Способы и порядок продления аренды земельного участка в 2019 году

🕒

Способы пролонгации

Наём земель предусматривает оговаривание сроков пользования по усмотрению сторон, либо срок не указывается, что предусматривает владение им бессрочно, то есть до момента расторжения по обоюдному согласию сторон

или

в одностороннем порядке.

Установление срока не становится ограничением арендатора в правах пользования. Так как он может продлятся по взаимной договорённости

или

в соответствии с гражданскими правами сторон соглашения.

Способы продления аренды земельного участка зависят во многом от статуса собственника ЗУ, в качестве которого может выступать:

Сроки договора между юридическими и физическими лицами регулируются по взаимному усмотрению. Обычно действие договора продляется автоматически, если стороны не изъявили желания прекратить взаимодействие. То есть, не расторгнутый надлежащим образом договор продолжает действовать на тех же условиях и на тот же срок. Если одна из сторон не изъявила заблаговременного желания прекратить аренду, выраженное в письменной форме и переданное официально, он остаётся в силе. Последующие действия по возвращению ЗУ будут строиться не на завершении срока действия, а на расторжении договора аренды.

Для усиления гарантий пользования, стороны вправе составить дополнение к

договору аренды

, которое регламентирует сохранение условий найма, возможность предоставлять арендатору

субаренду

или

договор переуступки права аренды

третьим лицам. Обычно к таковому прибегают, когда действующие положения требуют корректирования

или

реконструкции. В этом случае дополнительный документ констатирует продолжение найма, при внесении изменений в действие соглашения.

Более сложные варианты продления договора аренды земельного участка могут возникнуть, если арендуются муниципальные земли. Здесь целесообразно проявить инициативу в продлении сроков аренды, так как административный орган вправе выставить освобождающийся участок на аукцион. Не осведомлённый пользователь, пропустив официальные сроки аукциона, может лишиться права пользования. Конечно, нарушение имущественных прав граждан со стороны властей недопустимо. Но определение их действий как ненадлежащих

или

беспечных, не является нарушением имущественных прав.

Поэтому муниципальные участки продляют использование при непосредственном участии арендаторов:

Условия продления

Пролонгация пользования наделом на условиях найма допускается при соблюдении следующих условий:

  1. взаимное согласие партнёров, допускающее автоматическое продление действия договора аренды

    или

    при заключении дополнительного соглашения.

  2. На основании административного решения, в случае возникновения непредусмотренных нюансов

    или

    по соглашению сторон, если собственник ЗУ – муниципалитет.

  3. На основании решения суда, если между сторонами возникли имущественные

    или

    гражданско-правовые разногласия.

Современная политика муниципальных образований – предоставлять земли в аренду на основании торгов, не должна касаться арендаторов. Но так как арендатор, по своему усмотрению может участвовать в аукционе, он обязан заявить о своих намерениях и условиях заведомо. То есть, путём подачи заявления, легализовать собственное право пролонгации используемого участка без участия в торгах.

Как продлить договор аренды земельного участка?

Порядок продления договора аренды земельного участка на самом деле достаточно простой. Не считая некоторых нюансов нужно просто подать заявление.

За 3 месяца до завершения действия договора требуется подойти в местный исполком населённого пункта, к которому относится арендуемый участок. При себе следует иметь копию договора и паспорт. Паспортные данные должны соответствовать сведениям, внесённым в договор со стороны арендатора. Если данные изменялись, например, при сменен фамилии в связи с замужеством – следует приложить свидетельство о браке. Так же им может быть иной подтверждающий документ. Если обращается не непосредственный арендатор, а его представитель – требуется доверенность, удостоверенная нотариусом.

Заинтересованное лицо обращается в земельный отдел администрации к уполномоченному должностному лицу с заявлением, написанным на имя председателя местного исполкома. В сельской местности, где администрация не имеет подобных подразделений, следует обращаться с заявлением непосредственно к главе администрации.

Заявление должно носить характер уведомления о завершении срока действия договора и намерениях арендатора по дальнейшему распоряжению участком

или

отказе от него. Образец заявления на продление (пролонгацию) договора аренды ЗУ вы можете скачать в конце статьи.

Основное содержание заявления состоит из сведений:

Изъявляются дальнейшие намерения заявителя о пролонгации действия договора аренды, с правом использования предоставленного на этом основании надела, по целевому назначению, в соответствии с разрешённым использованием.

После этого даётся ссылка на преимущества, которые получает арендатор при продлении права пользования ЗУ. Оно регламентировано действием статьи 621 ГК РФ. Это право освобождает его от участия в аукционе. Ссылаясь на данное положение, следует указать, что:

В подтверждение даётся перечень приложений, к которым относится договор аренды ЗУ и копия документов, удостоверяющих личность. Для представителей – доверенность.

Если заявитель решил выкупить ЗУ по

кадастровой стоимости

, это следует сообщить в заявлении вместо права на пролонгацию. В таком случае правообладатель так же может воспользоваться льготными условиями и выкупить надел без участия в аукционе, при непосредственном перечислении кадастровой стоимости ЗУ в местный бюджет.

Сроки рассмотрения заявления занимают приблизительно месяц, все действия выполняются администрацией безвозмездно. После принятия решения, выдаётся административное решение, на основании которого следует перерегистрировать договор в Росреестре, опираясь на правила ФЗ, вступившего в силу 21.07.97 г., под № 122-ФЗ, санкционирующего регистрацию недвижимости, проводимых имущественных сделок и приложений к договорам. Стоимость регистрационной пошлины составит 350 рублей.

Действия в случае отказа администрации от продления действия договора

Если административное решение будет отрицательным, его допустимо оспорить в суде. Для этого в течение 10 дней в районный суд по месту расположения административного органа, нарушившего права гражданина, следует подать исковое заявление.

В нём нужно указать, на каком основании заявитель получил отказ от главы исполкома, с приложением официальной выписки из решения административной комиссии, которой санкционирован отказ в продлении действия договора. Так же приложить подтверждение того, что использование надела было добросовестным, с соблюдением гражданско-правовых и санитарных норм.

Решение суда, вынесенное в пользу истца, станет основанием продления договора.

Продление договора аренды земельного участка для строительства

Участок, переданный под строительство на условиях найма, в соответствии с целевым назначением, должен застраиваться. Это предполагает, что на нём возводится объект капитального строения, который является имуществом арендатора. Такие условия предусматриваются заведомо, при заключении контракта о найме земель.

Исходя из законодательных положений, не продление аренды на застраиваемый ЗУ – нарушение имущественных прав арендатора. Преимущества его использования предусмотрены не только правами лица как арендатора, но и наличием собственности на строение и ответственного распоряжения этой собственностью.

Подробнее права и обязанности арендатора и арендодателя описаны здесь.

Аренда таких участков может прекратиться по завершении сроков договора только при условии:

  1. строительство не было санкционировано договором аренды, о чём в его положениях прямо указано.
  2. Категория земель и разрешённое целевое использование не предусматривали строительства в принципе.
  3. Строительство не было начато на участке, предназначенном под возведение жилого (нежилого) объекта.

Перечисленные причины продления договора аренды земельного участка для строительства опираются на положения статей 25, 26 ЗК РФ.

Если вас интересует аренда земель с/х назначения, тогда вам следует прочитать другую нашу статью.

Так как аренда ЗУ даёт право на льготное обеспечение правом пользования после прекращения действия договора, арендатор может освобождаться от участия в торгах. Иногда допускается автоматическая пролонгация срока действия.

Любой договор содержит информацию о сроках его действия и возможностях продления. Не исключение — договор аренды земельного участка, имеющий нюансы в вопросах приоритета арендатора по завершении сроков его действия, условий составления и продления.

Важно помнить, что каждый случай, связанный с правильным составлением и подписанием юридических документов, уникален.

Законодательный аспект

Аренда земли является выгодным с экономической точки зрения решением для развития бизнеса. Лицом, сдающим участок земли в аренду, может выступать как частное лицо, так и государственная власть.

Основными документом, регулирующими отношениями между арендатором и арендодателем, являются:

Одним из главных пунктов договора аренды является его положение о сроках действия. К моменту истечения указанного периода времени договорные отношения по желанию сторон могут быть продлены в соответствии с положениями и нормами действующего российского законодательства.

Продление срока действия договора аренды земельного участка представляет собой процесс пролонгации временного периода в соответствии с нормами права РФ на установленный срок на заранее определенных условиях.

Бывает так, что арендодатель проводит аукцион на право пользования наделом на условиях аренды, при этом действующий арендатор будет иметь в нем неоспоримое преимущество. Это право прописано в статье 22 Земельного кодекса РФ.

Если срок аренды участка не закончился, а арендодатель заключил еще один договор с уже новым арендатором, то такая сделка будет признана судом незаконной. Прежний арендатор имеет право восстановить нарушенные условия договора в суде, требуя с арендодателя возмещения всех понесенных убытков.

Для пролонгации договора аренды земельного надела у органов государственной власти необходимо подать соответствующие документы в местные инстанции, уполномоченные решать такие вопросы.

Договорные условия могут говорить, что если арендатор по окончании срока действия договора продолжает добросовестно выполнять свои обязанности и вносить арендную плату, то такой документ подлежит автоматической пролонгации, если, конечно, со стороны арендодателя не будет возражений.

Статья 610 Гражданского кодекса РФ говорит о том, что если в договоре аренды не указаны сроки его действия, то он может считаться заключенным на неопределенное время. Если возникла необходимость о расторжении документа любой из сторон, она в письменном виде за 3 месяца заранее должна уведомить о своем намерении другую сторону.

Статья 610. Срок договора аренды

Существующие способы

Выделяют следующие методы продления договора на аренду земельного надела:

Первый вариант пролонгации предусматривает составление и подписание обеими сторонами нового договора аренды. При этом в нем могут быть сохранены

или

изменены прежние условия

или

же добавлены новые пункты. Такой договор должен пройти процедуру обязательной регистрации с сохранением субъектов сторон.

Нюанс второго случая состоит в том, что продление аренды земельного участка осуществляется при помощи составления и подписания дополнительного соглашения к действующему договору. Самостоятельной юридической силы такое соглашение отдельно от договора не имеет.

Если по истечении периода действия аренды ни одна из сторон не выразила желания расторгнуть договор, его можно считать автоматически пролонгированным с сохранением всех указанных в нем условий.

Образец договора аренды земли:

Условия пролонгации

Процедура пролонгации арендного договора осуществляется при соблюдении следующих обязательных правовых условий:

  1. Арендодатель и арендатор должны вместе изъявить желание о продлении документа.
  2. По решению суда, который восстановил права одной из сторон в случае их нарушения.
  3. По согласию сторон, когда было принято соответствующее административное решение.

Муниципальные земли сдаются в аренду в процессе и по результатам аукционных торгов. Действующие арендаторы должны заранее изъявить желание об участии в них. Именно заявление, заполненное по установленной законодательством форме, в дальнейшем будет служить неоспоримым преимуществом при подведении итогов аукциона.

Как продлить аренду земельного участка

Для того чтобы арендатор мог продлить срок действующего договора на земельный надел, он должен владеть следующей правовой информацией.

За 3 месяца до окончания срока действия аренды необходимо с паспортом и договором обратиться в местный уполномоченный орган государственной власти, в ведении которого находится земельный надел.

Важное условие: данные паспорта должны полностью соответствовать информации, указанной в договоре.

В случае, если происходила смена документа, удостоверяющего личность, необходимо приложить соответствующий подтверждающий документ (к примеру, свидетельство о заключении брака при смене фамилии).

Вместо арендатора в муниципальный орган власти может прийти его представить с предварительно оформленной доверенностью у нотариуса.

Если арендатор обратился в муниципальный орган власти, то заявление о пролонгации договора он пишет на имя его председателя (руководителя). Если же земельный участок находится в ведении у сельской администрации, то заявление составляется на имя ее главы.

Главный смысл такого заявления заключается в том, что арендатор заранее уведомляет о своем намерении продлить договор аренды земельного участка

или

же расторгнуть его по истечении определенной даты.

В заявлении в обязательном порядке должны быть указаны сведения о действующем арендном договоре (номер, дата заключения), а также планируемой новой даты завершения его действия. Арендатор выражает свое желание в дальнейшем пользоваться земельным наделом в соответствии со всеми ранее определенными условиями договора.

Преимущество арендатора перед другими участниками аукциона (согласно статье 621 Гражданского кодекса) подразумевает, что участок земли, находящийся в его пользовании, не должен быть выставлен на торги.

Пролонгация арендного договора дает право арендатору без участия в торгах снова воспользоваться земельным наделом.

Арендатор имеет право выкупить земельный участок, находящийся в его распоряжении на условиях договора аренды. Свое намерение он должен указать в заявлении вместо желания о пролонгации. После получения положительного ответа от арендодателя он уплачивает кадастровую стоимость надела в местный бюджет.

Поданное заявление о пролонгации

или

о желании выкупа земельного участка рассматривается государственными органами власти в течение месяца. При положительном решении и после уплаты государственной пошлины в размере 350 рублей (в соответствии с 122-ФЗ) происходит процесс перерегистрации договора в Росреестре.

Без аукциона

Порядок пролонгации арендного земельного договора прописан в статье 621 Гражданского кодекса РФ. Арендатор, владеющий наделом в соответствии с условиями заключенного договора, имеет преимущественное право о пролонгации путем составления нового договора

или

подписания дополнительного соглашения к действующему без аукциона.

При этом участок земли на торги не выставляется. Но таким правом наделен только тот арендатор, который добросовестно выполняет все условия договора, своевременно вносит арендную плату.

Для того чтобы воспользоваться правом преимущества, арендатор должен подать заявление в компетентный орган власти и дождаться положительного ответа от арендодателя. В любых незаконных случаях отказа о пролонгации арендатор может обратиться в суд и восстановить свои права. Если за время действующего договора арендодатель заключил новый договор с иным лицом, то суд признает последний недействительным.

Под строительство

В практике имеется много случаев, когда арендуемый надел земли используется с целью индивидуального строительства. В этом случае арендатор имеет полное право осуществить пролонгацию договора аренды.

При передаче права аренды земли, на котором возведена постройка, другому лицу будет трактоваться законом как противоправное действие со стороны арендодателя, нарушение им имущественных прав.

Процедура продления арендного земельного договора под индивидуальное жилищное строительство максимально упрощена государством. Для этого достаточно подать в уполномоченный орган государственной власти действующий договор аренды и имущественный документ на постройки.

Выделяют следующие причины, по которым договор аренды может быть не продлен (расторгнут) арендодателем:

Подача заявления

Рассмотрим подробнее, из каких обязательных пунктов должно состоять подаваемое в органы местной власти заявление о пролонгации арендного договора на земельный участок:

  1. Указание отдела

    или

    лица, на имя которого составлено данное заявление и которое уполномочено его принять и рассмотреть.

  2. Указание имени заявителя-арендатора

    или

    полное наименование юридического лица, владеющего землей на правах аренды.

  3. Краткое описание сложившейся ситуации, содержащее сведения о том, на каких условиях был заключен действующий договор аренды, категории арендуемой земли, цель взятие ее в аренду.
  4. Ссылки на статьи нормативно-правовых актов, которые допускают пролонгацию договора.
  5. Само намерение продлить действие договора.
  6. Полный перечень прилагаемых к заявлению документов.
  7. Дата, подпись арендатора

    или

    лица, представляющего его по доверенности. В случае с юридическим лицом — его печать.

В органе местной власти, уполномоченном к приему таких заявлений, в общедоступном месте находится образец документа, воспользоваться которым можно совершенно бесплатно.

Особенности для лесных и рекреационных земель

В аренду может быть взят не только участок земли для ведения бизнеса

или

возведения объектов ИЖС, но и лесные массивы из лесного фонда страны. Аренда таких участков имеет несколько особенностей.

Регулирование отношений арендатора и арендодателя осуществляется Лесным (главы 6, 8, 25), Земельным (статья 101) и Гражданским (глава 34) кодексами РФ.

Статья 6. Земли, на которых располагаются леса

Статья 8. Право собственности на лесные участки

Статья 25. Виды использования лесов

Лесные участки земли могут предоставляться в аренду для таких целей, как:

Получить право пользования участком земли из лесного фонда на правах аренды можно путем непосредственного заключения договора с уполномоченными органами местной власти

или

посредством участия в аукционных торгах (кроме целей ведения охотничьей деятельности, строительства линейных объектов и их дальнейшего ведения, вырубки леса для изучения месторождений ископаемых).

Скачать заявление о предоставлении лесного участка в аренду без проведения аукциона

Скачать заявление о предоставлении лесного участка в аренду

Заявление об аренде, предоставляемое на рассмотрение, должно содержать следующие обязательные сведения:

Решение принимается в течение 30 дней. В случае положительного ответа составляется договор аренды. Максимальный срок аренды 49 лет, минимальный — 10 лет.

Что делать, если администрация отказывает

Не всегда по рассмотренному заявлению о продлении договора аренды на земельный надел арендатор получает положительное решение. Если физическое

или

юридическое лицо считает, что отказ необоснован, то в течение 10 дней с момента его получения оно вправе обратиться в районный суд с исковым заявлением.

В заявлении указывается причина полученного отказа. В доказательство необходимо приложить выписку из решения органа местной власти об отказе. Арендатор должен быть готов доказать, что со своей стороны им были выполнены все условия договора добросовестно и надлежащим образом.

Если суд встанет на сторону арендатора и посчитает отказ комиссии необоснованным, то его решение станет поводом для пролонгации арендного договора.

Судебная практика

Суд часто рассматривает такие ситуации, когда аренда земельного участка не была подкреплена договорными отношениями, а основывалась на устных обязательствах, дружеских

или

родственных связях. Рассмотрим пример.

Семья (арендатор) и их знакомый (арендодатель) договорились в устной форме за символическую арендную плату взять земельный участок с жилыми постройками. Со своей стороны они обещали отремонтировать здания, облагородить участок насаждениями.

Спустя время знакомый составил договор аренды этого же участка с третьим лицом. Семья, занимающая землю на основании устной договоренности, обратилась в суд с целью взыскания с их знакомого расходов, понесенных на ремонт построек и ландшафтный дизайн.

Суд признал законным договор аренды с третьим лицом, а в иске семье отказал за неимением доказательной базы. Важно помнить, что юридическую силу имеет не устная договоренность, а юридически верно составленный договор, подписанный двумя сторонами и зарегистрированный в Росреестре.

Любой документ, определяющий договорённости, обязательно будет содержать конкретные сроки, в пределах которых, эти договорённости будут правомочными.

Однако земельная правоустанавливающая система очень специфична, что предполагает специализированный алгоритм действий в отношении заключаемых договоров, в том числе – и в условиях продления сроков пользования участком.

Способы продления

Способы продления договора аренды земельного участка. В их число входят:

В первом случае договор составляется снова, при возможном изменении

или

сохранении (на усмотрение сторон) пунктов предыдущего документа.

Обязательными условиями для этого будут регистрация нового договора и сохранение субъекта сторон.

Права арендатора земельного участка не могут меняться произвольно, договор должен перезаключаться с теми же лицами, что в предшествующем случае.

Во втором случае, составляется дополнительное соглашение по продлению, которое также должно быть зарегистрировано по соответствующим правилам.

Различие этой процедуры в том, что соглашение должно опираться на все положения уже существующего договора. Автономной силы оно не имеет.

Автоматически договор продляется, когда стороны не проявили никакой реакции на завершение периода его действия. Тогда старый договор остаётся в силе на тот же срок и с сохранением всех условий – то есть дублируется, регистрация дополнительно не потребуется.

Условия

Условия продления договора будут различны в соответствии со способами его продления. Общим останется лишь условие сохранения субъекта сторон.

Если договор перезаключается – в него можно внести изменения практически по всем пунктам, включая изменение периода полномочий (сроки). Здесь можно изменить условия:

К перезаключению удобно обращаться при заключении долгосрочных договоров, которые утрачивают свою рентабельность в свете объективно меняющихся событий. При этом старый договор со всеми вносимыми в него дополнениями полностью нивелируется.

Соглашение, в отличие от автоматического продления может внести изменение сроков, на которые продляется договор и включить в себя непринципиальные корректировки условий пользования участком.

В отличие от перезаключения договора, составление соглашения более удобно, менее хлопотно и экономично.

При отсутствии действий сторон и автоматического продления, договор остаётся в силе и его последующее расторжение станет затруднительным без веских на то, причин. При этом для его продления должно быть отсутствие претензий обеих сторон и ответственное выполнение условий договора.

При серьёзном подходе к делу и во избежание толкований, договор необходимо перезаключать. Если появится намерение выкупа земли

или

иные приоритетные перспективы – пролонгированный договор могут не признать действующим. Поэтому обратите внимание на собственные мотивы землепользования и его перспективы, прежде чем решать, по какой форме продолжать пользование.

В то же время зачастую судебные разбирательства отказываются признавать новый договор заключённым, ссылаясь на действие пролонгированного договора, который не имеет срока давности, если арендатор продолжает использовать земельный участок.

Кроме перечисленного, нужно обращать внимание на следующий момент: если

основной договор нотариально удостоверен

– то все прилагаемые к нему соглашения, должны быть

нотариально удостоверенными

.

Порядок

Порядок пролонгации устанавливается соглашением сторон.

При продлении аренды по взаимной договорённости наиболее удобно составлять соглашение, оговаривающее факт продления договора.

Это самый простой и распространённый вариант. Соглашение может быть составлено только в период его пролонгации, иначе его дееспособность может быть поставлена под сомнение.

Когда аренда осуществляется между физическими лицами, им надлежит обменяться письмами. Одна сторона (обычно – арендодатель) уведомляет другую об истечении договора и предлагает оформить его продление. После этого происходит оформление соглашения. Даже если стороны находятся в одном городе, желательно письменное уведомление с подтверждением получения, чтобы впоследствии не возникло вопросов о неправомочности составленного соглашения. Более подробно об этом здесь.

Для лиц, проживающих на разных территориях, возможно оформление соглашения одной из сторон

по доверенности

от другой. Получив письменное уведомление с предложением продления аренды и нотариально удостоверенной доверенностью, пользователь составляет соглашение о продлении и регистрирует его.

Эти документы могут использоваться лишь пакетом

, иначе соглашение может быть признано незаключённым одной из сторон.

Если арендатор юридическое лицо, муниципалитет – пишется заявление на имя собственника, по общим правилам составления заявлений:

  1. В верхнем правом углу листа формата А-4 указывается наименование организации – арендодателя и уполномоченное на принятие решений лицо с указанием фамилии, инициалов, должности. Например: «Председателю комитета по делам муниципального имущества Иванову И.И.».
  2. Ниже указываются собственные данные.
  3. Посередине листа пишется наименование документа и основной текст по существу вопроса о продлении аренды участка.
  4. Дать перечень прилагаемых документов.
  5. В завершение – дата и подпись (с расшифровкой).

Основной текст, включает в себя данные из основного положения договора, ссылку на предмет аренды. Характеристики участка, основанные на кадастровых записях и внесённые в основной договор, нужно перенести полностью, после чего просить о продлении его аренды (с какого числа).

Заявление можно передать:

После передачи заявления, дождавшись ответа, следуйте согласно действиям, исходящим из решения арендодателя

или

опротестуйте их.

Продление договора без торгов – вопрос неоднозначный. Обычно муниципальные образования берут на себя законодательную ответственность и инициативу.

По принятым и введённым с 1.05.2015 г. нормативам, арендаторы не имеют преимущественных

прав владения землями

федерального

или

муниципального субъекта пользования. Это означает

необходимость принимать участие в торгах на общих условиях

.

Однако те физические

или

юридические лица, которые по договору аренды изначально получили право пользования без участия в торгах, могут пролонгировать это условие подачей заявления, которое предложено выше.

Скачать образец заявления о продлении срока аренды земельного участка.

Отказ

Если в продлении отказано, то необходимо исходить из формы собственности арендуемых земель.

Арендодатель – физическое лицо, отказавший в продлении договора без предъявления претензий и сдавший участок в аренду третьему лицу, может подлежать ответственности.

В этом случае им нарушено право приоритетной очереди, которая представляется участнику последнего договора. Право приоритета может сохраняться за ним на протяжении года, после чего последствия договора утрачивают силу.

В этом случае, судебным решением может быть принято постановление не только о том, чтобы вернуть право на продление аренды, но и возместить убытки за расторгнутый неправомерно, договор. Если отказ осуществляется на основании претензии – то её характер должен быть правомочным и иметь статус доказательства.

Современное арбитражное судопроизводство богато примерами возбуждения иска арендатором, требующим взыскать с ответчика только материальное возмещение убытков. В этом случае также необходимы доказательства о том, что такой убыток действительно был нанесён.

Иначе обстоит дело при отказе в продлении со стороны хозяйствующего субъекта (муниципалитета). Этот правоустанавливающий орган не обязан учитывать право приоритета очереди арендатора, но может это сделать по своему усмотрению. В связи с развитием новых условий, предъявляющих требование к участию в торгах, право приоритета для земель данных форм собственности, может быть в итоге, полностью аннулировано.

Тем не менее, право пользования на условиях аренды вы всегда можете попытаться отстаивать в судебном порядке, основываясь на изложенных выше правах и ответственности сторон.

Учитывайте, что дело в суде можно выиграть исключительно при наличии безусловного подтверждения вашей правоты. Суд принимает во внимание факты и доказательства, а не субъективные представления о порядочности, на которой должны строиться отношения между людьми.

Судебная практика

Рассмотрим случай из судебной практики.

Семья арендовала пригородный земельный участок с постройками.

С арендодателем у них была устная договорённость о пролонгации договора на следующих условиях.

Арендаторы обязались облагородить участок путём проведения работ по ландшафтному дизайну, насаждения плодово-ягодных культур и капитального ремонта строений. В качестве услуги со стороны собственника (хорошего знакомого) они запросили минимальную стоимость арендной платы. По окончании срока действия договора, в их сторону был составлен отказ.

Эту процедуру арендодатель провёл надлежащим образом, уведомив о своём решении заблаговременно и дав устные обещания о выплате затрат в течение года. Однако за прошедший год обещаний он не выполнил, зато оформил участок в аренду третьим лицам за достаточно высокую плату.

В сторону арендодателя было возбуждено дело в суде. Истцы затребовали возмещения затрат. Но в иске им было отказано, так как они не смогли формально доказать собственной причастности к работам на участке.

Этот пример не единичный. В каждом случае, когда доказательная база не подкрепляется правовой основой, исковые требования рушатся. Такие примеры примечательны подтверждением того, что никакие дружеские и даже родственные отношения не заменят сторонам договорных обязательств.

При составлении письменного договора, зарегистрированного надлежащим образом в Росреестре и составлении дополнительного соглашения, вместо устных договорённостей, подобные проблемы отпадут естественным путём.

Итоги

Как было показано, имущественные земельные отношения далеко не однозначны, что означает недопустимость малейшей небрежности в их оформлении. Договор аренды как центральное звено правомочности пользования, может приращиваться любыми надлежаще оформленными и зарегистрированными соглашениями и дополнениями к договору.

В них можно учитывать все нюансы, изменения условий и предпочтения сторон.

Особенное внимание необходимо обращать на договорные обязательства в преддверии завершения действия сроков аренды, когда договорные отношения особенно уязвимы.

Выберите приемлемый для вас порядок действий, и не допускайте ошибок и промахов.

Комментарий эксперта-юриста

Комментирует материал

Москаль Александр Дмитриевич

:

Подробнее о наших экспертах вы можете узнать здесь.

Прочитав статью, возникло желание поделиться своими мыслями в отношении некоторых обстоятельств, на мой взгляд, некорректно изложенных.

В статье содержится утверждение об обязательности регистрации договора по аренде земельного участка. Всё не так однозначно. Из такого утверждения напрашивается вывод, что все договоры аренды земли должны проходит подобную процедуру.

В действительности, чтобы сделка признавалась заключённой, её государственная регистрация требуется только в случае, когда соглашением сторон оговорён срок аренды равный одному году либо превышающий его.

При заключении сделки аренды на меньший срок

или

когда срок аренды не указан, она считается заключённой в момент подписания договора сторонами. Для таких сделок государственная регистрация не требуется.

Дополнительное соглашение – это самостоятельная сделка, имеющая определённую цель. Если сделка по аренде земли подлежала регистрации, то дополнительное соглашение, меняющее условия сделки, заключается в той же форме, то есть требуется государственная регистрация.

Если же сделка не подлежала регистрации (срок меньше года

или

не определён), то изменяющая её условия сделка, так называемое дополнительное соглашение, тоже не следует регистрировать. Статья указывает на регистрацию дополнительного соглашения, как на действие обязательное, что не соответствует требованиям закона.

Дополнительное соглашение нуждается в государственной регистрации лишь в случае, когда такая регистрация проводилась в отношении сделки, которую оно продлевает на тех же условиях.

 Правоотношения сторон во времени при окончании срока договора аренды земли, и их пассивном поведении при этом регулируются несколько иначе, чем повествует статья. Если договор предусматривал фиксированный срок аренды, который завершился, арендодатель не потребовал возврата земельного участка, а арендатор продолжает им пользоваться, то договор продлевается.

Однако не на тот срок, который был предусмотрен договором, а на срок неопределённый, независимо от того, на какой заключался основной договор. Стоит напомнить, что такой договор освобождён от государственной регистрации и продолжается до заявления о его прекращении.

Не могу согласиться с тем, что продлённые подобным образом договорные отношения встретят затруднение при их прекращении без веских причин. Наоборот, трудностей для его расторжения нет. Договор аренды, в котором срок не определён, расторгается в одностороннем порядке любой из сторон по первому заявлению с соблюдением сроков уведомления об этом.

Поскольку земельный участок признаётся объектом недвижимости, то обязательства по такому договору прекращаются по истечении 3-х месяцев после уведомления об этом.

Вывод

Подписывая договор, вы самостоятельно выбираете срок арендных отношений, от которых зависит порядок действий и момент заключения сделки. Фиксированный срок равный году и больше – договор признаётся заключённым с момента государственной регистрации.

Любой срок меньше года – с момента подписания договора (государственная регистрация не требуется). Срок в договоре не определён – также с момента подписания, без регистрации.

Договор с неопределённым сроком имеет ряд достоинств: 1) не нужна регистрация, 2) стороны свободны в одностороннем расторжении договора, даже если это не предусмотрено его положениями.

Обоснование: Гражданский кодекс Российской Федерации (п. 2 ст. 609; п. 2 ст. 610; п. 1 ст. 452; п. 2 ст. 621); Земельный кодекс Российской Федерации (п. 2 ст. 22; п. 2 ст. 25; п. 2 ст. 26).

Существует 3 основания, по которым возможно продление договора аренды земельного участка.

В этой статье расскажу:

Земельные аукционы открыли новые возможности получения земельных участков.

Однако перед людьми, получившими землю ранее, встал вопрос: можно ли продлить аренду и как это сделать?

Прежде чем приступим к разбору этой темы, нужно уточнить один момент.

Продление аренды земельного участка предполагает заключение нового договора без проведения торгов.

Иными словами, продление аренды — это не пролонгация имеющегося договора, а заключение нового договора без участия в аукционе.

Кто имеет право на продление аренды?

Анализируя Земельный кодекс, мне удалось найти 3 случая, когда возможно продление аренды без аукциона:

Продлить аренду земли могут следующие лица:

1. арендаторы, получившие землю для сельскохозяйственного производства,

2. собственники объектов незавершенного строительства,

3. арендаторы, получившие участок без торгов

или

на аукционе для ведения садоводства

или

дачного хозяйства.

Если вы знаете другие основания для продления аренды, напишите в комментариях.

Рассмотрим по порядку счастливчиков, имеющий право продлить аренду без торгов.

1. Арендаторы, получившие землю для сельскохозяйственного производства.

Если вы получили землю для сельхоз. производства, то у вас имеется возможность продлить аренду без торгов.

Нужно соблюсти всего 2 условия, чтобы такой арендатор мог рассчитывать на продление аренды:

а) первое условие – отсутствие неустранимых нарушений при использовании земельного участка.

Иными словами, в уполномоченном органе, который осуществляет государственный земельный надзор, должна отсутствовать информация о выявленных нарушениях в использовании земли.

Проще говоря, используйте землю правильно, без «косяков» и сможете продлить аренду без торгов.

б) второе условие – подать заявление о продление аренды нужно до истечения срока действия предыдущего договора.

Другими словами, не нужно ждать пока аренда закончится.

Как правило, за 1 месяц до окончания срока действия договора нужно официально подать заявление о заключении нового договора.

При подаче заявления на продление аренды предусмотрительно укажите правовое основание: подпункт 31 пункт 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ, потому что у большинства чиновников мозги заточены под выдачу земли на аукционе, и они по привычке могут начать вам сказки рассказывать.

Обратите внимание!

Многие не знают, что существует более 53-х оснований, когда земельный участок предоставляют без торгов.

Не одно, не два, и даже не десять, а 53 основания.

Без торгов земельный участок можно получить:

Каждое основание имеет свои условия и порядок предоставления земли.

Чтобы выбрать самое подходящее основание, придется 10 часов напряженно изучать Земельный кодекс.

Однако есть более легкий способ.

Интерактивная интеллект-карта

Получите бесплатно!

Время истекло!

Бесплатные экземпляры закончились! Получите доступ к интеллект-карте здесь.

Что вам дает интеллект-карта:

Есть видео инструкция «Как пользоваться интерактивной интеллект-картой?»

Застолбите бесплатный доступ навсегда, потому что через 8 минут карта станет платной.

2. Собственники объектов незавершенного строительства

Это, на мой взгляд, самое часто встречающееся основание для продления аренды.

Суть его состоит в том, что собственник объекта незавершенного строительства имеет право 1 раз продлить аренду для завершения строительства.

С каким собственником могут заключить новый договор аренды?

Законодательство (подпункт 10 пункта 2 и пункт 5 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ) говорит о том, что новый договор аренды заключается без торгов с:

собственником, который купил «незавершенку» на публичных торгах.

Власть, по новым правилам, после прекращения договора аренды изымает участок, а объект незавершенного строительства выставляет на публичные торги (по решению суда, разумеется).

Новый собственник, купивший «незавершенку» имеет право заключить договор аренды без торгов для завершения строительства.

собственником, который строил объект незавершенного строительства.

Такой собственник может продлить аренду только, если власть не обратилась в суд с иском об изъятии объекта и продажи его с публичных торгов.

Если власть так «лопухнулась», то собственник такого объекта через 6 месяцев после истечения срока действия предыдущего договора аренды получает право на возобновление договора.

Собственник, который построил «незавершенку» также получает право на возобновление аренды, если власть обратилась в суд, но суд отказал в иске.

Либо когда изъятый объект незавершенного строительства не был продан на публичных торгах, по причине отсутствия желающих его купить.

Таким образом, если вы не успеваете закончить строительство до истечения срока аренды, то для сохранения участка в аренде вам нужно как минимум оформить право собственности на объект незавершенного строительства.

Оформлением прав собственности занимается Росреестр.

Вам нужно подать заявление о регистрации права собственности на «незавершенку», к которому приложить:

действующий договор аренды,

разрешение на строительство,

Быстро получить разрешение на строительство поможет пошаговая инструкция.

техническую документацию на объект незавершенного строительства,

документ, удостоверяющий личность,

квитанцию об оплате госпошлины.

В некоторых отделах Росреестра могут запросить дополнительные документы.

Получив право собственности на «незавершенку» вы получаете возможность, при наличии выше описанных условий, сохранить аренду для завершения строительства.

На что нужно обратить внимание.

Если вы заключили договор аренды до 1 марта 2019 года и не успели завершить строительство, то по закону власть не может выставить ваш объект на торги, потому что положения статьи 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной

или

муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ.

Если же вы получили участок в аренду после 1 марта 2019 года и не успели завершить строительство, то у чиновников есть право обратиться в суд, с целью изъять объект и продать его с публичных торгов.

В этом случае вы либо получите стоимость продажи своего объекта незавершенного строительства, за минусом расходов на проведение самих торгов, либо суд откажет в изъятии объекта

или

его не смогут продать, и вы возобновите аренду.

Нужно так же помнить, что аренда может продлеваться только 1 (один) раз.

Это означает, что продлив аренду один раз и не достроив объект, второй раз аренда продлена не будет.

Будьте бдительны, когда вам «за дешево» предлагают купить «незавершенку».

Если продавец

или

кто-то до него уже продлевали аренду для завершения строительства, то вам как новому собственнику аренду не продлят.

3. Арендаторы, получившие участок без торгов

или

на аукционе для ведения садоводства

или

дачного хозяйства.

Как видно из названия, счастливые арендаторы бывают 2-х видов:

а) арендаторы, которые первоначально получили участок без торгов.

Иными словами, если вы изначально получали участок без торгов, то вы можете продлить аренду так же без участия в аукционе.

Из этого правила есть исключения.

Если вы получили участок как единственный участник аукциона, который признан несостоявшимся, то это не дает вам права на продление аренды без торгов.

То есть, если аукцион объявлялся при первоначальном получении участка, то это исключает возможность продления аренды по данному основанию.

б) арендаторы, получившие участок на аукционе для ведения садоводства и дачного хозяйства.

Проще говоря, первоначально получив землю на торгах, вы можете продлить аренду без аукциона, если участок предназначен для садоводства и дачного хозяйства.

Те, кто получал землю без торгов

или

на аукционе для дачи и садоводства, наверное, приободрились, потому что их включили в список счастливчиков. И я рад за них.

Но депутаты Государственной Думы, принимавшие Земельный кодекс – это не дедушки Морозы.

Предоставив право на продление договора, они прописали в кодексе 4 условия, которые должны соблюдаться в совокупности, чтобы арендаторы могли реализовать свое право на продление договора.

Как говорил герой одного фильма: «Всегда есть подвох».

Рассмотрим 4 условия, с которыми связано право на продление аренды.

1-ое: заявление о заключении нового договора должно быть подано до истечения срока действия предыдущего договора.

Условие вполне понятное и выполнимое. Главное не забыть и вовремя подать заявление.

2-ое: никто другой кроме вас не имеет исключительного права на приобретение данного земельного участка.

Иными словами, у вас не должно быть конкурентов, которые в силу Земельного кодекса

или

других федеральных законов, могли бы иметь исключительное право на получение этой земли.

3-е: предыдущий договор аренды не был расторгнут по вашей инициативе

или

по требованию арендодателя.

То есть, на момент продления аренды, старый договор должен быть действующим.

4-ое: на момент заключения нового договора у арендатора имеются основания для получения земли без торгов.

Проще говоря, помимо того, что вы изначально получили землю без торгов, вы должны иметь право на получение земли без аукциона на дату продления договора.

Все, кто имеет право на заключение договора аренды без торгов, перечислены в пункте 2 статьи 39.6 Земельного кодекса.

Но данное условие касается только тех, кто указан в подпунктах с 1 по 30 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ.

Иными словами, если ваше право на получение земли без торгов сохранилось в одном из указанных подпунктов, то вы можете рассчитывать на продление договора без участия в аукционе.

Используйте все возможности, которые нам предоставляет законодательство.

В заключение, напомню:

Пошаговая инструкция поможет получить земельный участок

Понимая законные правила игры, вы получите землю, потому что она принадлежит вам по праву рождения.

При этом чиновничье лукавство и алчность не смогут вам помешать.

Желаю прекрасного дня и стойкости в достижении цели.

Пролонгация договора аренды земельного участка означает продление срока его действия. Из нашей статьи вы узнаете, как продлевается такое соглашение (в том числе на неопределенный срок) и когда его продлить нельзя. Также далее приведем примеры из судебной практики по данному вопросу.

Продление договора аренды земельного участка: общие вопросы

Процедура возобновления договора аренды на новый срок

Особенности пролонгации на неопределенный срок

Как продлить договор аренды земельного участка под строительство

В каких случаях пролонгация аренды земли не допускается

Продление аренды без проведения торгов

Судебная практика по вопросу продления аренды без торгов

Продление договора аренды земельного участка: общие вопросы

Отношения по аренде земельных участков регулируются как гражданским, так и земельным законодательством. К базовым нормативным актам относятся:

При этом из п. 3 ст. 3 ЗК РФ следует, что имущественные правоотношения, предметом которых является земля и сделки с ней, регулируются гражданским законодательством, если иные требования не прописаны в земельном законодательстве. Соответственно, ЗК РФ в таком случае имеет приоритет над ГК РФ.

Договор арендного предоставления земельных наделов (ст. 606 ГК РФ и ст. 22 ЗК РФ) является временным, то есть оформленным на определенный срок. Продолжительность действия сделки согласовывается сторонами и фиксируется в договоре. Однако в отношении государственной

или

муниципальной земли ЗК РФ определяет исключение в виде установления предельного срока арендного выделения, зависящего от вида и назначения земельного надела (п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ).

По общим правилам гражданского законодательства пролонгация договоров аренды земельных участков возможна путем:

Процедура возобновления договора аренды на новый срок

Порядок пролонгации арендного договора зависит от срока действия основного договора, а также способа продления. При этом он должен соответствовать следующим условиям:

Общая процедура пролонгации выглядит следующим образом:

  1. Одна из сторон направляет контрагенту сообщение с предложением продлить либо перезаключить договор на новый срок.
  2. Стороны согласовывают обновленные условия сделки.
  3. Контрагенты оформляют пролонгацию документально, дополняя ее при необходимости прохождением госрегистрации в Росреестре.

Особенности пролонгации на неопределенный срок

При пролонгации арендного договора земли на неопределенный период нужно учитывать следующие выводы судебной практики:

Если срок арендных отношений в договорном документе не согласован, то он считается оформленным на неопределенный период. В случае включения в соглашение об аренде условия о пролонгации на срок, определенный сторонами, но без согласования количества продлений, такое продление возможно лишь единожды. Далее происходит либо завершение сделки, либо возобновление договора аренды на неопределенный срок (постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 04.06.2018 № Ф04-1007/2018 по делу № А45-6997/2017).

В отношении федеральной и региональной земли действует преимущественное право арендатора на оформление договорного документа, хотя и не во всех случаях. Такое право у арендатора возникает только при условии наличия в его собственности недвижимости, находящейся на искомом участке (ст. 39.20 ЗК РФ).

Если договор арендного использования заключается на неопределенный период, то такая сделка, в соответствии с п. 2 ст. 610 ГК РФ, может быть расторгнута в любое время по воле одного из контрагентов. Закон в этом случае требует лишь предупредить о своем желании партнера за 3 месяца до предполагаемой даты. Если же арендодатель намеренно затягивает вопрос о продлении арендного договора, предметом которого является участок под строительство, судебный орган может признать такой пассивный отказ перезаключить договорной документ недействительным (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 26.03.2014 по делу № А79-3121/2013).

Не знаете свои права?

Подпишитесь на рассылку Народный СоветникЪ.
Бесплатно, минута на прочтение, 1 раз в неделю.

Как продлить договор аренды земельного участка под строительство

В том случае, если земельный участок был выделен лицу для возведения на нем объекта строительства (например, частного дома

или

нежилой недвижимости), действие договора аренды может закончиться до того, как на нем будет возведена запланированная постройка. В этом случае соглашение придется пролонгировать.

Если договор аренды был заключен до 1 марта 2015 года, участвовать в торгах для его пролонгации не придется. Такой позиции, со ссылкой на п. 21 ст. 3 закона «О введении…» от 25.10.2001 № 137, придерживается Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ в определении от 19.09.2017 № 305-ЭС17-7338 по делу № А41-27734/2016. Как следует из текста документа, при наличии на земельном участке объекта незавершенного строительства арендатор вправе однократно продлить действие договора аренды для окончательного возведения постройки. Принимать участие в торгах при этом ему не придется.

Кроме того, в соответствии с п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ право на однократную пролонгацию договора аренды предоставляется собственнику расположенного на участке недостроенного объекта недвижимости в том случае, если:

Действие договора аренды участка земли прекращается принудительно в том случае, если в течение трех лет с момента передачи земли арендатор не использовал ее для возведения постройки, соответствующей целевому назначению выделенного участка (п. 2 ст. 46 ЗК РФ).

Чтобы продлить договор аренды, необходимо подать соответствующее заявление на имя арендодателя. В нем указывается причина, по которой возникла необходимость в пролонгации договора.

В каких случаях пролонгация аренды земли не допускается

С 1 марта 2015 года в ЗК РФ, регулирующий в том числе арендное использование земель, находящихся в федеральной и региональной собственности, были внесены значительные изменения (закон «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации…» от 23.06.2014 № 171-ФЗ). Корректировки коснулись среди прочего и порядка предоставления земли в аренду. В частности, обязательны стали торги в форме аукциона для выбора субъекта, которому будет предоставлен участок (ст. 39.3 и 39.6 ЗК РФ).

Торговые процедуры являются обязательными, за исключением ряда поименованных случаев, перечень которых является закрытым. При этом цель предоставления земли значения не имеет (ст. 39.11 и 39.12 ЗК РФ).

Таким образом, с 01.03.2015 пролонгация договора по аренде земли не допускается в отношении земель, находящейся в государственной и муниципальной собственности.

Продление аренды без проведения торгов

Согласно п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ, продление срока договора аренды земельного участка без проведения торгов арендаторами федеральной

или

региональной земли возможно, если:

При этом требуется, чтобы были соблюдены следующие условия (п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ):

  1. Ходатайство о перезаключении договора арендного пользования на этот же участок подано арендатором своевременно, до истечения срока действия первоначального арендного договора.
  2. У иных лиц нет исключительных прав на приобретение участка.
  3. Первоначальный арендный договор с этим арендатором на этот участок не расторгнут по основаниям, предусмотренным пп. 1 и 2 ст. 46 ЗК РФ.
  4. На момент перезаключения аренды не исчезли основания, позволяющие предоставлять рассматриваемый участок в арендное использование без торгов.

Судебная практика по вопросу продления аренды без торгов

Верховный суд РФ в обзоре судебной практики, утв. Президиумом ВС РФ 28.03.2018, пресек возможность вариативного толкования норм о продлении арендного договора на землю без проведения торгов. Дело в том, что п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ единожды разрешает продлить без торгов договор по арендному использованию участка для завершения строительства при условии соблюдения ряда требований (подп. 1 и 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ).

Одним из таких условий является наличие на участке объекта незавершенного строительства. ВС РФ однозначно указал, что для продления договорного документа должны быть выполнены все условия п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ и на земле должен присутствовать объект незавершенного строительства.

***

Таким образом, продление арендного договора на земельные участки не является сложной процедурой. Однако даже при этом требуется внимание к деталям, так как в некоторых случаях пролонгация невозможна в принципе.

Еще больше информации по теме — в рубрике «Договор».