Процедура продажи квартиры через банковскую ячейку в 2019 году

🕒

Последнее обновление: 20.02.2018

Как происходит передача денег за квартиру (способ денежных расчетов) зависит от типа рынка, на котором мы покупаем или продаем квартиру.

На первичном рынке расчеты происходят между физлицом (Покупателем) и юрлицом (Застройщиком), а потому проходят безналичным путем. Порядком проведения расчетов здесь рулит Застройщик. Перевод денег со счета Покупателя происходит на основании выставленного Застройщиком счета, в соответствии с условиями договора покупки новостройки.

Для Договоров долевого участия (ДДУ), с 2019 года законом предусмотрен альтернативный способ расчетов, защищающий деньги дольщиков – через счета эскроу (с 1 июля 2019 года их применение для Застройщиков становится обязательным). В этом случае деньги также переводятся по безналу, но уже не Застройщику, а на специальный банковский счет – счет эскроу (подробнее – по ссылке).

На вторичном рынке расчеты происходят между физлицами, причем их может быть несколько (если «сделка альтернативная»), и здесь принято рассчитываться за квартиру наличными.

Очевидно, что денежные расчеты на «первичке» сложностей не представляют, в то время как на «вторичке» передать чемодан денег Продавцу довольно рискованно. Особенно, при «альтернативной сделке», где деньги распределяются между целым рядом участников. Как этот вопрос решают на практике?

Существуют три безопасных способа передачи денег при купле-продаже квартиры на вторичном рынке жилья:

  1. Банковская ячейка (депозитарий);
  2. Расчеты у нотариуса (через депозит нотариуса);
  3. Аккредитив.

Первый способ используются при расчетах наличными деньгами, второй – при расчетах как наличным, так и безналичным способом, третий – для расчетов исключительно по безналу. Рассмотрим их по порядку.

Расчеты через банковскую ячейку

Самым распространенным способом передачи денег за квартиру на «вторичке» являются расчеты наличными, с помощью  аренды банковской ячейки. Условия расчетов здесь специально адаптированы для проведения сделок с недвижимостью, в том числе многоступенчатых альтернативных.

Банковская ячейка – это небольшой сейф (см. фото) размером с ящик письменного стола в особом хранилище банка (депозитарии), который банк сдает в аренду на любой срок для хранения денег и других ценностей. Причем, банк не контролирует, что именно арендатор будет хранить в ячейке. Банк обеспечивает только охрану самого сейфа и контроль доступа к нему. Таким образом, обеспечивается полная конфиденциальность при передаче денег.

Арендатором ячейки, обычно, выступает Покупатель квартиры, он же и закладывает туда деньги для Продавца. Продавец может забрать эти деньги строго в соответствии с условиями допсоглашения (дополнительного соглашения к договору аренды ячейки), которое заключается между Покупателем, Продавцом и банком (см. образец договора и допсоглашения ниже).

В этом допсоглашении указываются условия доступа к ячейке с деньгами для Продавца квартиры – т.е. конкретные сроки и документы, которые он должен предъявить в банк. Суть в том, что Продавец должен документально подтвердить банку факт продажи квартиры Покупателю, тогда Продавец получит возможность забрать деньги из ячейки. Если в течение заданного срока он этого не сделал, то Покупатель может забрать свои деньги назад.

Обычно, пропуском для доступа к ячейке Продавцу служит свой паспорт и Договор купли-продажи квартиры (свой экземпляр, оригинал), со штампом Росреестра и записью о том, что сделка прошла государственную регистрацию, и квартира перешла в собственность Покупателя.

Дополнительным условием доступа к банковской ячейке может быть (по соглашению сторон), помимо договора продажи квартиры, еще и Выписка из Домовой книги Продавца, либо заменяющий ее Единый жилищный документ, которые подтверждают снятие с регистрационного учета всех жильцов проданной квартиры.

Удобство и безопасность расчетов при сделках с недвижимостью здесь заключаются в том, что наличные деньги пересчитываются, проверяются и закладываются Покупателем в банковскую ячейку в присутствии Продавца. Затем деньги блокируются там на время регистрации сделки, и передаются Продавцу только если сделка купли-продажи квартиры зарегистрирована. Если же регистрация по каким-то причинам не произошла, и сделка не состоялась, то к ячейке снова получает доступ Покупатель, и забирает свои деньги назад (см. пример ниже).

Договор аренды банковской ячейки может быть и трехсторонним – Покупатель, Продавец и банк. Причем, Покупатель и Продавец – оба выступают арендаторами ячейки, что сути договора не меняет. Принцип доступа к ячейке остается тот же.

Ключ от банковской ячейки, обычно, остается у Покупателя квартиры на время регистрации сделки купли-продажи, а затем передается Продавцу, в обмен на расписку в получении денег за квартиру. Но по договоренности сторон после закладки денег в ячейку, ключ от нее может быть сразу передан Продавцу (ведь без документов о регистрации он все равно не получит доступ к ячейке).

Кроме того, в допсоглашении к договору аренды банковской ячейки может быть предусмотрена возможность совместного доступа Продавца и Покупателя к ячейке в любой день, независимо от прописанных там же условий доступа Продавца и Покупателя по отдельности. Такой вариант полезен в том случае, если в процессе подготовки сделки возник форс-мажор, и стороны отказались от сделки. Тогда Покупатель имеет возможность забрать свои деньги из ячейки, не дожидаясь указанного в договоре срока своего доступа.

  ♦ Пример передачи денег за квартиру через банковскую ячейку ♦

На практике – это самый распространенный, недорогой и безопасный способ наличных расчетов при совершении сделок с квартирами. В тех банках, где есть депозитарий (депозитное хранилище), сотрудники депозитария всегда помогут с правильным оформлением договора аренды ячейки и допсоглашения к нему.

Сбербанк. Аренда индивидуальных банковских сейфов

– 

здесь

. См. внизу подраздел: «

Предоставление индивидуальных сейфов для осуществления расчетов по сделкам с недвижимостью

».

Стоимость аренды банковской ячейки — «копейки» (в масштабах сделки), и варьируется в пределах 1 – 3 тыс. руб/мес. Несколько дороже стоит допсоглашение (2 – 5 тыс. руб.).

Дополнительно банк может взимать страховой взнос за ячейку, и залог за ключ от ячейки (на случай его утери).

Образец Договора аренды банковской ячейки и допсоглашения к нему

можно скачать 

здесь

.

Расчеты через банковскую ячейку в альтернативных сделках

В альтернативных сделках и в цепочках квартир денежные расчеты имеют свои особенности. В частности, там арендуют не одну, а две или несколько банковских ячеек, и доступ к ним оформляют отдельными допсоглашениями для каждого получателя денег.

Как увязать воедино интересы сразу нескольких участников альтернативной сделки при передаче денег, мы рассказали в отдельной заметке:

Организовать процесс передачи денег в сделке с недвижимостью, и увязать его с процессом регистрации, можно самостоятельно. А можно поручить эту процедуру сторонним исполнителям, которые помогут правильно составить условия доступа к банковским ячейкам, и сами зарегистрируют весь пакет документов. Особенно эта услуга может быть актуальна в случаях сложных альтернативных сделок и цепочек квартир.

Сторонним исполнителем может выступать как представитель специализированной конторы (услуги регистрации), так и риэлтор из агентства недвижимости (если оно присутствует при организации сделки). Либо – Нотариус, если Договор купли-продажи квартиры (ДКП) составлялся и заверялся у него.

Еще один совет для Покупателя – уточняйте у банка размер сейфовых ячеек. В депозитариях, обычно, существует несколько типов (размеров) ячеек, в том числе и совсем маленькие, в которые может не уместиться вся сумма наличности, например, за трехкомнатную квартиру в Москве.

ВИДЕО: Нюансы расчетов за квартиру через банковскую ячейку

— В чем может быть риск Покупателя квартиры при передаче наличных денег через банковскую ячейку? Рекомендации адвоката. 

Расчеты за квартиру через нотариуса

Расчеты через депозит нотариуса. При заключении сделки купли-продажи квартиры через нотариуса, стороны договора с согласия самого нотариуса могут провести наличные расчеты у него. С 2019 г., после вступления в силу федерального закона №457-ФЗ (см. пункт 4 – здесь), нотариусам даны официальные полномочия на предоставление услуг по депозиту денежных средств при расчетах по сделкам (в т.ч. с недвижимостью).

Банковский депозит нотариуса позволяет ему провести расчеты по сделке купли-продажи квартиры через свой банковский счет, т.е. принять деньги у Покупателя перед регистрацией сделки, и перечислить их на счет Продавца после регистрации. Условия перечисления денег от Покупателя на депозит нотариуса, и условия выдачи их Продавцу устанавливаются в отдельном Соглашении о денежных расчетах, которые стороны подписывают вместе с Договором купли-продажи квартиры. Суть этого Соглашения такая же, как и у допсоглашения к договору аренды банковской ячейки (см. об этом выше).

Стоимость расчета через депозит нотариуса – всего 2019 руб., при условии заверения Договора купли-продажи квартиры у него. Но нужно еще держать в голове, что банки, обычно, берут комиссию за перевод денег со счета Покупателя на депозитный счет нотариуса, и еще больше комиссию – за обналичивание денег со своего счета Продавцом.

Возможность денежных расчетов через депозит нотариуса закреплена в законе в п.1.1, ст.327, ГК РФ. Правда, пункт 3 той же статьи 327 позволяет Покупателю в любое время отозвать свои деньги обратно с депозита Нотариуса. Чтобы этого не произошло в процессе регистрации сделки, сторонам договора следует (опять же с помощью Нотариуса) прописать в Соглашении о расчетах ясные и однозначные условия, в каких случаях Покупатель может забрать свои деньги обратно. Например, только в случае, если в регистрации было отказано, либо в случае, если регистрация не произошла в течение, допустим, 45 дней (т.е. если сделка не состоялась).

Такая услуга нотариуса значительно облегчает проведение взаиморасчетов по сделке с недвижимостью (в том числе по альтернативной сделке), т.к. не только избавляет от составления и подписания ряда договоров и условий (на аренду и доступ к банковской ячейке, например), но и позволяет провести всю сделку (включая взаиморасчеты) в одном месте – офисе Нотариуса. 

Расчеты за квартиру через аккредитив

Аккредитив – это банковская услуга, представляющая собой обязательство банка по поручению клиента осуществить со счета клиента платеж указанному лицу (получателю) по факту предъявления им оговоренных документов.

Суть – та же, что и у банковской ячейки, но в ячейке расчет налом, а здесь – безналом.

Банк, в котором Покупатель открывает аккредитив, называется банк-эмитент.

Банк, который будет выдавать деньги Продавцу, называется банк-исполнитель (может быть тот же банк, что и эмитент).

Предоставление Продавцом документов, подтверждающих продажу квартиры и переход права собственности, называется – способ исполнения аккредитива.

Аккредитив может быть покрытым (депонированным) или непокрытым (гарантированным). В первом случае банк-эмитент реально переводит деньги на счет банка-исполнителя, а во втором случае деньги хранятся на счете банка-эмитента до момента исполнения аккредитива.

Аккредитив также может быть отзывным или безотзывным. Здесь речь идет о произвольной возможности банка-эмитента отозвать аккредитив из банка-исполнителя.

В практике расчетов через аккредитив чаще всего применяют покрытый безотзывный аккредитив. Именно такой его вид позволяет в наибольшей степени учитывать интересы и Продавца, и Покупателя, и банка.

  ♦ Последовательность действий при расчете через аккредитив ♦

Вместе с тем, расчеты через аккредитив на вторичном рынке недвижимости имеют ряд сложностей (по сравнению с расчетами через банковскую ячейку):

Как и в случае с расчетами через банковскую ячейку, исполняющий банк не несет ответственности за подлинность предоставляемых Продавцом документов. Кроме того, банк обязан сообщать о крупных сделках в налоговую, что не очень радует участников сделок.

И самое главное расчеты через аккредитив практически невозможны при «альтернативных сделках», коих на рынке очень много.

Из-за перечисленных неудобств, а также из-за всенародной любви к наличным деньгам, аккредитив в сделках купли-продажи квартир используется крайне редко. А на первичном рынке жилья вместо аккредитива используют очень похожий на него инструмент расчетов – специальные счета эскроу (подробнее о них – по ссылке).

Расчеты в сделке с ипотечным кредитом

Если Покупатель берет ипотечный кредит для покупки квартиры, то форма расчетов может несколько отличаться от описанных выше, т.к. в них еще принимает участие банк-кредитор.

В зависимости от банка-кредитора, деньги за квартиру могут передаваться Продавцу как наличными (через ячейку, по общему правилу), так и переводиться на счет Продавца по безналу (тут уже банк персонально договаривается с Продавцом об условиях перевода).

В случае с ячейкой, банк-кредитор может потребовать от Продавца дополнительных бумаг для доступа к ячейке с деньгами. Например, Выписку из ЕГРП, расписку в получении денег за проданную квартиру, расписку из Росреестра о приемке пакета документов на регистрацию, и т.п.

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Подробный алгоритм действий при покупке и продаже квартиры представлен в интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Участники сделки уже договорились о том, в каком банке будет

происходить закладка денег, под какие условия допуска, сколько необходимо ячеек

и кто за это будет платить.

День сделки начинается с закладки денег покупателя в банковскую ячейку.

После подписания всех бумаг и оплаты услуг банка можно отправляться в

хранилище, где имеется возможность в конфиденциальной обстановке спокойно

пересчитать деньги и проверить подлинность купюр на специальной аппаратуре.

После того, как в ячейку будет заложено её содержимое, она закрывается и допуск

к ней блокируется до тех пор, пока не будут выполнены сроки и условия

повторного допуска.

Любая ячейка закрывается на ключ. Банк, страхуя себя, помимо документов

требует предъявить оригинал ключа. Ключ, как правило, один. Он может остаться

на руках либо покупателя, либо продавца. Чаще – покупателя. С него берётся либо

расписка, либо его представитель пишет гарантийное обязательство – в случае

государственной регистрации они обязуются передать ключ продавцу в течение

одного дня. Нередко ключ оставляют на ответственное хранение в банке – он

предоставляет такую услугу. А также может быть передан посреднику, который при

наступлении определённых обстоятельств, передаёт его той или другой стороне. 

А что делать если покупатель потеряет ключ? Как в этом случае продавец

квартиры получит свои деньги? Все зависит от конкретного банка и содержания договора

аренды депозитарной ячейки. В некоторых банках при утере ключа доступ к

банковской ячейке возможен только в присутствии всех участников сделки,

указанных в договоре аренды ячейки. В некоторых банках на случай утери ключа

берут залог, который используется для компенсации стоимости демонтажа замка

ячейки и его замены. Всё это нужно уточнять при выборе конкретного банка.

Что может случиться, если Вы неправильно заполнили договор аренды ячейки?
Ячейка была зарезервирована на двухнедельный срок, в течение которого

лицо, уже наполовину ставшее собственником после заключения договора

купли-продажи, предполагало получить документ, официально подтверждающий его

право собственности. Но, к сожалению, оформление документации затянулось. В

результате продавец по истечении срока аренды пришел и взял свои деньги. А

покупатель не получил квартиры. Самое обидное, что регистрационная палата так и

не выдала ожидаемого документа, так как в последний момент объявился временно

отсутствовавший родственник, имеющий законные права на свою часть продаваемой

квартиры… В этом случае допущена грубейшая ошибка со стороны покупателя: он

позволил получить свои деньги без предъявления документа, подтверждающего

переход права собственности.

Еще одна ситуация. Срок аренды истек, а покупатель все не мог получить

документ, подтверждающий право собственности. В тот момент, когда он его

получил, продавец по причине истечения срока доступа к ячейке не смог взять

причитающиеся ему деньги. Поскольку в договоре была указана сумма меньшая, чем

реально участвующая в расчетах, покупатель мог смело забрать часть денег себе,

и никто бы потом не смог доказать его нечестность. Рассчитывать на порядочность

сторон при операциях с недвижимостью крайне непредусмотрительно. Чтобы такая

ситуация не случалась, следует предварительно внести в договор пункт о его

пролонгации в случае затягивания оформления необходимых документов. Кроме того,

часть денег или же вся сумма могут быть упакованы в так называемый ценный пакет

(об этом будет сказано ниже), и тогда банк хранит его. Нарушать целостность

пакета покупатель не имеет права. Единственное ограничение в этом случае –

передача сразу полной суммы по сделке.

Нелишним будет и оформление доверенности на получение денег. В случае

временного отсутствия (командировка, пребывание в больнице), а также смерти

продавца причитающуюся ему сумму сможет получить доверенное лицо.

В ряде случаев право пользования ячейкой может распространяться не

только на продавца и покупателя, но и на риелтора, сопровождающего сделку.

Права пользования ячейкой риелтором оговариваются отдельно и возникают обычно в

случае наступления внештатной ситуации. Насколько это хорошо и разумно? В ряде

случаев, конечно, удобно. Например, между покупателем и продавцом на последнем

этапе возникли разногласия, а доводить дело до судебного разбирательства явно

не хочется. Уж больно «волокитные» у нас разбирательства. В этом

случае риелтор может выступить в роли судьи, которому стороны доверяют. Он,

например, может возвратить деньги продавцу и тем самым приостановить завершение

сделки. Однако столь высокое доверие со стороны участников сделки – явление не

часто встречающееся. Ведь существуют же мошенники среди специалистов в области

операций с недвижимостью. Поэтому передача права на пользование банковской

ячейкой должна быть серьезно обоснована. Кстати, третьим лицом, обладающим

правом доступа к ячейке, может быть и юридическое лицо, например, агентство

недвижимости. В этом случае риелтор является представителем третьей стороны и

при этом может выполнить все вышеперечисленные функции, а риск утраты денежных

средств снижается.

Кстати, банковская ячейка может быть открыта для доступа как одному,

так и нескольким лицам одновременно. Например, участники сделки решат оформить

допуск к ячейке только в случае их совместного присутствия. Возможно, для

кого-то такой вариант окажется наиболее безопасным.

Одной из проблемных ситуаций при проведении взаиморасчетов является

фактор времени. Никто не знает, как именно сложится рыночная ситуация и что

произойдет с ценами на недвижимость. Конечно, сегодня обстановка более менее

стабильна, не то, что несколько лет назад, когда цены росли чуть ли не

ежедневно. И все-таки риск продешевить (или потерять) сохраняется. Представим

себе, что сделка заключена, деньги или часть денег вложены в банковскую ячейку,

идет процесс оформления документации на собственность. И вдруг цены стали

стремительно расти. Продавец в отчаянии, ведь он теряет свои деньги. Возможен

вариант, когда продавец пытается нарушить течение сделки. Конечно, изменить

что-либо в этой ситуации крайне сложно (раньше надо было думать), но все-таки

неприятности могут быть. Поэтому реальную продажную цену следует исчислять в

условных единицах, с привязкой к определенному валютному курсу. В этом случае

возможен вариант, когда покупатель сможет восстановить реально потерянную

выгоду продавцу. Разумеется, подобное развитие событий – не самый

распространенный случай, но всё же участникам сделки лучше оговорить и его.

Существует три варианта передачи денег при подписании договора купли-продажи квартиры. В данной статье мы рассмотрим, как продать квартиру через банковскую ячейку. Этот метод позволяет продавцу защитить себя от финансовых рисков, связанных с жульничеством покупателя.

Преимущества сделки с использованием банковской ячейки

В сравнении с расчетом наличными этот способ обладает следующими преимуществами:

Как показывает статистика, при большинстве сделок купли-продажи недвижимости на вторичном рынке передача денег осуществляется именно через банковскую ячейку.

Виды хранения

Есть два варианта хранения наличных в ячейке:

Процедура передачи денег

Передача наличных через банковскую ячейку проходит в несколько этапов:

  1. Оформление договора на аренду ячейки.
  2. Закладка покупателем в ячейку денег в присутствии продавца. Желательно перед этим пересчитать и проверить купюры на подлинность. Банк предоставляет такие услуги. Закладка осуществляется в день подписания договора купли-продажи. Если уже был уплачен аванс, он исключается из общей суммы.
  3. Получение покупателем одного из двух ключей от ячейки. Второй хранится у банковского служащего. Ключ может быть передан не только покупателю, но и продавцу. Его держатель обязуется передать ключ стороне, имеющей право на доступ к ячейке после выполнения всех условий договора (в том числе и дополнительных соглашений). Нередко возникают споры относительно того, какая именно сторона должна хранить ключ. Чтобы избежать разногласий, многие банки предоставляют специальную услугу «Хранение ключа». Также можно передать его для хранения риэлтору, занимающемуся сопровождением сделки. Конечно же, в таком случае должны быть документально зафиксированы его обязанности. Для этого используется гарантийное письмо. В нем четко расписано, кому и при каких обстоятельствах посредник имеет право передать ключ.
  4. Получение денег продавцом. Для этого он должен прийти в банк с документами, подтверждающими государственную регистрацию сделки.

Если ключ был утерян, ячейку открывают сотрудники банка в присутствии покупателя и продавца.

Иногда арендуют одновременно две ячейки – одну для денег и одну для расписки продавца. После оформления купли-продажи стороны обмениваются ключами от ячеек в присутствии свидетелей.

Документы для изъятия денег продавцом

Чтобы получить деньги, продавец должен предоставить банковскому служащему такие документы:

Скачать образец договора купли-продажи через банковскую ячейку

Список документов может быть дополнен, это зависит от условий конкретной сделки. Даже если одной бумаги из обязательного списка не хватает или допущена ошибка, сотрудник банка не даст разрешение на доступ к ячейке.

Сделка не состоялась

Если продажа квартиры по какой-либо причине не была завершена, покупатель может прийти в депозитарий и забрать свои деньги. Для этого в договоре специально указывается срок, после которого покупатель получает доступ к наличным средствам. Например, это может быть 21 день со дня заключения договора на аренду ячейки.

Если после расторжения договора покупатель и продавец еще нормально общаются, им лучше всего вместе прийти в банк и подписать дополнительное соглашение о расторжении первого соглашения, в котором описывались условия доступа к ячейке. Сразу после этого покупатель может достать из депозитария свои деньги.

Если же общение между сторонами договора прервалось окончательно, покупатель дожидается окончания срока, после которого ему открывается доступ к ячейке, и забирает свои деньги. Обычно при этом сотрудник банка звонит продавцу и предупреждает его об изъятии наличных.

Передача денег через банковскую ячейку — самый распространенный вариант расчета при продаже квартиры и других видов недвижимости.Алгоритм действий достаточно простой. Продавец должен найти покупателя,заключить с ним договор купли-продажи. Далее совместно арендуется сейф и производится закладка в него денег. Когда сопутствующая документация будет оформлена, продавец производит выемку ранее положенных средств. В течение процедуры оформления сделки банк производит хранение денег и обеспечивает безопасный расчет по ее окончанию.

Передача денег при продаже квартиры: риски и как их избежать

Передавать наличными деньги за недвижимость опасно. Это должно
происходить с соблюдением многих нюансов, чтобы снизить риски, а банковская
ячейка, аккредитив или депозит уменьшают их до минимума
. Самый востребованный
вариант расчетов – это ячейка в банковском хранилище. Основное преимущества
данного вида – это полная адаптация операций под физических лиц и простота
действий
. Рассмотрим основные факторы, которые влияют на рискованность
предприятия:

  1. Незнание законодательства.
  2. Мошеннические схемы.
  3. В попытке сэкономить люди отказываются от
    участия нотариуса и профессиональных юристов при заключении сделки.
  4. При передаче наличных денег есть риск потерять
    не только их, но и будущее жилье.
  5. Банковская ячейка исключает факт подделки купюр
    (при использовании услуги по проверке денег).
  6. Основной риск возникает при заключении сделки и
    передаче денег.
  7. Передача квартиры в собственность после
    совершения оплаты (процедура регистрации длится порядка месяца).

Выбирайте опытного юриста и нотариуса. Наличие диплома еще не говорит о юридической грамотности человека. Судите по репутации специалиста. Простому обывателю сложно понять, что сделка фиктивна, а передача денежных средств без страховки банка — дополнительный риск. Участие третьих лиц всегда должна настораживать покупателей и продавцов.

Основные понятия

Банковская ячейка представляет собой сейф, который надежно
защищает денежные средства и другие ценные вещи граждан в помещении финансовой
организации. Банк гарантирует сохранность содержимого. Хранилище, где расположены
сейфы, надежно защищено специальными приборами и дополнительной охраной. 

Для получения доступа к ячейке человек должен заключить
договор с банком или арендовать сейф. Для этого достаточно паспортов участников
процесса
. После подписания договора предметы или денежные средства по описи принимаются
сотрудниками банка, которые далее несут полную ответственность за сохранность
чужой собственности
. В дальнейшем получить доступ к сейфу сможет человек,
заключивший договор, лица, которых он указал в бумаге, и сотрудники банка по
специальным пропускам.

Порядок расчетов при купле-продажи недвижимости

Рассмотрим пошаговый алгоритм расчетов при сделке
купли-продажи:

  1. Составляется договор о продаже недвижимости.
  2. Арендуется банковская ячейка с предъявлением договора купли-продажи.
  3. Происходит проверка денег и их закладка в присутствии всех участников процесса. Сейф закрывается на 2 замка. Один ключ остается в банке, а другой передается продавцу. Он сможет извлечь денежные банкноты только в присутствии сотрудника банка, после предъявления документа,который подтверждает, что сделка завершена.
  4. Участники процесса получают на руки документ, в котором прописаны условия доступа и срок аренды.
  5. Выемка денег из сейфа происходит с помощью двух ключей.

Не стоит переживать,если ключ будет утерян. Получить деньги продавец сможет и в этой ситуации,только придется оплатить комиссию за потерю ключа от ячейки.

Образец договора с банком

По ссылке приведен образец договора с банком (на примере Сбербанка). Но конкретные условия зависят от финансового учреждения. Рассмотрим основные требования к договору об аренде банковской ячейки:

  1. Паспортные данные участников процесса.
  2. Адрес недвижимости, которая покупается.
  3. Условия и срок аренды сейфа.
  4. ФИО тех, кто имеет доступ к ячейке.
  5. Условия и срок доступа, если сделка сорвется.

Сотрудники банкаучаствуют в составлении данного документа и смогут указать на отдельные нюансы,на которые стоит обратить внимание.
Условияиспользования банковской ячейки

Основное условия использования банковской ячейки – это срок.
Минимальный интервал времени – сутки. Максимальный срок – без ограничений.
Окончанием срока действия договора с банком считается тот день, когда денежные
средства будут изъяты
. При задержках первоначальный период может продлеваться
до бесконечности. Помните, что чем он дольше, тем меньше ежедневный тариф
аренды
. Размеры сейфа тоже влияют на цены: чем он вместительнее, тем выше
стоимость.

Некоторые банки требует залоговый взнос на тот случай, если ключ от сейфа не будет возвращен по тем или иным причинам. Залог вернут после изъятия средств из сейфа.

Арендовать ячейку стоит у надежного банка. Большинство
граждан отдают предпочтение Сбербанку. Рассмотрим алгоритм действий продавца и
покупателя и тарифные ставки:

  1. Нужно посетить отделение, куда удобно будет прийти потом за деньгами, и заключить договор. В нем участвуют три стороны:банк, покупатель и продавец недвижимости.
  2. Сбербанк предлагает стандартные сейфы для передачи денежных средств. Их ширина до 35 см, а глубина до 100 см. Высота ящичков может быть разной: до 6 см, до 9 см, до 14 см, до 35 см и др. Уточнить наличие свободных сейфов в своем регионе можно на официальном сайте Сбербанка.
  3. Средний срок аренды – 30 дней, максимальный – 36 месяцев.
  4. Деньги проверяют на подлинность и закладывают в ячейку, которая закрывается на два замка. Сотрудник банка предоставляет два ключа после подписания договора. Один ключ получает хозяин денежных средств, а второй остается в банке.
  5. После того как покупатель получает свидетельство о собственности нового жилья, он передает ключ банку. Если сделка сорвалась, он может в любой момент прийти и забрать свои деньги.
  6. Продавец посещает банк и в присутствии сотрудника финансового предприятия открывает сейф и извлекает деньги. Основанием для доступа к ячейке является дополнительный документ, который прописан в договоре об аренде сейфа, например, выписка из Единого Госреестра.
  7. Возможна передача права выемки средств по доверенности. Она должна быть заверена нотариальной конторой.
  8. Залог за ключи от ячейки не предусмотрен.
  9. Аренда маленького сейфа до 10 см составит 75 рублей, до 20 см – 94 руб., до 50 см и выше – 151 рубль в сутки. Если оплачивать на срок более года, стоимость начинается от 34 рублей в день.
  10. Нужно сразу определить хотя бы примерный срок аренды, потому что деньги за пользование сейфом оплачиваются единовременно завесь срок.

Желательно не жалеть средств и заказывать проверку и перерасчет купюр. Чаще всего эти заботы ложатся на продавца, а оплата аренды ячейки на покупателя. Стоимость проверки банкнот составляет 0,1% от проверяемой суммы.

Преимущества и недостатки

Осуществление сделки по договору купли-продажи через банковский сейф имеет массу плюсов, если сравнивать его с другими способами:

  1. Исключает возможность односторонней отмены сделки.
  2. Невозможен факт мошенничества.
  3. Если заказать проверку и пересчет денежных средств,то это исключает передачу поддельных денежных знаков.
  4. Банк дает гарантии продавцу, что он после оформления всей документации получит деньги за недвижимость.
  5. Банк дает гарантии покупателю, что он станет владельцем недвижимости, а в случае возникновения проблем с регистрацией – вернет свои деньги.
  6. Банк обеспечивает конфиденциальность сделки.

К минусам стоит отнести то, что услуга аренды сейфа не бесплатная — за спокойствие и честность сделки придется заплатить. Проверка подлинности купюр тоже предполагает затраты, но это действие гарантирует того,что деньги не поддельны. Банковская ячейка позволяет безопасно осуществить только наличный расчет. Для гарантий с безналичным перечислением необходимо воспользоваться аккредитивом.

Читайте также