Продажа квартиры с рассрочкой платежа, плюсы и минусы этой сделки в 2019 году

🕒

Продажа квартиры в рассрочку – это не плохой вариант для продавца продать свою квартиру как можно быстрее, а покупателю представляется возможность избежать кабальную банковскую ипотеку.

Даже при минимальном количестве денежных средств появляется возможность приобрести квартиру как на вторичном рынке, так и в новостройке. Этот вид продажи недвижимости очень «молод», хотя в советские времена пользовался большим спросом, люди вступали в кооперативы, где покупали как готовое жилье, так и вкладывали деньги в строящееся. Все новое – забытое старое. Однако, как и в прошлом веке, в новых рыночных отношениях по отношению к недвижимости, есть свои плюсы и минусы для каждого участника сделки.

Продажа квартиры между частными лицами, без участия банка

Любой продавец собственности чаще всего сталкивается с ситуацией, когда у клиента нет достаточной суммы, чтобы рассчитаться сразу, а надеяться на то, что появится наиболее выгодный покупатель, нет желания, да и времени тоже нет. И какой же вариант мог бы устроить обоих? В подобном случае, альтернативой могла бы стать сделка с рассрочкой платежей.

Новомодное слово «ипотека» уже глубоко засело в сознании наших граждан, но, к сожалению не каждый понимает, что есть различие между «ипотечным кредитование» и «ипотекой». В первом случае, сделка будет трехсторонней, где помимо продавца и покупателя будет участвовать и третья сторона, это банк, который финансирует сделку на длительный срок и под кабальные проценты. Во втором, ипотека – это форма залога, где имущество предоставляется во владение и пользование покупателю, но без права продажи и передачи по наследству, до полного погашения всей суммы за квартиру.

Плюс первого – это то, что банк выступает гарантом, и без денег вы не останетесь. Минус второго – остается надеяться только на собственные силы, и услуги грамотного юриста, для составления договора при продаже недвижимости.

Как лучше оформить сделку

Ни каких особых различий между такой продажей квартиры и обычной, практически нет. Лишь один, но не маловажный нюанс, отличает продажу в рассрочку от продажи с единовременной выплатой – в договоре обязательно должен быть прописан тетаграмм  платежей.

Сейчас повсеместно, по всей России, открываются многофункциональные центры (МФЦ), которые для удобства населения занимаются всем сбором информации. Теперь не надо бегать ни в Россреестр, ни в БТИ, ни в Кадастровую палату, да и в УФМС для того чтобы выписаться самому и снять с регистрационного учета всех членов своей семьи идти не обязательно. Все оформляется в МФЦ.

Важно! Если вы нигде не прописаны (а только в продаваемой квартире) и собираетесь переехать в другой регион, имейте ввиду, по закону, гражданин обязан прописаться на новом месте в течение 5 суток, иначе штраф в размере 2000-х тысяч рублей.

Можно не выписываться с предыдущего места проживания, а после переезда сняться с регистрационного учета и прописаться на новом месте в один день, по запросу. Для оформления сделки по продаже квартиры в рассрочку необходимо собрать следующий пакет документов:

Подводные камни сделки

Итак, стороны договорились о взаимовыгодной сделке. Выгода для покупателя состоит в том, что ему нет необходимости подтверждать платежеспособность или тратить время на поиск поручителей. Он уже со дня внесения первого платежа имеет право жить и пользоваться приобретенной в рассрочку квартирой, единственный минус, как и говорилось выше, он не сможет ее продать или передать по наследству до полного погашения задолженности.

То, что одному хорошо, другому может принести только ущерб. Так продавец, если не заключит соответствующие соглашения, может остаться «без штанов», в буквальном смысле. Чтобы исключить все отрицательные нюансы нужно быть юридически грамотным или найти грамотного юриста.

На первоначальном этапе стоит заключить предварительный договор (задатка, но не аванса статьи 380, 381 ГК РФ).

Важно! Именно задатка, а не аванса. Если сделка не состоится, или покупатель передумает, то по договору аванса, продавец будет обязан вернуть средства клиенту, еще и в двойном размере. А по договору задатка, если условия были нарушены покупателем, продавец возвращать деньги не обязан, и имеет право обратиться с иском, о не состоятельности клиента. Обязательно укажите место и ДАТУ заключения основного договора. Если эти пункты не будут исполнены покупателем, то смело можно идти в суд.

С особой осторожностью относитесь к клиентам с материнским капиталом, особенно если ребенок не достиг трехлетнего возраста. С 02.12.2015 года пенсионное законодательство претерпело значительное изменение в части материнского капитала. Это было связано с мошеническими действиями в отношении  мат. капитала. Вся загвоздка в том, что пока покупатель не заключит с продавцом договор о продаже недвижимости, пенсионный фонд, не принимает документы по материнскому капиталу, в общем, круговая порука.

Продажа жилого помещения между застройщиком и физ. лицом

Процедура по заключению сделки в части рассрочки платежей практически не отличается от предыдущей. Только жилое помещение не вторичное, а первичное (новострой). В этой сделке, по большей степени, страдает покупатель, если попадет на недобросовестного застройщика.

Застройщик, дабы обезопасить себя, спешит заключить с предстоящими покупателями предварительный договор, якобы в последствие он подлежит замене на соответствующий законодательству договор.

Важно! Ни в коем случае не соглашайтесь на это. Он несет непомерные риски для клиента. Ищите застройщика, который согласится заключить ДДУ, в котором будут прописаны обязанности и права не только клиента, но и исполнителя (застройщика) т.е., не только продавец может подать на покупателя в суд за ненадлежащее исполнение своих обязательств по договору, но и покупатель будет иметь права на иск против застройщика.

К примеру: если дом становиться долгостроем из-за не состоятельности юр. лица, то клиент имеет право прекратить оплату рассрочки и потребовать через суд вернуть себе деньги, либо обязать исполнителя достраивать дом. Заключая договор на первичном рынке, имейте в виду, что если дом станет долгостроем, это затянется на многие года, и ежемесячные платежи, в связи с ежегодной инфляцией, непомерно вырастут.

Приобретение жилой недвижимости без наличия необходимой денежной суммы возможно с помощью такого способа как рассрочка от застройщика. Данный вариант покупки жилья имеет свои положительные и отрицательные стороны. Давайте сегодня разберемся, как приобретаются новостройки в рассрочку от застройщика и какие тут есть риски.

Важные условия рассрочки у застройщика

Помимо ипотечного кредитования приобрести жилой объект можно и с помощью рассрочки от компании-застройщика. В большинстве случаев они предлагают данную услугу для того, чтобы привлечь внимание населения к своей недвижимости. Условия покупки квартиры фирмы устанавливают в первую очередь для своей выгоды, поэтому сделка с ним менее приемлемая, чем с банками.

При рассрочке застройщики обычно завышают стоимость недвижимого объекта. Увеличение составляет примерно 10% в отличие от цен иных квартир, схожих по площади и прочим параметрам, за которые застройщик берет всю сумму сразу.

Также условия приобретения жилья в рассрочку у компании следующие:

  1. Купить можно только квартиру в новостройке. Это может быть жилье, которое находится на стадии строительства, или уже готовый, введенный в эксплуатацию объект.
  2. Рассрочка предоставляется под процент или бесплатно. При процентной услуге размер ставки варьируется в пределах 2-3% годовых.
  3. Величина первичного платежа составляет примерно 30–50% от стоимости квартиры. Имея половину цены, покупатель может договориться с любым застройщиком. Некоторые фирмы снижают размер минимального первого платежа или вовсе предоставляют рассрочку без первоначального взноса. Но таких компаний слишком мало и уменьшение происходит чаще всего вследствие плохой ликвидности недвижимости.
  4. Срок действия рассрочки составляет в среднем 1-3 года. За этот период застройщик успевает довести строительство объекта до конца и ввести его в эксплуатацию. Этого времени для большинства граждан очень мало для погашения всей сумму задолженности. Но имеются в некоторых компаниях и более долгие сроки – примерно на 5 лет. Но обычно при длительном погашении застройщик устанавливает процент.
  5. У покупателей есть возможность получить отсрочку платежа. Но она действует далеко не у всех компаний. Продолжительность отсрочки составляет максимум год.

Внимание! При приобретении квартиры у строительной организации никто не будет интересоваться кредитной историей покупателя, как это делают в банках при оформлении ипотечного кредита.

Порядок оформления квартиры в рассрочку

Порядок совершения сделки между покупателем и застройщиком довольно простой. Не требуется собирать большое количество бумаг, долгое время ждать ответа, как это предусмотрено в банках. Следует подобрать квартиру, обговорить с застройщиком условия ее приобретения в рассрочку. Если обе стороны все устроит, можно смело переходить к оформлению.

Для заключения договора требуется иметь при себе только паспорт. Представитель компании же должен подготовить все документы на недвижимость и ознакомить с ними покупателя. При оформлении соглашения необходимо иметь при себе и необходимую сумму для внесения первоначального взноса.

Далее стороны составляют договор. В нем прописывается следующая информация:

  1. Полная стоимость квартиры.
  2. Размер первичного взноса.
  3. Величина остаточной задолженности после внесения первоначального платежа.
  4. Срок действия рассрочки.
  5. Частота погашения.
  6. Минимальная сумма ежемесячного платежа.
  7. Счет застройщика в банке, на который потребуется переводить денежные средства.

Погашение задолженности происходит в соответствии со специально составленным фирмой графиком. Он обязательно прикрепляется к договору. Документ содержит в себе сведения относительно дат и размеров платежей, которые покупателю нужно вносить каждый месяц.

При предоставлении отсрочки платежа застройщик должен внести изменения в данный график, указав в нем длительность ее действия и дату, когда покупателю потребуется начать погашать задолженность.

Какие документы понадобятся

При приобретении жилой недвижимости у застройщика посредством рассрочки не требуется бегать по разным инстанциям и собирать множество бумаг. Все, что нужно, — это паспорт РФ. Если покупатель находится в официальном браке, он обязан подтвердить согласие жены/мужа на совершение сделки, составленное в письменной форме.

Застройщику также требуется приготовить некоторые документы, касающиеся недвижимого объекта. В перечень бумаг входит следующее:

  1. Документы, которые устанавливают право компании на землю, на которой находится многоквартирный дом.
  2. Проектная документация.
  3. Свидетельство, подтверждающее осуществление государственной экспертизы.

С данными бумагами покупателю следует обязательно ознакомиться, чтобы впоследствии не возникло спорных ситуаций.

На что следует обратить особое внимание в договоре о рассрочке платежа и его образец

Заключение договора – это самый ответственный этап при оформлении рассрочки у застройщика. Подписывать его, не вникая в суть написанного, ни в коем случае нельзя. Ведь в настоящее время развелось большое количество мошенников, из-за действий которых можно остаться без денег и без жилья.

Существует несколько моментов в договоре, на которые следует обратить самое пристальное внимание. К ним относится следующее:

Данные положения важны для покупателя в первую очередь, так как он берет на себя обязательства по приобретению жилого помещения и должен учитывать все моменты сделки.

Перед оформлением следует ознакомиться с образцом договора о рассрочке платежа при покупке квартиры в рассрочку у застройщика:

Скачать договор купли продажи с рассрочкой платежа можно прямо у нас на сайте.

Плюсы и минусы покупки квартиры в рассрочку у застройщика

Рассрочка обладает своими положительными и отрицательными сторонами. Поэтому при принятии решения о приобретении жилья таким способом, необходимо взвесить все за и против, учесть свои возможности по исполнению обязательств перед организацией.

Клиентов привлекает в данной сделке следующее:

Но покупка квартиры в рассрочку от застройщика имеет отрицательные стороны. Но их намного меньше:

Таким образом, рассрочка от застройщика – выгодное решение для приобретения собственного жилья. Оно больше подходит для граждан, имеющих хорошее материальное положение, так как платить каждый месяц придется достаточно крупные суммы.

Также рекомендуем вам почитать о том, как взять ипотеку с плохой кредитной историей, что такое рассрочка по ипотеке и рассрочка по ипотеке Сбербанка.

Если у вас остались вопросы, то рекомендуем записаться на бесплатную консультацию к юристу через нашего онлайн-консультанта в специальной форме на сайте.

Просим оценить пост и поставить лайк.

Если у покупателя недвижимости не хватает средств, чтобы приобрести жилье у собственника некоего объекта, то, как правило, следует обращение в банк, оформляется ипотека.

А можно ли купить жилплощадь в рассрочку у частного лица, и как это сделать? Все нюансы, плюсы и минусы продажи квартиры в рассрочку изучим в статье.

Что это такое?

Под предоставлением рассрочки нужно понимать ситуацию, когда стоимость квартиры выплачивается не сразу, например, при заключении соответствующего договора, а частями, на протяжении установленного сторонами периода времени. При этом выплаты могут осуществляться как без начисления процентов, так и с ними.

Таким образом, при рассрочке платежа продавец получает причитающиеся ему денежные средства при продаже и постепенно ждет дня, когда продажная цена квартиры будет полностью уплачена.

Как можно купить жилплощадь у частного собственника?

Можно ли купить недвижимость в рассрочку у собственника и насколько это выгодно для хозяина жилплощади? Чтобы ответить на данный вопрос, необходимо обратиться к положениям Гражданского кодекса РФ. В частности, к ст. ст. 454, 488 указанного документа. Проанализировав нормы законодательства, можно прийти к выводу, что ГК РФ не запрещает осуществлять куплю-продажу недвижимости между частными лицами с рассрочкой платежа.

Проблема, скорее, заключается в том, что не каждый продавец захочет ждать выплаты денег на протяжении длительного времени. Между тем, на практике оформление договоров, о которых идет речь, имеет место. В каких случаях?

  1. Покупатель и продавец находятся в родственных или дружеских отношениях. Например, собственниками одной квартиры являются две сестры. Одна женщина проживает на данной жилплощади. Другая – нет, но она очень сильно мечтает избавиться от своей доли, получив за неё рыночную стоимость. Сестры договариваются о том, что деньги за объект недвижимости будут передаваться частями на протяжении 10 месяцев. Условия данной договоренности не противоречат действующему законодательству.
  2. Покупатель и продавец не состоят в приятельских отношениях. Но что-то подталкивает их к тому, чтобы оформить договор с рассрочкой. Например: объект недвижимости настолько тяжело продать, что у собственника появилось желание избавиться от квартиры хотя бы с условием предоставления рассрочки. Или: покупателя заинтересовала определенная квартира, но у него нет средств, чтобы уплатить цену целиком.

В целом же, конечно же, продавцы, обычно, заинтересованы в том, чтобы получить причитающиеся средства сразу. Но, иногда, они идут навстречу покупателям.

Внимание: чтобы гарантировать исполнение обязательства, необходимо прописать в документах условие о передаче недвижимости в залог продавцу. Таким образом, при оформлении бумаг, возникают ипотечные отношения, но не между покупателем и банком, а между покупателем и продавцом.

Плюсы, минусы и риски

Естественно, самое главное преимущество в описываемой ситуации предоставляется покупателю, это значит, что он освобождается от необходимости оплатить покупку сразу и получает такое право, как купить жилплощадь в рассрочку. Но и свои минусы тоже имеют место:

  1. Как правило, квартира, до полной оплаты её стоимости, остается в залоге у продавца. Если что-то пойдет не так. То покупатель может потерять и квартиру, и деньги, которые уже были уплачены.
  2. Если договор покупки предусматривает уплату процентов, то итоговая стоимость объекта недвижимости будет выше средней на рынке. Это очевидно. Но за возможность отдавать деньги частями нужно платить.

Что касается продавца, то серьезных преимуществ от продажи квартиры в рассрочку он не получает. Да, возможно, он может обогатиться за счет процентов, начисляемых на остаток долга, или надеяться на то, что залоговое имущество вернется в его собственность. Но это не главное.

Цель любого продавца: избавиться от товара и получить за него быстро хорошие деньги. Поэтому, повторимся, существенных плюсов в описываемой ситуации для собственника недвижимости нет.

Каждая из сторон должна осознавать и собственные риски. Риски покупателя при покупке могут заключаться в следующем:

Риски продавца:

Как оформить договор для такой покупки?

В целом, это будет типичный договор купли-продажи для физических лиц, в котором указывается следующая информация:

  1. О сторонах. Паспортные данные, ссылка на доверенность, если договор подписывает представитель продавца или покупателя.
  2. Подробные сведения об объекте недвижимости: адрес, площадь, кадастровый номер, число комнат, этаж и так далее.
  3. Информация о правоустанавливающих документах, на основании которых квартира принадлежит продавцу. Как вариант: договор дарения, свидетельство о праве на наследство и тому подобное.
  4. Полная стоимость квартиры.

Эти пункты типичны для любого договора купли-продажи квартиры. В рассматриваемом случае, добавляются некоторые другие:

  1. Об условиях исполнения обязательства. Нужно прописать: на какой срок предоставляется рассрочка; как осуществляется оплата: ежемесячно или единовременно; начисляются ли проценты на остаток и так далее. То есть, в документе должны быть полностью изложены все детали осуществления оплаты.
  2. О передаче недвижимости в залог продавцу. В принципе, можно обойтись из без этого пункта. Но тогда у собственника жилья не будет никаких гарантий, что покупатель надлежащим образом исполнит обязательство. Риски возрастают.
  3. В некоторых случаях стороны договариваются о передаче задатка и единовременной оплате стоимости недвижимости. В таких ситуациях оформляется предварительный договор. В случае, если к обозначенной дате покупатель не сможет оплатить полную стоимость квартиры, задаток остается у собственника недвижимости.

Таким образом, можно говорить о том, что договор с рассрочкой – это стандартный договор купли-продажи квартиры, в который включены дополнительные пункты.

Документов для оформления сделки нужно не так много:

Конечно же, нужны будут и паспорта сторон. Если речь идет о продаже доле постороннему лицу, то понадобится отказ от других сособственников от покупки. Если в сделке фигурирует несовершеннолетний собственник – нужно разрешение органов опеки на продажу. При отчуждении брачного имущества оформляется согласие супруга на продажу.

Внимание: в обязательном порядке должен быть оформлен передаточный акт, так как любая сделка купли-продажи недвижимости между физическими лицами без него немыслима.

Стоит уделить некоторое внимание и особенностям регистрации сделки. Если имеет место передача недвижимости в залог, то регистрируется:

Если же рассрочка предоставляется путем заключения предварительного договора, то регистрация происходит только после того, как покупатель передаст деньги продавцу полностью.

Особенности уплаты налога при продаже

Если оплата осуществляется не в рамках одного календарного года – одного налогового периода. То подавать декларацию придется за несколько лет. А вычетом, предусмотренным НК РФ в случае отчуждения недвижимости, можно воспользоваться за выбранный налоговый период. Таким образом, лучше не доводить до того, чтобы рассрочка предоставлялась на срок, превышающий 1 календарный год.

Добавим, что освобождение от уплаты налогов при продаже в рассрочку, как и в других случаях, предоставляется продавцу, владевшему квартирой на протяжении длительного времени: 3 или 5 лет, в зависимости от даты приобретения. Покупатель же, может воспользоваться налоговым вычетом, чтобы вернуть некую часть НДФЛ.

Подробнее о налогообложении сделки купли-продажи квартиры можно узнать тут.

Таким образом, рассрочка при купле-продаже между физическими лицами – это реально. Она довольно выгодна для покупателя. Продавцу же можно дать такой совет: если есть возможность получить деньги сразу – воспользуйтесь этой ею. За оговоренный срок рассрочки могут произойти разные форс-мажорные обстоятельства, которые могут привести к финансовым потерям.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Что это такое?

Что это такое — рассрочка платежа для приобретения квартиры? Это означает поэтапную оплату стоимости квартиры. Сначала вносится от 10 до 50%, а остальная часть выплачивается ежемесячными или ежеквартальными платежами. Этот способ оплаты дает реальную возможность купить квартиру семьям, которые опасаются брать кредит, но не имеют суммы для покупки квартиры.

Обычно рассрочку оформляют при оформлении договора долевого участия в строительстве (ДДУ), то есть еще до того как квартира построена. Реже оформление происходит при заключении договора купли-продажи, поскольку далеко не все продавцы соглашаются на такой способ оплаты. Больше об особенностях составления договора купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа читайте тут.

В чем выгода?

Заключая договор рассрочки, покупатель получает возможность оплатить свою покупку частями. Это уменьшает расходы на начальном этапе и позволяет накопить деньги на полную оплату квартиры либо продать другую недвижимость за этот период и внести нужную сумму.

В отличие от ипотеки покупателю не нужно собирать справки с работы и другие документы, подтверждающие его платежеспособность. Достаточно иметь при себе паспорт и деньги на оплату первоначального взноса. Никто не будет изучать вашу кредитную историю, и требовать подтверждения официального трудоустройства – застройщика на это просто нет времени и ресурсов.

Важно: Схема оформления рассрочки максимально упрощена. Не требуется никаких поручителей, страхования жизни, финансового риска либо уже готовой недвижимости как залога.

Даже в случае процентной рассрочки, размер ставок обычно сопоставим с банковской ипотекой (12-12,5% годовых за рассрочку и 11-13% годовых за ипотечный кредит в крупных банках).

Разновидности платежей и их особенности

Рассрочка бывает беспроцентной и процентной. В первом случае на остаток задолженности не начисляется процент, и сумма просто разбивается на ежемесячные или ежеквартальные платежи за оставшийся период.

В основном такие выгодные условия предлагают застройщики жилья эконом-класса, ориентированные на покупателей со средними доходами. Многие предлагают возможность оплаты первого взноса средствами материнского капитала.

Во втором случае, на остаток начисляется процент, как в банке, например, 12% годовых. Это означает, что происходит переплата определенной суммы сверх стоимости квадратных метров в выбранном доме. Переплата – неизбежный спутник процентной рассрочки, как и в случае с банковской ипотекой. Однако её размер всегда можно уменьшить, если гасить платежи с опережением.

Как выбрать оптимальный период?

Срок рассрочки выбирают исходя из размера семейного бюджета. К примеру, вы выбрали понравившуюся квартиру, но пока у вас есть только половина ее стоимости. В течение трех месяцев, вы планируете продать старое жилье, машину или дачу либо, например, получить наследство. Зная, о том, что через три месяца на ваш счет поступит нужная сумма можно смело оформлять рассрочку на столь короткий срок.

Если же, планируется оплата рассрочки с получаемой зарплаты, то лучше выбрать максимально длинный срок рассрочки. Платежи, разбитые на длинный период будут существенно меньше, и соответственно риск не справиться с их оплатой окажется минимальным.

Условия и требования

Условия, при соблюдении которых покупатель получит рассрочку:

  1. наличие суммы на первый взнос (от 10% стоимости жилья);
  2. наличие паспорта;
  3. готовность оплачивать ежемесячные или ежеквартальные взносы.

Требования к застройщику:

Естественно, если есть возможность оформления беспроцентной рассрочки, то лучше воспользоваться именно им. Однако учтите, что и у этой схемы есть свои подводные камни. Например, если цена квадратного метра привязана к валютному курсу, то со временем стоимость квартиры может увеличиться и соответственно измениться в сторону увеличения и размер платежей.

Справка. Договор ДДУ оформляется без нотариального заверения. Это также снижает расходы на оформление сделки. Однако его регистрация в Росреестре обязательна.

Только после регистрации договора у дольщика появляется обязанность вносить платежи в рамках программы рассрочки.

Инструкция для покупателя

Купить жилье в рассрочку в строящемся доме можно без всякого труда (больше о том, какие есть способы покупки квартиры, можно узнать здесь). Для этого нужно приехать с деньгами и паспортом в офис компании-застройщика, выбрать понравившуюся квартиру и заключить договор. На эту процедуру уйдет не более одного часа.

Инструкция как купить жилье таким способом:

  1. Найти застройщика.
  2. Изучить его репутацию, учредительные документы, разрешение на строительство.
  3. Изъявить желание заключить ДДУ и оформить рассрочку.
  4. Заключить договор и зарегистрировать его в Росреестре.
  5. Своевременно оплачивать все платежи в сроки, предусмотренные договором.

Жилье в новостройке

Оформление рассрочки чаще всего происходит именно для покупки жилья в строящемся доме, а не на вторичном рынке. Поэтапное внесение платежей может быть предусмотрено и после сдачи объекта в эксплуатацию, то есть когда оформляется уже не ДДУ, а договор купли-продажи.

Однако это происходит крайне редко. В этом случае купчая заверяется у нотариуса, и переход прав собственности регистрируется в Росреестре. До окончания внесения всех платежей на квартиру накладывается обременение.

Рекомендация. Заключая ДДУ с застройщиком, обратите внимание на все существенные условия договора, в частности порядок оплаты. Должны быть указаны сроки и суммы внесения, а также право досрочно выполнить свои обязательства.

Если рассрочка процентная, то необходимо уточнить какие будут основания для повышения ставки в течение периода действия договора.

«Вторичка»

Поэтапная оплата за квартиру, покупаемую на вторичном рынке, происходит крайне редко. Иногда такая схема практикуется между родственниками или знакомыми людьми, например, если кто-то эмигрирует в другую страну. Для покупки оформляется традиционный договор купли-продажи, в котором указан адрес жилья, все контакты и персональные данные покупателя и продавца, сумма первоначального взноса, сроки оплаты всех платежей и их суммы в рамках рассрочки, момент перехода права собственности, санкции в случае задержки платежей и порядок расторжения соглашения.

Начальный взнос при такой схеме расчетов обычно составляет половину стоимости жилья. До момента полного расчета квартира будет находиться в залоге у продавца. После внесения последнего платежа оформляется право собственности на нового собственника путем регистрации в Росреестре.

Без первого взноса

Программы покупки жилья без необходимости оплачивать 10-50% его стоимости встречаются довольно редко. В основном речь идет об ипотечных кредитах с банками-партнерами. Большинство же застройщиков предлагают условия, на которых необходимо оплачивать хотя бы 10-20% стоимости квартиры. Иногда встречаются программы, по которым предусмотрен нулевой первоначальный взнос, но на деле это означает, что 10 или 20% стоимости квартиры просто вносится через год, а не сразу после заключения договора.

Подробно о том, можно ли купить квартиру без первоначального взноса, читайте в этой статье.

Помощь государства

Справка. Получить беспроцентную рассрочку можно и в рамках государственных программ («Молодежи доступное жилье», «Жилье работникам бюджетной сферы» и пр.). В этом случае часть средств на оплату квартиры гасится за счет полученной субсидии из бюджета.

Однако стать участником такой программы непросто. Нужно соответствовать критериям отбора участников по возрасту, стоять на очереди по улучшению жилья либо работать в госструктуре, на военной службе и пр.

Интересные программы предлагает и Агентство по ипотечному жилищному кредитованию. Их участники могут рассчитывать на рассрочку сроком до 15 лет без первоначального взноса (так называемая аренда с выкупом).

Когда возникает право собственности?

Право собственности на жилье возникает только после регистрации в Росреестре. До окончания строительства и сдачи дома в эксплуатацию у дольщика есть только зарегистрированный ДДУ.

Штрафы за просрочку

Если покупатель жилья начал допускать просрочки платежей, то по договору могут быть предусмотрены штрафы за каждый день просрочки. Их устанавливает компания-застройщик либо, если жилье покупается на вторичном рынке – продавец-физлицо. Размер штрафов может составлять от 0,15 до 1% неоплаченной суммы за каждый день просрочки.

Плюсы и минусы

Со стороны кажется, что у рассрочки сплошные плюсы, ведь от вас требуют внести лишь часть суммы, а договор при этом оформляют как будто покупка уже произошла. ДДУ в этом случае также регистрируется на имя покупателя. Плюсы рассрочки:

Это действительно выгодно, особенно если сравнивать рассрочку с банковским кредитом.

На заметку. Стоимость жилья не увеличивается за счет переплаты и если, вы допустим инвестор, то можно заработать приличные средства на перепродаже уже готового жилья.

Но у схемы рассрочки есть и свои недостатки, о которых также не стоит забывать.

Минусы рассрочки:

  1. необходимость оплаты даже в случае замораживания строительства;
  2. солидные штрафы и пени за просрочку;
  3. программы рассрочки могут быть предусмотрены только для невостребованных квартир;
  4. переплата при процентной рассрочке.

К тому же далеко не все компании-застройщики готовы предложить программы рассрочки для своих клиентов. Если квартиры активно раскупают, то застройщик может быстро свернуть программы, предпочитая сразу получить стопроцентную оплату еще не построенного жилья.

Риски

Если застройщик попался недобросовестный и решил затянуть строительство на неопределенный срок либо выполнить свою работу некачественно, то любой покупатель сталкивается с серьезными проблемами. Придется судиться с компанией, требуя возврата средств, а если дело дойдет до банкротства, то есть риск и вовсе потерять все вложенные деньги.

Покупатель новостроя всегда рискует быть обманутым, ведь жилье покупается на этапе, когда его еще нет. Чтобы минимизировать эти риски стоит внимательно изучить историю всех проектов строителей и условия ДДУ. Оформляя рассрочку, клиент также рискует увеличением платежей за счет штрафов. Это может привести к серьезной переплате, поэтому не стоит подписывать заранее невыгодный для себя договор на длительный срок.

Отличия от ипотеки

От ипотечного кредита схема рассрочки отличается более низкими процентами, отсутствием необходимости оформлять залог и низким уровнем переплаты. При оформлении рассрочки не нужно оплачивать комиссии, страховки (залога и жизни заемщика).

Отличия рассрочки от кредита:

Кредитную историю клиента никто не изучает и не оценивает его платежеспособность по скоринговой системе. Если кредит сможет оформить в основном покупатель с официальным трудоустройством и стабильными доходами не менее 25-30 тыс. рублей, то рассрочку дадут даже пенсионеру или домохозяйке.

В видео на примере показаны различия ипотеки и рассрочки:

Заключение

Покупка жилья в рассрочку – очень популярная схема расчетов. Если ранее рассрочка на жилье в новострое оформлялась максимум на год, то в связи с кризисом на рынке появились и более привлекательные для покупателя программы с возможностью рассрочки на 5-8 лет, без процентов, с нулевым начальным взносом.

Однако прежде чем подписывать договор с застройщиком или другим продавцом, стоит взвесить все за и против. Следует изучить санкции за допущенную просрочку платежей, возможность увеличения стоимости квартиры, размер переплаты и другие подводные камни соглашения. Проверить стоит и опыт работы компании на рынке, а также отсутствие в прошлом «замороженных» строек и судов с дольщиками.

Не всегда у покупателя есть полная сумма, необходимая для покупки квартиры. В этом случае он может приобрести недвижимость в рассрочку. Такой вариант стал хорошей альтернативой ипотеке, но он подразумевает много нюансов и особенностей, которые нужно учесть, чтобы минимизировать риски как для продавца, так и для покупателя.

Когда нужна рассрочка?

Рассрочка платежа при покупке квартиры выгодна для покупателя: она позволяет купить жилье дешевле, чем при оформлении ипотечного кредита. Если покупатель может внести первоначальную сумму и уверен, что в ближайшее время у него будут деньги для оплаты остатка, то этот вариант наиболее оптимален. Например, если необходимо улучшить жилищные условия, сначала следует купить новую жилплощадь в рассрочку, а потом продать старое жилье и доплатить остаток.

Владельцы недвижимости могут согласиться на продажу квартиры с рассрочкой платежа в одном из трех случаев:

  1. жилплощадь сложно продать, и поиск покупателя затянулся;
  2. продавцу срочно нужны деньги;
  3. продавец – это молодая компания-застройщик, являющаяся новичком на рынке недвижимости.

Этот способ продажи чаще всего применяется для двух видов недвижимости:

Плюсы и минусы продажи недвижимости в рассрочку

Продажа квартиры в рассрочку считается простым, но рискованным способом реализации жилья. К положительным моментам такой сделки относится:

Минусы такой купли-продажи заключаются в следующем:

Способы рассрочки

  1. Рассрочка с первоначальной оплатой около 50% от стоимости и на срок от 3 до 6 месяцев. При таком способе не насчитываются проценты из-за небольшой продолжительности периода, в течение которого выплаты полностью завершатся.
  2. Рассрочка на продолжительный срок от 1 года до 2 лет с внесением первоначального платежа. В этом случае на оставшуюся сумму начисляются проценты (не более 1–3%).
  3. Оплата равными частями в течение нескольких месяцев без внесения большой суммы в самом начале. Этот способ применяется нечасто, обычно при покупке жилья в новостройке у компании-застройщика.

Оформление договора

Процедура купли-продажи недвижимого имущества состоит из нескольких этапов:

Перед тем как продать квартиру в рассрочку, следует узнать об особенностях оформления договора для такой сделки.

Вторичка

Если объектом сделки является квартира на вторичном рынке, то должен заключаться договор купли-продажи, который отличается от обычного наличием дополнительных пунктов о рассрочке платежа. Сделка осуществляется согласно положений статей 549–558 Гражданского Кодекса РФ. Стороны должны договориться о моменте внесения первоначальной оплаты – до или после госрегистрации собственности.

Договор купли-продажи в рассрочку содержит в себе следующие сведения:

По желанию договор можно заверить нотариально. С 1 марта 2019 г. не нужна госрегистрация договора купли-продажи. Переход права собственности необходимо зарегистрировать в Росреестре.

Перед приобретением жилья покупателю нужно проверить квартиру на отсутствие каких-либо обременений. Для этого продавец должен обратиться в Росреестр, получить выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (ЕГРП) и предоставить этот документ покупателю. Дополнительно следует выяснить:

При заключении договора купли-продажи недвижимости с рассрочкой платежа покупатель должен иметь при себе паспорт, а продавцу следует собрать пакет документации

  1. паспорт;
  2. свидетельство о праве собственности;
  3. правоустанавливающая документация (договор купли-продажи либо дарения, свидетельство о вступлении в право наследования, решение суда и т.д.);
  4. кадастровый и технический паспорт;
  5. документ из БТИ, подтверждающий, что в квартире не производилась неузаконенная перепланировка;
  6. выписка из ЕГРП, содержащая сведения об отсутствии обременений на момент продажи;
  7. выписка из домовой книги;
  8. нотариально заверенное, письменное согласие супруга на продажу;
  9. согласие иных собственников или органов опеки, если в числе владельцев есть несовершеннолетние.

Если недвижимое имущество продается не собственником, но покупателю нужно внимательно ознакомиться с доверенностью, предоставленной продавцом. При подаче документов в Росреестр потребуется уплата госпошлины в размере 2 000 рублей.

Новостройка

Когда объектом сделки выступает квартира в новостройке, заключается договор долевого участия согласно Федеральному закону №214-ФЗ. Этот договор включает в себя следующие данные:

Подробные данные, касающиеся рассрочки, и график платежей выносятся в приложение. ДДУ необходимо зарегистрировать в Росреестре.

Перед заключением договора необходимо проверить документы компании-девелопера:

Предварительно вносится сумма, составляющая около 40% от стоимости недвижимости. Дальнейшие выплаты рекомендуется привязать не к фиксированным срокам, а к моментам завершения отдельных этапов строительства. В этом случае не придется платить, если строительство будет временно заморожено.

Особенности расчета

Для оплаты задолженности по договору могут использоваться:

Предварительно вносится сумма, составляющая около 40% от стоимости недвижимости. Дальнейшие выплаты рекомендуется привязать не к фиксированным срокам, а к моментам завершения отдельных этапов строительства. В этом случае не придется платить, если строительство будет временно заморожено.

Один из удобных и безопасных способов расчета – аренда банковской ячейки при заключении сделки купли-продажи. Так передается первоначальная сумма, которая может составлять 30–50% (а в отдельных случаях и до 70%) от всей стоимости квартиры. Покупатель закладывает деньги в ячейку, а после заключения сделки доступ к ней получает продавец, предъявивший зарегистрированный договор. Если сделка продажи недвижимости в рассрочку сорвалась, то деньги будут возвращены покупателю.

После удачно заключенной сделки остаток выплачивается частями согласно графику выплат, указанному при составлении договора.

Нюансы непогашения долга

Основная сложность – заставить покупателя платить. При ухудшении финансового положения покупателя может быть допущена просрочка оплаты, в результате чего потребуется внести:

Споры по этим вопросам решаются в суде.

Возможные риски и способы их минимизации

При заключении договора купли-продажи квартиры в рассрочку риски есть и у продавца, и у покупателя.

Основной риск продавца заключается в том, что покупатель может не выплатить всю стоимость недвижимости, то есть прекратить вносить ежемесячные платежи. В этом случае потребуется обращение в суд. Если на момент судебного разбирательства покупатель заплатил менее 50% от стоимости недвижимости, то продавец может потребовать квартиру обратно, вернув уплаченную сумму. Если внесено уже больше половины, то суд обяжет покупателя заплатить по договору и выплатить неустойку.

Если в договоре не учтен нюанс с переходом прав собственности, то новый владелец жилплощади может продать ее до окончания срока выплат. Чтобы этого не произошло, необходимо указывать в договоре, что квартира находится в залоге до момента выплаты всей стоимости, а право собственности перейдет к новому хозяину только после полного расчета. В таком случае недвижимость будет с обременением, и покупатель не сможет перепродать ее до погашения задолженности.

Риски для покупателя могут быть связаны с «темным» прошлым недвижимости. Для того чтобы избежать их, нужно проверить юридическую чистоту квартиры. Здесь нет никаких отличий от обычного способа приобретения жилья с единовременной оплатой всей стоимости.

Информация, приведенная здесь, поможет вам правильно оформить договор и учесть все нюансы купли-продажи. Зная, как купить и как продать квартиру в рассрочку без риска, вы сможете безопасно совершить выгодную сделку. Такой способ продажи не считается редкостью на рынке недвижимости, поэтому если вам потребуется квалифицированная помощь, то вы всегда сможете найти риэлтора, имеющего большой опыт продажи квартир в рассрочку.