Условия перехода права собственности на земельный участок в 2019 году

🕒

Переход права собственности на земельный участок происходит при его оформлении. Например, передача может производиться при купле-продаже или приватизации надела.

Правоведы не видят существенной разницы в процедурах. Однако выделяют особенный порядок перехода права собственности на земельный участок в каждой из ситуаций. Тонкости заключаются в оформлении документов.

Важно отличать переоформление права собственности, относящегося к категории имущественных, от право пользования. В последнем случае составляется договор аренды, на основании которого арендатор может использовать недвижимость.

Различные моменты заключаются в:

Оформление начинает с подачи заявления и может длиться определенное количество времени. Срок зависит от момента выдачи разрешения. Переуступка же считается коротким промежутком, когда остаются последние штрихи. Аренда предусматривает только последнюю стадию, так как договор отмечает разрешение на использование надела.

Оформить здание и участок земли под ним можно при наличии двух оснований. В первом случае проводится приватизация объектов. Вторая ситуация предусматривает их выкуп.

Если же речь идет об аренде, то выделяют еще два вида оформления. Первый связан с передачей прав от частного лица. Второй момент предусматривает переуступку, при которой право переходит от муниципалитета, являющегося хозяйственным субъектом.

Отличия заключаются и в стоимости наделов. При переходе прав применяется рыночная стоимость надела. Переуступка предусматривает определение кадастровой цены.

Если осуществляется аренда, то помещение и земля передаются после выкупа. Но если многоквартирный дом возводился на арендуемой застройщиком земле, то получить право на участок под ним можно на основе бесплатной приватизации.

Переход права собственности на земельный участок в виде отчуждения

В соответствии со статьей 552 Гражданского кодекса РФ, в момент передачи прав собственности на недвижимость гражданину переходит и право обладанию участком земли, где располагается строение. При этом правило используется не только тогда, когда проводится купля-продажа, но и при отчуждении в других случаях.

Статья 552. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости

В настоящее время Земельный кодекс (пункт 4 статьи 35) предусматривает обязательную передачу здания вместе с наделом. Норма считается императивной и должна соблюдаться всеми гражданами.

Статья 35. Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, сооружение

Отдельный процесс передачи возможен только при отсутствии права выделения части строения в натуре или отчуждении строения, расположенного на изъятом из оборота наделе.

Данные правила не распространяются на продавцов помещений, которые располагаются в многоквартирном доме или административном здании. Если же речь идет о долевом владении, то возможна передача надела, размер которого пропорционален величине объекта собственности.

Автоматического перехода права собственности при совершении любой сделки не предусматривается. Для этого потребуется обращение в государственный орган для проведения регистрации.

Не требуется каких-либо действий со стороны гражданина, если имущество передается в наследство. В этом случае человек обретает права за счет потери их умершим.

Статья 552 Гражданского кодекса РФ и статья 35 Земельного кодекса РФ определяют момент появления права собственности на надел помимо регистрационных действий. Они указывают на необходимость проведения сделки, которая и считается основанием перехода прав.

Образец кадастрового паспорта на земельный участок:

Главные требования

Важно определить законные основания для проведения процедуры передачи прав собственности другому человеку. В каждом случае потребуется предоставление определенного пакета документов.

Положения по закону и комментарии к ним

Гражданское законодательство рассматривает земельный участок и строение на нем как два обособленных друг от друга объекта. Поэтому, на основании пункта 3 статьи 552 ГК РФ, возможна реализация недвижимости без согласия владельца надела.

При этом по Земельному кодексу устанавливается неделимость объектов. Если оба из них принадлежат одному человеку, необходимо передать права на них одновременно.

В случае долевого деления важно проводить отчуждение части надела, пропорциональной размеру объекта недвижимости. Если же дом принадлежит лицу, а земля нет, то владелец помещения имеет первостепенное право на ее покупку. Поэтому в соответствии со статьей 250 ГК РФ необходимо оповещение собственником надела арендатора участка о предстоящей продаже.

Доступные варианты

Выделяется несколько основных вариантов, в ходе которых может происходить перерегистрация имущества на другого гражданина и передача соответствующих прав. Самым распространенным вариантом считается купля-продажа, которая, в соответствии со статьей 551 ГК РФ, требуется государственной регистрации. После этого у гражданина появляется право собственности.

Основные моменты сделки отражены в статье 37 Земельного кодекса РФ:

Скачать выписку об обременении

Если на участке возведены строения, то важно соблюдать принцип единства надела и недвижимости и нормы статьи 35 Земельного кодекса РФ. При покупке здания на участке, не принадлежащем лицу, оно может распоряжаться частью, где расположено строение.

Собственник дома обладает преимуществом для покупки или аренды земли. Если человек владеет наделом и землей вместе, то продать их он может только, не деля объекты.

Земельный участок не может быть продан самостоятельно без строения, если он принадлежит одному лицу.

Если участок передается по наследству, то ориентироваться нужно на Гражданский, Семейный кодекс и наследственное законодательство. Воля наследодателя фиксируется в завещании.

Наследство передается лицам, которые отражены в завещании. Помимо физических, указаны могут быть юридические лица.

Также нередко осуществляется дарение земельного надела. В этом случае составляется договор, который может быть передан в регистрационные органы для оформления сделки.

Наделы, считающиеся государственной и муниципальной собственностью, можно приватизировать. Иногда это удается сделать на бесплатной основе без межевания. Если происходит выкуп недвижимости, то гражданин участвует в торгах.

Основания для сделки

Сменить собственника можно по нескольким основаниям. В статье 25 Земельного кодекса РФ отражены основные из них.

Таковыми считаются:

Также Земельный кодекс (статьи 17–19) отражает возможность перехода прав собственности.

Статья 17. Собственность Российской Федерации (федеральная собственность) на землю

Статья 18. Собственность на землю субъектов Российской Федерации

Статья 19. Муниципальная собственность на землю

Документы и подача заявления

При выкупе земельного надела потребуется собрать определенные документы.

К ним относят:

В соответствии с этими бумагами составляется дополнительное соглашение к договору аренды для совершения переуступки прав. Они будут иметь юридическую силу только при предоставлении вместе.

После подготовки документов можно посетить органы местного самоуправления. После принятия постановления специальной комиссией составляется акт о передаче прав. На его основании производится запись в государственном реестре и выдается свидетельство о праве собственности.

Для обращения в муниципалитет потребуется заявление, которое составляется на имя главы с указанием:

Пошаговая инструкция оформления

Чаще всего право собственности передается на основании договора купли-продажи.

Если человек определился с объектом покупки, необходимо следовать определенной инструкции:

  1. Необходимо составить договор купли-продажи. Он оформляется самостоятельно или с привлечением юристов. Важно подробно прописать все основные характеристики надела: адрес, площадь, кадастровый номер и т.д. Также обязательно прописывается целевое назначение надела. Не стоит забывать о правах и обязанностях сторон.
  2. Стороны должны подписать подготовленный документ.
  3. Далее необходимо обратиться в Росреестр для проведения процедуры регистрации сделки. Предварительно оплачивается госпошлина. Граждане, которые интересуются, сколько стоит переход права собственности на земельный участок, должны помнить о внесении 2 тысяч рублей. Юридические лица должны заплатить 22 тысячи рублей.
  4. Регистрация проводится в отделении Росреестра или МФЦ. Также подать документы можно через почту, интернет. В последних случаях все бумаги заверяются нотариусом.

Особенности и преимущества

Собственник дома, расположенного на участке, которым он не владеет, имеет преимущественное право на покупку земли. Эта норма отражена в пункте 3 статьи 35 Земельного кодекса РФ.

При долевом владении продажа может быть осуществлена только после предварительного оповещения других собственников. Если они откажутся от покупки, то реализация происходит без препятствий.

Отчуждение земли без объекта недвижимости запрещено, если они принадлежат одному лицу. Все вопросы регулируются статьей 35 ЗК РФ.

Выделяют случай продажи дома без земельного участка:

Сроки регистрации и рассмотрения

Сроки рассмотрения заявления не должны превышать месяца после обращения. Но на деле длительность процедуры может быть увеличена.

Гражданину сообщается дата рассмотрения вопроса. Результат направляется заявителю в течение трех дней после вынесения постановления.

Акт о передаче прав собственности выдается муниципалитетом под роспись. Это считается основанием для вступления в правообладание.

Переход прав собственности осуществляется в соответствии с некоторыми особенностями. Они появляются в зависимости от порядка передачи недвижимости другому лицу.

Бесплатная консультация адвоката по земельным спорам

Цены на услуги адвоката по земельным спорам

Любая сделка, связанная с отчуждением, меной или дарением участка земли, сопровождается переходом права на него к новому субъекту. С момента перехода права на земельный участок новый правообладатель приобретает юридическую возможность владеть, пользоваться и распоряжаться приобретенным имуществом.

Понятие перехода права на земельный участок. Юридические факты, с которыми связан переход права

Земельный участок входит в перечень объектов недвижимого имущества, определенный статьей 130 Гражданского кодекса РФ. Поэтому в отношении участка земли применяются все правила, предусмотренные законодательством для оформления перехода прав на недвижимость.

Статья 131 Гражданского кодекса РФ регламентирует, что вещные права на недвижимые вещи (в том числе, и на земельный участок) подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). С 01 января 2019 года вместо ЕГРП в Российской Федерации будет действовать Единый государственный реестр недвижимого имущества (ЕГРН), который будет содержать сведения о переходе прав на землю.

Бесплатная консультация адвоката по земельным спорам

Цены на услуги адвоката по земельным спорам

К вещным правам на участок земли, подлежащим государственной регистрации, относятся:

  1. Право собственности;
  2. Право пожизненного наследуемого владения;
  3. Право постоянного пользования;
  4. Ипотека;
  5. Сервитуты.

Юридическим фактом, с которым законодатель связывает переход права на землю, является дата государственной регистрации и внесения сведений в ЕГРП. Именно с этого момента переход права на участок земли вступает в силу.

Подтверждение перехода права собственности содержится в правоустанавливающих документах на земельный участок, а с 15 июля 2019 года – в Выписке из единого государственного реестра прав.

Самым распространенным случаем в земельных правоотношениях является переход права собственности на участок, который осуществляется путем заключения возмездной или безвозмездной сделки отчуждения (купля-продажа, мена, дарение). Важно, что с 2019 года государственной регистрации подлежит только переход права собственности, тогда как до этого времени регистрационные действия совершались и в отношении договора.

Переход права на участок при переходе права собственности на здание, сооружение

Любой объект капитального строительства (здание, сооружение, имущественный комплекс) не может существовать в отрыве от земли. Одним из главных видов использования земельного участка является строительство.

Переход права на участок земли при отчуждении расположенного на нем объекта недвижимости имеет ряд особенностей, предусмотренных законодательством.

Общее правило, установленное для случаев распоряжения недвижимостью, гласит – одновременно с переходом права собственности на объект капитального строительства к покупателю переходит и право собственности на участок земли. Существует и обратное правило – не допускается отчуждение земли без одновременной продажи здания, находящегося на нем, если они принадлежат одному правообладателю. Данные положения предусмотрены статьями 273, 552 Гражданского кодекса, а также статьей 35 Земельного кодекса РФ.

На практике, при совершении сделки по отчуждению здания, в договоре предусматривается условие об одновременной продаже (мене, дарении) земельного участка. Если отчуждению подлежит участок земли, договор содержит условие о продаже здания, расположенного на нем. В общей стоимости имущества, передаваемого по возмездному договору отчуждения, отдельно указывается цена участка земли и объекта капитального строительства. Такое условие необходимо соблюдать для урегулирования потенциального спора между сторонами договора.

Оформление указанного договора отчуждения участка земли и зданий на нем требует указания всех идентификационных признаков отдельно по каждому объекту. Для земельного участка такими сведениями являются:

  1. Адрес (местоположение);
  2. Общая площадь участка;
  3. Кадастровый номер участка;
  4. Категория земель и вид разрешенного использования;
  5. Сведения из ЕГРП о регистрации права, подлежащего переходу в рамках текущей сделки.

Для объекта капитального строительства эти сведения включают:

  1. Адрес объекта;
  2. Общая площадь здания, а также, по усмотрению сторон, жилая площадь;
  3. Кадастровый (условный) номер объекта;
  4. Данные из ЕГРП о регистрации права, подлежащего переходу в рамках текущей сделки.

Обязательным условием для последующей регистрации перехода права является определение момента фактической передачи имущества новому правообладателю, который фиксируется в отдельном акте приема-передачи либо в самом договоре.

В судебной практике встречаются случаи, когда при отчуждении объекта капительного строительства в договоре отсутствует условие об одновременном переходе прав на участок земли. В этой ситуации у нового правообладателя возникает право требовать у предыдущего собственника (владельца) оформления перехода прав на землю. В случае отказа от регистрации перехода прав на участок, новый правообладатель имеет право подать исковое заявление в суд для защиты своих интересов.

Порядок государственной регистрации перехода права на земельный участок

Для передачи прав и обязанностей на участок земли новому правообладателю переход права собственности должен быть зарегистрирован в установленном порядке.

Федеральный закон от 21 июля 2019 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» регламентирует, что под регистрацией перехода права понимается совершение уполномоченным государственным органом определенного юридического акта (действия), влекущего за собой юридические последствия. Таким юридическим актом является внесение сведений о переходе права в ЕГРП. Из этого следует, что право собственности на любое недвижимое имущество, в том числе и участок земли, возникает с момента регистрации перехода права на него.

Для регистрации перехода права на участок заявители представляют документы в территориальный орган Росреестра по месту нахождения объекта недвижимого имущества. Регистрационными действиями в отношении перехода прав занимаются указанные органы Росреестра.

Срок обращения для регистрации перехода прав после заключения договора отчуждения участка законом не определен, однако следует помнить, что без совершения регистрационных действий и внесения сведений в ЕГРП правовые последствия перехода права не наступают.

Процедура проведения регистрации перехода прав на участок регламентирована Федеральным законом 122-ФЗ и состоит из следующих этапов:

  1. — прием от заявителей необходимых документов для совершения регистрационных действий;
  2. — юридическая экспертиза комплекта документов, проверка их на предмет соответствия законодательству;
  3. — внесение сведений о переходе права в ЕГРП в виде соответствующих записей;
  4. — выдача заявителям документов, удостоверяющих факт проведения регистрации (Выписки из ЕГРП).

Регистрации перехода права на участок земли считается завершенной с момента внесения сведений (записи) в Единый реестр прав и выдачи документов заявителям.

Возможно вам будет интересно

Об авторе

Бесплатная консультация адвоката по земельным спорам

Цены на услуги адвоката по земельным спорам

Это сделка, согласно которой имущество переходит от владельца к приобретателю. При этом, когда речь идёт о имуществе недвижимом, право собственности на него наступает с даты государственной регистрации перехода (ст. 131 ГК).

Основания для перехода права собственности на участок

Смена собственника возможна по ряду причин. Согласно ст. 25 ЗК, права на участки возникают по основаниям, указанным гражданским законодательством и федеральными законами и должны быть зарегистрированы, если этого требует закон.

Самыми распространёнными причинами перехода права собственности являются:

Кроме того, статьи 17, 18, 19 ЗК содержат информацию о возможности перехода собственности на землю к Российской Федерации, субъектам в её составе и муниципальным органам. В каждом из указанных случаев сделка имеет свои отличительные особенности.

Сделка купли-продажи

Переход права собственности на земельный участок по договору купли-продажи является самым распространённым вариантом отчуждения недвижимости. Эта сделка, согласно ст. 551 ГК, подлежит госрегистрации, порядок которой регламентирован ФЗ №221. Именно с момента регистрации у приобретателя участка возникнет право собственности. Важно отметить, что самому договору купли-продажи регистрация не требуется, он считается заключённым после подписания его всеми участниками. Основные моменты, касающиеся купли-продажи земельных участков, описаны в ст. 37 ЗК, а также в Гражданском кодексе:

Что касается договора, то он непременно должен быть письменным (ст. 550 ГК). В нём необходимо указать данные участников, подробную информацию об объекте сделки, а также следующие сведения: срок передачи участка, цена, условия оплаты и передачи имущества.

Переход права собственности на участок с имеющимися на нём объектами недвижимости

Часто сделки по продаже земельных участков осложняются тем, что на них находятся различные строения. По закону земля и эти постройки считаются самостоятельными объектами права, между которыми существует законодательно утверждённая связь. При этом участок и недвижимость на нём могут принадлежать как одному лицу, так и ряду лиц.

К примеру, собственник надела вправе разрешить другим лицам осуществлять на нём строительство, не теряя собственности на застраиваемую территорию, но не являясь владельцем возведённых сооружений. Застройщик, в свою очередь, может пользоваться частью земли, предоставленной под постройки (п. 1 ст. 271 ГК), но отсутствие права собственности на участок не ограничивает его в аналогичном праве на здание.

Как происходит переход права собственности на земельный участок под зданием в таких ситуациях? Ответ на этот непростой вопрос указан в ст. 35 ЗК, утверждающей так называемый принцип единства судьбы надела и возведённых на нём строений.

  1. Приобретая здание, расположенное на чужом участке, покупатель получает и собственность на ту территорию, которая занята постройкой, в тех же объёмах и на тех же условиях, что имелись у прежнего владельца (например, сохранение условий аренды). При этом согласие владельца участка на сделку не требуется, если иное не зафиксировано в договоре о пользовании землёй.
  2. Собственник построек имеет преимущественное право покупки или аренды земельного надела.
  3. Если землёй и зданием владеет одно лицо, то переход права собственности на постройки возможен только с переходом права собственности на занятый ими участок. Исключения указаны в п. 4 ст. 35 ЗК. Это сервитут, изъятие земель из оборота и невозможность выдела части здания в натуре вместе с частью земли.
  4. Отчуждение земельного участка без построек не позволяется, если они принадлежат одному человеку.

Наследование земельных участков

Переход права собственности на земельный участок по наследству регулируется гражданским, семейным и наследственным законодательством и являет собой одностороннюю сделку, которая отражает волю наследодателя. Она должна быть зафиксирована в завещании и нотариально заверена. Если такого документа после смерти владельца имущества не останется, значит, наследование произойдёт по закону (ст. 2019 ГК).

Наследниками обычно становятся граждане, но наследодатель может указать в завещании юридическое лицо (ст. 2019 ГК), а также Российскую Федерацию, её субъекты, муниципалитеты, другие страны и международные организации.

Наследники делятся на семь очередей (ст. 2019 – 2019 ГК), и каждая последующая очередь друг призывается к наследованию, если наследников предшествующей очереди нет, они отказались от наследства либо были его лишены.

Граждане, вступающие в наследство, должны в нотариальной конторе попросить свидетельство о праве на наследуемый земельный участок (ст. 2019 ГК). Оно необходимо для регистрации свершившегося перехода права собственности на недвижимость. Переходящий наследникам надел, принадлежащий прежнему владельцу на правах собственности, и право пожизненно наследуемого владения наследуются на общих основаниях (ст. 2019 ГК).

Если наследников несколько и земля переходит к ним на праве общей собственности, раздел имущества возможен только с учётом минимального размера участка, установленного для территорий соответствующего целевого назначения. В случае, когда недвижимость разделить не удаётся, она достанется наследнику, имеющему преимущество на вручение наследственной доли, а все остальные получат компенсацию. Когда преимущественное право отсутствует у всех наследников, участок достанется им на условиях долевой собственности.

Приватизация земельных участков

Наделы, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, разрешается приватизировать или взять в аренду (ст. 39.1 ЗК). В определённых ситуациях это даже удастся сделать бесплатно.

Участки продаются на торгах или без них в случаях, предусмотренных в п.2 ст. 39.3 ЗК, а цена определяется в ходе аукциона либо органами местного самоуправления или государственной власти в случае продажи без торгов.

Возможности бесплатного предоставления участков описаны в ст. 39.5 ЗК. К примеру, на это могут рассчитывать граждане, с которыми подписан договор о развитии территории, где находится их надел. Религиозные организации, имеющие соответствующие их деятельности сооружения, также могут бесплатно получить землю под ними. Такая же льгота предоставлена гражданам, имеющим землю на правах безвозмездного пользования не менее пяти лет и распоряжавшимся ею в соответствии с установленным разрешённым использованием. Многодетные семьи, имеющие три ребёнка и более, получают земельный участок бесплатно в соответствии с порядком, утверждённым органами власти субъектов РФ.

Приватизация участков под многоквартирным домом

Особым случаем является переход права собственности на земельный участок под многоквартирным домом. Многие жильцы даже не подозревают о том, что по закону они являются совладельцами этой земли и могут сообща ею распоряжаться, например, чтобы организовать детскую площадку или противостоять застройке гаражами. Имели место случаи, когда владельцы квартир, напротив, считали себя собственниками и отказывались вносить арендную плату за пользование занимаемым участком, так как не знали, каким образом подтвердить владение им.

В настоящее время дело обстоит таким образом. Если с землёй под домом до 1.03.2005 проведены кадастровые работы, она бесплатно и автоматически переходит в долевую собственность покупателей помещений (ст. 16 ФЗ №189, ст. 36 ЖК). При этом никаких отдельных бумаг, подтверждающих право собственности на землю, не оформляется – оно возникает вместе с регистрацией перехода права на квартиру (п. 2 с. 23 ФЗ № 122).

Если участок под домом не учтён в Росреестре, он принадлежит муниципалитету, у которого был арендован застройщиком, и публичный собственник имеет право распоряжаться наделом. В таком случае для владельцев квартир переход права собственности на земельный участок возможен только после его регистрации в ГКН. Для этого в соответствии с постановлением КС РФ от 28.05.2010 №12-П хотя бы один из владельцев должен написать заявление о выделе участка под домом и его регистрации. Как только работы будут завершены, земля и общее домовое имущество перейдут в долевую собственность жильцов.

Следует отметить, что проведение кадастровых и регистрационных действий возложено на местные власти (ч.3, 4 ст. 16 ФЗ №189), которая исходит из возможностей бюджета, поэтому ждать, возможно, придётся долго.

Кроме перечисленных выше оснований для перехода права собственности существуют и другие. Например, такое право может возникнуть по решению суда, если имеет место спорная ситуация между претендентами на владение. Ещё одно основание – приобретательная давность, описанная в ст. 234 ГК. Согласно этой статье гражданин, владеющий имуществом открыто и добросовестно не меньше 15 лет, приобретает на него право собственности.

Важно помнить, что какими бы ни были основания перехода права собственности на участок, сделку следует оформлять по всем правилам, так как в ином случае она будет считаться ничтожной. Недвижимое имущество имеет высокую стоимость, поэтому цена за ошибку окажется слишком высокой. Законы меняются, некоторые нормы противоречат друг другу, поэтому иногда лучше обратиться к опытному юристу.

Право собственности на недвижимость, в том числе на земельный участок, может переходить от одного владельца к другому различными способами. Каким образом это можно осуществить и на какие нормативные акты следует обратить внимание?

Что такое переход права собственности и чем он регулируется

Под переходом права собственности на те или иные имущественные объекты, в соответствии с положениями Гражданского Кодекса (статьи 218, 273) следует понимать отчуждение существовавшего права у прежнего владельца и передача новому в силу совершения сделок по купле-продаже, а также дарственных сделок, оформления путем приватизации, а также приобретения в качестве наследства.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

Относительно земельного участка и перехода права на него, Гражданский и Земельный Кодекс следуют принципу неразрывности капитального строения и находящегося под ним земельного участка.

Соответственно, в действующем законодательстве предусмотрен еще один вариант для перехода права владеть, управлять и распоряжаться землей – через приобретение расположенного на нем строения, зарегистрированного в качестве капитального.

Купля-продажа

Купля-продажа является наиболее распространённым вариантом, который используется для передачи прав собственности на земельный надел.

Вся процедура регулируется несколькими крупными нормативными актами, которые, осуществляя взаимодействие между собой, позволяют осветить с различных сторон все необходимые вопросы данного варианта перехода прав на недвижимость:

Осуществление перехода при купле-продаже происходит на основании подписанного договора. Требования, которые предъявляются к этому документу, сформулированы в параграфе первом Главы 30 ГК РФ.

В соответствии с этими требованиями в тексте документа должны быть отражены следующие данные:

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

Подписание этого договора происходит только по итогам предварительного согласования его условий всеми сторонами, участвующими в соглашении.

Что касается основных этапов процедуры, то таких этапов будет всего три:

В том случае, если на участке расположено какое-то капитальное строение, его также придется продать. Если на это строение были оформлены законные права владения и распоряжения с получением необходимых документов, то договор купли-продажи понадобится составлять и на него.

Если право собственности на него не оформлялось, то достаточно будет указать это строение как расположенное на продаваемом участке.

Наследство

Данный вариант перехода права является вторым по распространенности на территории Российской Федерации. Регулирование его осуществляется, в первую очередь, Гражданским Кодексом, а именно Частью 3, которая целиком посвящена вопросам наследования.

Так как право собственности переходит от наследодателя к наследнику (независимо от того, по завещанию или по закону), регистрация такого перехода должна произойти в соответствии с упомянутым ранее федеральным законом.

Для того, чтобы переход права был осуществлен без нарушений действующего законодательства, необходимо в полном объеме учесть следующие условия:

Если по наследству перешёл не просто земельный участок, но и дом, на каждый из них будет необходимо получить свидетельство о полном вступлении в свои права наследования, так как данные объекты являются самостоятельными по своей принадлежности к недвижимому имуществу.

Приватизация

Данный вид перехода права собственности на землю не настолько распространен на территории РФ.

Регулирование данного процесса осуществляется, в основном, тремя нормативными актами:

Для того, чтобы получить в собственность участок путем приватизации, потенциальному собственнику необходимо осуществить ряд действий по взаимодействию с администрацией того муниципалитета, в котором расположен интересующий участок:

Если речь идет о приватизации земли под многоквартирным домом (если она не была произведена ранее), то необходимо будет соблюсти следующие условия:

Кроме того, потребуется предоставить документы на сам многоквартирный дом, которые смогут дать его подробные технические и кадастровые характеристики.

Размеры госпошлины

Данная величина будет колебаться в зависимости от того, каким образом был осуществлен переход права.

Так, при купле-продаже физическому лицу за регистрацию права на него потребуется заплатить две тысячи рублей, юридическому – двадцать две.

Если речь идет о наследовании, то здесь сумма также составляет две тысячи для физического лица.

При приватизации сумма госпошлины меняется – если участок приобретается для индивидуального жилищного строительства, садоводчества, огородничества – заплатить придется 350 рублей одному собственнику, если участок будет использоваться для других целей, то размер госпошлины составит две тысячи.

Переход права собственности подразумевает смену владельца у земельного участка и расположенного на нем капитального строения. Для этого существует несколько способов, самыми распространенными из которых являются купля-продажа, передача по наследству и приватизация. Каждый из них регулируется существующим гражданским, земельным законодательством, а также специальными процессуальными нормативными актами, которые должны быть тщательно соблюдены, чтобы результаты такого перехода были признаны законными.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, звоните по телефонам:

Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

Энциклопедия МИП » Земельное право » Землеустройство » Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание

Согласно принципу земельного законодательства каждый участок земли следует судьбе расположенных на него объектов недвижимости.

Понятие перехода права собственности на здание при переходе права на земельный участок. Права нового собственника участка, занятого зданием

Одним из основных принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы участка земли и всех располагающихся на нем объектов недвижимого имущества.

Согласно данному принципу все расположенные на участке земли объекты всегда следует его судьбе, кроме отдельных случаев, установленных на уровне федерального законодательства.

Даже несмотря на то, что в статье Земельного кодекса РФ прямо не установлено, что при переходе права собственности на объект недвижимого имущества новый собственник также получает и право на использование участка земли, на котором располагается данный объект, это правило применяется из-за принципа единства судьбы этих видов недвижимости.

Соответственно, собственник отчуждаемого участка должен обеспечить покупателю возможность стать владельцем всех расположенных на данной земле объектов недвижимого имущества. Эта норма устанавливается законом и действует даже в случае, когда переход зданий, строений и сооружений был не оговорен сторонами отдельно.

Данное правило обязательно должно соблюдаться даже при условии отказа от государственной регистрации подобного соглашения в органах Росреестра.

Порядок пользования земельным участком в случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам

Согласно земельному законодательству в случае перехода права собственности на здание или сооружение от одного собственника к нескольким новым владельцам, порядок пользования участком земли, на котором располагается данный объект недвижимого имущества, должен определяться согласно долям.

Доли, согласно которым осуществляется право пользования участком земли, на котором располагаются постройки, должны определяться с учетом долей в праве собственности на приобретенное сооружение, здание.

Кроме того, порядок пользования участком может быть определен собственниками самостоятельно, для этого они имеют право заключить соглашение.

Права собственника здания на чужом земельном участке

Согласно требованиям, установленным на уровне федерального законодательства, при осуществлении перехода права собственности на недвижимость, которая находится на чужом участке земли к другому лицу, он имеет право пользоваться данной землей в рамках существующих условий, установленных для прежнего собственника данной недвижимости.

Данное правило также распространяется и на случаи приватизации зданий, строений, сооружений, и на случаи перехода права, осуществленного по каким-либо сделкам, заключенным между физическими или юридическими лицами.

Соответственно, каждый покупатель сооружения, здания или строения, располагающегося на участке земли, который принадлежит продавцу на праве аренды или любого другого вида использования, непосредственно с момента государственной регистрации перехода права собственности на данный объект недвижимого имущества приобретает также право собственности на участок, занятый своей покупкой.

Данное правило действует во всех случаях, вне зависимости от того, был ли между сторонами заключен договор аренды земельного участка. Также эта норма распространяется и на случаи, когда такой документ все же был составлен, но арендодатель и арендатор не оформили его согласно требованиям законодательства.

Однако стоит отметить, что в случае, когда недвижимость, расположенная на участке земли, принадлежит собственнику на праве постоянного бессрочного пользования, земельный участок не может быть предоставлен. Такой собственник имеет право, установленное законом, заключить на данный участок земли только договор аренды.

Отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке

Согласно требованиям, установленным в Земельном кодексе РФ, отчуждение здания, помещения или сооружения, находящегося на участке земли и принадлежащего одному собственнику, должно производиться только вместе с участком.

Выделяют несколько исключений из этого правила:

Отчуждение здания, сооружения или помещения, которое находится на участке, ограниченном в обороте, при условии, что они принадлежат одному и тому же лицу, должно проводиться вместе с участком земли в случаях, когда на уровне федерального законодательство есть разрешение на предоставление подобного объекта недвижимости в собственность физического или юридического лица.

Земельным кодексом России установлен запрет на проведение отчуждения участка земли без находящихся на нем зданий, сооружений, при условии, что они принадлежат одному и тому же физическому или юридическому лицу.

Отчуждение доли в своем праве собственности на здание, сооружение или отчуждение только части такого объекта должно проводиться только при условии отчуждения соответствующей доли данного собственника в его праве на участок земли, непосредственно на котором располагаются здания и сооружения.

Запрет отчуждения земельного участка без находящихся на нем зданий, сооружений

Запрет на отчуждение участка без расположенных на нем зданий и сооружений – это дальнейшее развитие закрепленного в законодательстве принципа о единой судьбе участка и всех расположенных на нем объектов недвижимого имущества.

Данный запрет в значительной степени ограничивает право собственности лица на принадлежащий ему участок земли, а также все расположенное на нем имущество. В соответствии с положениями Земельного кодекса РФ, осуществляя продажу принадлежащего ему участка, собственник также должен продать и все находящиеся на нем постройки, что не всегда может быть в его интересах.

Однако из этого правила есть и исключение, к примеру, если собственник из одного участка создает несколько отдельных участков и производит их оформление и постановку на кадастровый учет, он имеет право на отчуждение только одной части участка, непосредственно на которой и располагается объект недвижимого имущества.

Практика применения запрета регулируется Постановлением Пленума ВАС РФ, который определяет, что сделка, в которой воля сторон направлена на отчуждение сооружений без участка земли, на котором они расположены, при условии, что все данные объекты недвижимости принадлежат одному и тому же лицу, признается ничтожной.

Права иностранных граждан — собственников зданий, находящихся на чужом участке

На уровне законодательства отдельно регулируются вопросы перехода права собственности для следующих категорий граждан:

Данные лица обязательно должны иметь преимущественное право покупки на заключение договора аренды или последующее оформление данного документа на чужой участок земли, на котором находятся принадлежащие им по праву собственности сооружения, здания или строения.

Данная норма следует принципу земельного законодательства, согласно которому каждый участок земли следует судьбе расположенных на него объектов недвижимого имущества.

Соответственно каждый гражданин России или юридическое лицо, которые обладают преимущественным правом собственности на участок земли, который располагается на приграничной или любой другой специальной территории государства, не имеет права продать такой участок, а равно и все располагающиеся на нем объекты недвижимого имущества иностранному гражданину или лицу без гражданства.

При этом отдельно стоит отметить, что подобные ограничения не распространяются на преимущественное право покупки для граждан Республики Беларусь или граждан Туркменистана, Киргизии, Армении и Казахстана, в силу заключенного с этими республиками международного договора.