Порядок сдачи или взятия в аренду части земельного участка в 2019 году

🕒

Аренда земли, то есть передача собственного земельного участка во временное пользование за оплату, должна регулироваться письменным договором между собственником недвижимости (арендодателем) и лицом, приобретающим право на сдаваемый участок (арендатором). В соответствии с нормами Земельного кодекса РФ участвовать в качестве объекта в имущественных отношениях по распоряжению, владению, пользованию могут отдельные участки земли или их части. Законный владелец имеет право распорядиться частью своей недвижимости, заключив договор аренды части земельного участка (ст. 260 ГК РФ, ст. 22 ЗК РФ).

Действующее законодательство устанавливает отдельные требования для оформления сделок с частью недвижимости, при несоблюдении которых заключенный договор может быть признан недействительным, а арендатор приобретет не прибыль, а проблемы с законом.

Особенности оформления аренды части земельного участка

Первое требование – участок может сдать в аренду лицо, владеющее этим наделом на правах собственности. Такое ограничение связано с положениями ст. 39.6 ЗК РФ, предусматривающими аренду муниципальных (государственных) участков только после проведенного торга (аукциона). Исключение составляет образование отдельных участков из государственной (муниципальной) земли, полученной некоммерческим товариществом под дачи, садоводческие или огородные наделы. В этом случае земельный пай предоставляется участникам товарищества без предварительного проведения аукциона (п.п. 7 – 8 ст. 39.6 ЗК РФ)

Второе, о чем стоит помнить собственнику – есть участки делимые, а есть неделимые. Вторая категория – это наделы, которые после раздела нельзя будет использовать по назначению, в том числе для размещения строений (ст. 11.9 ФЗ № 114-ФЗ от 22.07.2008). Например, неделимым будет называться участок, на котором расположен многоквартирный дом.

Если оба требования соблюдены, потребуется выделить часть из общей площади собственной земли и определить четкие границы арендуемой площади, иначе говоря, индивидуализировать участок. Самый надежный с точки зрения закона способ – нанять кадастрового инженера и провести межевание, чтобы в дальнейшем получить на руки межевой план. После этого потребуется согласовать возможность сдавать в аренду полученный участок с контролирующими органами: СЭС, пожарной инспекцией, Росприроднадзором.

Межевание позволяет поставить часть земли на учет в отделе Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии (далее в тексте – Росреестр) в качестве отдельной недвижимости, с присвоением уникального кадастрового номера. Официальная госрегистрация позволяет определить сдаваемую площадь как индивидуальную вещь, то есть сделать часть недвижимости полноценным объектом отношений (ст. 6 ЗК РФ).

Аренда без межевания: условия и законность такой сделки

С момента принятия Федерального закона № 218 ФЗ от 13.07.2015 (далее в тексте – ФЗ 218) государственными органами ведется активная работа по учету и конкретизации земельных границ. Предполагалось, что с 01 января 2019 г. будет внесен в ФЗ 218 запрет на проведение сделок с землей без предварительного оформления межевого плана. Но новые поправки в законодательстве не появились, поэтому процедура межевания до сих пор не является обязательной для собственника участка земли.

Отдельные арендодатели предпочитают не тратиться на услуги кадастровых инженеров и обозначать границы арендуемой площади «по старинке» – приложив к договору план (графическое описание) общего участка с обозначенной на нем долей. План-приложение к договору может служить подтверждением индивидуальных характеристик части участка, если договор не нуждается в государственной регистрации.

Соответствующие пояснения по поводу аренды части недвижимости без межевания были даны Верховным Арбитражным судом (далее в тексте – ВАС РФ). В постановлении Пленума от 17.11.2011 № 73 указывалось на то, что в законах нет обязательного требования о предварительном разделе участка, если сдается в аренду только его часть, следовательно, предоставление арендатору части земельного надела без выделения границ самостоятельного участка и присвоения этой части отдельного кадастрового номера не противоречит законодательству.

Однако аренда на срок больше 12 месяцев или участие в сделке организации делает обязательным заключение письменного договора и госрегистрацию документа, иначе сделка не будет иметь законной силы (ст. 26 ЗК РФ, ст. 609 ГК РФ). Когда речь идет о целом участке, у арендодателя есть шанс зарегистрировать сделку без предъявления межевого плана. Но госрегистрация договора при сдаче в аренду части надела может состояться только при условии, что информация об арендуемой территории есть в Едином государственном реестре недвижимости (далее в тексте – ЕГРН) или одновременно с внесением сведений об  этой части участка в земельный кадастр (п. 3. ст. 44 ФЗ 218).

Таким образом, законом допускается аренда части земельного участка и без постановки на кадастровый учет, если арендатор и арендодатель – физические лица и срок действия документа менее 12 месяцев. В дальнейшем можно продлить этот договор или заключить новый. Несмотря на это, собственникам лучше не игнорировать межевание перед заключением договора аренды. Для этого можно назвать сразу несколько причин:

  1. Договор аренды без точного определения границ недвижимости и без указания кадастрового номера части недвижимости может быть признан недействительным. Есть примеры, когда недобросовестные арендаторы пользовались долей земельного надела, но после отказывались производить оплату по договору на основании отсутствия индивидуализации объекта аренды.
  2. В дальнейшем может возникнуть спор с арендатором из-за размеров сдаваемого участка. Межевой план с конкретными цифрами может защитить от претензий недобросовестного арендатора.

Как оформить сделку

Для оформления части земельного участка на правах аренды потребуется заключить письменный договор с обязательным указанием всех существенных условий сделки (образец можно посмотреть — здесь):

  1. Предмет договора. В эту часть документа входят описание, адрес, кадастровый номер и размеры (площадь) надела. Если конкретного адреса нет – достаточно описания месторасположения недвижимости. При заключении договора на часть участка без межевого плана здесь же указывается ссылка на приложенный общий план участка.
  2. Стоимость сделки. Аренда части участка подразумевает регулярное внесение арендатором оплаты за пользование землей – необходимо указать сумму, периоды и дату внесения оплаты, условия повышения и, если предусмотрено, ответственность за просроченный платеж.

При отсутствии любого из существенных условий договор просто не будет считаться заключенным (ст. 432 ГК РФ). Кроме вышеперечисленных пунктов, примерный образец типового договора аренды должен включать в себя следующие позиции:

  1. Название документа, дата и место подписания;
  2. Реквизиты арендодателя и арендатора. Для граждан достаточно указать:

От лица организации в договор необходимо внести:

  1. Права и обязанности всех сторон.
  2. Сроки сделки, в том числе условия окончания и досрочного расторжения срока.
  3. Цели использования части участка.
  4. Описание арендуемой доли участка. Здесь рекомендуется внести максимально полную информацию о территории, в том числе о наличии на участке коммуникаций, садовых деревьев, дома или иного здания.
  5. Возможность выкупа после окончания аренды. Данный пункт вносится по желанию сторон.
  6. Порядок решение спорных моментов.
  7. Дополнительные условия (при необходимости) и заключительные положения.

Важно! Заполнение договора производится разборчивым почерком, без сокращений, исправлений, зачеркиваний.

Что следует учесть при составлении договора

Оформляя договор на аренду части земельного надела, потребуется учесть специфические требования, которые предъявляются законодательством к сделкам с землей и дальнейшему использованию такого объекта аренды. Особенно рекомендуется обратить внимание на такие детали:

  1. Количество собственников участка. Если земля находится в долевой (совместной) собственности, выделить и сдать в аренду часть территории можно только при оформлении письменного согласия от каждого владельца. Сделать это можно, например, заключив многосторонний договор от лица всех собственников в качестве арендодателей или приложив нотариально заверенное соглашение от совладельцев. Без соблюдения этого условия договор аренды недействителен.
  2. Расторжение договора. Прописывая в договоре условия, при которых одна из сторон может потребовать досрочного прекращения сделки со всеми последствиями этого шага, нужно обратить внимание на правовые особенности сделок с землей. Помимо общих поводов, указанных в ст. 619, 620 ГК РФ, специальные условия прекращения аренды земли установлены в ст. 22, 46 ЗК РФ. В частности, долгосрочные договоры можно расторгнуть только в судебном порядке при наличии серьезных нарушений со стороны арендатора.
  3. Соблюдение минимальных размеров части участка. Выделенная под аренду часть не должна быть меньше минимального размера, установленного нормативами и регламентами для разрешенного назначения.
  4. Целевое использование части участка. При выделении части земельного надела на арендуемой территории сохраняются категория и целевое назначение основного участка. Обязательный пункт договора аренды на землю – допустимые способы использования территории. Это позволит собственнику избежать ответственности за нецелевое использование его недвижимости, если арендатор намеренно проигнорирует правила землепользования.

Перечисленные способы не должны противоречить Земельному кодексу, классификатору земель, кадастровым документам на данный участок. Например, недопустимо сдавать сельскохозяйственные земли под экологически опасное производство, автостоянку, строительство дома и прочее.

Условия использования участка также определяют местные нормативные акты, регулирующие застройку и землепользование на подведомственной территории. Распоряжениями (решениями) районной Думы может быть разрешено использовать участки ИЖС под небольшой магазин, частную аптеку, салон красоты и так далее. В тех же актах перечисляются объекты, размещение которых недопустимо, например, парковка, автомойка, крупные магазины и т. д.

На какой срок возможна аренда

Гражданским кодексом допускается заключение срочных договоров (с указанием конкретной даты окончания аренды) и бессрочных, то есть сделки без указания точной даты завершения. Последние можно расторгнуть по желанию одной из сторон сделки, при этом инициатор прекращения аренды должен предупредить о своем намерении за 3 месяца.

Существует дополнительное разделение на краткосрочный (заключенный на срок менее 5 лет) и долгосрочный договор, срок которого превышает пятилетний «порог».

В отношении целевых земель Земельный кодекс устанавливает пределы аренды, в том числе для бессрочных сделок. Участки (части участков) сельхозназначения возможно арендовать на период от 3 до 49 лет, территории под огородничество, пастбища, сенокосы – только до 3 лет, под жилищное строительство и подсобное хозяйство – до 20 лет. Если в договор на аренду этих земель не внесено точной даты прекращения сделки, то договор действует на срок, равный указанному в законе максимуму.

Продлить аренду можно двумя способами: заключив соглашение к уже существующему договору или подписав новый документ об аренде.  К концу срока сделки арендатор имеет право письменно заранее уведомить собственника участка о намерении заключить договор аренды на новый срок. При этом если действующий документ прошел процедуру госрегистрации, у добросовестного арендатора будет преимущество перед прочими претендентами на аренду данной территории (ст. 621 ГК РФ).

При возникновении ситуации, когда сроки истекли, но арендатор эксплуатирует недвижимость с согласия (в отсутствие возражений) собственника земли, срок действия документа продлевается на неопределенное время.

Аренда земельных участков на сегодняшний день пользуется широким распространением, так как многие не имеют нужной суммы средств для покупки собственной территории или просто не хотят ее покупать.

При этом огромнейшее количество граждан имеет в своем распоряжении приватизированную землю, которой часто даже не пользуется, в связи с чем многие готовы предоставить ее в пользование другим за определенную плату.

В соответствии со статьей 22 Земельного кодекса, а также статьей 606 Гражданского кодекса на основании составленного договора аренды собственник земельного участка должен предоставить указанную территорию арендатору в распоряжение на определенный промежуток времени за некоторую оплату.

Статья 22. Аренда земельных участков

Статья 606. Договор аренды

Действующее законодательство устанавливает несколько существенных условий арендного договора и, в частности, в соответствии с нормами статьи 432 Гражданского кодекса соглашение будет считаться заключенным только в том случае, если обе стороны будут согласны с условиями, указанными в договоре.

Статья 432. Основные положения о заключении договора

Если говорить о том, какие существенные условия должны соблюдаться в процессе оформления договора, стоит выделить описание предмета договора, различных требований, предусмотренных действующим законодательством, а также всех правил, касательно которых по заявлению одной из сторон должно достигаться соглашение.

В соответствии с нормами пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса в процессе оформления договора аренды в обязательном порядке нужно указывать полный перечень информации, с помощью которой можно будет определенно установить какое-либо имущество, которое передается арендатору в качестве объекта аренды. Если эти сведения в договоре отсутствуют, то в таком случае договор будет считаться не согласованным и не заключенным.

Статья 607. Объекты аренды

Образец договора аренды земли:

Что это такое

Аренда определенной части земельного участка представляет собой особую сделку, в процессе проведения которой одна сторона предоставляет другой на определенный промежуток времени част земли на условиях соответствующей оплаты. Оформляется такая сделка посредством составления соответствующего договора, заполненного с учетом требований, установленных действующим законодательством.

В преимущественном большинстве случаев необходимость в оформлении аренды определенной территории появляется в том случае, если человек или какая-то компания хочет воспользоваться зданиями, размещенными на этом участке. В такой ситуации арендатор получает право распоряжаться не только этой недвижимостью, но и тем земельным участком, на котором располагается это имущество.

Нередко оформляются в аренду и абсолютно пустые участки, на которых в принципе отсутствуют какие-либо постройки, а сами сделки проводятся как с юридическими, так и с физическими лицами. Единственным требованием в данном случае является наличие у арендодателя законных прав на то, чтобы распоряжаться указанным имуществом, и в частности, нужно получить право собственности, подтвержденное соответствующими документами.

Определение доли и межевание

Процедура определения доли осуществляется в следующем порядке:

В некоторых ситуациях определение доли может осуществляться и без межевания, но на самом деле подобные сделки сами по себе являются достаточно сборными. В такой ситуации собственники указывают на плане участка долю, которая будет предоставляться в аренду, причем договор указывается с фиксацией соответствующего условия. В связи с массой сложностей крайне не рекомендуется проводить подобные сделки, не заручившись поддержкой квалифицированного юриста.

Как взять или передать в аренду часть земельного участка

Для того, чтобы оформить арендные отношения, нужно провести определенные этапы сделки, после чего выделенному участку будет придан новый статус.

В данном случае достаточно провести несколько простых действий:

  1. Провести межевание части земельного участка.
  2. Поставить долевой земельный участок на кадастровый учет.
  3. Оформить на указанное имущество отдельно право собственности.
  4. Оформить сделку на предоставление территории в пользование.
  5. Регистрация договора в территориальном отделении Росреестра, если его срок действия составляет более одного года.

Составление и образец договора

В процессе оформления договора в обязательном порядке учитываются ключевые условия:

Стоимость

В обязательном порядке в договоре указывается точная сумма платежей, перечисляемых за использование арендованного участка, а также устанавливается график и способ внесения данных выплат. К примеру, передача может осуществляться наличными или же путем перечисления на банковский счет и другими способами.

Статья 614. Арендная плата

Срок действия

Договор аренды может относиться к разным категориям в зависимости от того, на протяжении какого промежутка времени он будет оставаться в силе.

Таким образом, долгосрочная и краткосрочная аренда различаются между собой тем, составляет их срок более или менее одного года соответственно. Помимо этого, как говорилось выше, предусматривается возможность оформления бессрочной аренды, когда договор продолжает действовать на протяжении неопределенного срока.

Статья 610. Срок договора аренды

Аренда части земельного участка редко когда вызывает какие-то сложности, так как, если обе стороны разбираются в ключевых особенностях, они могут без каких-либо сложностей избежать преимущественного большинства подводных камней.

Если земля сельхозназначения

Аренда земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственной деятельности, отличается массой своих тонкостей, связанных с видом разрешенного использования такого имущества. При этом стоит отметить сразу, что договор аренды не может никоим образом корректировать вид разрешенного использования территории, и подобные изменения признаются самовольными, предусматривая наложение административной ответственности на нарушителя.

Таким образом, если человек берет в аренду территорию, предназначенную для ведения животноводческой деятельности, у него не будет права строить на ней какие-либо жилые здания даже в том случае, если такая возможность предусматривалась в процессе оформления договора аренды.

Еще более сложной является аренда земельного пая. Земельная реформа, которая была проведена на протяжении 90-х годов, существенно усложнила земельные отношения на территории России, и в частности, всевозможные преобразования в конечном итоге привели к тому, что появилось огромнейшее множество земельных участков, принадлежащих собственникам на праве общей долевой собственности.

В преимущественном большинстве случаев границы таких земельных участков не определены, а сами земельные участки не сформированы, в связи с чем право собственности на них у граждан формальное. В связи с этим предоставить отдельный пай в аренду не получится до того, пока не будет проведено выделение участка в натуре.

Судебная практика

Отдельная категория споров, которые решаются в судебном порядке, является возможность досрочного расторжения договора аренды, инициируемого одной из сторон. В такой ситуации в принципе ситуацию можно решить только в судебном порядке, если другая сторона отказывается от расторжения соглашения.

В зависимости от того, кто именно обращается в судебные органы – администрация или арендатор, будут непосредственно зависеть и ключевые особенности рассматриваемого дела. При этом в любом случае суд будет основываться на нормах Земельного кодекса, так как в нем прописан полный перечень причин, в случае наступления которых предусматривается возможность передачи права использования земельного участка третьими лицами.

Статья 619. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя

Статья 620. Досрочное расторжение договора по требованию арендатора

Однако на практике в преимущественном большинстве случаев суды принимают решение в пользу арендатора по той причине, что у администрации населенного пункта нет прав на то, чтобы досрочно возвращать территорию, забирая ее у добросовестных арендаторов для передачи третьим лицам.

В  ГК РФ указано, что в аренду могут быть переданы земельные участки, однако ничего не сказано о том, позволено ли законодательством сдавать в аренду доли земельных территорий.

Особенности

Поскольку в ГК РФ не указано, может ли часть земельного надела выступать объектом гражданских правоотношений, обратимся к ЗК РФ (далее – Кодекс).

Так, ст. 6 Кодекса гласит, что объектами отношений являются:

Каких-либо иных законодательных ограничений или запретов на части земель ни в ГК РФ, ни в Кодексе нет, что также подтверждается и обширной судебной практикой по этому вопросу.

Под арендой части земли понимается гражданско-правовая сделка, в результате которой арендодатель передает часть своей земли во временное пользование арендатору, при условии внесения последним арендных платежей в порядке и сроки, установленные арендным соглашением.

Под земельным участком в Кодексе понимается такая территория, которая имеет свои границы и определенную площадь. Таким образом, сдать в аренду часть земли возможно лишь в том случае, если эта часть должным образом индивидуализирована.

Разделение земли на части производится в стандартном порядке:

Без постановки на кадастровый учет

По вопросу, нужно ли ставить части земель, сдаваемых в аренду, на кадастровый учет, существует два противоположных мнения.

Росреестр, как правило, при регистрации договора аренды (если он заключен на срок более 1 года) требует осуществления кадастрового учета части земли, переданной в аренду.

В свою очередь, анализ судебной практики показывает, что при заключении соглашения об аренде части участка осуществлять постановку на кадастровый учет не обязательно, если стороны подписали и согласовали документ, в котором содержится графическое и/или текстовое описание той части территории, которая сдается в аренду.

Таким образом, судебная практика показывает, что сдавить на кадастровый учет сдаваемую в аренду часть земли не обязательно, если:

Без межевания

Если собственник желает сдать в аренду часть, ему необходимо очертить границы на кадастровом плане, то есть осуществить процесс межевания. Выполнить работу могут кадастровые инженеры.

Сдать в аренду можно и без межевания, однако при этом придется очертить границы доли территории на плане, зафиксировать все это в соглашении и прикрепить графический рисунок в виде приложения к договору.

Но делать это достаточно рискованно – ведь в большинстве случаев такие сделки признают недействительными.

Сельхозназначения

Поскольку части участков являются объектами гражданских правоотношений, то сдача в аренду доли земли сельскохозяйственного назначения также возможна.

Нормативное регулирование данного вопроса осуществляется ст. 9 ФЗ № 101 от 24 июля 2019 года “Об обороте земель…”.

На основании ч. 1 указанной статьи, в аренду могут предоставляться участки, которые находятся в единоличной или совместной собственности, при условии их постановки на кадастровый учет.

Предоставить в аренду долю земли, предназначенной для ведения сельского хозяйства, можно, если арендатор будет соблюдать цели использования (одну или сразу несколько):

Под многоквартирным домом

На основании ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, собственники квартир в МКД владеют на праве общедолевой собственности участком, на котором расположен МКД, со всей имеющейся инфраструктурой (озеленение, благоустройство и др.).

При этом границы и размер территории определяются согласно требованиям ЗК РФ и законодательства о ведении градостроительной деятельности. Общие требования к образуемым и измененным земельным наделам содержатся в ст. 11.9. Кодекса.

Правила перехода земли под МКД в общую долевую собственность владельцев квартир описан в ст. 16 ФЗ № 189 от 29.12.2004 года “О введении в действие…”.

Согласно ч. 2 указанной статьи, участок, на котором находится МКД, и который был сформирован до ввода в действие ЖК РФ, и в отношении которого проведена процедура кадастрового учета, на безвозмездной основе переходит в общую долевую собственность.

С момента перехода территории в общедолевую собственность владельцы помещений получают возможность по сдаче в аренду части земли и получению с нее дохода.

До перехода в общедолевую собственность участок находится в ведении муниципалитета, и именно этот орган власти будет правомочен осуществлять правовые сделки с объектом.

Под зданием

Арендовать отдельно часть участка под зданием без аренды такого здания нельзя, так как недвижимое имущество неразрывно связано с землей, то есть не может быть сдано в аренду или отчуждено без соответствующего изменения статуса земли.

Более того, по смыслу нормы ст. 652 ГК РФ, земля всегда следует за судьбой имущества. Так, согласно ч. 1 указанной статьи, если гражданин арендует здание, то вместе с правом пользования этим зданием ему передается право пользования и земельным участком.

Если сдается здание, находящееся на нецелом участке, владельцу нужно произвести межевание, то есть очертить границы и в договоре аренды привести соответствующую графическую характеристику.

Образец договора залога права аренды земельного участка вы можете найти по ссылке.

Сторонам потребуется подготовить некоторые документы для успешного завершения сделки:

Важным условием аренды части территории является ее индивидуализация, то есть выделение из общей площади надела.

Оформление арендного контракта в отношении доли практически не отличается от других ситуаций, которые связаны с передачей территорий во временное пользование.

Под этим имеется в виду полное описание земли, с указанием индивидуализирующих признаков:

Существенным условием является указание на сумму арендных платежей. Их размер арендодатель устанавливает самостоятельно.

Поскольку сдается только часть, необходимо приложить графическую или текстовую характеристику границ в виде отдельного приложения.

Если условие о сроке отсутствует, считается, что договор заключен на неопределенный срок.

Арендодатель может ограничить право арендатора на использование территории, перечислив списком лишь ту деятельность, которую возможно осуществлять.

Судебная практика сложилась таким образом, что сдавать в аренду часть участка без процедуры межевания – не самое лучшее решение.

Суды придерживаются позиции, что каждый земельный объект должен быть индивидуализирован, то есть иметь собственные признаки, позволяющие отнести его к полноценному объекту гражданских правоотношений.

Итак, аренда части земельной территории допускается законом, но только, если собственник произвел процедуру межевания до подачи документации на госрегистрацию.

В остальном, процесс сдачи в аренду мало отличается от такового в отношении целого участка земли.

Предоставление в аренду имущества является неотъемлемым правом его владельца, которое он может реализовать любыми законными способами.

В некоторых случаях при этом могут возникать определенные сложности или особенности, требующие повышенного внимания сторон к оформлению сделки.

Одной из таких ситуаций является аренда части земельного участка, при которой может возникать множество спорных моментов. Поэтому все особенности проведения и документального оформления этой сделки стоит рассмотреть более подробно.

Если вы хотите узнать, как в 2019 году решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

Законодательное регулирование

В соответствии с Гражданским кодексом РФ, а именно с ч. 1 ст. 260 этого нормативно-правового документа, собственник земельного участка вправе распоряжаться им любым способом, который допускается законодательно. Это может быть продажа, дарение, залог, сдача в аренду и т. п.

В ст. 607 ГК РФ приведен перечень объектов, которые могут передаваться в аренду, среди которых присутствуют и земельные участки.

Обязательным требованием при этом также является правильное составление договора аренды и указание в нем всех необходимых характеристик этого имущества, позволяющих выделить его среди множества других.

В п. 1 ст. 6 ЗК РФ указывается также, что объектом земельных отношений могут являться не только отдельные целые участки, но и их определенные части. Поэтому и оформление арендных отношений только для этих частей также допускается.

Никаких ограничений или запретов на это в гражданском или земельном законодательстве нет, что также подтверждается судебной практикой.

Понятие и условия

Аренда части земельного участка представляет собой сделку, в ходе которой одна сторона (собственник имущества и арендодатель) передает другой стороне (арендатору) во временное пользование часть земли на условиях периодического внесения арендной платы.

Оформляется она при помощи соответствующего договора, который составляется согласно требованиям законодательства.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

Чаще всего необходимость в аренде части участка возникает из-за необходимости использования построек или зданий, находящихся на нем. В этом случае арендатор получает права не только на эти здания, но и не землю, на которой они находятся.

Проводиться данная сделка может как с юридическими, так и с физическими лицами.

Единственное требование при этом — наличие у арендодателя законных прав на распоряжение данным имуществом. Чаще всего необходимо право собственности, подтвержденное соответствующими документами.

Определение доли

Важным условием аренды части земельного участка является ее индивидуализирование, или выделение из общей площади земли.

Происходит это в таком порядке:

  1. Определение границ (то есть межевание).
  2. Согласование процедуры с различными государственными службами: санитарной, пожарной, экологической.
  3. Постановка выделенного нового участка (то есть доли) на кадастровый учет.
  4. Регистрация права собственности на него.

В некоторых случаях аренда на часть участка может быть оформлена и без межевания, однако такая ситуация является весьма спорной.

Проводится это таким способом:

Проводить такую процедуру без наличия юридических знаний или привлечения к делу опытного специалиста не рекомендуется.

Хотя законодательно такой способ не запрещен, судебная практика показывает, что в таких ситуациях сделки часто признают незаключенными, а договор — недействительным.

Взять землю в аренду под ЛПХ

можно на весьма выгодных условиях.

Инвестирование в строительство жилой недвижимости имеет как свои плюсы, так и свои минусы. Подробно об этом можно прочитать здесь.

Для выписки умершего необходимо предоставить определенный пакет документов. Каких, об этом вы узнаете здесь.

Договор

Оформление договора аренды на часть земельного участка практически не отличается от других ситуаций, связанных с передачей земли во временное пользование.

Существенными условиями этого документа являются:

Предмет договора

Под этим подразумевается указание полного описания участка, которое позволило бы выделить его среди множества остальных. В частности, это такие условия:

Если процедура проводилась без межевания, стороны могут приложить к документу план участка с обозначенной на нем долей земли.

Сдать участок без межевания — не лучшее решение.

Стоимость

Поскольку отношения аренды не могут быть безвозмездными, условие относительно внесения оплаты также должно присутствовать в документе.

При отсутствии этих условий в договоре он может быть признан недействительным, что повлечет за собой множество негативных правовых последствий для сторон.

Хотя установленной формы этого документа в действующем законодательстве не предусмотрено, можно выделить типовую структуру, в соответствии с которой он обычно составляется:

Реквизиты сторон

Для физического лица необходимо указание таких данных:

Кроме этого, также нужно указать дату и место заключения договора (город, область, страна), а также его название и номер.

Описание части сдаваемого участка

Это наиболее важное условие документа, то есть предмет сделки, описанию которого стоит уделить особое внимание. Кроме характеристик, указанных выше, стороны могут отметить наличие или отсутствие на нем строений, его категорию и разрешенное использование.

Стоимость аренды

Необходимо указать величину платежа за арендованный участок, выступающего арендной платой, а также периодичность и способ его внесения. Например, это может быть передача наличным способом, перечисление на текущий или карточный счет в банке и т. д.

Срок действия

При отсутствии данного условия будет считаться, что договор действует бессрочно, до момента его расторжения сторонами. Однако лучше обозначить конкретные временные рамки.

Разрешенные цели использования.

Арендодатель может ограничить права арендатора в отношении участка, указав исчерпывающий перечень целей, на которые он может быть использован. Это может быть сделано как при описании предмета договора, так и в отдельном разделе документа.

Право собственности арендодателя

Здесь подразумевается указание права, на основании которого он владеет участком, с приложением подтверждающих это документов. Если он тоже арендует его, то требуется разрешение от собственника на эту сделку.

Права и обязанности сторон

Этот раздел стороны заполняют по своему усмотрению, единственное требование — соответствие всех положений требованиям закона. Основания и условия для расторжения. Это может быть окончание срока действия договора, соглашение сторон, нарушение одной из них условий сделки, форс-мажор и т. п.

Порядок решения споров касательно арендуемого участка

Это может происходить как путем проведения переговоров, так и в судебном порядке.

Заключительные положения

Здесь может быть указано, когда документ вступает в силу, сколько его экземпляров составляется, а также кому они отдаются. Чаще всего каждая сторона получает по своему экземпляру, а еще один хранится у юриста.

Что касается обязательной регистрации договора в соответствующем госоргане, то она необходима только в том случае, когда срок действия документа превышает 1 год. Для менее длительных сделок прохождение процедуры регистрации не требуется.

Для оформления договора аренды части земельного участка можно воспользоваться типовой формой договора аренды земли. Скачать образец можно по

этой ссылке

.

Сроки

В законодательстве не предусмотрено минимальных или максимальных сроков, на которые должен заключаться договор.

На практике возможны такие варианты:

Последний вариант не пользуется большой популярностью и отличается меньшей надежностью. Поэтому сторонам рекомендуется все-таки вносить в договор точные условия относительно срока его действия, а также основания и условия для досрочного расторжения.

Аренда части земельного участка допускается действующим законодательством, однако требует соблюдения определенных условий при ее оформлении. Предварительно также рекомендуется провести процедуру межевания, чтобы выделить конкретную долю земли в качестве самостоятельного субъекта.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, звоните по телефонам:

Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

Библиографическое описание:


Тамашакина Д. С. Проблема передачи в аренду части земельного участка // Молодой ученый. — 2015. — №10. — С. 940-942. — URL https://moluch.ru/archive/90/18831/ (дата обращения: 11.06.2019).

Проблема передачи в аренду не целого объекта, а его части или части земельного участка существовала с давних времен, в настоящее время указанную проблему предложил разрешить Высший арбитражный суд Российской Федерации (далее — ВАС РФ) в Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее — Постановление Пленума ВАС РФ № 73). Указанным правоотношениям посвящена настоящая статья.

Ключевые слова:земельный участок, договор аренды, право собственности, плата, часть земельного участка, государственный кадастровый учет, существенные условия.

В соответствии со ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — ЗК РФ) и ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) по договору аренды земельного участка арендодатель — собственник (сособственники) земельного участка обязуется предоставить арендатору — заинтересованному лицу во временное владение и пользование или во временное пользование земельный участок за плату.

Законодательством предусмотрены существенные условия договора аренды. Так, в силу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Таким образом, договор аренды земельного участка, предмет которого не согласован, является незаключенным.

Индивидуализация земельного участка осуществляется посредством присвоения участку уникальных характеристик, в том числе: кадастрового номера, адреса (в случае его отсутствия — местоположения), площади, категории земли, разрешенного использования /целевого назначения, а также границ земельного участка.

По смыслу п. 2 ст. 6 ЗК РФ, Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», объектом аренды может быть только земельный участок, прошедший государственный кадастровый учет, отсутствие же кадастрового учета в отношении земельного участка, переданного по договору аренды, является основанием для признания судом по иску заинтересованного лица договора незаключенным, так как в указанной ситуации имеет место отсутствие согласованного условия о предмете договора. [1]

В связи с этим, требовалось поставить на государственный кадастровый учет и индивидуализировать не только весь земельный участок, но и ту его часть, которая передавалась в аренду.

ВАС РФ в Постановление Пленума ВАС РФ № 73 сформировал единый правовой подход относительно арендоспособности частей индивидуально-определенных не потребляемых вещей, к которым в том числе относятся и земельные участки (п. 1 ст. 607 ГК РФ).

В пункте 9 Постановления Пленума ВАС РФ № 73 разъяснено, что на основании ст. 607 ГК РФ (с учетом ст. 606 ГК РФ о возможности передачи объекта аренды только в пользование арендатора) стороны вправе заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть. Кроме того, если по договору аренды, заключенному сроком на год и более, допускается пользование частью земельного участка, здания, сооружения или помещения, то в соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ, пунктом 2 статьи 26 ЗК РФ он подлежит государственной регистрации, при этом обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом. [2]

Таким образом, указанный Пленум ВАС РФ указал на возможность сдачи в аренду части земельного участка без необходимости формирования (выделения) самостоятельного участка с присвоением ему кадастрового номера, поскольку действующее законодательство не содержит требования о разделе земельного участка для предоставления в аренду его части.

Постановление Пленума ВАС РФ № 73 является обязательным для арбитражных судов, в связи с чем, была изменена судебная практика по сдаче объектов в аренду.

Можно привести несколько примеров из судебной практики.

1) Комитет градостроительства и земельных ресурсов администрации города Новокузнецка (далее — Комитет) обратился в Арбитражный суд Кемеровской области с исковым заявлением к открытому акционерному обществу «Новокузнецкпромвентиляция» (далее — Общество) о взыскании 1 633 583 рублей 61 коп. задолженности по арендной плате за земельный участок по договору.

Ответчик возражал против удовлетворения иска, его доводы сводились к тому, что предмет договора аренды не определен, земельный участок, переданный в аренду невозможно с достоверностью идентифицировать, поскольку отсутствуют кадастровый номер и адресные ориентиры.

Судом установлено, что между комитетом (арендодателем) и обществом (арендатором) на основании распоряжения Главы города Новокузнецка от 27.10.2008 года № 3182 заключен договор аренды земельного участка. Согласно договору арендодатель сдал, а арендатор принял в аренду из земель населенных пунктов земельный участок под здания производственной базы.

Удовлетворяя исковые требования, суды исходили из того, что при передаче в аренду у сторон не возникло вопросов по поводу того, что передается в аренду, а также из доказанности факта пользования ответчиком спорным земельным участком в заявленном размере и отсутствия доказательств его оплаты.

Факт пользования ответчиком спорным земельным участком в рассматриваемый период ответчиком не оспорен.

Доводы ответчика о том, что предмет договора аренды не определен, земельный участок, переданный в аренду невозможно с достоверностью идентифицировать, поскольку отсутствуют кадастровый номер и адресные ориентиры, суды отклонили по вышеуказанным мотивам.

Ответчик пользовался земельным участком на основании заключенного договора аренды и правовой неопределенности относительно размера и расположения земельного участка у него не возникало. [3]

2) Комитет по управлению муниципальной собственностью г. Барнаула обратился в суд с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю в государственной регистрации договора аренды

Удовлетворяя заявленное требование, суды руководствовались, в том числе п. 9 Постановление Пленума ВАС РФ № 73, а также учли наличие приложений к договорам аренды, которые являются графическим описанием передаваемых в аренду частей недвижимого имущества. Исходили также из того, что, поскольку объект недвижимого имущества, часть которого передана в аренду, ранее зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, у сторон заключенного договора отсутствовала неопределенность в индивидуализации передаваемого объекта. [4] [5]

Подводя итоги, можно сделать вывод о том, что Пленум ВАС РФ Постановлением Пленума ВАС РФ № 73 изменил практику арбитражных судов в рассмотрении споров данной категории дел. Если раньше практика арбитражных судов шла по пути того, что передать в аренду часть земельного участка возможно было только после постановки его на государственный кадастровый учет, то в настоящее время суды идут по пути того, что в аренду может быть передан не только весь земельный участок, но и его часть, при условии, что в договоре стороны определили, какая часть передается в аренду (план, экспликация этой части). Постановление Пленума ВАС РФ № 73 вызвало многочисленные споры по поводу данного вопроса, однако указанным постановлением внесена правовая определенность этих правоотношений, так как отпала необходимость неоднократного межевания земельного участка для постановки на государственный кадастровый учет частей, передаваемых в аренду.

Литература:

1.         Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 08.03.2015) //Собрание законодательства РФ, 2010, № 44, ст. 4147;

2.         Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»;

3.         Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 01.10.2013 № 07АП-5984/13 по делу N А27–19820/2012 [Электронный ресурс]. — СПС «КонсультантПлюс: СудебнаяПрактика»;

4.         Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 30.04.2015 N Ф04–18496/2015 по делу N А03–12825/2014;

5.         Мухина И., Лахман Р. «На что важно обратить внимание, заключая договор аренды» Российский налоговый курьер, 2015, № 7; Жаркова О. А. «Кадастровый учет объектов недвижимости» Вестник ВАС РФ, 2014, № 2; Морозов А. П., Текеев М. Ш. «К некоторым вопросам договора аренды земельного участка» Юрист, 2014, № 24; Мозгунова А. Э. «Договор аренды: сложности квалификации» ЭЖ-Юрист, 2014, № 23; Карасева С. Ю. «Обзор практики рассмотрения дел Президиумом Высшего Арбитражного Суда РФ» Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2014; Овчарова Н. «Еще раз об аренде» ЭЖ-Юрист, 2013, № 24.

Основные термины (генерируются автоматически): земельный участок, РФ, договор аренды, ГК РФ, постановление Пленума, аренда, Российская Федерация, кадастровый номер, государственный кадастровый учет, часть.