Покупка квартиры без риэлтора: инструкция, документы, риски в 2019 году

🕒

Следует знать, что риэлторы обычно берут за покупку квартиры около 1-3% от её стоимости в качестве платы за их труд. Если есть желание сэкономить, то можно купить жилье самостоятельно, существенно не увеличивая время поиска нужной покупки. Главное знать всю нюансы, чтобы не потерять деньги и оказаться ни с чем. Для того чтобы узнать, как купить квартиру без риэлтора и при этом обезопасить себя, нужно внимательно рассмотреть все этапы этого процесса. Правильная пошаговая инструкция самостоятельной покупки жилья без агентства поможет вам справиться с этой задачей.

Дорогие читатели!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно!

Где искать варианты квартир?

Специалисты советуют искать актуальные предложения в газетах, ведь много кто пользуется именно старыми способами продажи жилья. Также следует просматривать различные сайты, где каждый желающий может выставить своё предложение на так называемой доске объявлений. На таких ресурсах данные о продаже, как правило, предоставляют владельцы, а не посредники в виде риэлторов.

Существуют платные базы, но это уже ваше решение, каким способом нужно проводить поиски квартир. Бесплатные базы позволяют найти жилище за более длительный срок, но все же это возможно. Бывает, что там размещено несколько предложений об одной квартире. В таком случае некоторые объявления были созданы риэлторами, но все же владелец там тоже имеется.

Довольно популярным методом поиска квартиры является расклейка объявлений в интересующих районах и даже на подъездах конкретных домов. Объявления, которые оформлены в смешной и оригинальной форме смогут привлечь внимание многих прохожих. Советуем вам воспользоваться этим. Также вы можете обходить консьержей в поиске желаемого предложения, они могут подсказать нужную информацию.

Спрашивать друзей, продаёт ли кто-то из их знакомых квартиру тоже можно, но не стоит сильно рассчитывать на такой способ поиска вариантов.

к содержанию ↑

Советы при поиске:

к содержанию ↑

Плюсы и минусы самостоятельного приобретения квартиры

Плюсы:

  1. вы экономите свои деньги, отказываясь от услуг посредников;
  2. вы не подвергаетесь риску, когда недобросовестный риэлтор может обокрасть вас;
  3. посредник может не оправдать желаемого результата;
  4. у вас есть возможность самостоятельно отыскать то, что вам нужно под ваши требования и запросы;
  5. это позволяет приобрести новые знакомства, что поможет вам в поиске.

Минусы:

  1. на поиски квартиры может потребоваться гораздо больше времени, чем ожидается;
  2. надёжный риэлтор способен найти жильё именно по вашим требованиям гораздо быстрее при помощи собственных баз;
  3. посредник может защитить вас от риска встретить мошенников.

На что нужно обращать внимание при первичном осмотре квартиры?

Жильё может быть гораздо лучше или хуже, чем первое впечатление о нём. Если вы уже пришли осматривать, то следует проверить квартиру как следует. Иногда владелец желает продать жилье с некоторыми изъянами по выгодной цене, поэтому желательно осматривать жильё при дневном освещении. Так вы сможете увидеть все дефекты, связанные с неровными стенами, полом. Ведь ремонт квартиры может заставить вас израсходовать кругленькую сумму.

Так же рекомендуется проверить работу всех коммуникаций в квартире: включать холодную и горячую воду во всех кранах, включать свет в комнатах (проверка проводки), зимой проверять температуру батарей. Можно проверить наличие счетчиков на воду, посмотреть в окна (иногда точечные застройки загораживают дневной свет).

Местоположение квартиры также для многих имеет большое значение. Жильё может полностью вас устраивать, но, вследствие того, что оно может находиться далеко от продуктового магазина, школы или иметь плохой пейзаж, ваше мнение может измениться. Отсутствие парковки или удаленность детской площадки тоже для многих важно. Такие случаи бывают достаточно часто. Следует пройтись по району, где будете покупать жилище и обдумать всё как следует перед выбором квартиры.

к содержанию ↑

Аванс при покупке квартиры

Благодаря задатку, владелец и покупатель смогут быть более дисциплинированы в отношении друг к другу. В таком случае пострадавшая сторона может получить компенсацию при разрыве сделки. Если покупатель передумал приобретать жильё, то задаток остаётся у продавца. Предполагается, что и владелец квартиры обязан выплатить пострадавшему покупателю стоимость задатка и такую же сумму сверху, если он пытается продать своё жилище третьим лицам.

Вроде бы все достаточно просто, но перед тем, как купить квартиру без опыта, следует знать о некоторых особенностях такой сделки с авансом. По гражданскому кодексу РФ соглашение о задатке не имеет последствий, что указаны выше. Оно не будет действовать, если было заключено до заключения договора о купле-продаже. Все это потому что сделка отчуждения жилья считается заключённой только после её государственной регистрации. Из-за действующего законодательства подобные соглашения на рынке недвижимости просто недействительны, хотя не запрещает выплат аванса.

к содержанию ↑

Возможные встречи с мошенниками

При приобретении квартиры в новостройке, у вас будет минимум проблем с поиском надёжной фирмы, которая занимается продажей жилья. Однако, при самостоятельном приобретении вторичного жилья, у вас могут возникнуть некоторые проблемы с аферистами. Существует множество подводных камней при оформлении подобной сделки.

Предварительный договор купли-продажи может защитить вас в том случае, если продавец будет искать более выгодного покупателя (образец предварительного договора). При оформлении договора о задатке следует обговорить цену квартиры, крайний срок составления документов о купле-продаже, а также размер задатка. Дата выселения прежнего владельца также немаловажна.

Перед оформлением сделки следует проверить документацию на юридическую чистоту. Имеется ввиду проверка жилья на законность основания продажи недвижимости. В случае если такой возможности нет, вас могут обдурить. Особое значение имеет жилая площадь, где имело место ущемление прав несовершеннолетних. В случае обнаружения такого факта суд может признать сделку недействительной.

Довольно распространённой махинацией является продажа жилья после того, как его владелец умер. В этом случае сделка недействительна с момента заключения. Следует также тщательно отследить моменты, когда некоторые граждане могут иметь право претендовать на долю в этой квартире после продажи (вернувшиеся из мест заключения и т.д.). В этом может помочь домовая книга паспортного стола.

При передаче денег следует быть очень внимательным. Для этого довольно часто арендуют ячейки в банках. Это позволяет максимально обезопасить себя. Довольно часто банки дают доступ владельцам квартиры к ячейке только после заключения государственной регистрации договора купли-продажи недвижимости. Мера является вполне приемлемой и пользуется большой популярностью среди покупателей.

Если Вы не уверены в избежании всех неприятностей, связанных с мошенниками, то следует обратиться к надёжному агентству, которое обеспечит оформление сделки с определёнными гарантиями.

к содержанию ↑

Оформление сделки купли-продажи недвижимости

На этом этапе следует прежде всего ознакомиться с правоустанавливающими документами на квартиру и сверить их с паспортами собственников. Владельцев может быть несколько и нужно получить согласие каждого из них. Желательно увидеться лично с продавцом для того, чтобы сверить подпись на доверенности. При помощи органов опеки можно удостовериться в дееспособности всех владельцев квартиры.

Продавец вам должен предоставить весь пакет документов для оформления купли-продажи:

Без вышеуказанных документов сделка не сможет быть зарегистрирована. Также нужно знать следующие моменты:

При подписании договора следует внимательно проверить правильность паспортных данных участников сделки и удостовериться в правильности реквизитов квартиры. Должна быть указана стоимость квартиры и соблюдены все условия передачи денег.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте,

как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Это быстро и бесплатно!

Оформить покупку квартиры без риэлтора представляется вполне возможным. Чтобы процесс прошел без бюрократических проволочек, обмана и мошенничества, необходимо соблюдать четкий регламент, следовать пошаговому руководству и тщательно проверять документы.

Инструкция по покупке квартиры без помощи риэлтора

Самостоятельное осуществление покупки недвижимости следует проводить с учетом нюансов всех ее этапов. В числе таковых можно назвать:

  1. Подбор базы недвижимых объектов по заданным критериям;
  2. Осмотр квартиры и оценка ее соответствия заявленным требованиям (наличие изъянов или слабая инфраструктурная развитость могут позволить снизить установленную продавцом стоимость);
  3. Ознакомление с правоустанавливающими и другими сопутствующими документами продавца (предварительная проверка добросовестности контрстороны убережет от обмана или мошенничества, подтвердит юридическую чистоту сделки и отсутствие на квартире долгов);
  4. Утверждение всех условий приобретения (конечная стоимость, размер авансового взноса, сроки, порядок распределения расходов за дополнительные услуги);
  5. Заключение предварительного договора и внесение части стоимости квартиры под расписку (в таком договоре зафиксированы все существенные условия основного договора, а оставление сторонами на нем своей подписи подтверждает, что достигнуто согласие и недопустим односторонний порядок изменения условий);
  6. Заключение основного договора (при ипотеке его заключение допускается в присутствии работника банка; при покупке за счет собственных средств можно привлечь нотариуса);
  7. Перечисление денежных средств продавцу;
  8. Передача документов на регистрацию права собственности.

Перечь документов, необходимый для покупки и оформления квартиры в собственность

На завершающем этапе – переходе прав собственности, сторонам договора купли-продажи (лично или через представителей) необходимо передать перечисленные документы в орган, уполномоченный на проведение государственной регистрации недвижимости (Росреестр, МФЦ). По истечении 7-10 рабочих дней новому собственнику выдадут правоустанавливающий документ.

Оформление квартиры по ипотечной программе

Покупка квартиры с привлечение заемных средств банка обеспечивает некоторые гарантии благонадежности процедуры. Дело в том, что кредитная организация проводит тщательную проверку документов на предмет их соответствия правовым требованиям и достоверности изложенной в них информации, сведений.

Перед покупкой квартиры необходимо провести ряд действий по завязыванию отношений с самим банком. К ним относятся:

  1. Анализ репутации банков и предлагаемых ими финансовых продуктов ипотечной сферы;
  2. Выбор наиболее подходящих условий кредитования;
  3. Сбор предварительных документов, требуемых для подачи заявки на ипотеку (как правило, среди их числа просят предоставить: заявление-анкету; паспорт или другой документ, устанавливающий личность; 2НДФЛ);
  4. Получение одобрения заявки;
  5. Предоставление заемщиком полного пакета документов;
  6. Оформление ипотечного договора и открытие расчетного счета.

После проведения всех формальных процедур и подтверждения законности сделки банк-кредитор может перевести заявленную сумму либо непосредственному продавцу квартиры, либо на счет клиента-заемщика. Более частый вариант – передача или перевод средств между сторонами договора купли-продажи прямо в стенах банка. В этот же момент подписываются итоговые документы, подтверждающие получение заемных средств банка.

Самостоятельное приобретение квартиры по договору купли-продажи

Для того, чтобы договор приобрел юридическую силу, в нем необходимо отразить все существенные моменты и условия. В обязательном порядке содержание договора должно отражать:

Плюсы и минусы сделки без риэлторского сопровождения

Плюсы:

  1. Экономия личных трудозатрат и времени на поиск подходящих вариантов;
  2. Отсутствие необходимости в оценке правоустанавливающих документов (это сделает риэлтор);
  3. Больше вероятности договориться о снижении стоимости объекта (заинтересованность риэлтора в проведении сделки позволяет достигать консенсуса по стоимости, в том числе и путем ее занижения);
  4. Многие риэлторские компании могут помочь снизить издержки при оформлении или страховке недвижимости, так как хорошо знакомы с ценами на этом сегменте рынка;
  5. Минимизированы риски обмана и мошенничества со стороны продавца;

Минусы:

  1. Высокие тарифы на риэлторские услуги;
  2. Субъективная невнимательность, которая может повлечь неблагоприятные последствия (плохая сверка документов) и заинтересованность в быстром проведении всей процедуры.

Вывод

Провести процедуру покупки квартиры без привлечения стороннего лица и сэкономить средства вполне реально, если заранее учесть все нюансы и знать острые правовые моменты. Услуги риэлтора, однозначно, станут лишними, если планируется привлекать заемные средства кредитно-финансовых организаций, так как их служба безопасности максимально полно проведет анализ всех документов по сделке, прежде чем перечислить средства.

Последнее обновление: 18.04.2019

Проект «Секреты Риэлтора» – начало:

Это подробная ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ для самостоятельной организации сделки купли-продажи квартиры. Создана она в формате интерактивной онлайн-методички. В ней показан порядок действий (шагов) по проведению сделки и даны законодательные комментарии к ним. В увлекательной форме рассказано, как проверять и оформлять документы для сделки, и показаны образцы этих документов.

Методичка одинаково полезна как для Покупателя квартиры, так и для Продавца, и имеет отдельные разделы для каждого:

Отдельно рассматриваются действия по оформлению сделки на первичном и на вторичном рынках жилья.

Это полноценное методическое руководство разработано на базе многолетнего опыта работы риэлторов и юристов, участвующих в сделках с недвижимостью Москвы и Московской области. Информация здесь регулярно актуализируется с учетом изменений в законодательстве и в практике рынка (см. даты публикаций).

Внимательно пройдя все шаги ИНСТРУКЦИИ, Пользователь будет обладать знаниями, как минимум, среднестатистического московского риэлтора. А возможно, даже и больше (не все риэлторы знают ряд тонкостей, описанных далее).

ИНСТРУКЦИЯ рассчитана на новичков в риэлтерских вопросах, но может быть полезна и знатокам. Последовательность действий в ней строго структурирована – шаг за шагом показано, как опытный риэлтор строит сделку покупки и продажи квартиры.

Каждый шаг сопровождается ссылками на дополнительные подсказки и законодательные обоснования. Все тексты максимально адаптированы под бытовой сленг (т.е. переведены с сухого юридического лексикона на понятный «кухонный» язык).

В дополнение к методичке прилагается набор СЕРВИСОВ (платных и бесплатных), которые облегчают и ускоряют сбор необходимой информации и решение отдельных вопросов при подготовке сделки купли-продажи квартиры.

Схематическое дерево ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ представлено в КАРТЕ ИНСТРУКЦИИ

(

+ кнопка вверху страницы

)

Как самостоятельно купить или продать квартиру без риэлтора?

Можно идти последовательно по шагам ИНСТРУКЦИИ (рекомендуется), а можно произвольно выбирать отдельные темы-шаги на схематической «Карте ИНСТРУКЦИИ», попутно используя подсказки и справочные материалы из других разделов сайта.

Тем не менее, для того, чтобы самостоятельно и без посредников купить или продать квартиру, рекомендуется строго следовать шагам ИНСТРУКЦИИ, нажимая на кнопку «Следующий шаг» внизу страницы. Именно эти кнопки являются шагами-вехами на пути проведения сделки. Они не дадут сбиться с пути, и не позволят пропустить что-либо важное.

ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ позволяет выбрать различные пути действий, в зависимости от ситуации. Например, в одном случае в сделке участвует несовершеннолетний ребенок, а в другом – нет; в одном случае мы имеем дело с приватизированной квартирой, в другом – с купленной или полученной по праву наследования, и т.п. Изучать все варианты развития сделки необязательно, а вот пройти «свой путь» по шагам ИНСТРУКЦИИ крайне желательно. Особенно, для Покупателя квартиры, так как его риски в сделке всегда выше, чем у Продавца.

Все необходимые для сделки ОБРАЗЦЫ ДОКУМЕНТОВ

можно увидеть в специальном разделе по ссылке.

Особенно хорошо наша методичка зарекомендовала себя в «альтернативных сделках» – когда одновременно происходит продажа одной квартиры и покупка другой. В такие «цепочки» может выстраиваться от двух до пяти-шести квартир сразу, а количество участников такой сделки возрастает пропорционально. И если все участники пользуются одним руководством к действию, то общий язык находится гораздо быстрее, а согласованность действий существенно возрастает.

Изучение этой методички требует усилий и некоторого времени (как минимум, 5-7 дней на чтение и усвоение материала). Но в результате Пользователь получит серьезные преимущества:

  1. узнает правила купли-продажи квартир, принятые на рынке недвижимости России;
  2. научится распознавать риски сделки и грамотно защищаться от них;
  3. будет хорошо ориентироваться в тех законах, которые непосредственно относятся к покупке и продаже жилья (об этом – справочный раздел «Глоссарий Риэлтора»);
  4. наглядно представит себе вид и состав необходимых для сделки документов, узнает, как правильно их оформлять;
  5. разберется в налогообложении сделок с жильем (в том числе – получении налоговых вычетов);
  6. сэкономит значительную сумму на услугах посредников и агентов;
  7. при желании, сможет сам работать риэлтором (агентом по недвижимости).

При этом, нужно учесть следующее. Данное руководство содержит порядка 90% той информации, которая необходима для грамотной организации сделки купли-продажи квартиры. Но очевидно, что у каждой сделки могут быть собственные нюансы и нестандартные ситуации (те самые оставшиеся 10%), которые невозможно описать в одном руководстве. В таких случаях мы рекомендуем обращаться за разъяснениями к специализированным юристам. Такие места, где может потребоваться дополнительная консультация юриста, отмечены в ИНСТРУКЦИИ красным цветом.

Типовая сделка купли-продажи квартиры укладывается в 12-18 шагов, в зависимости от выбранного пути.

Для решения отдельных вопросов по сделке можно использовать специализированные СЕРВИСЫ.

Купить квартиру всегда сложнее, чем ее продать. Это обусловлено самой природой права собственности (получить, оформить и сохранить право сложнее, чем избавиться от него). Поэтому Покупателю квартиры придется изучить раза в три больше материалов ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ, чем Продавцу.

Запомнить все с первого раза довольно сложно, да это и не требуется. Подобные сделки не строятся за один день. Можно пользоваться ИНСТРУКЦИЕЙ по мере надобности – в процессе поиска квартиры, в процессе анализа ситуации, сбора и проверки документов, подготовки взаиморасчетов и т.д.

А ответы на отдельные вопросы можно найти через поиск по сайту.

Итак, Вы говорите, что хотите продать или купить квартиру? И не знаете с чего начать?

Тогда Вам сюда – жмите на кнопку:

Услуги посредника при покупке недвижимого имущества обходятся покупателю в 3-5% от стоимости жилья. И в большинстве случаев на них можно сэкономить без ущерба для сделки купли-продажи. Для этого следует разобраться, как самому купить квартиру без риэлтора в 2019 году.

Скачать образцы документов

Какие риски связаны с покупкой недвижимости без риэлтора?

Для начала надо разобраться, можно ли купить квартиру без риэлтора. Следует помнить, что риэлтор не является обязательным участником сделки купли-продажи недвижимости. Пользоваться его услугами или нет – решает каждый самостоятельно. Однако потенциальному покупателю следует знать, есть ли риск покупки квартиры без риэлтора.

Безусловно, сделки без агента по недвижимости считаются более опасными. Часто ими пользуются мошенники, предлагая несуществующие квартиры или недвижимость со спорным правом собственности. Также по таким соглашениям продают квартиры после пожара, плохие дома по завышенной стоимости и объекты с большими долгами по коммунальным платежам.

Сделки без риэлтора могут обернуться для неопытного человека потерей денег и утратой права собственности. Чтобы этого не случилось, важно разобраться, как правильно купить квартиру без риэлтора. Имея пошаговую инструкцию по проведению таких сделок под рукой, вы сможете легко справиться с этой задачей.

Как подготовиться к покупке недвижимости?

Как обойтись без риэлтора при покупке квартиры? В первую очередь стоит определиться с типом и стоимостью желаемой недвижимости. Чтобы облегчить себе поиск новой жилплощади, заранее определитесь, в каком районе вы хотите жить, сколько планируете потратить на приобретение недвижимости, какая планировка вам подойдет. Разобравшись с этими параметрами, вы сможете приступить к изучению рынка жилья. Обратить внимание в данном случае стоит на среднюю стоимость, состояние квартир, порядок взаиморасчетов с агентами. Изучив особенности рынка недвижимости в вашем регионе, вы можете перейти к поиску жилья. Рассчитывайте, что потратите на это не менее 2-3 месяцев.

Как продать и купить квартиру без риэлтора быстрее? Следует указать в объявлении более выгодную цену. Если вы будете согласны доплатить бывшему владельцу недвижимости от 2% сверх среднерыночной цены, сможете получить хорошие предложения по продаже недвижимого имущества за месяц.

Как подобрать недвижимость?

Если вы хотите выгодно купить квартиру без агентства, вам стоит приложить максимум усилий для поиска хорошей недвижимости. Найти выгодные предложения о продаже жилплощади можно одним из следующих способов:

Кроме того, вы можете обратиться к консьержам из интересующего вас района и узнать у них, не планирует ли кто-то из жильцов продать такое имущество. Они также могут рассказать вам о состоянии домов, проблемах с коммуникациями, соседях, инфраструктуре.

Если же вы хотите приобрести квартиру в новом доме, следует изучить предложения от строительных компаний. Их можно найти в базах объявлений, а также на сайтах крупных застройщиков. Также можно подобрать хороший вариант, изучив списки проектов новостроек, аккредитованных банками. Их вы найдете на порталах крупных кредитных организаций: Сбербанка, ВТБ и прочих.

Ваша задача при работе с предложениями по продаже недвижимого имущества – выбрать как можно больше подходящих вам вариантов и приступить к просмотрам. Далее вами может быть использована пошаговая инструкция для оформления сделки купли-продажи.

Какие документы нужно требовать у владельца недвижимости?

Что нужно проверять перед тем, как купить квартиру без риэлтора? Документы на недвижимость! У продавца запрашивают следующие документы:

Если в доме прописаны несовершеннолетние дети, важно также получить разрешение органов опеки на проводимую сделку.

Как понять, что к вам обратились риэлторы?

Размещая объявления на интернет-порталах, будьте готовы к тому, что к вам обратятся не владельцы жилых объектов, а риэлторы. Отличить их от собственников можно по таким признакам:

Чтобы убедиться в том, что перед вами не собственник, а риэлтор, достаточно уточнить адрес объекта недвижимости и оформить по нему расширенную выписку из ЕГРП. В ней отражены данные о текущем владельце квартиры и ее предыдущих собственниках. Задайте несколько вопросов потенциальному продавцу по этому документу. Если он не сможет вам на них ответить, значит, перед вами риэлтор.

Приобретение первичной недвижимости: пошаговая инструкция

Как оформляется покупка квартиры без риэлтора? Пошаговая инструкция для этой сделки такова:

Далее пошаговая инструкция предусматривает оформление права собственности на квартиру. Оно может быть оформлено застройщиком или же покупателем. В первом случае нужно будет дождаться, пока застройщик зарегистрирует право собственности на каждую квартиру в доме по доверенности от дольщиков и предаст им готовые документы. Во втором случае необходимо самостоятельно обратиться в Росреестр и зарегистрировать право собственности. Для его оформления нужно будет представить такие документы:

Если клиент покупал недвижимость без посредника в кредит, нужно будет представить договор с банком. Срок оформления права собственности составит 3-9 месяцев. После этого можно будет полностью ей распоряжаться.

Посмотреть полезное видео

Оформление ипотечного кредита: пошаговая инструкция

Как купить квартиру без риэлтора в ипотеку? Пошаговая инструкция для этой сделки такова:

Как оформить куплю-продажу квартиры самостоятельно через банк? Если кредитная организация одобрит заключение сделки, надо оформить полис страхования имущества, передать первый взнос по кредиту и подписать кредитный договор. Банк оформит покупку объекта у его бывшего собственника и передаст его в ваше пользование.

Сделки купли-продажи, оформленные через банк, считаются более надежными. Это связано с тем, что кредитная организация всегда проверяет чистоту квартиры перед оформлением кредита. Это снижает риски приобретения проблемной недвижимости со спорным правом собственности. Такую сделку легче оформить без посредника.

Покупка жилплощади на вторичном рынке: пошаговая инструкция

Как купить квартиру без риэлтора в 2019 году? Пошаговая инструкция для сделок на вторичном рынке рекомендует действовать так:

Как самостоятельно купить квартиру на вторичном рынке без посредника, чтобы в дальнейшем передачу имущества не оспорили в суде?

При оформлении сделки важно проследить, чтобы все жильцы выписались из жилья до подписания договора купли-продажи. Также стоит убедиться, что в вашем новом доме нет жильцов с правом пожизненного проживания.

На сегодняшний день принято считать, что наименее защищенной стороной при проведении сделок с недвижимостью является покупатель. Однако, риски продавцов квартиры также не следует исключать из внимания. Продавец при проведении сделки может столкнуться с самыми различными проблемами. Самая серьезная из них, конечно же, остаться и без квартиры и без денег за неё. Давайте разберемся, на что следует делать акцент продавцам недвижимости, как не стать жертвой мошенников и продать квартиру без риска.

Грамотная оценка стоимости недвижимости

Один из самых важных, первый шаг при подготовке продажи – оценка стоимости квартиры. Этот процесс требует проведения большого объема аналитических работ, изучения состояния рынка, оценки своей квартиры на основе самых различных критериев.

Следует учитывать такие критерии оценки жилья:

Правильно рассчитать стоимость жилья помогут также данные о конкурентах, которые осуществляют продажу одновременно с Вами.

Каждому продавцу выгодно продать свою недвижимость по максимально высокой цене, соответственно.

Вам следует установить такую стоимость, которая будет соответствовать состоянию рынка и отражать Вашу конкурентоспособность. При этом, не чрезмерно завысив её, иначе, вряд ли кто-то заинтересуется в покупке.

Будьте внимательны также при проведении переговоров.

Многие профессиональные игроки рынка знают толк в проведении торгов и пользуются приемами психологического давления. Устоять под давлением не профессионалу бывает нелегко.

Риски при просмотрах квартиры

Бывают случаи, когда «потенциальных покупателей», которых Вы приглашаете на просмотр, интересует далеко не состояние вашей квартиры, ремонт, вид из окна и наличие правоустанавливающих документов. А интереснее вещи, которые непосредственно находятся в квартире и «плохо лежат».

Чтобы обезопасить себя от воров и мошенников, перед организацией просмотра все ценные вещи и документы необходимо убирать в недоступное место. Кроме того, по возможности, не оставляйте пришедших надолго в одиночестве.

Лучше всего перестраховываться и записывать данные лиц, которых Вы впускаете в квартиру, в том числе и риелторов.

Проведение расследований по поводу кражи предметов во время показов недвижимости потенциальным покупателям – далеко не новость для сотрудников органов внутренних дел. Не допускайте возможности попасть в подобную ситуацию.

Продажа квартиры с агентством недвижимости

Многочисленные риски также связаны с тем, что не все агентства недвижимости – честные игроки. Многие из них ориентированы далеко не на помощь продавцам и покупателям, а на извлечение собственной выгоды, причем достигают они этого посредством незаконных действий.

Будьте внимательны при выборе агентства: обращайте внимание на все детали, которые связаны с его деятельностью и репутацией. Прежде чем доверить проведение такой серьезной сделки как продажа Вашей недвижимости какой-либо компании, убедитесь, что она достаточно долго работает на рынке.

Обратите внимание на наличие отзывов от предыдущих клиентов, проведение большой и качественной рекламной компании. Ознакомьтесь с документами, которые Вам предлагают подписать, в некоторых случаях, лучше получить по ним консультацию независимого юриста.

Если Вы выбрали компанию, профессионалы категорически не советуют отдавать агенту оригиналы Ваших документов (правоустанавливающих, технических и т.д.).

Также нужно быть предельно внимательными с доверенностями и перечнем прав, который Вы собираетесь доверить риелтору. Помните, что оформление генеральной доверенности на риелтора – это худшая из идей.

Что касается оригиналов документов, практике известны случаи, когда продавец после передачи пакета попадает в полную зависимость от агентства.

Нередко недобросовестные риелторы отказываются вернуть Вам документы, принуждают к совершению сделки даже если Вы вдруг передумали продавать недвижимость или на то появились объективные причины.

Риски при составлении документов

Особенно ответственно следует подойти к составлению документов тем, кто занимается продажей недвижимости самостоятельно.

Хорошие агентства недвижимости, как правило, располагают целым штатом специалистов, в числе которых есть и юристы, составляющие документы.

Лучше всего в этом вопросе опираться на типовые формы договоров, которые в огромном количестве существуют в Интернете, адаптируя любую из форм под конкретный случай.

Важно указывать в договоре на существенные недостатки недвижимости, поскольку они могут стать причиной, по которой покупатель захочет сделку отменить. Доказать, что он знал об этих недостатках, будет сложно, если в договоре соответствующие пункты не прописаны.

Продавцу не следует подписывать лишних документов об оплате. Так, если Вы уже подписали договор и передаточный акт, в котором предусмотрена оплата стоимости недвижимости до регистрации документов, то после регистрации ни в коем случае не пишите расписку о получении денежных средств.

Таким образом, Вы создадите ситуацию, в которой дважды получили деньги: по договору и передаточному акту, а также по расписке.

Необоснованное обогащение преследуется по закону, а двойная оплата одного и того же имущества и будет им являться.

Подписав несколько документов, подтверждающих оплату, Вы предоставляете покупателю возможность  обратиться в суд за восстановлением его нарушенных прав и возвратом излишне уплаченной суммы, что подтверждается распиской.

Доказать, что деньги были уплачены лишь один раз в такой ситуации очень сложно.

Передача денежных средств

Самые большие риски при продаже квартиры возникают у продавца в момент передачи денежных средств за недвижимость.

Небезопасным является способ безналичной оплаты. Закон требует, чтобы оплата производилась после регистрации договора, это позволяет избежать залога недвижимости.

Однако, это очень большой риск для продавца, поскольку документы уже зарегистрированы, а денежные средства он может так и не получить. Покупатель может передумать совершать сделку, растратить деньги в процессе подготовки документов, или просто не захотеть оплачивать квартиру.

На то, чтобы вернуть имущество, которое не собирается оплачивать покупатель  уйдет много времени, денег и сил. К тому же, успех – не гарантирован.

При передаче наличных денежных средств продавец может столкнуться с тем, что он получит сумму меньше оговоренной в договоре, либо купюры окажутся поддельными.

Наиболее безопасный способ – осуществить передачу денег с помощью банковской ячейки.

Это гарантия добросовестности каждой из сторон, нотариус при этом выступает гарантом законности всех действий, и в случае возникновения разногласий, его показания учитываются судом.

Кроме того, необходимо четко понимать разницу между «задатком» и «авансом», вносимым за недвижимость.

Задаток – это прямое обязательство каждой из сторон совершить действия, предусмотренные договором. То есть продавец при любых условиях должен продать квартиру, а покупатель – купить.

В случае отказа одной из сторон от исполнения своих обязательств – договором задатка предусматриваются штрафные санкции. Так, в случае отказа от покупки, сумма задатка остается в собственности продавца. Если же сделку отказывается проводить продавец, то покупатель может потребовать возвращения задатка в двойном размере.

Аванс же – своеобразная «бронь» на недвижимость, подтверждение намерения покупателя приобрести недвижимость. Его сумма при заключении договора вычитается из стоимости квартиры, а в случае, если сделка не состоится – продавец обязан вернуть аванс покупателю.

Налоговые риски

При получении денежных средств у продавца возникает обязанность уплаты налога. При этом, эта необходимость и размер налога зависит от времени владения имуществом и стоимости недвижимости.

Так, если квартира находится меньше 3 лет в собственности продавца, а её стоимость превышает 1 млн. рублей, то продавец обязан уплатить налог. Если же недвижимости более 3 лет, то государство предоставляется возможность получения налогового вычета, на всю сумму продажи.

Нередко стороны договариваются о занижении стоимости недвижимости по договору купли-продажи. Принято считать, что такая договоренность рискованна только для покупателя, однако, определенные проблемы могут возникнуть и у продавца недвижимости.

Несмотря на сумму, закрепленную в договоре купли-продажи, покупатель выдает продавцу 2 расписки:

При этом, налог продавец уплачивает на сумму из договора. Вторая же расписка – прямое подтверждение того, что у продавца есть доход, который также должен подлежать налогообложению, на налоги по которому не уплачены.

Нельзя сказать, что любая сделка, которую Вы решите провести самостоятельно, обречена на провал. Это будет зависеть, прежде всего, от вашей подготовки во всех смыслах: информационной, документационной и организационной.

Хорошо разобравшись в процессе, правильно составив необходимы документы, спланировав весь процесс  – Вы на верном пути к успеху.

Однако, если у Вас нет достаточного для этого времени, либо возникают затруднения с юридической точки зрения – Вы всегда можете обратиться к специалистам. Не забывайте, что это можно сделать на любом из этапов работы!

Просмотров:
1 971

У вас есть вопрос юридического характера?

Звуковая функция ограничена 200 символами