Покупаете квартиру на вторичном рынке? Наш юрист даст вам несколько важных советов! в 2019 году

🕒

Приобретение собственного жилья – радостное событие, которое в жизни многих россиян случается лишь раз в жизни.  Покупка квартиры на вторичном рынке один из наиболее вероятных вариантов реализации мечты о собственном жилье. Наша пошаговая инструкция покупки квартиры на вторичном рынке поможет вам наиболее быстро приобрести недвижимость и избежать ошибок при оформлении.

 Что такое вторичка

Некоторые граждане негативно относится к вторичному жилью. Они ошибочно считают, что покупателям придется выбирать из старых квартир, с неудобной планировкой и устаревшими условиями проживания. На самом деле, рынок вторичного жилья – это огромный жилой фонд, основным отличием которого является наличие оформленного права собственности на каждый объект недвижимости.

Проще говоря, если квартира в новом, только что введенном в эксплуатацию доме, была продана и прошла процедуру государственной регистрации права собственности в Росреестре, она уже «вторичка».

Вторичное жилье – это богатый выбор квартир, имеющих различные категории и характеристики.

Можно выделить несколько видов:

  1. Эконом-класс. Жилье в домах старой постройки, высотностью не более 2-4 этажей. Планировка неудобная, общая площадь квартиры и отдельных помещений (кухня, ванная, туалет) очень маленькая. Иногда отсутствуют необходимые коммуникации (водопровод, канализация, газопровод).
  2. Стандартное жилье. Квартиры в типовых домах высотностью от 5 до 16 этажей. Имеются 1, 2 и 3-комнатные варианты.
  3. Жилье улучшенного типа. Недвижимость в домах современной постройки. Отличается удобством планировки и повышенной комфортностью.
  4. Элитное жилье. Обычно в домах не более 30 квартир, зачастую жилплощадь занимает целый этаж. Отличаются высокой комфортностью. Обязательное условие – наличие закрытой, облагороженной внутридомовой территории (лифт, консьерж, автопарковка, охрана, детская площадка).

Как правильно купить квартиру на вторичном рынке по шагам поговорим далее.

Поиск жилья

Началом процедуры приобретения является поиск подходящего жилья. Выбор во многом зависит от того, для каких целей подбирается недвижимость:

  1. Вложение капитала. Следует отдавать предпочтение объектам, которые постепенно будут повышаться в цене (элитные районы или с развивающейся инфраструктурой, квартиры в новостройках и т.д.).
  2. Подбор жилья в соответствии с имеющейся денежной суммой. Для такого поиска целесообразно привлечь профессионального агента-риэлтора. В его ведении имеется большая база объектов жилой недвижимости, среди которых можно подобрать оптимальный вариант для приобретения.
  3. Выбор квартиры по определенному стандарту площади. Часто покупатели ищут конкретные варианты двух- или трехкомнатных апартаментов или имеют строгие ограничения по минимальному количеству квадратных метров на человека (например, при участии в государственных программах помощи молодым семьям).

Какие бы цели ни ставил перед собой покупатель, их наличие существенно сужает круг поиска и помогает в сжатые сроки подобрать подходящие варианты.

Самостоятельно

Считается, что выгоднее покупать квартиру самостоятельно. Это утверждение верно в том случае, если будущий владелец недвижимости знаком с правилами покупки квартиры на вторичном рынке. Поиск квартиры при такой схеме основывается на нескольких вариантах:

  1. Мониторинг объявлений в СМИ и интернете. Множество поисковых ресурсное в сети и газеты объявлений позволяют найти множество вариантов, подходящих по цене и характеристикам.
  2. Изучение досок с объявлениями в интересующем районе города. Некоторые продавцы вывешивают объявления непосредственно в районе проживания. Поэтому достаточно приехать туда и побродить среди домов. Неплохие результаты дают и беседы с жильцами.
  3. «Сарафанное радио». Иногда достаточно оповестить коллег, друзей и знакомых о поиске квартиры, как сразу же находится идеальный вариант.

С помощью риэлтора

Тем, кто не знает, как самостоятельно купить квартиру на вторичном рынке и не хочет прислушиваться к советам бывалых, проще воспользоваться услугами риэлтерских агентств. В среднем услуги риэлтора стоят от 1 до 10% от суммы сделки. Поэтому необходимо уделить особое внимание выбору компании или агента. Это поможет избежать обмана при покупке квартиры и сократит риск встречи с мошенниками:

  1. Проверьте наличие лицензии.
  2. Обратите внимание на внешний и внутренний вид офиса риэлтерского агентства. Солидное предприятие не будет экономить, а вот мошенникам достаточно крошечного помещения.
  3. Поищите отзывы об агентстве в интернете.
  4. Обратите внимание на наличие сертификатов, наград и прочих регалий. Все это является показателем солидности и стабильности организации.

Заключив договор с риэлтером, клиент получит доступ к базе недвижимости. Агент будет подбирать подходящие варианты в соответствии с основными пожеланиями заказчика.

Осмотр квартиры

Порядок покупки квартиры на вторичном рынке включает в себя несколько важных этапов. Первым из них является осмотр жилой недвижимости.

Вне зависимости от того нашли ли вы жилплощадь сами или ее вам подобрали риэлтора, важно знать, на что обращать внимание:

Важно! Не стоит робеть и стесняться. Просмотр квартиры перед покупкой нужно проводить тщательно, ведь в любом жилище есть недочеты, но продавцу не выгодно оповещать о них покупателей. Некритичные недостатки могут стать поводом для существенного снижения цены.

Также нужно внимательно осмотреть подъезд, придомовую территорию, вид из окна. Можно побеседовать с соседями. После покупки квартиры изменить что-либо будет невозможно, поэтому все нюансы нужно учесть до сделки.

Обсуждение цены

Чтобы понять адекватную ли цену назначает продавец, нужно знать, когда лучше покупать квартиру:

Кроме того, первоначальная цена всегда на 20-30% выше той, которую продавец желает получить. За счет этой наценки владелец имеет возможность торговаться, постепенно снижая цену.

Сбить цену помогут некоторые особенности квартиры:

Проверка юридической чистоты квартиры на основе документов

Специалисты по недвижимости рекомендуют начинать покупку квартиры с проверки документов. Что нужно знать покупателю:

Юридическая чистота сделки – главное условие страхования будущего права собственности на объект жилой недвижимости. Обязательно запишитесь на бесплатную консультацию к нашему юристу в специальной форме на сайте перед окончательным решением о выборе квартиры.

Задаток

Одним из самых распространенных видов сделок в стране является покупка квартиры на вторичном рынке.

Пошаговая инструкция включает в себя и правила оформления задатка на понравившееся жилье:

Риэлторы рекомендуют оформлять задаток сразу тремя документами:

Такой комплексный подход позволит безопасно купить понравившееся жилье и избежать серьезных финансовых проблем.

Подготовка документов для регистрации

Оформление покупки квартиры на вторичном рынке начинается с подготовки всех необходимых документов для сделки.

Документы при покупке квартиры-вторички:

ДКП

При покупке жилой недвижимости нет законодательных ограничений по созданию договора купли-продажи. Можно заказать проект документа в МФЦ, у нотариуса или распечатать типовой бланк и заполнить его самостоятельно. Главными реквизитами грамотно оформленного договора являются:

Важно! При покупке недвижимости, находящейся в долевой собственности требуется обязательное нотариальное заверение договора купли-продажи.

Регистрация сделки

Заполнение договора купли-продажи еще не является приобретением квартиры. Переход права собственности должен быть официально зарегистрирован. Поэтому все документы по сделкам с недвижимостью оформляются через Росреестр или МФЦ. Для этого потребуется:

Окончательный расчет

После подписания бумаг и подачи документов на регистрацию производится окончательный расчет между продавцом и покупателем. Способ передачи денег оговаривается сторонами заранее:

Передача квартиры

Тем, кто впервые сталкивается с вопросом, как купить квартиру на вторичном рынке, многое кажется непонятным. Например, передача жилплощади во владение новому собственнику. Формально передача осуществляется в момент подписания договора купли-продажи и прилагаемого к нему акта приема-передачи. Фактически же – только после того, как бывший владелец передаст новому хозяину ключи и документацию на недвижимость (домовая книга, техплан, кадастровый паспорт и т.д.).

Заселение покупателя и оформление

Редко кому посчастливилось приобретать пустую квартиру, в которой на момент сделки нет чужих вещей. Чаще всего покупатель и продавец заранее оговаривают и прописывают в договоре срок, в течение которого бывший собственник обязуется съехать и вывести все свое имущество. Обычно он не превышает 1-3 недель.

Что касается законного оформления на приобретенных квадратных метрах, то прописаться в них можно не ранее, чем через 7 дней. Именно столько времени нужно регистраторам Росреестра для оформления перехода права собственности на недвижимость и изготовления нового правоустанавливающего документа. Прописка в приобретенной квартире проводится при предоставлении свидетельства о праве собственности.

Налог с продажи и вычет у покупателя

Несмотря на то, что цены на недвижимость в России довольно высоки, существует законный способ вернуть часть потраченных денег. Можно получить налоговый вычет при покупке квартиры в размере 13% от стоимости жилплощади. С чего начать процесс? С написания заявления в налоговую инспекцию по месту нахождения жилой недвижимости. К нему потребуется приложить все документы по сделке, включая квитанции на оплату государственных пошлин, а также декларацию о доходах за последний год.

Важно! Получить вычет могут только граждане, работающие официально, с суммы покупки, не превышающей 2 000 000 рублей.

Продавец же обязан уплатить 13 % налога со сделки, так как купля-продажа является получением прибыли. Однако существуют обстоятельства, которые позволяют существенно снизить или вовсе не платить налог:

Более подробно о том, какой налог с продажи квартиры нужно уплатить можно узнать в нашем прошлом посте.

Риски покупателя и продавца

Приобретение квартиры является рискованной сделкой для обеих сторон. И никто не желает попасться в лапы мошенников и стать участником аферы. Рассмотрим основные «подводные камни» и правила покупки квартиры на вторичном рынке, встречающиеся при проведении купли-продажи:

  1. Продажа квартиры по доверенности. Если нет возможности лично встретиться с собственником, требуйте проверки достоверности и актуальности доверенности через представителей правоохранительных органов.
  2. Сомнительность предыдущих сделок с недвижимостью. Нужно насторожиться, если в анамнезе квартиры были продажи с участием юридических лиц, государственных предприятий.
  3. Квартира, недавно полученная по наследству. Такая недвижимость долгое время находится под вопросом, так как даже спустя отведенные по закону 6 месяцев могут объявиться иные наследники и признать сделку купли-продажи недействительной.
  4. Жилье, приобретенное с участием средств материнского капитала. По правилам такая недвижимость оформляется в равных долях на каждого члена семьи, включая несовершеннолетних детей. Чтобы продать ее собственник должен предоставить детям равноценное жилье в тех же долях. Если кто-то выявит нарушение, сделка будет отменена.
  5. Ошибки при проведении приватизации. Если жилье было приватизировано неверно или не были учтены интересы всех прописанных граждан, несовершеннолетних детей, продажа такой квартиры будет впоследствии опротестована.
  6. Продажа недвижимости, имеющей обременения. Часто мошенники продают квартиры, в которых якобы никто не прописан. Затем появляются лица, имеющие права на недвижимость (военнослужащие, проходящие срочную службу, осужденные, отбывающие наказание и т.д.).
  7. Приобретение жилья у пожилых людей. После оформления сделки могут появиться родственники с доказательствами и медицинскими документами, подтверждающими недееспособность бабушки или дедушки.

Любая из вышеописанных ситуаций требует длительных судебных разбирательств и может существенно попортить нервы каждой из сторон сделки. Поэтому прежде чем вступать в гражданско-правовые отношения, нужно обратить внимание на обстоятельства, вызывающие подозрения:

Страхование покупки квартиры

Чтобы обезопасить себя от возможных нюансов, можно застраховать покупку квартиры. Этот вид страхования носит название титульного и является обязательным при оформлении ипотеки. Перед сделкой купли-продажи страхуются риски, связанные с потерей права собственности по тем или иным причинам. При наступлении страхового случая (признание перехода права собственности не действительным) страховщик возместит покупателю все расходы, связанные со сделкой.

Заключение

Еще недавно вторичный рынок жилой недвижимости был серьезно криминализован и опасен для непрофессионалов. Но активные законодательные меры, внимание правоохранительных органов и наличие солидных риэлтерских агентств существенно упростило процесс и сделало его прозрачным. Теперь сделка купли-продажи страхуется, а регистрация права собственности проводится в считанные дни.

Если вы планируете приобретать квартиру за счет заемных средств, то рекомендуем прочитать следующий пост на тему: «Ипотека на вторичное жилье».

Ждем ваших вопросов.

Просьба оценить пост и поставить лайк.

Если вам требуется помощь юриста с оформлением документов на квартиру или советы по чистоте сделки, то просьба записаться на бесплатную консультацию к нашему специалисту в специальной форме на сайте. Обязательно расскажем с чего начинать оформление и на что обратить внимание.

Просьба оценить пост и поставить лайк.

Приобретение жилья – это серьезный процесс, требующий особого подхода. Расскажем, что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке, на что обратить внимание и чего стоит опасаться.

В первую очередь покупателю стоит насторожиться, если квартира часто меняла собственников. В этом случае на 90 % можно утверждать, что с недвижимостью что-то нечисто с юридической точки зрения.

Процесс покупки квартиры на вторичном рынке

Особое оживление на рынке недвижимости отмечается весной и осенью. Именно в эти времена года появляется большинство предложений. В разгар новогодних праздников или в сезон отпусков шансов заключить выгодную сделку значительно меньше.

Процесс покупки квартиры на вторичном рынке можно отразить в следующем алгоритме:

  1. Поиск варианта. Задачу можно упростить, обратившись к риелтору. Без помощи специалиста поиск осуществляется в объявлениях на досках в интернете или в печатных изданиях вашего населенного пункта.
  2. Осмотр выбранного объекта. На этом этапе изучается техническое состояние здания и самой квартиры.
  3. Проверка документов и продавца. На этом этапе осуществляется проверка юридической чистоты квартиры.
  4. Обсуждение деталей сделки. На переговорах уточняется стоимость, сроки передачи объекта и другие нюансы.
  5. Оформление договора. Можно составить самостоятельно или воспользоваться помощью юриста или нотариуса.
  6. Регистрация перехода права собственности в Росреестре.

Все эти этапы стандартные. Их проходят все покупатели жилья на вторичном рынке. Подводные камни и неприятные нюансы возможны практически на каждом из них.

Выбор квартиры для покупки

Грамотный выбор квартиры – фундамент для успешного завершения сделки. Любой покупатель в первую очередь обращает внимание на качественные характеристики жилья:

Определив желаемые параметры, следует исследовать рынок недвижимости на предмет ценообразования. Не стоит «вестись» на жилье, предлагаемое по заметно сниженной стоимости. Скорее всего с ним не все корректно.

Еще одна крайность – очевидно завышенная стоимость. Чтобы не переплатить, проанализируйте цены на аналогичные объекты. Найти их можно в интернете или в местной газете.

Обязательно нужно осмотреть квартиру, которую вы собираетесь приобретать. Переговоров по телефону недостаточно. При посещении жилья настаивайте на присутствии собственника.

Осмотрите не только саму квартиру, но и подъезд, двор. Пообщайтесь с соседями. Плохие люди, живущие поблизости, могут отравить существование даже в квартире вашей мечты.

Проверка юридической чистоты

Это наиболее ответственный этап. От него зависит, будет ли сделка признаваться законной и не возникнет ли каких-либо неприятностей и посягательств на квартиру со стороны третьих лиц.

Проверить нужно все – от корректности оформления документов до наличия долгов по коммунальным платежам. Остановимся на этом подробнее.

Документы

Какие документы нужны от продавца:

Это основные документы, без которых заключение сделки невозможно. Если квартира была приобретена на основании решения суда, посмотрите, когда это прошло. Срок исковой давности по гражданско-правовым делам составляет чаще всего три года. То есть до окончания этого периода возможно оспаривание решения суда третьими лицами.

Дополнительно требуйте:

Обратите внимание на наличие штампов и подписей на всех бумагах. В документах не должно быть описок и помарок. Если они есть – требуйте восстановления бумаг через государственные учреждения.

Продавец

Продать квартиру может только собственник или его представитель на основании генеральной доверенности, заверенной нотариально. Если имущество находится в совместной собственности, продавцов будет несколько.

Попросите продавца предъявить паспорт и сверьте его данные с тем, что написано в правоустанавливающих документах.

Если от имени продавца действует доверенное лицо, настаивайте на встрече с владельцем. Вам важно убедится, что он действительно намерен продать квартиру и выдал доверенность. В дальнейшем вопросы можно решать с представителем, но познакомится с собственником нужно обязательно. Если вам отказывают – ищите другой вариант.

Нужно также проверить доверенность. Для этого посетите нотариуса, выдавшего документ.

Если собственником является несовершеннолетнее лицо, необходимо письменное согласие на сделку от органов опеки и попечительства. Без наличия этого документа сделка недействительна.

Когда продавец находится в браке, требуется согласие мужа/жены на проведение сделки, заверенное нотариально. Эта бумага нужна, если продаваемое имущество является совместно нажитым, то есть приобретенным по возмездным сделкам в период брака.

Прописанные лица

В идеале все зарегистрированные лица должны быть выписаны из жилплощади. В дальнейшем принудительная выписка будет возможна только по решению суда.

Требуйте предоставления расширенной выписки из домовой книги. Только в этом документе содержатся сведения о прописанных, но в данный момент не проживающих гражданах. К примеру, зарегистрированное лицо может отбывать наказание, проходить воинскую службу или находится в доме престарелых.

Подобные лица могут в дальнейшем заявить о своем праве на проживание в жилплощади даже после смены собственника. Выписать их можно только через суд.

Обременения и споры

Узнать о наличии обременений можно из расширенной выписки из ЕГРН. Если они есть, это подразумевает ограничение права собственности владельца квартиры.

До момента заключения договора купли-продажи все обременения должны быть сняты. Еще один вариант – прописать в договоре точную дату, когда они будут сняты. Подтверждением снятия обременения является свежая выписка из ЕГРН.

Если в отношении квартиры велись или ведутся судебные споры, узнать об этом можно в территориальном отделении суда или на официальном сайте ведомства.

Если жилье было получено по наследству, обратитесь к нотариусу, ведшему наследственное дело. Вам нужно подтверждение того, что других претендентов на квартиру нет.

Долги

Задолженность по коммунальным платежам должна оплачиваться тем лицом, которое ее допустило. Тем не менее, сотрудники ЖКХ часто незаконно пытаются получить деньги с нового собственника.

Обезопасить себя можно, потребовав предъявить справку об отсутствии долга. Еще один вариант – прописать в договоре, что продавец оплатил все коммунальные платежи и несет ответственность.

Перепланировка

Если в квартире была сделана перепланировка, нужно удостоверится, что она проведена законно. Для этого сверьте технический план из БТИ с тем, что есть в квартире по факту.

Лучше вызвать для этих целей сотрудника БТИ. Если перепланировка незаконна, собственника могут обязать восстановить исходное состояние за свои средства.

Оформление сделки купли-продажи

После проведения проверки можно заключать договор. Обычно это происходит в несколько этапов:

  1. Оформление предварительного договора купли-продажи.
  2. Выплата аванса или задатка.
  3. Подготовка документации к регистрации.
  4. Заключение договора купли-продажи.
  5. Сдача документов для регистрации.
  6. Окончательные расчеты.
  7. Получение выписки из ЕГРН и других документов на квартиру.

Первые два пункта нужны для закрепления достигнутой договоренности между сторонами. То есть, это юридическая гарантия того, что покупатель не откажется от сделки, а продавец не будет искать другого покупателя.

Лучше всего заключить договор о задатке (ст.ст.380, 381 ГК РФ). Тогда в случае отказа от сделки покупатель потеряет выплаченную сумму, а продавец заплатит ее в двойном размере. Факт передачи денег оформляется распиской. Внесенная сумма идет в зачет при окончательных расчетах.

Документы для регистрации перехода права собственности подготавливает продавец. От покупателя требуется только заплатить государственную пошлину в размере 2019 рублей и принять участие в составлении основного договора купли-продажи.

Передавать деньги следует только после государственной регистрации или одновременно с этой процедурой. О факте получения средств продавцом должна свидетельствовать расписка с указанием на отсутствие материальных претензий.

В указанную дату нужно явиться для получения готовых документов. С этого момента покупатель будет полноправным собственником.

Мошеннические схемы и подводные камни

Аферистов на рынке недвижимости предостаточно. Рассмотрим, какие мошеннические схемы наиболее популярны.

Продажа квартиры по поддельной, отозванной или просроченной доверенности – частая ситуация. Требуйте встречи с собственником или удостоверьтесь в действительности доверенности в нотариальной конторе.

Жилье может продаваться по поддельному или украденному паспорту. Просите предъявить какой-либо другой документ дополнительно. К примеру, военный билет, водительское удостоверение.

Вас должно насторожить, если:

Если многоквартирный дом подлежит сносу, продажа квартир в нем запрещена. Подобные сделки будут признаны недействительными.

Предельно внимательными стоит быть, если квартира была получена по наследству. Обязательно убедитесь в отсутствии лиц, чьи интересы или права были нарушены.

Советы юриста

Перед покупкой квартиры на вторичном рынке обратите внимание на следующие нюансы:

Копируйте себе абсолютно все документы, касающиеся сделки. Задавайте вопросы и уточняйте все непонятные моменты. К дате заключения основного договора купли-продажи у вас не должно быть неясностей.

При возникновении вопросов обращайтесь за юридической консультацией. Получить бесплатную правовую помощь можно на нашем сайте. Задайте вопрос эксперту в специальном окне.

В статье рассказано о том, что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке. Однако каждая сделка имеет свои особенности. Чтобы выгодно и безопасно купить квартиру, обращайтесь к профессиональному юристу.

Главное – знать, какие 5 шагов необходимо сделать, чтобы упущенная во время сделки мелочь не обернулась крупной неприятностью в будущем. На что обращать внимание при покупке квартиры на вторичном рынке?

Шаг 1 – проверка правоустанавливающих документов на квартиру

Если вам приглянулась квартира на вторичном рынке, то начинать изучать историю вопроса нужно с проверки документов, на основании которых возникло право собственности продавца. Наиболее распространенные варианты – договоры купли-продажи, мены, дарения; реже – вступившие в законную силу решения суда, свидетельства о праве на наследство, договор ренты. Очевидно, что эти документы ни в коем случае не должны содержать признаков подделки, подчисток и т. п. Если в тексте есть исправления, они должны быть удостоверены подписями всех сторон договора. Если договор удостоверен нотариусом, то исправления скрепляются печатью и подписью нотариуса, пишет Собственник.

«Проверьте факт надлежащей государственной регистрации договоров, – советует юрист компании Penny Lane Realty Сергей Поправка. – Если в документах, на основании которых возникло право собственности, прописаны условия, несоблюдение которых является основанием для расторжения сделки, убедитесь в том, что эти условия выполнены. Таким условием может быть, например, обязательство покупателя (который, взаимодействуя с вами, уже выступает как продавец) выплатить стоимость квартиры спустя некоторое время после заключения договора. В случае неисполнения данной обязанности договор может подлежать расторжению».

Немаловажный нюанс: если вы обнаружите, что квартира была кому-то подарена или завещана по наследству (при этом ее новый собственник не является родственником), и вскоре после этого новый владелец начинает эту квартиру быстро продавать, то такой факт должен вас насторожить.

Шаг 2 – проверка истории квартиры

Попросите у собственника выписку из Единого

государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). В этой выписке будет отражена вся история объекта (переходы права собственности, а также наличие арестов на квартиру, запретов на совершение сделок), начиная с 2019 года, то есть с момента создания ЕГРП, чего вполне достаточно для вашего душевного спокойствия.

«Если из этой выписки вы увидите, что квартира за последнее время очень часто перепродавалась и переходила из рук в руки, и по факту в ней никто долго не жил, то вполне вероятно, что сделки по этой недвижимости были «не чистыми» и таким способом некто пытался «подставить» добросовестного приобретателя», – предостерегает Ольга Рыкова, директор юридического департамента компании Panorama Estate. В этом случае эксперты советуют насторожиться и лучше – поискать более благонадежный объект.

Из выписки будет также понятно, находилась ли квартира в эпицентре спора или нет, накладывались ли на нее аресты и т. п. И если в результате изучения этой информации вы обнаружите какие-либо споры, обратите внимание на то, сколько лет прошло с момента их возникновения.

По российскому законодательству, максимальный срок давности по признанию сделок недействительными, в том числе сделок с недвижимостью, – 3 года. Поэтому если в течение трех последних лет до предполагаемой покупки никаких споров с квартирой не было, то можете не волноваться, что предыдущие владельцы вдруг предъявят свои права. Но если вы поймете, что за последние 3 года споры все-таки были, то попросите собственника предоставить судебное решение, исходя из которого можно будет сделать окончательные выводы о правомерности владения данной квартирой. Если же судебное решение еще не вынесено, то имеет смысл его дождаться, прежде чем пойти на сделку.

Правда, бывает, что квартира не числится в ЕГРП. Как правило, это случается с недвижимостью из старого жилого фонда. Если такой квартиры нет в реестре, значит, после ее приватизации с ней не совершалось никаких сделок, то есть это идеальная с юридической точки зрения квартира, она абсолютная «чистая». Для стопроцентной уверенности покупатель может подать запрос в Департамент жилищной политики, чтобы убедиться в истинных правах ее владельца. Больше ничего делать не нужно.

Шаг 3 – проверка качества квартиры

Спросите у собственника документы БТИ на квартиру. Они необходимы, чтобы проверить, соответствует ли качество квартиры документам: существуют ли в ней несогласованные в законном порядке перепланировка или переустройство. Согласно статье 26 ЖК РФ, практически любые переустройства и перепланировки требуют согласования с органом местного самоуправления, а если их выполнить «самопроизвольно», то они попадут в разряд административных правонарушений, за которые предусмотрена ответственность. Незаконным считается любое переоборудование квартиры, на которое не получено разрешение соответствующих органов.

Шаг 4 – проверка продавца

С не менее пристальным вниманием следует проверить и самого собственника. Для начала убедитесь в подлинности его паспорта. Сделать это можно с помощью специализированного сервиса на официальном сайте Федеральной миграционной службы РФ. Полученная таким образом информация носит, конечно, больше справочный характер. Для получения юридически значимой официальной информации создатели сайта рекомендуют обратиться в территориальное подразделение ФМС (попросту говоря, местный паспортный стол).

«Крайне внимательным надо быть, если договор подписывает представитель продавца по доверенности, – замечает Сергей Поправка. – Следует знать, что доверенность, выдаваемая физическим лицом, обязательно должна быть нотариально удостоверена. Следует убедиться, не отозвана ли доверенность, а также четко уяснить перечень полномочий доверенного лица: вправе ли он только подписывать договор аренды или может еще и, например, получать оплату по договору. Вообще, надо понимать, что подписание договора доверенным лицом создает дополнительные риски».

Гораздо сложнее будет разобраться с дееспособностью продавца. Но сделать это обязательно нужно (сколько бы доверия ни внушал человек), дабы быть уверенным, что на момент заключения договора собственник не находится в плановом месячном запое, в состоянии наркотического воздействия и что он психически здоров. Не поленитесь вместе с продавцом посетить наркологический и психоневрологический диспансеры для получения соответствующих справок.

Шаг 5 – проверка прав третьих лиц

Попросите собственника предоставить вам

расширенную выписку из домовой книги. Она позволит проверить, кто в квартире зарегистрирован по месту жительства и сохраняют ли эти люди в соответствии с законом право проживания в квартире при ее продаже.

Дело в том, что один из существенных рисков при покупке жилья – это возможное оспаривание прав на квартиру третьими лицами. Споры могут возникнуть, например, при наличии безвестно отсутствующего члена семьи, прописанного в квартире. «Никто не гарантирует, что это безвестно отсутствующее лицо не явится через несколько лет и не будет оспаривать сделку. Такие случаи бывают, – говорит Ольга Рыкова. – Люди сидят в тюрьме, не хотят сообщать об этом родственникам, а потом выходят на свободу и заявляют о своих правах». Поэтому, покупая квартиру, в которой прописан безвестно отсутствующий член семьи, временно выбывший в долгосрочную арктическую командировку, на длительное лечение (например, в психоневрологический или наркологический диспансер) или в места лишения свободы, вы идете на определенный риск. Подумайте, может быть стоит поискать другой вариант?

В зоне риска находятся также квартиры, где прописаны несовершеннолетние дети, интересы которых надо соблюдать. И если в ходе сделки были затронуты права несовершеннолетних, убедитесь в наличии соответствующих разрешений органов опеки.

«Кроме того, необходимо обращать внимание на права супругов продавца: если продавец состоит в браке или же квартира была приобретена в браке, то в договоре должно быть зафиксировано наличие согласия супруга на продажу», – обращает внимание Ирина Шугурова, заместитель генерального директора «МИЭЛЬ-Брокеридж» по правовым вопросам.

В деле купли-продажи квартиры важны, безусловно, все нюансы: содержание договора купли-продажи, процесс передачи денег за квартиру, грамотное написание расписок продавцом, контроль над фактической передачей квартиры – все это составляющие целого понятия «сделка». Главное – помнить, что при приобретении квартиры стоит не верить (на слово), бояться (обмана), просить (документы).

Смотрите также:

Покупая квартиру, следует иметь в виду ряд моментов: как правильно выбрать, как оформить документы? Иначе можно легко оказаться жертвой мошенников, потеряв деньги и возможность стать полноправным собственником жилья.

Когда выгоднее покупать

Риэлторы и юристы в этом вопросе придерживаются единого мнения – приобретать жилье на «вторичке» выгоднее всего весной и осенью. Именно в это время рынок недвижимости заметно оживляется, появляются новые предложения, поэтому можно заключить выгодную для обеих сторон сделку. А вот зимой, в разгар праздников, или летом, когда большинство проводит время в отпусках, наступает некоторое затишье.

Как покупать на вторичном рынке

Пошаговая инструкция осуществления этой сделки заключается в следующем:

  1. Поиск квартиры. Чтобы обезопасить себя от возможных рисков в дальнейшем, можно обратиться в риэлторское агентство.
  2. Осмотр жилплощади. На этом этапе обязательно нужно обратить внимание на документы, а также на техническое состояние не только квартиры, но и всего здания.
  3. Проверка продавца. При покупке вторичного жилья всегда есть риск того, что продавец может оказаться не его собственником.
  4. Проведение переговоров. Стороны должны обсудить стоимость объекта недвижимость, сроки и другие нюансы сделки.
  5. Заключение договора купли-продажи. Присутствие нотариуса при подписании документа в большинстве случаев является обязательным.
  6. Регистрация договора в Росреестре.

Это стандартные действия при покупке квартиры, которые обязаны осуществить стороны сделки.

Порядок оформления

Процедура оформления сделки осуществляется на основании договора купли-продажи. Его заключение и регистрация – это завершающий этап, подтверждающий переход права собственности на имущество.

Если недвижимость находится в долевой собственности, то по новым правилам договор необходимо заверять нотариально.

Далее документ подается в Росреестр с остальными бумаги. Стороны сделки могут сделать это лично или передать их через многофункциональный центр. Что касается передачи денег, то хозяин квартиры и покупатель обязаны договориться об этом заранее. Деньги могут быть переведены на расчетный счет, переданы лично в руки или через банковскую ячейку.

Дополнительные траты сторон при осуществлении сделки отличаются. Если есть необходимость в услугах нотариуса, то их оплачивает покупатель. Приблизительная стоимость – около 1% от цены жилья. Госпошлину за регистрацию договора обязаны оплачивать обе стороны, разделив сумму между собой.

Также продавец должен заплатить

НДФЛ в размере 13%

от полученной суммы, если недвижимость принадлежала ему менее 5 лет.

Документы

Договор купли-продажи должен быть составлен по правилам, установленным гражданским законодательствам. Документ обязательно включает существенные условия:

К договору желательно приложить документ, содержащий сведения о техническом состоянии квартиры.

Для оформления сделки стороны обязаны предоставить:

К дополнительным документам относится согласие на сделку совладельцев или органов опеки. Покупатель имеет право потребовать от владельца жилплощади:

К сведению: если хозяин квартиры отказывается показывать эти бумаги, есть вероятность мошенничества с квартирой.

Правила покупки

Сделки с недвижимостью всегда нужно осуществлять не спеша, обдумывая каждый свой шаг. Существует множество способов обмана покупателей, которые на первый взгляд кажутся абсолютно законными. Поэтому, приобретая квартиру на вторичном рынке, нужно придерживаться следующих правил:

  1. Выплата аванса. Продавец может потребовать небольшую сумму наперед и имеет на это все основания. Для покупателя аванс является гарантией того, что сделка «не сорвется». Но юристы все же советуют заключать договор аванса, который позволит покупателю забрать свои деньги обратно в случае непредвиденных обстоятельств. Документ также должен содержать информацию о штрафных санкциях за отказ от сделки.
  2. Если стороны решили заключать соглашение об авансе, также необходимо составить отдельное приложение о техническом состоянии квартиры. К нему прилагаются фотографии и другие документальные доказательства.
  3. Передавая аванс продавцу, покупатель должен получить расписку. Именно она подтверждает получение продавцом денег, а не договор авансирования.
  4. На следующем этапе покупатель должен начать процедуру подготовки документов. Если квартира приобретается по ипотеке, то список необходимых бумаг предоставит банк.

Далее осуществляется оформление сделки и передача всей суммы за квартиру.

Нюансы

Переговоры с продавцом должны включать не только передачу денег, но и решение других важных вопросов:

  1. Когда продавец и члены его семьи выпишутся из продаваемой квартиры?
  2. Когда они освободят жилплощадь физически (если продавец проживает в квартире)?
  3. Что в помещении продавец оставит покупателю?
  4. В какой срок бывший владелец вывезет вещи?

Все эти и другие важные вопросы должны решаться сторонами сделки до заключения каких-бы то ни было официальных бумаг.

Справка: особенно это касается выписки жильцов, так как после осуществления купли-продажи эта процедура может затянуться. И новому собственнику придется выписывать посторонних людей самостоятельно.

Сделки с недвижимостью нередко срываются по причине того, что владелец квартиры поднимает цену. У покупателя есть несколько вариантов действий:

  1. Отказаться от покупки.
  2. Настоять на старой цене. Хорошим аргументом в этом случае является договор аванса. Его можно использовать в качестве доказательства неправомерных действий продавца во время судебного разбирательства.
  3. Дать согласие на повышение цены.

К сведению: повышением цены нередко занимаются недобросовестные риэлторы, в то время как хозяин жилплощади об этом даже не подозревает. Поэтому юристы рекомендуют обсуждать этот вопрос только с продавцом.

Риски. Как не дать себя обмануть

Такая сделка имеет некоторые «подводные камни», о которых покупатель обязательно должен знать:

  1. Продажа по доверенности. Осуществлять куплю-продажу с доверенным собственником необходимо лишь после тщательной проверки документов. Пример из практики: Н. купил квартиру по доверенности, которую владелец К. оформил на М. Но после оформления документов выяснилось, что К психически не здоров и не имеет права осуществлять такие сделки. Договор был расторгнут.
  2. Участие в сделке юридических лиц. Покупатель должен насторожиться, если продавцом недвижимости выступает организация.
  3. Квартира была приобретена продавцом на материнский капитал. По закону такое жилье оформляется на всех членов семьи, включая детей. А при продаже доли детей должны быть оформлены на другой жилплощади. Если продавец проигнорировал это правило, сделка может быть признан незаконной.
  4. Владелец жилья – частично недееспособный гражданин. Чаще всего такой продавец страдает алкоголизмом, наркотической зависимостью или легкими психическими расстройствами. Заключать сделки он может, но состояние его здоровья может стать причиной иска о признании продажи недействительной со стороны родственников.
  5. Владельцами недвижимости являются оба супруга. Потребуется нотариальное согласие мужа или жены на сделку.
  6. Количество наследников. Пример из практики: квартира была завещана в равных долях брату и сестре. Но брат незаконно продал имущество, не уведомив об этом родственницу. В итоге суд признал сделку незаконной и потребовал вернуть недвижимость. Покупатель в этом случае остался пострадавшей стороной.
  7. Наличие обременения. Квартира может быть заложена и т. д.
  8. Незаконная перепланировка. Ее последствия придется устранять новым владельцам (платить штраф или делать ремонт).
  9. Недвижимость находится в долевой собственности. У совладельцев есть преимущественное право на выкуп части продавца. Поэтому сделка может осуществиться только после их отказа. Нарушение этого правила приведет к судебному разбирательству, причем суд будет на стороне совладельцев.
  10. Дом находится в списке на расселение. Продавать в таком здании квартиры частным лицам запрещено законом.

Это основные моменты, на которые обязан обратить внимание покупатель перед тем, как покупать жилье. Любой настораживающий факт должен заставить его перепроверить предоставленные документы или продолжить поиски квартиры дальше.

Вопросы-ответы

Как проверить историю квартиры перед ее покупкой?

Ответ: Для начала необходимо установить личность продавца. Для этого проверяется его гражданский паспорт и документы на квартиру. Данные паспорта можно проверить на сайте миграционной службы. С квартирой еще проще – необходимо заказать выписку из Росреестра.

Как обезопасить себя при сделке по доверенности?

Ответ: Во-первых, доверенность на осуществление такого рода юридических действий должна быть нотариально заверена. Подлинность нотариального заверения можно проверить в система Спарк. Во-вторых, важно узнать, по каким причинам собственник не занимается продажей недвижимости лично. Покупателю необходимо обратить внимание на дату заключения документа. Если срок действия не указан, то доверенность действительна всего 1 год. При возможности желательно пообщаться с хозяином квартиры без его доверенного лица.

Зная, как происходит покупка жилья на вторичном рынке, обезопасить себя от мошенников легко. Главное, не торопиться, предвкушая новоселье, а тщательно проверять документы и учитывать возможные риски.

Рекомендации на видео

О рисках и правилах покупки жилья на вторичном рынке — личное мнение в блоге Романа Гринева.