Рефинансирование ипотеки и материнский капитал в 2019 году

🕒

Многие заемщики стремятся рефинансировать ипотеку с материнским капиталом, поскольку ставки по ипотечным кредитам неуклонно снижаются. Получая в банке другой заем на более привлекательных условиях, они понижают ставку по ипотеке и уменьшают финансовую нагрузку на семейный бюджет.

Родители, у которых родился второй или третий ребенок, хотят использовать свой сертификат, чтобы осуществить рефинансирование материнским капиталом имеющегося кредита. Когда гасится ипотека средствами маткапитала, снижается сумма переплаты.

Как правильно использовать маткапитал при рефинансировании ипотеки

Рефинансированием называется замена одного долгового обязательства на другое с более заманчивыми условиями. При этом меняется цель кредитования. Новый заем выдается на погашение старой задолженности. Ранее приобретенная недвижимость после перекредитования оказывается в залоге у банка. Рефинансирование можно осуществить в том же финансово-кредитном учреждении, в котором оформлена ипотека, или в другом.

Чтобы грамотно распорядиться материнским капиталом и рефинансирование осуществить, надо заранее ознакомиться со всеми нюансами действующего законодательства. Согласно Постановлению РФ от 12.12.2007 №862 «О Правилах направления средств семейного капитала на улучшение жилищных условий», государственными деньгами можно оплатить первый взнос и проценты по займу. Их можно направить на погашение основного долга и ранее предоставленного кредита на приобретение недвижимости.

При использовании маткапитала для оплаты первого взноса банки предлагают более высокий процент по кредиту и относительно небольшой период кредитования. Хотя погашать сумму первого взноса за счет средств государства удобно, размер общей переплаты может оказаться большим.

Более привлекательным вариантом для семьи с детьми является использование государственных денег для оплаты основного долга. При погашении ипотеки уменьшается задолженность. Поскольку процент начисляется на оставшуюся часть, снижается сумма, начисленная по процентам.

Направить маткапитал на оплату процентов по займу родителям выгодно в том случае, если они не собираются досрочно погашать кредит после рефинансирования. После оплаты процентов сумма ежемесячного взноса уменьшится. Если каждый месяц вносить сумму, которая больше необходимой, можно уменьшить срок выплаты займа.

Чтобы использовать материнский капитал для рефинансирования, в отделение Пенсионного фонда надо предоставить заявление, сертификат на маткапитал, паспорт мамы и копии договоров (первоначального ипотечного и на рефинансирование). Также необходимо предъявить справку из банка о сумме задолженности по кредиту и документы о праве на недвижимость.

Если договор кредитования оформлен на отца ребенка, надо приложить его паспорт и брачное свидетельство (или их заверенные копии). В Пенсионном фонде потребуют заверенное нотариусом согласие заемщика оформить имущество на всех членов семьи (жену, детей).

Для получения ипотечного рефинансирования сотрудникам финансового учреждения надо предъявить справку из Пенсионного фонда о наличии остатка маткапитала, паспорта родителей, свидетельства о рождении детей, брачное свидетельство, справки от работодателей о трудоустройстве и доходах, а также справку из банка о сумме долга по займу и документы на недвижимость.

Перед тем как будет использован материнский капитал на рефинансирование, надо оценить все риски. Процедура перекредитования требует дополнительных затрат времени и средств. Заемщику придется оплачивать услуги по переоценке имущества, получать техническую документацию, заключать новый договор страхования, оплачивать банковские комиссии, госпошлину на повторную регистрацию и услуги юриста, тратить время и деньги на поездки в банк, сбор справок.

Если используется материнский капитал, рефинансирование иногда осуществляют с увеличением периода кредитования и процентных пунктов. Для заемщиков, возраст которых приближается к пенсионному, такие условия могут быть неприемлемыми. Если перекредитование становится невыгодным, стоит подумать, как погасить основной долг по ипотеке, не осуществляя рефинансирования.

Можно ли рефинансировать ипотеку, если был использован маткапитал

Если заемщик хочет сделать рефинансирование после того, как он направил маткапитал на первичную ипотеку, банк ему может отказать. Когда кредитование ипотечное осуществляется с привлечением государственной помощи, заемщики берут на себя обязательство наделить правом собственности на приобретенную недвижимость всех членов семьи. При этом свои доли получают дети, не достигшие совершеннолетия.

Если маткапитал был направлен на первичную ипотеку и заемщик выполнил свое обязательство, рефинансирование сделать не удастся. После раздела имущества на доли заемщик перестает быть единственным владельцем жилья. Квартиры, совладельцами которых являются несовершеннолетние дети, финансовые учреждения стараются не оформлять в залог.

Если банк возьмет такую квартиру в залог, он не сможет ее продать, когда заемщик откажется выплачивать задолженность по кредиту. Хотя жилье приобреталось заемщиком, его совладельцами являются несовершеннолетние дети. Согласно российскому законодательству, родители не могут распоряжаться имуществом детей, а дети не несут ответственности за обязательства своих родителей.

На выполнение обязательств по разделу приобретенного ранее имущества между членами семьи законом выделен полугодовой период. Отсчет ведется с момента снятия всех обременений. Если обратиться в банк с документами на рефинансирование в течение этих 6 месяцев, можно оформить сделку. Пока заемщик не выделил долю, ипотека может быть перекредитована. После рефинансирования можно использовать материнский капитал, если остались средства.

Если маткапитал был использован на оплату задолженности, но доли на членов семьи еще не выделены, для осуществления рефинансирования первый банк должен снять обременение с имущества сразу после погашения всей суммы долга другим финансовым учреждением. Как только обременение будет снято, у родителей останется 6 месяцев на выделение долей детям.

Можно ли использовать материнский капитал после рефинансирования

Согласно Постановлению РФ от 12.12.2007 №862 «О Правилах направления средств семейного капитала на улучшение жилищных условий», возможно рефинансирование с привлечением денег материнского капитала. При этом обязательства по обоим займам должны появиться у заемщика до получения права на помощь государства. Вне зависимости от кредитных обязательств сертификат на материнский капитал можно применять только при оформлении первичной ипотеки.

Для использования маткапитала надо успеть оформить рефинансирование до рождения второго или последующего ребенка. Если сертификат уже получен, рефинансировать ипотеку с привлечением денег материнского капитала не удастся, даже если государственная помощь не была потрачена.

В данном случае можно направить государственные деньги на оплату взятого ранее первичного кредита. Такой вариант выгоден, если невыплаченная сумма задолженности сопоставима с размером государственной помощи. Оплата ипотечного кредита материнским капиталом приведет к сильному уменьшению суммы долга. Оплатить его будет несложно, даже если процент будет высоким, поскольку общая сумма переплат будет небольшой. После использования государственной помощи на погашение задолженности по ипотеке заемщик может потерять право на рефинансирование.

Если сумма долга большая и гасить ее надо будет длительное время, лучше осуществить рефинансирование со снижением банковских ставок. Во время выплаты кредита с низким процентом размер переплат может уменьшиться на сумму, сопоставимую с государственной помощью. В таком случае после рождения ребенка капитал можно использовать на другие нужды.

Как к этому относятся банки

Хотя банкам выгодно привлечь государственные деньги, они неохотно используют материнский капитал при перекредитовании ипотеки. На счет финансового учреждения деньги поступают только через 2-3 месяца.

При рефинансировании заключается договор на погашение обязательства перед третьим лицом, а не на покупку недвижимости, как предусмотрено законом о материнском капитале. Такая сделка является финансовой операцией, которая несет в себе риски для финансового учреждения. Если будет доказано право несовершеннолетних детей на используемую в качестве залога недвижимость, финансовое учреждение может не вернуть свои деньги.

Погашение ипотеки материнским капиталом позволяет уменьшить сумму, начисляемую по процентам. Банки не хотят заниматься рефинансированием выданных ранее займов и использовать государственные средства из-за потери запланированной прибыли. Поэтому для рефинансирования лучше обратиться в другой банк. Другим финансовым учреждениям выгодно увеличить кредитный портфель, привлекая новых заемщиков.

Финансовые учреждения могут отказать заявителю по разным причинам. Банк не примет документы без справки из Пенсионного фонда о наличии у заемщика средств материнского капитала. Причиной отказа может быть ошибка в документах или предоставление заявителем неправдивой информации. Проблемы нередко возникают у людей, которые переехали в другие регионы. У них банки могут потребовать подтвердить получение сертификата в другом городе. Невозможно использование программы без свидетельства о праве собственности на жилье.

Ситуация с рефинансированием неоднозначная, поэтому при получении отказа банка отчаиваться не нужно. Чтобы повысить вероятность использования маткапитала после рефинансирования ипотеки, надо обращаться в крупные государственные или подконтрольные госструктурам финансовые учреждения. Они сотрудничают с Пенсионным фондом и предлагают кредитные программы, в которых предусмотрена оплата материнским капиталом.

Перед оформлением документов на перекредитование надо поинтересоваться, какой банк чаще соглашается финансировать ипотеку маткапиталом. Из всех финансовых учреждений, работающих с программой материнского капитала, нужно выбрать то, в котором самые выгодные условия.

Даже если банк отказался использовать государственные средства для рефинансирования, можно попытаться убедить сотрудников финансового учреждения в своей платежеспособности. Банки нередко идут навстречу клиентам. Увеличивает шансы заемщика хорошая кредитная история, а также высокие и стабильные доходы.

Так же можете оставить свой отзыв ниже в комментарии или задать вопрос

С начала 2019 года наблюдается существенное снижение процентных ставок по ипотечным кредитам. 10 августа крупнейший российский банк — Сбербанк, — объявил о рекордном снижении ставок по жилищным кредитам (теперь они составляют от 7,4 до 10% на жилье в новостройках и от 8,9 до 10% — при покупке на вторичном рынке). Примеру Сбербанка последовали и другие крупные коммерческие банки. Таким образом, как отмечают эксперты, сейчас соотношение процентных ставок и цен на недвижимость «максимально выгодное за всю историю ипотеки в России».

Всего в сравнении с 2019 годом средняя ставка по ипотеке сократилась уже на несколько процентных пунктов, достигнув летом 2019 года абсолютного минимума за всю историю наблюдений. Однако не исключено, что и это еще не предел — в мае 2019 года премьер-министр Дмитрий Медведев заявлял, что состояние экономики в стране позволяет снизить ставку по ипотеке до 6-7%. Такая цель перед Правительством стоит уже давно, однако только сейчас для этого «созрели условия».

Таким образом, сейчас в России появилось большое количество заемщиков, обслуживающих старые ипотечные кредиты, взятые под существенно более высокий процент, чем сейчас. Понятно, что в таких условиях резко возрастает интерес населения к инструменту рефинансирования ипотеки.

Однако многие семьи, уже использовавшие материнский капитал на частичное погашение ипотеки или собирающиеся это сделать при рождении второго или последующего ребенка, при получении рефинансирования могут столкнуться с определенными трудностями (к сожалению, иногда непреодолимыми).

Фото pixabay.com

Что такое рефинансирование кредита?

Говоря простыми словами, рефинансирование предполагает изменений условий кредита в том же банке или смену кредитора на более выгодных для заемщика условиях.

Вариант рефинансирования Что происходит в результате сделки?
1. В своем же банке (реструктуризация)
  • Уменьшается процентная ставка по действующему ипотечному кредиту
  • Изменяется срок выплаты кредита
2. В другом банке Выдается новый кредит под меньший процент на досрочное погашение ипотеки, выданного другим банком

При этом заемщикам нужно иметь в виду два важных обстоятельства:

  1. Банки неохотно пересматривают своим клиентам условия уже выданных кредитов (почти никогда), поскольку теряют при этом заложенную ранее прибыль. При рефинансировании более высокий приоритет имеют клиенты других банков, поскольку они увеличивают кредитный портфель и в этом случае банк исходит из обычных рыночных принципов — просто оценивая стоимости своих имеющихся ресурсов (а не пересматривая условия по старым выданным кредитам, в которые закладываются доходы банка на много лет вперед).
  2. Рефинансирование старого кредита в другом банке зачастую является более трудоемкой сделкой, чем получение первичного кредита на приобретение жилья (особенно если изначально квартира приобреталась в новостройке — такие сделки с застройщиком сейчас проводятся очень легко, а вот при рефинансировании на квартиру уже потребуется собрать полный набор документов, как если бы жилье приобреталось повторно на вторичном рынке).

Стоит учитывать, что текущие расходы на этот процесс (оценки квартиры, получение на нее технических документов в кадастровой палате, новый договор страхования, справки из старого банка, оплата госпошлины на повторную регистрацию ипотеки в Росреестре, услуги юристов и т.п.) для клиента могут превышать ожидаемую выгоду.

Материнский капитал и рефинансирование ипотеки

Согласно п. 6 ст. 10 федерального закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ, сейчас материнский капитал может быть использован на ипотеку, не дожидаясь достижения ребенком 3 лет, по двум возможным направлениям:

В 2019 году Минстроем и Минтрудом разрабатывается новый вариант использования сертификата — в счет ежемесячных платежей по ипотеке на время пребывания матери ребенка в декретном отпуске до 3 лет.

И в том, и в другом случае использование материнского капитала вызывает большие трудности для последующего рефинансирования ипотеки в новом банке (многие банки отказывают семьям в такой услуге из-за того, что после погашения первого кредита обязаны выделить доли несовершеннолетним детям). Если же рефинансирование ипотеки было получено до использования сертификата на материнский капитал, его пусть и не без возможных трудностей, но можно будет направить в будущем для погашения нового кредита.

Связаны эти трудности с оговоренными законом условиями использования маткапитала на приобретение жилья:

Те же самые затруднения с рефинансированием ипотеки могут возникнуть не только у владельцев сертификата на материнский капитал, но и у участников других жилищных программ — например, при получении субсидии в размере 30 или 35% от стоимости жилья по

программе «Молодая семья»

.

Можно ли рефинансировать ипотеку, если был использован маткапитал?

Если материнский капитал был использован на погашение первого кредита (или в виде первого взноса на этапе его получения), то в праве собственности на находящуюся в залоге квартиру уже должны быть выделены доли несовершеннолетним детям или в Пенсионный фонд подавалось обязательство сделать это в течение 6 месяцев после снятия обременения (к слову, за исполнением этого обязательства пристально наблюдает прокуратура).

В связи с этим при обращении за рефинансированием ипотеки в другом банке возникают трудности:

С каким бы пониманием на эту ситуацию ни смотрели контролирующие органы (ПФР, прокуратура), банки все равно не будут рисковать и просто ее не допустят — в проведении рефинансирования семье, скорее всего, будет отказано.

Смысл подаваемого в ПФР документа при использовании материнского капитала — нотариальное обязательство выделить доли детям при снятии обременения с квартиры первым банком, — закрывает для семьи путь к рефинансированию через другой банк (не исключено, что такое же мнение будет не только у юридической службы банка, но и у работников регистрационной палаты — Росреестра).

Можно ли использовать материнский капитал после рефинансирования?

В случае, если семья еще не использовала маткапитал на погашение ипотечного кредита (например, ожидает рождение второго ребенка), но собирается это сделать, то сертификат на материнский капитал можно будет использовать в будущем после проведения рефинансирования для погашения нового кредита. Однако здесь тоже есть определенные трудности.

Дело в том, что при проведении рефинансирования меняется цель выдачи кредита — это уже не «приобретение жилого помещения», как того требует закон о материнском капитале, а «кредит на погашение обязательств заемщика перед третьим лицом (другим банком)». И это даже несмотря на то, что обязательства по второму кредиту тоже обеспечивает ипотека — т.е. залог недвижимости, зарегистрированный официально в Росреестре!

По сути, рефинансирование ипотеки на приобретения жилья в другом банке — это чисто финансовая операция:

Однако в «Правилах использования материнского капитала на улучшение жилищных условий», утвержденных Постановлением Правительства РФ от 12.12.2007 № 862, на этот счет есть важная оговорка, которая по своей сути как раз подпадает под вариант рефинансирования ипотеки в другом банке:

В случае предоставления владельцу сертификата или его супругу кредита или займа (в том числе ипотечного), взятого

на погашение ранее предоставленного им кредита на покупку или строительство жилья

, материнский капитал можно использовать на погашение основного долга и уплату процентов по такому кредиту (см.

пункт 3-в

Правил).

Однако на этот счет в пункте 3-в Правил есть важное уточнение: обязательства по обоим кредитам должны возникнуть у лица, получившего материнский капитал, до возникновения права на получение сертификата — иными словами, первичный кредит и рефинансирование ипотеки должны быть в обязательном порядке оформлены до рождения второго ребенка!

Независимо от момента возникновения кредитных обязательств (то есть как до, так и после получения сертификата) материнский капитал может быть направлен только на погашение первичного кредита, выданного непосредственно на приобретение или строительство жилья (но не тот, который был выдан на рефинансирование).

Если же право на маткапитал у семьи уже возникло, то необходимо выбирать только один из двух вариантов:

Очевидно, первый вариант более выгоден в том случае, если остаток задолженности по кредиту составляет не очень большую сумму, сопоставимую с размером самого материнского капитала (453 тыс. рублей в 2019 году). В этом случае даже при сохранении более высокой процентной ставки из-за невозможности рефинансировать кредит в будущем общая сумма переплаты по процентам будет невысокой в связи с существенным погашением сертификатом основного долга, на который проценты и начисляются.

Если же сумма кредита существенно превосходит размер материнского капитала и его в любом случае будет необходимо гасить еще длительное время, то более выгодным может быть второй вариант — снизить процентную ставку по ипотеке путем рефинансирования, благодаря чему общий размер переплаты за последующие годы может существенно сократиться (в том числе на суммы, превышающие 453 тыс. рублей). А для маткапитала в таком случае семье придется придумать какое-то другое направление для использования, потому что ПФР по заявлению на погашение рефинансированной ипотеки, скорее всего, ответит отказом (см. пример).

Чтобы решить, какой вариант в каждом конкретном случае будет более выгодным, необходимо проведение соответствующих расчетов кредитным специалистом или самостоятельно по ипотечному калькулятору.

При обращении в Пенсионный фонд для перечисления средств материнского капитала для погашения рефинансированной ипотеки, обязательство по которой возникли до возникновения права на материнский капитал, помимо остальных документов потребуются копии сразу двух кредитных договоров (пункт 13-а Правил):

Второй документ, по сути, должен подтвердить целевое использование средств по сертификату. И это отличает рассматриваемый вариант, например, от погашения простого потребительского кредита, на который средства мат капитала не направляются.

Однако поскольку при этом количество документов удваивается, к их составлению предъявляются более высокие требования. Желательно при этом предварительно проконсультироваться в Пенсионном фоне, чтобы учесть индивидуальный характер каждой конкретной ситуации.

Заключение

Существуют различные ситуации, при которых рефинансирование ипотечного кредита провести нельзя. Также может возникать множество ситуаций, когда законное право рефинансировать ипотеку является рискованным с точки зрения последующего использования материнского капитала (в этом случае распорядиться сертификатом будет банально сложнее, а то и вовсе невозможно).

Наиболее внимательно к вопросу рефинансирования подойти семьям, планирующим использовать материнский капитал на получение или погашение ипотечного кредита:

Можно справедливо отметить, что оба этих момента в настоящее время недостаточно урегулированы законодательно. Однако регулярно вносятся поправки как в правила использования материнского капитала, так и в ипотечные программы банков. Не исключено, что в скором времени все неясности будут учтены нормативными актами (в связи с увеличением количества обращений по этому вопросу на практике).

Не стоит также забывать, что возможность реструктуризации или рефинансирования имеющегося кредита в каждом конкретном случае будет индивидуальна. При хорошей кредитной истории шансы для этого есть всегда.

В крайнем случае, всегда можно попробовать добиться своих законных прав в судебной инстанции. Суды часто встают на сторону заемщиков и семей, которым в различных нестандартных случаях Пенсионный фонд по формальным признакам отказывает в использовании маткапитала.

Главная — Статьи — Материнский капитал и рефинансирование ипотеки

Статьи 2019

Рефинансирование и материнский капитал — тема, которая имеет очень много подводных камней. Большинство людей интересует именно порядок действий, когда есть возможность воспользоваться материнским капиталом при рождении второго или третьего ребенка, но при этом еще и хочется рефинансировать кредит в другом банке под более выгодный процент. Так какая же последовательность действий должна быть?

У нас получается 2 варианта возможных действий:

  1. Сначала погасить часть ипотеки материнским капиталом и только потом заниматься рефинансированием кредита.
  2. Рефинансировать ипотеку в другом банке и только после этого воспользоваться возможностью досрочного погашения с помощью материнского капитала.

Давайте разбираться, какой из этих вариантов правильный и какие есть подводные камни.

Начнем с определений

Материнский капитал (МК) — сертификат, который дается при рождении второго или третьего ребенка. И один из вариант его использования — улучшение жилищных условий ребенка.

Сумма материнского (семейного) капитала сейчас такая:

Материнский капитал в 2019 году 453026 рублей

Как вы видите, сумма не маленькая, поэтому неудивительно, что многие предпочитают использовать материнский капитал для досрочного погашения ипотеки. Материнским капиталом можно гасить как основной долг, так и проценты по кредиту. А вот теперь будет важный момент: согласно документам, оформляемым при получении средств материнского капитала, вы должны наделить долей детей при погашении кредита того банка, в рамках которого было осуществлено досрочное погашение этими средствами. Вы подписываете нотариальное обязательство, что после погашения кредита вы выделите долю своим детям в течение 6 месяцев.

Еще очень важный момент, что сам процесс получения материнского капитала длительный и в среднем занимает 1,5-3 месяца. Потеря нескольких месяцев — это пять же потери по ежемесячным платежам, которые могли бы стать меньше после использования материнского капитала. Не забывайте этот момент.

Рефинансирование — это перекредитование в другом банке на более выгодных условиях. Рефинансирование представляет собою получение нового кредита с целью погашения первоначального. По сути, рефинансирование ипотеки — это подписание нового ипотечного договора и это важный момент. При рефинансировании цель кредита звучит так: кредит на погашение обязательств заемщика перед третьим лицом. Процесс рефинансирования ипотеки, более сложный, чем использование сертификата на материнский капитал. Вам потребуется собирать заново все необходимые документы для нового банка. К тому же потребуются дополнительные расходы (оценка недвижимости, страхование жизни и недвижимости) и это тоже обязательно нужно учитывать.

Все эксперты сходятся во мнении, что рефинансирование ипотеки имеет смысл если разница между действующей ставкой и ставкой при рефинансировании составляет не менее 1,5%.

Ставки при рефинансировании на январь 2019 года:

Название банка Процентная ставка при рефинансировании
Сбербанк 10,90%
ВТБ 10,10%
Райффайзенбанк 10,25%
Открытие банк 9,8%
Альфа-банк 9,69%

Что было раньше?

Давайте сначала начнем с материнского капитала. За материнский капитал отвечает — Пенсионный Фонд Российской Федерации. И воспользоваться раньше материнским капиталом можно было только на тот кредит, который был взят до появления права на материнский капитал. То есть обязательное условие было такое: ипотека должна была быть взята до появления второго и третьего ребенка. В заявлении о распоряжении средствами материнского (семейного) капитала, которое вы пишите в Пенсионный Фонд РФ в графе вид расходов должно быть написано: на погашение ранее предоставленного кредита на приобретение жилья.

Рекомендация Пенсионного Фонда раньше была такая: после рождения второго и третьего ребенка не следует рефинансироваться. Если все-таки вы сделаете рефинансирование, то ПФ не примет у вас сертификат на материнский капитал. Поэтому сначала гасите ипотеку материнским капиталом и после этого делаете с ней все, что душе угодно, включая рефинансирование.

Можно ли было с этим что-то сделать? Да можно. Многие обращались в суд и в 100% случаев решение суда было положительным. Но вы сами понимаете, что это все риски, нервы, расходы на юристов и огромная трата времени. На практике у людей уходило не менее 6 месяцев, чтобы через суд внести материнский капитал.

В 2019 году отказов от ПФР стало уже значительно меньше. Но ряд территориальных подразделений ПФР даже в 2019 году жили в своем мире и без суда было никак не обойтись.

Почему у Пенсионного Фонда была такая политика? Все очень просто. После рефинансирования меняется целевое направление кредита и ПФР утверждал, что идет нецелевое использование средств. Если раньше цель кредита была: на приобретение недвижимости. То цель кредита после рефинансирования становится такой: кредит на погашение обязательств заемщика перед третьим лицом.

С материнским капиталом разобрались, теперь давайте разбираться с рефинансированием. По логике ПФР раньше нужно было сначала гасить ипотеку материнским капиталом и только потом рефинансироваться. Вроде все просто, но не тут-то было. Возникала вторая проблема — банки. Банки очень неохотно брали на рефинансирование клиентов, которые уже использовали материнский капитал в другом банке. Поэтому раньше людям приходилось, перед тем как воспользоваться материнским капиталом в своем банке, узнавать у банка, где они хотели воспользоваться рефинансированием, примет ли новый банк клиента на снижение процентной ставки, если материнский капитал уже был использован в старом банке.

Почему банки не хотят рефинансировать кредиты с материнским капиталом? Все просто — это обременение для банка. При использовании сертификата на материнский капитал у банков возникает обязанность выделить доли детям. Для банков — это дополнительные риски. Если заемщик не сможет платить ипотеку и недвижимость достанется банку, то в квартире сохраняется право проживания малолетних детей при любом раскладе, так как заемщик воспользовался материнским капиталом. По закону ребенок не несет ответственности за задолженности своих родителей. Зачем банку подписываться под такие риски, когда он не может забрать себе квартиру из-за доли детей, которая находится под соцзащитой? Когда собственник несовершеннолетний банк использует терминологию невозвратный кредит.

Если же все-таки банки готовы были пойти на рефинансирование, то запрашивали разрешение органов опеки. Опека должна дать согласие на залог этой доли. Соответственно — это первая инстанция, куда необходимо было обращаться. И если вы там получите отказ, то про рефинансирование можете забыть.

Проблем с рефинансированием кредитов с уже использованным материнским капиталом не было только у ДОМ.РФ. В принципе ДОМ.РФ единственный кредитный институт, работающий с несовершеннолетними залогодателями. Говорят, что еще и банк Открытие и Райффайзенбанк рефинансируют кредит после использования материнского капитала. Сбербанк, например, в обязательном порядке требует справку от опеки. Россельхозбанк не рефинансирует ипотеку с использованным материнского капитала.

Подведем итог, как было раньше:

  1. Если сначала рефинансировать ипотеку, то ПФР отказывал в использовании материнского капитала. Но через суд в 100% случаев можно было добиться справедливости.
  2. Если сначала используем сертификат на материнский капитал в своем банке, то заявка на рефинансирование в другом банке чаще всего отклоняется. Выделение доли детям — риск для банка.

Поэтому раньше из-за ПФР классическая схема была такая: 1. Погашение ипотеки с помощью материнского капитала. 2. Рефинансирование. А так как еще и не все банки шли на рефинансирование, то перед многими людьми стоял выбор: или пользуемся сертификатом на материнский капитал или снижаем процентную ставку с помощью рефинансирования.

Что выгоднее рефинансирование или материнский капитал?

Конечно, выгоднее сначала погасить часть долга материнским капиталом и только после этого снижать процентную ставку с помощью рефинансирования. В таком случае выгода будет максимальная. Но к сожалению, не все банки идут на рефинансирование после использования материнского капитала. Поэтому давайте представим ситуацию, что перед нами стоит выбор между материнским капиталом и рефинансированием. Так что же выбрать?

Считать все будем на примере, по таким данным:

Выбираем между материнским капиталом (453026 рублей) или снижением процентной ставки до 9,9%. Конечно, лучше пользоваться калькулятором с досрочным погашением ипотеки, но для простоты расчетов мы будем считать, что мы берем новый кредит, а материнский капитал будет использован в качестве первоначального взноса. Такой расчет можно провести на обычном ипотечном калькуляторе.

При процентной ставке: 11,5%

Срок ипотечного кредита 15 лет
Ежемесячный платёж 34 098 руб.
Переплата по ипотеке 3 137 624 руб.
Полная выплачиваемая сумма по кредиту 6 137 624 руб

При процентной ставке: 9,9%

Срок ипотечного кредита 15 лет
Ежемесячный платёж 30 428 руб.
Переплата по ипотеке 2 477 040 руб.
Полная выплачиваемая сумма по кредиту 5 477 040 руб.

При использовании материнского капитала мы считаем, что берем в ипотеку не 3 000 000 рублей, а 2 546 974 рубля.

Срок ипотечного кредита 15 лет
Ежемесячный платёж 28 949 руб.
Переплата по ипотеке 2 663 815 руб.
Полная выплачиваемая сумма по кредиту 5 210 789 руб.

Основной параметр, на который мы смотрим — это переплата по ипотеке. Как видите, снижение процентной ставке по ипотеке оказалось самым выгодным вариантом. Но это только конкретно в этом примере. Обязательно подставляйте в наш ипотечный калькулятор свои данные. В большинстве случаев снижение процентной ставки при рефинансировании будет выгоднее использования материнского капитала при условии, что сумма ипотеки намного больше размер материнского капитала и срок ипотеки — большой.

Но конечно, если использовать сначала материнский капитал, а потом воспользоваться программой рефинансирования — то это самый выгодный вариант для заемщика.

Срок ипотечного кредита 15 лет
Ежемесячный платёж 25 833 руб.
Переплата по ипотеке 2 102 986 руб.
Полная выплачиваемая сумма по кредиту 4 649 960 руб.

Но можно ли это сделать? Ответ вы узнаете уже скоро.

Как обстоят дела с 31 мая 2019 года?

Видимо из-за того, что ПФР проигрывал все суды и было пересмотрено отношение к материнскому капиталу. Наконец-то свершилось то, что так многие ждали. Воспользоваться материнским капиталом можно теперь абсолютно на любой кредит. И неважно когда он был взят до рождения ребенка или после. Теперь дата оформления ипотеки — не имеет значения.

Согласно постановлению Правительства Российской Федерации от 31 мая 2019 года №631 «О внесении изменений в пункт 3 Правил направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий» материнский капитал теперь можно использовать на перекредитование ипотечных кредитов независимо от даты выдачи кредита. Чтобы в этом убедиться вы можете позвонить на горячую линию в ПФ — 8 800 302 2 302.

Единственное важное уточнение: речь не идет о погашении штрафов, комиссиях и пени за просрочку ипотеки. Как мы уже говорили ранее, гасить материнским капиталом можно либо основной долг, либо проценты по кредиту. Чтобы воспользоваться материнским капиталом кредит должен быть взят на приобретение или строительство жилья.

Что не изменилось?

А не изменилось то, что банки как не хотели брать на рефинансирование ипотеку с использованным материнским капиталом, так и не хотят до сих пор. Так что материнский капитал как был так и остается помехой при рефинансировании. Поэтому если вы еще не воспользовались материнским капиталом, то мы рекомендуем такой порядок действий:

Этот вариант самый оптимальный. В таком случае вы сможете рефинансироваться в любом банке. И после этого использовать материнский капитал. Слава богу теперь никаких проблем с использованием МК после рефинансирования нет, спасибо благоразумию Пенсионного Фонда.

Что делать тем, кто уже использовал материнский капитал?

Да, большинство банков вам откажут. Но есть возможность обратиться в Дом.РФ, Райффайзенбанк, Сбербанк (потребуют справку от опеки) и Открытие банк. Возможно и другие банки в будущем изменят свое отношение к наделению долей детей. Советуем вам звонить в банки и узнавать подробную информацию по телефону.

Напоминаем также, что при рождении второго и третьего ребенка с 2019 года вы можете воспользоваться программой рефинансирования ипотеки под 6% с государственной поддержкой.

Что будет, если не наделять ребенка долей в квартире?

При использовании материнского капитала вы даете нотариальное обязательство на наделение ребенка долей после погашения рефинансированного кредита. Но на практике за этим никто не следит. У вас есть 6 месяцев после снятия обременения. Соответственно если вы пользуетесь материнским капиталом после рефинансирования, то наделять долей ребенка можно после того, как погасите рефинансированный кредит. Тут не будет никаких нарушений закона.

Но вот если вы сначала воспользовались материнским капиталом и только потом рефинансируете кредит, то тут ситуация становится намного интереснее. Любой нотариус подтвердит, что при рефинансировании вы снимаете обременение с приобретаемой недвижимости и должны выделить доли детям. Ведь согласно документам, оформляемым при получении средств материнского капитала, вы должны наделить долей ребенка при погашении кредита того банка, в рамках которого было осуществлено частично досрочное погашение этими средствами. После рефинансирования кредита в таком случае у вас будет 6 месяцев, чтобы наделить детей долей в квартире, даже несмотря на то, что вы продолжаете выплачивать ипотеку только уже другому банку.

Сейчас у ПФР нет инструмента проверки выполнения нотариального обязательства. А чтобы вашим делом занялась прокуратура, нужны определенные действия со стороны ПФР. Просто так прокуратура не будет вас проверять по своей инициативе. Но помните, если все-таки будет запрос в прокуратуру, то вам в прокуратуре будут задавать вопросы, почему вы не наделили ребенка долей в квартире. И вы понесете ответственность согласно законодательству РФ.

Вам понравился контент?


+5

Возврат к списку

2019-04-29

Брянск, ул Ульянова, дом 4, офис 414

RedRocketMedia

Брянск, ул Ульянова, дом 4, офис 414

2456

С 2019 года в России отмечалось значительное снижение ставок по ипотеке, после чего они вновь начали расти. Например, в 2019 году можно было получить кредит на строящееся жилье в Сбербанке по ставке 7,4% (в 2019 году — уже 8,5%), на готовое жилье — под 8,6% годовых (сейчас 10,2%), а оформить ипотеку с привлечением материнского капитала в качестве первоначального взноса можно было по ставке от 8,9% (сейчас также 10,2%). При этом глава Сбербанка Герман Греф заявил, что в течение следующих двух лет его банк снизит ставки по ипотеке до 7%. Как отмечают эксперты, соотношение ставок и цен на жилье на сегодняшний день максимально выгодное за все время существования ипотеки в России. Такая тенденция будет сохраняться и в следующие годы. В частности, Президент России Владимир Путин поручил снизить ставку по ипотеке до уровня менее 8 процентов к 2019 году, чтобы обеспечить доступным жильем семьи со средним достатком.

В связи с этим в России выросло число заемщиков, выплачивающих ипотеку, оформленную ранее под высокие проценты. Многие из них хотели бы рефинансировать действующие кредиты, однако на практике при этом часто возникают определенные трудности. Банк может не одобрить перекредитование ипотеки, на уплату которой уже использовались средства материнского капитала. То же самое касается и направления средств сертификата на ипотеку после рефинансирования.

Кроме того, до 31 мая 2019 года капитал разрешалось направить только на уплату кредита, выданного на погашение ранее предоставленного жилищного кредита, если они были оформлены до рождения (усыновления) ребенка, дающего право на маткапитал. С июня 2019 года это ограничение больше не действует.

Пример

Гражданин взял ипотеку в 2019 году, а через 4 месяца в семье появился второй ребенок. В 2019 году было проведено рефинансирование в другом банке. Затем в ПФР было подано заявление о распоряжении средствами маткапитала на погашение основного долга и процентов по кредиту. В итоге заявителю приходит отказ в связи с тем, что обязательства по кредиту на погашение ранее предоставленного кредита возникли после возникновения права на материнский капитал. До июня 2019 года у ПФР отсутствовали основания на для принятия положительного решения в подобных ситуациях.

Дело в том, что в Правилах использования маткапитала на улучшение жилищных условий № 862 от 12.12.2007 ранее было указано, что МСК может быть использован на уплату основного долга и процентов по кредиту, выданного на погашение ранее оформленного кредита на приобретение или строительство жилья, обязательства по котором возникли у получателя капитала до наступления права на оформление сертификата МСК. Это ограничение и было отменено Правительством в мае 2019 года.

Что такое рефинансирование?

Рефинансирование — это оформление нового кредита (займа) для полного или частичного погашения старого. Иногда у заемщика есть возможность открыть другой кредит в том же банке, где еще выплачивается действующий, что дает возможность снизить комиссионные расходы. Однако на практике обычно бывает проще обратиться в новый банк.

Заемщикам следует учитывать следующие важные обстоятельства:

Погашение ипотеки материнским капиталом

В 2019 году материнский (семейный) капитал (МСК) можно расходовать как на погашение основного долга и процентов по ипотечному кредиту или займу, так и на уплату первоначального взноса. Для этого не обязательно дожидаться исполнения второму или последующему ребенку 3-х лет, обратиться в ПФР с заявлением о распоряжении можно сразу после оформления сертификата МСК.

Однако использование средств маткапитала для уплаты кредитных обязательств при покупке жилья может вызвать трудности с дальнейшим рефинансированием кредита (перекредитованием) в новом банке.

Дело в том, что обязательным условием выполнения такой сделки является дальнейшее оформление общей долевой собственности для всех членов семьи в приобретаемой или строящейся недвижимости. То есть в залоге у банка окажется жилье с несовершеннолетними собственниками. В дальнейшем реализовать такую квартиру или дом будет проблематично. Кроме того, оспорить подобную сделку может любое заинтересованное лицо (ПФР, прокуратура, органы опеки и попечительства, дети, не получившие собственность).

Также же трудности с дальнейшим рефинансированием ипотеки могут возникнуть и у участников жилищных государственных программ. Например, при получении субсидии по программе «молодая семья».

Можно ли рефинансировать кредит, если был использован маткапитал?

Иногда возникает необходимость в рефинансировании кредита, на уплату которого уже были использованы средства материнского капитала. Важно понимать, что в праве собственности на такую квартиру или дом доли детям и супругу либо уже выделены, либо в Пенсионный фонд было подано обязательство сделать это в течение 6-ти месяцев после снятия обременения.

Хотя законом перекредитование при таких условиях не запрещено, на практике могут возникнуть проблемы:

Нотариальное обязательство

о выделении долевой собственности детям после снятия обременения первым банком делает рефинансирование через другой банк почти невозможным для семьи.

Использование материнского капитала после рефинансирования ипотеки

Семья сможет использовать сертификат МСК на погашение ипотечного кредита или займа уже после проведения рефинансирования. Однако здесь тоже можно столкнуться с определенными трудностями.

При перекредитовании меняется цель оформления кредита, заемщик берет средства уже не на «улучшение жилищных условий», а на «погашение обязательств перед третьим лицом», даже при условии, что выполнение обязательств по кредиту будет обеспечено залогом недвижимости, право на которую зарегистрировано в Росреестре.

Получается, что рефинансирование ипотечного кредита в другом банке — это просто финансовая операция, которая сама по себе не предполагает улучшения жилищных условий семьи, а только лишь снижает уровень ее долговой нагрузки:

До июня 2019 года существовала и еще одна существенная сложность. В правилах использования маткапитала на улучшение жилищных условий было указано, что обязательства по обоим кредитам (первоначальному и выданному на его рефинансирование) должны возникнуть у лица до появления второго или последующего ребенка (подпункт в пункта 3 постановление Правительства РФ № 862 от 12.12.2007).

Однако в 2019 году в правила направления маткапитала на улучшение жилищных условий было добавлено

существенное изменение

, позволяющее получателем сертификата использовать капитал на уплату кредита, оформленного и рефинансированного

в любое время

, в том числе и после появления ребенка, дающего право на материнский капитал.

Использование маткапитала на перекредитование в 2019 году

31 мая 2019 года Дмитрий Медведев подписал постановление № 631, согласно которому средства МСК можно использовать на перекредитование, вне зависимости от того, когда такая необходимость возникла. Новое постановление вносит изменения в пункт 3 Правил направления маткапитала на улучшение жилищных условий, устраняя правовую неопределенность в вопросе расходования МСК. Ранее расходовать капитал можно было только на погашение обязательств по кредиту, рефинансированному до появления второго или последующего ребенка.

Принятые Правительством изменения будут востребованы российскими семьями, поскольку в последнее время в России сложилась тенденция по существенному снижению ипотечных ставок. Многие семьи хотели бы рефинансировать действующие кредиты и использовать на их погашение материнский капитал, однако до июня 2019 года такой возможности у многих не было. Новое постановление № 631 от 31.05.2018 г. позволяет им это сделать, поскольку оно снимает действовавшие ранее ограничения.

Впервые об этих изменениях было сообщено на совещании с вице-премьерами, состоявшемся

4 июня 2019 года

. По оценке заместителя Дмитрия Медведева по социальным вопросам Татьяны Голиковой, рефинансировать выданные ранее кредиты на покупку или строительства жилья и направить на их погашение средства МСК смогут потенциально 1,9 млн семей.

Нашли ошибку? Напишите нам!

С недавнего времени средства материнского капитала власти разрешили использовать на погашение ипотечного долга, вне зависимости от того, когда он был взят. До этого таким правом могли воспользоваться лишь те, кто оформил ипотеку до появления на свет второго ребенка. Это, бесспорно, отличная подмога для молодых семей.

Однако зачастую денег от мат.капитала не хватает на полное погашение задолженности, а займ был взят под очень большой процент. В таких случаях сразу возникает мысль о рефинансировании кредита под более выгодные условия. Выясним, можно ли рефинансировать ипотеку при использовании материнского капитала? С какими проблемами придется столкнуться? Подберем наиболее выгодное решение оплаты ипотечного долга.

Общая информация по закону

В ФЗ №102 от 16 июля 1998г. разъяснены основные положения, касающиеся ипотечного кредитования, дано понятие термину «ипотека», регламентированы права и обязанности участников ипотечной сделки. Кроме этого закона, при оформлении кредитов на недвижимость, участники попадают под действие следующих законодательных актов:

Что касается рефинансирования, это понятие набрало популярность среди граждан лишь в последние пару-тройку лет. На данный момент, государством разработан ряд программ по рефинансированию, которыми могут воспользоваться как отдельные слои населения (бюджетники, многодетные семьи, военные), так и обычные среднестатистические клиенты банков.

Изменения условий ипотечного кредита

Изменить условия по ипотечному кредиту можно 2 способами:

  1. В своем банке-кредиторе.
  2. В другом банке путем заключения нового договора.

Если клиент оказался в трудной жизненной ситуации, он может подать заявку в свой банк на рефинансирование ипотеки. Для этого, помимо заявления, ему необходимо предоставить доказательства тяжелого финансового положения: справку о заработке, медицинское заключение или свидетельство о рождении ребенка. В этом случае заимодатель пересматривает условия договора и дает клиенту время на исправление ситуации (кредитные каникулы), снижает ставки по процентам или увеличивает сроки по кредиту (при этом уменьшаются ежемесячные выплаты).

Изменение условий кредитования в банке, где бралась ипотека, называется реструктуризация. Реструктуризация кредита не является обязанностью заимодателя, банк имеет полное право отказать в проведении данной операции.

В условиях конкуренции на рынке ипотечного кредитования ставки по займам постоянно снижаются, банкам приходится предлагать все более выгодные условия. Многие клиенты используют предложения путем рефинансирования своего ипотечного долга. Процедура выглядит примерно так: новый, выбранный клиентом банк, оплачивает первоначальный займ должника, переводя на себя право требования по кредиту вместе с закладной на имущество. Такая сделка выгодна как для кредитора, так и для заемщика: банк получает нового клиента, а должник – более выгодные условия по ипотеке.

Когда это может быть выгодным?

С конца 2016-начала 2019 гг. ЦБ начал значительное понижение ключевой ставки. В связи с этим все ставки по кредитам, в том числе и ипотеке, снизились сразу на несколько единиц. Так, например, если в 2019 году ипотеку выдавали в среднем под 14-15%, то к 2019 году эти показатели снизились до 8,5-10% годовых. Соответственно, те клиенты, что брали займ до начала понижения ставок, несут значительные убытки: при равных условиях, их ежемесячные платежи и сумма переплаты значительно выше тех, кто оформлял недвижимость по ипотеке с 2019 года.

Кредитные организации, дабы уравнять положение своих клиентов, пошли навстречу, разработав различные программы по рефинансированию ипотек. Если сумма кредита большая, то снижение процентной ставки даже на несколько пунктов может значительно снизить как переплату, так и размер ежемесячных выплат.

При разработке программ рефинансирования, государство также не осталось в стороне. Отдельные категории граждан могут воспользоваться специальными условиями перекредитования при поддержке таких ведомств, как АИЖК и Росвоенипотека.

Что касается рефинансирования ипотеки с материнским капиталом – здесь нужно смотреть по ситуации, в некоторых случаях тратить капитал на погашение ипотеки может быть невыгодным. Рассмотрим этот вопрос более подробно.

Как рефинансировать при использовании маткапитала?

Правила использования средств со счета материнского капитала прописаны в ПП №862 от 12 декабря 2019 года. По этим правилам (с учетом последних правок) МК можно использовать для погашения ипотеки или оплаты первого взноса за жилье. То есть, при появлении второго ребенка, родители имеют право погасить часть долга (либо процентную часть) этими средствами, при этом снизив ежемесячный платеж и переплату.

По сути, данная процедура даже не будет называться рефинансированием, ведь банк-кредитор остается тот же, договор прежний, к нему составляется лишь доп.соглашение. Это, скорее, досрочное погашение кредита с помощью государственных стимулирующих выплат. Для того чтобы использовать МК на погашение ипотеки, заемщику следует выполнить следующие действия:

  1. Обратиться в ПФ и оформить сертификат на капитал.
  2. Посетить банк и уведомить о своем намерении досрочно погасить кредит, взять справку об остатке долга.
  3. Оформить у нотариуса обязательство о выделении детям долей в квартире.
  4. С пакетом документов прийти в ПФ, взять расписку о получении бумаг.

Рассмотрение заявления длится около 60 дней. После этого Пенсионный фонд уведомляет клиента о решении. В случае положительного ответа, деньги банку приходят безналичным платежом на ссудный счет заемщика. Если кредит не погашен, а клиент желает уменьшить ежемесячный платеж, ему следует снова посетить банк, написать заявление и составить доп.соглашение с новыми условиями выплат, где будет снижен платеж либо уменьшен срок кредитования.

Подводные камни

Однако рефинансирование ипотеки с материнским капиталом не всегда выгодно, есть ситуации, при которых лучше отказаться от этой идеи, а МК направить на другие цели. Например, если долг слишком большой, а государственные средства способны покрыть лишь его малую часть, заемщику все равно придется продолжить выплаты как основного долга, так и процентов. При высокой ставке по ипотеке, в данном случае, целесообразнее будет подать документы на рефинансирование в другую кредитную организацию и снизить процент по займу.

Рефинансирование в другом банке рекомендуется провести до рождения второго ребенка. Многие банки не хотят браться за операцию, зная, что клиент в любой момент может использовать материнский капитал, вписав в доли на залоговую квартиру несовершеннолетних членов семьи.

Согласно ПП №862, материнский капитал можно потратить и на погашение процентов по займу. Но это будет выгодно только в том случае, если должники не планируют снижать сроки по ипотеке, а хотят уменьшить ежемесячные платежи.

Если говорить об использовании материнского капитала на погашение уже рефинансированной ипотеки, здесь могут возникнуть трудности. Дело в том, что средствами МК можно погасить только первичный кредит. Рефинансирование же представляет собой «займ на погашение долга перед 3 лицом». То есть ПФР может расценить попытку погашения такого кредита, как нецелевое использование государственных выплат (что, кстати, чревато уголовным наказанием).

Некоторые особенности

Использование материнского капитала при приобретении жилья в ипотеку имеет ряд особенностей и ограничений. Это связано с тем, что в любом случае (погашение основного долга или процентов, оплата первоначального взноса) собственниками жилья со внесенным МК станут несовершеннолетние дети.

Возможно ли перекредитоваться после реализации сертификата?

По закону, дети не несут ответственность перед банком за долги родителей. А так как ипотека была оформлена с использованием средств МК несовершеннолетним должны быть выделены в доли квартире. Дети – это особо охраняемая государством и законодательством часть населения, выгнать их из жилья, даже если оно находится в залоге у банка, никто не имеет права.

Рефинансируя ипотеку с уже использованным материнским капиталом, кредитор рискует остаться и без денег (в случае отказа должников оплачивать займ), и без недвижимости. Банки на это не идут, поэтому перекредитование ипотеки после реализации МК в нашей стране не практикуется.

Функции АИЖК в рассматриваемой процедуре

Агентство АИЖК, как основной участник на рынке ипотечного кредитования, разработало свои программы с использованием материнского капитала. Если взять на рассмотрение первичный кредит – условия по нему очень выгодные:

Однако если говорить о процедуре рефинансирования, то тут перспективы не такие радужные. Как и любая другая кредитная организация, АИЖК и ее банки-агенты не берут на рефинансирование кредиты, где залоговым имуществом является квартира с несовершеннолетними собственниками.

Полезное видео

Заключение

По статистике, материнский капитал используется именно на погашение ипотечных кредитов. При рефинансировании ипотеки должникам придется сделать выбор: либо погасить часть займа МК и отказаться от изменения условий договора, либо написать заявление на рефинансирование, а средства материнского капитала направить на другие нужды.