Покупка и продажа недвижимости в одном налоговом периоде. Разбор возможных ситуаций в 2019 году

🕒

​Наибольшее количество вопросов и споров при заявлении права на имущественный вычет (далее ИВ), возникает при продаже и покупке недвижимости в одном налоговом периоде (году). И если со взаимозачетом все более менее понятно, то вопрос возврата истраченных на покупку квартиры средств уже после ее продажи, когда правоустанавливающие документы переданы новому владельцу, вызывает большое количество споров. В статье будут даны ответы на наиболее часто возникающие и спорные вопросы, связанные с одновременной покупкой и продажей недвижимости.

Иванов С.П. в 2019 году продал квартиру, которая была в его собственности менее 3-х лет* за 3 254 800 руб. и через месяц купил другую квартиру стоимостью 2 300 000 руб. Документы по приобретению первой квартиры у него отсутствуют (была получена в наследство от матери).

* Минимальный срок владения имуществом, освобождающий собственника от необходимости уплаты налога.

Так как срок владения недвижимостью составляет меньше 3-х лет Иванов должен уплатить с суммы полученного дохода (3 254 800 руб.) НДФЛ в бюджет в размере 13% от данной суммы.

НДФЛ, подлежащий уплате в бюджет в данном случае будет равен 432 124 руб.

3 254 800 * 13%

По закону Иванов может воспользоваться ИВ при продаже имущества в размере 1 млн. руб., а именно уменьшить полученный доход на 1 млн. руб. Если бы на руках у него были документы, подтверждающие покупку проданной квартиры, он мог бы уменьшить доход на всю сумму затрат при покупке.

Таким образом, сумма НДФЛ с учетом ИВ при продаже, составит 293 124 руб.

(3 254 800 – 1 млн. руб.) * 13%

Также законодательство при продаже и одновременной покупке недвижимости в одном году разрешает произвести взаимозачет, а именно уменьшить доход от продажи имущества на сумму налогового вычета положенного при покупке квартиры. Таким образом, в данной ситуации Иванов сможет воспользоваться двумя ИВ сразу и общая сумма льготы, уменьшающая его полученный доход, будет равна 3 000 000 руб. Если он применит оба ИВ, сумма к уплате составит 33 124 руб.

(3 254 800 – 2 млн. руб. – 1 млн. руб.)*13%

Для того чтобы получить оба ИВ, вместе с декларацией (а при получении дохода она должна быть подана в налоговый орган до 30 апреля следующего года) необходимо приложить все документы, подтверждающие продажу одной квартиры и покупку другой.

Если право на взаимозачет при продаже и дальнейшей покупке недвижимости в одном году подтверждается Минфином и вопросов в данном случае не возникает, то вот с обратным порядком (сначала покупкой, а потом продажей той же самой квартиры) возникает много сложностей.

Иванов С.П. в 2019 году купил квартиру за 2 650 000 руб. Спустя полгода он продал ее за 3 254 630 руб. Так как срок владения данной собственностью был меньше трех лет, Иванов должен уплатить с суммы полученного дохода НДФЛ.

Так же как и в прошлом примере, Иванов может уменьшить сумму дохода на ИВ при продаже, равный одному миллиону рублей.

В отношении возможности применения вычета при покупке квартиры и при ее последующей продаже возникает много споров. Как правило, налоговая в данном случае отказывает в возврате (взаимозачете) средств, истраченных на покупку недвижимости, так как отсутствуют документы, подтверждающие право собственности на квартиру. В данном случае можно попытаться представить в налоговую копии правоустанавливающих документов (если они имеются) или приложить вместе с декларацией и документами, подтверждающими продажу квартиры, бумаги по приобретению данной квартиры.

В случае если налоговая откажет в вычете в виду отсутствия правоустанавливающих документов, оспорить данное решение будет проблематично.

Иванов В.С. купил в январе 2019 года квартиру за 1 752 000 руб. и продал ее в марте за 3 546 900 руб. В августе он приобрел еще одну квартиру за 4 560 300 руб.

В данном случае, Иванову выгоднее всего будет воспользоваться ИВ при продаже квартиры в сумме затрат, израсходованных на ее покупку (данная льгота может быть применена только в том случае, если есть документы, подтверждающие затраты при покупке).

С учетом данной льготы НДФЛ к уплате составит 233 337 руб.

(3 546 900 – 1 752 000) * 13 %

Также Иванов может воспользоваться ИВ при покупке новой квартиры в сумме 2 млн. руб.

Тогда налог к уплате составит 0 руб.

3 546 900 – 2019 000 – 2 млн. руб. = — 205 100

Остаток ИВ (205 100 руб.) Иванов сможет заявить в следующем периоде.

Получите бесплатную консультацию юриста

Нужно ли платить если покупаешь другую?

Порядок получения возврата НДФЛ зависит от того, сколько по времени вы владели данной квартирой. Если более 3-х лет или 5-ти (после 2016), то ситуация существенно упрощается: вы освобождаетесь от налогообложения с продажи. Тогда как при покупке нового жилья вы наделены правом на имущественный вычет в сумме, соответствующей расходам.

При этом применяются определенные лимиты: размер налоговых послаблений не может рассчитываться с суммы более 2 000 000 р., если речь идет о покупке за свои деньги, или же более 3 000 000 р. по оплаченным банку процентам. Налогоплательщикам полагается вернуть 13% от указанной суммы. Максимальные размеры имущественных вычетов составляют 260 тыс. р. и 390 тыс. р. по выплаченным кредитным процентам.

Но если же вы владели квартирой менее 3-х/5-ти лет, то ситуация усложняется. В этом случае вам необходимо оформить по сути два варианта налогового возврата: на покупку и продажу. Сумма и порядок получения преференций на приобретенную недвижимость производится в штатном порядке. Лимиты остаются прежними: 260 и 390 тыс. р.

Возврат налогов, связанный с продажей квартиры, также имеет максимальное значение в 1 000 000 р. Именно на эту сумму уменьшаются полученные доходы.

Но данное ограничение действует, в частности, если квартира получена по дарственной или в результате приватизации. Если же вы купили ее и готовы подтвердить свои расходы документально (предъявить договор купли-продажи, платежные документы, ипотечный договор и пр.), то допускается применять в качестве уменьшения размер фактических затрат. Этот способ может иметь больше выгоден, когда расходы превысили 1 млн р.

Когда после применения указанных вычетов у налогоплательщика все равно образовался доход от продажи жилья, то он облагается по ставке 13%.

Законодательные акты

Порядок получения двойного вычета в пределах одного года полностью опирается на нормы НК РФ. Подробности данной процедуры приводится в статье 220 Налогового кодекса.

Возврат налогов продавцам регламентируется пп.1 п.1 ст. 220 НК РФ, покупателям – пп.3.

Подтверждение права налогоплательщика на получение двойного вычета в одном налоговом периоде подтверждает рекомендательное письмо Минфина от января 2019 N 03-04-05/3648.

Когда можно получить налоговый вычет при покупке квартиры единовременно с продажей в один год?

Для получения налоговых послаблений необходимо, чтобы соблюдалось несколько условий:

Правом на вычет

в данном случае могут воспользоваться даже те категории россиян, которые фактически не являются плательщиками НДФЛ. Ведь, продавая квартиру, они получают налогооблагаемый доход.

Это, например, пенсионеры( о налоговых вычетах пенсионерам мы писали тут), предприниматели-упрощенцы, безработные и работающие неофициально.

Более детально о том, когда и при каких условиях можно вернуть налоговый вычет, мы рассказывали здесь.

Когда взаимозачет в одном налоговом периоде не положен?

Сложности могут возникнуть у покупателей жилья на этапе строительства. Фактически они могут приобрести квартиру, но передаточный акт ими получен не был. Тогда они не смогут заявить на вычет для покупателей до момента получения ими этого документа.

Стоит учитывать, что вычет не предоставляется при покупке квартиры у ближайших родственников.

Можно ли учесть расходы на покупку новой квартиры?

Формально полученный налогооблагаемый доход в виде продажи недвижимости не подлежит уменьшению на какие-либо расходы. Но у продавцов есть право на получение налоговых вычетов.

С 2019 года правила расчета налогооблагаемой базы ужесточились. Раньше продавцы в целях ухода от налогообложения прописывали в договоре купли-продажи сумму в пределах или равную 1 млн р. Это давало им право законно уйти от уплаты НДФЛ, т.к. их доходы полностью нивелировались за счет применения налогового уменьшения в 1 млн р. Теперь соблазна занизить цену у них не будет: расчеты будут производиться от кадастровой стоимости.

Возможно два варианта расчета:

Получается, что в расчетах НДФЛ всегда участвует большее значение.

Приведем примеры:

  1. По договору квартира продана за 3,5 млн р. Ее кадастровая стоимость больше – 6 млн р. С учетом понижающего коэффициента 0,7 кадастровая стоимость составила 4,2 млн р. (6000000*0,7). Именно это сумма и будет выступать налогооблагаемой базой.
  2. Квартира была продана за 8 млн р. Ее кадастровая стоимость – 8,3 млн р. Если учесть понижающий коэффициент (8300000*0,7=5810000), то чается, что договорная цена – выше. Она и учитывается при расчетах.

Продавец уменьшает налог или на 1 млн р. или на фактические затраты (при условии, что он способен их подтвердить документально, и они выше 1 млн р., иначе это невыгодно). Если сумма затрат на квартиру превысит ее продажную стоимость (такая ситуация возможна, если жилье продавалось в срочном порядке), то и налог платить не нужно.

Приведем примеры:

  1. Комната в квартире продана за 900 тыс. р. Это больше ее кадастровой стоимости. Продавец применил вычет в 1 млн р. Налогооблагаемая база будет рассчитываться так: (950 000 – 1 000 000). Налог равен нулю.
  2. Квартира куплена за 4,8 млн р., продана – за 3,5 млн р. Налог также получается нулевым: (3500000-4800000).

Что нужно знать при продаже и покупке перед тем как его рассчитывать?

Перед тем как приступить к расчетам, стоит учесть несколько правил:

  1. Второй вычет («для покупателей») предоставляется только при условии его неиспользования до 2019 г. или не исчерпания установленного законом лимита.
  2. Первоначально доходы продавцов уменьшаются на первый вычет (1 000 000 р. или расходы). Если полученной суммы оказалось недостаточно для полного уменьшения, используется второй — для покупателей.
  3. Если не весь лимит для покупателей оказался израсходован, то ее переносят на следующие годы.
  4. Сумма уменьшения для продавцов не может превышать полученный доход от продажи квартиры, сумма уменьшения для покупателей — их фактические затраты на покупку или 2 000 000 р.
  5. В России действует единая ставка НДФЛ. При продаже квартиры она составляет 13%.

Пример расчета НДФЛ для продавцов

Расчет НДФЛ к уплате будет выглядеть так:

Доход от продажи – Вычет продавцам (1 млн р. или фактические затраты) – Уменьшение покупателям (до 2 млн руб).

Если полученное значение более нуля, к нему применяется ставка 13% и эту сумму нужно перечислить в бюджет. Иначе платить налог не нужно.

Приведем примеры расчетов:

Ситуация 1. Жилье продано за 7,8 млн р. Новая куплена за 9 млн р.

Применяем первое уменьшение в 1 млн р.: (7800000-1000000) = 6800000р.

Теперь уменьшаем полученное значение на 2000000 р. (оставшиеся 7 млн р. в расчетах не участвуют, т.к. превышают установленный лимит). Получается налог к уплате составит (6800000-2000000 р.) * 13% = 624 тыс. р.

Ситуация 2. Недвижимость продана за 3,2 млн р., куплена – за 1,5 млн р.

Применяем все варианты снизить НДФЛ (3200000-1000000-1500000) = 700000 р. НДФЛ составит (700000*13%)=91 тыс. р.

В такой ситуации расходы на покупку новой квартиры можно учесть в полном объеме, так как ее стоимость меньше лимита в 2 млн р. Неиспользованную сумму в 500 тыс. р. налогоплательщик может предъявить в качестве возвращаемой суммы в следующем налоговом периоде.

Ситуация 3. Квартира продана за 3 млн р., куплена ранее за 3,3 млн р. Новая приобретена за 1,9 млн р.

После применения первого вычета в размере фактических трат налог к уплате получился нулевым: (3000000-3300000) = 0.

Налогоплательщик вправе получить уменьшение в размере полной стоимости новой квартиры (1900000*0,13) = 247 тыс. р. Недоиспользованные 13 тыс. р. он сможет возместить при покупке жилья в дальнейшем.

Ситуация 4. Доход от продажи старого жилья составил 2,1 млн р. Новое приобретено за 2.3 млн р.

В результате применения первого варианта снижения базы по НДФЛ доход составил 1,1 млн р. Эту сумму допускается уменьшить в полном объеме и тогда НДФЛ платить не нужно. Более того, за налогоплательщиком остается неиспользованная сумма в 900 тыс. р.

Ситуация 5. Квартиру продали за 950 тыс. р., приобрели – за 2,8 млн р.

Налогооблагаемый доход отсутствует, так как 950 тыс. р. – менее 1 000 000 р. Имущественный вычет положен налогоплательщику в полном размере 260 тыс. р. с суммы покупки более 2 млн р.

Примеры расчетов, как вернуть налог с покупки

У покупателей возможно два варианта: они используют свой вычет для уменьшения налога с продавца или получают деньги в размере до 260 тыс. р.

Допустим, недвижимость продана за 1 500 000 р., а куплена за 3 млн р. Для уменьшения налогооблагаемой базы покупатель использовал 500 тыс. р., еще на 1 000 000 р. он уменьшил за счет стандартного миллионного уменьшения. У него в запасе осталось 1 500 000 млн. неиспользованных рублей. Их он может компенсировать в дальнейшем в сумме 195 тыс. р.

Это может быть единовременная сумма или прибавка к зарплате в виде неудерживаемого НДФЛ, например, его доход составляет 50 тыс. р. в месяц (чистыми он получает 43500 р. за вычетом НДФЛ). Тогда он будет дополнительно получать к зарплате 2019 р. в месяц, пока эта сумма не достигнет 195 тыс. р.

Если квартира приобретается на несколько собственников, то каждый из них получает свое право на возврат бюджетных средств. Например, квартира приобретена в общедолевую собственность за 8 млн р., собственникам полагается по ½ доли. Каждый из них вправе заявить свои права в ФНС и в совокупности они получат 520 тыс. р. (по 260 тыс. р. каждый с учетом лимитов).

Если налогоплательщик не только потратил деньги на покупку квартиры, но и, например, на обучение сына в вузе, то эти выплаты суммируются. Допустим, он потратил на покупку квартиры 1 000000 р. и 100 тыс. р. – на обучение. Ему положена компенсация из бюджета в размере (1000000+100000) = 143 тыс. р.

Более детально о том, как рассчитать налоговый вычет, можно ознакомиться здесь.

Как оформить 3-НДФЛ при одновременной покупке и продаже квартиры?

Проблем с отображением в декларации одновременно двух вычетов быть не должно. Для каждого вида здесь предусмотрен свой раздел: один для налогооблагаемых доходов, полученных в отчетном году, другой – для налоговых вычетов, в том числе, имущественных. Отдельно можно прописать и социальные вычеты, но учитывая тот факт, что они не переносятся на следующие годы.

Если налогоплательщик заявляет на уменьшение при продаже величину в 1 000 000 р., то его никак подтверждать не нужно. В противном случае потребуются копии документов, подтверждающих факт покупки и оплаты квартиры.

Важно учитывать, что даже если налог к уплате получился нулевым, это не лишает вас обязанности по представлению декларации. Здесь вы должны подтвердить правомерность всех расчетов, а инспектора – будут проводить камеральную проверку представленных расчетов.

Непредставление налоговой декларации карается штрафом в размере 2019 рублей.

Скачать налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ.

Как правильно заполнить форму вы найдёте здесь.

Споры с налоговой по двойным вычетам

Несмотря на многочисленные пояснения Минфина и прямое указание в Налоговом кодексе на возможность применения одновременно нескольких вычетов в пределах одного налогового периода, нередки ситуации, когда налогоплательщиков на местах ущемляют в таком праве. Аргументация приводится самая разная: например, то что взаимозачет разных групп налогов невозможен.

На самом деле это не так: налог при продаже и покупке квартиры налогоплательщик вправе уменьшить не только на 1 млн р., но и на положенные покупателям 260 тыс. р., а также иные группы вычетов (в т.ч. и на лечение одновременно, обучение, пр.).

Вы вправе обжаловать неправомерный отказ в предоставлении вычета в судебном порядке со ссылкой на нормы Налогового кодекса или подать жалобу на имя руководителя Инспекции.

Налоговики правы только в 1-м случае: если вы продали квартиру в одном году (например, в 2015-м), а купили – в следующем (в 2016-м). Тогда право на вычет как у покупателя у вас возникнет только в 2017-м году, но отчитаться о полученных доходах при продажи нужно было еще в 2019 году.

Налогоплательщик наделен правом на получение двойного вычета в случае покупки/продажи жилья в пределах одного периода. Он одновременно вправе получить вычет как продавец (1 млн р. или фактические) и в качестве покупателя (260 тыс. р.). Для этого необходимо подать 3-НДФЛ декларацию в ФНС в установленные законом сроки.

Такие вычеты способны существенно сократить фискальную нагрузку, а в некоторых случаях вместо того, чтобы платить НДФЛ, покупатель может компенсировать уплаченный в бюджет налог в сумме до 260 тыс. р. Но может возникнуть ситуация, что даже после применения двух вычетов налогоплательщику потребуется доплатить налог с продажи жилья в бюджет. Обычно подобная ситуация возникает при отсутствии документов, подтверждающих расходы на покупку квартиры в прошлом, и сумме продаже свыше 3 млн р.

Продажа квартиры и покупка квартиры в одном налоговом периоде – эта ситуация встречается довольно часто. В связи с чем возникает вопрос: возможно ли сделать начисление обязательных платежей с возмездного отчуждения дома/квартиры и получить вычет с покупки недвижимости одновременно?

Надо ли платить налог с продажи квартиры

Фискальные отчисления согласно законодательству взимаются с продажи недвижимости в обязательном порядке. Это касается всех граждан, являющихся резидентами государства. Налог при продаже квартиры можно уменьшить, а в некоторых случаях и вовсе его избежать. Нормы права устанавливают минимальный период нахождения объекта недвижимости в собственности гражданина. Он составляет 5 лет. Если человек владеет квартирой свыше этого срока, то при её продаже налог не начисляется. НК (Налоговый кодекс) выделяет категорию лиц, для которых минимально допустимое время обладания недвижимым имуществом составляет 3 года.

К таковым относятся граждане, приобретшие объекты в собственность на следующих основаниях:

Вышеназванным гражданам при условии, что имущество находилось у них менее 3 лет, придётся заплатить налог.

Новеллы в налоговом законодательстве при продаже недвижимого имущества и налоговый вычет

Действовавший до января 2019 г. минимально допустимый срок владения недвижимостью, по истечении которого платить налог при продаже не требовалось, составлял 3 года. После указанной даты он увеличился до 5. Отсчёт ведётся со дня, когда имущество было приобретено, сведения об этом внесены в ГКН (государственный кадастр недвижимости). Дата записи имеет большое значение. Так, если квартира куплена до последнего дня декабря 2019 г., а информация в кадастр занесена в январе 2019 г., минимальный срок владения будет составлять 5 лет. Если же внесение сведений в ГКН произойдёт одновременно с покупкой, то в рассматриваемом случае он будет равен 3 годам.

Властные органы региона обладают возможностью сократить минимально допустимый временной период владения объектом до нулевой отметки. Изменение его в сторону увеличения не допускается.

НК предоставляет два вида вычетов при отчуждении жилья, находившегося в собственности меньше установленного минимального периода.

К таковым относятся выплаты в размере:

В первом случае для осуществления вычета необходимо представить документы, подтверждающие фактически понесённые расходы на приобретение жилплощади.

В качестве таких доказательств рассматриваются:

  1. Договор купли-продажи.
  2. Акт по приёму-передаче объекта.
  3. Бумаги, свидетельствующие о полной оплате квартиры (банковские документы, чеки и другое).

Для расчёта НДФЛ (налог на доходы физ. лиц) применяется формула: НДФЛ = (доход — расход)*13%.

Пример:

Л.В. Романцова продала в 2019 г., собственную недвижимость за 2 700 000 р., при этом приобрела её в 2019 г. за 1 800 000 р. Фискальный платёж с продажи составит (2700000 — 1800000)*13%=117 000 р.

Во втором варианте вычет при отчуждении жилища будет равен 1 000 000 р. Расчёт проводится по формуле: НДФЛ= (доход — вычет)*13%.

Пример:

А.Н. Чугунов продал квартиру, находившуюся у него во владении меньше 5-летнего срока, за 4 000 000 р. Когда применяется фиксированный вычет, база для налогообложения составит 3 000 000 р. Следовательно, обязательный платёж будет равен: (4 000 000 — 1 000 000) *13%=390 000 р.

Возможна и такая ситуация, когда база для налогообложения отсутствует.

Рекомендуем ознакомиться:

Пример:

Д.В. Городечная купила дом в 2019 г., потратив на это 2 500 000 р., и продала его в 2019 г. за аналогичную цену. Соответственно: 2500000 — 2500000 =0 р.

В любом случае выбирая тот или иной вычет, исходить налогоплательщик должен из своей выгоды.

Виды вычетов при покупке новой недвижимости

Как говорилось ранее, каждый гражданин обязан делать фискальные отчисления с полученных доходов. Однако нормы права дают возможность уменьшить налоговую нагрузку при покупке и продаже имущества. Обязательным условием для этого будет наличие официального трудоустройства и факт того, что работодателем своевременно уплачивается каждый из страховых взносов. Стоит внимательно рассмотреть вычеты при приобретении недвижимости.

Выделяются два вида:

  1. Сопоставимые с размером расходов, понесённых гражданином при строительстве либо покупке жилища/долей в недвижимом имуществе.
  2. В размере погашенных процентов по кредитному договору, полученному для приобретения/возведения объектов недвижимости.

В первом варианте вычет не может превысить 2 000 000 р., если человек потратил меньшее количество денег, то остаток учтётся при покупке другого объекта.

Пример:

Гражданин А.В. Потехин в 2019 г. приобрёл гостинку, которая продавалась за 1 500 000 р., с этой суммы он получил имущественный вычет. В 2019 г. А.В. Потехин стал владельцем дома, заплатив 2 500 000 р. и, следовательно, получил право при подаче 3 НДФЛ указать 500 000 р. в качестве средств, подлежащих возмещению.

Если при получении имущественного вычета образовался остаток, он переносится в следующий налоговый период.

Пример:

Гражданин А.Д. Медведев в 2019 г. купил квартиру, потратив 3 000 000 р. Его доход в качестве сотрудника строительной фирмы в течение налогового периода составил 600 000 р. Соответственно, НДФЛ, перечисленный работодателем, равен 78 000 р. (то есть 13% от 600 000). Ровно ту же сумму фискальные органы вернули А.Д. Медведеву в 2019 г. Как итог, на 2019 г. перенесено 1 400 000 р. прямых расходов, понесённых им при покупке жилья (максимальный размер в 2 000 000 -600 000) и 182 000 р. в качестве остатка к возмещению.

Если гражданин купил квартиру, то к фактическим расходам законодатель отнесёт средства, потраченные:

  1. На составление сметы и подготовку проекта.
  2. Приобретение стройматериалов.
  3. Подключение к инфраструктуре.
  4. Штукатурно-малярные, отделочные работы и тому подобное.

В своём письме ФНС (Федеральная налоговая служба) разъяснила: гражданин имеет право возместить затраты по ремонту жилья, полученного от застройщика без отделки, дополнительно к уже использованному налоговому послаблению, но в сумме, не превышающей установленного предельного размера (2 млн р.).

Возмещение осуществляется за налоговый период и соответствует размеру средств, выплаченных по подоходному налогу за тот же отрезок времени.

Максимальный размер вычета в случае использования заёмных денег с учётом выплаченных процентов составляет 3 000 000 р.

Для его получения требуется соблюсти следующие условия:

  1. Кредитный договор должен иметь целевое назначение (ипотека, ссуда).
  2. Нужно уплатить проценты, подлежащие компенсации.

Чтобы подтвердить последнее, необходимо предоставить банковскую выписку. Исходя из этого документа будет определён размер возмещения. Например, проценты по кредиту в соответствующем временном отрезке погашены на сумму 100 000 р. Значит, вычет будет равен 13% от 100 000 р. = 13 000 р.

Средства по процентам можно вернуть как в один налоговый период, когда были понесены фактические затраты, так и в другое выбранное плательщиком время.

Нормами права предусмотрена возможность получить налоговые послабления по кредиту, взятому для рефинансирования ипотечного кредита.

Рекомендуем ознакомиться:

Если он взят с целью перекредитования ранее выданного кредита по рефинансированию ипотечного договора и в его содержание входит ссылка на то, что он предоставлен именно для погашения обязательств по договору ипотеки, то по такому кредиту также оформляется налоговый вычет.

Кто имеет право вернуть подоходный налог при покупке

Имущественный вычет может получить человек, подпадающий под следующие критерии:

  1. Гражданин РФ (Российской федерации), если речь идёт о прибывшем из другого государства – наличие статуса налогового резидента обязательно.
  2. Официально трудоустроенные лица, выплачивающие подоходный налог.
  3. На приобретение недвижимость потрачены собственные либо заёмные средства.

Налоговым законодательством также определена группа граждан, возврат подоходного налога для которых невозможен.

К таковым относятся лица, чьи траты на покупку дома/квартиры покрываются за счёт средств:

  1. Работодателей.
  2. Материнского капитала.
  3. Федеративных и региональных властных органов при реализации государственных программ, направленных на приобретение недвижимости.
  4. Бюджета всех уровней.

Возместить понесённые затраты не смогут также близкие родственники, совершившие сделку по купле-продаже.

Если человек выплатил часть собственных денег больше тех, что поступили из вышеназванных источников, он имеет право обратиться в фискальный орган за возмещением.

Кто осуществляет возмещение и какие документы предоставляются

Чтобы получить возмещение по окончании налогового периода, составляющего один год, в фискальные органы передаются следующие данные:

  1. Свидетельствующие о возникновении права собственности на объект (выписка из Росреестра).
  2. Банковские документы, подтверждающие перечисление средств за приобретённую недвижимость, иные платёжные бумаги (квитанции, акты о покупке стройматериалов и так далее).
  3. Декларация (3 НДФЛ).
  4. Выписка из кредитной организации о своевременном погашении процентов по займу.

Возместить подоходный налог можно в районном отделении фискального органа либо по месту работы плательщика. Если вычет оформляется в инспекции, выплата производится сразу за весь предшествующий налоговый период.

При условии, что гражданин предпочёл получать возмещение у работодателя, платежи будут ежемесячными. Иными словами, с него перестанут удерживать подоходный налог.

Взаимозачёт

При одновременной продаже и покупке квартиры можно рассчитаться с фискальными органами взаимозачётом. Что это значит, становится ясно из нижеизложенной ситуации.

Пример:

И.П. Перелыгиным в 2019 г. была отчуждена принадлежащая ему жилплощадь, цена договора составила 3 млн р. В соответствии с действующими нормами права он должен выплатить налог с продажи квартиры. Так как документы, подтверждающие расходы на приобретение жилья, у него отсутствовали, И.П. Перелыгин решил воспользоваться правом на вычет в виде фиксированной суммы, равной 1 млн р. Соответственно, обязательный платёж составит (3 000 000 — 1 000 000)*13%=260 000р. В этом же году гражданин совершил покупку другой квартиры за 4 500 000 р. Максимальный вычет в этом случае будет 2 млн р.

Нормы права позволяют при одновременной покупке и продаже жилья сделать взаимозачёт. Имеется в виду один налоговый период. При проведении данной процедуры происходит уменьшение дохода от отчуждения недвижимости на сумму налогового вычета, полагающегося при покупке новой квартиры. Таким образом, уплачивать деньги в бюджет И.П. Перелыгину не потребуется. Исходя из формулы: НДФЛ = (продажная цена недвижимости — вычет при отчуждении — вычет при покупке)*13%, следует (3000 000 —1000 000 — 2019 000)=0 р. А это значит, что налогооблагаемая база отсутствует.

Когда доход после проведённых расчётов имеет положительную величину, на него начисляется 13%. Если бы И.П. Перелыгин купил за 4 500 000, а продал за 5 000 000 р. квартиру в одном году, то при всех прочих равных условиях взаимозачёт при продаже рассчитывается (5 000 000 — 2019 000 – 2 000 000)=2 000 000 р. Налогооблагаемая база НДФЛ=2000 000*13%=260 000 р.

Взаимозачёт налога при продаже и покупке квартиры должен быть оформлен соответствующим образом, имеются в виду бумаги, подтверждающие право собственности на недвижимые объекты, платёжные документы.

Если данные бумаги не будут предъявлены в фискальный орган, то встречного зачёта не произойдёт.

Последнее обновление: 20.05.2018

Вопрос:

Я продал свою квартиру и купил другую в одном году. Нужно ли мне платить налог в этом случае, и какой? Возможен ли взаимозачет налога при продаже одной квартиры, и налогового вычета – при покупке другой?

Ответ:

Если кто-то продает одну квартиру и сразу покупает другую, дороже, за ту же цену или дешевле (то есть совершает альтернативную сделку), то возникает резонный вопрос – нужно ли платить налог? И если нужно, то как правильно рассчитать налог и налоговые вычеты в этом случае? Возможен ли здесь взаимозачет налога и вычета?

Такие же вопросы возникают и в случае, если это не одна альтернативная сделка, а две отдельные сделки – продажи и покупки квартиры – но совершенные в одном году (т.е. в одном налоговом периоде). Какой тут будет налог? Не переживайте, сейчас все объясним.

Традиционная ошибка многих в том, что они по наивности считают примерно так: «Если я продал свою квартиру, допустим, за 100 рублей, и купил себе другую в этом же году за те же 100 рублей, то значит, дохода в этом году у меня нет, и налог платить не надо. Ура!». Ан нет. Не все так просто.

Налоговый Кодекс (пп.2, п.2, ст.220 НК РФ) говорит о покупке и продаже недвижимого имущества буквально следующее (цитата):

«…налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением ЭТОГО имущества».

Ключевое слово здесь – «ЭТОГО». Если имущество другое (другая квартира), то это правило не применяется.

Иными словами, если ты сначала купил квартиру за 100 руб., а потом продал ЭТУ квартиру за те же 100 руб., то налог с продажи действительно платить не надо. Здесь действует налоговый вычет при продаже квартиры на сумму произведенных затрат (подробнее о нем см. по ссылке).

Если же ты сначала продал ОДНУ квартиру, а потом (или сразу) купил ДРУГУЮ, в пределах одного налогового периода (календарного года), то налоги и налоговые вычеты применяются к каждому объекту недвижимости по отдельности. То есть нужно платить налог с продажи первой квартиры, и можно получать налоговый вычет с покупки второй квартиры.

А можно ли устроить здесь взаимозачет налога и вычета? Можно. Но не всегда, и не полностью. Как так? Рассмотрим этот случай подробнее.

Взаимозачет налога при продаже и покупке квартиры в одном году (налоговом периоде)

Уплата налога при продаже квартиры в первую очередь зависит от того, сколько лет мы ей владели. Если мы владели квартирой три года и более (а для квартир, купленных после 1 января 2019 года – 5 лет и более), то мы полностью освобождаемся от уплаты этого налога.

Если же срок владения квартирой был меньше 3-х лет (или меньше 5-ти лет для купленных после 01.01.2016), то налог с продажи платить надо. Правда, чтобы продавцы квартир не сильно нервничали, для них предусмотрены три вида налоговых вычетов (подробнее о них – см. ссылку ниже).

В итоге остается вопрос – как быть с налогами, если ты продал квартиру, бывшую в собственности менее 3-х лет (или менее 5-ти для купленных с 01.01.2016), и купил другую? Можно ли при уплате налога за продажу квартиры, учесть расходы на покупку другой квартиры?

Ответ: расходы на покупку здесь зачесть не получится – не тот случай (см. выше выдержку из НК РФ). А вот уменьшить размер налога за продажу, применив налоговый вычет за покупку, очень даже можно (лучше прочитать это медленно еще раз, чтобы было понятно, о чем речь).

Мало того, в ситуации, когда в одном налоговом периоде происходит продажа одной квартиры и покупка другой, можно применять сразу два налоговых вычета при уплате налога за продажу.

Первый – это «стандартный» вычет в 1 миллион руб., который вычитается из налогооблагаемой базы за продажу квартиры. Второй – это вычет в 2 миллиона руб., который дается за покупку жилья, и применяется к доходам Покупателя, облагаемым налогом НДФЛ (к зарплате, например). А так как полученные за продажу нашей квартиры деньги – это тоже наш налогооблагаемый доход, то второй вычет может применяться и к этой сумме тоже.

Да, налоговый кодекс – та еще «книга джунглей». Мало кому удается с первой попытки понять, что там написано… Чтобы развеять образовавшийся туман в голове, приведем конкретный пример по нашему случаю.

  ♦ Пример (Налог и вычеты при продаже и покупке квартиры) ♦

Итого: Напрямую взаимозачета доходов и расходов от продажи и покупки разных квартир не происходит (т.е. сумма покупки из суммы продажи не вычитается). Но налог с продажи можно уменьшить не только на стандартный вычет в 1 млн. руб., но еще и на вычет с покупки другой квартиры в том же году – в размере этой покупки, но не более, чем на 2 млн. руб. А с оставшейся части платим налог НДФЛ-13%.

Применить сразу два налоговых вычета в альтернативной сделке с квартирами можно при соблюдении следующих условий:

  1. продажа одной квартиры и покупка другой произошли в одном налоговом периоде (календарном году);
  2. налоговый вычет за покупку жилья ранее не использовался (или был ранее использован не полностью – тогда применяется его остаток);
  3. покупка квартиры была не у близкого родственника (налоговики не любят, когда их дурят).

Нюансы применения налоговых вычетов при продаже и покупке квартир

При этом нужно помнить, что налоговые вычеты в 1 млн. руб. и в 2 млн. руб. – это максимальные суммы вычетов, которые доступны налогоплательщику. Если же цены проданной и купленной квартир меньше этих сумм, то вычеты будут равняться ценам квартир.

Например, если цена первой (проданной) квартиры была 900 тыс. руб., то вычет за продажу будет равен этой цене, и налог от суммы продажи становится равным нулю и без второго вычета. А второй вычет за покупку квартиры ценой, например, 1,5 млн. руб., позволит Покупателю вернуть себе уплаченный с зарплаты НДФЛ в размере 1,5 млн. руб. х 13% = 195 000 руб.

Кроме того, если первая (проданная) квартира была ранее нами куплена, то налоговый вычет можно применять не «стандартный» 1 млн. руб., а – «в размере затрат» на эту квартиру, что как правило, гораздо выгоднее.

А если вторая (купленная) квартира была приобретена с использованием ипотечного кредита, то для Покупателя доступен еще один налоговый вычет – на сумму уплаченных по кредиту процентов (но не более 3 млн. руб.).

Подробнее обо всех типах налоговых вычетов при покупке и продаже квартир, рассказано в отдельной статье Глоссария по ссылке.

Заполнить декларацию 3-НДФЛ и оформить все документы для получения вычетов, конечно, можно и самостоятельно. Но это требует времени и усилий. И не всегда это получается с первого раза (из-за ошибок в расчетах и в заполнении документов). Гораздо проще и быстрее поручить это дело налоговым консультантам.

Консультацию по налогам и налоговым вычетам при продаже и покупке квартиры

, можно получить –

ЗДЕСЬ (СЕРВИСЫ).

Помощь в оформлении декларации 3-НДФЛ и получении вычетов.

Справедливости ради стоит заметить, что на практике местные фискальные органы могут и отказать в уменьшении налогооблагаемой базы с продажи квартиры на сумму вычета с покупки другой квартиры в том же налоговом периоде, мотивируя это «разными категориями налоговых платежей». В налоговой предложат в таком случае сначала уплатить налог с продажи, а потом уже – применить вычет с покупки, возвращая «излишне уплаченный НДФЛ».

Спорить с фискалами, размахивая налоговым кодексом, или пойти по этому неразумному пути – каждый решает уже сам.

А если продажа и покупка квартиры произошли в разные годы (в разные налоговые периоды)? Ответ очевиден – нужно рассчитываться с бюджетом за каждый год по отдельности.

Живые примеры расчетов по уплате и возврату налогов при продаже и покупке квартир – см. ниже в опубликованных комментариях.

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Порядок организации сделки купли-продажи квартиры смотри на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).