Признаки, которые должны насторожить при покупке квартиры в 2019 году

🕒

Покупка квартиры на вторичном рынке всегда связана с рисками для покупателя. Что именно должно вас насторожить в общении с продавцом, рассказывает руководитель бюро по правовой и экономической безопасности «КРАСС-Практик» Антон Гусев.

Andrey Popov/Fotolia

Внешне мошеннические схемы разнообразны, постоянно мутируют и изменяются, но основной смысл мошенничества такой: покупатель отдает мошеннику деньги, получая взамен квартиру, а через некоторое время сделка признается недействительной, и квартира изымается у покупателя на основании судебного решения. Деньги, которые заплатил покупатель, к этому моменту бесследно исчезают, так что он остается и без квартиры, и без денег.

Вы можете снизить риск мошенничества, только если пристрастно проверите документы на квартиру, ее историю, а иногда и личность и продавца.

Как выбрать квартиру на вторичном рынке?

Какие вторичные квартиры не стоит покупать? Юридические аспекты

Первые признаки мошенничества при покупке квартиры

1. Ажиотаж и срочная продажа

Первое, что должно вызвать у вас опасения, – это если продавец создает излишний ажиотаж вокруг предстоящей сделки: ставит цену ниже среднерыночной, объявляет, что продажа срочная. Например, продавец утверждает, что квартиру ему надо обязательно продать уже завтра (так как он уезжает в другую страну), цену он снизил ради срочной продажи, а еще три возможных покупателя готовы идти на сделку, если вы не подпишете договор и не передадите деньги сегодня вечером. Такая обстановка вокруг сделки должна вас насторожить, поскольку любая поспешность в совершении покупки может обернуться потерей и денег, и квартиры.

2. Просьба занизить цену

Также вас должно насторожить предложение продавца указать в договоре заниженную стоимость квартиры. Занижение указанной в договоре цены гарантирует, что покупатель никогда не вернет себе полную стоимость квартиры, даже если факт мошенничества будет доказан.

3. Сделки по доверенности в истории квартиры

Еще один признак высокого риска – наличие в истории квартиры сделок, совершенных по доверенности. В этом случае также может обнаружиться мошенническая схема, при которой по поддельной доверенности квартира продается и перепродается, а истинный собственник не подозревает об этом. Результат для вас будет тем же – признание сделок недействительными и возврат квартиры обманутому собственнику. Обнаружить такие подозрительные переходы прав можно в расширенной выписке из ЕГРН и документах по предшествующим сделкам с квартирой.

Как проверить квартиру на чистоту документов перед покупкой?

5 видов мошенничества при продаже вторичных квартир

4. Признаки банкротства продавца

В последнее время появилась новая разновидность мошенничества с квартирами: продавцом выступает лицо, имеющее признаки банкротства. В связи с недавними изменениями законодательства при банкротстве физических лиц могут быть признаны недействительными сделки, совершенные в течение трех лет до банкротства.

Кроме откровенно мошеннических действий, при покупке квартиры вы можете столкнуться с недобросовестностью продавца, который умышленно умалчивает о существенных недостатках квартиры: например, по соседству обнаружится сосед-дебошир, наркопритон или через месяц после покупки под окнами начнется масштабное строительство. Узнать об этом можно, поговорив с участковым, соседями или запросив информацию у местных властей.

Что и как проверять, чтобы не стать жертвой мошенников?

Вам необходимо собрать максимум информации о квартире, которую вы собираетесь купить, проанализировать и перепроверить эту информацию. В первую очередь изучите историю перехода прав собственности на квартиру: поймите, кто и когда владел ею, на основании каких сделок квартира переходила от одного собственника к другому. Тревожный сигнал – если сделки с квартирой шли одна за другой с промежутком менее года. Если в начале такой цепочки стоит незаконная сделка, то ее могут оспорить, и квартира вернется первоначальному собственнику.

5 главных рисков при покупке квартиры на вторичном рынке

Из-за «черных» риелторов остались без жилья и регистрации. Что делать?

Узнать историю квартиры можно из расширенной выписки из ЕГРН, которая содержит информацию обо всех переходах прав на квартиру. В историях квартир встречаются и другие «подводные камни». Например, если квартира была приватизирована (особенно до 2019 года), то при приватизации могли быть нарушены права несовершеннолетних.

Возможно, в предыдущих сделках с квартирой нарушались права иных лиц: кто-то из ранее прописанных в квартире сохранил право пользования ею, и выписать такого человека даже через суд окажется невозможно. Либо когда-то один из супругов продал квартиру без согласия другого супруга, и этот другой супруг потом может потребовать расторжения сделки. Выявить такие риски вы можете, если изучите архивную выписку из домовой книги. В ней должны быть указаны все лица, когда-либо проживавшие в квартире.

В случаях, когда квартира переходила по наследству, могут обнаружиться наследники, которые вовремя не узнали об открытии наследства. Такие наследники могут начать судебный процесс, после которого покупатель также должен вернуть квартиру.

Избежать мошенников помогут три простых совета:

Учитывая, что убытки от неудачной сделки могут быть многомиллионными, не бойтесь проявлять излишнюю подозрительность и осторожность.

Не пропустите:

Проверка юридической чистоты квартиры: 10 болевых точек

Какие вторичные квартиры не стоит покупать? Качественные характеристики

5 признаков того, что агент по недвижимости – мошенник

7 главных ошибок при передаче денег во время покупки квартиры

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Главное – знать, какие 5 шагов необходимо сделать, чтобы упущенная во время сделки мелочь не обернулась крупной неприятностью в будущем. На что обращать внимание при покупке квартиры на вторичном рынке?

Шаг 1 – проверка правоустанавливающих документов на квартиру

Если вам приглянулась квартира на вторичном рынке, то начинать изучать историю вопроса нужно с проверки документов, на основании которых возникло право собственности продавца. Наиболее распространенные варианты – договоры купли-продажи, мены, дарения; реже – вступившие в законную силу решения суда, свидетельства о праве на наследство, договор ренты. Очевидно, что эти документы ни в коем случае не должны содержать признаков подделки, подчисток и т. п. Если в тексте есть исправления, они должны быть удостоверены подписями всех сторон договора. Если договор удостоверен нотариусом, то исправления скрепляются печатью и подписью нотариуса, пишет Собственник.

«Проверьте факт надлежащей государственной регистрации договоров, – советует юрист компании Penny Lane Realty Сергей Поправка. – Если в документах, на основании которых возникло право собственности, прописаны условия, несоблюдение которых является основанием для расторжения сделки, убедитесь в том, что эти условия выполнены. Таким условием может быть, например, обязательство покупателя (который, взаимодействуя с вами, уже выступает как продавец) выплатить стоимость квартиры спустя некоторое время после заключения договора. В случае неисполнения данной обязанности договор может подлежать расторжению».

Немаловажный нюанс: если вы обнаружите, что квартира была кому-то подарена или завещана по наследству (при этом ее новый собственник не является родственником), и вскоре после этого новый владелец начинает эту квартиру быстро продавать, то такой факт должен вас насторожить.

Шаг 2 – проверка истории квартиры

Попросите у собственника выписку из Единого

государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). В этой выписке будет отражена вся история объекта (переходы права собственности, а также наличие арестов на квартиру, запретов на совершение сделок), начиная с 2019 года, то есть с момента создания ЕГРП, чего вполне достаточно для вашего душевного спокойствия.

«Если из этой выписки вы увидите, что квартира за последнее время очень часто перепродавалась и переходила из рук в руки, и по факту в ней никто долго не жил, то вполне вероятно, что сделки по этой недвижимости были «не чистыми» и таким способом некто пытался «подставить» добросовестного приобретателя», – предостерегает Ольга Рыкова, директор юридического департамента компании Panorama Estate. В этом случае эксперты советуют насторожиться и лучше – поискать более благонадежный объект.

Из выписки будет также понятно, находилась ли квартира в эпицентре спора или нет, накладывались ли на нее аресты и т. п. И если в результате изучения этой информации вы обнаружите какие-либо споры, обратите внимание на то, сколько лет прошло с момента их возникновения.

По российскому законодательству, максимальный срок давности по признанию сделок недействительными, в том числе сделок с недвижимостью, – 3 года. Поэтому если в течение трех последних лет до предполагаемой покупки никаких споров с квартирой не было, то можете не волноваться, что предыдущие владельцы вдруг предъявят свои права. Но если вы поймете, что за последние 3 года споры все-таки были, то попросите собственника предоставить судебное решение, исходя из которого можно будет сделать окончательные выводы о правомерности владения данной квартирой. Если же судебное решение еще не вынесено, то имеет смысл его дождаться, прежде чем пойти на сделку.

Правда, бывает, что квартира не числится в ЕГРП. Как правило, это случается с недвижимостью из старого жилого фонда. Если такой квартиры нет в реестре, значит, после ее приватизации с ней не совершалось никаких сделок, то есть это идеальная с юридической точки зрения квартира, она абсолютная «чистая». Для стопроцентной уверенности покупатель может подать запрос в Департамент жилищной политики, чтобы убедиться в истинных правах ее владельца. Больше ничего делать не нужно.

Шаг 3 – проверка качества квартиры

Спросите у собственника документы БТИ на квартиру. Они необходимы, чтобы проверить, соответствует ли качество квартиры документам: существуют ли в ней несогласованные в законном порядке перепланировка или переустройство. Согласно статье 26 ЖК РФ, практически любые переустройства и перепланировки требуют согласования с органом местного самоуправления, а если их выполнить «самопроизвольно», то они попадут в разряд административных правонарушений, за которые предусмотрена ответственность. Незаконным считается любое переоборудование квартиры, на которое не получено разрешение соответствующих органов.

Шаг 4 – проверка продавца

С не менее пристальным вниманием следует проверить и самого собственника. Для начала убедитесь в подлинности его паспорта. Сделать это можно с помощью специализированного сервиса на официальном сайте Федеральной миграционной службы РФ. Полученная таким образом информация носит, конечно, больше справочный характер. Для получения юридически значимой официальной информации создатели сайта рекомендуют обратиться в территориальное подразделение ФМС (попросту говоря, местный паспортный стол).

«Крайне внимательным надо быть, если договор подписывает представитель продавца по доверенности, – замечает Сергей Поправка. – Следует знать, что доверенность, выдаваемая физическим лицом, обязательно должна быть нотариально удостоверена. Следует убедиться, не отозвана ли доверенность, а также четко уяснить перечень полномочий доверенного лица: вправе ли он только подписывать договор аренды или может еще и, например, получать оплату по договору. Вообще, надо понимать, что подписание договора доверенным лицом создает дополнительные риски».

Гораздо сложнее будет разобраться с дееспособностью продавца. Но сделать это обязательно нужно (сколько бы доверия ни внушал человек), дабы быть уверенным, что на момент заключения договора собственник не находится в плановом месячном запое, в состоянии наркотического воздействия и что он психически здоров. Не поленитесь вместе с продавцом посетить наркологический и психоневрологический диспансеры для получения соответствующих справок.

Шаг 5 – проверка прав третьих лиц

Попросите собственника предоставить вам

расширенную выписку из домовой книги. Она позволит проверить, кто в квартире зарегистрирован по месту жительства и сохраняют ли эти люди в соответствии с законом право проживания в квартире при ее продаже.

Дело в том, что один из существенных рисков при покупке жилья – это возможное оспаривание прав на квартиру третьими лицами. Споры могут возникнуть, например, при наличии безвестно отсутствующего члена семьи, прописанного в квартире. «Никто не гарантирует, что это безвестно отсутствующее лицо не явится через несколько лет и не будет оспаривать сделку. Такие случаи бывают, – говорит Ольга Рыкова. – Люди сидят в тюрьме, не хотят сообщать об этом родственникам, а потом выходят на свободу и заявляют о своих правах». Поэтому, покупая квартиру, в которой прописан безвестно отсутствующий член семьи, временно выбывший в долгосрочную арктическую командировку, на длительное лечение (например, в психоневрологический или наркологический диспансер) или в места лишения свободы, вы идете на определенный риск. Подумайте, может быть стоит поискать другой вариант?

В зоне риска находятся также квартиры, где прописаны несовершеннолетние дети, интересы которых надо соблюдать. И если в ходе сделки были затронуты права несовершеннолетних, убедитесь в наличии соответствующих разрешений органов опеки.

«Кроме того, необходимо обращать внимание на права супругов продавца: если продавец состоит в браке или же квартира была приобретена в браке, то в договоре должно быть зафиксировано наличие согласия супруга на продажу», – обращает внимание Ирина Шугурова, заместитель генерального директора «МИЭЛЬ-Брокеридж» по правовым вопросам.

В деле купли-продажи квартиры важны, безусловно, все нюансы: содержание договора купли-продажи, процесс передачи денег за квартиру, грамотное написание расписок продавцом, контроль над фактической передачей квартиры – все это составляющие целого понятия «сделка». Главное – помнить, что при приобретении квартиры стоит не верить (на слово), бояться (обмана), просить (документы).

Смотрите также:

Выбирая квартиру, приходится просматривать огромное количество вариантов и в каждом случае взвешивать все «за» и «против». Что должно насторожить в конкретном объекте и каким сомнительным моментам стоит уделять повышенное внимание? Разговариваем со специалистами и делаем выводы.

Странная цена.  Пожалуй, первое, на что обращает внимание любой человек при просмотре объявлений о продаже квартир – это стоимость. Если она хотя бы на 20% ниже рыночной (по сравнению с аналогичными объектами), то к покупке стоит подойти со всей осторожностью. Низкие цены действуют на покупателей порой гипнотически, но нужно не забывать, что бесплатный сыр только в мышеловке. Пониженная цена – повод крайне тщательно проверить все документы. Нередко мошенники, чтобы поскорее продать квартиру, снижают ее стоимость. Покупатели от этого могут потерять голову, но потом получить массу  проблем. Может выясниться, что квартира была под арестом либо продавалась по поддельным документам. Подделывают сегодня что угодно: решения суда, свидетельства о смерти, договоры.

Максим Бунтовичев, агентство недвижимости «Белый кот»:

— Избегайте покупки квартиры по неполной стоимости. В связи с большими изменениями в области законодательства следует особо обратить внимание на наличие долгов как по коммунальным платежам, взносам за капремонт (долги по капремонту переходят на нового собственника), так и долгов самого собственника. С 1 октября вступил в силу закон о банкротстве физических лиц. Согласно ему, если у физического лица имеются долги более 500 тысяч рублей, его могут признать банкротом и, как следствие, через суд расторгнуть уже заключенный вами договор купли-продажи. В зону риска попадают все сделки, заключенные должником за год до этого события, особенно с заниженной ценой, когда собственник пытается избежать налогов.

 C 1 января изменяется налогообложение сделок с недвижимостью. Если вы купите квартиру по заниженной цене и решите продать ее меньше чем через пять лет правообладания, то вы сами себе увеличиваете налог НДФЛ, и избежать его не удастся.

К вопросу цены также относится  момент, когда собственник требует внести необоснованный по размеру аванс. Не стоит передавать слишком большую сумму в качестве аванса, т.к. он является всего лишь подтверждением намерения покупателя приобрести выбранную квартиру. В дальнейшем при отказе покупателя от покупки квартиры по каким-то причинам, как правило, аванс остаётся у продавца или в агентстве, представляющем интересы последнего.

Нередко для того, чтобы платить меньше налогов, продавцы предлагают записать в договоре стоимость, в разы меньше. Здесь нужно быть предельно рассудительными, взвешивая все за и против. Важно понимать, что если сделка будет признана недействительной и расторгнута, то вы можете рассчитывать потом лишь на сумму, указанную в договоре. Можно минимизировать риски, передавая деньги по распискам, которые оформлены грамотно.

Еще нужно знать, что не стоит передавать всю сумму, пока продавец не снимется с регистрации в квартире. Есть много судебных случаев, когда недобросовестный продавец после получения денег отказывался выписываться из квартиры и требовал признать договор купли-продажи недействительным.

Ольга Клочкова, юрист агентства Dream Realty:

— В случае если в договоре купли-продажи прописано обязательство продавца сняться с регистрационного учета из квартиры в определенные сроки (обычно они исчисляются с момента регистрации перехода права, стандартный срок – 14 дней), то неисполнение его  не влечет за собой недействительность сделки. Более того, признать договор купли-продажи недействительным по этому основанию невозможно.

 Совсем иная ситуация с зарегистрированными в квартире лицами, не являющимися собственниками. До момента подписания договора купли-продажи квартиры необходимо убедиться, что все прописанные знают о продаже квартиры и снимутся с регистрационного учета в указанные в договоре сроки. Лучше в таком случае от каждого взять нотариально заверенное обязательство, а также убедиться в том, что им есть куда прописаться и есть где проживать. В соответствии с законодательством РФ члены семьи бывшего собственника утрачивают право пользования квартирой после регистрации перехода права на имя покупателя. Если продавец либо члены его семьи не снимутся с регистрационного учета из квартиры, их можно выписать из квартиры по решению суда. Однако есть одно исключение, и оно касается тех пользователей квартиры, которые отказались от приватизации. Такие лица сохраняют право бессрочного пользования квартирой, выписать их по решению суда невозможно.

Собственник и его семья. Конечно же, важна личность собственника. По ней мы даже интуитивно, еще до проверки документов, зачастую понимаем, стоит ли связываться. Если вы видите перед собой неадекватного человека, не способного конструктивно вести переговоры, если вам кажется, что он болен психически или тяжело физически – как говорится, семь раз отмерь, один отрежь. Если вы насторожены, но решите продолжить общение, то попросите у собственника справки из психоневрологического и наркологического диспансеров. Если он откажется их предоставлять, то это повод еще раз крепко подумать о целесообразности покупки.  Дело в том, что, продав квартиру, неадекватные товарищи могут включить заднюю скорость и подать в суд иск о признании сделки недействительной. А дальше – как выйдет. Есть случаи, когда все разрешалось не в пользу добросовестного покупателя. Как правило, суды признают сделки недействительными, когда  она произведена лицом, признанным по решению суда недееспособным вследствие психического расстройства, под давлением и угрозами.

Ольга Клочкова, юрист агентства Dream Realty:— Также сделка может быть признана недействительной в связи с тем, что в момент ее совершения продавец не осознавал характер своих действий. Именно поэтому так важно, как продавец ведет себя на самой сделке. Если его поведение настораживает, лучше сделку прекратить либо попросить продавца пройти медицинское освидетельствование, результатом которого будет заключение врача психоневролога.Cтоит  задуматься о покупке квартиры, если её продает пожилой человек. Быть внимательным в ситуации, когда продавец – сирота, квартира предоставлена ему государством, он продает ее, а взамен ничего не приобретает. На рынке недвижимости, к сожалению, происходят сделки, после которых продавец остается на улице и без денег, вырученных от продажи.  У покупателя в таких случаях возникают риски признания сделки недействительной. Например, сделку можно оспорить, если продавец докажет, что она была совершена под влиянием угрозы, обмана или заблуждения.

Также должно насторожить, если квартира продается по доверенности и  при этом от вас пытаются скрыть, кто собственник. Здесь лучше отказаться от покупки либо  очень тщательно проверить подлинность доверенности  и историю квартиры. Сделать это можно по выпискам из ЕГРП  и домовой книги.

Если  выяснится, что жилье продавалось много раз  за непродолжительное время – это повод очень хорошо подумать. Возможно, у  квартиры  криминальное  прошлое,  и мошенники пытаются запутать следы. В этом случае придётся внимательно ознакомиться со всей историей квартиры  или отказаться от покупки в пользу более прозрачного варианта.

Момент с несовершеннолетними детьми. Если они прописаны в квартире и выбыли в социальные, детские дома, то покупать такую квартиру ни в коем случае нельзя. Сделка будет незаконной. За такими квартирами зорко следят органы опеки, которые потом все равно через суд вернут квартиру детям.

Стоит обратить внимание на то, состоит или состоял ли собственник в браке. Если квартира куплена в браке, то на нее, согласно Семейному кодексу РФ, имеют права оба супруга  вне зависимости от того, на кого она оформлена. На сделке  необходимо будет предоставить нотариально заверенное согласие второго супруга на продажу. Даже если к настоящему времени супруги уже развелись и вместе не проживают, такой документ необходим.

Также следует проверить, нет ли выписанных из квартиры с судимостью после 2019 года. По закону, за такими гражданами сохраняется право на жилые помещения и, вернувшись из мест не столь отдаленных, человек имеет право прописаться в квартире и жить там дальше. Как правило, такие ситуации возникают с квартирами, находящимися в муниципальной собственности. Человека выписали из квартиры, когда он ушёл в армию или был осужден, после чего квартира была приватизирована и уже без его участия продана. По возвращении гражданин может заявить свое право не на собственность в квартире, а на право регистрации и проживания в ней. Начинается судебная тяжба, которая может длиться годами.

Ольга Славкина, директор юридического департамента Kalinka Group:

— Неполная или неправдивая информация об объекте недвижимости, о его истории и владельцах может привести к серьёзным расходам или даже утрате права собственности на объект. Клиент и брокер не всегда в состоянии объективно оценить все риски и обеспечить «подушку безопасности» в виде сбора дополнительных документов, гарантирующих им честную и прозрачную сделку, или внесения необходимых уточнений в договор.  Теоретически это может стать причиной для несовершения покупки.

Но сегодня есть способ заручиться уверенностью в том, что покупка станет радостью, а не принесёт проблемы: провести legal due diligence – юридическую экспертизу объекта. Квалифицированные юристы осуществляют правовой аудит, результатом которого становится полный отчёт о состоянии документов объекта, операциях с ним, которые проводили прежние владельцы. То есть, заказав данную услугу, клиент получает полную информацию об объекте недвижимости, а также описание рисков при совершении сделки, путей их минимизации или устранения. На основе такого отчёта клиент принимает решение о целесообразности покупки или продолжении поиска.

В практике нашей компании был случай. Квартира очень понравилась владельцу, и он готовился к сделке. Но мы обнаружили, что квартира покупалась одним из прежних владельцев в браке, а письменного согласия супруга на осуществление операций с ней нет в перечне документов. Покупатель обратился к юристам компании с просьбой провести due diligence объекта. В результате были собраны документы, которые в дальнейшем исключат возникновение судебных споров с бывшими собственниками, и сделка успешно закрылась.

Квартира по наследству. Следует также обратить внимание на то, как собственник получил эту квартиру. Если она досталась ему по наследству, то нужно понять, по завещанию он получил ее или это наследование по закону.

Если второе, то рекомендуется составить отдельное соглашение и внести в договор купли-продажи пункт о том, что собственник будет сам решать вопросы с объявившимися наследниками и передаст им в случае чего полагающуюся часть полученной за квартиру суммы.

Ольга Клочкова, юрист агентства Dream Realty:

— В случае наследования по завещанию необходимо выяснить, не нарушены ли права лиц, имеющих право на обязательную долю в наследстве. Такими лицами являются нетрудоспособные родители, супруг и дети наследодателя, а также лица, находившиеся на иждивении наследодателя.Незаконные перепланировки. При просмотрах надо обращать внимание на перепланировки и разного рода переустройства квартир.

Василий Кузнецов, директор агентства недвижимости «Метрополис»:— Если фактический план квартиры не соответствует плану БТИ, то нужно еще раз хорошенько подумать. А еще лучше – получить консультацию у специалиста. Если изменения согласовать можно, не стоит отказываться. В ином же случае лучше поискать другой вариант. Практический опыт согласования квартирных перепланировок показал, что даже несложные с виду переустройства могут потребовать серьезных денежных и временных затрат.Лучше до покупки квартиры изучить  документы БТИ. Раньше их давали только собственникам, а сегодня может получить любой желающий после оплаты госпошлины.

Ольга Славкина, директор юридического департамента Kalinka Group:— Незаконные перепланировки касаются в большей степени вторичного рынка. Особенно оригинальные и изобретательные владельцы квартир иногда могут перестараться с планировкой своего жилья. Были случаи, когда продавец делает то, что невозможно узаконить. В одной из квартир ванная комната была перенесена в другое место, потому что собственнику «так удобно». Изучая документы, юрист заметил странное расположение санузла, и оказалось, что опасения не напрасны: ванная оказалась как раз над кухней соседей снизу, что запрещено.

Получение согласования сделанной перепланировки всегда является обязанностью текущего собственника. Ссылка на то, что помещение было приобретено в таком состоянии, не снимает с собственника ответственности. Он должен будет узаконить её либо привести помещение в первоначальное состояние. Хорошо, если в дальнейшем дело обойдётся лишь тратами на возвращение жилья в первоначальное состояние. Они, кстати, могут быть значительными. В худшем случае в доме могут быть затронуты несущие конструкции, что влечёт уже более серьёзные проблемы. При явном нарушении планировки стоит отказаться от приобретения.

В этой статье мы поговорим о том, какую квартиру не стоит покупать, и в частности разберем все основные признаки, которые должны насторожить при покупке квартиры.

Покупка недвижимости – большая ответственность. Нередко случается так, что после совершения сделки через какое-то время появляются наследники или квартира участвует в мошеннической афере. Вы расстаетесь с большой суммой денег, а значит, должны быть уверены, что недвижимость чистая и сделка не принесет сюрпризов. Есть признаки, на которые следует обратить внимание. Они могут вызвать сомнение в необходимости приобретать конкретную квартиру.

Следует изучить историю недвижимости, прежних и нынешних хозяев, уделить внимание документации.

Какие признаки вызывают настороженность

Не поленитесь изучить историю конкретного жилого помещения, чтобы потом не пришлось доказывать в суде свое право собственности или пытаться вернуть переданные продавцу деньги. При сомнениях в возможности проверить все данные самостоятельно лучше обратиться к помощи риэлтора или юриста.

Признаки, на которые следует обратить внимание:

  1. Дата приватизации квартиры. Если передача в частную собственность произошла недавно, то есть шанс, что остались наследники, которым не выделили долю. Чтобы убедиться в этом, надо попросить продавца справку из архива о количестве лиц, проживающих в помещении на момент приватизации. Если в справке указаны лица, которые не участвовали в дальнейшем в приватизации, следует обязательно поинтересоваться причинами, почему это произошло. Узнайте, не было ли отказа, принудительного выселения, родственников, находящихся в местах лишения свободы. Если такой факт установлен, от сделки лучше отказаться, так как человек через суд может потребовать своей доли, и закон в итоге встанет на его сторону.
  2. Низкая продажная цена. Если цена слишком занижена, это может указывать на мошенников, которые желают как можно быстрее избавиться от недвижимости, полученной незаконным способом. При спорных вопросах она может быть изъята в пользу собственника. Также слишком доступная цена может говорить о том, что с самой квартирой что-то не в порядке – есть дефекты строительства, повреждения, плохой район или соседи.
  3. Прописан ребенок. Суд будет защищать его интересы, и если при помощи продажи владелец хочет, например, выселить бывшую супругу с ребенком, то закон встанет на сторону несовершеннолетнего и аннулирует сделку. Поэтому следует обязательно изучить, сколько человек и какого возраста прописаны на жилплощади.
  4. Недвижимость приобретена на средства материнского капитала. По закону квартира должна быть оформлена на всех членов семьи. Если ребенок в ней прописан, то опека может аннулировать сделку при несоблюдении определенных условий. Если у ребенка нет прописки в этой квартире, то родители нарушили его права, и продажа также может быть запрещена.
  5. Недвижимость перешла по наследству или передана по дарственной. В этом случае есть риск, что появятся другие наследники или владельцы, которые станут претендовать на квартиру, а суд встанет на их сторону. Исковая данность по сделкам, которые можно оспорить, составляет 1 год. Если установлен факт, что жилье было получено по наследству, то стоит приобретать его не ранее чем через этот срок.

При покупке квартиры желательно обратить внимание не только на документы, но и на внешнее состояние недвижимости, а также попытаться узнать, кто проживает по соседству. Соблюдение вышеназванных правил поможет снизить вероятность появления проблем при совершении сделки с жилой недвижимостью.

Источник фотографии

Хоть пословица: «Кто не рискует, тот не пьет шампанского» — довольно популярна, но все же риск не всегда оправдан. Если дело касается покупки жилья, то следует быть очень бдительным. Разберемся, на что стоит обращать внимание при покупке квартиры.

Заниженная стоимость

Если цена квартиры ниже рыночной хотя бы на 20%, не спешите открывать кошелек, поскольку велика вероятность приобрести «нечистую» квартиру у недобросовестных продавцов. И даже уговоры владельца жилья, что якобы срочно нужны деньги на лечение, не должны повлиять на принятие взвешенного решения.

У мошенников существует налаженная схема обмана наивных покупателей квартир. Они регистрируют агентство недвижимости с названием популярной и проверенной компании, занимающейся продажей жилья, но меняют обычно одну букву. На незначительную разницу в названии клиент не обращает внимания, а вот на доступную цену квартиры от агентства с безукоризненной репутацией очень даже ведутся. Только вот в итоге рискуют остаться ни с чем, ведь квартира может быть под арестом либо оформленной под липовыми документами.

Продажа по доверенности

Если приходится иметь дело с доверенным лицом или посредником, то стоит особо тщательно все проверять, в частности — действительно ли истинный владелец жилплощади продает квартиру и именно через этого человека. Подделать доверенность для мошенников — сущий пустяк, а вот горе-покупатель потом может выяснить, что владельца жилья вообще нет в живых.

Дееспособность собственника

Обязательно во время покупки квартиры у человека преклонного возраста следует проверить, является ли он дееспособным и вменяемым. Ведь невменяемость человека — самая распространенная причина оспаривания сделки купли-продажи квартиры в суде. Также стоит проверить и всех зарегистрированных членов семьи, особенно если продавец получил квартиру во владение в результате безвозмездной сделки, например, дарения.

Количество продаж жилья

Если квартира множество раз перепродавалась — это причина обеспокоиться: а все ли с ней в порядке? Часто аферисты являются неплохими юристами и могут осуществить несколько сделок, чтобы так сказать «очистить» жилище. Проверить все совершенные сделки касательно квартиры можно по выписке из ЕГРП.

Неузаконенная перепланировка

Проверить, не проводилась ли незаконно перепланировка, можно по документам БТИ. Если есть возможность — запросите их сами. Это позволит избежать финансовых затрат на оформление неузаконенного переоборудования в случае наличия такового.

Занижение стоимости в договоре с целью уйти от налогов

Если в договоре будет указана цена меньшая, чем вы выплатите продавцу по условиям сделки, то в случае ее расторжения или признания недействительной сможете претендовать на возмещение только прописанной в документе суммы.

Прописка третьих лиц

Особо скрупулезно следует изучать домовую книгу — кто был прописан и куда выбыл. Если в квартире проживали дети, которые в данный момент определены в сиротский приют, то в будущем правоохранительные органы в принудительном порядке заберут квартиру, чтобы вернуть ее детям, достигнувшим совершеннолетия. То же касается и жилья, где были прописаны лица, отбывающие в данный момент срок в местах лишения свободы. Осужденный по окончании срока вправе вернуться в свое жилье.

Покупка у разведенных

Если продавцом квартиры является человек, состоявший в браке, обязательно необходимо потребовать согласие бывшего супруга, поскольку ему может принадлежать 50% жилья в случае его приобретения во время брака.

Квартира, полученная в наследство

Важно — жилье перешло к собственнику по завещанию или на основании закона. В первом случае следует проверить, нет ли еще претендентов на имущество. Кроме того, случается, что завещание признают недействительным в случае его составления недееспособным человеком.

Если после наследования имущества не прошло трех лет, лучше откажитесь от покупки жилья, ведь именно такой срок установлен законодательством для оспаривания наследства.
Споры и обременения

Получить сведения относительно наличия споров и обременений можно, отправив запрос в Росреестр. При наличии таковых откажитесь от сделки или воспользуйтесь услугами опытного правоведа.

По материалам moskv.ru