Понятие переустройства и перепланировки нежилого помещения в 2019 году

🕒

Главная » Перепланировка »

Переустройство и перепланировка нежилого помещения (2019)

Владелец нежилого помещения имеет право заниматься его перепланировкой и реконструкцией. На проведение подобных работ ему обязательно нужно получать разрешение в муниципалитете. Переустройство и капитальный ремонт согласовывать не нужно, но важно правильно квалифицировать вид вносимых изменений, чтобы потом не получить санкции за незаконное внесение изменений в архитектурный план здания. Поэтому в данной статье представлены понятия перепланировки, реконструкции и капитального ремонта.

Перепланировка — это что такое?

Перепланировкой называют любые виды строительных и ремонтных работ, по завершении которых будет изменено внутреннее устройство нежилого помещения. К таковым относятся:

Определение реконструкции

В отличие от перепланировки, реконструкция предполагает внесение изменений в фасадную часть здания:

Что будет видно снаружи, относят к числу реконструктивных работ.

Что является капремонтом и переустройством недвижимости?

Капитальный ремонт или переустройство никак не изменяет план помещения. По сути, это комплекс восстановительных работ, куда входит:

После капитального ремонта помещение не обретает новых свойств и характеристик, поэтому заниматься переустройством можно без согласования в компетентных органах.

Чем они отличаются?

Капитальный ремонт не нуждается в предварительном согласовании, а его результат никак не меняет функционального назначения нежилого помещения. Иными словами, если всю проводку и трубы сняли, а на их месте установили новые — это капремонт. После него батареи остались на прежнем месте, люстры — тоже, значит это не перепланировка и не реконструкция.

Реконструкцию и перепланировку перепутать проще. Основное отличие между ними сводится к тому, будут ли в процессе работ внесены изменения в фасад. Если фасад подвергнется изменениям, нужно согласовывать реконструкцию, если работы коснутся только внутреннего пространства — перепланировку.

В обоих вариантах список необходимых для получения разрешения документов практически одинаковый, как и список инстанций, куда придется обращаться за справками и актами проверки.

Порядок оформления работ

Перед капитальным ремонтом брать разрешение на его проведение не нужно. Единственное, что может понадобиться, согласие соседей на проведение шумных работ в течение дня, в случае расположения помещения на территории жилого здания. С реконструкцией и изменением внутреннего плана сложнее.

Разрешение на проведение реконструкционных работ и перепланировку выдают в муниципалитете. Для его получения нужно предоставить комиссии следующие документы:

Кроме этих документов, инспектор обязательно запросит подтверждение права собственности на помещение, свидетельство о регистрации юридического лица, технический паспорт с планом. Для помещений в жилых зданиях обязательно получить согласие не менее 73% жильцов, что на деле оказывается самым сложным в процессе сбора бумаг на перепланировку.

Какой список документов нужно будет подготовить и что еще понадобится для грамотного оформления перепланировки в нежилом помещении мы рассказываем в этом материале, а о том, как юридически правильно оформить реконструкцию нежилого здания в МКД, читайте тут.

Когда реализация проекта предполагает смену профиля использования помещения, параллельно нужно подавать заявление на перепрофилирование. Иногда перепрофилирование путают с переустройством, но эти понятия совсем разные.

Перепрофилирование — смена профиля, например, бывший склад переделывают в кофейню.

Переустройство — замена коммуникаций без смены профиля помещения, например, установка новой проводки с изменением точек размещения осветительных приборов или перенос раковины из правого угла кухни в левый.

Отдельный вход

Оформление отдельного входа в помещение с улицы — наиболее распространенный пример реконструкционных работ. Для получения разрешения на устройство отдельного входа надо:

  1. сделать проект входа с чертежами и описанием;
  2. согласовать его с пожарными, санитарными, архитектурными инспекторами;
  3. подать заявление о намерениях в муниципальную жилищную инспекцию;
  4. получить одобрение комиссии.

Разница при получении разрешения на проведение работ в здании

Перепланировка — комплекс внутренних работ, которые изменяют план помещения. Часто когда речь идет о перепланировке здания, имеется в виду его реконструкция. Согласно определению, всё, что затрагивает фасад, сказывается на суммарной площади и высоте постройки, относится к реконструкционным мероприятиям, требующим предварительного согласования и получения разрешения.

Разрешения на любые изменения в зонировании помещений и фасадов зданий выдают в государственном бюро технической инвентаризации и в отделе жилищной инспекции в муниципалитете.

В действующем законодательстве нет отдельного документа, который бы описывал последовательность действия для получения разрешения для нежилого помещения. Поэтому сбор документов и их согласование проводится по аналогии с процедурой, определенной для жилой недвижимости.

В чем отличия оформления процедуры в жилом здании?

В нежилых зданиях получить разрешение на перепланировку и реконструкция гораздо проще. Связано это с тем, что работы в помещениях зданий жилого фонда нужно дополнительно согласовывать с соседями. Если нет задокументированного согласия 73% жильцов, то даже пробовать подавать бумаги на согласование не стоит — дадут отказ.

Владельцы площадей в нежилых промышленных, торговых, офисных зданиях от подобной проблемы автоматически освобождаются.

Незаконная перепланировка и реконструкция чреваты серьезными

штрафами

. Так, юридические лица по действующему законодательству платят штрафы за незаконные работы по изменению планировки нежилых помещений от 100 тысяч рублей.

Согласовывать работы по перепланировке и реконструкции нежилых помещений — обязательно. Для согласования нужно предварительно обратиться в архитектурное бюро, где помогут составить проект будущих изменений в соответствии с действующими ГОСТ на оформление планов и приложений. Заявления на выдачу разрешения принимают от владельцев недвижимости и их законных представителей.

Рассмотрение занимает до 45 календарных дней. Если запланированные работы внутри и на фасаде не скажутся на показателях пожарной безопасности и механической прочности здания, как правило, в разрешениях не отказывают.

Каждый из нас хочет жить в комфортных условиях. Это нормально и естественно для любого человека. Однако планировка квартир в многоэтажных домах типовых серий, старых жилых зданиях и даже в современных новостройках далеко не всегда соответствует нашим желаниям.

На то, чтобы приобрести жилье своей мечты большей площади, с нужным количеством комнат и вспомогательных помещений, не у всех имеются денежные средства. Да, и не каждому захочется менять свое место жительства, уезжать из полюбившегося района, где друзья, близкие, дети ходят в садик или школу и т.д.

Поэтому владельцы недвижимости, дабы приблизить существующий интерьер помещений к желаемому виду, занимаются перестройкой квартиры, объединяя и разъединяя комнаты, расширяя санузлы, устраивая дополнительные туалеты и перенося кухни, а также внося иные изменения во внутренний облик жилья.

По Жилищному кодексу РФ от 29.12.2004 года (ст. 25) все эти работы объединены понятием перепланировки. 

Понятия перепланировки и переустройства

Понятие перепланировки в законе трактуется однозначно.

Жилищное законодательство определяет перепланировку как комплекс мероприятий по изменению конфигурации помещения с последующим внесением изменений в его технический паспорт.

Эта же статья ЖК РФ трактует еще одно понятие – переустройство. К этому термину имеют отношение мероприятия по установке, замене либо переносу инженерного, сантехнического и другого оборудования, требующие внесения корректировок в техпаспорт БТИ.

Для лучшего понимания понятий переустройства и перепланировки посмотрим какие ремонтные работы подразумеваются в каждом из этих случаев.

Что входит в понятие перепланировка квартиры?

К понятию перепланировки имеют отношение такие процессы, как:

Работами по переустройству помещений принято считать:

Перечисленными мероприятиями понятия перепланировки и переустройства не ограничиваются.

Пример перепланировки и переустройства трехкомнатной квартиры в панельном доме типовой серии П-55:

В процессе этой перепланировки путем сноса и возведения межкомнатных перегородок произошло увеличение площади жилой комнаты, устройство гостиной, объединение ванной с туалетом и расширение совмещенного санузла на часть площади коридора.

Кроме того, в санузле переставили сантехнические приборы, а на кухне — мойку и электроплиту.

В тексте ст. 25 Жилищного кодекса РФ приводится только понятие перепланировки жилого помещения. Однако под понятие перепланировки нежилого помещения попадают те же самые работы, что мы перечислили выше.

Понятие перепланировки и техпаспорт БТИ

Из 25-й статьи ЖК РФ мы знаем, что понятия перепланировки и переустройства жилого помещения имеют прямое отношение к одному очень важному документу – техническому паспорту, в котором отмечаются все изменения, произошедшие по ходу ремонта.

Причина этого в том, что техпаспорт БТИ содержит поэтажный план квартиры или нежилого объекта, представленный в виде чертежа, на котором указано расположение проемов, стен и перегородок, определяющих границы комнат, кухонь, санузлов, коридоров, балконов и лоджий, также инженерного оборудования (систем водо-, электро-, газоснабжения, отопления, вентиляции).   

Следовательно, после перепланировки и переустройства технический паспорт перестанет на 100% отображать существующую конфигурацию помещений до того момента, как в него будут внесены все сведения о произведенных изменениях.

Для фиксации новых планировочных решений в техническом паспорте БТИ, перепланировку нужно согласовать. Причем в интересах самого собственника помещения сделать это рекомендуется до того момента, как начнутся ремонтные работы.

Согласование перепланировки

До проведения перепланировки нужно получить соответствующее разрешение у государственных органов или местной администрации (для городов Подмосковья):

Получить разрешение на ремонт можно при наличии проекта перепланировки, который заказывается в проектной организации со статусом СРО.

Читайте также: проект перепланировки и СРО

А до разработки проекта нужно получить подтверждение, что перепланировку вообще возможно проводить. Подтверждающим документом в этом случае будет техническое заключение, которое оформляет автор проекта дома по итогам инженерного обследования.

Об инженерном обследовании квартиры ОАО МНИИТЭП читайте здесь

Кроме того, чтобы согласовать работы, относящиеся к понятию перепланировки, нужно иметь:

Помимо этих бумаг могут потребоваться справки от Мосгаза, банка и другие документы, перечень которых определен на законодательном уровне и зависит от множества факторов (объема и сложности ремонта, формы собственности, типа помещения и т.д.).

Через «Мои документы» все бумаги вместе с заявлением на перепланировку передаются на согласование в Мосжилинспекцию или органы местного самоуправления (для Московской области).

Итогом рассмотрения документов будет письменный ответ в виде разрешения на перепланировку или отказа в ней.

Разрешение на перепланировку дает «зеленый свет» началу ремонта, который должен проводиться без каких-либо отклонений от согласованного с контрольными органами проекта.

После его завершения инспектором оформляется акт о завершенной перепланировке. После его подписания БТИ вносит поправки и оформляет новый технический паспорт.

Еще раз о понятиях перепланировки и переустройства

Понятия перепланировки и переустройства означают разные виды работ. Но органы, выдающие разрешение на ремонт и осуществляющие приемку работ, не проводят между ними четкого разделения, согласуя все работы в общем виде.

Например, в тексте документа, который для удобства принято называть «разрешением на перепланировку», приводится более развернутая формулировка: «Решение о согласовании переустройства и перепланировки…»

То же относится и к акту, подтверждающему окончание ремонтных мероприятий, название которого начинается словами: «Акт о произведенном переустройстве и перепланировке…» или «Акт о завершенном переустройстве и (или) перепланировке…»

Да, и на титульном листе, где приводится название документа, как правило, пишут: «Проект перепланировки и переустройства…»

Например:

Перепланировка в новостройке с объединением квартир

Перепланировка И 209А: устройство в двушке встроенного шкафа

Перепланировка 5-комнатной квартиры в старом доме

Наше архитектурно-проектное бюро специализируется на разработке проектной документации, необходимой для согласования и проведения перепланировки в квартирах и нежилых помещениях.

Набирайте номер нашего телефона и задавайте любые вопросы, связанные с понятием перепланировки, – все консультации наших специалистов бесплатны. Также с нами можно связаться через электронную почту или онлайн-сервис «Вопрос-ответ».

Давайте разберемся в том, что же такое перепланировка с точки зрения нормативных актов, а точнее, расскажем, в чем разница между перепланировкой и переустройством помещения.

Нормативные документы по перепланировке

Статья 25 Жилищного кодекса Российской Федерации определяет понятия «переустройство жилого помещения» и «перепланировки жилого помещения» следующим образом:

Согласно Жилищному кодексу все просто, но существуют и другие действующие нормативно-правовые акты, регламентирующие данные понятия. Зная о чем идет речь, можно проанализировать свои риски и понять, что же в конце концов выполнять — переустройство или перепланировку.

Переустройство, переоборудование или перепланировка

Обратимся к Постановлению Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда».

Данные Правила разработаны в соответствии с Законом Российской Федерации от 24.12.1992 № 4218–1 «Об основах федеральной жилищной политики» и определяют правила по эксплуатации, капитальному ремонту и реконструкции объектов жилищно-коммунального хозяйства, обеспечению сохранности и содержанию жилищного фонда, технической инвентаризации.

Указанные Правила содержит еще одно определение, не предусмотренное самим Жилищным кодексом РФ — «переоборудование жилых помещений».

Переоборудование жилых помещений может включать в себя:

Перепланировка жилых помещений может включать:

Важно отметить, что переоборудование и перепланировка жилых домов и квартир (комнат), ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, не допускаются.

Перепланировка квартир (комнат), ухудшающая условия эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры, не допускается.

Еще один правовой акт: «Методическое пособие по содержанию и ремонту жилищного фонда. МДК 2–04.2004».

Данное методическое пособие разработано на основе Гражданского кодекса Российской Федерации, Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей», Федерального закона от 27.12.2002 № 184-ФЗ «О техническом регулировании», разъясняет и конкретизирует структуру, состав работ и услуг, современные нормативные и правовые требования к организации содержания общего имущества жилого дома, технического обслуживания общих коммуникаций, технических устройств и технических помещений жилого дома, текущего ремонта общего имущества многоквартирного жилого дома.

Данный акт, как и предыдущий, так же содержит определение, не предусмотренное самим Жилищным кодексом РФ — «переоборудование» квартир.

Переоборудование квартир включает в себя:

Перепланировка квартир включает в себя:

Переоборудование и перепланировка нежилых помещений могут осуществляться с целью повышения их потребительских качеств путем:

устройства естественного освещения самостоятельного входа;
выделения в пределах существующей площади помещения для санузла и его оборудования;
устройства вентиляции и т. д.
Важно отметить, что переоборудование и перепланировка квартир и нежилых помещений в многоквартирных домах допускаются после получения разрешения органов местного самоуправления на основании проектов, разработанных организациями или индивидуальными предпринимателями, имеющими государственную лицензию на проектирование, согласованных и утвержденных в установленном порядке органами местного самоуправления.

Проекты на переоборудование и перепланировку квартир и нежилых помещений различных форм собственности должны разрабатываться и согласовываться с соблюдением норм ГК РФ, СНиПов и других действующих нормативных и правовых актов.

Проекты на переоборудование и перепланировку квартир и нежилых помещений, расположенных в многоквартирных домах, представляющих историческую, научную, художественную или иную культурную ценность, до представления на согласование органу местного самоуправления подлежат согласованию в органах государственного контроля использования и охраны памятников архитектуры, истории и культуры.

Не допускаются переоборудование и перепланировка квартир и нежилых помещений

Наша компания предлагает свои услуги по согласованию и изготовлению паспортов фасадов зданий. Обращайтесь!