Расторжение договора долевого участия по инициативе застройщика в 2019 году

🕒

Сторонами договора долевого участия в строительстве (ДДУ) всегда выступают застройщик и дольщик. Объектом сделки является недвижимость – квартира, таунхаус. В ДДУ указывается, какая именно квартира должна быть передана дольщику, какую сумму за нее нужно заплатить, в какие сроки состоится передача жилья в собственность, и все прочие обязательства сторон. Текст этого документа должен соответствовать требованиям ФЗ №214 от 30.12.2004 г.

В случае, когда стороны строго следуют букве договора, застройщик передает дольщику квартиру в оговоренный срок, а тот в свою очередь своевременно выплачивает ее стоимость. Однако, как и любой другой договор, ДДУ может быть расторгнут по инициативе любой из сторон. Рассмотрим основания и порядок расторжения договора долевого участия по инициативе застройщика.

Основания для расторжения ДДУ

Согласно ФЗ №214, имеются следующие основания для расторжения ДДУ по инициативе застройщика:

  1. Просрочка выплаты стоимости квартиры на срок больше, чем 2 календарных месяца, как в случае разового погашения, так и при установленном графике систематических выплат.
  2. Нарушение дольщиком графика выплат более 3 раз в течение 1 года.

Таким образом, главная причина расторжения ДДУ в данном случае – это нарушение сроков выплат со стороны дольщика, что и указывается в подавляющем большинстве случаев в соглашении между сторонами или решении суда.

Порядок расторжения ДДУ по инициативе застройщика

Процедура расторжения ДДУ строго регламентирована, поэтому застройщик обязан соблюдать следующий порядок:

  1. Направить дольщику письменное уведомление заказным письмом с требованием выплатить задолженность и перечислением санкций за нарушение. Неисполнение этого требования, а также возврат заказного письма обратно – основание для прекращения ДДУ через 30 дней с момента вручения дольщику уведомления в одностороннем порядке.
  2. Зарегистрировать  расторжение ДДУ в Росреестре.
  3. Возврат уплаченных ранее дольщиком средств и возмещение понесенных застройщиком убытков. С момента расторжения ДДУ на эти действия отводится срок в 10 дней. Получить эти деньги дольщик должен лично у застройщика, но если он не придет, тогда перечисление будет произведено на депозит у нотариуса по адресу компании-застройщика в течение 2 дней. Сумма неустойки определяется по ДДУ. 

Регистрация расторжения ДДУ

В Росреестре обязательно регистрируются все ДДУ, а при расторжении договора, эта операция также регистрируется. Возможны два варианта:

Запись о расторжении в ЕГРП вносится после предоставления заявления и пакета документов:

  1. Соглашение между сторонами о добровольном расторжении ДДУ или копию решения суда о принудительном расторжении, заверенную в нотариате.
  2. При одностороннем расторжении требуется дополнительно приложить копию уведомления с предупреждением о расторжении ДДУ.
  3. Паспорт дольщика.
  4. Если дольщик состоит в браке, потребуется приложить заверенное тнотариусом согласие супруга.
  5. Доверенность на имя представителя, когда регистрацию от имени дольщика или от имени застройщика выполняет доверенное лицо (юрист).

Только после регистрации в Росреестре договор будет окончательно расторгнутым, а квартира вернется в полную собственность застройщика. 

Добрый день, Виктор.

Вы верно истолковываете нормы Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»», регулирующие односторонний отказ от исполнения договора долевого участия (ДДУ) со стороны застройщика в связи с просрочкой внесения платежей участником долевого строительства.

Так, в силу ч. 4 и 5 ст. 5 указанного выше Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ для одностороннего отказа от исполнения ДДУ у застройщика есть следующие основания:

1. просрочка внесения платежа в течение более чем 2 месяцев, если по условиям ДДУ оплата должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа;

2. систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей (то есть нарушение срока внесения платежа более чем 3 раза в течение 12 месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем 2 месяцев), если по условиям ДДУ оплата должна производиться путем внесения платежей в предусмотренный ДДУ период.

Одностороннее расторжение ДДУ (отказ от исполнения обязательств по ДДУ) со стороны застройщика должно производиться в порядке, установленном в ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, а именно:

— застройщик обязан направить участнику долевого строительства в письменной форме предупреждение о необходимости погашения задолженности и о последствиях неисполнения данного требования (направляется через почту заказным письмом);

— получить сведения о получении участником долевого строительства направленного требования (от почты) либо возврат заказного письма с сообщение об отказе участника долевого строительства в получении данного требования (в связи с отсутствием по указанному почтовому адресу);

— дождаться 30 дней с момента направления письма с требованием о необходимости погашения задолженности.

ДДУ будет считаться расторгнутым со дня направления застройщиком участнику долевого строительства уведомления об одностороннем отказе от исполнения ДДУ, которое согласно ч. 4 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ также должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения. Также в силу ч. 5 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ после расторжения ДДУ застройщик обязан в течение 10 рабочих дней вернуть участники долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора.

Если застройщик расторгнул ДДУ по собственной инициативе, но не соблюдал порядок, установленный Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ (указанные выше нормы), то такое расторжение ДДУ можно оспорить в судебном порядке.

Общество защиты прав потребителей «Правовой надзор» действует в соответствии с ФЗ от 07.02.1992 N 2300-1 «О Защите прав потребителей»

В целях защиты прав граждан Общество защиты прав потребителей «Правовой надзор» оказывает бесплатную правовую помощь потребителям на территории Москвы и Московской области

Телефон для записи: +7 (499) 322-28-05

Решили вложить деньги в покупку квартиры в возводящемся доме и подписать договор со строительной компанией? Автоматически вы становитесь участником долевого строительства. Отказаться от участия возможность есть, пока не подписан акт приема-передачи квартиры. То есть, расторжение ДДУ возможно перед выдачей ключей.

Процессрасторжения ДДУ регулируетсяспециальным Законом, регламентирующим порядок участия в долевом строительстве многоквартирных домов и другой недвижимости. Онбылсозданкакединыйправовойинормативныйактвдолевомстроительстве для обеспечения прав дольщика и обязательства застройщика.

Возможность дольщика отказаться от квартиры и основания для отказа также регламентирует Закон № 24-ФЗ.

Одна из них – расторжение договора долевого участия по инициативе дольщика в одностороннем порядке.

Причины различны:

Как и любое соглашение, ДДУ может быть расторгнут в одностороннем порядке по инициативе дольщика, через суд и по соглашению участников.

Прекращение ДДУ дольщиком

Расторжение договора долевого строительства по инициативе дольщика через суд предполагает не только абсолютный возврат вложенных денег, но и обязательное получение компенсации за обращение финансов дольщика. Помимо прочего, полагается компенсация за понесенные расходы и половина наложенного судом штрафа. Все выплаты застройщику придется произвести в течение 10 дней со дня вынесения решения.

Обратите внимание! Юридические лица и ИП в арбитражном суде не могут заявить требования о компенсации морального вреда, а также штраф.

Одностороннее расторжение договора долевого участиядольщикомвероятнодо момента подписания Акта приема-передачи квартиры. Изменением своего мнения могут служить отступления исполнителем от договоренностей, в таком случае возврат денег и отказ оформляются без чьего-либо согласия.

Помните! Разорвать договор в одностороннем порядке дольщик не вправе, если застройщик исполняет все свои договорные обязательства, определенные Законом № 214-ФЗ.

Для расторжения ДДУ в одностороннем порядкедольщикомдругой стороне отправляется уведомление об отказе от своих обязательств.

В случае, если дольщик потерял интерес к долевому участию, у него есть возможность переуступить свое право требования, в результате чего он перестанет быть стороной договора.

Расторжение по обоюдному согласию

Самый простой способ прекращения договорных отношений — по соглашению сторон, если между участниками нет никаких разногласий и диссонансов.

Обратите внимание! Подписывая соглашение о расторжении ДДУ, в обязательном порядке оговорите с застройщиком условия возврата денег, прописав в соглашении обязательства в соглашении обязательства застройщика вернуть внесенные дольщиком финансовые вложения и период их возврата.

Не является исключением при расторжении ДДУ дольщикомполучение компенсации за пользование его финансовыми средствами в процентном размере 1/300 от ключевой ставки. Ее исчисление можно начинать с первого внесения долевого взноса.

Свое право на расторжение договора долевого строительства дольщикможет использовать в случае окончания у застройщика банковского поручительства на возведение строения — гарантии выполнения им своих обязательств. Кампания обязана предупредить дольщиков не позднее месяца до окончания срока ее действия и заключить новое соглашение в 15 дней.

Недобросовестное отношение застройщика

Дольщик вправе инициировать расторжение договора, если недобросовестный застройщик отказывается:

Важно! Положения закона не предполагают штрафных санкций по отношению к дольщику за расторжение договора.

Если застройщик все же угрожает удержанием какой-то части денег, указывайте на защищающий права потребителей закон, положения которого определяют, что потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работ в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с и сполнением обязательств по данному договору.

Исходя из этого, строитель должен доказать, что удержанная сумма — плата за понесенные расходы. В противном случае, штраф оплачивает компания. Из возврата денег, внесенных дольщиком, процентов за их пользование и компенсации морального вреда образовывается внушительная сумма. Вследствие чего, застройщик не будет связываться с этим, особенно если дольщик продемонстрирует при этом хотя бы минимальное знание собственных прав.

Учтите!Расторжение договора долевого участия дольщиком в одностороннем порядке и в суде разнятся по основаниям и срокам аннулирования.

В четко оговоренных законом, бесспорных ситуациях дольщик вправе направить застройщику соответствующее уведомление и договор будет считаться прекратившим свое действие с даты отправки.

В судебном же порядке необходимо доказывание существенности нарушения застройщиком своих обязательств и до вынесения судом решения договор будет действовать.

Риски расторжения

Договор долевогостроительства действителен только после регистрации в едином реестре. Такое юридическое действие выступает залогом безопасности.

Внимание! Все сделки, касающиеся долевого строительства, проходят через единый реестр. Нельзя выплачивать указанную сумму в договоре без регистрации. Такая неосмотрительность приведет к тому, что участник потеряет деньги при расторжении ДДУ.

Сделка о прекращении договора долевого строительства также в обязательном порядке гасится в Росреестре. Дольщик может сделать это самостоятельно, подав соответствующие заявление, копию уведомления и копию квитанции на оплату госпошлины в размере 350 рублей.

Процедурааннулированиясделкиимеетсвои риски:

Во избежание попадания подопределенные риски и мошенническиесхемы,желаниеаннулироватьдоговордолжноиметьюридическоеподспорье. Чтобынепотерятьсвоиденьги,добитьсякорректногоразрешениявозникающих разногласий и насколько возможно быстрей получить причитающиеся средства, рекомендуетсяконсультироватьсяуквалифицированного юриста, которыйсоставит документы на выгодных для дольщика условиях.

Как обратится за помощью в общество защиты прав потребителей “Правовой надзор”

Задайте вопрос бесплатно и получите ответ юриста в течение 30 минут

Содержание статьи

Договор долевого участия — удобный способ приобрести новое жилье по более выгодной цене с некоторой отсрочкой. Нередко и дольщики, и застройщики сталкиваются с проблемами сотрудничества. В некоторых случаях для разрешения подобных ситуаций расторгается договор. Расторжение ДДУ по инициативе дольщика и расторжение ДДУ по инициативе застройщика имеют разные основания. Они урегулированы законодательно.

Важно! Если вы сами разбираете свой случай, связанный с расторжением договора долевого участия, то вам следует помнить, что:

  • Каждый случай уникален и индивидуален.
  • Понимание основ закона полезно, но не гарантирует достижения результата.
  • Возможность положительного исхода зависит от множества факторов.

Основания для расторжения Договора долевого участия

Договор долевого участия может быть расторгнут:

Обратите внимание!

Расторжения договор по соглашению сторон не требует каких-либо особых оснований. Если обе стороны согласны с расторжением, причины оговаривать необязательно.

Основания должны быть в случаях, когда инициатива исходит только от одной стороны. а вторая не имеет права голоса и вынуждена выходить из договора, даже если ее воли на то нет.

Дольщик может своим решение прекратить договор, если:

  1. Застройщик опоздал со сдачей объекта как минимум на два месяца;
  2. построенный объект имеет недостатки по качеству и застройщик отказывается их устранить, уменьшить стоимость договора или возместить дольщику его расходы, связанные с устранением недостатков;
  3. объект по качеству не соответствует договору. Дольщик имеет право не требовать исправления недостатков или возмещения своих расходов на их устранение, а сразу расторгнуть договор;
  4. в отношении застройщика открыто конкурсное производство.

Застройщик вправе расторгнуть ДДУ, если:

  1. ДДУ установлено, что дольщик вносит сумму договора одним платежом единовременно, но дольщик задерживает эту оплату более чем на два месяца, относительно сроков установленных ДДУ;
  2. если ДДУ предусматривает периодические платежи, застройщик может требовать расторжения, если дольщик систематически нарушает сроки внесения очередных платежей.

Через обращение к судебной помощи договор может быть расторгнут, если:

  1. застройщик приостанавливает или прекращает строительство объекта;
  2. застройщик существенно изменил проектную документацию;
  3. изменено назначение общедомового имущества строящегося объекта.

Порядок расторжения Договора долевого участия

Обратите внимание!

Порядок расторжения ДДУ зависит от конкретных оснований расторжения.

Порядок расторжения ДДУ по соглашению сторон

Наиболее безболезненный и мирный способ расторжения договора состоит из следующих шагов:

  1. Одна из сторон направляет другой письмо с предложением расторгнуть договор по соглашению. Либо в договоре сторон, либо в этом письме можно установить срок, в течение которого вторая сторона должна ответить на запрос;
  2. Если вторая сторона согласна на расторжение по соглашению, участники договора согласуют время и место встречи для подписания соглашения о расторжении;
  3. Соглашение подписывается сторонами и регистрируется официально в том же порядке, в каком регистрировался сам ДДУ.

Порядок расторжения ДДУ по инициативе дольщика

Для того, чтобы расторгнуть ДДУ по инициативе дольщика достаточно только уведомления. Дольщик направляет уведомление по почте, заказным письмом с описью вложения.

Обратите внимание!

Договор считается расторгнутым с момента отправки уведомления. Факт получения документа другой стороной значения не имеет.

Такой порядок работает только когда жестко соблюдаются условия одностороннего расторжения ДДУ по инициативе дольщика.

Порядок расторжения ДДУ по инициативе застройщика

Даже если у застройщика есть основания для принятия решения о расторжении ДДУ, чтобы такое расторжение было законным, он должен соблюсти следующую процедуру:

  1. Не менее, чем за 30 дней до предполагаемого расторжения направить дольщику официальное уведомление о наличие у него задолженности по платежам и предложение в скорейшем порядке погасить долг. Тем же письмом застройщик должен предупредить дольщика, что в противном случае будет вынужден расторгнуть договор. Уведомление направляется заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложения;
  2. Если дольщик продолжает игнорировать уплату задолженности, а застройщик получил уведомление о вручении дольщику письма с напоминанием о долге, договор расторгается в одностороннем порядке. ДДУ также расторгается если дольщик отказался получать письмо от застройщика, о чем имеется отметка почтового подразделения.

Расторжение ДДУ в судебном порядке

Если имеются основания для судебного расторжения, такое расторжение должно быть инициировано иском.

Прежде чем писать иск, заинтересованная сторона должна направить официальное письмо другой стороне, где изложить имеющиеся претензии и предложить пути решения. Если на такое письмо вторая сторона ответила отказом от удовлетворения изложенных требований, или просто его проигнорировала, можно идти в суд.

Разбирательство производится по правилам искового производства в районном суде по месту нахождения ответчик. К иску необходимо приложить документы, подтверждающие позицию истца и обосновывающие необходимость расторжения ДДУ.

Обратите внимание!

Судебный порядок означает, что причины расторжения не являются бесспорными и заявителю предстоит еще доказать суду, что расторжение необходимо и его права нарушаются. Суд может отказать в расторжении, если аргументы будут недостаточными.

Риски расторжения ДДУ

Прежде, чем расторгать в одностороннем порядке ДДУ или инициировать его расторжение по соглашению сторон, дольщику следует оценить возможные риски, которые зависят от конкретной ситуации. В целом можно рекомендовать рассмотреть следующие проблемные стороны расторжения:

  • возможность дальнейшего приобретения квартиры. Если ДДУ расторгается по причине того, что застройщик затягивает сроки сдачи, дольщик может рассчитывать на то, что забрав деньги из ДДУ он сможет вложить их в другое жилье. Однако цены на недвижимость меняются постоянно, поэтому к моменту выхода из ДДУ жилье того же уровня может стоить уже на порядок выше;
  • застройщики редко соглашаются с инициативой дольщиков на расторжение ДДУ, что приводит стороны к судебному разбирательству. Судебное разрешение вопроса займет от трех месяцев до нескольких лет. Все это время дольщик не получит своих денег, что опять же затянет приобретение жилья;
  • особую сложность имеют ДДУ, оплаченные полностью или частично за счет кредитных средств. Такие договоры дополнительно обременены залогом банка, поэтому стороны таких договоров и кредитор дольщика нередко оказываются в суде, разрешая вопрос о расторжении ДДУ.

После того, как ДДУ был расторгнут, дольщик получает назад все внесенные по нему средства:

  1. в течение 10 дней, если решение о расторжении принял застройщик из-за неуплаты со стороны дольщика;
  2. в течение 20 дней, если инициатором был дольщик. Кроме суммы платежей дольщика застройщик в таком случае уплачивает еще и проценты за пользование средствами дольщика за весь период, пока они находились на его счетах.

Расчет штрафа при расторжении договора долевого участия

Проценты за пользование денежными средствами рассчитывается исходя из ставки рефинансирования РФ, действующий на момент возврата средств дольщику.

Период использования рассчитывается со дня, когда указанная сумма была дольщиком внесена до дня, когда она возвращается.

Например.

Между ООО «Рога и копыта» и Гражданином А заключен ДДУ, в согласно которому:

  1. Гражданин А вносит единовременно всю сумму договора, которая составляет 1 000 000 рублей;
  2. ООО «Рога и копыта» обязуется сдать объект строительства не позднее 1 февраля 2019 года.

1 июля 2019 года Гражданин А исполнил свои обязательства и внес положенную сумму. Застройщик объект вовремя не сдал и 30 апреля 2019 года Гражданин А расторг в одностороннем порядке ДДУ.

ООО «Рога и копыта», возвращая 7 мая 2019 средства Гражданину А, должно следующим образом рассчитывать проценты за пользование средствами:

База для исчисления составляет 1 000 000 рублей,

Размер процента — 1/300 ставки рефинансирования;

Ставка рефинансирования на 6 мая 2019 составляет 7,75;

Длительность периода использования средств: с 01.07.2018 по 05.05.2019 включительно — 308 дней.

Сумма процентов составит:

1 000 000 * 308 * 1/300 * 7,75% = 79 566 рублей 67 копеек, но поскольку Гражданин А — физическое лицо, проценты ему выплачиваются в двойном размере:

79 566,67 * 2 = 159 133 рубля 34 копейки.

Задать вопрос юристу