Продажа квартиры с прописанным в ней ребенком-инвалидом в 2019 году

🕒

Если в квартире проживает по прописке ребенок с ограниченными возможностями, оборот подобного недвижимого имущества наделен некоторой спецификой.  Имеет смысл разобраться в том, как продать квартиру с ребенком-инвалидом, какие нужны документы и какие действия необходимо будет выполнить.

Специфика процедуры

Если органы опеки и попечительства не считают возможным продать жилище, договор не должен быть заверен должностным лицом и вступать в действие.

При судебном рассмотрении дела решение должно быть принято, исходя из интересов малолетнего. Органы опеки и попечительства  должны быть уверены, что в ходе реализации жилого помещения условия жизни ребенка не станут хуже.

Бывает так, что семейство приняло решение продать большую квартиру и приобрести жилье поменьше, вероятнее всего, в подобном действии откажут. Есть и иные случаи. В частности, прошлое жилое помещение небольшое по метражу, но расположено в экологически чистом месте, а другое жилище гораздо больше, но расположено на удалении от инфраструктуры. В подобных ситуациях дозволения тоже не дают.

Вместе с продажей квартиры нужно незамедлительно купить новую жилую площадь, чтобы права ребенка не пострадали. После покупки новой квартиры (не позже месяца со времени получения разрешения) нужно поставить в известность о данном факте органы опеки. Допускается рассрочка продолжительностью до трех месяцев, когда жилое помещение покупают в другом городе. В подобной ситуации после купли-продажи деньги зачисляются на счет ребенка и сохраняются там до покупки иного помещения.

Разрешение на совершение продажи

Родители обязаны доказать, что после осуществления продажи жилья у несовершеннолетнего появятся хорошие условия жизни. Органы опеки и попечительства рассматривают заявление в двухнедельный срок. За данный период они выявляют, не нарушатся ли интересы  несовершеннолетнего. Если все хорошо, реализацию квартиры одобрят и дадут письменное разрешение. Заявление подается родителями вместе.

Существуют ситуации исключения:

Тогда необходимо предъявить свидетельство о смерти.

Кого-то из родителей могут признать безвестно отсутствующим, он может быть лишен прав на ребенка,  неплательщиком по алиментам, может быть объявлен недееспособным. Это должно быть засвидетельствовано надлежащим решением.

ВАЖНО !!! В соответствии с законом, родители не наделены правом производить действия с недвижимым имуществом без дозволения специализированных органов, если там имеет прописку ребенок до восемнадцати лет либо человек, признанный недееспособным. Координироваться должны все перемены в положении жилого помещения, где прописан ребенок. Данное требование обозначено в статье 37 Гражданского Кодекса.

Если органы опеки и попечительства не допускают возможность реализации жилья, договор не должен удостоверяться должностным лицом и не должен считаться обретшим силу. При судебном рассмотрении дела решение принимают, исходя из интересов ребенка. Органы опеки и попечительства  удостоверяются, что в ходе реализации жилого помещения условия проживания ребенка не ухудшатся.

В частности, когда семейство решило продать трехкомнатную квартиру и приобрести однокомнатную, скорее всего, в таком действии будет отказано. Существуют и другие ситуации.  Например, бывшее жилое помещение невелико по площади, но находится в благоприятной местности, а другое жилище обладает большой площадью, но находится на краю города. В подобных ситуациях дозволения тоже не дают.

Какие документы нужны

На самом деле, непосредственная необходимость заверять все действия и поступки относительно жилья с органами опеки и можно назвать основным «побочным эффектом» договоренностей, в связи с которыми жилье покупают для ребенка, а тем более для ребенка со статусом «инвалид».  Лишь затем, ему исполнится восемнадцать лет или же после придания ему полной дееспособности ребенок наделяется полнейшей дееспособностью и сам распоряжаются собственными вещами без различных ограничений.

ВНИМАНИЕ !!! Обретение ребенком права собственности на квартиру должно быть оформлено в обычном порядке, определенном законами нашей страны. Если это соглашение о купле-продаже, то приобретателем жилого помещения будет являться ребенок, от имени которого осуществляют деятельность его опекуны либо попечители.

Совместно с заявлением требуется предъявить компетентным органам пакет документов:

Процедура получения дозволения на куплю-продажу в 2019 году не изменилась. В первую очередь, необходимо, чтобы был выдан документ о людях, имеющих прописку в жилище. Такой документ можно получить в УФМС по требованию представителей ребенка. Чтобы получить выписку, необходимо предъявить документ, который удостоверяет личность родителя, а также документ о рождении ребенка либо его паспорт, свидетельство, которое подтверждает право собственности на помещение.

Нужно составить заявление на дозволение осуществления продажи жилья. Для этого необходимо личное присутствие отца и матери (даже когда они не живут вместе) и ребенка (если он в силу здоровья может туда явиться).

Бесплатный вопрос юристу

 

Если в квартире прописан ребенок-инвалид, сделки с такой недвижимостью имеют определенные нюансы. Разберемся, как продать квартиру с ребенком-инвалидом, какие документы и процедуры для этого потребуются.

Особенности сделки

Согласно законодательству родители не имеют права совершать сделки с недвижимостью без разрешения органов опеки и попечительства, если в ней прописан несовершеннолетний или недееспособный гражданин. Согласовываться должны любые изменения в правовом статусе жилья, долей в котором владеет ребенок. Это требование указано в ст. 37 ГК РФ.

Если органы опеки и попечительства не дают разрешение на продажу, сделка не может быть заверена нотариусом и не будет считаться признанной. В случае судебного разбирательства решение принимается в пользу ребенка.

Органы опеки и попечительства должны убедиться, что в результате продажи квартиры жилищные условия ребенка не будут ухудшены. Например, если семья продает трехкомнатную квартиру и покупает однокомнатную, ей откажут. Есть и другие варианты. К примеру, старая квартира имеет меньшую площадь, но находится в благоустроенном районе, а новая – большая по площади, но расположена на окраине. В таком случае в совершении сделки также может быть отказано.

Одновременно с продажей квартиры необходимо приобрести новое жилье, чтобы интересы ребенка не ущемлялись. После приобретения нового жилья (не позднее 30 дней с момента выдачи разрешения) необходимо уведомить об этом органы опеки. Возможна отсрочка на срок до 3 месяцев, если новое жилье приобретается в другом городе. В таком случае после продажи деньги перечисляются на счет ребенка и хранятся на нем до осуществления новой сделки.

Исключения из требования о равноценной по метражу жилплощади возможны в таких случаях:

Иными словами, органы опеки и попечительства следят за соблюдением прав ребенка и рассматривают каждый случай индивидуально.

Получение разрешения

Порядок действий:

  1. Оформление справки о лицах, прописанных в квартире. Ее выдают в паспортном столе по запросу родителя или опекуна. Для получения справки необходимо предоставить паспорт родителя, паспорт или свидетельство о рождении ребенка, свидетельство о праве собственности на жилье.
  2. Обращение в органы опеки и попечительства. Необходимо подать заявление на разрешение продажи жилья. Для этого требуется личное присутствие обоих родителей (даже если они разведены) и ребенка (если он в состоянии присутствовать). Родители должны предоставить доказательства, что после продажи квартиры ребенок будет обеспечен равноценной жилплощадью.
  3. Получение решения. Органы опеки и попечительства должны рассмотреть заявление в течение 2 недель. За это время специалисты устанавливают, не будут ли в результате продажи жилья ущемлены имущественные права ребенка. Если все в порядке, продажа жилья будет одобрена в письменном виде.

Подавать заявление обязаны оба родителя. Исключения возможны в таких случаях:

Необходимые документы

Вместе с заявлением нужно предоставить органам опеки и попечительства следующие документы:

Советы для покупателей

Как уже было сказано, при разбирательстве сомнительной сделки суд наверняка встанет на сторону ребенка инвалида. Поэтому вот несколько рекомендаций для покупателей квартир:

  1. Проверяйте, не прописаны ли в продаваемой квартире дети. Если ребенок прописан, выясните, не является ли он инвалидом и какие права на жилплощадь он имеет. Для этого можно обратиться в опекунский орган.
  2. Обязательно требуйте разрешение органов опеки на продажу квартиры и проверяйте его подлинность.
  3. Узнайте, не лишены ли продавцы родительских прав. В таком случае ребенку назначается опекун, а родители не имеют права распоряжаться его собственностью. В итоге сделка будет признана недействительной.

О чем стоит знать

По-другому дело обстоит с недееспособными или ограниченно дееспособными инвалидами. На совершение сделки с их участием требуется согласие органов опеки и попечительства. При этом важно, чтобы у инвалида имелся официальный опекун или попечитель, назначенный судом.

Также необходимо, чтобы сам гражданин был признан недееспособным или ограниченно дееспособным в судебном порядке. Процедура признания лица недееспособным регулируется статьями 281 – 286 ГК РФ.

Кому-то может показаться, что проще не признавать психически нездорового гражданина недееспособным в суде. Таким образом, его дееспособность останется таковой «по умолчанию».

Но важно знать, что далеко не каждый нотариус согласится удостоверить сделку с участием лица, чье состояние психического здоровья вызывает сомнения. В лучшем случае нотариус просто откажется проводить сделку, в худшем — может  обратиться в органы опеки или даже в прокуратуру с целью защиты прав инвалида. Тогда продавца ждут неприятности в виде неожиданных проверок из попечительского совета или других уполномоченных органов.

Чтобы избежать этой и других проблем, которые могут «всплыть» задолго после совершения сделки, желательно признать психически больного гражданина недееспособным в суде и стать его официальным опекуном.

Как происходит оформление сделки

В первую очередь собственник получает согласие органов опеки на сделку с участием недееспособного гражданина. Если продавец не является опекуном инвалида, то просить согласие от его имени может официальный опекун.

Орган опеки выдаст разрешение лишь при условии, что продавец передаст в собственность инвалида аналогичную долю жилой площади, пригодной для нормального проживания. Это может быть вновь приобретенная квартира или любое другое жилье, не принадлежащее продавцу. Причем получить разрешение возможно только после того, как инвалид получит в собственность долю в новой недвижимости.

Для обращения в орган опеки собственник квартиры должен представить список документов, в который входят:

Важно знать, что ограничиться обычной пропиской гражданина у знакомых или родственников «не получится». Орган опеки потребует именно свидетельство о праве собственности на долю недееспособного или ограниченно дееспособного лица.

Решение принимается комиссией из нескольких уполномоченных лиц. В некоторых случаях они могут производить выездную проверку для того, чтобы удостовериться в надлежащих условиях проживания инвалида.

После получения разрешения собственник вправе беспрепятственно продавать квартиру. Для оформления сделки ему понадобятся правоустанавливающие документы на квартиру, правоустанавливающие документы на долю инвалида, справка об отсутствии арестов и других юридических обременений имущества, собственный паспорт, а также технический паспорт квартиры.

Можно ли продать квартиру, если в ней прописан сын собственницы, ребенок-инвалид, не являющейся собственником. Планируем продать 2-ком. квартиру и купить две 1-ком. квартиры. Планируем по следующей схеме: выписать ребенка к родителям матери, до продажи, а затем прописать вместе с матерью в новую квартиру.

 
номер вопроса №2589735

прочитан 2019 разa

Единая Бесплатная Консультация Юристов

Защита прав потребителей, банкротство, алименты, ЖКХ, наследство

8 800 505-91-11

звонок с городских и мобильных бесплатный по всей России

4 ответa
на вопрос от юристов 9111.ru

Просмотров: 100

Комментариев: 0

Продать квартиру, в которой прописан человек, теоретически возможно. Запретов на такую сделку нет. Но покупатели часто отсутствие прописки гражданина ставят одним из важных условий сделки. И невыполнение этого условия становится предметом спора покупателя и продавца или вовсе причиной отказа от сделки.

Рассмотрим возможность продажи квартиры с прописанными в ней посторонними людьми.

В каких случаях нельзя продать такую квартиру

Существуют определенные граждане, выписать которых Вы не сможете ни при каких обстоятельствах. Даже после продажи и смены собственника они сохранят за собой право пользоваться жилым помещением, в котором зарегистрированы. Ни прежний владелец, ни новый собственник выписать их не в силах.

К таким категориям относятся:

Хоть и сделка возможна, но для покупателя остается большая угроза относительно самостоятельного пользования и распоряжения квартирой, если прописаны:

На что обратить внимание продавцу при продаже квартиры с прописанным человеком

Чтобы продать квартиру наверняка, продавец должен решить вопрос с прописанными людьми. Не всегда удается выписать человека из квартиры до продажи. И чтобы сделку не отменили в будущем, нужно вопрос регистрации четко проговорить с покупателем. Обычно обсуждают такие условия:

В любом случае в договоре на продажу нужно указывать, что в квартире имеются прописанные, это требование закона. И ещё один пункт в договоре посвятить тому какие обязанности у продавца и покупателя в связи с наличием жильцов. То есть кто и как будет заниматься вопросом выписки.
В остальном сделка совершается в обычном порядке.

Статус жилого помещения

Жилые помещения бывают приватизированными (либо приобретенными в собственность по  иным основаниям) и неприватизированными, то есть муниципальными. В любом таком жилье могут быть прописаны граждане, не состоящие в родстве с собственном, либо с нанимателем.

И собственник квартиры, и наниматель по договору соц.найма, могут выписать граждан, зарегистрированных в жилом помещении. Однако процедура в зависимости от статуса жилья несколько различается.

Поскольку продать жилое помещение может только ее владелец, в данной статье мы будем вести речь именно о них.

Кто они — прописанные в квартире люди?

Гражданин, прописанный в Вашей квартире,  для покупателя «обременение объекта недвижимости». Значит на жилье, которое Вы хотите продать, имеются права третьи лица. И данное обстоятельство может помешать вам совершить сделку купли-продажи.

Сама прописка — это просто административный акт. Никаких прав на жилье, кроме возможности жить в нем она не дает. Поэтому владелец без всяких проблем может продать свою квартиру, без согласия лиц, прописанных в ней. А вот что с ними будет делать покупатель — это уже вопрос другой.

В квартире собственника может быть прописан кто угодно. Но обычно к таким людям относятся:

Временная и постоянная прописка

По месту жительства можно зарегистрироваться постоянно или временно. С временной регистрацией просто — собственник прописывает у себя гражданина, например, на полгода. После истечения этого срока все права у временного жильца заканчиваются автоматически. Никакие процедуры для выписки не нужны. Регистрацию при желании можно как продлить на любой срок, так и не продлевать.

С постоянной регистрацией ситуация другая. У прописанного возникает право пользования жильем. Распорядиться квартирой, как собственник (продать, подарить, сдать в аренду, либо оставить в наследство) он не может. Зато может жить по месту своей прописки и пользоваться жильем наряду с собственником. Если этот человек при продаже квартиры соглашается выписаться добровольно, проблем ни у кого не будет. А что делать, если он категорически отказывается? Тогда его придется выписывать принудительно.

Как выписать из квартиры постороннего человека

Допустим, несколько лет назад Вы прописали в свою квартиру постороннего человека, не родственника. С вами он не проживает, однако регистрацию имеет.

Это обстоятельство Вам не мешало. Однако вы решили жилье продавать. Где живет прописанный у вас человек неизвестно. Связи Вы не поддерживаете, предложить ему выписаться в добровольном порядке возможности нет.  Что же делать с прописанным человеком?

Можно снизить цену на квартиру и продать ее прямо с обременением, если найдется покупатель. А можно выписать постороннего гражданина и без его согласия.

Для этого подайте в суд заявление, заявив о признании прописанного у гражданина утратившим право пользования Вашей квартирой. В заявлении следует сделать акцент на следующее:

Судебное решение вступает в законную силу через 30 дней после вынесения. На основании этого решения и выписывается неугодный жилец.

Такие же действия может совершить и покупатель после приобретения жилого помещения. Если он согласился купить у Вас квартиру с обременением. Никаких проблем с выпиской данного гражданина у него не возникнет.

Как выписать из квартиры родственника

Члены семьи собственника имеют такое же право пользоваться жильем, как и сам владелец, если они проживают совместно. Конкретно к членам семьи собственника Жилищный кодекс относит его детей, родителей и супругов.

Членами семьи могут быть и другие лица, которым собственник разрешил проживать совместно с ним. К таким лицам относятся:

Если семейные отношения прекратились (например, собственник развелся с супругой), то член его семьи ставится бывшим членом семьи. За такими право на пользование не сохраняется. Поэтому он должен освободить квартиру по первому требованию собственника. В противном случае его выселяют в судебном порядке на основании соответствующего иска. В отличие от посторонних, бывшие члены семьи имеют некоторые привилегии при рассмотрении вопроса об их выселении.

Так, на основании судебного решения за таким гражданином могут на определенный срок сохранить право проживания. Такое право допускается в следующих случаях:

После того, как срок, установленный судом, закончится, право пользования квартирой у такого человека прекратится.

Данное правило дает возможность некоторого маневрирования. Например, Вы прописали в  квартиру своего взрослого (совершеннолетнего) ребенка, который ранее проживал в другом месте.

Ребенок не может стать бывшим родственником даже в случае развода родителей. Соответственно, в судебном порядке лишить совершеннолетнего сына или дочь права пользования квартирой по данному основанию Вы не сможете. Однако вы можете продать свою квартиру вместе с прописанным в ней совершеннолетним ребенком, после чего новый собственник выпишет его из квартиры без проблем.

О том, какие проблемы могут возникнуть при попытке выписать родственников смотрите на видео:

На что следует обратить внимание при покупке жилья с обременением

Не всегда продавец честно скажет, что в его квартире прописаны посторонние лица. То есть на момент продажи не сняты с регистрационного учета. Или о том, что у него имеется отбывающий наказание родственник, который по этому основанию временно выписан из квартиры. А ведь через несколько лет он вернется, и потребует восстановить его в правах.

Поэтому перед тем, как приобрести квартиру (особенно если ее цена на удивление невысока по сравнению с аналогичным жильем такого уровня) Вам следует самому выяснить необходимые сведения.

Для этого следует в обязательном порядке затребовать у собственника расширенную выписку из поквартирной карточки с информацией о каждом прописанном человеке (так называемые форма 10 и форма 17). Причем помимо тех, кто сейчас прописан в квартире, в такую карточку включены и ранее прописанные, и выехавшие, и убывшие. В карточке указывается и причина, по которой из квартиры выехали бывшие жильцы.

Такую карточку легко получит собственник, предъявив свой паспорт, а также подтвердив право на квартиру свидетельством либо выпиской из реестра.

Только после того, как у вас в руках окажется эта карточка, можно принимать решение покупать вам предложенную квартиру или искать «чистый» вариант.

Был прописан человек, отбывающий наказание

Особый случай  когда из квартиры выписан временно отсутствующий гражданин, который находится в исправительной колонии. Через несколько лет Вы можете получить из суда исковое заявление, в котором гражданин на законных правах будет просить вселить его в Вашу квартиру. Поскольку он имеет право пользования жильем проданном без его уведомления о сделке.

А если при этом он еще и отказался когда-то от приватизации, на которую имел право, выписать его из квартиры будет практически невозможно.

Конечно, можно будет попытаться признать куплю-продажу квартиры незаконной. Но даже в случае удачи вернут ли Вам деньги, указанные в договоре. А Вы отдадите  квартиру с ремонтом и иными вложениями. А если бывший собственник уже умер к этому времени? Нюансов масса, и обезопасить себя Вам следует самому.

Если прописаны дети

Много неожиданного может ждать покупателя квартиры, в которой прописаны дети. Выиграть судебную тяжбу в таком случае трудно — приоритеты детей в нашей стране на первом месте.

Если Вы все-таки решили приобретать такую квартиру, взаимодействовать нужно с органами опеки.

Если «маленький» гражданин не имеет в собственности ни квадратного метра продаваемого жилья, то продавать можно без согласия опеки.

В остальных случаях без мнения органов опеки продажа невозможна.  При этом каких-то конкретных форм взаимодействия с опекой нет. В целом защита прав несовершеннолетнего, которого выписывают из квартиры, сводится к следующему:

При этом закон не запрещает опеке руководствоваться собственными соображениями относительно того, устраивает ли их жилье, которое будет предоставлено несовершеннолетнему. А критерии бывают разные…