Условия купли-продажи земельных участков с опорой на земельное право в 2019 году

🕒

Приобретение или получение в пользование земельных участков считается одной из распространенных и популярных сделок, проводимых с недвижимостью. Конечно, получить участок бесплатно из государственных или муниципальных земель могут только граждане РФ, которые относятся к категории льготников. Те, кто пользуется землей длительное время в качестве арендаторов, являясь членами гаражного кооператива или садово-огороднического, могут претендовать на приватизацию.

Купля-продажа земельных участков

по земельному праву предназначена для любого гражданина РФ, субъекта хозяйственной деятельности, кто желает иметь недвижимость на территории России, и не может рассчитывать на бесплатное получение в собственность или в бессрочное пользование.

Основным документом, который дает законное право переоформить собственность с одного лица на другое при покупке-продаже, является договор. Этот юридический документ, который получает силу после подписания участниками сделки. Земля может продаваться сама по себе или с какими-либо расположенными на ней объектами, т. е. все нюансы, индивидуальные характеристики участка обязательно указываются в соглашении.

Скачать договор купли-продажи земельного участка

Считается, что для эксплуатации постройки ее нельзя отделить от земли, поэтому 2 объекта недвижимости (участок и строение) желательно в 2019 году продавать одному лицу. Общие правила продажи земли указаны в Гражданском и Земельном законодательстве.

Так:

Образец договора купли-продажи земельного участка:

Куда и с какими документами стоит обращаться

Для окончательного оформления сделки необходимо совершить регистрационные действия по правилам, указанным в ФЗ №218. Там также указано, как обращаться за переоформлением прав на собственность.

Документы можно подавать:

Быстрее всего процедура заканчивается, если обращаться в Росреестр, остальные способы дают возможность сдать документы на проверку, затем они будут перенаправлены в основную госструктуру.

Для проведения регистрации сделки требуется проверить не только сами документы, но и недвижимость, нет ли на ней ограничений. По окончании процедуры новый хозяин получает свидетельство госрегистрации.

Право собственности возникает с момента, как новые данные будут внесены в ЕГРП. Если земля оформляется в долевую собственность, то каждому собственнику будет выдано отдельное свидетельство с указанием размера доли.

Помимо договора в регистрирующий орган необходимо представить:

Если к моменту продажи земли продавец не успел поставить ее на кадастровый учет, то необходимо будет приложить межевой план участка. В заявлении указывается прошение не только зарегистрировать договор, но и

поставить землю на кадастровый учет

.

Если одним из участников будет выступать несовершеннолетнее лицо, то сделку от его имени обязан провести законный представитель. Для ребенка-продавца для совершения сделки должен дать разрешение орган опеки и попечительства.

Образец свидетельства о праве собственности на землю

Юридическая база

Под договором купли-продажи следует понимать гражданско-правовой документ, где одной стороной выступает продавец, а другой – покупатель. Предметом договора выступает земельный участок.

По условиям соглашений, которые могут отличаться в каждом индивидуальном случае, одна сторона передает предмет договора, а вторая принимает и обязуется оплатить за это деньги в установленные сроки. Гражданский кодекс утверждает, что земельные участки могут находиться в обороте, а значит, переходить от одного лица к другому.

Важное значение отводится преддоговорным отношениям, если условия не будут соблюдены, то договор можно будет признать недействительным, несмотря на законность выдвинутых в нем требований.

Законные основания для договора

Договор купли-продажи земельных участков по земельному праву необходимо оформлять согласно ГК, ст. 432, когда стороны придут к полному согласию по всем вопросам.

Статья 432. Основные положения о заключении договора

Важными разделами документа следует считать:

Договора купли-продажи земли можно классифицировать, в зависимости оттого, какой участок продается:

Общие положения нормативов

Благодаря Указу Президента №1767 (27.10.93), рассказывающему, как регулировать земельные отношения и развивать аграрную реформу, у граждан и других лиц, имеющих землю в собственности, появилась возможность совершать с ней сделки по отчуждению, а также:

У граждан появилось право добровольно оформлять участки в долевую собственность или совместную. У госорганов появилась возможность отчуждать государственную и муниципальную собственность в пользу граждан через приватизацию, а юр. лицам передавать на правах аренды, бессрочного или безвозмездного пользования.

Собственник, владеющий только долей земельного участка, имеет такое же право распоряжаться ей, как и полновластный хозяин. Совершать любые сделки можно с землей, которая не исключена из оборота и не ограничена в нем (ЗК, ст. 27 и ГК, ст. 260).

Статья 27. Ограничения оборотоспособности земельных участков

Оформление дачного участка

начинается с межевания и подачи соответствующего заявления.

Как проводится купля-продажа земельного участка — смотрите тут.

Под сделкой необходимо понимать действия, которые могут совершать юрлица или граждане, органы госвласти и местного самоуправления. В то же время госорганизация или учреждение без статуса юр. лица не может совершать сделки с землей до момента, пока данное право не будет ей дано по закону или назначено специальным актом. Когда гражданские права изменяются или прекращаются в принудительном порядке, это нельзя назвать сделкой.

Принудительный порядок отличается также от обязательного, в последнем случае отчуждение происходит, если:

Характерный признак сделки – это воля и взаимный интерес сторон (ГК, ст. 1), совершить ее можно только в отношении имущества. Земельные участки согласно ГК, ст. 130 относятся к недвижимому имуществу.

Объектом сделок может выступать не только земля, но и права на нее. При совершении сделки купли-продажи ни одна из сторон не вправе изменить режим использования участка и целевое назначение.

Основанием для совершения сделки является свидетельство о госрегистрации, которое находится на руках у продавца и оформлено на его имя.

Образец кадастрового паспорта на земельный участок:

Обязательства сторон

К продаже земли следует применять правила, установленные в ГК, гл. 30, парагр. 7. Требуется четко определить предмет договора. Если участок обременен залогом, то продавать его можно только с согласия залогодержателя.

Информацию об обременении земли обязан представить покупателю продавец. Сделку должен совершать продавец с одной стороны и покупатель с другой, или лицо, представляющее интересы одного из участников на основании доверенности.

Стороны совершают действие передачи участка и закрепляют его передаточным актом или иным документом. После этого считается, что продавец исполнил свое обязательство. Когда покупатель принял землю и оплатил за нее деньги, также считается, что он исполнил свои обязательства.

На тот случай, когда одна из сторон отказывается подписывать передаточный акт, считается, что она уклоняется от своих обязанностей. Для совершения сделки купли-продажи земли юр. лицом должно быть принято соответствующее решение на основании гражданского законодательства, т. к. считается, что она является крупной.

На основании российского законодательства можно сделать выводы:

Продавец обязан
  • передать участок в качественном состоянии и не находящийся под арестом;
  • передать участок, который свободен от претензий на него со стороны третьих лиц, а при наличии таковых предупредить об этом покупателя;
  • предупредить покупателя о недостатках земли;
  • не уклоняться от госрегистрации соглашения о купле-продаже и подписания передаточного акта;
  • возместить покупателю убытки, если они возникнут в связи с неисполнением условий договора;
  • выполнить иные действия, которые требует от него закон.
Покупатель обязан
  • принять землю и своевременно оплатить за нее цену, указанную в договоре;
  • не уклоняться от регистрации договора и подписания передаточного акта;
  • после подписания соглашения дать возможность продавцу пользоваться частью земли, на которой расположено его строение;
  • выполнить иные требования договора.

Особенности купли-продажи земельных участков по земельному праву

В ЗК, опубликованном в 2019 г. Федеральным законом №136, в ст. 37 указаны особенности сделки купли-продажи земли.

Так, например:

Если участок продается с недвижимостью, которая не принадлежит продавцу, то покупатель может заключить сделку, но он обязан предоставить настоящему собственнику постройки возможность пользоваться ей.

Продать постройку собственник может без согласия с владельцем земли, настоящим или будущим. У покупателя постройки после оформления прав собственности появляется такое же право пользоваться частью земли, но это не обозначает, что она может ему принадлежать.

Нередко субъект хозяйственной деятельности или гражданин получает право приватизировать участок или взять в аренду у государства, если на нем расположено его строение.

Невозможно проведение сделки купли-продажи строительного объекта без земли под ним, которые принадлежат одному лицу, в случаях, когда:

Порядок действий

Участникам сделки необходимо придерживаться следующего порядка действий:

  1. Договор следует оформлять в письменной форме, т. к. земля является недвижимостью. Физические лица по договоренности могут использовать стандартный произвольный вариант договора купли-продажи.
  2. Если одним из участников соглашения является юрлицо, желательно договор удостоверить нотариально.
  3. Продаже подлежит только участок, который может быть описан индивидуально, что вносится в базу данных Госкадастра при постановке на кадастровый учет.
  4. Стороны по договоренности должны установить цену земли.
  5. Для заключения договора участники должны обладать дееспособностью.

Прочие нюансы

Земля является уникальным природным ресурсом государства, несмотря на то, что может находиться в частных руках.

Благодаря ей, могут существовать целые отрасли государственной деятельности, поэтому сделки по отчуждению имеют свои особенности:

Проверка земельного участка перед покупкой

должна быть обязательно проведена до подписания договора.

Какие существуют риски покупки участка без межевания — смотрите тут.

Возможно ли перераспределение земельных участков и как оно проводится — мы поясним далее.

Купля-продажа земельных участков регулируется ст. ст. 454-491, 549-558 ГК РФ, а также ст. 37 Земельного кодекса РФ.

Согласно ст. 2 Земельного кодекса РФ нормы земельного права, содержащиеся в других федеральных законах, законах субъектов Российской Федерации, должны соответствовать настоящему Кодексу. Таким образом, особенности купли-продажи земельных участков, установленные ст. 37 ЗК РФ, являются приоритетными по отношению к ГК РФ.

Ст. 37 ЗК РФ устанавливает, что объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию:

    • об обременениях земельного участка и
    • об ограничениях его использования.

Являются недействительными следующие условия договора купли-продажи земельного участка:

    1. устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;
    2. ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;
    3. ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.

Указанные требования применяются также к договору мены.

Покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации:

Данные требования применяются также в случаях обмена земельного участка, передачи его в аренду.

Стороны договора не вправе:

    1. изменять целевое назначение земельного участка, являющегося предметом договора;
    2. изменять (самовольно) такие условия использования земельного участка, как охранные зоны и обременения участка.

Существенным условием договора купли-продажи земельного участка является цена за участок (ст. 555 ГК РФ).

Ст. 552 ГК РФ устанавливает, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Земельным кодексом N 136-ФЗ от 25 октября 2019 г. устанавливается принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами

О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства см. Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. N 11

Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица — собственники зданий, строений, сооружений (ст. 36 ЗК РФ — утратила силу с 01.03.2015). Продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках, осуществляется по цене, установленной соответственно органами исполнительной власти и органами местного самоуправления.

В существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.

В случае если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, с учетом долей в праве собственности на здание.

В случае если в здании, находящемся на неделимом земельном участке, помещения принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления или всем лицам на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора. При этом договор аренды земельного участка заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор иных правообладателей помещений в этом здании. В случае если правообладатели помещений в этом здании не могут быть сособственниками или арендаторами в этом здании, например казенные предприятия и государственные или муниципальные учреждения, данные субъекты приобретают право ограниченного пользования земельным участком для осуществления своих прав на принадлежащие им помещения.

Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, производится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:

    1. отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;
    2. отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота.

Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, производится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц.

Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Право собственности на земельный участок переходит от продавца к покупателю с момента государственной регистрации договора купли-продажи.

По договору
купли-продажи (ст.454 ГК РФ) одна сторона
(продавец) обязуется передать зем.
участок в собственность другой стороне
(покупателю), а покупатель обязуется
принять зем. участок и уплатить за него
определенную денежную сумму.

В соответствии с
п. 1 ст. 37 ЗК РФ объектом купли-продажи
могут быть только земельные участки,
прошедшие государственный кадастровый
учет.

Согласно п.2 ст. 37
ЗК РФ недействительными являются
следующие условия договора купли-продажи
зем
. участка:

При заключении
договора должны быть указаны данные,
позволяющие определить размер зем.участка,
его местонахождение, перечень угодий,
входящих в состав земельного участка,
цель использования зем. участка, его
кадастровую стоимость.

Для точного
определения всех параметров зем. участка
к договору купли-продажи прилагается
кадастровый паспорт и кадастровый план
зем
. участка.

Продавец обязан
предоставить достоверную информацию
об обременения и ограничениях земельного
участка (например: сервитуте, залоге,
аренде, аресте…).

Если данные сведения
в договоре отсутствуют или предоставляется
недостоверная информация, то в соответствии
с ГК РФ договор считается незаключенным
или сделка признается недействительной.
Покупатель также вправе требовать
уменьшения покупной цены или расторжения
договора купли-продажи зем.участка и
возмещения причиненных убытков.

Договор купли-продажи
заключается в письменной форме.
Несоблюдение ее влечет недействительность.

Цена является
существенным условием договора
купли-продажи. Устанавливается по
соглашению сторон. Не указание в законе
влечет недействительность договора
(ст.555 ГК РФ)

Считается заключенным
с момента государственной регистрации
перехода права собственности на земельный
участок.

5. Особенности купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения

Ст. 8 ФЗ «Об обороте
земель с/х назначения».

При продаже
земельного участка из земель
сельскохозяйственного назначения
субъект Российской Федерации или в
случаях, установленных законом субъекта
Российской Федерации, муниципальное
образование имеет преимущественное
право покупки такого земельного участка
по цене, за которую он продается, за
исключением случаев продажи с публичных
торгов.

Продавец земельного
участка из земель сельскохозяйственного
назначения обязан известить в письменной
форме высший исполнительный орган
государственной власти субъекта
Российской Федерации или в случаях,
установленных законом субъекта Российской
Федерации, орган местного самоуправления
о намерении продать земельный участок
с указанием цены, размера, местоположения
земельного участка и срока, до истечения
которого должен быть осуществлен
взаимный расчет.

Срок для осуществления
взаимных расчетов по таким сделкам не
может быть более чем девяносто дней.

Извещение вручается
под расписку или направляется заказным
письмом с уведомлением о вручении.

В случае, если
субъект Российской Федерации или в
соответствии с законом субъекта
Российской Федерации муниципальное
образование откажется от покупки либо
не уведомит в письменной форме продавца
о намерении приобрести продаваемый
земельный участок в течение тридцати
дней со дня поступления извещения,
продавец в течение года вправе продать
земельный участок третьему лицу по цене
не ниже указанной в извещении цены.

При продаже
земельного участка по цене ниже ранее
заявленной цены или с изменением других
существенных условий договора продавец
обязан направить новое извещение по
правилам, установленным настоящей
статьей.

Сделка по продаже
земельного участка, совершенная с
нарушением преимущественного права
покупки, ничтожна.

Купля-продажа земельного участка –самый распространенный способ отчуждения земельных участков. Купля-продажа земельного участка регулируется  нормами ГК РФ и ЗК РФ. Купля-продажа земельных участков возможная только в рамках ограничений установленных земельным законодательством и законодательством о недрах.

         Договор купли-продажи земельного участка  это договор, по условиям которого продавец  передает в собственность покупателю земельный участок, а покупатель  принимает земельный участок и обязуется уплатить за него определенную договором цену.

    Содержание договора купли-продажи земельных участков образуют его условия. В таком договоре должны содержаться описания земельного участка, которые позволят четко определить земельный участок, который отчуждается по договору. В ГК РФ не говорится, что понимается под земельным участком, а потому следует учитывать нормы земельного законодательства.

   В соответствии с  ЗК РФ в договоре купли-продажи земельного участка  следует указать его площадь  в квадратных метрах. В соответствии  с ФЗ « О государственном земельном кадастре» в договоре должен быть указан кадастровый номер земельного участка, дата постановки на кадастровый учет, то есть дата внесения записи в Единый государственный реестр земель.

В соответствии с ФЗ « О землеустройстве» в договоре купли-продажи земельного участка должны содержаться сведения о его месте нахождения.

Отсюда предмет  этого договора  образуют:

1. площадь земельного участка;

2. кадастровый номер земельного участка;

3. местонахождение земельного участка.

При передаче земельного участка или до подписания договора покупателю необходимо сверить границы  участка с земельными документами ( межевым делом, землеотводными документами и др., поговорить с соседями, чтобы убедится, что нет спора о границах земельного участка с соседями, фактические границы  участка соответствуют правоустанавливающим документам и данным кадастрового учета.

Другим существенным условием договора купли-продажи земельного участка, как и любого возмездного договора, является условие о покупной цене.

Стоимость земельного участка определяется условиями рынка. Однако если предметом договора является земельный участок, принадлежащий публичным образованиям, оценка земельного участка предварительно определяется экспертом оценщиком в соответствии с требованиями земельного законодательства и методических рекомендаций по оценке.

В цену земельного участка входит ландшафт, отдельные деревья, флора. В цену земельного участка не входит полезные ископаемые, добыча которых разрешена на участке, так как они не  приобретаются покупателем при покупки земельного участка.

Остальные условия договора купли-продажи земельного участка не являются существенными, а потому их отсутствие в договоре не приводит к признанию договора незаключенным.

На практике в договоре купли-продажи земельного участка  указывается категория земель и цель использования. Категория земель не является существенным условием договора, так как она может быть определена по данным кадастрового учета. Цель использования указывается, так как земельные участки должны использоваться только по их целевому назначению.

В  договоре должны отражаться сведения об обременениях и ограничения в использовании земельного участка, хотя и эти сведения не относятся к существенным условиям договора. Особенно это касается земельных участков находящихся в курортных, санитарно-защитных зонах, участки на которых находятся археологические объекты, памятники истории и культуры и т.п... Продавец обязан довести до сведения покупателя о наличии ограничений или обременений, поскольку узнав в последующем об их наличии, покупатель может потребовать расторжения договора.

Закон не содержит каких-либо  специальных правил  при обнаружении недостатков земельного участка и последствиях этого. Вместе с тем заметно, что законодатель уклонился от изложения специальных правил о недостатках собственно земельного участка и применимых в таких случаях последствиях.

Исследуемый в настоящей статье договор составляется в простой письменной форме, по желанию сторон он может быть удостоверен нотариально, о обязательное нотариальное удостоверение по закону не требуется.

Переход права собственности на земельный участок требует государственной регистрации, и это обстоятельство отражается в договоре. В договоре так же отражается, что переход права собственности на земельный участок производится с момент государственной регистрации.

Передача земельного участка в собственность может осуществляться по соответствующему акту, а можно указать в договоре, что он сам является передаточным актом и что земельный участок был передан покупателю, до подписания договора.

Конечно договор должен быть подписан сторонами, а в договоре указаны его стороны, то есть ФИО, паспортные данные, сведения о регистрации по месту жительства.

Если на земельном участке находится объект недвижимости, то он отчуждается вместе с земельным участком, а потому такой договор должен содержать все необходимые сведения об этом объекте недвижимости. Продажа строения без земельного участка законом не разрешается за исключением следующих случаев:

1)  в случаях отчуждения части строения, здания которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;

2) отчуждение доли в праве собственности на  строение, которое находится на земельном участке принадлежащем на праве  долевой собственности, влечет за собой отчуждение доли в праве собственности на земельный участок, размер которой пропорционален доле в праве собственности на здание, строение, сооружение;

3) в случае отчуждение здания, строения, расположенного на земельном участке, изъятом из оборота;

4) в случае отчуждение здания, строения, расположенных на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащего одному лицу.

Купля-продажа земельных участков сельскохозяйственного назначения

Купля-продажа земельных участков сельскохозяйственного назначения имеет ряд особенностей, установленных ФЗ РФ « Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Из этого закона следует, при продаже такого земельного участка следует учитывать, что:

— имеются ограничения в размерах площади таких земельных угодий, которые могут находиться в собственности одного гражданина на территории одного муниципального района;

— необходимо соблюсти преимущественное право покупки земельного участка его совладельцев, муниципального образования, а в установленных законом случаях субъекта РФ;

— иностранные граждане, лица без гражданства не могут быть покупателями земельных участков данной категории земель.

   Таким образом, сделки по отчуждению земельных участков имеют свои особенности, которые необходимо учитывать при составлении договора. Эти особенности зависят о принадлежности земельного участка, категории земель, их целевого назначения, размера, нахождения на нем строения и ряда других факторов. В договоре должны быть обязательно отражены вышеперечисленные существенные условия, без которых договор купли считается незаключенным. До подписания договора покупателю необходимо удостоверится в отсутствие межевого спора с владельцами прилегающих земельных участков, наличие всех необходимых документов на землю, отсутствие задолженности по уплате земельного налога. Переход прав на землю подлежит обязательной государственной регистрации. Договор составляется в письменной форме. Лучше его составление поручить специалистам. В договоре должна быть указана цена, по которой продается участок. В установленных законом случаях стоимость участка определяется оценщиком. Если на земельном участке имеется строение, то оно должно отчуждаться вместе с земельным участком, за исключением случаев установленных законом.

11105

Вступление

Договор купли-продажи в настоящее время официально считается самым распространенным видом юридических правоотношений между собственником земельного массива и лицом, желающим его приобрести.

Важно понимать, что статья описывает наиболее базовые ситуации и не учитывает ряд технических моментов. Для решения именно вашей проблемы по земельным вопросам получите юридическую консультацию по телефонам горячих линий:

Объектом в этом случае выступает сам земельный участок. Участниками соглашения являются: продавец – физическое или юридическое лицо, а также государство, желающие продать земельный надел и покупатель – сторона, желающая получить землю в личную собственность и располагающая достаточным количеством средств для оплаты покупки.

Для заключения данного договора должны быть соблюдены следующие требования:

Помимо выписки из ЕГРН, документом, подтверждающим полномочия продавца распоряжаться земельным массивом, является решение органа местного самоуправления о приватизации территорий сельскохозяйственного назначения.

Работы, проводимые с землей перед куплей-продажей

В 2019 году был принят ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», согласно которому процедура межевания земельного участка перед продажей стала обязательной.

Межевание требуется в связи с тем, что каждый участок, который выступает в роли объекта юридически значимой сделки должен стоять на официальном учете в Росреестре.

Помимо этого, процедура межевания необходима для того, чтобы уточнить границы земельного массива с целью сверки с имеющимися геодезическими показателями и точным определением площади участка.

Данная процедура выполняется на основании документов, которые устанавливают права на соответствующий земельный участок. В том случае, если на земле имеется постройка, дополнительно потребуется паспорт БТИ.

Также перед продажей земли, продавец обязан от коммунальной и налоговой служб получить справки об отсутствии задолженностей по налогам и другим начислениям.

Дополнительно может потребоваться информация о постройках на земле, их пожаробезопасности, особенностях, а также сведения об ограничениях по эксплуатации надела.

Составление договора купли-продажи земельного участка

Купля-продажа земельных участков оформляется в виде стандартного соглашения. Законом предусмотрена простая письмена форма с указанием всех необходимых данных. Можно воспользоваться типовым актом (скачать образец договора можно здесь [Образец договора купли-продажи земельного участка]) и самостоятельно его заполнить, но лучше всего обратиться к опытному юристу, который и составит соглашение. Удостоверение сделки в нотариате не является обязательным требованием, однако, чтобы в будущем документ не был аннулирован или признан ничтожным, лучше всего воспользоваться сопровождением специалиста. Крайне важно подробно изучить все документы на землю, особенно свидетельство о праве собственности и целевое назначение территории.

В договоре купли-продажи должны присутствовать следующие данные:

  1. Место и дата заключения.
  2. Сведения о сторонах сделки, включая паспортные данные, адреса, телефоны, а также права и обязанности сторон.
  3. Технические данные объекта: кадастровый номер, схема расположения, площадь, целевое назначение.
  4. Стоимость покупки и порядок расчетов.
  5. Порядок передачи земельного участка от продавца покупателю.

Каждый пункт договоренности должен быть подтвержден копиями соответствующих документов.

Существенными условиями договора купли-продажи земельного участка являются его предмет и цена.

После подписания договор должен пройти обязательную регистрацию в Росреестре.

Порядок проведения купли-продажи земли

Процедура купли-продажи земли проводится в соответствии с установленными правилами. Порядок оформления купли-продажи земельного участка в 2019 году предусматривает следующие этапы:

  1. Осуществляется сбор документов.
  2. Заключается предварительный договор купли-продажи земли.
  3. Проводится межевание земельного участка для точного определения границ площади.
  4. Выполняется предпродажная проверка бумаг со стороны покупателя.
  5. Оформляется и подписывается договор купли-продажи земельного участка.
  6. Акт заверяется у нотариуса при желании сторон.
  7. Права на землю регистрируются в Росреестре.

Передача денежных средств осуществляется в момент подписания соглашения или после регистрации прав собственности, по договоренности сторон. Регистрация прав на землю осуществляется после уплаты госпошлины в размере 350 рублей. Сама процедура занимает не более 9 дней.

Список документов

Для оформления соглашения купли-продажи могут потребоваться такие бумаги:

С каждого документа снимаются ксерокопии, а при постановке на учет все подтверждается оригинальными бумагами.

Признание договора купли-продажи недействительным

Существуют ситуации, в которых купчая может быть аннулирована, а сама сделка признана недействительной. В законодательных актах отмечается несколько оснований для такого решения:

При наличии хотя бы одной из причин, сделка может быть признана недействительной. Для этого, пострадавшая сторона имеет право обратиться в суд с исковым заявлением и попробовать доказать свои интересы уже в судебном порядке.

Если факты нарушений будут признаны судом, то это повлечет за собой ряд последствий. Прежде всего, будут прекращены те правоотношения, которые возникли в результате проведения данной сделки.

Если стороны не имели умысла по получению выгоды, они просто возвращают чужое имущество владельцу. В том случае, если землю вернуть владельцу невозможно, то производится компенсация в денежном эквиваленте. При наличии умысла у одной из сторон, суд предусматривает конфискацию имущества и возмещение ущерба пострадавшей стороне. В том случае, когда оба участника сделки имели противозаконные намерения, у каждого конфискуется имущество в пользу государства.

Пример по порядку купли-продажи земельных участков

Анастасия решила продать свой земельный надел подруге, и они оформили договор купли-продажи. Через несколько дней девушки передали документы в Росреестр для обязательной регистрации.

Не дожидаясь выдачи свидетельства, Анастасия передала подруге свой участок, а та, в свою очередь, оплатила полную стоимость надела, которая указана в договоре.

Через месяц на купленную площадь подруга завезла стройматериалы и приступила к постройке дачи, а Анастасия частично истратила полученные средства.

Посетив Росреестр, для получения выписки из ЕГРН, девушки получили отказ в регистрации. Сотрудники ведомства пояснили, что причиной отрицательного заключения стало отсутствие межевания.

В результате такого решения, девушки расторгли заключенное соглашение и заключили новый договор. После этого, они обратились в межевую компанию, произвели геосъемку и вновь подали пакет документации в Росреестр. Через месяц подруга Анастасии получила выписку из ЕГРН.

Заключение

В итоге можно сделать несколько выводов:

  1. Купля-продажа земельных участков является правовой сделкой, в рамках которой происходит передача права собственности на земельный участок.
  2. Сторонами сделки выступают владелец земельного массива и лицо, желающее приобрести участок.
  3. Процедура включает в себя оформление стандартного договора купли-продажи, который должен отвечать требованиями закона и иметь однозначное трактование.
  4. Перед тем как приступить к оформлению договора, продавец обязан провести межевание земельного участка, а также собрать необходимый пакет документов, включая справки об отсутствии задолженности по налогам и другим начислениям.
  5. Процедура оформления такого соглашения требует не только составления обязательного акта, но и регистрации в Росреестре. На это действие отводится один месяц.
  6. Существует ряд основных условий, при нарушении которых соглашение купли-продажи может быть признано недействительным.
  7. В качестве последствий признания договора недействительным, можно отметить отмену совершенных действий, конфискацию имущества участников сделки, нарушивших закон.

Наиболее популярные вопросы и ответы на них по порядку купли-продажи земельных участков

Вопрос: Здравствуйте, меня зовут Анатолий. Я хотел бы продать земельный участок и уже нашелся покупатель, однако, из всех документов, подтверждающих мое право собственности – это постановление городской управы о приватизации.

Все дело в том, что я уезжаю и хотел бы оформить сделку как можно быстрее. Подскажите, достаточно ли этой бумаги, чтобы оформить купчую и затем поставить участок на учет как собственность покупателя или нет? Сколько времени займет весь процесс оформления купли-продажи участка?

Ответ: Здравствуйте, Анатолий, согласно ФЗ «О государственном кадастре», указанный вами документ может послужить основанием для проведения сделки. От Вас потребуется дополнительно собрать пакет документов, которые подтвердят отсутствие задолженности по налогам и другим начислениям, а также провести межевание земельного участка.

После этого, вы сможете оформить купчую и сдать документацию на регистрацию в Росреестр. Общий срок процедуры может составить от 2 до 3 месяцев.

Список законов

Образцы заявлений и бланков

Вам понадобятся следующие образцы документов:

Остались вопросы? Задайте их практикующим юристам по земельным вопросам прямо сейчас: