Пошаговая инструкция оформления покупки доли квартиры в 2019 году

🕒

Покупка квартиры в долях имеет свои особенности. Конечно, собственник вправе самостоятельно распоряжаться своим имуществом, но когда речь идет о части общей собственности, то имеются некоторые ограничения в распоряжении ею. Покупая долю в квартире, нужно помнить о юридических тонкостях. Ведь неверное оформление может повлечь признание сделки недействительной.

Что такое долевая собственность?

​Законодательство определяет, что имущество, принадлежащее более чем двум собственникам, относится к общей собственности, которая может быть долевой и совместной. Долевое владение предполагает, что помещение поделено на части, равные либо нет. Выдел производится по желанию владельцев или по решению суда. Каждому собственнику выдается правоустанавливающий документ на часть принадлежащей ему квартиры.

Жилое помещение может оказаться в долевой собственности, когда:

Если владельцы не могут договориться о разделе самостоятельно, то такой вопрос передается на разрешение судебного органа.

Надо отметить, что обычное жилое помещение очень сложно физически разделить. Для этого необходимо, чтобы у него был сделан отдельный вход, раздельные подключения к газовым, водо- и электрическим сетям. Сделать это можно лишь в доме на земле, когда он делится на несколько реальных долей претендентами на наследство. В остальных случаях появляются «идеальные доли».

Продаваемая доля в квартире должна быть выделена в натуре либо в форме соотношения к общей площади. У владельца части имущества должен быть документ, в котором доля проставляется в дробном или процентном выражении.

Доля представляет собой юридическое понятие, при котором собственники совместно используют жилплощадь, поэтому при продаже необходимо получить согласие совладельцев на вселение нового хозяина.

Преимущественное право выкупа

Положения статьи 246 ГК РФ определяют, что все правовые действия, затрагивающие законные интересы владельцев долевой собственности, могут производится только по взаимному согласию.

Статьей 250 ГК РФ определен порядок приоритетного права выкупа при продаже части общего имущества заинтересованному лицу. Поэтому прежде, чем совершить сделку, собственник обязан предложить выкупить его долю другим владельцам. И только получив письменный отказ можно реализовать часть недвижимости третьим лицам. Уведомление о продаже формируется в письменной форме, в нем устанавливается стоимость продаваемой части объекта, а также договорные обязательства.

В извещении должна указываться реальная продажная цена, за которую в дальнейшем доля будет продаваться другим субъектам.

Скачать уведомление о продаже доли в квартире (образец 2019)

При совершении будущей сделки c посторонними лицами нельзя указывать цену менее той, которая была предложена сособственникам. Они должны принять решение о покупке части недвижимости в течение одного месяца либо отказаться от приобретения.

Если в установленный срок ответ не поступил, продавец вправе продать долю любому субъекту. Если же отказ поступит ранее определенной даты, то сделка может быть совершена сразу.

Несоблюдение преимущественного права при реализации доли в совместном имуществе позволит остальным владельцам опротестовать проведенную сделку в течении трех месяцев с момента её совершения.

Но сделка при этом не отменяется, только меняется покупатель. Им становятся сособственники. Если же они отказываются от выкупа части помещения, а продавец решает изменить условия договора, потребуется снова уведомлять совладельцев и дождаться от них ответа.

Законодательное урегулирование

Продажа долевого имущества регулируется ст.244 – 259 ГК РФ. Отдельные нормы предусмотрены законом о приватизации жилого фонда.

Регистрация перехода права собственности определяется ФЗ-218 от 13.07.15г. «О государственной регистрации недвижимости».

В 2019 году правила оформления долевого имущества были изменены и в настоящее время сделки по отчуждению части совместного имущества необходимо обязательно удостоверять у нотариуса.

Положения статьи 250 ГК РФ устанавливают преимущественное право выкупа части имущества остальными собственникам объекта, но не раньше, чем через месяц. Кстати, они же и определяют правовые последствия несоблюдения такого права, в частности возможность оспаривания сделки в течение трех месяцев.

Процедура продажи производится в стандартном порядке, договор должен соответствовать требованиям ст.554-555 ГК РФ. В соответствии со статьей 556 ГК РФ доля должна передаваться по акту приема-передачи. Договор должен быть зарегистрирован в Росреестре.

Порядок оформления продажи

Покупку квартиры в долевой собственности невозможно осуществить, если квартира является общей собственностью. Обусловлено это тем, что фактически доли не существует. Сначала необходимо её выделить и закрепить свое право на неё.

Если же выделение состоялось и в ЕГРН внесены данные о такой доле с указанием владельца, можно начинать процедуру. Она заключается в следующих этапах:

  1. Обсудить предстоящую продажу недвижимости с остальными сособственниками. Уведомление нужно направлять в письменном виде с указанием условий и цены.
  2. Получить ответ от сособственников. Если поступит отказ, можно начинать оформлять сделку с посторонним субъектом. В противном случае потребуется дождаться истечения месячного срока.
  3. Поискать покупателя, если отказались другие владельцы. Поиск может осуществляться любыми доступными средствами. Это могут быть агентства недвижимости, сеть Интернет, объявления в СМИ и прочее.
  4. Обсуждение договорных условий с потенциальным покупателем. Они должны соответствовать тем требованиям, которые были указаны в уведомлении. Если покупатель будет настаивать на изменение договорных условий, ему придется ждать новый месячный срок, чтобы получить новый ответ от сособственников имущества. При этом может получиться так, что кого-то из них привлечет новое предложение.
  5. Заключить договор о продаже доли. Он подписывается сторонами и удостоверяется у нотариуса.
  6. Составление акта приема-передачи. Он прилагается к договору и является его неотъемлемой частью.
  7. Регистрация сделки в Росреестре. Для этого потребуется представить необходимую документацию. Присутствия всех сторон не требуется, так как договор удостоверен нотариально.

Нюансы сделки

При проведении процедуры необходимо учитывать следующие тонкости:

Особое внимание уделяется сделкам при продаже доли, принадлежащей лицу, не достигшему 18 лет. Жилье запрещено продавать, если нет другого помещения, которое он может получить.

Чтобы продать детскую долю нужно чтобы:

При этом необходимо получать разрешение органа опеки на совершение процедуры. Для этого потребуется обратиться в соответствующую службу и предоставить следующие документы:

До достижения ребенком 18 лет его представителями являются родители или законные опекуны.

Требуемая документация

Чтобы оформить право собственности на долю в квартире, необходимо представить:

В зависимости от обстоятельств могут быть затребованы иные документы. Это могут быть выписка из домовой книги либо справка об отсутствии долга по коммунальным услугам.

Как составить договор

Соглашение имеет стандартную форму, но существуют некоторые особенности, которые нужно учитывать при его составлении. Основной является необходимость точного описания продаваемой части имущества с обязательным указанием дробного или процентного соотношения к общей площади помещения.

Документ должен включать следующие пункты:

  1. Сведения о сторонах сделки, их ФИО и паспортные данные.
  2. Предмет продажи (адрес его места расположения, основные параметры, описание доли).
  3. Перечень людей, остающихся проживать после продажи квартиры.
  4. Схема расчетов.
  5. Права и обязанности участников.
  6. Порядок передачи имущества.
  7. Подписи участвующих лиц.

В соглашение могут включаться иные условия, детализирующие договоренности.

Сделка отчуждения доли требует обязательного удостоверения у нотариуса. Специалист может сам составить договор продажи с учетом пожелания сторон и с соблюдением правовых актов. Кроме того, он может провести регистрацию сделки в соответствующей службе. Такие услуги повлекут дополнительные материальные затраты.

Жилая недвижимость является приоритетной покупкой граждан. Из-за ее значительной стоимости выходом для многих из них является покупка квартиры в долях. Чтобы не ошибиться в приобретении такого жилья, ознакомимся с правилами, установленными законодательством, при совершении сделки по покупке долевой собственности, рассмотрим все особенности этого процесса на примере покупки доли в квартире.

Виды собственности на недвижимость

Когда необходимо приобрести часть объекта недвижимости, нужно хотя бы немного разобраться в правовых аспектах такой собственности. ГК РФ определено два вида собственности: личной и общей.

Собственность считается общей, если она принадлежит нескольким гражданам. В свою очередь общей может быть долевая и совместная собственность. Совместная собственность не разделена на доли. В общей долевой собственности за каждым владельцем закреплена конкретная доля.

Важно! Купить можно часть недвижимости только тогда, когда объект находится в долевой собственности.

Эту недвижимость обозначают в долевом либо процентном соотношении к ее общей площади, например, ½, ¼ или 50%, 25%. Она регистрируется в едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Каждый владелец имеет отдельный документ о праве на недвижимость.

Правила распоряжения долевой собственностью

Распоряжаться долевой собственностью владелец может так же, как и любой другой недвижимостью, но в его действиях есть некоторые ограничения. Если такую собственность владелец решит продать, то он обязан:

В практическом смысле покупка доли квартиры означает не приобретение ее обособленной части, а всего лишь права на долю в обозначенном размере. Натуральный выдел площади с отдельным входом, невозможен в связи с особенностями многоквартирных домов. Возможность такой реконструкции допустима только на первых этажах строений или в одноэтажных коттеджах. Об этом должен знать покупатель долевой собственности.

Особенности выкупа доли другим совладельцем

Рассмотрим сначала ситуацию, когда недвижимость принадлежит в долях нескольким собственникам, и один из них решил продать свою долю. Как было сказано, он обязан предложить выкупить ее остальным совладельцам.

Если между соседями доброжелательные отношения, то сначала их можно проинформировать о своих намерениях устно. Причем если один из собственников изъявит желание выкупить долю продавца, то второму собственнику тот может не предлагать сделку. Если выкупить продаваемую часть согласились все собственники, то право выбора покупателя будет за продавцом. В законе есть требование о преимущественном праве собственников долей только по отношению к лицам, не являющимися обладателями части данной квартиры, но не к ее владельцам.

Когда долю выкупает один из совладельцев квартиры, сделку нужно оформлять, руководствуясь теми же нормами закона, которые применяются к любой недвижимой собственности. Сделка, в которой покупателем является один из совладельцев, для него является выгодной, и вот почему:

Выкуп доли при разводе супругов

Недвижимость, приобретенная супругами во время брака, по закону является их совместной собственностью. На нее выдано одно свидетельство о собственности. Если этот документ оформлен только на супруга, распорядиться квартирой без согласия супруги он не сможет.

При необходимости раздела имущества при разводе пары, квартиру сначала придется переоформить в долевую собственность. Основанием для этого является:

За основу судом принимаются равные права супругов на совместное имущество. Поэтому недвижимость по суду делится между супругами поровну, в отличие от их добровольных договоренностей.

Чтобы раздел объекта был признан официально, его нужно зарегистрировать в ЕГРН. После перерегистрации изменений права собственности, каждому супругу выдается отдельный правоустанавливающий документ. С обратной стороны документа всегда указывается совладелец объекта недвижимости. После регистрации прав владельцы долей могут совершать их продажу. На практике часто происходят сделки по выкупу части собственности одним из супругов у другого.

Покупка квартиры в долях

Покупка квартиры одновременно двумя гражданами сегодня особенно распространены, т. к. такая сделка позволяет решить жилищные проблемы путем небольших финансовых затрат. Это является выходом для граждан, не располагающих достаточными средствами для покупки отдельной квартиры или другого жилья.

Рынок недвижимости сегодня заполнен предложениями о продаже квартир, которые покупались в долевую собственность гражданскими супругами, находящимися не в браке, или обычными людьми, состоящими в родственных или просто дружеских отношениях. Таким путем люди поэтапно приобретают собственную квартиру, выкупая часть недвижимости, друг у друга или продав долевую собственность полностью, покупают затем отдельный объект недвижимости по мере финансовых возможностей.

Порядок действий при покупке долевой собственности

Перед покупкой выбранной долевой недвижимости, покупатель должен:

На что нужно обратить внимание при покупке доли?

Выбирая долевую недвижимость из предложенных вариантов, следует учесть следующие моменты:

Изменения законодательства по сделкам с долевой собственностью

Взаимоотношения с соседями по квартире является одной из главных причин возникновения в дальнейшем проблем, т. к. в последнее время участились сделки по продаже долей в квартирах с использованием мошеннических схем. Чтобы предотвратить распространение различных противоправных сделок, государством приняты изменения в ФЗ-122 02.06.2016 о регистрации прав на недвижимость. Согласно изменениям, устанавливается обязательное нотариальное сопровождение всех сделок, касающихся долевой собственности. Если сначала нотариус участвовал в оформлении сделки при продаже долей только не собственникам квартиры, то сейчас у нотариуса оформляются исключительно все сделки с долевой недвижимостью.

Смысл нотариального удостоверения сделки заключается в проведении нотариусом проверки правовой чистоты всех предъявленных документов.

Какие документы потребуются для совершения сделки?

Чтобы оформить сделку, к нотариусу должны явиться сами ее участники и предъявить следующие документы:

Стоимость долевой недвижимости и покупка ее в ипотеку

Несмотря на то, что стоимость части недвижимости значительно ниже стоимости всей квартиры, и далеко не всегда пропорциональна ее размеру, т. к. зависит от многих других факторов, у покупателя сразу может не быть достаточно средств для ее покупки. Выходом становится ипотечный кредит, взятый в банке.

Условием получения кредита в банке служит обеспечение залога, которым становится сама недвижимость, взятая в ипотеку. Объект недвижимости является собственностью банка до тех пор, пока кредит не будет выплачен. Если долг по кредиту не погашается, то банк вправе продать залоговое имущество и из вырученной суммы вычесть накопившийся кредитором долг. Однако, когда в залог берется доля в квартире, продать ее сразу бывает сложно, поэтому банки неохотно выдают кредит под долевую собственность. Исключением бывает ситуация, когда после приобретения доли покупатель становится владельцем всей квартиры потому, что он являлся обладателем остальных долей до совершения сделки. В этом случае заложить можно всю квартиру.

Заключение

Приобретая долю квартиры, покупатель получает право собственности на ее часть. У него появляется возможность проживания и регистрации в этой квартире. Такая сделка при всех сложностях оформления является выгодным приобретением, если документальное оформление доли в собственность нового владельца происходит с учетом всех законодательных требований.

Если у Вас остались вопросы, Вы можете их задать бесплатно юристам компании в форме, представленной ниже.

Любые сделки, связанные с приобретением недвижимого имущества, считаются сложными. Поэтому данные процессы должны проводиться исключительно в присутствии профессиональных и опытных адвокатов. Но даже у таких юристов могут возникать определенные сложности в процессе покупки доли в квартире.

Это обусловлено тем, что отсутствуют конкретные границы одного имущества, поэтому доли зависят от числа владельцев. Нередко доля не равна точно одной комнате, поэтому оформление сделки сопровождается многими трудностями.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-42-46. Это быстро и бесплатно!

Какие должны соблюдаться условия при покупке доли

При приобретении доли человек становится собственником части одной квартиры.

Важно! При получении св-ва о собственности непременно указывается в данном документе доля владельца, выраженная в дробях.

Бывают ситуации, когда по решению суда каждому владельцу выделяется отдельная комната, а не доля.

Однако если появляется новый владелец, то не него это решение не распространяется, что приводит к необходимости снова обращаться в суд для определения границ собственности каждого человека. Процедура повторяется даже

при рождении ребенка

у какого-либо собственника.

Чтобы в процессе такой покупки не возникало сложностей, непременно учитываются определенные условия. К ним относится наличие информации:

Важно! Рекомендуется оформлять передачу доли новому владельцу специальным актом приема-передачи.

Договор будет признан действительным и официальным только при наличии данных:

Нотариальное заверение не является обязательным условием для оформления данной сделки, однако оно может осуществляться по желанию обоих сторон.

Непременным условием для такой

продажи

является то, что другие владельцы долей в квартире обладают преимуществом для покупки долей, поэтому предварительно надо предложить им возможность приобрети часть недвижимости.

Важно! Если другие собственники согласны выкупить долю, однако предлагают только низкую цену, то владелец может осуществить сделку с посторонним лицом, предложившим более высокую стоимость.

Если другие собственники отказываются от выкупа доли, то надо оформить их отказ в письменном виде, а также обязательно заверить его нотариально. Также обойти преимущественное право можно с помощью договора дарения или продажи части квартиры по высокой цене постороннему человеку.

Как осуществляется принудительный выкуп долей вы можете посмотреть в этом видео:

Основные виды сделок, связанных с покупкой доли

Существует несколько разновидностей сделок, которые могут осуществляться при покупке доли в одной квартире. К ним относится:

Таким образом, выбор определенного вида сделки зависит от пожеланий владельца доли и от ее размера.

Советы по грамотной покупке доли в квартире

Чтобы данная сделка прошла без сложностей и проблем, покупатель должен учитывать некоторые рекомендации:

При грамотном изучении всех особенностей данного процесса гарантируется, что не будет возникать особых сложностей с приобретением недвижимости.

Образец договора купли-продажи доли. Фото: towhite.win

Пошаговая инструкция оформления покупки доли

Данный процесс считается простым, если точно следовать последовательным этапам. К ним относится:

Важно! Основной сложностью данного процесса является подготовка документов продавцом.

Правила оформления договора купли-продажи

Данный документ непременно составляется между продавцом и покупателем, а поскольку в качестве объекта выступает доля в квартире, то имеются определенные нюансы составления контракта.

В нем непременно должна быть информация:

Для грамотного составления данного договора учитываются правила его создания:

Важно! Данный документ обязательно регистрируется в Росреетре.

Как составить предварительный договор купли-продажи доли — читайте здесь.

Правила регистрации покупки

Непременно приобретение любой недвижимости, к которой относится не только сама квартира, но и доля в ней, должно быть зарегистрировано в соответствующем государственном органе.

Регистрация проходит в несколько этапов:

Таким образом, регистрация не считается сложным процессом, если разобраться в ее особенностях.

Образец заявления об уведомлении других собственников.

Какие уплачиваются налоги или пошлины

При покупке доли непременно должны уплачиваться:

Важно! С продавца не взимается налог, если недвижимость находилась в его собственности больше трех лет, а также в случае, если сделка осуществляется между близкими родственниками.

Плюсы и минусы покупки доли в квартире

К преимуществам такого приобретения относится:

К минусам такого приобретения относится:

Таким образом, покупка доли в квартире имеет как плюсы, так и минусы.

Оформление такой сделки должно осуществляться в соответствии с многочисленными правилами, чтобы был официально зарегистрирован переход права собственности. Следует непременно регистрировать сделку, а также учитывать некоторые другие нюансы.

Возможна ли продажа доли в квартире без согласия других собственников — смотрите в этом видео:

Бесплатная консультация

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!
Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже:

Бесплатная консультация

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!
Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже:

Рынок долевой недвижимости функционирует по особым правилам. Продавцу доли в квартире потребуется их изучить, чтобы провести законную сделку по ее отчуждению. Сособственники обладают правом преимущественной покупки доли, а договор купли-продажи обязательно заверяется у нотариуса. Особыми случаями являются отчуждение доли ребенка или части ипотечной квартиры.

Возможность продать часть квартиры, соответствующую доли собственника, приводит к множеству конфликтов и злоупотреблений. В «закромах» Госдумы находится несколько законопроектов, призванных навести порядок на долевом рынке. Один из них принадлежит группе депутатов-единороссов во главе с Павлом Крашенинниковым. Ими, в частности, предлагается ограничить куплю-продажу микродолей – менее региональной учетной нормы. Документ также вводит серьезное ограничение по вселению 3-х лиц на жилплощадь, поделенную между несколькими сособственниками.

Но пока продажа квартиры в долях осуществляется по старым правилам. По каким именно – рассмотрим.

Владельцу доли, желающему ее продать, придется действовать поэтапно. Лишь методичное выполнение всех необходимых требований позволит продавцу провести чистую сделку, которую невозможно будет оспорить.

Соблюдение преимущественного права покупки

Совладельцы долевой недвижимости имеют преимущество выкупа реализуемой части квартиры. Содольщик вначале обязан именно им сделать письменное предложение о покупке, указав стоимость и другие условия сделки.

Этого требует закон – 250-я статья Гражданского кодекса.

Данное правило распространяется и на отчуждение иных объектов, находящихся в долевой собственности, например, дома, земельного участка или комнаты.

Информировать сособственников недвижимости о продаже доли можно различными способами:

  1. Лично вручить им уведомления. Но нужно иметь в виду, что у продавца должно остаться документальное подтверждение, что это было сделано (и в какой день). Например, таким доказательством могут быть расписки получателей.
  2. Отправить уведомление через почту. Чтобы подтвердить его отправку и получение, нужно оформить заказное письмо – с описью вложения и уведомлением о вручении адресату. Даже если дольщик будет намеренно избегать получения письма, оно будет считаться доставленным (статья 165.1 ГК).
  3. Информировать сособственников через нотариуса. Этот способ потребует дополнительных расходов, так как услугу придется оплатить. Заявление отправляется на специальном бланке. Продавец получает свидетельство, что содольщики были должным образом оповещены об условиях планируемой сделки.

У проинформированных совладельцев квартиры есть месяц на размышление. В течение указанного срока они должны либо согласиться на предложение, либо его отвергнуть. Соглашение следует засвидетельствовать в письменной форме, непринятие – на усмотрение сособственника. Отсутствие реакции на предложение закон приравнивает к отказу.

При несоблюдении данной процедуры дольщики вправе в судебном порядке оспорить продажу части квартиры. У них есть три месяца, чтобы отстоять свои права.

Сособственники квартиры могут по доброй воле подъехать к нотариусу и на месте оформить письменный отказ от покупки доли. В этом случае продавцу не нужно выдерживать месячный срок ожидания – он вправе сразу приступить к поиску покупателей.

Рис.2. Пример уведомления сособственников квартиры

Скачать образец уведомления сособственников квартиры о продаже доли. Форма актуальна на март 2019 года.

Подготовка нужных бумаг

Заняться подготовкой документов следует еще до того, как определен покупатель. На оформление некоторых бумаг уходит довольно продолжительное время. Собранный пакет документации вначале представляется нотариусу – для удостоверения сделки, а затем перенаправляется в органы Росреестра, где она будет зарегистрирована.

Обращаем внимание! Когда один из сособственников квартиры собирается продать свою долю, сделку необходимо удостоверить в нотариальной конторе. Данное условие содержится в новом законе 218-ФЗ о регистрации прав на недвижимость в государственном реестре (статья 42).

Скачать полный текст закона 218-ФЗ можно здесь. Редакция документа от 28.02.2018.

Примерный список документации, который нужно подготовить хозяину квартирной доли, демонстрирует таблица.

Таблица 1. Перечень документов для нотариуса, который будет удостоверять сделку

Вид бумаги Пояснения
Свой паспорт. Идентифицирует личность продавца.
Доверенность. Если от его имени действует агент, риэлтор или иной представитель.
Предварительный договор купли-продажи недвижимости. Основной документ составят непосредственно в нотариате по разработанной форме. Образец договора можно найти в интернете, однако приходить с ним в контору нет смысла. Шаблон можно использовать только, чтобы оформить предварительный договор.
Письменные отказы остальных сособственников. Или документальные подтверждения, что они должным образом извещались о цене и условиях сделки.
Выписка из Единого госреестра недвижимости. Нотариусу надо знать, не находится ли продаваемая недвижимость в залоге. Также данный документ подтверждает право собственности на продаваемую долю.

Правомочие собственника также доказывается свидетельством, которое выдавалось раньше (о праве собственности).

Бумаги, на основании которых у продавца появилось право собственности на долю в квартире. Обычно это один из следующих документов:

  • свидетельство о праве наследника;
  • договор о приватизации;
  • договор дарения / мены / купли-продажи;
  • судебные решения.
Форма-9 или выписка из домовой книги. Нотариально удостоверяя отчуждение доли, необходимо проверить, кто зарегистрирован на данной площади, в каких родственных связях они состоят и т.д. Это поможет нотариусу оценить полноту представленных документов. Например, если он увидит, что в квартире прописан несовершеннолетний ребенок, то обязательно потребует от продавца предъявить согласие органов опеки на планируемую сделку.
«Квартирные» паспорта. Технический и кадастровый.
Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам. Берется в бухгалтерии управляющей компании или ТСЖ.

Список нужных документов для продажи доли в квартире, предоставляемых для нотариуса, может быть дополнен – в зависимости от требований конкретной конторы или наличия особых обстоятельств, значимых для оформления сделки. В частности, если долю будет продавать человек семейный, ему потребуется письменное согласие супруга на отчуждение части недвижимого имущества.

Также дополнительные бумаги может потребовать и покупатель. Наиболее распространенным документом, который его интересует, является справка из психо- или наркодиспансера, подтверждающая вменяемость и адекватность продавца.

Взаиморасчеты покупателя и продавца

Дольщик и покупатель могут по-разному договориться, в какой момент и каким образом осуществляется расчет между ними. Условия прописываются в тексте договора. Как правило, деньги передаются нейтральной стороне – банку или нотариусу. Продавец сможет забрать их лишь после того, как покупатель станет полноправным собственником доли, что будет подтверждено соответствующим документом.

Популярным способом взаиморасчета становится внесение денег на депозит нотариуса. В этом случае средства «замораживаются» на специальном банковском счету, открытом на конкретного работника нотариата. Если в оговоренный договором срок право владения пользования и распоряжения долей не перейдет к ее приобретателю, деньги будут отданы покупателю.

Обычно банки принимают указанные суммы только после подписания всех документов, в том числе, и договора купли-продажи. Чтобы продавец чувствовал себя уверенно, юристы рекомендуют в его тексте указать, что бумаги на регистрацию права собственности передаются только после внесения на депозит денег за покупку доли.

О том, как купить или продать недвижимость через ячейку в банке, см. статью «Как составить договор купли-продажи с использованием банковской ячейки».

Регистрация сделки

Права нового собственника регистрируются в органах Росреестра. Участники договора могут либо самостоятельно направить туда документы (вместе с заявлением о регистрации), или сделать это через нотариуса. При втором варианте за услугу придется заплатить. Сколько точно она будет стоить, следует уточнять в нотариальной конторе, так как единых расценок не существует.

Обратите внимание! Нотариально заверенные сделки регистрируются быстрее – в течение трех рабочих дней. Если документы в Росреестр передавались электронным способом, то время сокращается до одного рабочего дня.

В регистрирующий орган покупателю обязательно нужно представить передаточный акт на квартиру. Без этого документа оформлять на него право собственности чиновники не будут.

Получение документов сторонами

Переход права собственности к другому лицу фиксируется в ЕГРН. Отметка об этом факте ставится и на договоре купли-продажи, экземпляры которых возвращаются покупателю и продавцу. Также они получают:

После этого сделка по приобретению доли в квартире считается совершенной, а право нового ее владельца – зарегистрированным. Полученные документы являются основанием для выдачи продавцу «замороженных» денег покупателя.

Особые случаи

Кратко рассмотрим, как законом регулируются различные нюансы подобных сделок.

Как выделяется доля

Любой из участников общей собственности на квартиру имеет право выделить отдельную долю, которой он сможет распоряжаться по собственному усмотрению. Это можно сделать:

Если между сособственниками квартиры нет конфликта, они вправе составить у нотариуса соглашение, добровольно распределив доли. Данный документ явится основанием для перерегистрации права собственности в Росреестре. В ЕГРН будет зафиксирован конкретный размер доли каждого совладельца.

Когда договориться не удается, дело передается на рассмотрение суда. Если доля заявителя слишком мала или ее нельзя выделить в натуре, обычно принимается решение о выплате истцу денежной компенсации другими совладельцами квартиры.

Необходимость выдела доли часто возникает в отношении когда-то приватизированной квартиры, когда в свидетельство о собственности вписывались все участники договора. Если кто-то из родственников – дольщиков в дальнейшем пожелает распорядиться своей частью жилья, ему потребуется ее выделить из общей собственности.

Нужно ли согласие сособственников на продажу доли

В отношении иных совладельцев недвижимости продавец ограничен лишь соблюдением права преимущественной покупки. Если сособственники отказались выкупать долю или ничего не ответили на его предложение в течение месяца, он вправе продать ее кому угодно. Письменного или устного разрешения других дольщиков ему не требуется.

Продажа доли несовершеннолетнего

Продать долю несовершеннолетнего ребенка можно только при наличии письменного разрешения органов опеки. Перед тем как его оформить (или отказать в этом), чиновники выяснят, где в дальнейшем будет проживать ребенок, в каких условиях и т.д.

Чтобы получить разрешение, родителю или иному представителю ребенка следует обратиться в местную администрацию и написать заявление (о выдаче требуемого документа). Вопрос решается в 15-дневный срок со дня его подачи.

Квартира в ипотеке

Если совладелец квартиры, взятой в ипотеку, захочет продать свою долю, ему необходимо иметь в виду, что без согласия банка-кредитора это сделать невозможно – жилплощадь находится у него под залогом. В случае положительного ответа банка на нового собственника переоформляется кредитный договор, и остаток долга будет отдавать уже он.

При продаже доли в ипотечной квартире остальные ее совладельцы также имеют преимущественное право ее купить. Только их отказ или месячное молчание позволит дольщику продать свою часть третьим лицам.

Налогообложение сделки

Поскольку доход от приобретения новым собственником доли получает продавец, обязанность по уплате с него налога ложится именно на него. По общему правилу для россиян он составляет 13%.

Однако в некоторых ситуациях платить его не нужно. НДФЛ не взимается, если продавец стал собственником доли до 1 января 2019 года и владел ею не менее 3-х лет. Если же право собственности на часть квартиры у него появилось позже, то не платить налог с дохода он сможет только после 5-летнего владения долей. Впрочем, значение имеет, на каком основании продавец стал ее хозяином, так как для некоторых из них сохранен 3-летний срок, а именно:

Также он вправе воспользоваться правом на вычет – 1 000 000 рублей (независимо от того, как долго являлся собственником доли). То есть, налог уплачивается с цены, которая осталась после вычета данной суммы.

Покупатель доли приобретает не только право проживать в квартире, часть которой он купил, но и обязанность ежегодно платить за нее налог (на имущество физических лиц). Лишь принадлежность к льготным категориям граждан избавит его от этой миссии.

Приобретение жилья, в частности квартиры, для каждого является довольно крупной инвестицией в недвижимость, которая порой оказывается гораздо объемнее в плане финансовом, чем в данном случае «вкладчик» предполагал. Для таких ситуаций получила применение разновидность приобретения жилья – покупка квартиры в долях.

Как производится заключение такой сделки? Что она в себя может включать? Нужен ли нотариус в 2019 или иной помощник? На данные вопросы поможет ответить данная статья. В ней также будут рассмотрены основные варианты приобретения доли жилища и возможные связанные с ними сложности или особенности.

Как оформить договор?

Оформление сделки покупки доли жилого фонда можно лишь тогда, когда доли четко прописаны и зафиксированы документально. Если же доли условные, а жилье является общим – такая сделка невозможна. Подтверждает наличие долей запись в ЕГРН.

После подтверждения всех необходимых условий, документального и нотариально заверенного подтверждения прав продавца на осуществление сделки – начинается процедура приобретения покупателем и продажи продавцом.
  1. Обсуждение. Покупатель и продавец оговаривают все условия и пункты предстоящей сделки, уточняют интересующие каждую сторону моменты. Особое внимание уделяется той части, которая была оговорена в уведомлении, направленном совладельцам. Ведь данные условия изменять нельзя. Если покупатель хочет данные условия изменить, то процедура продлевается еще на месяц, так как придется вновь оповещать всех долевых собственников и ждать их вердикта. Так, покупатель собственно лично затягивает период заключения сделки.

ВНИМАНИЕ !!! Однако, если ему действительно важно изменение вышеуказанных пунктов, а отказываться от сделки он не желает, так как все остальные условия его устраивают, то придется набраться терпения и подождать еще месяц.

Но, покупателю, следует быть готовым к тому, что изменения могут подойти и кому-то из пайщиков, которые имеют преимущественное право на приобретение доли, а это уже риск потерять и время, и саму сделку.

  1. Заключение сделки. Образец договора стандартный, поэтому найти его не составит труда. А вот приложение к договору – акт. Естественно, договор заверяется, акт при этом является его обязательным приложением и предоставляется вместе с договором для регистрации в государственном реестре. При этом регистрация может производиться лишь одной из сторон договора, второй стороне можно не присутствовать.

ВНИМАНИЕ !!! Обязательными реквизитами для такой сделки становятся не только подписание обеими сторонами двух экземпляров договора, но и обязательное заверение этих экземпляров нотариусом.

Данное условие наделяет оба экземпляра одинаковой юридической силой. Конечно, для обеспечения максимальной объективности проведения проверки документов продавца на соответствие всем требованиям, можно привлечь дополнительного специалиста. Таким специалистом может стать нотариус или юрист, знакомый исключительно покупателю, а не советуемый продавцом. Благодаря этому покупатель сможет обезопасить себя от поддельных документов и мошенничества.

Оформление или переоформление собственности может быть произведено либо в процессе заключения договора, либо по его завершении. При регистрации по завершении основанием становится договор с обязательным приложением к нему акта, составленного предварительно также в двух экземплярах.

Общие черты сделки

Приобретение или продажа части квартиры – самые сложные подвиды сделок с недвижимостью, которые могут включать в себя довольно большое количество сложностей и особенностей. Чаще всего осложнений добавляет совладелец, то есть владелец второй части квартиры, который зачастую ставит палки в колеса «соседа» и всячески мешает заключению сделки.

Недоразумения могут возникнуть на фоне:

Причина в данном случае отходит на второй план. А на первый план выходит сам период заключения договора и его протекание. Также довольно сложным обстоятельством в данном случае становится составление документов, в котором часто допускаются ошибки. Также сложности возникают тогда, когда владелец одной из частей передает свою долю в качестве объекта «дарения». Данные факторы наталкивают будущего покупателя на то, что изучить все возможные варианты развязки и возможных путей решения вопроса заблаговременно, чтобы обезопасить себя и впоследствии успешно получить во владение часть квартиры, а не «кусать локти» и страдать о потерянном времени и деньгах.

Что такое доля квартиры?

С юридической стороны – это право на владение долей имущества, право собственности. Гражданский кодекс говорит, что считаться таковым может имущество, которым владеют двое человек. Наиболее часто встречаемый случай это когда будучи супругами двое приобрели квартиру. Если такая пара больше не в браке, то оба имеют равные доли данной квартиры, так как это совместно нажитое имущество. Такая сделка требует регистрации всей квартиры на одного из членов семьи, поэтому при продаже своей доли вторая сторона должна дать свое согласие первой на осуществление такой сделки. При этом важным элементом становится именно нотариальное заверение полученного разрешения или согласия второго совладельца. Однако, для того, чтобы иметь возможность продать свою законную долю ее сначала необходимо оформить. То есть супруги должны законно и документально закрепить за собой право владения и распоряжения своей долей жилища.

В 2019 году приобретение части квартиры стало довольно популярным, так как э отличный способ вложения инвестиций. Самым большим преимуществом служит то, что приобрести долю гораздо легче, чем купить целую квартиру. Новому владельцу это дает неограниченные возможности, ведь он сможет не только продать свою часть, но и, подождав немного, выкупить вторую часть жилья, получив при этом целую квартиру.

ВАЖНО !!! Последнее обусловлено тем, что совладелец, в обязательном порядке, согласно жилищному кодексу, должен вначале предложить выкупить свою часть второму совладельцу. А дальше – либо заключается договор, либо со второго владельца берется согласие на то, что первый свою долю будет продавать.

Таким образом, имея сумму лишь на часть квартиры, человек может приобрести такую часть и получить дополнительное время на то, чтобы собрать необходимую сумму для покупки второй ее части. Условно это можно назвать рассрочкой. Принять решение о покупке второй части совладелец должен в течение тридцати дней. Если он промолчал, то второй может спокойно размещать свою часть на продажу. Однако, при таком варианте, появляются первые «сучки в древесине» сделки.

ВАЖНО !!! Сложностью становится само уведомление так называемых пайщиков, ведь иногда найти их не так то и просто. Важно, в такой ситуации, подтвердить факт оповещения. То есть такое оповещение можно отправить заказным письмом.

Однако, второй совладелец может избежать или умышленно отказаться от получения такого уведомления, а это усложняет дело. Однако, есть возможность обойти данную сложность. Это возможно благодаря составлению договора дарения, ведь отдать даром квартиру можно и без согласия собственников. Данная процедура может помочь обойти уплату налогового вычета. Однако, при таком варианте, покупателю следует внимательно изучить все стороны договоренности. Это и детальное изучение документов продавца, и его личности, и документов на долю квартиры, и просьба у нотариуса подтверждений также не станет лишней.

Опасность в том, что продавец может оказаться мошенником, после получения от покупателя денег он может обратиться в суд с обращением о признании его не дееспособным. И если суд такой факт признает – сделка будет аннулирована.

Последовательность

Как и другие виды сделок, данная имеет ряд особенностей, поэтому далее представлена пошаговая инструкция того, что следует выполнить для заключения договора.

Первый шаг предусматривает не простое уведомление второго совладельца жилья, при этом само уведомление обязательно должно содержать стоимость, за которую первый планирует продать свою часть. После данного уведомления продавец должен дождаться письменного отказа второго пайщика от покупки его доли. После этого можно производить продажу посторонним людям, но стоимость продаваемого жилья не должна быть ниже той, которую продавец указал в уведомлении. Закон проговаривает аспекты такой сделки в статьях 244-259 гражданского кодекса.

После изменений шестнадцатого года в сделке долевого имущества изменена часть, касающаяся оформления такой недвижимости, а именно – теперь такая договоренность в обязательном порядке должна быть заверена нотариально.

Сам процесс продажи осуществляется по стандартному алгоритму, при этом сама сделка должна быть оформлена в соответствии с гражданским кодексом, а именно – со статьями 554-556. В них оговорены следующие моменты: а) передача доли должна быть зафиксирована в акте (стандартная форма акта приема-передачи); договор такой в обязательном порядке должен пройти государственную регистрацию.

ВНИМАНИЕ !!!! При заключении сделки в обязательном порядке проверьте отсутствие прописки в квартире несовершеннолетних детей, ведь выписать их принудительно невозможно, до момента наступления их совершеннолетия. Конечно, если совладелец прописан в квартире с ребенком – тут ничего не поделаешь, однако, если прописан ребенок продавца, то обсудить вопрос выписки следует до момента передачи денег, иначе после данного акта добиться решения вопроса будет невозможно.

Особенности сделки с несовершеннолетними

Если продается доля, принадлежащая несовершеннолетнему ребенку, и с несовершеннолетними детьми и их представителями покупатель должен быть крайне бдителен. Ведь закон запрещает продавать такое имущество, в случае если этому ребенку негде больше жить. А это означает, что возможна махинация или мошенничество. Если же все в порядке, то необходимо будет получение удовлетворительного решения органа опеки. Естественно, что заключается сделка не с ребенком непосредственно, а с его опекунами. Опекунами могут быть не только родители, но и ближайшие родственники. Опекун является так сказать исполняющим обязанности родителя до момента исполнения ребенку восемнадцати лет, то есть до его совершеннолетия.

При заключении сделки с такими условиями потребуется время на сбор продавцом дополнительного пакета документов для получения разрешения на осуществление сделки от органа опеки.

Ипотека

Приобретение такого жилья в ипотеку в принципе возможно, так как законом не оговорено иного. Однако, данный вид ипотеки является случаем индивидуальным и должен соответствовать программе ипотечного кредитования, которую предоставляет банк. В принципе, пройдя необходимые процедуры и предоставив банку пакет нужных документов вполне высока вероятность получения ипотеки под приобретение доли в квартире.

Наиболее предпочтительной для банка будет ситуация, при которой покупатель приобретает вторую часть квартиры и получат возможность, благодаря сделке, стать полноправным владельцем всей квартиры. Это практически всегда залог того, что банк даст одобрение на кредит.

Однако, бывают случаи, в которых банк может категорически отказать:
  1. Во-первых, если сторонами сделки выступают родственники.
  2. Во-вторых, если сторонами выступают недавно разведенные супруги. Особое внимание банк уделяет наличию новых браков у разведенных супругов.
  3. В-третьих, банк может отказать, если покупатель собирается приобрести долю имущества, с которым никак не связан и собирается впервые получить права на владение частью квартиры.

Таким образом, процесс приобретения квартиры в долях не кажется больше чем-то страшным и неизвестным. Представляет собой данный процесс стандартную сделку приобретения жилья, за тем лишь исключением, что в данном случае это не целая квартира, а лишь ее часть.

Бесплатный вопрос юристу