Порядок реализации залогового имущества в 2019 году

🕒

​Залог считается одним из самых надежных способов обеспечения исполнения обязательств, поэтому залоговое кредитование зачастую используется при крупном и (или) долговременном финансировании. Для банка залог – страховка от возможного невозврата кредита, для заемщика – возможность получить крупную сумму на большой срок на приемлемых и обычно более выгодных, чем при беззалоговом кредитовании, условиях. Сегодня мы подробно поговорим о том, как происходит реализация залогового имущества, каков порядок процедуры и какие варианты существуют.

Интересы и выгоды кредитора от реализации залога

Система залогового кредитования и ее развитие серьезно зависимы от общего состояния экономики, уровня платежеспособности населения и тенденций на рынке недвижимости и автотранспорта, которые являются наиболее частыми объектами залога в кредитных правоотношениях.

Исходя из реалий сегодняшнего дня, можно сказать о некоторых изменениях в подходе банков к обращению взыскания на залог. Выделим главное:

  1. Банки все чаще готовы пойти на удовлетворение своих требований к заемщику-должнику именно за счет залога, минуя стадии переговоров, переписки и принудительного судебного взыскания либо проходя их очень быстро. Таким образом, для многих банков стал характерен более жесткий подход к финансовым проблемам заемщика, исключением можно счесть, пожалуй, только ипотеку и только если речь идет о приобретенном и состоящем в залоге единственном жилье заемщика.
  2. Еще не столь давно залоговое имущество практически всегда признавалось непрофильным активом банков, который в большинстве своем старались побыстрее реализовать. Сегодня на фоне накопления таких активов, их частой неликвидности, сложностей с продажей по более-менее выгодной стоимости, некоторые банки стали рассматривать варианты получения своей прибыли другими способами, нежели реализация залога. Пока обозначенная тенденция хорошо прослеживается в системе залогового кредитования юридических лиц, особенно при ипотеке. Но не исключено, что такой же подход будет перенесен и в сферу кредитования населения. Хорошей альтернативой реализации имущества стала его сдача в аренду.

В целом же можно сказать, что реализация залога – это далеко не всегда очевидный процесс. В ряде случаев банк может интересовать сам актив, а не доход от его продажи. Но для заемщиков-должников ни тот, ни другой вариант принципиальной разницы не имеют.

Варианты реализации залога

Вопросы обращения взыскания на залог, в том числе его реализации, регулируются многими законами.

Особенности процедуры зависят от следующих обстоятельств:

  1. Вид залога – транспорт, недвижимость, земельный участок, ценные бумаги, движимое имущество и т.д.
  2. Статус залога, права кредитора и должника в отношении залога, кто именно является собственником.
  3. Условия договора о залоге, касающиеся порядка, прав и обязанностей сторон при наступлении оснований для удовлетворения требований кредитора за счет залога.
  4. Обстоятельства, сопутствующие и влияющие на порядок обращения взыскания на залог, например, начало процедуры банкротства должника.
  5. Достигнутое между кредитором и должником соглашение по поводу залога и распоряжению им.

Исходя из всех обстоятельств, на практике реализация залога возможна тремя основными способами:

Здесь возможны разные подходы. В основном реализацией занимается либо кредитор, информируя должника и согласовывая с ним важные аспекты продажи, либо должник, но под контролем кредитора, особенно что касается вопросов цены и сроков. Как правило, к такому варианту реализации залога стороны приходят с целью получения наибольшей его стоимости. Общепринятой практикой является выставление объекта залога на продажу по рыночной, но чуть большей (+10-15%) стоимости, которая должна более-менее покрыть затраты, связанные с торгами и решением разного рода формальностей. Но нередко приходится и снижать цену – все зависит от рыночных тенденций и состояния спроса. Указанный порядок реализации невозможен, если стороны не пришли к соглашению или впоследствии появились разногласия. Но зато его отличает скорость урегулирования вопросов, возможность выручить хорошие деньги с продажи залога и в целом минимальность затрат.

В этом случае все вопросы, связанные с распоряжением залогом, кредитор будет решать самостоятельно, действуя на правах собственника. Он может продать объект залога, сдать в аренду или распорядиться иным образом. Для целей обеспечения взаиморасчетов между кредитором и должником предварительно проводится оценка залога, которая обычно соответствует рыночной стоимости объекта на момент осуществления оценочных мероприятий. Если говорить о банках, то они в большинстве случаев стараются побыстрее продать актив, иначе его длительное нахождение на балансе потребует несения дополнительных расходов. Кроме того, пока объект не реализован, банк также будет нести затраты, обусловленные формированием резерва на проблемные задолженности, или будет вынужден как-то решать вопрос с закрытием проблемного кредита.

В этом случае на основании судебного решения и при условии, что кредитор не является собственником залога, вопросы принудительного взыскания, в том числе за счет его обращения на залог, передаются судебным приставам. Реализация залога после первично проведенной рыночной оценки или оценочной экспертизы, которая назначается при наличии спора о цене залога после оценки, осуществляется путем организации и проведения публичных торгов.

Одна из ключевых проблем реализации залога с торгов – вероятность серьезного падения цены продажи, причем это обстоятельство встречается все чаще. Такая тенденция обусловлена тремя факторами:

В связи с этими особенностями доведение кредитором и должником дела до продажи залога с торгов, организуемых приставами, является далеко не выгодной перспективой развития событий. Поэтому целесообразно использовать все возможности, чтобы реализовать залог по наиболее высокой цене. Здесь следует учесть, что разница между полученной от продажи объекта залога суммой и размером погашенного долга, то есть такая своеобразная прибыль, передается должнику. Разумеется, если задолженность по своему объему сопоставима или меньше вероятной суммы от реализации залога. Но даже если больше и намного, чем дороже будет реализован объект, тем меньше останется гасить должнику за счет иных источников. Поэтому интерес в продаже подороже есть у все участников обязательства – и кредитора, и заемщика.

Реализация заложенного имущества регулируется следующими нормативно-правовыми актами: Гражданским кодексом РФ, законом РФ №2872-1 «О залоге» от 29.05.1992 г., Федеральным законом №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 г., Федеральным законом №229-ФЗ «Об исполнительном производстве» от 02.10.2007 г.

Основные положения

Статья 350 Гражданского кодекса РФ устанавливает, что реализация заложенного недвижимого и движимого имущества регулируется законом об ипотеке и законом о залоге соответственно.

Если суммы от продажи предмета залога не хватает для покрытия требования залогодержателя, то в случае отсутствия иных указаний в законе или договоре он имеет право на получение недостающей суммы из прочего имущества должника, не используя преимущество, основанное на залоге.

Если сумма от реализации заложенной собственности больше размера требования залогодержателя, обеспеченного залогом, то разница подлежит возврату залогодателю.

В любой момент времени до продажи собственности должник и залогодатель могут прекратить обращение взыскания на него и его реализацию путем исполнения обязательства, которое обеспечено залогом, или его части, исполнение которой просрочено. Если торги объявлены несостоявшимися, то залогодержатель по договоренности с залогодателем может купить заложенное имущество и учесть в покупной цене свои требования, обеспеченные залогом. В данном случае применяются правила договора купли-продажи.

Если повторные торги объявляются несостоявшимися, то залогодержатель может оставить предмет залога с его оценкой в сумме не ниже 10% от начальной цены. Если залогодержатель не использует право оставить предмет залога в течение одного месяца со дня признания несостоявшимися повторных торгов, то договор прекращается.

В случае неисполнения должником обеспечиваемого обязательства залогодержатель имеет преимущественное право на получение удовлетворения из стоимости заложенной собственности перед другими кредиторами. Передача залога в собственность залогодержателя возможна лишь в виде исключения в строго определенных случаях и установленном порядке.

Порядок реализации залогового имущества предусматривает, что собственность должна быть продана по рыночной стоимости третьим лицам. Реализация заложенного имущества предусматривает гарантии интересов залогодателя в виде возврата разницы, в случае если сумма, вырученная после реализации, выше размера обеспеченного залогом требования.

Однако если вырученная сумма недостаточна для удовлетворения требования залогодержателя, то он может получить недостающую сумму из иной собственности должника.

Исполнительные документы для обращения взыскания на заложенное имущество

Взыскание в пользу залогодержателя, согласно статье 349 ГК РФ и статье 12 Закона об исполнительном производстве, может быть обращено следующими способами:

Исполнительными документами взыскания на предмет залога являются:

Обращение взыскания на имущество в судебном порядке допустимо только при принятии судебного акта в виде решения. Не допускается обращение по мировому соглашению.

Недопустимость обращения взыскания на предмет залога

Обращение взыскания не допускается в случае, если нарушение обеспеченного залогом обязательства, допущенное должником, крайне незначительно, а размер требований залогодержателя является несоразмерным стоимости заложенного имущества.

Нарушение обеспеченного залогом обязательства считается крайне незначительным, и размер требований является несоразмерным стоимости собственности при одновременном выполнении следующих условий:

Определение начальной продажной цены

Определение начальной продажной цены при судебном порядке обращения взыскания на предмет залога.

Начальная продажная цена определяется исходя из цены, указанной в исполнительном листе об обращении взыскания, независимо от соответствия данной цены рыночной стоимости залога.

Если в исполнительном листе отсутствует указание на начальную цену, судебный пристав-исполнитель должен обратиться в суд с заявлением о разъяснении судебного решения и определении начальной цены.

Согласно позиции Президиума Высшего арбитражного суда РФ, неустановление начальной продажной цены имущества квалифицируется в качестве нарушения норм материального права.

В случае признания первичных торгов несостоявшимися начальная продажная цена заложенного движимого или недвижимого имущества снижается на 15% на повторных торгах.

Определение начальной продажной цены при внесудебном порядке обращения взыскания на предмет залога.

Начальная продажная цена определяется исходя из цены или способа определения цены в соглашении, исключая случаи обязательного привлечения оценщика.

В случае проведения повторных торгов начальная продажная цена снижается на 15 %. Необходимо учесть, что стороны могут предусмотреть иной порядок снижения цены.

Реализация заложенного недвижимого имущества

Продажа данного вида собственности производится согласно главе 10 Закона об ипотеке. Существует две формы реализации заложенного недвижимого имущества.

Реализация по решению суда путем продажи с публичных торгов

Публичные торги осуществляются Федеральной службой судебных приставов по месту нахождения предмета залога. Организатор извещает о проводимых публичных торгах не ранее 30 дней и не позднее 10 дней до их проведения в официальном информационном органе исполнительной власти субъекта РФ (печатном издании), по месту нахождения залога. Также соответствующая информация направляется для размещения в Интернете. В извещении указываются время, дата, место проведения торгов, основные характеристики реализуемой собственности, начальная продажная цена.

Желающие принять участие в торгах лица вносят задаток в размере, указанном в извещении о публичных торгах. Максимальный размер задатка не может быть выше 5% от начальной продажной цены.

Выигравшим публичные торги становится лицо, которое предложило максимальную цену за продаваемый предмет залога. Данным лицом и организатором торгов подписывается протокол о результатах публичных торгов.

Выигравшее лицо обязано внести покупную цену за вычетом внесенного задатка в течение пяти дней после окончания торгов. Далее в течение пяти дней с даты внесения покупной цены заключается договор купли-продажи. Основаниями для внесения записи в Единый госреестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются договор купли-продажи и протокол о результатах.

Торги объявляются несостоявшимися в тех случаях, если:

В случае выявления одного из указанных обстоятельств публичные торги объявляются несостоявшимися в течение следующего дня после их проведения.

В течение 10 дней после признания торгов несостоявшимися залогодержатель, по согласию с залогодателем, может приобрести имущество по его начальной цене и зачесть свои требования в счет покупной цены. Если собственность не удалось реализовать, то в течение месяца после первых торгов должны быть проведены повторные торги.

Если повторные публичные торги признаны несостоявшимися, то залогодержатель вправе купить заложенное имущество по цене не ниже чем 25% от его начальной цены и зачесть свои требования в счет покупной цены. Если залогодержатель не реализует право оставить за собой предмет ипотеки в течение одного месяца после признания несостоявшимися повторных торгов, то ипотека прекращается.

Реализация во внесудебном порядке посредством проведения открытого аукциона

Аукцион по реализации объекта залога проводится по месту его нахождения.

Принять участие в аукционе могут физические и юридические лица, вовремя подавшие заявку на участие в аукционе и представившие документы согласно перечню, указанному в извещении о проведении аукциона, и оплатившие задаток на счет организатора торгов в срок, указанный в извещении о проведении аукциона.

Участие иностранных юридических и физических лиц в аукционе возможно только при соблюдении всех требований, установленных законодательством РФ.

Организатор аукциона извещает об аукционе в периодическом издании, официальном информационном органе исполнительной власти субъекта РФ, в срок не позднее 10 дней до дня проведения аукциона.

Во время участия в аукционе претенденты заявляют предложения по цене посредством поднятия карточки участника аукциона.

Аукцион признается несостоявшимся в случае, если после троекратного объявления начальной цены реализации никто из участников аукциона не поднял карточку,

Победителем в аукционе является участник, номер карточки которого и предложенная цена были названы последними. Аукцион считается состоявшимся, и предложение по цене, заявленное победителем в аукционе, вносится в протокол аукциона.

Победитель в аукционе и организатор торгов подписывают протокол о результатах аукциона в день проведения аукциона.

Реализация заложенного движимого имущества

  1. Реализация на основании решения суда производится посредством продажи с публичных торгов согласно главе 9 ФЗ «Об исполнительном производстве».
  2. Реализация во внесудебном порядке производится посредством продажи с торгов, которые проводятся согласно правилам, установленным статьями 447- 448 ГК РФ, Законом о залоге, соглашением сторон, также путем продажи по договору комиссии между комиссионером и залогодержателем.

Реализация движимого имущества может быть осуществлена в следующей форме:

Оспаривание действий (бездействия) судебного пристава-исполнителя

В ходе исполнительных производств судебным приставам-исполнителям рекомендовано руководствоваться позицией ВАС РФ о том, что в отношении приобретения заложенного движимого имущества третьим лицом применяются правила о добросовестном приобретении. Это исключает возможность взыскания на добросовестно приобретенное имущество.

В связи с этим при установлении факта приобретения имущества третьим лицом судебный пристав обязан после производства ареста имущества обратиться в арбитражный суд с ходатайством о привлечении в процесс залогодателя, залогодержателя и добросовестного приобретателя.

В результате рассмотрения арбитражным судом возможны следующие варианты действий:

Необходимо учесть, что переход права собственности не приводит к прекращению права залога, так как правопреемник залогодателя становится на его место. Законом не предусмотрено исключений, освобождающих лицо, которое приобрело заложенное имущество, от обязанностей из договора залога на основании неосведомленности о наложенном обременении.

По сложившейся практике судебные приставы после ареста имущества обращаются в суд с заявлением о замене стороны правопреемником. Это соответствует позиции ВС РФ и КС РФ о сохранении залога при переходе к другому лицу права на заложенное имущество.

В результате рассмотрения заявления возможны следующие варианты действий:

Взыскание с должника недостающей суммы по неисполненному обязательству

В некоторых случаях удовлетворение требований взыскателя-залогодержателя невозможно из-за недостаточности средств, вырученных в результате обращения взыскания. Он обладает правом получить недостающую сумму за счет иного имущества должника.

Однако если исполнительный документ содержит только требование об обращении взыскания без указания суммы, подлежащей взысканию, то исполнительное производство подлежит окончанию после реализации имущества вне зависимости от способа реализации и суммы, полученной от реализации. В постановлении об окончании исполнительного производства должно быть разъяснено о праве взыскателя-залогодержателя на обращение в суд о взыскании с должника недостающей суммы по неисполненному обязательству.

Исполнительный документ вместе с требованием об обращении взыскания может содержать требование о взыскании долга в связи с неисполненным обязательством. В таком случае при недостаточности суммы, вырученной от обращения взыскания, судебный пристав-исполнитель продолжает исполнение данного документа в порядке, предусмотренном законодательством для исполнения исполнительных документов имущественного характера.

Особенности обращения взыскания

Взыскание производится судебным приставом-исполнителем, независимо от наличия другого имущества у должника-залогодателя.

Судебный пристав в постановлении о возбуждении исполнительного производства предлагает добровольно должнику-залогодателю погасить задолженность по обязательству, которое обеспечено залогом, денежными средствами, и устанавливает срок для добровольного исполнения.

Непогашение задолженности в установленный срок влечет обращение взыскания на заложенное имущество.

Должник и залогодатель имеют право на досрочное прекращение обращения взыскания до продажи имущества на публичных торгах или приобретения залогодержателем права на имущество. Поэтому в случае проявления инициативы от указанных лиц на любой стадии исполнительного производства судебные приставы-исполнители должны обеспечить возможность реализации этого права.

Например, исполнительные действия могут быть отложены до подтверждения фактического погашения задолженности по обязательствам, обеспеченным залогом. Судебный исполнитель может отозвать предмет залога с реализации.

Реализация заложенного имущества может быть произведена самостоятельно взыскателем-залогодержателем.

Намерение самостоятельной реализации оформляется ходатайством, подающимся судебному приставу-исполнителю вместе с заявлением о возбуждении исполнительного производства. При отсутствии ходатайства судебный пристав-исполнитель изымает заложенное имущество у залогодателя и передает залогодержателю его по акту приема-передачи для последующей продажи.

Реализация заложенного имущества – мера, предпринимая в том случае, если у дебитора образовалась большая задолженность, которую он не планирует покрывать. Процедура позволяет получить средства, необходимые для выплат по кредиту. Это способ защиты прав кредитора, который несёт определённые риски при предоставлении средств заёмщику. Даже если они не будут возвращены, банковское учреждение получит деньги за счёт реализации собственности. Мера применяется не часто. Большинство должников делает выплаты ещё на этапе предупреждения.

Способы реализации залогового имущества

Реализация заложенного имущества может проводиться различными способами. Выбор конкретного из них зависит от суммы задолженности, пунктов соглашения, предмета залога.

Добровольная реализация

Реализация в добровольном порядке предполагает, что продажа имущества должников будет осуществляться ими самими. Это наиболее выгодный вариант для дебиторов, так как он представляет собой возможность реализации собственности по рыночной стоимости. Однако продажа в добровольном порядке производится только при наличии следующих условий:

Поиск покупателей может осуществляться, как с участием банковского учреждения, так и без него. Цель процедуры заключается в том, что покупатель оплачивает предмет залога, и дебитор получает необходимую сумму средств для погашения задолженности.

Все расчёты по сделке купли выполняются с применением аккредитива, открытого в банковском учреждении, владеющем залогом. Между кредитором и дебитором заключается договор, по которому должник демонстрирует свою готовность урегулировать конфликт путём продажи залога. Если сделка купли выполняется с участием посредников (к примеру, принято решение продать собственность через риэлторов), договор с ними заключается залогодателем.

Реализация в процессе исполнительного производства — продажа на публичных торгах

Продажа залога в процессе исполнительного производства – стандартная процедура. Перед этим мероприятием проводятся подготовительные действия, включая наложение ареста на собственность, вынесение судебного решения о реализации. Обязанности по проведению операции ложатся на судебных приставов. Это довольно длительная процедура. От даты подачи искового заявления в судебный орган до того, как организуются первые торги, обычно проходит 1-2 года.

Реализация выполняется через публичные торги. Организовываться они могут только специализированными компаниями, имеющими соответствующие поправки. Необходимо это для того, чтобы обеспечить профессиональное выполнение мероприятия.

Начальная стоимость собственности может определяться двумя способами:

Средства от реализации залога направляются на погашение задолженности, а также покрытие издержек по организации продажи. В частности, требуется заплатить гонорар организаторам в объёме 3 % от вырученной суммы. Если, после совершения всех выплат, остались средства, они направляются дебитору.

Реализация с баланса банка при наличии обременения

Первые торги могут быть объявлены несостоявшимися. В этом случае проводится повторное мероприятие. Если и оно признано несостоявшимся, собственность предлагается кредитору по стоимости ниже на 25 % относительно начальной цены на первоначальных торгах. Заключается договор, на основании которого имущество переписывается на банковское учреждение в счёт погашения обязательств. Кредитор может отказаться от такой возможности. В этом случае объект освобождается от обременения, и передаётся дебитору.

Если кредитор принимает предложение, ему требуется оформить права собственности на имущество. На эту процедуру потребуется около 6 месяцев. После получения всех прав, банковское учреждение имеет право проводить сделки с собственностью, в том числе, сделки купли.

Однако данные операции могут быть значительно осложнены, если реализуемые объекты имеют обременение. К примеру, в квартире, которая передана банку, могут проживать люди. В этом случае имеется несколько выходов:

Гонорар организаторов торгов составляет 3 % от вырученной суммы.

В любом случае, рассматриваемая процедура занимает довольно много времени. По этой причине не все кредиторы готовы принять подобный проблемный залог.

Порядок проведения процедуры

Порядок реализации залогового имущества определяется исходя из того, как именно производится процедура – через судебный орган или в несудебном порядке. Каждое из мероприятий имеет свои особенности.

Реализация в судебном порядке: этапы, оформление договора купли и продажи

Отвечает за осуществление процедуры судебный пристав. Реализация производится через публичные торги. Для проведения процедуры потребуется, в обязательном порядке, судебное решение. Публичные торги выполняются ФСС по месту нахождения залогового объекта. Рассмотрим порядок мероприятия:

  1. Должнику направляется претензия от банковского учреждения. В ней прописывается объём задолженности, сроки для её погашения, а также пункт, который уведомит дебитора о намерении кредитора обратиться в суд;
  2. Если должник не исполняет своих обязательств, кредитором направляется иск в судебный орган;
  3. Если дело получает положительное решение, ответственность за мероприятие возлагается на судебных приставов. Они должны направить заявку на проведение реализации специализированным организациям;
  4. За 10 дней до даты, на которую назначены публичные торги, об их проведении уведомляется должник;
  5. Не ранее месяца, но не позднее 10 дней до начала необходимо разместить в СМИ сообщение о том, что планируются публичные мероприятия по реализации залоговой собственности, в которых можно принять участие любому желающему. В сообщении требуется указать время и дату проведения процедур, а также характеристики залогового имущества, заявленную начальную цену;
  6. Люди, желающие приобрести объекты, должны внести задаток в установленном размере. Он не должен быть больше 5 % от начальной стоимости;
  7. Победителем назначается лицо, которое предложило наибольшую стоимость. С ним заключается договор о результатах мероприятия. Если лицо отказывается его подписывать, оно не получает никаких прав на приобретённую собственность;
  8. Победитель обязан внести полную оплату за приобретённое имущество. Внесённый задаток также идёт в ход оплаты. Для этого предоставляются определённые сроки – пять суток с момента окончания мероприятия по реализации;
  9. Заключается договор купли, а также протокол о результатах. На основании этих документов происходит внесение соответствующих изменений в Единый реестр прав, направленный на регистрацию недвижимого имущества.

Публичные торги могут быть признаны несостоявшимися.

Признание мероприятия несостоявшимся

Публичные торги могут быть признаны несостоявшимися. Происходит это в следующих случаях:

Если мероприятие признано несостоявшимся, кредитору предлагается залоговое имущество по начальной стоимости. Банковскому учреждению можно отказаться от подобного предложения. В этом случае проводится повторная процедура по реализации.

Можно ли продать имущество во внесудебном порядке?

Продажа залоговой собственности осуществляется только в ряде случаев. Её можно провести при наличии следующих условий:

Если дело происходит без обращения в суд, двумя сторонами могут быть определены сроки для её осуществления. Они должны быть вписаны в соответствующий договор.

При решении вопроса во внесудебном порядке организуется аукцион. Если сроки не установлены, аукцион по реализации осуществляется в разумный временной период. Проводится он по месту нахождения залогового объекта и является открытым.

Принять участие в мероприятии могут как физические, так и юридические лица. Главные условия – своевременная подача заявки на участие, а также предоставление документов согласно перечню, прописанному в извещении об организации мероприятия. От участников также потребуется внести задаток в срок, указанный организаторами.

Аукцион – мероприятие, в котором можно участвовать иностранным лицам. Однако, при этом, должны соблюдаться требования законодательства РФ.

Организатору необходимо опубликовать сообщение о том, что намечается аукцион, на следующих ресурсах:

Размещать сообщение можно в газетах, на телевидении. Все стороны дела заинтересованы в том, чтобы на аукцион явилось наибольшее количество покупателей. Это позволит выручить наибольшую сумму за залоговые объекты.

Аукцион проводится по своим правилам. Для заявления своей стоимости на объект участнику необходимо поднять карточку. Аукцион предполагает особые условия определения выигравшего лица. Им становится участник, последний поднявший карточку и предложивший наибольшую цену. После этого аукцион признаётся состоявшимся. Стоимость, предложенная победителем, вносится в соответствующий протокол.

Между организатором и победителем подписывается  договор купли, по которому происходит передача движимого или недвижимого имущества. Если лицо отказывается подписать договор, сделку купли можно считать несостоявшейся.

Признание процедуры несостоявшейся

Аукцион также может быть признан несостоявшимся. Происходит это в следующих случаях:

Аукцион проводится по отличным от торгов правилам.

Полезная информация о решении ВС о прекращении залога путём продажи заложенного имущества в этом видео:

Мероприятия по реализации залоговой собственности являются довольно востребованными. С их помощью можно приобрести тот тип недвижимого имущества, на который ранее не хватало средств. Для покупки недвижимого объекта или других вещей можно заполнить заявку на участие, предложить наибольшую цену. Если человек становится победителем, заключается договор. Он является основанием для передачи прав на объект новому владельцу.

Бесплатная юридическая консультация*:

8 800 350-29-83
* — в бесплатную консультацию не входит подготовка письменных ответов

Процедура реализации залогового имущества при банкротстве: порядок, схемы, особенности

Чтобы понять, стоит ли покупать на торгах заложенные в банке автомобиль, новостройку или земельный участок со скидкой 70-90%, следует знать порядок реализации залогового имущества, а также последствия его покупки.

Содержание:

На торгах по банкротству есть категория лотов, цена на которые падает особенно низко, часто до 5-10% от начальной стоимости. Пометка в описании лота «находится в залоге» создает повод для огромной скидки и снижает конкуренцию, потому что многие не знают, как продать залоговое имущество после покупки…

Что такое залоговое имущество?

Выдавая клиенту крупный заём, банк заботится о том, чтобы обеспечить возврат своих денег в том случае, если заемщик не сможет с ним рассчитаться.

При оформлении кредита на большую сумму финансовая организация требует залог — имущество клиента, которое в худшем случае можно будет продать, чтобы погасить его долг.

В качестве обеспечения залога обычно указывают:

Параллельно с договором кредитования составляют договор залога имущества. Клиент выступает в роли залогодателя, а банк — в роли залогодержателя.

Если заемщик не исполняет своих обязательств по договору кредитования, банк вправе обратиться в суд и взыскать залоговое имущество, чтобы продать его на торгах и вернуть свои деньги.

Процедура реализации залогового имущества

Способ и особенности проведения процедуры зависят от комплекса факторов, начиная от вида залога и заканчивая нюансами договора.

Общий порядок реализации залогового имущества на торгах согласно ГК РФ

  1. Банк направляет заемщику претензию с подробным описанием допущенных им нарушений договора займа и уведомляет о том, когда передаст дело в суд в случае неисполнения обязательств.
  2. По истечении срока, установленного претензией, дело передается в суд.
  3. Если суд принимает решение в пользу банка, приставы изымают предмет залога и организуют публичные торги для его продажи.
  4. Должник должен получить уведомление о проведении торгов не позднее, чем за 10 дней до дня старта аукциона.
  5. Объявление о дате проведения торгов, характере и стоимости имущества размещают в СМИ в срок от 1 месяца до 10 дней до назначенной даты.
  6. Каждый участник аукциона вносит задаток (примерно 5% от начальной стоимости).
  7. Участник, предложивший наибольшую сумму, становится победителем.

Он должен внести всю сумму в течение 5 суток со дня проведения торгов, после чего с ним заключают договор и он становится собственником объекта.

Однако при продаже залогового имущества на аукционе по банкротству есть несколько важных нюансов, которые и делают покупку такой выгодной…

4 способа реализации залогового имущества

1. Безусловный

Если по решению суда залог перешел в собственность банка, то финансовая организация продает имущество в обычном порядке.

2. По соглашению сторон

Если кредитор и заемщик смогли договориться о реализации залога, то одна из сторон (чаще кредитор) берет на себя его продажу и на вырученные средства рассчитывается по своим обязательствам. Имущество обычно выставляют на продажу по стоимости чуть выше рыночной (в среднем на 10% дороже).

3. Продажа на торгах в рамках исполнительного производства

Если суд вынес решение взыскать залоговое имущество для погашения обязательств по займу, но право собственности при этом не перешло к залогодержателю, то объект продается на публичных торгах.

4. Продажа на торгах в ходе конкурсного производства (банкротства)

С недавних пор начать процедуру банкротства может не только юридическое, но и физическое лицо, которое не может выполнить свои долговые обязательства.

Его кредиторы на собрании решают, как распродать имущество банкрота, а специально назначенный конкурсный управляющий организует онлайн-торги на электронной торговой площадке (ЭТП). Если у банкрота были заложенные в банке автомобили или квартиры, они тоже попадают на аукцион.

О том, где проходят торги, как в них участвовать, выигрывать лоты и проводить сделки купли-продажи полностью удаленно, не выходя из своего дома, вы узнаете на нашем мастер-классе.

2 типа процедур реализации через аукцион и какая из них наиболее выгодна?

Открытый аукцион по месту нахождения залогового имущества (участие в «живом» мероприятии).

Проводится в случае, если имущество реализуют во внесудебном порядке.

Организатор объявляет начальную стоимость объекта, а участник поднимает свою карточку и предлагает свою цену. Участник, последним поднявший карточку и назвавший самую высокую цену, становится победителем аукциона.

Онлайн-аукцион при продаже залогового имущества в ходе банкротства.

Торги проходят на специализированных интернет-ресурсах. Информацию о том, где продают залоговое имущество, можно найти на сайтах torgi.gov.ru или zalog.lot-online.ru.

Однако, если ваша цель — покупка объектов по минимальной стоимости, то я рекомендую вам присмотреться к торгам по банкротству.

Для описания таких лотов выделены отдельные разделы на аукционных сайтах, а также есть площадки, на которых продается исключительно имущество банкротов.

Полезные советы по быстрому поиску лотов я давал в другой статье:

Статья: «Гид по агрегаторам торговых площадок: где искать ликвидные лоты?»

В отличие от обычного аукциона, торги по банкротству проходят в 3 этапа, на последнем из которых цена снижается, поэтому можно дождаться минимальной стоимости и купить интересующий объект за копейки!

Реализация залогового имущества в процедуре банкротства невыгодна кредиторам, зато очень выгодна для нас с вами, потому что цель таких торгов — не заработать на продаже имущества, а хотя бы частично покрыть задолженность.

Поэтому на торгах можно наблюдать даже такие случаи, как этот, когда цена на дом в залоге у банка упала всего до 5% от начальной стоимости…

Выгодная покупка жилых домов

В остальном специфика процедур схожа.

Организатор обязан опубликовать специальное объявление в периодической печати, а также на официальном информационном портале («Федресурсе»).

Кредитор и заемщик заинтересованы привлечь на аукцион как можно больше потенциальных покупателей, поэтому подробная информация о торгах размещена в открытом доступе.

Особых ограничений нет; участвовать в торгах может как физическое, так и юридическое лицо, в том числе иностранцы (за исключением случаев, предусмотренных в законодательстве).

Схема участия в онлайн-аукционе

Как заработать на торгах залогового имущества

Способ заработка будет зависеть от наличия собственных средств для покупки залогового имущества.

Самый простой способ заработка — покупка объектов на собственные средства (если их достаточно) с последующей перепродажей.

Вы становитесь полноценным собственником, не рискуете заемными деньгами и не ставите свой доход в зависимость от срока реализации купленного имущества.

При таком подходе можно получить от 50% чистой прибыли — 150 000₽ на каждые вложенные 100 000₽. Чем ниже цена покупки от рыночной стоимости объекта, тем выше прибыль.

Если свободных денег нет, зато есть опыт участия в торгах, всегда можно предложить инвесторам свои услуги в качестве агента.

Посредники обычно работают за комиссию в размере 10-15% от стоимости лота, а если агент берет на себя еще и продажу приобретенного на торгах объекта, то можно рассчитывать еще на 3-4% прибыли.

Именно так наладил прибыльный бизнес Дмитрий Смелов, который купил дизельный погрузчик за свои деньги и два грузовика на средства инвестора, получив 320 000₽ прибыли менее, чем за месяц:

Как открыть свой бизнес на спецтехнике

Более рискованная схема заработка включает в себя покупку залогового имущества на кредитные средства. Покупатель, выигравший торги, оформляет в банке кредит с льготным периодом погашения (к примеру, 50 дней) и оплачивает покупку из этих денег. После продажи заём гасят из полученных при перепродаже средств и «на выходе» получают чистую прибыль.

Чтобы работать по такой схеме, нужно знать рынок, постоянно отслеживать предложения банков по займам с льготным периодом погашения, а это слишком сложно для начинающих.

В поисках решения этой проблемы мы разработали безопасный способ покупки имущества банкротов вообще без собственных вложений — формулу Доктора Ватсона и рассказываем о ней на бесплатном мастер-классе.

Кстати, покупка залогового имущества, которое продают в рамках конкурсного производства, это одна из самых безопасных сделок с залогами.

В соответствии с положениями ФЗ №127, залог прекращается после продажи объекта, поэтому покупатель может не бояться утраты права собственности из-за претензий кредиторов.

Исключением могут быть некоторые случаи покупки заложенного имущества ИП-банкротов, поэтому с ними нужно быть осторожнее.

Чтобы избежать распространенных рисков, следуйте простым правилам проверки, тем более что большую часть нужной информации можно найти в открытых источниках.

Что нужно сделать перед покупкой?

Уточните, не была ли сделка по передаче права собственности совершена в преддверии банкротства. Если это так, то есть риск, что кредиторы потребуют признать сделку недействительной. Сведения об этом можно найти на сайтах bankrot.fedresurs.ru и kad.arbitr.ru.

При покупке недвижимости не лишним будет ознакомиться с расчетными документами, подтверждающими отсутствие задолженности по платежам за коммунальные услуги, а также с отчетом оценщика, который был предоставлен залогодателем при первичном оформлении договора залога.

Сайт arbitr.ru, Консультант+ и официальный интернет-ресурс суда общей юрисдикции по месту регистрации имущества обязательны к посещению.

Это поможет удостовериться в том, что для приобретения недвижимости не использовался семейный капитал, и у несовершеннолетних нет долей в квартире.

Недобросовестный продавец может прописать в жилье нетрудоспособного гражданина (в том числе несовершеннолетнего), а выписать таких «жильцов» очень трудно. Иногда будет не лишним дополнительно отправить запрос в полицию.

Получить выписку о составе жильцов и о других сведениях можно по запросу на сайте Росреестра (rosreestr.ru).

Если вы хотите узнать, как реализовать залоговое имущество, купленное на торгах по банкротству, с прибылью 100-200%, то запишитесь на бесплатный мастер-класс. Вы узнаете, как находить самые дешевые объекты с помощью нашей методики, которая гарантирует 100% продажу еще до участия в торгах!