Суд с застройщиком: претензия, исковое заявление, порядок действий в 2019 году

🕒

Когда застройщик не выполняет условия договора, нарушает правила нормативно-правовых актов, следует обратиться в суд, подав исковое заявление.

Что рекомендуется сделать перед подачей иска на застройщика?

Прежде, чем вы обратитесь в суд, можно написать письменную претензию застройщику. Вы не обязаны этого делать, шансы досудебного урегулирования невелики, но так вы сможете соблюсти формальности перед законом, подготовите надежный фундамент для судебных тяжб.

Дмитрий Тратаевский
Юрист проекта

Претензию рекомендуется вручить лично должностному лицу застройщика, при этом претензия делается в 2-х экземплярах — один застройщику, второй с отметкой о принятии, с указанием ФИО должностного лица, который принял претензию, его должности и датой принятия. Если данные условия выполнить не представляется возможным в силу каких-либо причин, то претензию следует отправлять почтой, заказным письмом с уведомлением и с описью вложения.

В жалобе следует указать:

Застройщик должен направить ответ в течение 10 дней, поэтому в случае его не поступления или неудовлетворенности результатом рассмотрения претензии, обращайтесь в судебную инстанцию.

Дмитрий Тратаевский
Юрист проекта

В практике нередки случаи, когда офис застройщика закрыт или претензию принять просто отказываются, а тем более поставить отметку о принятии. Более того, застройщик игнорирует почтовые извещения о поступлении в его адрес претензии от дольщика. Однако в таких ситуациях подобное поведение застройщика в подавляющем большинстве случаев играет против него самого. Так как отношения между застройщиком и участником долевого участия в строительстве регулируются не только Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 13.07.2015) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2015), но и Законом РФ «О защите прав потребителей», согласно нормам которого, предусмотрена дополнительная ответственность застройщика в 50% штрафа в пользу истца, от присужденной судом суммы неустойки.

Иск в суд на застройщика: основания подачи

Основанием к подаче иска являются любые нарушения условий договора, заключенного с застройщиком, не соблюдение требований, установленных федеральным или региональным законодательством. Среди самых распространенных выделяют:

Дмитрий Тратаевский
Юрист проекта

Наиболее распространенным нарушением обязательств со стороны застройщика является именно увеличение сроков строительства и сдачи объектов недвижимости. При этом причины могут быть различными. Стоит помнить, что в случае, когда такие сроки увеличиваются, застройщик обязан письменно известить об этом дольщиков за два месяца. Чаще всего вместе с таким уведомлением, дольщикам предлагают подписать дополнительное соглашение, согласно условиям которого, дольщик соглашается с увеличением сроков. Однако дольщик имеет полное право такое дополнительное соглашение не подписывать.

На нашем сайте вы можете скачать образец искового заявления неустойки дду.

Но для того чтобы максимально точно изложить именно Вашу ситуацию, Вы должны обратиться к юристу, который сможет подготовить все документы и представлять Ваши интересы в суде.

Как подать иск на застройщика: порядок действий

Перед подачей искового заявления обязательно соберите документы, подтверждающие ваши права. Подсудность дела выбирает истец:

У вас есть выбор, в какой суд обратиться. Это удобно в случае, если головной офис застройщика значительно удален от вас, нет возможности добираться, тратя свои средства.

Когда все документы собраны, иск составлен, вы отправляетесь в суд и регистрируете подачу жалобы. Сделать это также можно почтовым отправлением на адрес суда.

Дмитрий Тратаевский
Юрист проекта

Необходимо помнить, что все документы, которые участник долевого строительства собирает к судебному разбирательству, желательно подготовить в 3-х экземплярах, в том числе и само исковое заявление. Делается это для того, чтобы 1 экземпляр копий документов передать в суд, второй экземпляр ответчику (застройщику). При этом застройщику достаточно будет предоставить лишь копию искового заявления, расчет штрафных санкций. Все прочие документы почти всегда готовятся в двух экземплярах и у застройщика имеются. Практика показывает, что чаще всего, с иском к застройщику, участники долевого строительства обращаются в федеральные суды по месту нахождения истца (самого дольщика). Данный выбор является более целесообразным с точки зрения экономии средств.

Иск на неустойку на застройщика

Несвоевременная сдача объекта – повод подать исковое заявление. От уплаты госпошлины истец освобожден, застройщик обязан компенсировать убытки, понесенные вами в процессе просрочки сдачи жилья. К ним относятся платежи за аренду квартиры, которую был вынужден снимать истец. Ответчик обязан вернуть пени в размере 1/300 ставки рефинансирования, возместить моральный вред, причиненный истцу. Если вы были вынуждены жить с проблемными соседями, переживать о несвоевременной сдаче жилья, искать квартиру для найма – самостоятельно оцените моральный вред, причиненный вам. С 2019 года появилась возможность взыскать штраф в размере 50% в пользу истца. Кроме того, выплачивается неустойка. К иску прикладывается подробный расчет суммы, которая подлежит уплате.

Дмитрий Тратаевский
Юрист проекта

Как показывает практика, при грамотном составлении искового заявления, в цену иска включаются штрафные санкции, установленные договором и/или законом, стоимостное выражение морального вреда, стоимость услуг представителя, подтвержденные документально транспортные расходы, для посещения судебных заседаний, иные убытки, связанные с нарушением застройщиком своих обязательств по договору долевого участия в строительстве. А также очень важное требование, которое было указано в настоящей статье. На основании п. 6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей», при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу истца. Данная норма, призвана стимулировать застройщика, в кратчайшие сроки реагировать на законные требования участников долевого строительства.

Иск на застройщика: образец

Иск в суд на застройщика: образец не утвержден законодательно, поэтому составляется в произвольной форме. В верхней части указываются реквизиты суда, истца, ответчика, включая почтовые адреса и телефоны. Далее формируется название иска, в описательной части содержатся точные факты и обстоятельства рассматриваемого дела, а также приводятся ссылки на законы.

Важно указать все реквизиты заключенного договора, информацию о передачи жилья в собственность, стоимость, площадь, другие данные. Эмоциональность при составлении документа не допускается, как и оскорбление застройщика, употребление разнообразных эпитетов, несмотря на ваше возмущение. К иску прилагаются копии договоров, платежных документов, копии претензий досудебного урегулирования при их наличии, любые другие документы, имеющие существенное значение.

Нет ничего сложного в подаче иска в отношении недобросовестного застройщика. Если закон на вашей стороне, справедливость обязательно восторжествует.

Дмитрий Тратаевский
Юрист проекта

Стоит отметить, что наряду с важностью точного описания всех фактов, имеющих отношение к делу, важным моментом является наличие в исковом заявлении четко сформулированных требований. Обычно требования указывают в конце искового заявления. Требования истца должны быть обоснованными. Это могут быть требования, согласно которым, истец просит суд обязать ответчика произвести какие либо действия, направленные на устранение последствий нарушенных прав истца, оплатить истцу понесенные расходы, убытки.

В практике нередко бывают случаи когда исковое заявление судья оставляет без движения или возвращает его истцу. Основания для возврата или оставления без движения искового заявления установлены Гражданским процессуальным кодексом Российской Федерации. Для того, чтобы не допустить подобных случаев, истцу необходимо соблюдать требования к форме и содержанию искового заявления. Данные требования установлены ст. 131 Гражданского процессуального кодекса РФ:

1) наименование суда, в который подается заявление;

2) наименование истца, его место жительства или, если истцом является организация, ее место нахождения, а также наименование представителя и его адрес, если заявление подается представителем;

3) наименование ответчика, его место жительства или, если ответчиком является организация, ее место нахождения;

4) в чем заключается нарушение либо угроза нарушения прав, свобод или законных интересов истца и его требования;

5) обстоятельства, на которых истец основывает свои требования, и доказательства, подтверждающие эти обстоятельства;

6) цена иска, если он подлежит оценке, а также расчет взыскиваемых или оспариваемых денежных сумм;

7) сведения о соблюдении досудебного порядка обращения к ответчику, если это установлено федеральным законом или предусмотрено договором сторон;

8) перечень прилагаемых к заявлению документов.

В заявлении могут быть указаны номера телефонов, факсов, адреса электронной почты истца, его представителя, ответчика, иные сведения, имеющие значение для рассмотрения и разрешения дела, а также изложены ходатайства истца.

В случае обращения прокурора в защиту законных интересов гражданина в заявлении должно содержаться обоснование невозможности предъявления иска самим гражданином либо указание на обращение гражданина к прокурору.

Скачать образец искового заявления неустойки дду

Как правильно составить исковое заявление

Прежде чем бежать в судебные органы, вам необходимо попытаться уладить все вопросы с девелопером напрямую. Это будет одним из положительных моментов в вашей характеристике, если в дальнейшем вы обратитесь в суд.

Передача претензии может быть, как лично, так и заказным письмом с уведомлением. При личной подаче представитель застройщика обязан поставить свою подпись и дату на одном из экземпляров претензии (их 2).

Претензия должна содержать:

В конце опишите требования:

В конце напишите, что в случае отказа от удовлетворения претензии дольщик оставляет за собой право на обращение в суд.

Сохраните документы, подтверждающие вручение или отправку претензии по почте, для предъявления в суде в случае, если застройщик откажет вам или просто проигнорирует требования.

Застройщик должен направить ответ на претензию или исполнить ее требования в срок не позднее 10 рабочих дней.

Если срок прошел, а ответа нет, можно смело обращаться в суд.

Рассмотрением споров с застройщиком занимаются суды общей юрисдикции.

Исковое заявление должно повторять требования к застройщику, указанные в претензии. Иск запустит судебный процесс.

В тексте обращения нужно ссылаться на условия ДДУ и положения закона и просить суд взыскать неустойку за просрочку.

К иску прилагаются:

Государственной пошлиной иск к застройщику не облагается, так как требования основываются на нормах о защите прав потребителей.

Исковое заявление подаётся по подсудности — месту регистрации истца или ответчика. Закон о защите прав потребителей даёт вам право самому определить место спора.

Срок рассмотрения в суде – 2 месяца при отсутствии особых условий для продления. Судей ругают за длительные рассмотрения, поэтому они стараются не затягивать процесс.

Правом подачи иска в суд в отношении застройщика могут обладать следующие категории лиц:

Заявление в отношении нарушения застройщиком нормативов строительства, установке помех жильцам окружающих территорий, а также со стороны обманутых дольщиков является подсудным районным судам. При этом истец вправе самостоятельно выбирать территориальный орган правосудия для своего обращения по следующему местоположению:

Обязательными для предъявления суду вместе с заявлением документами являются:

Также, в качестве дополнительных доказательств допустимо приложение к исковому заявлению результатов независимых экспертиз, замеров, копий протоколов при обращении в правоохранительные органы относительно нарушения застройщиком законодательства, свидетельства о направлении застройщику требований про взыскание неустойки и другие документы, способные выступить в качестве подтверждения изложенных в иске претензий к застройщику.

У дольщика обычно много оснований для недовольства своим застройщиком.

Мы выделили 5 самых распространенных случаев, когда дольщики обращаются в суд против застройщика.

Вот они:

  1. Застройщик нарушил срок передачи вам квартиры, и вы хотите получить неустойку
  2. Застройщик нарушил сроки строительства, и вы хотите вернуть деньги за квартиру
  3. Застройщик передает вам квартиру с недостатками
  4. Споры, связанные с увеличением/уменьшением площади квартиры
  5. Споры по признанию права собственности

Если вы собираетесь обращаться в суд против застройщика, вы должны четко понимать, по каким правовым основаниям и что вы будете требовать с застройщика в суде.

Например, застройщик передает вам квартиру со строительными недостатками, и не хочет их устранять добровольно.

Кажется, вполне логично пойти в суд с требованием о понуждении застройщика устранить их.

Но, получив такое решение суда, фактически его невозможно будет исполнить.

Когда дело дошло до вынесения судом решения по делу, нужно заявлять денежное требование.

И такие особенности есть везде.

Зависит от того, что вы требуете и по каким основаниям.

Почему так сложно?

Некоторые основания расторжения договора с застройщиком предусматривают обязательную процедуру направления застройщику соответствующего требования.

Можно попасть на судью, который ошибочно откажет во взыскании неустойки и/или штрафа по причине того, что вами не была направлена претензия.

Либо вообще не примет иск к производству суда без подтверждения отправки претензии застройщику.

Это все конечно незаконно и можно будет обжаловать такие постановления судьи в вышестоящий суд.

И их, скорее всего даже признают незаконными и отменят.

Но это займет 2-3 месяца.

Проще отправить претензию, чтобы исключить эти проблемы сразу.

Мы разработали образцы претензий для всех основных случаев споров с застройщиком.

Смотрите и скачивайте.

Неправильное составление искового заявления может иметь негативные последствия:

Поэтому

В отличие от претензии, за составлением иска к застройщику лучше обратиться к юристу, имеющему опыт.

Опыт – это то, что необходимо знать, но чего не написано в законе.

Вы можете посоветоваться с нашим юристом: как правильно составить иск в вашей ситуации. Консультации бесплатные.

Позвоните 8(812)992-39-98

Иск должен содержать:

Обязательно- укажите точные банковские реквизиты, чтобы лишить застройщика возможность ссылаться на то, что неизвестен расчетный счет для перечисления денежных средств. Претензию нужно составить с теми же параметрами по содержанию, формам и требованиям, что и исковое заявление- нужно максимально четко и обоснованно изложить свои требования.

Кто может подать исковое заявление в суд в отношении застройщика

Не нужно по закону.

К исковому заявлению по требованиям Гражданского процессуального кодекса РФ вы должны приложить копию искового заявления для лиц, участвующих в деле, в том числе и застройщика, а также приложить документы, которые у них отсутствуют.

Для чего?

После того, как суд вынесет определение о принятии иска к производству, он сам направляет застройщику копию иска, которую вы приложили при подаче в суд.

Так застройщик узнает, что вами предъявлен иск против него.

Нужно, чтобы застройщик узнал, что вы подали на него в суд как можно быстрее, не дожидаясь, пока суд примет ваш иск к производству и направит его копию застройщику.

В этом случае можно вручить застройщику копию иска с отметкой суда о его поступлении в суд.

Так застройщик сразу узнает, что вы не из тех, кто ограничится только претензией, и настроены серьезно.

Это может поспособствовать добровольному урегулированию спора.

Хотя, после подачи иска в суд его сложно назвать добровольным.

Это означает

Что исковое заявление к застройщику вы можете предъявить не по месту нахождения застройщика, а по своему месту жительства или пребывания, либо по месту заключения или исполнения договора.

К альтернативной подсудности относятся все споры, требования по которым вытекают из закона об участии в долевом строительстве и закона о защите прав потребителей.

Например

Иск о признании недействительным заключенного с застройщиком договора по общеправовым основаниям, нужно предъявлять по месту нахождения ответчика.

Есть исключение

Это случаи споров с застройщиком, относящиеся к исключительной подсудности – это споры о правах на недвижимое имущество.

Такие иски предъявляются по месту нахождения недвижимого имущества.

В случае обращения прокурора в защиту законных интересов гражданина в заявлении должно содержаться обоснование невозможности предъявления иска самим гражданином либо указание на обращение гражданина к прокурору.

  1. Лично придти в приемные часы в секретариат суда и подать документ с приложениями, причем на своей копии проставить штамп о принятии.
  2. Направить письмо ценным почтовым отправлением с описью в адрес суда.

Воспользоваться почтой рекомендуется в том случае, когда вы подаете иск в районный суд по месту регистрации ответчика. В этом случае данные о времени слушания по делу вам будут сообщены почтой.

С момента подачи иска у суда есть только 5 дней, чтобы принять его к производству. Истцу и ответчику по указанным адресам направляются извещения, где будут указаны дата слушания, точное время. Если вы указали контактные телефоны, то информацию передадут в форме звонка.

Юридическая компания аймрайт

Иск в суд на застройщика: основания подачи

Основанием к подаче иска являются любые нарушения условий договора, заключенного с застройщиком, не соблюдение требований, установленных федеральным или региональным законодательством. Среди самых распространенных выделяют:

Дмитрий Тратаевский Юрист проекта Наиболее распространенным нарушением обязательств со стороны застройщика является именно увеличение сроков строительства и сдачи объектов недвижимости. При этом причины могут быть различными.

Во-вторых, штраф за отказ добровольно исполнить законное требование. По закону о защите прав потребителей он составляет 50% от суммы неустойки. В-третьих, компенсация морального вреда, причиненного нарушением договора.

В конце искового заявления нужно обязательно поставить свою подпись и перечислить все документы, которые прилагаются к исковому заявлению. 5. Формирование пакета приложений к исковому заявлению Перечень обязательных приложений к иску предусмотрен ст. 132 ГПК РФ. В соответствии с данной статьей к иску нужно приложить:

Госпошлина подлежит уплате, если сумма неустойки больше одного миллиона рублей.

Калькулятор госпошлины по делам, рассматриваемым в судах общей юрисдикции можно найти на сайте Московского городского суда.

Что указать в претензии:сослаться на пункт договора, в котором содержится срок сдачи квартиры;сослаться на Закон о долевом участии в строительстве;указать сумму неустойки на момент составления претензии (рассчитать сумму поможет наш калькулятор);

изложить требование об уплате данной суммы;указать реквизиты вашего счета для перечисления денег.2. Направление претензии застройщику Претензию следует направить ценным письмом с описью вложения. Также претензию можно лично передать в офис застройщика, однако в этом случае застройщик может уклоняться от принятия претензии.

Суд с застройщиком всегда начинается с составления письменной претензии, а после – искового заявления за задержку сдачи дома.

Для того чтобы обратиться в суд с исковым заявлением о взыскании неустойки и штрафа за просрочку сдачи дома в эксплуатацию, необходимо обязательное выполнение нескольких условий:

  1. Наличие задержки в передаче квартиры дольщику по договору долевого участия в строительстве (ДДУ или договору цессии) более 2 месяцев. Ранее этого времени не стоит обращаться в суд, лучше попытаться решить спор мирным путем, например, поручив вести переговоры с застройщиком опытному юристу.
  2. Уже проделана предварительная работа по досудебному урегулированию: застройщику направлена письменная претензия, и в течение 10 дней после получения заказного письма, компания никак на него не прореагировала.

По желанию дольщик может требовать только неустойку и штраф (включая расходы на судебное производство), а также полный возврат уплаченных по ДДУ денежных сумм. Рассмотрим пошагово, как подавать в суд на застройщика.

Шаг 1. Составление претензии

ФЗ №214 от 30.12.2004 г. не обязывает дольщиков соблюдать претензионный порядок урегулирования споров с застройщиком, но по правилам ГК РФ рекомендуется сначала направить претензию в письменном виде в адрес юридического лица. Тем самым в суде можно доказать, что попытка решить дело миром была предпринята по всей форме, но не увенчалась успехом.

В претензии необходимо перечислить:

  1. Дату, когда по ДДУ квартира должна была быть передана покупателю.
  2. Пункты ФЗ №214, которые нарушил застройщик.
  3. Сумму неустойки.
  4. Реквизиты счета для перечисления денег.

Если вы решитесь подать претензию лично, а не через почту, тогда обращаться следует в офис застройщика. Одну копию документа необходимо передать уполномоченному лицу, а на второй проставить дату и штамп предприятия с росписью уполномоченного лица.

В обоих случаях (и при отправлении почтой, и при вручении лично) на решение вопроса у застройщика имеется всего 10 дней. При отсутствии адекватного ответа остается только судебный путь решения спора.

Шаг 2. Определение суда для подачи иска

Следует установить юридический адрес ответчика (застройщика) и подать иск в районных суд по этому адресу. Вместе с тем, при необходимости, по закону о защите прав потребителя, истец (дольщик) может подать иск и по своему адресу.

Выбор конкретного суда – ответственный процесс. Поскольку у заявителя есть выбор, следует ознакомиться с практикой каждого суда и выяснить: какие суммы получали дольщики, ранее обращавшиеся в эти суды с исками. Это поможет выбрать более лояльный состав суда и получить в итоге полное возмещение, согласно заявленным требованиям.

Уточнить, относится ли адрес застройщика к компетенции вашего суда, можно непосредственно на сайте самого суда. Там же можно узнать номер телефона канцелярии и режим приема исковых заявлений. Лучше заблаговременно позвонить в секретариат и уточнить, подсуден ли ваш иск данному суду.

Шаг 3. Формулировка исковых требований

Поскольку все исковые заявления формулируются по общим правилам, за образец можно взять типовой бланк с сайта суда. Заполняется документ сведениями, касающимися конкретного дела, а также в него вносятся обязательные данные:

  1. Наименование суда.
  2. ФИО, адрес и телефон истца.
  3. Полное юридическое наименование застройщика (ответчика) и его адрес.
  4. Сумма исковых требований.
  5. Перечисление исковых требований.

Взыскать с ответчика через суд можно не только неустойку, но и штраф в размере ½ от суммы неустойки за отказ ответчика в претензионном порядке решить спор. Также можно внести в заявление требование компенсировать моральный вред.

Обязательно в конце иска приводится перечень всех документов и копий, которые прилагаются к нему с указанием количества экземпляров.

Шаг 4. Подготовка приложений к иску

Все приложения, которые можно приложить к исковому заявлению, перечислены в ст. 132 ГПК РФ. В этот перечень входят:

  1. Квитанция об оплате госпошлины. Сумма госпошлины определяется расчетом при помощи онлайн-калькулятора на сайте суда, если только размер исковых требований (неустойки по ДДУ) больше 1 млн. руб.
  2. Документы, доказывающие обоснованность исковых требований: копия ДДУ, актов и дополнительных соглашений, претензии, почтовых квитанций.
  3. Расчет суммы неустойки и других требований.
  4. Копия самого иска с приложениями для ответчика.

Шаг 5. Подача иска в суд

Если все документы собраны, требования сформулированы, выполнен точный расчет исковых требований и оплачена госпошлина, тогда можно подавать документы в выбранный суд. Подать заявление можно следующими способами:

  1. Лично придти в приемные часы в секретариат суда и подать документ с приложениями, причем на своей копии проставить штамп о принятии.
  2. Направить письмо ценным почтовым отправлением с описью в адрес суда.

Воспользоваться почтой рекомендуется в том случае, когда вы подаете иск в районный суд по месту регистрации ответчика. В этом случае данные о времени слушания по делу вам будут сообщены почтой.

С момента подачи иска у суда есть только 5 дней, чтобы принять его к производству. Истцу и ответчику по указанным адресам направляются извещения, где будут указаны дата слушания, точное время. Если вы указали контактные телефоны, то информацию передадут в форме звонка.

Если вы в течение 10 дней с момента подачи заявления так и не получили никакого оповещения, тогда следует срочно связать с судебной канцелярией и уточнить: назначено ли заседание, а если нет, то по какой причине.

Далее многое зависит от поведения ответчика. Он может явиться в зал суда, а может не явиться. Далее при неявке ответчика суд может вынести постановление о рассмотрении дела в заочном порядке, или же принять ходатайство ответчика о переносе слушания по уважительной причине. Истец заинтересован в том, чтобы дело решалось по существу в присутствии представителя второй стороны, так больше шансов на то, что принятое решение будет исполнено. Ведь при заочном слушании в дальнейшем ответчик сможет подать апелляцию, добившись нового слушания в вышестоящей инстанции. Все это может затянуть разбирательство на годы.

Заказать составление юридически грамотной претензии к застройщику или искового заявления в суд вы можете через форму ниже, либо в разделе «Документы онлайн».

Долевое строительство в России набирает обороты. Объемы растут, количество заключенных договоров долевого участия становится все больше. Как на любом крупном рынке с большими деньгами, появляется множество ситуаций, когда права граждан нарушаются. И порой единственным решением становится необходимость инициировать суд с застройщиком. Рассказываем, в каких ситуациях стоит идти на разбирательства, а в каких лучше оставить все как есть. Теперь подробнее.

Основания для взыскания

Нововведения 2019 году в Федеральный закон №214 «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов» больше не позволяют расторгнуть ДДУ по инициативе дольщика. Для прекращения гражданско-правовых отношений с девелопером, а соответственно для суда с застройщиком, нужно веские основания. Основные из них:

Срок сдачи дома пропущен Речь идет о требованиях закона к заполнению договора долевого участия. В частности, в ДДУ обязательно должен быть прописан пункт, согласно которому застройщик обязуется сдать новостройку в четко закрепленный на бумаге срок. Подробнее о практике по этому вопросу ниже
Слишком много недочетов в качестве исполнения дома, в том числе неустранимых Застройщик после сдачи дома в эксплуатацию приглашает вас принять дом и квартиру. Вы видите, что стены в доме рушатся, квартиры толком не достроены и уже начинают разваливаться. Вы вправе потребовать устранения нарушений в разумный срок. Если этого сделано не будет – то можно расторгнуть договор и требовать неустойку
Изменение проектной декларации В комплексном строительстве нередки ситуации, когда вы покупаете квартиру в жилом районе с хорошо развитой инфраструктурой, а через год строительства обнаруживаете, что рядом с вашим домом вместо парка вырастет торговый центр. Это повод обратиться в суд
Рост цены договора Цена договора долевого участия устанавливается один раз и не подлежит изменению.
Отказ застройщика доводить работу до конца Вы купили квартиру в новостройке, в договоре прописано, что в помещении будет черновой ремонт. В итоге вам предлагают взять голую коробку из кирпичей. Это нарушение, можно пытаться расторгнуть договор
Отказ застройщика выполнять обязательства Бывает так, что за неустойкой и расторжением договора не нужно обращаться после того, как срок сдачи будет пропущен. Если работы на объекте не ведутся уже полгода, это повод признать дом проблемным. А для вас – обращаться в суд

Это основные виды оснований для обращений в суд на застройщика. Но нужно понимать, что деятельность девелопера регулируется не только федеральным законом №214, но и массой подзаконных и региональных актов. Поэтому если вы считаете, что подавать в суд нужно, но ни одно из перечисленных оснований не подходит – изучите внимательно региональные законы, возможно, основание скрыто именно в них.

Затянутый срок сдачи

Срок сдачи многоквартирного дома, строительство которого ведется с привлечением средств дольщиков, должен быть четко определен в договоре долевого участия. Изменить его можно только с помощью дополнительного соглашения, которые должны подписать все дольщики. Обязанности подписывать такое соглашение у дольщика нет. Поэтому внимательно анализируйте ситуацию и думайте, нужно ли подписывать такое соглашение. Например:

Цена

Как мы уже узнали, цена в договоре долевого участия остается неизменной. Это, кстати, одно из ключевых отличий ДДУ от договоров с жилищно-строительными кооперативами. Но есть ситуация, когда итоговая цена за квартиру все-таки может уменьшиться или увеличиться.

В процессе есть несколько особенностей. Судебная практика открыто говорит, что изменение площади квартиры не может быть больше чем на 1-3 метра от той, что заложено в договоре. Иначе это также будет нарушением со стороны застройщика. Если с вам требуют доплатить больше чем за пару метров – смело готовьте иск в суд на застройщика.

Еще один ключевой момент – цена в договоре долевого участия прописывается как за весь объект, так и за цену квадратного метра. Поэтому не верьте фантазиям застройщика о том, что вы должны доплачивать за квадратные метры по рыночной цене на момент сдачи. Нет, только по цене из договора. Плюс с застройщиком можно и нужно договариваться. Например, вы не замечаете, что застройщик неровно залил полы (а вам все равно делать стяжку), а взамен застройщик «прощает» вам лишние квадратные метры.

Что требовать?

Если вы решили ввязаться в суд с застройщиком, нужно понимать, что именно следует с него требовать. Есть несколько ситуаций:

Расторжение

Подать иск в суд на застройщика на расторжение договора не так сложно. Сложнее выиграть, ведь вы должны сослаться на веские основания для проведения этой государственной услуги. Основания для расторжения:

Неустойка

В случае с неустойкой все достаточно просто. Это плата за пользование вашими деньгами или пени за нарушение обязательств по договору долевого участия застройщиком. Вы можете требовать неустойку следующим образом.

Размер неустойку с застройщика по решению суда назначается судьей. Но при этом вы обязаны сделать расчет самостоятельно. Сделать это просто:

Пример расчета: Вы отдали застройщику 1 млн рублей. Ключевая ставка ЦБ – 8,5%. Так как вы физическое лицо, то неустойка по гражданским договорам взыскивается в двойном размере. Умножаем миллион на два, потом на 1/300, затем на количество дней и на 8,5%. Получается сумма за один день просрочки.
Полученную сумму вам нужно умножить на количество просроченных дней. Неустойка взыскивается на день решения суда, но считать вы можете на день подачи заявления в суд. В любом случае, в процессе требования можно корректировать. Взыскание неустойки с застройщика через суд – это достаточно распространенная практика, поэтому механизм у судей отработан.

Претензия застройщику

Обязательным требованием для добросовестного лица в гражданско-правовых отношениях является попытка решить спорный юридический вопрос мирным путем. Если инициатором решения вопросам мировым способом будете вы, то суд зачтет это вам в плюс. Поэтому прежде чем подать иск на застройщика, необходимо написать претензию.

Как подсказывает практика судов и прочих споров с застройщиком, лучше всего писать претензионный документ по следующему алгоритму:

Вам нужно добавить в претензию информацию о том, как вам следует получить сумму за неустойку. Обычно для этого открывают обычный счет «До востребования» в любом банке. Можете добавить любой номер счета в банке России.

Ознакомьтесь с образцом досудебной претензии у нас на сайте (скачать образец)

Претензия готовится в двух экземплярах. Одна копия вам, другая – девелоперу. Передать претензию можно несколькими способами:

Иск в суд

Подготовительные работы перед подачей иска в суд – это уже половина выигрыша. Предположим, что на претензию вам либо поступил отказ, либо в течение 30 дней вообще не пришло ответа. Ок, этого достаточно, чтобы подготовить иск в суд о взыскании неустойки с застройщика.

Куда

В первую очередь давайте разбираться, в какой суд подать иск на застройщика. Выбор небольшой:

Внимание: Бывают случаи, когда дело передают по подсудности от мирового судьи в арбитражный суд. Это исключительные случаи борьбы с застройщиком, в основном связанные с банкротством последнего. (что делать, если застройщик банкрот — читайте здесь).

Прежде чем подать иск, лучше всего изучить судебную практику в судах. В некоторых дела проходят быстрее, в некоторых судьи более миролюбиво относятся к застройщикам, а в некоторых наоборот, даже в почти проигрышных ситуациях все равно обращают внимание на тонкости и решают в пользу дольщиков. Изучите практику и узнайте, как лучше готовиться к судебным заседаниям. В любом случае, после судебного решения вы всегда можете оспорить его в инстанции уровнем выше.

Документы

Нередко на общем собрании обманутые дольщики думают, как подать иск на застройщика за просрочку, лично каждому или коллективно. Делать совместный иск категорически не рекомендуется – заседания будут постоянно откладываться за счет неявки кого-то из участников или непредставления одним-двумя дольщиками каких-то документов. Кроме того, застройщик может вписать в этот коллективный иск своих дольщиков, которые целенаправленно будут затягивать процессы. Поэтому судебный спор с застройщиком может длиться до полугода и больше.

Для иска за неустойку на застройщика, ровно как и на любой другой иск, вам в любом случае потребуются следующие документы. Готовьте оригиналы и копии в трех экземплярах – себе, суду, ответчику (в нашей ситуации это девелопер).

Заявление

В написании заявления-иска к застройщику по просрочке передачи квартиры или любому другому основанию нет ничего сложного. Фактически, это слегка переделанная досудебная претензия.

Фактически, исковое заявление составляется просто как ваше требование вернуть вам деньги и выплатить неустойку. Ознакомиться с примером искового заявления можно у нас на сайте (скачать образец).

Здесь подробно о том, как правильно подготовить исковое заявление в суд.

Судебная практика

Если вы планируете, как лучше подать в суд на застройщика, то сначала изучите судебную практику. В целом вопросы по неустойкам из-за просрочки решаются быстро и в пользу дольщика, если девелопер просрочил срок сдачи дома более чем на два месяца.

Аналогично эффективно подавать в суд на застройщика в случае, если девелопер прислал вам письмо с уведомлением о том, что дом сдан, но ключи так и не выдает. Изучите договор долевого участия – там должна быть дата не только ввода в эксплуатацию, но и дата передачи квартиры. Если такой даты нет – это тоже повод обратиться в суд за расторжением договора.

В целом ФЗ-214 достаточно лоялен к дольщикам, поэтому подать иск в суд на застройщика порой не такая уж и плохая идея.

Акулов Николай Валерьевич

Юрист коллегии правовой защиты. Специализируется на ведении дел, связанных с обжалованием незаконных действий должностных лиц, жилищными спорами, взысканием неустойки с застройщиков. Большой опыт работы по 214 ФЗ.

Остались вопросы по теме Спросите у юриста

Решая вопрос выплаты неустойки с застройщиком, гражданин должен фиксировать все обращения документально.

Рассмотрим, как правильно составить претензию застройщику на выплату неустойки или исковое заявление в суд, если застройщик отказался исполнить требование. Приведем примеры готовых бланков и расскажем, как их можно заполнить самостоятельно.

Содержание статьи:

  1. Правила написания претензии
  2. Образец и пример претензии
  3. Оформление искового заявления
  4. Образец иска

Правила написания претензии застройщику по выплате неустойки

При оформлении претензии об уплате неустойки дольщику с застройщика, гражданин должен придерживаться таких правил:

Взыскание неустойки с застройщика по ДДУ – как взыскать, если она в договоре не указана

  1. Пишите свое обращение в официально-деловом стиле. Избегайте жаргонизмов, экспрессивно-окрашенной лексики или оскорбительных выражений в сторону застройщика.
  2. Визуально распределите претензию на 3 части: вступительную, основную и заключительную.
  3. Во вступлении необходимо оформить «шапку». Она должна располагаться с парвой сторону, в верхнем углу листа формата А4.
  4. В «шапке» обязательно прописывайте полностью адресат юридического лица, которому подаете претензию. Его можно найти в договоре.
  5. Там же должна быть обозначена информация о заявителе, то есть пишите о себе — ФИО, контактные и адресные данные.
  6. Далее пропишите название документа. В нашем случае, вы должны написать с заглавной буквы «Претензия». Кавычки и точку после слова не используйте — это типичные ошибки.
  7. После названия последует основная часть. В ней вы должны зафиксировать всю «историю знакомства» с застройщиком (адрес строения, жилплощадь, номер договора, когда был заключен, на каких условиях, с кем и т.п.) и возникшие проблемы (пропущен срок сдачи объекта, не были устранены нарушения и т.д.).
  8. В основной части обязательно пропишите, что вы выполнили все условия, согласно договору, заключенному с застройщиком. Ссылайтесь на копии квитанций, если вы произвели оплату.
  9. Все негативные обстоятельства и нарушения со стороны застройщика необходимо так же подтвердить.
  10. Обозначьте, на каких основаниях застройщик должен выплатить вам как участнику долевого строительства неустойку или другие компенсации.
  11. Укажите точные суммы и размеры, которые должен выплатить вам застройщик. Приведите пример расчета.
  12. Требования по уплате должны быть выставлены четко и понятно.
  13. Напишите, какая ответственность и последствия могут наступить для застройщика, если он не исполнит требования по выплате неустойки. Например, вы будете вынуждены решать вопрос через судебную инстанцию.
  14. Требования лучше указывать в заключительной части, списком. Обязательной пропишите, в каком размере компания должна выплатить вам неустойку, за какой период.
  15. Если никакой документации не было подписано и застройщик не выполнил обязательства по передачи объекта, то следует в требования включить важную просьбу об оформлении передаточного акта на объект долевого строительства и передать его в собственность участнику долевого строительства.
  16. В заключительной части обязательно обозначьте банковские реквизиты, по которым вам можно будет перечислить сумму неустойки и другие компенсации.
  17. Поставьте свою подпись.
  18. Если ваши интересы представляет законный представитель, то подпись ставит он.
  19. Поставьте дату, когда претензия направится к застройщику.
  20. Лучше сделать несколько вариантов претензии. Если вы пошлете ее по почте, то хватит и одного экземпляра. А если будете напрямую, лично общаться с застройщиком, то можно предоставить несколько вариантов. Один экземпляр вы должны передать ему, а другой, подписанный им, оставить себе в подтверждение своего обращения.

Заметьте, любые документы, которые вы приложите к претензии, можно не фиксировать в содержании документа. Достаточно их копии просто передать застройщику.

Всю важную информацию, касающуюся нарушения сроком, следует обозначать в претензии. Потом, если вы получите отказ от застройщика, можно будет приложить к иску данное обращение и отказ.

Образец и пример претензии застройщику о выплате неустойки по ДДУ

Готовый бланк претензии застройщику о выплате неустойки по ДДУ можно бесплатно скачать здесь в формате .doc (MS Word)

Пример оформленной досудебной претензии застройщику можно бесплатно скачать здесь в формате .doc (MS Word)

Чтобы вы смогли самостоятельно оформить претензию, можно воспользоваться стандартным образцом претензии, внеся в него свои данные и сведения застройщика.

Особенности оформления искового заявления в суд о взыскании неустойки по ДДУ

Исковое заявление в суд о взыскании неустойки по договору долевого участия оформляется практически по тем же правилам, что и претензия.

Но есть отличительные особенности.

Для того, чтобы верно, с юридической точки зрения, оформить иск в суд, вы должны придерживаться требований статьи 131 ГПК РФ — и таких рекомендаций юристов:

  1. Иск должен быть оформлен строго в официальном стиле.
  2. Ошибки, помарки, исправления в нем запрещены, иначе его попросту не примут в секретариате суда.
  3. Заявление должно быть распечатано или написано от руки на листе формата А4.
  4. Иск должен иметь 3 части: вступление, содержание и заключение. Каждой части характерна своя информация.
  5. Во вступлении должна быть «шапка». Обозначьте в ней наименование судебной инстанции, в которую вы подаете иск, а также инициалы, адресные и контактные данные истца и ответчика. Если в деле будут задействованы третьи лица, то также указываются и их данные.
  6. «Шапку» оформляйте с правой стороны листа, в верхнем углу.
  7. Название документа прописывайте посередине строки. Можно написать просто: «Исковое заявление». Если же хотите расписать, то «Исковое заявление о взыскании неустойки по договору долевого участия». Точку и кавычки не используйте в названии.
  8. В содержательной части опишите всю ситуацию, которая сложилась с застройщиком.
  9. Обязательно обозначьте все нарушения, которые совершил застройщик.
  10. Если от вас ему были направлены уведомления, письма, претензии, то очень важно сообщить об этом суду. Досудебный порядок решения вопроса важен.
  11. Не забудьте о данных основного договора, квитанций и других бумаг, которые могут подтвердить ваше исполнение обязательств как участника долевого строительства, а также отказ застройщика от исполнения своих обязательств.
  12. В иске можно привести пример расчета размера неустойки или же оформить расчет на отдельном бланке и приложить к исковому заявлению.
  13. Вся переписка с застройщиком также может быть предоставлена на рассмотрение суда, если в ней будет содержаться важная информация о переносе сроков сдачи и т.п.
  14. В заключении укажите свои требования. Они должны быть четкими. Суммы должны быть уже рассчитаны и прописаны в общем размере.
  15. Приложите к иску все документы, доказывающие выполнение обязательства по ДДУ. Не забудьте приложить документы, которые подтверждают исполнение финансовых операций и размер выплат. Их можно потребовать в банке.
  16. Составьте перечень документации в заключительной части иска.
  17. Реквизиты в иск не нужно включать. Их вы должны будете передать в отделение ФССП. Судебные приставы сами произведут взыскание с застройщика на указанный вами счет.
  18. В конце иска обязательно поставьте дату.
  19. Подпись должен поставить истец. Если обращается адвокат, юрист или законный представитель, то подпись ставит он, прилагая к документам нотариальную доверенность.
  20. Исковое заявление подготовьте в нескольких экземплярах, в зависимости от количества участников дела. Один экземпляр для суда, другой — для ответчика, третий — для вас. Ваше заявление должен подписать секретарь суда в подтверждение принятия всей документации.

Если вы не хотите самостоятельно заниматься написанием иска в суд о взыскании неустойки, и тем более — напрямую, лично общаться с застройщиком, обратитесь к нашим юристам.

Они оформят за вас иск, а также помогу разработать стратегию защиты ваши прав в суде.

Образец иска в суд о взыскании неустойки с застройщика по договору долевого участия

Готовый бланк искового заявления в суд о взыскании неустойки с застройщика по ДДУ можно бесплатно скачать здесь в формате .doc (MS Word)

Примеры оформленного иска — они помогут в написании вашего заявления

Образец 1 оформленного иска в суд о взыскании неустойки с застройщика по ДДУ можно бесплатно скачать здесь в формате .doc (MS Word)

Образец 2 оформленного иска в суд о взыскании неустойки с застройщика по ДДУ и компенсации морального вреда:

Напомним, что иск следует подавать в суды общей юрисдикции — в Районный или Мировой суд.

Читайте также прошлую нашу статью в разделе «Полезное» о том, как можно взыскать неустойку и другие компенсации с застройщика.