Положенные права на земельный участок при продаже недвижимости в 2019 году

🕒

При покупке любого объекта недвижимого имущества важно помнить о том, что в соответствии с нормами статьи 552 Гражданского Кодекса покупатель одновременно с официальным правом на собственность получает право на использование участка земли, необходимого для размещения конкретной недвижимости.

Статья 552. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости

Стоит учитывать, что актуальное земельное законодательство не разрешает продажу участка земли без строений, расположенных на нем, если они принадлежат одному единственному гражданину.

Для понимания нюансов того, какие полагаются права на земельный участок при продаже недвижимости, необходимо ознакомиться с нормами действующего законодательства, с деталями утвержденного режима, с общедоступными операциями с земельными наделами, а также с оговорками по аренде и собственности.

Что указано в законе и комментариях

В 2019 году по договору о продаже недвижимых объектов происходит передача прав на участок земли, на котором размещаются конкретные строения. В случаях, когда непосредственный продавец имеет в собственности определенную территорию, на которой располагается продаваемое имущество, то покупатель получит и участок, если иное не предусмотрено нормами законодательства.

Что касается продажи недвижимости, которая находится на земле, не принадлежащей собственнику, то в таких ситуациях допускается реализация участка без согласия фактического владельца, если это не противоречит условиям пользования территории, устанавливаемым договором.

При продаже определенного объекта недвижимости покупатель получает законное право использования земли по тем же правилам, которые ранее действовали для продавца.

Стоит отметить, что занятый объектом недвижимого имущества участок может быть передан новому владельцу только на основании условий, установленных действующим законодательством. Земля не может быть передана, например, в той ситуации, если она была ранее изъята из официального оборота.

Образец свидетельства о праве собственности на землю

Детали утверждённого режима

Любое строение в автоматическом порядке становится объектом гражданских правоотношений и может являть предметом разнообразных сделок только в тех случаях, когда действующий владелец имеет право на земельный участок. Неразрывная связь данных имущественных объектов регламентируется положениями актуального Гражданского Кодекса РФ.

Если у стороны, выступающей в качестве продавца недвижимости, нет на руках правоустанавливающей документации на землю, то это может являться причиной законного отказа в перерегистрации права собственности на предмет сделки.

Это обуславливается тем, что представители контролирующих органов могут прийти к выводу о незаконности использования земельного участка.

В случае, если реализуемый имущественный объект находится на территории, ограниченной в обороте, но принадлежащей продавцу на официальных правах собственности, покупатель приобретает право собственности на участок земли.

Это возможно только с учетом того условия. Если федеральное законодательство разрешает предоставлять конкретные участки в собственность физических или юридических лиц.

Обзор прав на земельный участок при продаже недвижимости

В соответствии с общими правилами, при переходе прав на собственность к покупателю автоматически переходят права и на ту часть территории, которая занимается продаваемым объектом. Такая взаимосвязь может быть различной исходя их содержания и характера прав продавца.

В тех случаях, когда продавец имущества является непосредственным владельцем участка земли, на котором располагается недвижимость, то покупателю автоматически передается право на собственность или передается право аренды, а также прочее право, которое, в свою очередь, предусматривается заключаемым соглашением.

Если в рамках договора не определяется передаваемое в пользу покупателя право, то происходит передача прав на ту часть земельного надела, которая занимается приобретаемым объектом. Именно эта часть требуется для использования имущественного объекта по назначению.

Скачать договор купли-продажи земельного участка

В случае, если фактический продавец объекта или сооружения не владеет участком земли, то покупателю передаются те права на земельный участок при продаже недвижимости, которыми обладала сама сторона, выступающая в качестве продавца, на тех же условиях и в аналогичном объеме.

При продаже конкретной территории, на которой размещается здание, принадлежащее продавцу, или прочее сооружение, без передачи этой же недвижимости в официальную собственность покупателя, в заключаемом договоре рекомендуется согласовать исключительные условия, определяющие права продавца на участок земли.

Если соответствующие условия не предусматриваются соглашением, то продавец сохраняет за собой законное право на ограниченное пользование того участка земли, который занимается недвижимостью. Эта норма в полной мере регламентируется статьями Гражданского Кодекса РФ.

Статья 552. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости

Общедоступные операции с территорией

К договорам отчуждения предъявляются особые требования, которые полностью связываются с землей и дают основания для истребования правоустанавливающей документации на участок со стороны уполномоченных представителей органов юстиции.

Предоставление данных документов не требуется только в тех ситуациях. Когда продавец заблаговременно позаботился о регистрации прав на отчуждаемую территорию.

В данном случае достаточно указать в заключаемом соглашении дату и номер записи в едином реестре кадастра, а также соответствующий номер участка и код свидетельства о государственной регистрации.

Известно, что регистрационной процедуре подлежат не только права на недвижимость или прочие объекты, но также и на совершаемые сделки. Это актуально для случаев, которые регламентируются федеральным законодательством.

Например, закреплению в государственном реестре подлежат соглашения о купле-продаже жилых помещений на основании норм статьи 552 Гражданского Кодекса РФ.

В случае заключения нормативных документов в рамках купли-продажи имущества или его определенной части, тесно связанной с землей, государственной регистрации подлежит следующее:

В случае заключения соглашения о дарении недвижимого имущества или его части, регистрации подлежат следующие права:

В случае передачи объекта недвижимого имущества не со всем участком земли, а только с одной частью, государственная регистрационная процедура значительно усложняется. В такой ситуации непосредственный продавец должен в обязательном порядке иметь на руках два кадастрового плана – на отчуждаемую часть и на остающуюся у собственника.

Например, стоит рассмотреть следующую ситуацию. У стороны, выступающей в качестве продавца, имеет участок площадью 16 соток, на котором располагается жилой дом. Он же имеет кадастровый план соответствующего участка, который был в официальном порядке ранее зарегистрирован в едином кадастровом реестре. Жилой дом продается с участком в 6 соток, а остальные 10 соток остаются во владении продавца.

В этой ситуации для официального оформления сделки продавец обязан в самостоятельном порядке предоставить в территориальный кадастровый отдел заявление о проведении работ по межеванию участка. После этого в руки заинтересованного лица будут выданы два кадастровых плана и новые участки, возникшие в результате разделения прошлого земельного объекта.

Образец договора купли-продажи земельного участка:

Оговорки при аренде и собственности

В случаях, когда продавец земельного участка выступает в качестве его непосредственного собственника, то в пользу покупателя происходит передача соответствующих прав, если прочие нормы не устанавливаются действующим федеральным законодательством.

Стоит отметить, что в вышеуказанном правиле есть ряд исключений:

Стоит отметить, что в ситуациях, когда продавцу принадлежит только часть жилого объекта, продажа такой недвижимости происходит с одновременной продажей доли земельного участка, на котором располагается соответствующий имущественный объект.

Продажа объекта, находящегося на участке земли, который не является собственностью продавца, допускается без получения письменного согласия от фактического владельца участка, если это не противоречит установленным условиям использования территории, которые, в свою очередь, регламентируются законодательством или соглашением об аренде участка земли.

В рамках проведения правового аудита до заключения соглашения о купле-продаже в обязательном порядке требуется ознакомиться с основными арендными условиями. После ознакомления с данными нормативами можно понять, требуется ли получение согласие собственника территориального надела на продажу имущественного объекта.

Важно помнить о том, что многие компетентные судебные инстанции считают, что к правоотношениям между новым владельцем объекта и собственником участка земли применяются те условия, которые были ранее прописаны в договоре об аренде с прежним плательщиком ренты. Все это говорит о том, что корректная правовая экспертиза способна выявить группу возможных рисков, появляющихся по результатам заключения соглашения.

В тех ситуациях, когда продавец жилого или нежилого имущественного объекта сам является арендатором участка земли, к покупателю дома после официальной регистрации прав собственности автоматически перейдет право на аренду вне зависимости от того, было ли оформлено соответствующее соглашение между покупателем и непосредственным владельцем участка.

С данного момента также возникает официальное обязательство по выплате аренды за участок земли на основании нормативов, четко прописанных в арендном соглашении. Что касается ситуаций, когда заключенный договор по аренде отсутствует, то это не приводит к освобождению нового собственника недвижимости от оплаты.

В указанной ситуации собственник территориального надела может на законных основаниях взыскать сумму начисленной платы по аренде с момента фактического перехода прав собственности на имущественный объект. Кроме того, владелец участка может обратиться с исковым заявлением в суд по факту незаконного обогащения собственника дома или иного имущественного объекта.

В некоторых случаях земельный участок и расположенное на нём имущество может быть изъято в силу несоблюдения законодательных норм или по результатам решения местных органов власти. Последнее возможно в случаях необходимости размещения на соответствующих участках объектов, необходимых для реализации муниципальных нужд. Собственникам предоставляются другие равноценные имущественные объекты.

При
заключении и исполнении договора продажи
здания или сооружения обязательно
возникает вопрос о праве покупателя на
земельный участок, связанный с продаваемой
недвижимостью. Дело в том, что строение
и земельный участок под ним образуют
некоторое единство: единый
строительно-технический объект, единый
хозяйственно-эксплуатационный объект.
Для правильной эксплуатации строения
(технической и хозяйственной) необходим
земельный участок не только в габаритах
самого строения, но и вокруг него для
обслуживания строения*(257).

По
общему правилу при переходе права
собственности на здания, сооружения и
иную недвижимость к покупателю переходят
и права на ту часть земельного участка,
которая занята проданной недвижимостью
и необходима для ее использования (п.
1 ст. 552
ГК). Взаимосвязь перехода права
собственности на здания и сооружения
и права на соответствующую часть
земельного участка бывает различной в
зависимости от содержания и характера
прав продавца недвижимости на земельный
участок, на котором она расположена.

1.
Когда продавец здания или сооружения
является собственником земельного
участка, на котором находится продаваемая
недвижимость, покупателю передается
право собственности либо предоставляется
право аренды или иное право, предусмотренное
договором продажи недвижимости, на
соответствующую часть земельного
участка (п.
2 ст. 552
ГК). Если договором не определено
передаваемое покупателю недвижимости
право на соответствующий земельный
участок, к нему переходит право
собственности на ту часть земельного
участка, которая занята недвижимостью
и необходима для ее использования.

2.
Если продавец здания или сооружения не
является собственником земельного
участка, на котором оно расположено, то
к покупателю переходят те же права на
пользование соответствующей частью
земельного участка (право аренды,
постоянного (бессрочного) пользования
и т.п.), на тех же условиях и в том же
объеме, что принадлежали продавцу (п.
3 ст. 552,
п.
2 ст. 271
ГК). При этом, если иное не предусмотрено
законом или договором, продажа
недвижимости, находящейся на чужом
земельном участке, допускается без
согласия собственника этого участка.
Подобная продажа не должна противоречить
условиям пользования таким участком,
установленным законом или договором,
в частности целевому назначению
земельного участка
. В противном случае
подобное изменение будет означать
необходимость перевода земельного
участка из одной категории земель в
другую.

При
продаже земельного участка, на котором
расположено принадлежащее продавцу
земли здание, сооружение или иная
недвижимость, без передачи этой
недвижимости в собственность покупателя
в договоре следует согласовать условия,
определяющие права продавца на земельный
участок, на котором находится такая
недвижимость. Если такие условия не
определены договором, продавец сохраняет
право ограниченного пользования
(сервитут) той частью земельного участка,
которая занята недвижимостью и необходима
для ее использования в соответствии с
ее назначением (ч.
2 ст
. 553
ГК). Нормы ст.
552,
553
ГК дают основание для ряда важных
выводов
. Во-первых, действующим российским
законодательством земельный участок
признается принадлежностью главной
вещи — строения (здания, сооружения),
расположенного на нем. Во-вторых, строение
(здание, сооружение), находящееся на
чужом земельном участке (не принадлежащем
на праве собственности собственнику
строения), признается недвижимым
имуществом, а собственник такого
имущества обладает свободой распоряжения
им.

При
продаже доли в праве собственности
(продаже части) здания (сооружения),
расположенного на земельном участке,
принадлежащем продавцу на праве
собственности, права покупателя на
земельный участок должны определяться
продавцом и покупателем в договоре с
соблюдением требований земельного
законодательства.
При продаже доли в праве собственности
(продаже части) здания (сооружения),
расположенного на земельном участке,
которым продавец владеет в силу
ограниченного вещного права, отличного
от права собственности, покупатель
приобретает аналогичное вещное право.
Порядок и пределы его осуществления
должны быть оформлены в порядке,
предусмотренном земельным
законодательством.

В статье

 552 ГК

 заложен принцип неразрывной связи земельного участка и 

недвижимости

, которая на нем расположена (п.1).

Из этой правовой нормы следует, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей 

права собственности

 на такую недвижимость передаются права  на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Приведенную норму можно прокомментировать и так: недвижимость следует судьбе земельного участка, и при ее продажеобязательно должен быть решен вопрос о праве покупателя на земельный участок.

Пункты 2 и 3 статьи 552 ГК устанавливают правила продажи для случаев, когда:

  1. Продавец (собственник) недвижимости (например, жилого дома, дачи) одновременно является  собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость.
  2. Продавец (собственник) недвижимости не является  собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость.

В первом случае, согласно пункту 2 статьи 552 ГК, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый продаваемой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом. Обратите внимание на последнее условие, к нему мы еще вернемся.

Во втором случае, согласно пункту 3 статьи 552 ГК, покупатель недвижимости приобретает право пользования (например, аренды) соответствующим земельным участком, что и продавец недвижимости.  Это значит, что если покупатель приобрел в собственность здание на участке, который продавец здания арендовал, то к покупателю переходит и право аренды земельного участка в объеме и на условиях, которые были у продавца здания.

У внимательного читателя приведенные нормы ГК вызовут немало вопросов: что означают фразы «занятый такой недвижимостью», «необходимый для ее использования» и т.п.?  Как понимать передачу права собственности на участок, занятый недвижимостью? Образуется ли в этом случае новый (второй) земельный участок, минуя прохождение утомительной процедуры государственного кадастрового учета? И это далеко не полный список возможных вопросов.

Попробуем ответить хотя бы на часть из них.

Для начала обратимся к пункту 3 статьи 129 ГК, согласно которого земля может отчуждаться (продаваться, передаваться в дар и пр.) или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой ее оборот допускается законами о земле.

Известно, что главным законом о земле является Земельный кодекс РФ. Из пункта 3 статьи 3 ЗК следует, что «имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством…., специальными федеральными законами».

Из сказанного следует, что в случае коллизии (противоречия) норм гражданского и земельного права по схожим правоотношениям, нормы земельного права имеют приоритет перед нормами права гражданского, а значит,  применяться должны нормы земельного права.

Теперь давайте посмотрим, как предлагается действовать в случаях, описанных нами в начале страницы, по правилам Земельного кодекса. И содержит ли кодекс эти правила? Есть ведь в пункте 2 статьи 552 ГК оговорка: «…если иное не предусмотрено законом».

Такие правила в кодексе содержатся. Так, согласно пункту 4 статьи 35 ЗК (абз.1), отчуждение (передача в собственность) здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, производится вместе с земельным участком.

В отличие от пункта 2 статьи 552 ГК, никакого упоминания о земельном участке, занятом недвижимостью и необходимом для ее использования   пункт 4 статьи 35 ЗК не содержит. Этой правовой нормой   продавцу предписывается передать покупателю в собственность весь земельный участок, а не его часть.

В ЗК содержится легальное определение земельного участка, под которым понимается  часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами (ст.11.1 ЗК), а объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет (п.1, ст.37 ЗК).

Правило п.4 ст.35 ЗК (абз.1) на разговорном языке можно сформулировать и так: «Хочешь продать дом — обязан вместе с домом продать (передать в собственность) и весь земельный участок, на котором находится дом».

 А в абзаце 5  пункта 4 статьи 35 ЗК содержится еще одно правило. Если и его перефразировать, звучать оно будет так: «Хочешь продать земельный участок — обязан вместе с земельным участком продать находящиеся на нем здания, строения сооружения».

Сделки, нарушающие эти правила, могут быть признаны недействительными как противоречащие закону (ст.168 ГК).

Таким образом, если при покупке или продаже вы столкнулись с ситуацией, когда здание и земельный участок имеют одного и того же собственника, совершая сделку с этими объектами, следует руководствоваться изложенными правилами земельного законодательства.

Статья 35 ГК предусматривает ситуацию, когда продаваемое здание и земельный участок имеют нескольких собственников (долевая собственность). В этом случае продажа доли в праве собственности на здание влечет за собой и продажу доли в праве собственности на земельный участок. Размер этой доли должен быть пропорционален доле в праве собственности на здание.

Теперь рассмотрим ситуацию, когда продавец недвижимости не является собственником земельного участка, на котором она расположена. По нормам гражданского права (п.3 ст.552 ГК) в этом случае покупатель недвижимости приобретает право пользования (например, аренды) соответствующим земельным участком, что и продавец недвижимости.

 Земельный кодекс (п.1 ст.35), следуя содержащемуся  в нем определению земельного участка, воспроизводит эту, норму, на наш взгляд, корректнее.  В  п.1 ст.35 ЗК  говорится о том, что продавец приобретает право пользования не соответствующим земельным участком, а право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

Отчуждения доли в праве собственности на здание, строение сооружение на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, влечет за собой отчуждение доли в праве собственности на земельный участок, размер которой пропорционален доле в праве собственности на здание, строение, сооружение.

18.11.2018

Эксперты службы Правового консалтинга ГАРАНТ Анастасия Бахтина и Артем Барсегян комментируют условия продажи недвижимости, расположенной на участке, предоставленном собственнику в постоянное пользование.

Может ли собственник объекта недвижимости, находящегося на земельном участке, принадлежащем ему на праве постоянного бессрочного пользования, продать этот объект? Необходимо ли для этого сначала оформить договор аренды на участок и размежевать его?

Со дня введения в действие Земельного кодекса РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в постоянное (бессрочное) пользование только субъектам, указанным в п. 1 ст. 20 ЗК РФ: государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, центрам исторического наследия президентов РФ, прекративших исполнение своих полномочий, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления (п. 8 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2019 г. N 137 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», далее — Закон N 137-ФЗ).

Юридические лица, кроме перечисленных в п. 1 ст. 20 ЗК РФ, до 1 июля 2019 года обязаны были переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность в соответствии с правилами ст. 36 ЗК РФ (п. 2 ст. 3 Закона N 137-ФЗ).

Однако истечение указанного срока не является основанием для прекращения права постоянного (бессрочного) пользования у лица, которому земельный участок на данном праве был предоставлен до вступления в силу ЗК РФ. В силу п. 3 ст. 20 ЗК РФ право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан или юридических лиц до введения в действие ЗК РФ, сохраняется (смотрите также определение КС РФ от 25 декабря 2019 г. N 512-О, постановление ФАС Московского округа от 19 октября 2019 г. N КГ-А41/9915-05).

Собственник недвижимости, находящейся на таком земельном участке, вправе по своему усмотрению отчуждать ее в собственность другим лицам (п. 2 ст. 209 ГК РФ). Гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона (п. 2 ст. 1 ГК РФ).

При продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости (п. 1 ст. 35 ЗК РФ, п. 2 ст. 271, п. 3 ст. 552 ГК РФ).

При этом действительно, если покупатель недвижимости не относится к субъектам, перечисленным в ст. 20 ЗК РФ, ему земельный участок не может предоставляться на праве постоянного бессрочного пользования.

Однако невозможность предоставления такому покупателю земельного участка на основании ст. 20 ЗК РФ не означает, что право постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок не может перейти к нему в силу закона (п. 1 ст. 35 ЗК РФ, п. 2 ст. 271, п. 3 ст. 552 ГК РФ) при переходе права собственности на находящийся на этом земельном участке объект недвижимости.

Как разъяснено в п. 13 постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2019 г. N 11, если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно ст. 20 ЗК РФ земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний, как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения, может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 3 Закона N 137-ФЗ. При этом предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с п. 3 ст. 33 ЗК РФ, исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации (п. 2 ст. 35 ЗК РФ).

Не является основанием для вывода о невозможности перехода права постоянного (бессрочного) пользования покупателю недвижимости и положение п. 4 ст. 20 ЗК РФ, в соответствии с которым граждане или юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться этими земельными участками. В рассматриваемой ситуации земельный участок не является самостоятельным предметом сделки, а передается только вместе с объектом недвижимости, находящемся на нем. Право на этот земельный участок переходит к приобретателю недвижимости в силу закона, следуя судьбе находящегося на нем объекта недвижимости. Момент возникновения права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок у покупателя здания, сооружения или иной недвижимости определяется моментом регистрации перехода к нему права собственности на эту недвижимость (смотрите, например, постановление Президиума ВАС РФ от 23 марта 2019 г. N 11401/09; а также п. 2 Протокола N 9 заседания гражданско-правовой секции Научно-консультативного совета при Высшем арбитражном суде РФ 8 февраля 2019 года).

Таким образом, собственник объекта недвижимости, находящегося на земельном участке, принадлежавшем этому лицу на праве постоянного бессрочного пользования, вправе продать объект недвижимости иному лицу. Предварительного заключения договора аренды не требуется. С момента регистрации права собственности на недвижимость существовавшее у продавца право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, занятым такой недвижимостью и необходимым для ее использования переходит к покупателю автоматически, независимо от того, проведены ли в отношении земельного участка межевание, государственный кадастровый учет. Последнее потребуется при переоформлении покупателем земельного участка в собственность или в аренду.

С текстами документов, упомянутых в ответе экспертов, можно ознакомиться в справочной правовой системе ГАРАНТ.