Процедура продажи квартиры с прописанным несовершеннолетним ребенком в 2019 году

🕒

Продажа собственной квартиры – это всегда множество проблем. Мало того, что покупателей всегда меньше, чем продавцов, так еще и юридических нюансов существует достаточно много. В современном мире покупатели очень придирчиво подходят к пакету документов, ведь примеров признания сделки ничтожной хватает.

Одна из наиболее сложных задач – продажа квартиры с прописанным несовершеннолетним ребенком. Законодательство жестко защищает права детей, поэтому легально и без проблем в будущем оформить документы купли-продажи не ущемляя права несовершеннолетнего – очень непростая, но решаемая задача.

Можно ли продавать?

Продавать жилую площадь с прописанным несовершеннолетним можно было всегда в современной РФ, но раньше для этого требовалось согласие опекунского совета для 100% случаев. С принятием Жилищного кодекса Российской Федерации ситуация кардинально изменилась. Теперь родители несут большую долю ответственности и обращение к органам опеки понадобится далеко не всегда.

Какие варианты возможны при наличии у семьи ребенка, не достигшего 18 лет?

Приведем полный перечень:

  1. Квартира или дом была должным образом приватизирована после рождения детей, в результате, каждый из несовершеннолетних получил равную долю.
  2. При проведении приватизации дети не были заявлены, как совладельцы, но во время приватизационного процесса у них имелись права на собственность.
  3. жилое помещение принадлежит несовершеннолетнему по договору дарения, мены, согласно документам купли-продажи;
  4. ребенок прописан, но имущественных прав не имеет.

В каждом из этих случаев реализация квадратных метров возможна, однако, порядок действий и пакет документов несколько отличаются.

Условия для продажи

Согласно законам РФ продать квартиру с прописанным несовершеннолетним гражданином можно при таких условиях:

  1. На момент оформления сделки ребенок должен быть выписан из квартиры. При этом, он обязательно должен быть прописан в другое место, за исключением таких случаев:

    • переезд за границу;
    • отбытие в другой регион;
    • покупка квартиры высокой степени готовности в новостройке. В остальных случаях детей временно прописывают к родственникам (если человеку 14 и более) или с одним из родителей в ином месте;
  2. Согласие органов опеки. Этот шаг нужен при условии владения несовершеннолетним частью или целой квартирой, домом.
  3. Опекуны и ближайшие родственники не имеют право реализовывать жилую площадь, если ребенок владеет ее частью или полностью. Такой вариант прописан однозначно, так что до исполнения 18 лет подопечному ничего с этой недвижимостью опекуны не сделают.

Опекунский совет рассматривает каждый случай индивидуально. Не всегда обязательно сохранять или улучшать условия проживания, удерживать стоимость доли недвижимости ребенка на том же уровне. Часто, в расчет берутся рекомендации врачей по перемене климата, множество других факторов.

Разрешение органов опеки

Это один из главных шагов при продаже недвижимости, в которой несовершеннолетний имеет часть. Подробно разберем процесс получения согласия по этапам.

Пакет документов

Минимальный набор бумаг:

Члены ООП (орган опеки и попечительства) вправе потребовать дополнительные бумаги, которые помогут принять правильное решение. Чаще всего, требуют документацию на новое жилье или договор о намерениях, подтверждающий, что несовершеннолетний на улице не останется.

Решение ООП

После принятия положительного решения, что занимает от 2 недель до месяца, местный исполнительный орган власти выдает письменное разрешение на продажу за подписью главы совета, скрепленной соответствующей печатью.

Без такого документа Федеральная регистрационная служба не проведет перерегистрацию на нового владельца.

Продажа квартиры, когда ребенок является собственником доли или целиком

Процесс состоит из нескольких этапов.

Подготовка документов

Продавцу понадобится:

Договор купли-продажи

Ребенок до 14 лет никаких подписей не ставит, от его имени всегда выступают родители или опекуны. После 14 лет в сделке должна присутствовать копия паспорта или свидетельства о рождении ребенка и его подпись на бумагах.

Регистрация

В Росреестр предоставляются документы:

Выдается расписка о приеме и через некоторое время новый владелец получает необходимые документы.

И только после этого происходит выписка несовершеннолетнего с родителями.

Продажа квартиры, когда ребенок прописан, но не является собственником

В таком случае процесс значительно упрощается. Разрешения на продажу от ООП не требуется. Однако существует незыблемое правило – на момент регистрации нового собственника несовершеннолетние дети должны быть выписаны, иначе регистрация не произойдет.

В остальном процедура такая же, как описана выше.

Выделим лишь несколько отличий:

Процедура выписки

Еще один важный этап, который может забрать много времени и душевных сил.

Существует 2 способа выписки в добровольном порядке (по решению суда процесс проходит крайне редко):

Пакет документов:

После этого в течение 3 дней проверяются данные и процесс завершается.

Регистрация ребенка на новом месте

Здесь существует несколько нюансов:

  1. Ребенок до 10 лет. Регистрация проводится паспортным столом вместе с родителями (опекунами) или одним из них. Никакие другие родственники для этой цели не подходят категорически;
  2. Ребенок от 10 до 14 лет. Прописка допускается у близких родственников (бабушка или дедушка, братья и сестры, достигшие совершеннолетия);
  3. Ребенок от 14 до 18 лет. Здесь допустимы два предыдущих варианта, а также появляется возможность зарегистрироваться одному по месту фактического проживания. Это происходит редко и связано обычно с временной регистрацией в общежитиях при техникумах и вузах.

Если несовершеннолетний находится в группе риска (опекуны вместо родителей), то для регистрации с родственниками или самостоятельно необходимо согласие ООП.

Нужно отметить, что прописка несовершеннолетнего по новому адресу является обязательной процедурой, что прописано в статье 20 Гражданского кодекса РФ и должна быть выполнена не позднее, чем в семидневный срок, после выписки с предыдущего адреса.

Особые случаи

Существует небольшой перечень случаев, когда стандартные процедуры и требования при продаже жилья с прописанным несовершеннолетним могут быть нарушены.

Комиссия ООП может не потребовать немедленного наличия нового жилья для совершеннолетнего в таких случаях:

  1. Эмиграция в другую страну. Если этот факт подтвержден документально, то продажа квартиры может производиться без прописки ребенка в новое жилье.
  2. Переезд в другой город. В этом случае нужно положить на счет ребенка в банке сумму, эквивалентную стоимости доли в продаваемой недвижимости.
  3. Приобретение квартиры в недостроенном доме, но с высокой степенью готовности. Такой вариант также допускается при наличии документального подтверждения и убедительных объяснений о том, где будет жить несовершеннолетний до сдачи новостройки в эксплуатацию.

Законодательная база

Имущественные права несовершеннолетних прописаны в Гражданском кодексе РФ.

Вот перечень статей с расшифровкой:

  1. Статья 20 ГК РФ гласит, что несовершеннолетние дети могут быть прописаны только с родителями или опекунами. Допускается временная регистрация с близкими родственниками при достижении 10-летнего возраста и временная самостоятельная прописка после 14 лет;
  2. Пункт 4 статьи 292 ГК говорит о том, что отчуждение жилой площади, при котором затрагиваются имущественные права несовершеннолетних возможно с согласия ООП, при этом:
    • для детей с 6 до 14 лет решение принимает опекунский совет;
    • с 14 до 18 лет – попечительский совет;
  3. Статья 54 Семейного кодекса гласит, что любой гражданин, не достигший 18-летнего возраста, считается ребенком;
  4. Статьи 26 и 28 ГК РФ относят детей до 14 лет к категории недееспособных, поэтому их интересы должны представлять родители или назначенные государством опекуны. Дети с 14 лет считаются частично дееспособными.

Также, вопрос регулируется:

Многие люди, планирующие приобрести недвижимость, задаются вопросом: допускается ли покупка квартиры с прописанными несовершеннолетними детьми? Что для этого необходимо и какой порядок действий? Какие «подводные камни» поджидают на пути к сделке и чего стоит опасаться? Согласно российскому законодательству, продажа квартиры с зарегистрированными в ней детьми допускается, но при выполнении ряда условий, которые будут детально рассмотрены в этой статье.

‘,’

При каких условиях можно продать квартиру, если там прописаны дети?

Закон допускает данный вид сделки при условии, что несовершеннолетнему есть куда выписаться. Покупателю следует заблаговременно выяснить, имеется ли альтернативное жильё, соответствующее требованиям законодательства.

При этом надо учитывать, что:

Как убедиться, что у несовершеннолетнего нет прав собственности?

Приобрести уверенность, что лицо младше 18 лет обладает исключительно правом пользования на жилплощадь, можно следующим образом:

  1. Запросить из единого государственного реестра недвижимости выписку, в которой указаны все собственники, включая не достигших совершеннолетия.
  2. Оформить выписку из домовой книги или Единый жилищный документ.

Если окажется, что несовершеннолетний не только не указан как собственник, но и не зарегистрирован в продаваемой недвижимости, то к сделке он не будет иметь отношения.

Продажа квартиры с прописанным ребёнком и Органы опеки и попечительства

Покупка квартиры с прописанными несовершеннолетними детьми может осложниться требованием получить разрешение от Органов в том случае, если ребёнок признаётся собственником жилплощади или его части. В данной ситуации несовершеннолетний становится участником сделки, поэтому Органы следят за соблюдением его интересов в имущественном отношении. В случае, если несовершеннолетний только прописан в помещении, участие Органов опеки не требуется.

Однако из этого правила есть исключение: если несовершеннолетний находится под опекой, например, вследствие отсутствия родителей, то, даже если он не обладает правом собственности, участие Органов обязательно.

Покупка приватизированной квартиры с зарегистрированными детьми

При покупке квартиры с прописанными несовершеннолетними детьми следует обратить внимание на документ, ставший основанием возникновения права собственности. Если основанием стал договор приватизации, то необходимо учитывать, что при передаче помещения из муниципальной собственности в частную собственниками являются все зарегистрированные в квартире. При этом взрослые могут предоставить отказ от участия в приватизации, в то время как дети приобретают право собственности автоматически.

В случае намерения приобрести приватизированную квартиру нужно запросить из архива выписку из домовой книги и проверить, были ли зарегистрированы в этом помещении дети на день её приватизации. Если несовершеннолетние лица были прописаны, но в списке собственников не оказались, значит правила приватизации квартиры с несовершеннолетними детьми не соблюдены, имело место нарушение закона. Подросший ребёнок может обратиться в суд с требованием восстановить его нарушенные в детстве права.

Если дети были зарегистрированы после окончания приватизации, то они имеют исключительно право пользования квадратными метрами. Такое помещение можно приобретать без разрешения Органов опеки.

Как продать квартиру с прописанным несовершеннолетним?

Предпочтительно, чтобы на момент подписания договора в помещении уже не были зарегистрированы дети. Следовательно, покупка квартиры с прописанными несовершеннолетними детьми начинается с их выписки.

Как снять с регистрационного учёта детей?

Данные вопросы регулируются ст. 26, 28, 37 ГК РФ, ст. 60 СК РФ, ст. 26 ЖК РФ.

Согласно нормам права, выписка возможна при соблюдении нижеперечисленных условий:

Порядок выписки

Если дети являются собственниками площади или её части, то продать жильё можно, но обязательно потребуется согласие Органов опеки. Отказ ребёнка от своего права не освобождает от необходимости получить разрешение Органов. Если несовершеннолетний только зарегистрирован (не обладает правом собственности), то порядок выписки из квартиры несовершеннолетних детей меняется и обращаться в Органы не нужно.

Для получения разрешения от Органов потребуются нижеперечисленные документы:

Перечисленные документы должны быть поданы в Органы опеки обоими родителями (даже если они в разводе) и в присутствии самого ребёнка.

Если несовершеннолетнему 14 или более лет, от него потребуется письменное согласие на заключение сделки.

Заявление рассматривается 14 дней, после чего, если не будет выявлено нарушений требований Закона, выдаётся документ о положительном решении. Отказ может быть обжалован в районном или областном суде. Следует принять во внимание, что мировые суды не вправе разрешать данные вопросы.

Если согласие от Опеки получено, можно приступать к оформлению сделки и регистрации договора купли-продажи.

Прописка

Далее следует обратиться в УФМС по старому адресу, где оформить специальный бланк и листок убытия, в котором прописывается адрес по новому месту. Дети, достигшие 14 лет, бланки заполняют самостоятельно, но в присутствии родителей.

В УФМС нужно предоставить:

Документы проверяются в течение недели, после чего выдаётся листок убытия. Листок действителен 30 дней. Срок прописки по новому месту – 3 дня с даты выписки. Госпошлина за данные действия не взимается.

Договор купли-продажи квартиры с прописанным ребёнком

Оформление происходит в обычном порядке. При этом регистрация детей прописывается в качестве обременения (если снятие с учёта не произошло до подписания договора). Предельные сроки выписки после совершения сделки включаются в условия договора.

Если для проведения сделки требовалось согласие Органов опеки (когда ребёнок — собственник), данное обстоятельство включается в условия, а само согласие прилагается. Несовершеннолетний собственник указывается в договоре в качестве одной из сторон. Также вносятся сведения о его представителе, у которого есть право подписи.

Ребёнок 14-ти лет и старше имеет право самостоятельно ставить подпись, но в таком случае к договору необходимо приложить письменное согласие представителя. Сделки с участием несовершеннолетнего собственника в обязательном порядке подлежат заверению нотариусом.

Если сделка с недвижимостью представляется сложной процедурой, то правильнее обеспечить сопровождение покупки квартиры. Специалисты помогут на всех этапах её оформления.
Как производится расторжение сделки купли-продажи квартиры читайте тут
. Иногда договорённости срываются и в этом случае нужно всё сделать юридически грамотно.

Риск покупки квартиры с прописанными детьми

Риск для покупателя заключается в том, что после оформления сделки, если там прописаны дети, принудительно снять с учёта ребёнка будет довольно сложно и только при условии, что у него имеется возможность зарегистрироваться в другом помещении, например, у родственников. Поскольку судебная система нашей страны ориентирована на интересы несовершеннолетнего, выписать его «в никуда» не получится.

Но в случае, если в договоре было прямо прописано обязательство о выписке всех зарегистрированных после продажи жилья, и имеется другое помещение для проживания, суд может принять решение в пользу покупателя. При этом будут учтены новые условия жизни детей, которые не должны оказаться хуже предыдущих.

Если несовершеннолетний только прописан в помещении, участие Органов опеки не требуется.

Для покупателя наилучшим вариантом было бы приобрести недвижимость после того, как несовершеннолетний уже будет выписан. Однако в реальности это оказывается не всегда возможным, в связи с большим числом альтернативных сделок. При альтернативной сделке семья совершает обмен, одновременно продавая свою и покупая другую квартиру. В связи с этим регистрация сохраняется на дату заключения сделки, выписка становится возможной спустя определённое время после подписания документов.

Продавец в свою очередь должен быть уверен, что после совершения сделки в срок, прописанный в договоре, он сможет снять ребёнка с учёта по прежнему месту проживания и прописать по нынешнему адресу. В противном случае ему грозят судебные разбирательства со стороны нового владельца квартиры, обременение с которой так и не было снято.

Дополнительная информация о том, чем грозит покупка жилья у маленького собственника в этом видео:

Покупка квартиры с прописанными несовершеннолетними детьми не является такой уж редкостью и, несмотря на определённого рода сложности, в большинстве случаев осуществляется успешно. Однако если решено купить жильё с подобным обременением, то при проведении данной сделки следует руководствоваться нормами гражданского и семейного права, чтобы не нарушить права лиц, не достигших совершеннолетия. В противном случае суд аннулирует сделку, не принимая во внимание какие-либо обстоятельства.

Как происходит покупка квартиры через аккредитив читайте в этой нашей статье.

За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Покупка» по ссылке.

Бесплатная юридическая поддержка по телефонам:

Москва и Московская область: +7 (499) 703-31-45 (звонок бесплатен)

Санкт-Петербург и Лен.область: +7 (812) 309-78-23

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статье могла устареть!

Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует.

Последнее обновление: 20.11.2018

Вопрос:

Можно ли продать квартиру, если в ней прописан несовершеннолетний ребенок, не являющийся ее собственником? Какие у него права в сделке купли-продажи? Нужно ли здесь разрешение органов опеки и попечительства на продажу квартиры?

Ответ:

На рынке недвижимости нередко бывает ситуация, когда продается квартира, в которой прописан несовершеннолетний ребенок. Причем, этот ребенок – не собственник квартиры. Возникает вопрос – как правильно продать квартиру в таком случае, не нарушив закон, и не ущемив права ребенка? И какие именно у него здесь права?

Продажа квартиры с прописанным несовершеннолетним ребенком возможна только при условии, что ему есть куда выписаться после сделки. И Покупателю квартиры здесь имеет смысл заранее поинтересоваться, по какому адресу будет зарегистрирован ребенок, и есть ли там такая возможность. То есть – будут ли по этому адресу зарегистрированы также его родители, родственники или опекуны.

При этом, нужно учитывать, что дети до 14 лет должны проживать (быть прописанными) по тому же адресу, что и их родители, опекуны или усыновители (согласно п.2, ст.20 ГК РФ), а дети с 14 до 18 лет имеют право проживать по другому адресу, например, у близких родственников (у бабушки, взрослых братьев или сестёр, дяди, тети и т. п.).

Ребенок в такой сделке купли-продажи квартиры является не собственником, а пользователем жилья, и обладает всеми правами пользования на эту квартиру (подробнее о правах пользования см. в Глоссарии по ссылке).

Поэтому в Договоре купли-продажи ребенок не участвует как сторона этого договора. Но отдельным пунктом в договоре должно быть указано обязательство Продавца снять с регистрационного учета всех членов своей семьи (в т.ч. и ребенка), согласно п. 2 ст. 292 ГК РФ.

При продаже квартиры с прописанным в ней ребенком (не собственником), основной риск для Покупателя заключается в том, что принудительно выписать его потом довольно сложно. Это делается только по решению суда, и только в том случае, когда у ребенка есть возможность проживать у своих родственников по месту их регистрации. Суд в нашей стране, по умолчанию, занимает сторону несовершеннолетнего ребенка в спорных вопросах, а потому выписать ребенка из проданной квартиры «в никуда» (на улицу) вряд ли получится.

Но суд вполне может принять решение о принудительной выписке всех членов семьи бывшего собственника (включая несовершеннолетних детей) после продажи квартиры, если это прямо предусмотрено договором, и если другая жилплощадь для проживания детей реально существует. Суд, при этом, будет учитывать и параметры нового жилья для ребенка (площадь, удобства), которые должны быть не хуже предыдущих.

А почему бы не выписать ребенка из квартиры перед ее продажей? Это, конечно, было бы оптимальным решением для Покупателя, но бывает, что это физически невозможно для Продавцов. Например, когда у хозяев квартиры это единственное жилье, и выписаться заранее ни ребенку, ни его родителям просто некуда.

Это довольно распространенная ситуация в практике рынка недвижимости, и решается она путем построения так называемых альтернативных сделок купли-продажи квартир, когда семья с детьми меняет квартиру, продавая свою и одновременно покупая взамен другую.

Поэтому, на момент сделки купли-продажи квартиры, все, включая ребенка, остаются прописанными в продаваемой квартире, а выписываются из нее и регистрируются по новому адресу позже – спустя некоторое время после завершения сделки.

Как узнать, является ли ребенок собственником квартиры или он только прописан в ней?

Все собственники, включая детей, указаны в Выписке из ЕГРН на квартиру. Эту выписку из единого государственного реестра недвижимости любой желающий может получить за небольшую плату (как это делать – см. по ссылке в Глоссарии).

Все прописанные в квартире жильцы, включая детей, указаны в Выписке из домовой книги или в Едином жилищном документе (подробнее о них – см. по указанным ссылкам в Глоссарии).

Если оказывается, что в продаваемой квартире ребенок не прописан и не указан в числе ее собственников (например, он просто в ней физически проживает), то такой ребенок никакого отношения к сделке купли-продажи квартиры иметь не будет.

Нужно ли разрешение Органов опеки и попечительства для продажи квартиры с прописанными детьми?

В общем случае, согласно закону, при продаже квартиры, разрешение Органов опеки и попечительства необходимо только когда несовершеннолетний ребенок имеет в ней долю собственности.

Тогда ребенок является фактическим участником сделки (происходит распоряжение его собственностью), и Органы опеки следят за тем, чтобы его права и имущественные интересы не были ущемлены.

Если же ребенок НЕ в числе собственников – то он НЕ является участником сделки, и его имущественные интересы в результате сделки не могут быть нарушены. Поэтому разрешение Органов опеки в этом случае не требуется. Это относится и к случаю, когда ребенок только «прописан» в квартире.

Правда, в последнем случае есть одно исключение. Если ребенок прописан в квартире, и не имеет в ней права собственности, НО при этом находится под опекой или попечительством (например, в случае потери родителей), то при продаже такой квартиры разрешение Органов опеки все-таки нужно (п. 4 ст. 292 ГК РФ).

Продажа приватизированной квартиры с прописанными детьми

Еще один нюанс здесь, который необходимо проверить Покупателю, касается случая, когда продаваемая квартира была приватизирована – т.е. основанием права собственности служит Договор передачи («договор приватизации»). И продается такая квартира с прописанными в ней детьми.

Суть в том, что при передаче жилья из муниципальной собственности в частную (приватизация), собственниками квартиры становятся все прописанные в ней жильцы. Но взрослые люди имеют право по своему желанию отказаться от участия в приватизации (этот отказ фиксируется письменно), в то время как несовершеннолетние дети становятся собственниками автоматически.

Таким образом, в случае с приватизацией квартиры Покупателю следует проверить (по архивной Выписке из Домовой книги), были ли несовершеннолетние дети прописаны в квартире на момент ее приватизации. Если да – то они должны были быть включены в число ее собственников (и их имена, соответственно, должны быть в Выписке из ЕГРН).

Если же по какой-то причине этого не произошло, значит закон был нарушен, и от такой квартиры лучше отказаться. Подросшие дети вполне могут потом восстановить свое нарушенное право по суду.

Если окажется, что на момент приватизации дети были зарегистрированы по другому адресу (например, у своей бабушки), то приватизация прошла корректно – дети в этой квартире могли быть зарегистрированы позже, и собственности в этой квартире они уже не имеют. Такую квартиру можно покупать без разрешения Органов опеки и попечительства, но с соблюдением условий выписки детей, указанных выше.

Итак, сделки купли-продажи квартир, в которых прописаны дети (не собственники), довольно часто происходят на рынке, и никаких сложностей для Продавцов не представляют. Покупателям же в таких случаях надо проявить дополнительную заботу о том, куда и каким образом будет выписан несовершеннолетний ребенок после продажи квартиры.

А если ребенок – собственник квартиры, то есть имеет в ней долю собственности, так же, как и его родители, например? Как в этом случае быть? Об этом можно узнать из отдельной статьи Глоссария о продаже квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка.

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Порядок организации сделки купли-продажи квартиры смотри на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми предусмотрена законодательством. Если ребенок — собственник, потребуется разрешение органов опеки. В ином случае (если ребенок прописан в квартире, но не владеет ей) необходима выписка с прежнего места жительства с одновременной пропиской в новом жилье.

Ситуации, при которых семье с ребенком необходимо продать квартиру, встречаются часто. Во многих случаях дети являются собственниками жилья, что существенно осложняет процедуру его отчуждения. Однако при соблюдении правил и особых условий период совершения сделки значительно сокращается.

Можно ли продать квартиру с несовершеннолетними детьми

Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми не запрещается. Правила отчуждения регулируются жилищным и гражданским кодексом РФ. Однако это не простая процедура. Сложность заключается в обеспечении законности сделки.

Государство защищает права детей с удвоенной силой. Поэтому в некоторых случаях продажа может произойти только с согласия государственных органов. А это требует дополнительных документов и времени.

Многое зависит и от имущественных прав ребенка. Он может являться:

В каждом из этих случаев механизм отчуждения квартиры не одинаков. На порядок и сроки сделки влияют и иные обстоятельства, такие как:

  1. основание приобретения квартиры (договор дарения, мены, купли продажи и другие);
  2. способ продажи (наличный, безналичный);
  3. наличие обременения жилья;
  4. возраст ребенка.

Последний пункт имеет особое значение. Согласно статьям 26-28 гражданского кодекса РФ, возраст ребенка влияет на его дееспособность. Виды:

  1. полная (с 18 лет и в некоторых других узаконенных случаях);
  2. ограниченная (с 14 до 18 лет);
  3. частичная (с 6 до 14 лет).

До шести лет ребенок недееспособен.

Проблем с продажей не возникает при наступлении полной дееспособности, дающей право свободно вступать в правоотношения и нести обязанности по сделкам. Однако не всегда для этого необходимо достижение восемнадцатилетнего возраста.

Получить полную дееспособность можно с шестнадцати лет:

При наступлении этих обстоятельств процедура продажи квартиры упрощается и проходит на общих основаниях.

В случае с ограниченной и частичной дееспособностью (а также при ее отсутствии) потребуется разрешение органов опеки. Для его получения необходимо предоставить сведения, подтверждающие, что новая жилая площадь не хуже предыдущей. При этом учитывается:

  1. размер новой квартиры, ее площадь;
  2. расположение относительно учебного учреждения (школы или детского сада);
  3. условия проживания;
  4. техническая оснащенность;
  5. соответствие санитарных норм утвержденным законом;
  6. иные обстоятельства, учитываемые в интересах ребенка.

Главная цель органов опеки – защита прав ребенка. Новые жилищные условия не должны ущемлять его имущественные права. Помимо этого, все сделки происходят с согласия родителей или опекунов.

Риски при продаже

Риски не исключены при любых видах сделок, связных с отчуждением квартиры. Когда при их совершении участвует ребенок, они возрастают еще больше.

Основная проблема – возможный отказ органов опеки. Но не всех этот факт останавливает. Многие родители идут на риск и продают квартиру незаконным путем.

Риски покупателя в этом случае не менее оправданы. Приобретающей стороне следует обратить внимание на:

  1. возраст и количество детей, имеющих долю в продаваемой квартире;
  2. подлинность и достоверность разрешения органов опеки;
  3. выписку, подтверждающую, что на момент продажи в квартире нет зарегистрированных лиц.

Частый случай: разрешение органов опеки еще не получено, но продавец уверяет, что все вопросы с государственным органом будут улажены после совершения сделки. В таких ситуациях есть большая вероятность приобрести жилье незаконно. Помимо этого, любой суд признает сделку недействительной, а это может породить новые судебные разбирательства. Поэтому важно проверить недвижимость на предмет обременения перед его покупкой.

Когда продавать квартиру нельзя (когда опека запретит сделку)

В некоторых ситуациях опека может отказать в продаже квартиры. Причиной могут послужить следующие обстоятельства:

  1. Ущемление прав ребенка. Если в результате продажи квартиры ребенок будет лишен собственности, а в новом жилье ему не будет выделена доля, органы опеки откажут в проведении сделки.
  2. Новые жилищные условия хуже предыдущих.
  3. Отказ одного из родителей от продажи.
  4. Ребенок – наследник квартиры по завещанию, однако он еще не вступил в наследство.
  5. Отсутствие прописки в новом жилье.
  6. Покупаемая квартира находится на стадии строительства менее чем на пятьдесят процентов.
  7. В новой квартире отсутствуют удобства или их часть (не проведено электричество, нет горячей или холодной воды).
  8. Если новое жилье находится в аварийном состоянии.

Отказать могут и по иным причинам. В каждом случае органы опеки сопоставляют все имеющиеся факты и выносят индивидуальное решение. Например, государственный орган откажет в продаже квартиры семье с ребенком-астматиком, если новое жилье приобретается в районе с высокой загазованностью или близостью перерабатывающих предприятий.

Особенности совершения сделок, если ребенок — собственник

Если ребенок — несовершеннолетний собственник, то при продаже жилья необходимо разрешение органов опеки.

Рисунок 1 Разрешение органов опеки

Ребенок может владеть квартирой полностью либо только ее долей.

Право собственности при этом могло возникнуть на основании договора:

Примечание. Согласно ГК РФ, опекунам, попечителям и их близким родственникам запрещено совершать куплю-продажу или обмен со своими подопечными (кроме дарения или передачи в наследство).

Особенности оформления

Продажа квартир, собственниками которых являются дети, происходит по общей схеме. Главная особенность – разрешение органов опеки и попечительства.

Таким образом, оформление сделки включает в себя четыре этапа:

  1. получение разрешения на продажу;
  2. составление договора, подписание его сторонами;
  3. передача квартиры, получение денег за продажу (наличными или безналичным способом);
  4. переход права собственности путем регистрации в Росреестре.

Примечание. При подписании договора требуются подписи всех дольщиков, имеющих право собственности на продаваемую квартиру. Дети до 14 лет не имеют право лично заверять документы. Вместо них это делают родители или опекуны. После 14 лет ребенок может самостоятельно подписать договор.

Список документов

Рисунок 2 Образец заявления в органы опеки

Для получения разрешения органов опеки необходимо предоставить пакет документов.

Таблица 1. Документы, необходимые для предоставления в органы опеки

Документ Примечание
Заявление с просьбой о получении разрешения на продажу Подписывается обоими родителями или опекунами. Помимо этого, документ должен содержать объективные причины необходимости продажи, а также обязательство о предоставлении иного жилья и выделение в нем доли ребенку
Согласие несовершеннолетнего собственника Оформляется в письменном виде. Условие: достижение ребенком возраста 14 лет
Свидетельство о рождении ребенка Предоставляется оригинал документа
Выписка из домовой книги
Договор, на основании которого имущество было приобретено Договор дарения, купли-продажи и т. д.
Свидетельство о праве собственности С 1 января 2019 года выписка из Росреестра
Экспликация Кадастровый паспорт
Справка о стоимости жилья Выдается в БТИ
Справка об отсутствии задолженности Выдается в налоговой

Примечание: Представленный список – не исчерпывающий. По своему усмотрению органы опеки могут запросить и иные документы. Это происходит для обеспечения законности сделки и гарантии того, что после продажи ребенок не останется без жилого помещения.

Скачать образец договора купли-продажи (ребенок-собственник). Документ актуален на 2019 год.

Ребенок не является собственником

Продать квартиру, собственником которой ребенок не является, проще. Для этого нет необходимости получать разрешение в органах опеки. Однако и в этом случае есть моменты, которые могут существенно затормозить процесс оформления сделки.

Особенности оформления

Если ребенок прописан в квартире, перед продажей его необходимо выписать. Это основной момент, при отсутствии которого продать ее будет сложно. Покупатель не будет приобретать жилье с обременением в виде малолетнего гражданина.

Однако получить выписку не так просто, как кажется. Закон разрешает производить данную процедуру только при условии одновременной прописки ребенка в другом жилом помещении. Это связано с запретом государства о выписывании ребенка в «никуда». Отсюда возникает много проблем: родители без иного жилого помещения не имеют возможности прописывать детей в другом месте.

В этой ситуации существует только два варианта решения проблемы:

  1. Найти подходящую квартиру (у родственников, друзей и т. д.) и зарегистрировать в ней ребенка.
  2. Прописать в ней одного из родителей. По закону местом жительства ребенка до 14 лет признается жилье, в котором зарегистрированы его отец или мать.

Примечание. При прописке ребенка в другом месте стоит учитывать, что жилое помещение не должно уступать по характеристикам и условиям проживания предыдущему.

Список документов

Таблица 2. Документы, необходимые для выписки ребенка (не собственника) из отчуждаемой квартиры.

Документ Примечание
Паспорт Одного из родителей
Свидетельство о рождении Допустимо предоставление паспорта ребенка (с 14 лет)
Технический паспорт на новую квартиру Жилье, где будет прописан ребенок
Заявление Заполняется в паспортном столе
Лист убытия

Примечание: Если ребенок — собственник квартиры или ее доли, при выписке дополнительно предоставляется разрешение органов опеки.

Скачать образец договора купли-продажи (ребенок не собственник). Документ актуален на 2019 год.

Как продать квартиру без представления жилья

Законодательство в сфере продажи квартиры с привлечением малолетнего ребенка не совершенно. По большей части основной механизм принятия решения в этом вопросе осуществляется органами опеки.

Именно в этом отделе уполномоченные лица выдают разрешение на отчуждение жилья, собственником которого являются дети. В разных ситуациях оно может быть не выдано при наличии конкретных обстоятельств. Частая причина отказа – отсутствие подходящего и отвечающего всем нормам жилья, в которое переедет ребенок.

Однако не во всех случаях органы опеки требуют предоставления новой квартиры. В некоторых ситуациях это делать необязательно:

  1. Переезд родителей с детьми в другую страну.
  2. Переезд семьи в другой город на территории РФ (однако это обстоятельство возможно только при перечислении денежных средств с продажи квартиры на специальный счет, принадлежащий ребенку).
  3. При покупке квартиры в возводимом доме. Но здесь есть два обязательных условия: этап строительства должен быть завершен больше чем на половину. Второе условие – до момента фактического переезда ребенок должен быть где-то прописан.

Помимо этого, есть и другие случаи, при которых допускается покупка новой квартиры с менее подходящими условиями для проживания, чем предыдущая:

  1. Тяжелая болезнь ребенка, при которой ему требуется дорогостоящее лечение или реабилитация. В таких ситуациях органы опеки принимают факт заболевания как уважительную причину для покупки новой квартиры с меньшей площадью и в менее удобном районе. На вырученные с продажи прежнего жилья деньги ребенок проходит лечение. Однако при этом обязательно сохраняются все платежные документы из медицинских учреждений.
  2. Состояние ребенка (хронические заболевание, некоторые типы врожденных патологий, ярко выраженная аллергия и т. д.) не позволяет проживать ему на прежнем месте жительства. На это влияет много факторов: загазованность воздуха, близость с загрязняющими воздух предприятиями, аэропортами, вокзалами и т. д. В этом случае органы опеки могут разрешить покупку квартиры на окраине или небольшого домика в деревне. Самое главное – благо ребенка.
  3. Ребенку необходимо специализированное образовательное учреждение (например, закрытого типа, для детей-инвалидов, коррекционная или спортивная школа и т. д.), которого нет в городе его проживания. В таких ситуациях допустим переезд в более крупный город с незначительным ухудшением жилищных условий.

Однако новое жилье должно быть хуже предыдущего в допустимых пределах. Новая квартира должна быть пригодна для проживания и соответствовать всем санитарным нормам. Ухудшение допускается по следующим параметрам:

Все эти моменты учитываются органами опеки при принятии решения. По их усмотрению во внимание могут быть взяты и иные обстоятельства. Каждый случай рассматривается индивидуально.

Особенности оформления

Особенности оформления продажи квартиры без предоставления жилья мало чем отличаются от предыдущих способов. Исключение составляют дополнительные документы, подтверждающие необходимость родителей в переезде.

Список документов

Список документов зависит от основания права не предоставлять жилье после продажи. Это могут быть:

  1. медицинские справки;
  2. виза, билеты в другую страну/город;
  3. получение иностранного гражданства, вид на жительство за границей;
  4. договор долевого строительства и т. д.

Более подробные сведения о необходимых бумагах предоставляются в органах опеки.

Законодательная база

Особенности сделок с жильем несовершеннолетних детей в РФ регулируются следующими нормативными актами:

Видео по теме: