ЖК РФ о перепланировке и переустройстве в 2019 году

🕒

Самовольное переустройство и перепланировка жилого помещения – достаточно трудоемкий процесс в плане получения всех письменных разрешений на их реализацию. Тем не менее, многие владельцы квартир в многоэтажках его начинают. Причины очень просты – нехватка жилого пространства и не рациональное использование жилых метров. Это может быть большой коридор и маленькая или большая кухня, которая может заменить целую детскую комнату. Иногда есть желание утеплить, застеклить балкон, добавить его к жилой площади, или же увеличить оконный проем, добавив света в квартиру. Для всего этого необходимо разрешение соответствующих инстанций.

Закон РФ установил единые правила по переустройству и перепланировке для всех регионов страны. Правила четко и развернуто прописаны в ЖК РФ. Постановление правительства о переустройстве, перепланировке гласит:

  1. Утвердить единую форму для подачи заявления на перепланировку и переустройство жилья.
  2. Утвердить единую форму выдачи документа о принятом решении на перепланировку и переустройство жилья.

Самыми информативными и полезными статьями по этой части являются № 25, 26, 27, 28, 29 ЖК РФ.

Понятия

Исходя из ЖК, переустройство и перепланировка значительно отличаются друг от друга. Понятие переустройства жилого помещения в основном касается:

  1. Видоизменения ванной комнаты и туалета.
  2. Изменения места установки газовых и санитарно-технических приборов.
  3. Замена старой газовой плиты на электрическую варочную поверхности.
  4. Полной замены электрики, счетчика и канализационных труб.
  5. Остекление балкона (лоджии) и прочие.

Понятие перепланировки заключается в изменении самого проекта помещения, но обязательно с сохранением его целевого предназначения. Основные разрешенные изменения четко расписаны в законодательстве.

Статья 25. Виды переустройства и перепланировки жилого помещения

Перепланировка жилого помещения возможна только после выдачи разрешающего документа, на основе нового проекта. При нарушении закона и самостоятельной корректировки жилья, владельцу грозит не только штрафные санкции, но и уведомление о его обязанности выполнить работы по восстановлению первичного вида квартиры. Самым весомым наказанием считается потеря жилплощади.

Перепланировка жилых помещений может включать в себя:

Статья 25 ЖК РФ трактует перепланировку и переустройство так:

Перепланировка – это видоизменение внутреннего проекта пространства жилища.

Переустройство – это изменения, которые связаны с перенесением инженерных, санитарных, технических, электрических и газовых коммуникаций.

Статья 26. Основание проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения

Для того чтобы получить разрешение на серьезные изменения в квартире, нужно подготовить пакет документов. Перечень документов для подачи:

  1. Заявление на изменение, составленное в правильной форме.
  2. Документ купли-продажи.
  3. Проект жилища.
  4. Тех паспорт жилья.
  5. Согласие людей, которые прописаны в квартире.
  6. Справка о том, что строение не является памятником архитектуры, искусства и культуры.

Подать данные документы может только владелец жилплощади. Решение о запрете или разрешении перепланировки или переустройства обычно выдается не позднее сорока пяти дней после подачи документов. Для несущественных изменений пакет документов отличается.

Статья 27. Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения

Отказ в корректировке жилплощади возможен при таких обстоятельствах:

Что запрещено при перепланировке квартиры

К основным запретам по перепланировке квартиры относятся:

  1. Коррективы, вследствие которых ограничится или полностью исчезнет доступ к важным коммуникациям.
  2. Усиление нагрузки и повреждение несущих опор.
  3. Сокращение количества вентиляционных шахт.
  4. Установка радиаторов на балконе и других пристройках.
  5. Проведение теплого пола.
  6. Возведение пристроек.
  7. Изменение фасада дома (дом-памятник культуры).
  8. Организация ниш, кладовых.
  9. Изменение чердачного помещения, подвала.

Статья 28. Завершение переустройства и (или) перепланировки жилого помещения

Завершающим этапом по изменению жилплощади считается получение от специальной комиссии акта. В нем будут зафиксированы явные нарушения или их отсутствие. Если есть нарушения, то их устранение обязательно. Далее акт будет отправлен в инстанцию по учету жилищных помещений и будет зарегистрирован, а также приобщен к техпаспорту квартиры. Отправлением акта занимается та инстанция, которая и выдала допуск на начало работ.

Статья 29. Последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки жилого помещения

Когда владелец не выполняет закон по перепланировке или переустройству, его обязуют вернуть квартире первичный вид. Остаться законно измененная жилплощадь имеет шанс в случае отсутствия в новом проекте угрозы для жизни собственника, его семьи и соседей. К тому же, если в новом проекте нет других нарушений закона.

При отказе возвращать помещению первоначального вида в установленный законом срок, возможны такие последствия:

  1. Продажа квартиры на публичном аукционе недвижимости. Бывшему владельцу будет выплачена сумма себестоимости жилья, но с вычетами на издержки суда и на будущие затраты по восстановлению изначального вида.
  2. Вторичное установление срока для возвращения первоначального вида жилья, если владелец опять не отреагирует на предписание и не исполнит его, то будут объявлены публичные торги.
  3. Если арендатор стал виновником изменения проекта жилища, то договор об аренде с ним расторгается, а ему устанавливается срок по возвращению жилья в прежний вид.

Таким образом, последствия самовольного переустройства и перепланировки очень серьезные и несут за собой большие финансовые расходы.

Заключение

Подведя итоги ясно, что ответственность за перепланировку больше чем за переустройство. Все разрешимые приемы перепланировки прописаны в ЖК РФ. Лучше подать необходимые документы, дождаться вердикта соответствующего органа и обдумывать следующий шаг действий, чем поспешить и создать массу проблем не только себе, но и другим жильцам многоэтажного дома. Очень часто многие виды перепланировок проводятся в старых домах и становятся причиной обвала целого дома. Но это в худшем случае, в лучшем же суд обязует вернуть первоначальный вид квартиры, что приведет к повторным большим затратам. Или того хуже выставит жилое помещение на аукционе, причем цена будет существенно занижена и без вычетов суда.

Соблазн изменить внутреннюю конфигурацию своего жилья для большего его удобства иногда бывает настолько велик, что собственники производят перепланировку только опираясь на свой замысел.

При этом зачастую не учитывается влияние этих работ на срок службы всего здания или его коммуникационных систем.

Такие работы могут повлечь за собой штраф, если дело не обернется худшими последствиями, среди которых может быть и обрушение несущих конструкций.

Поэтому перепланировка требует обязательного оформления в соответствии с законодательством.

Главным актом, в котором рассматривается перепланировка, выступает Жилищный кодекс РФ.

Требования к нежилому помещению

Перепланировка нежилого помещения рассматривается, главным образом, Градостроительным кодексом РФ.

Но некоторые вопросы остаются в ведении ЖК РФ, особенно если нежилое помещение находится в жилом здании.

Регламент перепланировки нежилого помещения может отличаться в разных регионах страны.

Например, в Москве обязательно выполнение техническое проекта на любые виды изменений конфигурации нежилого помещения. В других регионах иногда может быть достаточно и эскиза, если перепланировка не будет касаться несущих стен. Также в Москве требуют разрешение от автора проекта дома, если изменения затрагивают несущие конструкции.

Важно, в каком здании находится подлежащее перепланировке помещение.

От этого зависит пакет документов, который должен будет собрать собственник для получения разрешения, и орган, в который надлежит подавать заявление.

Видео: «Как узаконить перепланировку»

Что указано в Жилищном кодексе о перепланировке квартиры

Основной документ, по которому осуществляется перепланировка квартиры – ЖК РФ.

Изменения в нем были приняты в 2019 году, последняя редакция с комментариями действует с 01.01 2019 года. 

Глава 4 этого документа полностью посвящена вопросам, связанным с перепланировкой и переустройством жилых помещений.

В ст. 25 раскрываются понятия перепланировки и переустройства, а также указаны основные виды работ, соответствующие каждому из них.

Понятие перепланировки подразумевает такое изменение конфигурации жилого помещения, которое может быть связано со следующими видами работ:

Переустройство жилых помещений подразумевает изменения в инженерных коммуникациях, замену или перенос оборудования (газового, санитарно-технического, электрического).

Определение переустройства включает следующие работы:

И перепланировка, и переустройство требуют изменений в технической документации квартиры, для чего следует обратиться в БТИ.

Общие правила

Для перепланировки и переустройства квартиры закон определяет общие правила и требования к проведению:

Что можно, а что нельзя

Виды допустимых и запрещенных работ по перепланировке регулируются Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда.

Они были утверждены Постановлением Госстроя РФ 27.09.2003 года (№ 170).

Порядок оформления перепланировки нежилого помещения можно посмотреть по ссылке.

Здесь определены, в первую очередь, виды запрещенных к производству работ:

С полным перечнем недопустимых работ можно ознакомиться в указанном выше документе.

В общих словах, запрещено все, что ухудшает условия эксплуатации здания и его инженерных систем, создает дополнительную нагрузку на коммуникации, может ухудшить качество инженерного обслуживания других квартир дома.

При этом разрешено:

Перед началом перепланировки или переустройства можно получить консультацию у юриста по жилищному праву, у специалиста-проектировщика или в Жилинспекции по поводу допустимости конкретных видов работ.

Причины отказа в согласовании

Жилинспекция может принять решение об отказе в согласовании перепланировки.

Произойти это может только по следующим причинам:

В письменном уведомлении об отказе обязательно должно быть указано основание для вынесения этого решения.

Изменения без сноса несущих стен

Изменения в планировке без сноса капитальных стен (что вовсе не допустимо), или не затрагивающие несущие конструкции и инженерные системы могут быть согласованы без разработки проекта.

Для их выполнения достаточно предоставить эскиз, который собственник может выполнить самостоятельно. Этот вид согласования проходит по упрощенной схеме.

В 2019 году было принято решение о том, что некоторые виды работ, ранее требовавшие разрешения, могут проводиться без какого-либо согласования.

О них не нужно ставить в известность соответствующие органы. Эти изменения вступили в силу в 2019 году и действуют в текущем, 2019 году.

Так, больше не нужно согласовывать:

Завершение переустройства

Переустройство и перепланировка завершаются подписанием акта сдачи-приемки выполненных работ.

Для этого приглашается сотрудник Жилинспекции, который проверяет соответствие перепланировки представленному проекту или эскизу.

Акт о завершении работ является важным документом для оформления нового техпаспорта в БТИ.

Последствия незаконного

Поддержка закона

Разные вопросы изменения конфигурации помещения регулируются разными нормативными актами.

Жилищный кодекс содержит лишь основные положения перепланировки и переустройства.

Другие позиции этих работ рассматриваются следующими нормативно-правовыми документами:

Перепланировка и переустройство могут регламентироваться и региональными актами.

Как сделать перепланировку квартиры законно? Узнайте тут.

Возможна ли перепланировка в панельном доме? Читайте далее.

Переустройство и перепланировка – не только сложные виды работ, они должны соответствовать специально разработанным нормам и требованиям, а также проводиться в соответствии с законодательными актами, главным из которых является Жилищный кодекс РФ.

Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 г.

Скачать бесплатно: Жилищный кодекс Российской Федерации последняя редакция 2019 года

Глава 4. ПЕРЕУСТРОЙСТВО И ПЕРЕПЛАНИРОВКА ПОМЕЩЕНИЯ В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ

Статья 25. Виды переустройства и перепланировки помещения в многоквартирном доме

(в ред. Федерального закона от 27.12.2018 № 558-ФЗ)

1. Переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.

(в ред. Федерального закона от 27.12.2018 № 558-ФЗ)

2. Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.

(в ред. Федерального закона от 27.12.2018 № 558-ФЗ)

Статья 26. Основание проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме

(в ред. Федерального закона от 27.12.2018 № 558-ФЗ)

1. Переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее — орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения.

(в ред. Федерального закона от 27.12.2018 № 558-ФЗ)

2. Для проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме собственник данного помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе — заявитель) в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения в многоквартирном доме непосредственно либо через многофункциональный центр в соответствии с заключенным ими в установленном Правительством Российской Федерации порядке соглашением о взаимодействии представляет:
(в ред
. Федеральных законов от 28.07.2012 № 133-ФЗ, от 27.12.2018 № 558-ФЗ)

1) заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме, утвержденной уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти;
(в ред. Федерального закона от 23.07.2008 № 160-ФЗ)

2) правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое помещение в многоквартирном доме (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

(в ред. Федерального закона от 27.12.2018 № 558-ФЗ)

3) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения в многоквартирном доме, а если переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме невозможны без присоединения к данному помещению части общего имущества в многоквартирном доме, также протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о согласии всех собственников помещений в многоквартирном доме на такие переустройство и (или) перепланировку помещения в многоквартирном доме, предусмотренном частью 2 статьи 40 настоящего Кодекса;

(в ред. Федерального закона от 27.12.2018 № 558-ФЗ)

4) технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения в многоквартирном доме;

(в ред. Федерального закона от 27.12.2018 № 558-ФЗ)

5) согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных настоящим пунктом документов наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма);

6) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме, если такое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.

(в ред. Федерального закона от 27.12.2018 № 558-ФЗ)

2.1. Заявитель вправе не представлять документы, предусмотренные пунктами 4 и 6 части 2 настоящей статьи, а также в случае, если право на переустраиваемое и (или) перепланируемое помещение в многоквартирном доме зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, документы, предусмотренные пунктом 2 части 2 настоящей статьи. Для рассмотрения заявления о переустройстве и (или) перепланировке помещения в многоквартирном доме орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения в многоквартирном доме запрашивает следующие документы (их копии или содержащиеся в них сведения), если они не были представлены заявителем по собственной инициативе:
(в ред
. Федеральных законов от 02.06.2016 № 175-ФЗ, от 03.07.2016 № 361-ФЗ, от 27.12.2018 № 558-ФЗ)

1) правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое помещение в многоквартирном доме, если право на него зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости;
(в ред. Федеральных законов от 03.07.2016 № 361-ФЗ, от 27.12.2018 № 558-ФЗ)

2) технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения в многоквартирном доме;

(в ред. Федерального закона от 27.12.2018 № 558-ФЗ)

3) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме, если такое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.
(в ред. Федерального закона от 27.12.2018 N 558-ФЗ)
(часть 2.1 введена Федеральным законом от 03.12.2011 № 383-ФЗ)

3. Орган, осуществляющий согласование, не вправе требовать от заявителя представление других документов кроме документов, истребование которых у заявителя допускается в соответствии с частями 2 и 2.1 настоящей статьи. Заявителю выдается расписка в получении от заявителя документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим согласование, а также с указанием перечня документов, которые будут получены по межведомственным запросам. В случае представления документов через многофункциональный центр расписка выдается указанным многофункциональным центром. Государственные органы, органы местного самоуправления и подведомственные государственным органам или органам местного самоуправления организации, в распоряжении которых находятся документы, указанные в части 2.1 настоящей статьи, обязаны направить в орган, осуществляющий согласование, запрошенные таким органом документы (их копии или содержащиеся в них сведения). Запрошенные документы (их копии или содержащиеся в них сведения) могут представляться на бумажном носителе, в форме электронного документа либо в виде заверенных уполномоченным лицом копий запрошенных документов, в том числе в форме электронного документа.
(часть 3 в ред
. Федерального закона от 03.12.2011 № 383-ФЗ (ред. 28.07.2012))

4. Решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных в соответствии с частями 2 и 2.1 настоящей статьи документов органом, осуществляющим согласование, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления в данный орган документов, обязанность по представлению которых в соответствии с настоящей статьей возложена на заявителя. В случае представления заявителем документов, указанных в части 2 настоящей статьи, через многофункциональный центр срок принятия решения о согласовании или об отказе в согласовании исчисляется со дня передачи многофункциональным центром таких документов в орган, осуществляющий согласование.
(часть 4 в ред. Федерального закона от 03.12.2011 № 383-ФЗ (ред. 28.07.2012))

5. Орган, осуществляющий согласование, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения о согласовании выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, либо через многофункциональный центр заявителю документ, подтверждающий принятие такого решения. Форма и содержание указанного документа устанавливаются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти. В случае представления заявления о переустройстве и (или) перепланировке через многофункциональный центр документ, подтверждающий принятие решения, направляется в многофункциональный центр, если иной способ его получения не указан заявителем.
(в ред
. Федеральных законов от 23.07.2008 № 160-ФЗ, от 28.07.2012 № 133-ФЗ)

6. Предусмотренный частью 5 настоящей статьи документ является основанием проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме.

(в ред. Федерального закона от 27.12.2018 № 558-ФЗ)

Статья 27. Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме

(в ред. Федерального закона от 27.12.2018 № 558-ФЗ)

1. Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме допускается в случае:

(в ред. Федерального закона от 27.12.2018 № 558-ФЗ)

1) непредставления определенных частью 2 статьи 26 настоящего Кодекса документов, обязанность по представлению которых с учетом части 2.1 статьи 26 настоящего Кодекса возложена на заявителя;
(в ред. Федерального закона от 03.12.2011 № 383-ФЗ)

1.1) поступления в орган, осуществляющий согласование, ответа органа государственной власти, органа местного самоуправления либо подведомственной органу государственной власти или органу местного самоуправления организации на межведомственный запрос, свидетельствующего об отсутствии документа и (или) информации, необходимых для проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме в соответствии с частью 2.1 статьи 26 настоящего Кодекса, если соответствующий документ не был представлен заявителем по собственной инициативе. Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме по указанному основанию допускается в случае, если орган, осуществляющий согласование, после получения такого ответа уведомил заявителя о получении такого ответа, предложил заявителю представить документ и (или) информацию, необходимые для проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме в соответствии с частью 2.1 статьи 26 настоящего Кодекса, и не получил от заявителя такие документ и (или) информацию в течение пятнадцати рабочих дней со дня направления уведомления;
(п
. 1.1 введен Федеральным законом от 03.12.2011 № 383-ФЗ; в ред. Федерального закона от 27.12.2018 № 558-ФЗ)

2) представления документов в ненадлежащий орган;

3) несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме требованиям законодательства.

(в ред. Федерального закона от 27.12.2018 № 558-ФЗ)

2. Решение об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения, предусмотренные частью 1 настоящей статьи.

(в ред. Федерального закона от 27.12.2018 № 558-ФЗ)

3. Решение об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.

(в ред. Федерального закона от 27.12.2018 № 558-ФЗ)

Статья 28. Завершение переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме

(в ред. Федерального закона от 27.12.2018 № 558-ФЗ)

1. Завершение переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме подтверждается актом приемочной комиссии.

(в ред. Федерального закона от 27.12.2018 № 558-ФЗ)

2. Акт приемочной комиссии должен быть направлен органом, осуществляющим согласование, в орган регистрации прав.
(в ред
. Федеральных законов от 13.05.2008 № 66-ФЗ, от 03.07.2016 № 361-ФЗ)

Статья 29. Последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки помещения в многоквартирном доме

(в ред. Федерального закона от 27.12.2018 № 558-ФЗ)

1. Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 настоящего Кодекса.

(в ред. Федерального закона от 27.12.2018 № 558-ФЗ)

2. Самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее помещение в многоквартирном доме лицо несет предусмотренную законодательством ответственность.

(в ред. Федерального закона от 27.12.2018 № 558-ФЗ)

3. Собственник помещения в многоквартирном доме, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, обязан привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.

(в ред. Федерального закона от 27.12.2018 № 558-ФЗ)

4. На основании решения суда помещение в многоквартирном доме может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

(в ред. Федерального закона от 27.12.2018 № 558-ФЗ)

5. Если соответствующее помещение в многоквартирном доме не будет приведено в прежнее состояние в указанный в части 3 настоящей статьи срок в установленном органом, осуществляющим согласование, порядке, суд по иску этого органа при условии непринятия решения, предусмотренного частью 4 настоящей статьи, принимает решение:

(в ред. Федерального закона от 27.12.2018 № 558-ФЗ)

1) в отношении собственника о продаже с публичных торгов такого помещения в многоквартирном доме с выплатой собственнику вырученных от продажи такого помещения в многоквартирном доме средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого помещения в многоквартирном доме обязанности по приведению его в прежнее состояние;

(в ред. Федерального закона от 27.12.2018 № 558-ФЗ)

2) в отношении нанимателя жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования о расторжении данного договора с возложением на собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние.

(в ред. Федерального закона от 27.12.2018 № 558-ФЗ)

6. Орган, осуществляющий согласование, для нового собственника помещения в многоквартирном доме, которое не было приведено в прежнее состояние в установленном частью 3 настоящей статьи порядке, или для собственника жилого помещения, являвшегося наймодателем по расторгнутому в установленном частью 5 настоящей статьи порядке договору, устанавливает новый срок для приведения таких помещений в прежнее состояние. Если такие помещения не будут приведены в прежнее состояние в указанный срок и в порядке, ранее установленном органом, осуществляющим согласование, такие помещения подлежат продаже с публичных торгов в установленном частью 5 настоящей статьи порядке.

(в ред. Федерального закона от 27.12.2018 № 558-ФЗ)

Скачать бесплатно: Жилищный кодекс Российской Федерации последняя редакция 2019 года

В погоне за улучшением собственного жилья собственник нередко прибегает к процедурам, связанным с частичным демонтажем стен, возведением новых перегородок или изменением системы коммуникаций, что относится к понятиям перепланировки и переустройства.

Положения ЖК РФ о перепланировке содержат в себе ряд правил, которые должны быть соблюдены в процессе изменения технических характеристик квартиры. Прежде всего, они связаны с

проведением согласовательных процедур

, результатом которых выступает документ, подтверждающий законную возможность выполнить перепланировку и переустройство.

Определение понятий

Жилищный кодекс содержит в своих положениях определения, раскрывающие суть понятий переустройства и перепланировки, проводимых в жилых помещениях. Законодатель закрепил данные определения в ст. 25 упомянутого документа.

Наиболее значимой отличительной чертой действий по перепланировке и переустройству, в отличие от иных незначительных изменений в конструктивных элементах квартир и переделок, выступает необходимость обязательного отражения всех полученных изменений в техническом паспорте.

Статья 25. Виды переустройства и перепланировки жилого помещения

В качестве переустройства необходимо рассматривать те изменения, которым будет подвергнуто различное оборудование, а также инженерно-технические сети.

Такие действия могут включать в себя:

В то же время перепланировка не направлена на изменение коммуникационных систем.

Ее основное предназначение связано с изменением конфигурации самого помещения, что выражается в:

Какими законами регулируется в 2019 году

Основным нормативным актом, устанавливающим порядок, с соблюдением которого выполняется оформление перепланировки в 2019 году, выступает ЖК.

Положения ЖК РФ о перепланировке и переустройстве жилых помещений позволяют определить процедуру:

Указанные нормы выступают в качестве основных правил, которые должны быть соблюдены в ходе перепланировки. Как и любой законодательный акт, ЖК содержит в себе и сведения об ответственности, т.е. возможности наступления негативных последствий в случае самовольной перепланировки.

Среди документов, регулирующих вопросы о перепланировке жилья, можно отметить и такие акты как:

Решение собственника о перепланировке должно находиться в соответствии с вышеуказанными актами законодательства. Результат несоблюдения таковых выразится в возникновении проблем в официальном оформлении выполненных работ.

ЖК РФ о перепланировке

Весь комплекс положений, касающихся процесса перепланировки, содержит в себе Глава 4, сформулированная законодателем в действующем ЖК. Указанные нормы позволяют определить, какие работы относятся к работам по переустройству, а какие имеют явные признаки перепланировки.

Статья 26 ЖК устанавливает обязательность наличия согласования проведения собственником работ, результатом которых является изменение конструктивных элементов или инженерно-технических сетей, с органом, представляющим местное самоуправления.

Статья 26. Основание проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения

Получение такого согласования поставлено в зависимость от предоставления собственником ряда документов, которые подлежат рассмотрению согласующим органом на протяжении 5 дней.

Изучение представленной документации может стать поводом для отказа в согласовании документации, что должно быть оформлено отдельным решением органа согласования.

Только при наличии положительного решения собственник имеет правовую возможность завершить запланированные работы и зафиксировать их выполнение с представителями созданной комиссии.

Заключительная статья рассматриваемой главы ЖК, указывает на те последствия, которые могут стать результатом проведения самовольных работ по переустройству и перепланировке.

Переустройство и перепланировка жилого помещения (ст. 25-ЖК РФ)

Порядок согласования переустройства

Указанные в ЖК положения обязывают собственника осуществлять согласование планируемого переустройства с самоуправлением в лице местного органа.

Основным требованием таких органов выступает соблюдение строительных и санитарных норм, а также технических регламентов и иных нормативов, которые утверждены с целью создания безопасных и благоприятны условий проживания в жилых помещениях.

Переустройство не должно нарушать прав тех лиц, которые проживают как в самой квартире, так и вне нее.

Особая процедура согласования переустройств касается тех знаний, которые отнесены к числу памятников культурного наследия. В этой ситуации не обойтись без заключения органа, занимающегося охраной таких памятников. Заключение должно содержать в себе сведения о допустимости или недопустимости выполнения планируемых работ.

В том случае, если основанием пользования жильем является договор о социальном найме, наниматель должен получить у наймодателя соответствующий документ, предоставляющий ему право на проведение переустройства.

Необходимые документы

Орган местной власти принимает решение о предоставлении согласования перепланировки или отказе в его предоставлении на основании документации, переданной самим собственником (уполномоченным им лицом).

Обязательными к предоставлению являются документы:

Обязательным к предоставлению является технический паспорт. Полученные в нем сведения позволят сделать вывод о текущем состоянии жилья, а также станут основой будущего решения о возможности изменения его конструктивных элементов.

В дополнение к указанной документации собственники квартир, размещенных в зданиях, признанных памятниками архитектуры или ценностью культурного значения, должны предоставить к рассмотрению согласовательную документацию, полученную в специальных госорганах.

Собранный пакет документов прикладывается к заявлению, заполненному собственником. Форма такого заявления, как и сам перечень требуемых документов, являются одинаковыми для всех федеративных субъектов. Предоставить указанную документацию в местные органы можно лично или путем из предъявления в МФЦ.

В каких случаях отказывают в получении разрешения

В процессе рассмотрения представленных документов представители местной власти имеют правовую возможность отказать в получении требуемого разрешения.

Поводом для этого может послужить:

При согласовании перепланировки у органов самоуправления может возникать потребность в получении дополнительной информации в рамках межведомственных запросов. Информация, полученная в качестве ответов на такие запросы, также может стать поводом для отказа в согласовании.

При этом у органа, осуществляющего рассмотрение заявление о согласовании переустройства, возникает обязанность об уведомлении собственника об информации, указанной в ответе на запрос, что является основанием для уведомления собственника и предоставления ему 15-дневного срока с целью получения требуемой документации от соответствующих органов.

Основания, послужившие поводом для отказа в согласовании перепланировки, должны быть отражены в предоставляемом собственнику решении, которое может быть обжаловано последним, путем инициирования судебного разбирательства.

Ответственность за самовольные изменения

Собственники, выполнившие самовольную перепланировку, не прошедшую процедуры согласования, несут персональную ответственность, установленную на законодательном уровне.

Органы власти могут обязать такого собственника к приведению самостоятельно переустроенного им жилого помещения в первоначальный вид. Вместе с тем у собственника имеется право узаконить уже выполненную перепланировку судебным решением.

Отказ от выполнения законного требования о приведении квартиры в ранее существовавшее состояние, отсутствие судебного решения, подтверждающего законность перепланировки, является поводом:

Право определения сроков, предоставляемых собственникам с целью выполнения работ по приведению жилья в прежний вид, возлагается на орган, согласующий перепланировку.

Жилищный кодекс РФ (от 29.12.2004 N 188-ФЗ) является основным законодательным документом, регулирующим жилищные отношения в России. Перепланировка квартир также относится к жилищным отношениям.

В Жилищном кодексе перепланировкам полностью посвящена четвертая глава, которая так и называется «Переустройство и перепланировка помещения в многоквартирном доме». Глава состоит из 5-ти статей (№25-29), регулирующих процесс осуществления и согласования перепланировок в жилых помещениях. Разберем их более подробно.

Статья 25. Виды переустройства и перепланировки помещения в многоквартирном доме

В этой статье дается разъяснение, что относится к понятию перепланировка, а что – к переустройству.

Так, согласно Жилищному кодексу РФ, перепланировка помещения – это изменения в нем, достигнутые путем сноса и возведения межкомнатных перегородок, вмешательства в несущие стены и перекрытия, переделки конструкции полов.

А переустройством жилых помещений по Жилищному кодексу являются мероприятия по установке, замене и переносу сантехники, оборудования (газового, электрического и другого), а также инженерных коммуникаций.

При этом все проведенные мероприятия по перепланировке и переустройству жилья должны быть обязательно отображены в документах технического учета БТИ.
    
Статья 26. Основание проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме

Здесь Жилищный кодекс указывает, что перепланировка квартиры должна проводиться по закону и согласовываться с органами местного самоуправления.

Для справки: в Москве согласованием перепланировок занимается государственная жилищная инспекция, чьи представительства имеются во всех столичных округах. А в подмосковных городах перепланировки согласуют местные администрации.

Для этого собственник, пожелавший у себя дома провести перепланировку и переустройство, либо его представитель, работающий по доверенности, через МФЦ представляет в согласующий орган пакет документов:

Основанием для проведения перепланировки Жилищный кодекс определяет документ, который согласующий орган (Мосжилинспекция или администрация) должен выдать в регламентные сроки после изучения предоставленных заявителем бумаг на согласование.

Этот документ называется разрешением на перепланировку и оформляется в виде распоряжения.

Статья 27. Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме

В этой статье о перепланировке жилого помещения Жилищный кодекс указывает причины, по которым орган местного самоуправления вправе отказать в выполнении работ. Такими причинами могут быть:

При этом, как следует из этой статьи Жилищного кодекса, отказ должен быть обоснованным и в нем согласующий орган должен указать, какие конкретно нарушения были допущены заявителем при оформлении и подаче документов.

При этом отказ в перепланировке по Жилищному кодексу может быть обжалован собственником в судебном порядке.

Статья 28. Завершение переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме

Как говорится в этой статье, завершение перепланировки должно быть подтверждено актом приемочной комиссии после посещения ею квартиры, в которой закончился ремонт.

Статья 29. Последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки помещения в многоквартирном доме

Поскольку не все собственники осведомлены о необходимости проводить согласование перепланировки в порядке, установленном законом, а кто-то эту процедуру считает никому не нужной бумажной волокитой, имеется достаточно много примеров самовольного ремонта по кардинальному изменению внутреннего устройства жилья.

Эта статья как раз для тех, кто уже провел или только решается на незаконную перепланировку. Ст.29-я Жилищного кодекса поясняет, какая перепланировка считается самовольной, и напоминает, что тот, кто проводит такой ремонт в жилом помещении, несет ответственность по всей строгости закона.

Самовольной является перепланировка, выполненная без разрешения или с нарушением утвержденного проекта.

Согласно Жилищному кодексу, помещению с незаконной перепланировкой придется возвращать доремонтный вид. При отказе это сделать в установленный срок дело передается в суд. А там может быть принято решение:

  1. О продаже недвижимости с торгов, если квартира находится в собственности. 
  2. О расторжении договора социального найма, если незаконную перепланировку проводил наниматель жилого помещения.

Согласно Жилищному кодексу, перепланировку, сделанную самовольно, можно сохранить только том случае, если она не нарушает прав и интересов других жильцов дома, то есть соответствует всем строительным и другим нормам.

В общем-то это все, что говорится в Жилищном кодексе о перепланировке жилья. О каких-то конкретных мероприятиях по перепланировкам, вроде демонтажа встроенных шкафов, устройстве совмещенного санузла и т.п., в ЖК РФ ничего не сообщается. Для этого существуют другие законодательные акты, которые ограничивают или, наоборот, разрешают те или иные ремонтно-строительные действия по перепланировке и переустройству квартир.

Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ (актуальная редакция)

Полный текст статей главы №4 «Переустройство и перепланировка помещения в многоквартирном доме»

♦ Ст. 25. Виды переустройства и перепланировки помещения в многоквартирном доме

  1. Переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.
  2. Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.

♦ Ст. 26. Основание проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме

1. Переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее — орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения.

2. Для проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме собственник данного помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе — заявитель) в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения в многоквартирном доме непосредственно либо через многофункциональный центр в соответствии с заключенным ими в установленном Правительством Российской Федерации порядке соглашением о взаимодействии представляет:

2.1. Заявитель вправе не представлять документы, предусмотренные пунктами 4 и 6 части 2 настоящей статьи, а также в случае, если право на переустраиваемое и (или) перепланируемое помещение в многоквартирном доме зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, документы, предусмотренные пунктом 2 части 2 настоящей статьи. Для рассмотрения заявления о переустройстве и (или) перепланировке помещения в многоквартирном доме орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения в многоквартирном доме запрашивает следующие документы (их копии или содержащиеся в них сведения), если они не были представлены заявителем по собственной инициативе:

3. Орган, осуществляющий согласование, не вправе требовать от заявителя представление других документов кроме документов, истребование которых у заявителя допускается в соответствии с частями 2 и 2.1 настоящей статьи. Заявителю выдается расписка в получении от заявителя документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим согласование, а также с указанием перечня документов, которые будут получены по межведомственным запросам. В случае представления документов через многофункциональный центр расписка выдается указанным многофункциональным центром.

Государственные органы, органы местного самоуправления и подведомственные государственным органам или органам местного самоуправления организации, в распоряжении которых находятся документы, указанные в части 2.1 настоящей статьи, обязаны направить в орган, осуществляющий согласование, запрошенные таким органом документы (их копии или содержащиеся в них сведения). Запрошенные документы (их копии или содержащиеся в них сведения) могут представляться на бумажном носителе, в форме электронного документа либо в виде заверенных уполномоченным лицом копий запрошенных документов, в том числе в форме электронного документа.

4. Решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных в соответствии с частями 2 и 2.1 настоящей статьи документов органом, осуществляющим согласование, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления в данный орган документов, обязанность по представлению которых в соответствии с настоящей статьей возложена на заявителя. В случае представления заявителем документов, указанных в части 2 настоящей статьи, через многофункциональный центр срок принятия решения о согласовании или об отказе в согласовании исчисляется со дня передачи многофункциональным центром таких документов в орган, осуществляющий согласование.

5. Орган, осуществляющий согласование, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения о согласовании выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, либо через многофункциональный центр заявителю документ, подтверждающий принятие такого решения. Форма и содержание указанного документа устанавливаются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти. В случае представления заявления о переустройстве и (или) перепланировке через многофункциональный центр документ, подтверждающий принятие решения, направляется в многофункциональный центр, если иной способ его получения не указан заявителем.

6. Предусмотренный частью 5 настоящей статьи документ является основанием проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме.

♦ Ст. 27. Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме

1. Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме допускается в случае:

1) непредставления определенных частью 2 статьи 26 настоящего Кодекса документов, обязанность по представлению которых с учетом части 2.1 статьи 26 настоящего Кодекса возложена на заявителя;

1.1) поступления в орган, осуществляющий согласование, ответа органа государственной власти, органа местного самоуправления либо подведомственной органу государственной власти или органу местного самоуправления организации на межведомственный запрос, свидетельствующего об отсутствии документа и (или) информации, необходимых для проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме в соответствии с частью 2.1 статьи 26 настоящего Кодекса, если соответствующий документ не был представлен заявителем по собственной инициативе.

Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме по указанному основанию допускается в случае, если орган, осуществляющий согласование, после получения такого ответа уведомил заявителя о получении такого ответа, предложил заявителю представить документ и (или) информацию, необходимые для проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме в соответствии с частью 2.1 статьи 26 настоящего Кодекса, и не получил от заявителя такие документ и (или) информацию в течение пятнадцати рабочих дней со дня направления уведомления;

2) представления документов в ненадлежащий орган;

3) несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме требованиям законодательства.

2. Решение об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения, предусмотренные частью 1 настоящей статьи.

3. Решение об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.

♦ Ст. 28. Завершение переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме

  1. Завершение переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме подтверждается актом приемочной комиссии.
  2. Акт приемочной комиссии должен быть направлен органом, осуществляющим согласование, в орган регистрации прав.

♦ Ст. 29. Последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки помещения в многоквартирном доме

1. Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 настоящего Кодекса.

2. Самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее помещение в многоквартирном доме лицо несет предусмотренную законодательством ответственность.

3. Собственник помещения в многоквартирном доме, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, обязан привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.

4. На основании решения суда помещение в многоквартирном доме может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

5. Если соответствующее помещение в многоквартирном доме не будет приведено в прежнее состояние в указанный в части 3 настоящей статьи срок в установленном органом, осуществляющим согласование, порядке, суд по иску этого органа при условии непринятия решения, предусмотренного частью 4 настоящей статьи, принимает решение:

6. Орган, осуществляющий согласование, для нового собственника помещения в многоквартирном доме, которое не было приведено в прежнее состояние в установленном частью 3 настоящей статьи порядке, или для собственника жилого помещения, являвшегося наймодателем по расторгнутому в установленном частью 5 настоящей статьи порядке договору, устанавливает новый срок для приведения таких помещений в прежнее состояние.

Если такие помещения не будут приведены в прежнее состояние в указанный срок и в порядке, ранее установленном органом, осуществляющим согласование, такие помещения подлежат продаже с публичных торгов в установленном частью 5 настоящей статьи порядке.