Возможные проблемы и риски при покупке доли в квартире в 2019 году

🕒

Вы желаете продать или купить долю в квартире, но возникают опасения, все ли будет чисто и честно, ведь помимо вас этой квартирой будут владеть и другие люди, порой совершенно незнакомые. И эти опасения не напрасны.

Продажа и покупка доли в квартире — одни из самых сложных сделок в сфере недвижимости и здесь можно нащупать множество «подводных камней». Наиболее спорные вопросы касаются отношений между сособственниками (содольщиками), возможных препятствий купле-продаже квартиры, а также невозможности определить реальную территорию, принадлежащую каждому дольщику. Кроме этого могут возникнуть сложности с правильным оформлением договора и вариант, когда один из владельцев доли отдает свою долю на правах не продажи, а «дарения».

Все риски при покупке или продаже доли в квартире необходимо рассмотреть заранее, чтобы в последний момент не бороться за выживание, оставшись «без угла».

Прежде обратимся к формулировкам — доля в квартире — что это такое, имеет ли она какие-то границы и почему ее можно продавать покупать и даже дарить.

Что такое доля в квартире?

Доля в квартире, если говорить юридически правильно, это доля в праве собственности на квартиру. Согласно Гражданскому кодексу РФ, недвижимость может является общей собственностью в том случае, если это имущество, которым владеют двое или несколько человек. Общая собственность может быть оформлена в качестве совместной – когда владельцы не определяют в ней свои доли, а есть вариант собственности долевой, когда эти доли закрепляются за каждым из владельцев.

Распространенный пример совместной собственности: квартира, которую супруги купили совместно, однако, «записана» она на кого-то одного. И несмотря на это, какие-либо сделки в отношении квартиры могут совершаться только при согласии обоих супругов, что должно быть заверено нотариально. Та же семейная пара может переоформить эту собственность на долевую, определив размер долей для каждого. Во втором случае каждый из супругов вправе распоряжаться собственной долей в квартире, не опираясь на согласие второго владельца.

Следовательно, долей в квартире можно назвать часть в праве собственности на квартиру. И это некая незримая территория, которую невозможно закрепить за какой-либо комнатой или даже ее частью. Речь идет исключительно о размере этой части, которая выражается дробно, то есть, вы можете владеть, скажем, 1/2 или 1/10 квартиры.

Покупка доли сейчас очень популярна на рынке недвижимости, что нетрудно объяснить, ведь это хорошее вложение инвестиций. Еще одна причина — когда нет возможности купить целую квартиру, то на долю денег найти проще. В дальнейшем её можно продать или же со временем выкупить квартиру целиком.

Кто может претендовать на покупку первым?

Следующим важным моментом в случае продажи доли в квартире становится правило определения преимущественной покупки доли. Смысл его в том, что каждый дольщик, желая продать принадлежащую ему часть квартиры, прежде всего должен предложить ее другим сособственникам. Необходимо письменно уведомить их о своем желании продажи доли, тем самым давая им возможность выкупить ее до того, как она может «уйти» к кому-то постороннему. На принятие решения о покупки доли дается один месяц, а точнее — ровно 30 дней. Если никто из совладельцев не сообщил о своем желании выкупить эту долю, она может быть выставлена в свободную продажу.

И вот тут-то мы и натыкаемся на первый «камень». В чем же может возникнуть проблема? С ней может столкнуться продавец, а сложность возникает в самом вопросе оповещения других собственников.

Если дольщика невозможно найти

Порой всех дольщиков не так просто найти. Это вопрос решается путем наличия доказательств о том, что уведомление было отправлено по всем известным адресам. Если сведения о проживания участника долевой собственности полностью отсутствуют, необходимо это официально подтвердить справкой из администрации, адресного бюро или прибегнуть к иным способам подтверждения невозможности связаться с тем или иным дольщиком.

Может возникнуть ситуация, когда кто-то из участников долевой собственности сознательно избежал получения уведомления. Каких либо законов, которые позволяют заставить содольщика получить уведомление, не существует. На этот счет есть обходной маневр, очень популярный у риэлторов. Доля в квартире оформляется по договору дарения. И для того, чтобы отдать свою долю даром не требуется соглашений участников собственности. Риск для последних в том, что таким образом в их квартире может в любой момент появиться совершенно незнакомый человек.

Еще одной «больной точкой» темы покупок-продаж долей в квартире становится вопрос отношений между собственниками. Что опасно как для покупателя, так и для живущих в квартире? Нередко продать долю решают из желания навредить родственникам вследствие какой-либо непримиримой ситуации, как например, развод, вопросы наследства или раздела имущества. Логику продавца понять просто, ведь у купившего долю появляется шанс впоследствии выкупить и всю квартиру. А главное — покупать квартиру частями гораздо дешевле, ведь доля не ценится так, как отдельная квартира, если пересчитать стоимость на квадратный метр.

Цена доли как правило, значительно занижена. Если комнату можно купить, например, за 2,5 млн. рублей, то за 1/3 квартиры можно получить не более 1,5 млн. рублей, то есть, на миллион рублей меньше, а это довольно существенно.

Тем, кто задумался приобрести долю, нужно хорошо подумать и понять, для чего это делается. Если цель — проживание, то нужно узнать что-либо о будущих соседях. Желая купить квадратные метры дешево, можно оказаться в центре чьего-то конфликта. Если купить долю нужно для оформления прописки, здесь проблем возникнуть скорее всего не должно. Дешевизна долей относительно цен на комнаты не случайна, и об этом необходимо помнить.

В чем же риск?

Подытоживая размышления на тему покупки доли в квартире, еще раз зададимся вопросом — в чем риск и как избежать негативных последствий?

Необходимо все оформлять на основании закона, то есть, через договор купли-продажи. Если продавец отдает долю в качестве дара, такая сделка весьма рискованна, ведь в случае признания ее недействительной, деньги будет не вернуть, ведь дарение – безвозмездный процесс.

Пример действий мошенников при продаже доли в квартире

Одна из мошеннических схем такова: после продажи доли продавец вдруг оказывается якобы недееспособным, утверждая, что в момент совершения сделки просто не мог контролировать свои действия и отдавать отчет поступкам. Он обращается в суд, прикладывает нужные документы. Суд признает сделку недействительной, отменяя ее. Продавец вселяется в свою комнату, а суд обязует вернуть деньги покупателю. Однако, у продавца, при всем желании вернуть деньги, их может просто не быть!

На что нужно обратить внимание при покупке?

Задайте вопрос юристу онлайн бесплатно!

Наши юристы ответят в течении 5 минут

231 просмотров

При покупке квартиры целиком нередко возникают спорные ситуации и другие проблемы, связанные с деятельностью мошенников или просто невнимательностью покупателя. Эта же ситуация еще больше усугубляется при приобретении доли в квартире, ведь требований к ней больше. Рассмотрим данную проблему подробнее, чтобы минимизировать возможные риски.

Что такое доля в квартире и стоит ли ее покупать

Доля в квартире – это некая часть недвижимости. Если она выделена в натуре, то чаще всего – это отдельное помещение.

Пример: Есть трехкомнатная квартира, у которой 3 собственника. Каждый из них владеет одной комнатой в квартире. В такой ситуации, покупая долю, человек получает в собственность фактически отдельное помещение.

Если же доля не выделена в натуре, то это может быть просто небольшая часть квартиры, на которой, условно может проживать человек. Но так как физически невозможно жить, допустим, на 2-х кв.м., обычно такая доля позволяет лишь прописаться в жилье. В дальнейшем, все совладельцы устанавливают правила поведения, которые устраивают всех.

Покупать долю в квартире выгодно по единственной причине – это значительно дешевле, чем приобретение всего жилья целиком, особенно когда нет никакой альтернативы. Кроме того, нередко приобретают долю только для того, чтобы прописаться в данном населенном пункте. А вот непосредственно для проживания рекомендуется выбирать только выделенные в натуре доли.

Подводные камни и риски при покупке долей

Любая сделка с покупкой-продажей недвижимости или ее доли обязательно должна проходить с нотариальным заверением договора. Это требование законодательства и если продавец предлагает «сэкономить» и не обращаться к нотариусу – это мошенник. Он потом с легкостью оспаривает договор в суде и возвращает себе недвижимость. А деньги с него стребовать будет практически невозможно.

Чтобы исключить большую часть проблем, рекомендуется пользоваться услугами представителя-опытного юриста.

Кроме того, при покупке доли в квартире нужно уточнять следующую информацию:

Помимо всего прочего, обязательно нужно пообщаться с другими совладельцами. Это нужно для того, чтобы точно убедиться, что они не собираются пользоваться преимущественным правом, а также для того, чтобы заранее понять, какие правила действуют в квартире (им придется подчиняться). Вполне вероятно, что правила настолько неприемлемые, что именно из-за них доля и продается.

Преимущественное право

Про преимущественное право нужно сказать отдельно. В соответствии со ст.250 ГК РФ, совладельцы квартиры имеют право на покупку доли с большим приоритетом.

Пример: Прежде чем продавать долю третьему лицу, продавец должен сначала предложить купить эту долю другим совладельцам. И только если они откажутся или не смогут ее приобрести, продавец сможет продать ее другому человеку.

Обычно подобные предложения оформляются в письменном виде и выдаются владельцам под роспись. Если в течение 10 дней они не изъявили желание купить долю, ее можно продавать «на сторону». При покупке доли обязательно нужно требовать отказы от преимущественного права или, как минимум, предложения, переданные другим собственникам с их подписью о том, что они с ними ознакомлены.

Несовершеннолетний собственник

Несовершеннолетние собственники могут продавать долю в квартире, но только при условии, что от их лица будут действовать официальные представители-опекуны (например, родители). Но и этого мало. Требуется еще разрешение от органов опеки. Этот документ также нужно требовать, иначе сделка опять-таки может быть признана недействительной.

Порядок покупки доли в квартире

Покупка доли в квартире выполняется примерно таким же способом, как и приобретение всей недвижимости в целом.

Порядок действий

  1. Затребовать от собственника всех указанные выше документы и проверить их подлинность. Не допускается предоставление копий. Все бумаги должны быть оригинальными. Вполне логично, что продавец может отказаться передавать оригиналы документов. В такой ситуации можно сделать копии, но только лично контролируя, что они делаются именно с оригиналов, а не с каких-то других копий или иных сомнительных бумаг.
  2. Подготовить договор купли-продажи. Этим может заниматься как собственник, так и покупатель. В любом случае, его нужно очень внимательно прочитать. Любой сомнительный пункт – причина отказаться от сделки или потребовать его пересмотра.
  3. Подписать и заверить договор у нотариуса. Выбирать можно любого, какой-то территориальной привязки не существует. Однако каждый нотариус выставляет цены на свои услуги в индивидуальном порядке. Потому логично, что обращаться стоит к тому нотариусу, который просит меньше всего.
  4. Передать продавцу сумму, в которую он оценил долю в квартире.
  5. На основании договора купли-продажи внести изменения в Росреестре и оплатить госпошлину.
  6. Получить выписку из ЕГРН, в которой будет указан новый собственник доли в квартире.

Документы

Для сделки нужно подготовить следующие бумаги:

В зависимости от ситуации могут требоваться и другие документы. Рекомендуется уточнять список у нотариуса, а также у собственного представителя, если он есть.

Расходы, налоги и сроки

Ждать придется только 10 дней, чтобы совладельцы точно не воспользовались своим преимущественным правом. Все остальное, при условии наличия всех документов на руках, можно реализовать буквально за 1 день.

Внесение изменений в Росреестре может занять еще от 3 до 14 дней.

Примерный перечень расходов:

Тип расхода Сумма
Стоимость доли Индивидуально
Услуги нотариуса От 2 тысяч рублей
Госпошлина в Росреестре 2000 за каждого собственника

Помимо всего прочего, новый владелец будет вынужден ежегодно платить налог на недвижимость. Вопрос с НДФЛ за продажу доли будет решать уже продавец, покупателя этот момент волновать не должен.

Несмотря на все требования законодательства и достаточно жесткие условия подобных сделок, все равно могут возникать проблемы, связанные с мошенничеством. Исключить их полностью очень сложно. Самый оптимальный вариант – воспользоваться помощью представителя-юриста. На бесплатной консультации специалисты разберут все популярные вопросы, однако каждая ситуация требует индивидуального рассмотрения. Выступая в качестве представителей, юристы минимизируют риски, сводя их практически к нулю и помогают заключить сделку с наиболее выгодными условиями.

Сегодня процесс приобретения доли в квартире подразумевает большое количество различных тонкостей, особенностей. Причем важно быть особенно внимательным.

Так как в сфере продажи недвижимости присутствует достаточно много мошенников, недобросовестных дельцов.

Отдельно стоит отметить, что процесс оформления доли в квартире несколько отличается от процедуры, аналогичной при покупке всей квартиры целиком.

Этот момент нужно будет проработать заранее. Особое внимание нужно будет уделить документам и оформлению права собственности на недвижимость. Приобретение доли в квартире всегда подразумевает определенные риски.

Общие моменты

Покупка недвижимости для многих граждан – один из самых важных этапов в жизни. Основной причиной тому является относительно высокая стоимость таковой.

Зачастую приобретается имущество не за собственные средства, а в ипотеку. Отдельно стоит отметить, что процесс таковой подразумевает использование недвижимости в качестве залога.

Именно поэтому прежде, чем воспользоваться подобным методом покупки, стоит внимательно ознакомиться с недвижимостью, всей её юридической историей.

Это позволит свести к самому минимуму вероятность каких-либо ошибок, а также утраты собственных средств по причине того, что недвижимость продается мошенниками.

Сегодня оптимальное решение — покупка недвижимости на первичном рынке. Но далеко не всегда есть финансовая возможность осуществить процедуру.

Что нужно знать

Прежде, чем приступить к приобретению недвижимости таким способом, следует помнить о некоторых подводных камнях, которые имеют место.

К основным таковым следует в первую очередь отнести:

Продажа в последствии доли В квартире будет достаточно затруднена
Велика вероятность возникновения конфликтных ситуаций с соседями Которые проживают в таковой квартире, другими собственниками
В случае если правом собственности на часть недвижимости имеется у несовершеннолетнего То в дело может вступить отдел опеки и попечительства и признать сделку незаконной, отменить таковую

Приобретая долю в квартире и незнакомых людей – покупатель всегда серьезно рискует. Так как в судебной практике именно споры по поводу возврата недвижимости наиболее сложны.

Соответственно, при желании приобрести недвижимость таким образом лучше всего обратиться к квалифицированному юристу, знакомому риелтору.

Только таким образом можно избежать различных спорных и даже конфликтных ситуаций.

Стороны сделки

В качестве сторон сделки могут выступать:

Чаще всего покупка осуществляется именно физическим лицом. В то же время юридические лица опять же иногда выступают в роли участников сделки.

Например, зачастую недвижимость или же доля от неё реализуется за долги. В таком случае в качестве продавца может выступать банк, другая коммерческая структура.

В таком случае опять же необходимо быть максимально осторожным. В случае, если в качестве продавца недвижимости выступает физическое лицо, продажа осуществляется собственником самой квартиры. При этом отдельно стоит отметить именно вопрос преимущества покупки.

Согласно законодательств продавать часть недвижимости третьему лицу возможно будет только лишь в случае, если другой собственник части квартиры отказался от покупки. Причем подобное решение должно быть подтверждено документально.

Соответственно, если право преимущественного приобретения не было предоставлено в установленном порядке, то второй собственник может оспорить продажу.

Причем решения в таком случае, при действительном нарушении законодательства, вполне однозначны.

Самому покупателю следует максимально внимательно ознакомиться с документами на конкретную недвижимость.

Не лишним будет обсудить вопрос продажи именно с остальными собственниками. Это позволит не допустить самых разных сложных, спорных ситуаций.

К проверке недвижимости нужно будет отнестись максимально ответственно. Это позволит в уберечься от самых разных сложных, и даже спорных, конфликтных ситуаций.

Отдельно стоит отметить, что процесс оформления доли в квартире как собственности также связан с некоторыми особенностями.

Нормативная база

Сегодня процесс приобретения доли в квартире имеет свои тонкости, особенности. Касается это также и законодательных норм, которыми регулируется этот момент.

Существует множество всевозможных существенных моментов, разобраться с которыми следует предварительно. В первую очередь нужно будет разобрать ст.№250 ГК РФ.

Данный нормативно-правовой документ достаточно подробно раскрывает вопрос преимущественного права на приобретение недвижимости.

Именно в соответствии с данным НПД следует предоставлять возможность осуществлять покупку имущества гражданину, который уже владеет частью квартиры.

Этот вопрос нужно проработать максимально тщательно самому покупателю. Так как не предоставление преимущественного права покупки – серьезное нарушение законодательства.

Отдельно в Гражданском кодексе РФ рассматривается именно момент перехода прав собственности на имущество какого-либо вида.

Основным таковым документом является ст.№251 ГК РФ. Она точно определяет момент, когда имеет место переход прав собственности.

Также с приобретением имущества не может возникать какие-либо либо сложностей в случае, если сам раздел осуществлен в соответствии с законодательными нормами.

Ст.№252 ГК РФ – определяет раздел общей собственности, выделение его из общей доли.

Следует учесть, что какие-либо проблемы будут отсутствовать только в случае, если имеет место процесс раздела недвижимости именно определенным стандартным алгоритмом.

Именно в соответствии с таковой статьей осуществляется выделение доли. Опять же при нарушении стандартного алгоритма в судебном порядке возможно оспорить продажу.

Не менее важный момент – совместное использование долевой собственности. Процесс таковой опять же определяется специальными нормативными документами.

Опять же новому собственнику обязательно нужно будет ознакомиться с таковыми. Основным документом, который определяет этот момент, является ст.№253 ГК РФ.

Опять же согласно законодательству может иметь место обращение взыскания на общую собственность в случае наличия каких-либо долгов.

Этот вопрос определяется ст.№255 ГК РФ. Этот момент нужно будет обязательно проработать максимально детально.

Так как согласно законодательству по взятым на себя обязательствам физическое лицо обязано отвечать личной собственностью.

Предварительное ознакомление с законодательством позволит решить заблаговременно большое количество самых разных сложных ситуаций.

Гражданин сможет без посторонней помощи осуществлять контроль за выполнением собственных прав, а также защищать таковые.

Если же он считает, что права его каким-либо образом были нарушены, то ему необходимо обратиться в суд по месту жительства ответчика. По необходимости – ознакомиться с судебном практикой, обратиться к квалифицированному юристу.

Возникающие нюансы

Риски при покупке доли в квартире между близкими родственниками обычно минимальны. Потому при необходимости приобретения недвижимости именно таким способом следует обращаться как раз к таковым.

В первую очередь по простой причине – так возможно отследить максимально точно и подробно вопрос касательно законности реализации недвижимости.

Существует достаточно обширный перечень вопросов, изучить которые нужно будет прежде, чем приобрести имущество такого типа.

Видео: риски при покупке доли в квартире

К базовым таковым на данный момент времени можно будет отнести:

Порядок заключения соглашения

Сам порядок заключения сделки рассматриваемого типа имеет стандартный алгоритм. Таковой включает в себя следующие базовые этапы:

Понадобиться обязательно известить самому продавцу о факте осуществления подобного рода сделки Согласно ст.№250 ГК РФ (граждане, имеющие право на часть недвижимости, обладают правом преимущественной покупки);
обязательно осуществляется извещение об отчуждении доли;
само таковое составляется именно в письменной форме;
после предоставления извещения от продавца другим собственникам понадобиться в обязательном порядке выждать 1 месяц – именно столько отводится времени иным собственникам для выбора решения
Далее составляется первичная документация, необходимая для осуществления продажи Это касается договора купли-продажи, а также акта приема-передачи (не обязательно, но по возможности следует привлечь нотариуса для формирования подобных документов – таким образом будет сведена к минимуму вероятность каких-либо ошибок);
понадобиться составить договор отчуждения;
услуги нотариуса также потребуется оплатить – в соответствии со стандартной тарифной ставкой
Переход прав собственности от одного субъекта к другому обязательно должен быть зарегистрирован соответствующим образом Для этого понадобиться подготовить стандартный перечень документов:

  • заявление от различных сторон договора;
  • оригинал нотариально заверенного договора о передачи прав собственности на конкретное имущество;
  • подтверждение того, что гражданин в письменной форме уведомил всех остальных собственников о продаже и таковые отказались от своего права преимущества покупки;
  • другие документы (согласие органов опеки и попечительства на свершение сделки, другое)

Регистрация прав собственности осуществляется лично через Росреестр или же путем подачи документов в МФЦ. В дальнейшем уполномоченный орган выдаст документ, который подтверждает факт владения имуществом.

Риски при покупке доли в квартире без согласия других собственников

При отсутствии согласия на продажу доли может иметь место только в случае, если был нарушен алгоритм продажи именно со стороны продавца.

Иные собственники имеют право оспорить и признать сделку недействительной через суд в случае, когда уведомление о продаже не было осуществлено.

Если же имеет место отсутствие согласия, но при этом предложение о покупке было выдвинуто другим собственникам – то таковой протест не будет иметь юридического значения.

Как быть, если часть недвижимости принадлежит несовершеннолетнему

Гораздо сложнее обстоят дела с недвижимостью если часть доли принадлежит не достигшему совершеннолетия.

В таком случае понадобиться на осуществление продажи согласие органов опеки и попечительства.

При этом если продажа осуществляется без ведома данного органа – сделка может быть аннулирована в судебном порядке. Для государственных органов именно соблюдение прав ребенка – приоритетное направление.

На что стоит обратить внимание

Риски при покупке доли в квартире пенсионером заключаются лишь в наличии неблагонадежных соседей. Помимо этого существует много иных моментов, на которые нужно обратить внимание.

Особенно если будет иметь место проживание в таковой недвижимости:

Приобретение доли в квартире – всегда определенный риск. Потому по возможности предварительно стоит обязательно ознакомиться со всеми тонкостями, особенностями процесса покупки этого типа собственности. Только таким образом можно избежать проблем в дальнейшем.

Риски покупателя при покупке квартиры или купить квартиру и не остаться «без штанов».

Довольно много людей согласятся со мной, что в сделках больше всех рискует покупатель.

Именно он, заключая сделку сделку по покупке квартиры может столкнуться с тем, что деньги отдал, а сделку признали недействительной. И ищи потом many в поле…

Несложно представить себе, что вот он этот долгожданный миг получения ключей от квартиры, который происходит обычно в Регпалате или на пороге вновь купленной квартиры.

Покупатель счастлив и доволен своим новым приобретением. А почему бы и нет?! Он имеет на это право! Скрупулезный подбор вариантов, казалось бы бесконечные просмотры, напряженные переговоры и быстрое оформление сделки и вот он результат.

Узнайте при покупке квартиры какие расходы несет покупатель

На этом можно было бы поставить точку для тех людей, которые не привыкли смотреть несколько впереди себя. А вот для тех, кто более предусмотрителен – вернемся к началу и узнаем, какие риски поджидают даже осведомленного человека.

Дело в том, что радость от покупки новой квартиры может сойти на нет, если неожиданно появится риск её лишиться.

И даже не потому, что купля-продажа совершалась с участием мошенников, а просто потому что на это есть предпосылки.

Стоит так же отметить, что чаще всего закон, в таких случаях, на стороне бывших собственников жилья.

Статья о минусах покупки квартиры по доверенности от собственника

Риски покупателя при покупке квартиры в 2019 году

1. В первую очередь, чтобы избежать рисков, обращайте внимание на стоимость объекта. Если его цена на 20-25% ниже рыночной, то есть большая вероятность того, что с квартирой что-то «не чисто». Бесплатный сэндвич только из неликвида;

2. Если Вам говорят, что собственник не может присутствовать на сделке и  оформление документов будет производиться по доверенности, то это признак будущих осложнений и должно Вас насторожить.

Если Вы решитесь все-таки купить эту квартиру, то подходите к этому делу с особой тщательностью. Некоторые банки, вообще исключают работу с доверенностями, например, Росбанк, в свое время. Это как один из жестких вариантов исключения риска покупателя квартиры;

3. Следующее на что необходимо обратить внимание, чтобы нивелировать риски покупателя при покупке квартиры – это количество продаж, выбранной вами квартиры и интервал их проведения. Чем больше собственников жилья было у этой квартиры, тем осторожнее надо принимать решение о её покупке;

4. Обязательно постарайтесь встретиться с собственником и, по возможности, увидеть прописанных в квартире лиц. Обратите внимание на его адекватность. В настоящее время банки требуют от собственников справки ПНД и НД, чтобы удостовериться в том, что последний здоров.

Что касается ранее прописанных лиц, особенно которые передали в дар часть своей доли настоящему собственнику, то они, в данном случае, должны быть тщательно проверены.

Если этого не сделать то, возможно, в один «прекрасный» момент, квартира, в судебном порядке, может быть у Вас отобрана;

5. В случае приобретения объекта недвижимости за наличные деньги органы юстиции техпаспорт не требуют на сделку. Однако Вам необходимо у бывшего собственника потребовать данный документ БТИ.

Иначе, если в квартире была сделана перепланировка – Вы об этом можете не узнать, но позже заплатить штраф и ещё за оформление документов, в купе с запланированным ремонтом;

6. В случае указания в договоре купли-продажи не всей стоимости квартиры, риски возрастают. Ни для кого не секрет, что в настоящее время для того, чтобы не платить налоги продавцы идут на хитрость и проводят т.н. «миллионные» договора.

В результате, в случае признания такой сделки недействительной или расторгнутой по какой-то причине, Вы получите обратно только ту сумму, которая указана в договоре. Для того, чтобы избежать таких щекотливых ситуаций, необходимо правильно оформлять расписки и передавать деньги;

7. Наличие в прописанных несовершеннолетних детей, куда и когда они были выписаны. Если детям не было предоставлено другое жильё взамен с условиями проживания не хуже предыдущего, то это т.н. «мина замедленного действия» для нового собственника.

Практика показывает, что при нарушении прав ребенка такие объекты возвращаются через суд детям и страдают невинные покупатели — это основной и серьезный риск при покупке квартиры;

8. Состоит или состоял ли собственник в браке. Вам необходимо будет выяснить, приобреталась ли эта квартира на момент состояния в браке или нет. Если собственник состоял в браке на момент приобретения квартиры, то второй супруг тоже имеет на нее право, вне зависимости на кого она оформлена.

Тогда потребуется согласие супруга на продажу квартиры, иначе после покупки вы будете делить с ним часть приобретенной недвижимости.

Тот же исход может вас поджидать, если собственник в разводе, но  меньше трех лет. Бывший супруг(а) может заявить о своих правах на часть, приобретенной вами квартиры — это неприятный риск покупателя;

9. Обязательно обратите внимание, есть ли среди выписанных из квартиры лиц тот, кто отбывает срок в местах ни столь отдаленных. Закон предусматривает право таких лиц на восстановление в праве прописаться и жить в такой квартире;

10. Среди оснований приобретения права собственности на квартиру обратите свое внимание на получение его по наследству. При этом обязательно проверьте – завещание это или наследование по закону. Для чего это делать? Для того чтобы быть в курсе от какого еще наследника ожидать претензий на данный объект.

В этом случае можно с бывшим собственником подписать соглашение, в котором, он обязуется, если появятся другие наследники — передать им часть денежных средств, полученных с продажи объекта недвижимости;

11. Не лишним будет проверить находится ли, выбранная вами квартира под обременением или объектом спора в суде, это существенно снизит риски при покупке квартиры.

Резюме по рискам покупателя

Кстати, вы всегда можете задать вопрос полноценному юристу, который занимается решением перечисленных в статье щекотливых вопросов. Он поможет нивелировать риски, либо решить проблему, если у вас уже что-то случилось.

Бесплатно задать вопрос юристу можно во вкладке «Специалисты»

Успешных покупок!

Покупка доли в квартире является сделкой гражданско-правового характера, в результате которой поступает во владение не отдельный объект недвижимости, а лишь доля в праве общей долевой собственности. Такие сделки предусмотрены российским законодательством, могут быть выгодны ее участникам, а могут доставить много хлопот и неприятностей.

Покупка доли в квартире дает возможность минимизировать расходы при разрешении жилищного вопроса. Доля приобретается со следующими целями:

  1. Для проживания.
  2. Вложение свободных денежных средств в недвижимость (в этом случае долю).
  3. Разрешение проблем с регистрацией по месту жительства.
  4. Приобретение всей квартиры в перспективе.

Намереваясь приобрести долю в квартире, человек располагает определенной суммой, чтобы не прогадать с ценой, нужно вначале изучить предложения, имеющиеся в данный момент на рынке недвижимости, понять, как складывается цена доли. Она не может быть равна ее соотношению к площади всей квартиры. При рыночной цене на квартиру в 3 миллиона рублей, одна третья часть квартиры стоит не 1 миллион рублей, а значительно меньше. Этому есть объяснение.

На цену доли влияет планировка квартиры. В том случае, если размер доли соответствует площади изолированной комнаты, цена немного повышается, если же доля продается в квартире с проходными комнатами или в однокомнатной квартире, цена понижается. Важно, что даже при наличии у продавца документально подтвержденного порядка пользования квартирой, где четко прописано его право на какую-то определенную комнату, после отчуждения доли этот документ теряет силу.

Порядок совместного пользования квартирой новым собственником и соседями устанавливается заново по взаимному согласию. Если согласия достичь не удается, то порядок пользования помещением устанавливает суд. Судебные тяжбы длительны, кроме того, суд может помимо размера доли принять во внимание состав семьи, и при равных долях большая по размеру комната отойдет в пользование собственнику с детьми.

Законодательство позволяет выделять доли в натуре. В квартире сделать это практически нереально. Разделить на доли возможно дом, поскольку там проще соорудить отдельные выходы, кухни и санузлы. Доля в доме всегда стоит дороже такой же доли в квартире.

Проблемы с соседями могут возникнуть из-за желания нового владельца доли зарегистрировать в квартире членов своей семьи, поскольку без разрешения соседей сделать это не удастся. Проживать в квартире лица, не являющиеся собственниками, могут только с согласия всех сособственников. Лучше всего сразу оформить право собственности на всех членов семьи.

Нужно понимать, что в некоторых случаях сособственники могут создавать препятствия для продажи доли и затем для вселения в квартиру нового соседа, что тоже скажется на цене доли.

Намереваясь купить долю в квартире, необходимо помнить о том, что остальные сособственники имеют право преимущественной покупки.

Правило о преимущественной покупке

Согласно статье 250 Гражданского кодекса РФ, намереваясь продать свою долю в праве общей долевой собственности третьему лицу, собственник обязан уведомить о своем решении остальных сособственников и предложить им купить долю первыми, поскольку они обладают преимуществом перед другими покупателями по приобретению доли.

Сособственники должны получить уведомление непременно в письменном виде, после чего у них имеется месяц на принятие решения о покупке либо отказе от покупки доли. По истечении 30 дней либо при наличии письменных отказов от покупки доли (желательно, чтобы они были удостоверены нотариусом) покупатель со стороны может беспрепятственно приобретать долю.

При несоблюдении этого условия после покупки доли третьим лицом остальные сособственники вправе оспорить сделку, органы росреестра откажут в регистрации перехода права собственности.

В том случае, если владелец отчуждаемой доли не может надлежащим образом уведомить всех сособственников о факте продажи, он может предложить покупателю вместо договора купли-продажи заключить фиктивный договор дарения.

На сделки, связанные с дарением долей, правила статьи 250 Гражданского кодекса РФ не распространяются. Фактически, такая сделка будет являться притворной, может быть оспорена другими сособственниками. В случае расторжения такого договора покупателю будет сложно вернуть уплаченные за долю деньги.

Во всем остальном сделка по приобретению доли в квартире мало чем отличается от покупки целой квартиры.

Необходимый пакет документов

Перед визированием договора купли-продажи доли в квартире покупатель должен настаивать, чтобы у продавца на руках были следующие документы:

  1. Выписка из ЕГРН о правах на объект отчуждаемого недвижимого имущества. Этот документ содержит информацию обо всех сособственниках, о наличии (либо отсутствии) обременений и наложенных арестов. С помощью выписки можно убедиться в достоверности данных, прописанных в свидетельстве о праве собственности.
  2. Справка обо всех лицах, зарегистрированных в квартире. В том случае, если квартира приватизировалась, необходима справка о тех лицах, которые были зарегистрированы в квартире во время приватизации, но не пожелали принимать в ней участие, поскольку эти люди до своей смерти будут обладать правом проживания в этой квартире независимо от смены собственников. Выселить такого человека невозможно даже по решению суда либо нужно выплачивать ему компенсацию, невзирая на то, что собственником он не является.
  3. Справки и квитанции, подтверждающие отсутствие задолженности по коммунальным платежам.
  4. В подлинниках свидетельство о праве собственности, технический паспорт на квартиру, правоустанавливающий документ (договор мены, дарения или купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, договор о приватизации, судебное решение).
  5. Письменное согласие органов опеки (если доля принадлежит несовершеннолетнему). В том случае, если при продаже доли, принадлежащей несовершеннолетнему, его права будут нарушены, он сможет оспорить сделку при достижении совершеннолетия. Срок давности по таким сделкам начинает течь именно с совершеннолетия ребенка.
  6. Согласие на продажу доли в квартире, выданное супругом продавца в письменной форме, нотариально удостоверенное. При отсутствии такого документа в регистрации перехода права собственности на долю будет отказано. Приобрести жилье покупатель сможет без разрешения своего супруга.
  7. Нотариальная доверенность на отчуждение квартиры (если вместо продавца в сделке участвует третье лицо). Желательно постараться проверить в нотариальной конторе по месту выдачи доверенности ее подлинность, а также выяснить, не отозвана ли она на день сделки. Если в доверенности не прописано право третьего лица на получение денег, то рассчитываться с ним нельзя.
  8. Справка о дееспособности продавца. В тех случаях, когда продавцом является пожилой человек либо пьющий, употребляющий наркотические средства, лучше всего попросить у него справку из психиатрического диспансера о его психическом здоровье и дееспособности.

Алгоритм действий при покупке доли в квартире

Заключение предварительного договора купли-продажи

На этом этапе следует учитывать, что аванс не должен превышать 20 процентов от цены доли, если в дальнейшем сделка заключена не будет, большую сумму аванса вернуть трудно.

В этом документе обязательно нужно прописывать все важные условия будущей сделки: предмет сделки, правоустанавливающие документы, цену, дата подписания основного договора купли-продажи.

Кроме того, именно в этом договоре нужно зафиксировать сроки передачи имущества покупателю, обязанность продавца снять с учета зарегистрированных лиц, погасить задолженности по коммунальным и другим обязательным платежам, выполнить требования 250 статьи Гражданского кодекса РФ.

Заключение основного договора купли-продажи доли и расчет с продавцом

Перед расчетом с продавцом и подписанием необходимых документов следует тщательно изучить проект договора купли-продажи, получить по поводу него консультацию опытного юриста. Нужно проследить, чтобы в договоре была указана реальная цена, что будет важно при получении налогового вычета, а также в случае расторжения договора.

При фактической передаче имущества покупателю составляется акт приема-передачи. В нем прописывается состояние квартиры, наличие либо отсутствие взаимных претензий.

Передачу денег продавцу нужно фиксировать в договоре и в расписках. Деньги лучше всего держать в кредитном учреждении, снимать в банке в момент подписания договора и расчета с продавцом.

После расчета и подписания договора продавец и покупатель вместе должны явиться в отделение Росреестра и подать заявления на переход права собственности. Покупатель обязан оплатить государственную пошлину за совершение регистрационных действий.

При расчетах с продавцом можно воспользоваться банковской ячейкой. В этом случае продавец может получить деньги только после регистрации перехода права собственности.

Если приобретение доли в квартире происходит при посредничестве агентства недвижимости, в договоре с риелторами об оказании услуг по поиску объекта необходимо зафиксировать стоимость услуг агентства, сроки исполнения  обязательств, ответственность исполнителя за пороки сделки.