Правила и нормы перепланировки квартир в 2019 году

🕒

20.02.201705.09.2017

Неважно — новая квартира или же старая, — но так или иначе нам необходимо сделать ее удобнее, включающей множество функций.

Порой застройщик предлагает совершенно не то, что нам нужно, и мы бы хотели улучшить ситуацию, но не все идеи возможны для реализации и официального согласования. А для соблюдения правил безопасности еще и не лишним будет принять во внимание нормы закона, продумывая планировку.

Таким образом, мы сталкиваемся обычно с такими задачами:

…и еще множество подобных вопросов.

Итак, основа всех норм и законов — это идея не навредить жильцам дома, и себе самому тоже.

Список того, что категорически нельзя делать:

Что можно делать при перепланировке квартиры:

Вы спросите — а что можно делать? Отвечаю.


При согласовании эскиза на плане БТИ (несложный вариант):

  1. Можно менять расположение ненесущих перегородок туалетов, ванных, кухни, а также жилых помещений и увеличить их за счет коридора и подсобок.
  2. Можно, наоборот, увеличить коридор и подсобки за счет туалетов, ванных, кухни.
  3. Можно объединить кухню и комнату, если кухня размещена в мокрой зоне.

При разработке проекта, инженерного расчета и пр. (более сложный вариант):

  1. Можно сделать проем в несущей стене.
  2. Можно сделать слияние балкона и помещения.
  3. Можно устранить подоконную часть проема между помещением и балконом (если сохранить несущую перемычку и устройство витражей или дверей).
  4. При объединении двух квартир можно оборудовать жилое помещение за счет одной из кухонь.
  5. Можно сменить внешний облик здания.
  6. Можно разместить твердотопливный камин на последнем этаже (или на любом уровне двухуровневой квартиры последнего этажа).

Все эти правила и нормы не подлежат обсуждению, их просто нужно соблюдать. Тем не менее, при наличии цели и желания можно реализовать многое.

Подумайте прежде, будет ли конечный результат оправдан и не затратен по средствам и времени?

Согласованием планировки и подготовкой документов занимается сам хозяин, либо же специалист из организации по согласованию планировок.


Какие нужны документы:
  1. Техпаспорт жилого помещения в БТИ.
  2. Эскизный план на основе плана БТИ (при простых преобразованиях) или проект перепланировки, заказанный в организации, состоящей в СРО и имеющей разрешение на такие виды работ (при сложных преобразованиях).
  3. Проект перепланировки от автора проекта или ГУП «МосжилНИИпроект» для Москвы и для других городов его аналогом (если перепланировка касается несущих конструкций и сложных преобразованиях).
  4. Документы сдаются в Многофункциональные центры по предоставлению государственных услуг.

Какие нормы можно обойти:

Внимание, это не касается изменения несущих конструкций!

В каждом случае нужно рассматривать ситуацию вблизи, и уже делать выводы. Но я все же приведу парочку примеров:

Присоединяя балкон к комнате, и утеплив его нужным образом, окно можно завести в гараж. Или же в том месте, где предполагается кухня, можно обустроить жилое помещение, а саму кухню разместить в другом месте, оставив при этом выводящие пути.

С проверяющим нужно будет договориться в случае чего лично по факту.

Какие последствия перепланировки без согласования:

Проверяющий из ТСЖ/Управляющей компании может прийти по жалобе соседей с просьбой согласовать планировку или привести все к исходному состоянию. В случае бездействия по решению суда вас обяжут привести все к исходному состоянию. Это будет административным правонарушением.

Не забывайте также, что несогласованная планировка может стать проблемой при продаже квартиры, когда покупатель будет требовать снижения цены из-за этого.

Очень советую вам изучить все нюансы, правила и нормы, прежде чем заниматься вопросом перепланировки, а также пользоваться услугами специалистов в этой области. 


Алексей Иванов

архитектор-дизайнер и соруководитель мастерской GEOMETRIUM.COM

Процессы перепланировки и переустройства подразумевают сложные процедуры, которые требуют согласования проводимых ремонтных действий с законодательными актами Российской Федерации.

Такими нормативно–правовыми документами вступают законы, их положения, приказы, государственные стандарты и СНиПы. При несоответствии завершённого перепроектирования указанным актам владельца помещения или строения ожидает административная или уголовная ответственность.

Таким образом, владельцу жилого или нежилого помещения/строения следует ознакомиться с основными терминами процедуры, её видами, необходимой документацией, нормами, правилами и формами ответственности за нарушения.

Что это такое

Перепланировка представляет собой процесс перестройки основных конструкций здания, а также оснащающего его оборудования. Помещения, входящие в недвижимое имущество, могут быть как жилыми, так и нежилыми.

Также перепланировка включает понятие переустройства. Их отличия состоят в следующем: процесс перепланировки подразумевает изменение несущих конструкций здания, в то время как переустройство содержат ремонтные действия, направленные на переустановку и демонтаж технического, санитарно-технического, инженерного и электрического оборудования.

Проводимые при перепланировке или переустройстве изменения должны быть обязательно зафиксированы в техническом паспорте помещения/здания, который отражает характеристики объекта и его изначальный поэтажный план. Такой меры требует Жилищный Кодекс Российской Федерации.

СНиП – это свод строительных норм и правил, который содержит комплекс нормативно-правовых актов, принятых федеральными органами исполнительной власти РФ. Данный свод включает неукоснительные нормы, регулирующие процесс перепланировки.

ГОСТ представляет собой государственный стандарт, содержащий требования к строительному оборудованию, необходимому при проведении перепланировки или переустройства.

Нормы Жилищного кодекса РФ

В регулировании процессов переустройства и перепланировки принимают участие следующие статьи Жилищного Кодекса Российской Федерации: №25, №26, №27, №28, №29.

Они содержат основные понятия процедуры, её виды, основания для проведения, необходимость согласования ремонтных действий с государственными органами, порядок законного оформления, требуемую для этого документацию, а также нормы и требования, согласно которым следует проводить перепроектирование помещений/строений.

Статья 25. Виды переустройства и перепланировки жилого помещения

Согласно Жилищному Кодексу РФ, основными условиями для проведения перепланировки является предоставление необходимой документации и согласование ремонтных действий с уполномоченными органами.

Статья 26. Основание проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения

Государственные органы, которыми выступают жилищная инспекция и архитектурно-планировочный отдел, вправе дать отказ в перепланировке в следующих случаях:

Статья 27. Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения

При предоставлении отказа в ремонтных действиях владелец вправе исправить недочёты в течение трёх месяцев со дня получения решения, а затем повторно обратиться в службы.

При повторном отрицательном решении сотрудников жилищной инспекции или архитектурно-планировочного отдела собственник жилого или нежилого помещения/здания может нанести визит в судебные органы.

По окончании процедур переустройства и (или) перепланировки собирается комиссия для составления акта.

В случае самовольного проведения ремонтных работ его руководителя (владельца жилого/нежилого имущества или его доверенного согласно закону лица) ожидает ответственность административного характера, которая может перерасти в уголовную в некоторых случаях.

При проведении ремонта собственник должен неукоснительно соблюдать перечень допустимых и недопустимых работ, которые перечислены в СНиПах.

Основные правила переустройства

В соответствии с законодательными актами, которые контролируют процесс перепланировки или переустройства, можно выделить основные правила проведения процедур:

СНиП перепланировки квартиры

СНиП перепланировки квартиры «Здания жилые многоквартирные», установленный федеральными исполнительными органами Российской Федерации, включает нормы и правила по проведению переустройства или перепланировки.

Не допускается принятие следующих ремонтных действий:

Также следует учитывать требования к минимальной площади квартирных жилых и нежилых помещений, которые указаны в п. 5.7 СП 54.13330.2011:

1-комнатная Не менее 14 кв.м.
2-комнатные и прочие Не менее 16 кв.м.
Кухня Не менее 8 кв.м.
Спальная комната Не менее 8 кв.м.

Перечень документов для согласования

Этап согласования – самый важный при проведении перепланировки, потому как именно он подтверждает законность проводимых ремонтных действий.

Новую планировку квартиры или нежилого помещения/здания необходимо согласовать с Жилищной инспекцией города, в котором расположен объект, а также с архитектурно-планировочным отделом управления архитектуры и градостроительства городского округа.

При оформлении согласования переустройства в соответствующих органах заявитель, т.е. владелец жилого или нежилого помещения/здания или его доверенное согласно законодательному акту лицо, должен подготовить проект новой планировки, который включает:

Также важно предоставить техническое заключение, выдаваемое БТИ (бюро технической инвентаризации). Оно содержит характеристику технического состояния здания, которую выявляют путём проведения анализа его конструкций.

По окончании проведения переустройства жилого или нежилого помещения сотрудники соответствующего государственного органа формируют комиссию, которая составляет акт согласования.

Ответственность за нарушение правил

В случае нелегальной перепланировки, несогласованной с федеральными органами РФ, владелец недвижимого имущества несёт ответственность в форме штрафа. Размер взыскания может составлять от 2,5 до 300 тыс. рублей, что зависит от статуса собственника (физическое ли юридическое лицо).

Также ответственность ожидает владельца в случае небезопасности проведённой перепланировки, которая нанесёт ущерб жизни или здоровью проживающих в здании лиц. В некоторых серьёзных случаях наказание может принять уголовную форму.

Представители закона могут заставить владельца узаконить перепланировку или вернуть помещение в исходное состояние.

Таким образом, процесс перепланировки/переустройства квартир или нежилых помещений должен быть согласован с законодательными актами Российской Федерации, которыми выступают СНиПы, законы, а также статьи Жилищного Кодекса РФ.

Отвечаем на самые популярные вопросы и рассказываем о правилах перепланировки квартир

Квартира должна быть не только красивой, но и удобной, и первый пункт, который отвечает за удобство — грамотная планировка. К сожалению, типовые квартиры редко славятся ею, но даже в неплохих вариантах не учтены все особенности жизни будущих жильцов. Перепланировка поможет адаптировать квартиру для себя, но полет фантазии может быть пресечен множеством правил, которые обходить просто незаконно. В этой статье мы разберем самые популярные случаи, которые вызывают сомнения перед перепланировкой.

Правила перепланировки квартир

В этой статье мы разберем самые популярные случаи, которые вызывают сомнения перед перепланировкой. В конце статьи вы сможете посмотреть репортаж канал Россия 1 о новых правилах перепланировки квартир в 2019 году.

1. Сносить перегородки

Когда смотришь на план квартиры, сразу кажется: вот эту стенку уберу, передвину подальше, и сразу станет удобно, освободится место для шкафа, например. Однако на практике все далеко не так просто. Сносить можно только ненесущие перегородки, да и то не все. Определить ненесущую перегородку легко по ее толщине: она редко превышает 10 см. Убедиться в том, какие перегородки несущие, а какие нет, можно по плану БТИ. В таких перегородках можно делать проемы любых форм и размеров или вовсе разрушать их за ненадобностью без согласования проекта, но о любом действии с ними необходимо уведомить жилищную инспекцию.

В редких случаях ненесущая перегородка имеет разгружающую функцию (принимает на себя дополнительную сверхнормативную нагрузку), тогда трогать ее будет нельзя. Также есть ограничение касательно кухонной стены, если кухня оборудована газом: перегородку можно снести только в том случае, если вы замените ее плотно закрывающейся раздвижной — этого требуют правила безопасности.

2. Делать проемы

Если нужно сделать или сдвинуть проем в ненесущей стене, проблем возникнуть не должно. А вот с несущими стенами потребуется согласование с жилищной инспекцией. Обычно чем выше этаж, на котором расположена квартира, тем меньшую нагрузку несут стены, и тем больше шансов согласовать создание проема. В любом случае, нельзя пробивать проемы ближе 80 см от мест стыков конструкций и ближе 1 м от наружной стены. Также не стоит рассчитывать на получение разрешения на пробивку проема в несущей стене (даже на последнем этаже) шире, чем 1,2 м.

3. Возводить перегородки

Со сносом перегородок все понятно — таким образом можно лишить дом опоры. Но возведение перегородок тоже имеет ряд серьезных ограничений. Во-первых, перегородки должны быть легкими и тонкими, чтобы не давать дополнительной нагрузки на перекрытия. Перегородки толщиной менее 10 см можно не согласовывать, но о них нужно уведомить жилинспекцию. Если планируется перегородка толще 10 см, то ее уже необходимо согласовать.

Во-вторых, важно какими параметрами будет обладать помещение, образованное возведенными перегородками. Если получается комнатка без естественной вентиляции, дневного света, отопительных приборов, или площадью менее 9 м², или шириной менее 2,25 м — это считается ухудшением жилищных условий и согласованию не подлежит. Ухудшением условий будет и увеличение площади подсобных помещений за счет жилой площади. Конечно, эти нормы в первую очередь усложняют устройство кладовых и гардеробных. Выкрутиться можно, обозначив гардеробную не отдельной комнатой, а как встроенный шкаф: вместо четвертой стены навесить распашные или раздвижные двери.

4. Объединять лоджию с комнатой

В декабре 2019 года в своде правил о перепланировке жилых помещений был убран пункт, который разрешал присоединение лоджий к внутренним помещениям. Теперь жилищная инспекция относит объединение лоджии с кухней или жилой комнатой к реконструкции, на которую, в соответствии с Градостроительным кодексом РФ, необходимо получать разрешение на строительство в Госстройнадзоре. На практике шанс такого согласования равен примерно нулю.

Запрет на присоединение лоджии связан с тем, что эта операция нарушает терморегуляцию всего дома: может привести к появлению плесени на лоджии, в том числе у соседей, к трещинам в наружных стенах и на балконных стеклах. Фактически, вы обязаны оставить оконно-дверное заполнение при входе на лоджию, но в праве держать окна и дверь все время открытыми. В обход правил некоторые жильцы просто убирают оконно-дверное заполнение после проверки жилинспекцией, оставляя порожек и подоконный блок на месте, но это нарушение закона. Если вы хотите убрать подоконный блок, вы можете согласовать это только как установку французских окон от пола до потолка.

На заметку: перенос батареи на лоджию запрещен, но доступна укладка электрического теплого пола или установка электрообогревателя.

5. Расширять ванную на площадь коридора

Ванная комната часто такая маленькая, а коридор такой бестолковый — почему бы не изменить ситуацию для большей пользы? Ванную и санузел можно расширить или вовсе перенести на место коридора, кладовой и любого другого нежилого помещения, кроме кухни. Над кухней и жилыми комнатами соседей снизу не допускается делать «мокрую» зону. Такую перепланировку необходимо согласовать, а пол всей «мокрой» зоны покрыть гидроизоляцией.

Интересный момент: не допускается, чтобы вход в санузел (помещение с унитазом) был напрямую из кухни или жилой комнаты, если в квартире нет другого санузла с выходом в коридор. Также у входа в санузел обязательно должен быть порожек.

6. Переносить кухню в коридор

Кухню, как и санузел, нельзя оборудовать над жилыми помещениями соседей снизу, но вполне можно над нежилыми. Конечно, здесь есть свои условия. Во-первых, кухня должна быть оборудована электричеством, а не газом. Во-вторых, важно помнить о гидроизоляции пола, так как кухня относится к «мокрым» зонам. В третьих, в кухне должно быть естественное освещение — через окно, пусть и в другую комнату, а не на улицу, или арку/отсутствующую стену при открытой планировке. При переносе кухни не избежать вмешательства в системы вентиляции, отопления, водоснабжения, поэтому эти вопросы нужно тщательно продумать и осветить в проекте, который вы отдаете на утверждение. Если коммуникации также будут обновляться, шансов получить согласование значительно больше.

Бонус: если вы живете на первом этаже, или под вами находится магазин или паркинг, а не квартира, для вас реально согласовать перенос кухни даже в жилую комнату, а перенос кухни в коридор — значительно проще.

Видео репортаж телеканала Россия 1 о правилах перепланировки квартир:

Фотографии: topdom.ru, repaireasily.ru, hicaurus.ru, design-homes.ru, lodgers.ru

перепланировка, ремонт, планировка, ванная, кухня

Многие современные граждане периодически проводят перепланировку своих квартир, но при этом далеко не все, кто собирается проводить ремонтные работы, знают о том, как они регулируются.

Действующее законодательство устанавливает достаточно строгие правила, в соответствии с которыми должна осуществляться перепланировки любых жилых помещений, и в случае их несоблюдения на нарушителей накладываются достаточно серьезные санкции.

Именно поэтому важно сразу разобраться с тем, какие сегодня существуют правила согласования перепланировки квартир и что нужно учитывать в процессе проведения таких работ.

Определение понятий

Перепланировка представляет собой проведение ремонтных работ, предусматривающих предварительное согласование с соответствующими государственными органами.

К подобным работам можно отнести следующее:

Если собственник уже провел ремонтные работы, то в таком случае осуществляется их узаконивание задним числом, и для проведения данной процедуры нужно будет обратиться в уполномоченные учреждения.

Если в процессе проведения ремонта не были затронуты какие-либо несущие конструкции, а сами они не создают никаких угроз для целостности здания, согласование должно пройти без каких-либо сложностей.

Нормативная база

Процедура оформления перепланировки регламентируется статьями 25 и 26 Жилищного кодекса, статьями 7.21 и 7.22 Кодекса об административных правонарушениях, а также отдельными нормами федерального законодательства.

Статья 25. Виды переустройства и перепланировки жилого помещения

Статья 26. Основание проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения

Статья 7.21. Нарушение правил пользования жилыми помещениями

Статья 7.22. Нарушение правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений

В указанных правовых актах указываются ключевые правила, а также

штрафные санкции

, которые предусматриваются за некорректное проведение перепланировки, в связи с чем лучше заранее ознакомиться с тем, какие действия нужно предпринять для законного проведения ремонтных работ, а также с тем, какими правилами регулируется оформление подобных процедур в целом.

Новые правила перепланировки квартир

С недавнего времени в действующее законодательство были внесены определенные изменения, которые затронули также процедуру оформления перепланировки, и в частности, стоит отметить несколько ключевых корректировок:

Помимо этого, важно также учитывать и тот факт, что штрафы за проведение незаконных ремонтных работ также были существенно увеличены, и планируется увеличить его до 5 000 рублей для физических, и до 1 000 000 рублей для юридических лиц.

Разрешенные и запрещенные изменения

В соответствии с действующими нормами Жилищного кодекса разрешается проводить следующие виды перепланировки:

При этом не стоит забывать о том, что действующим законодательством также в принципе запрещается проведение некоторых ремонтных работ, таких как:

Образец заявления на перепланировку жилого помещения:

Обязательно ли соблюдать нормы

Конечно, соблюдение правил, установленных действующих законодательством, является обязательным, так как в противном случае это может привести к:

Порядок согласования

В первую очередь, нужно получить технический паспорт на указанную недвижимость через БТИ, где нужно будет оплатить соответствующую услугу и получить документы. После этого нужно будет заказать специализированный проект перепланировки, что представляет собой так же не бесплатную услугу.

Возможность оформления таких проектов предоставляется как БТИ, так и частным организациям, у которых есть соответствующая лицензия, но как в первом, так и во втором случае гражданин не будет согласовывать разработанный проект.

После того, как разработка проектной документации будет закончена, гражданину нужно собрать полный пакет документов и отправить их в жилищную инспекцию. При этом сразу стоит отметить тот факт, что данная организация имеет разное название в различных населенных пунктах.

До переустройства

Для того, чтобы согласовать ремонтные работы до их проведения, нужно сделать следующее:

  1. Обратиться в проектную компанию, чтобы разработать соответствующую документацию.
  2. Обратиться в архитектурный отдел администрации или жилищную инспекцию, чтобы согласовать проектную документацию.
  3. Нанять специалистов, которые будут заниматься проведением ремонтных работ.
  4. Пригласить специалиста из БТИ, который проверит правильность проведенного ремонта и внес соответствующие корректировки в техническую документацию.
  5. Заказать оформление нового кадастрового паспорта.
  6. Получить новое свидетельство о наличии права собственности.

После проведенных работ

При необходимости проведение перепланировки может согласовываться и «задним числом», причем порядок действий в данном случае приблизительно такой же, за исключением того, что можно уже не составлять проект.

Ключевым основанием в данном случае для внесения корректировок в техническую документацию является старый паспорт, в котором будут указываться изменения соответствующими пометками. В дальнейшем данный документ будет основанием для того, чтобы архитекторы приняли соответствующее заявление от гражданина.

Ответственность за нарушения

Если гражданин не согласует проведение ремонтных работ с государственными органами, на него будет наложена соответствующая ответственность, а именно:

Чтобы избежать подобных последствий, стоит просто заранее согласовывать проект с соответствующими инстанциями и не заниматься проведением каких-либо работ полностью самостоятельно.