Ответственность за самовольную перепланировку квартиры, как узаконить переустройство в 2019 году

🕒

Несогласованное изменение границ или внутренняя перепланировка жилого помещения без разрешительных документов хоть и позволяет на начальном этапе сэкономить время и деньги, в дальнейшем может обернуться множеством неприятностей. Если изменения не узаконены, то жилье нельзя ни продать, ни поменять, а если об этом станет известно представителям Жилищной комиссии, то потом придется платить штрафы, и это еще не самое большое, что может грозить.

Трудно представить, что могут быть какие-то исключения из правил. Разве что если человек живет где-то вдали от цивилизации, не собирается осуществлять никаких сделок, связанных с жильем, и не ждет никаких проверок, то в этом случае, может быть, самовольная перепланировка квартиры и не требует узаконивания. Во всех остальных случаях следует как можно скорее утвердить внесенные изменения, тем более что размеры штрафов в будущем могут значительно увеличить.

Что конкретно относится к понятию перепланировки помещения

Понятие самовольной перепланировки или переустройства жилого помещения закреплено Жилищным Кодексом Российской Федерации и рядом региональных нормативных документов. Под самовольными подразумеваются такие изменения, которые были сделаны без согласования с органами технической инвентаризации или в обход согласованного проекта перепланировки.

Надо отметить, что не всякие корректировки внутри дома требуют согласования. Существует перечень запрещенных видов инженерных и ремонтно-строительных работ.

Что можно отнести к понятию самовольной перепланировки квартиры:

Все эти нарушения могут подвергать опасности как жителей помещения, где была произведена перепланировка, так и соседей.

Ответственность, штрафы, последствия

​Жилищная комиссия после проверок помещения может установить факт незаконного переустройства и привлечь к ответственности либо собственников жилья, либо нанимателей муниципальной или государственной квартиры, которые не согласовали свои действия с органами. Основанием для проверки может быть любая жалоба: от соседей, представителей домового комитета и т.д.

Юридические лица за несоблюдение правил содержания и ремонта жилых помещений в случае выявления нарушений будут оштрафованы минимум на 40 тысяч и максимум на 50 тысяч рублей. Для должностных лиц предельная сумма административного штрафа составит 5 тысяч рублей.

Собственников и нанимателей (которые также сильно рискуют расторжением на законных основаниях договора социального найма, заключенного ранее с муниципалитетом) жилья за нарушения могут оштрафовать по двум статьям КОАП РФ:

После уплаты штрафа разумнее всего будет узаконить переустройство путем обращения в суд, который должен признать, что изменения не нарушают строительные стандарты и не ухудшают качество жилого помещения, или решить вопрос согласования в административном порядке. Есть и второй путь – все изменения ликвидировать, вернуть квартире прежний вид. В таком случае конфликт будет улажен.

Однако если уклоняться от уплаты штрафов и узаконивания переделок, суд после обращения жилищной инспекции вправе (это предусмотрено частью 5 статьи 29 Жилищного кодекса) лишить собственника права распоряжаться объектом. В таком случае квартира будет выставлена на публичные торги. После ее продажи собственнику выплатят часть вырученной суммы. Другая часть будет изъята в качестве возмещения расходов на судебные разбирательства и приведение помещения в прежнее, не нарушающее строительные нормы состояние. 

Лишение собственника прав на недвижимость – это крайняя мера, к которой редко прибегает суд (для этого должны быть на лицо факты возникновения угрожающей ситуации для окружающих, возникшей после ремонта). Гораздо чаще человеку, уклоняющемуся от уплаты штрафов, запрещают покидать страну до окончания периода действия правонарушения. Ну и стоит добавить, что сумма штрафов у неплательщиков будет расти. Жилищная комиссия сегодня напрямую работает со службой судебных приставов, которые могут также накладывать арест на имущество нарушителя закона. Во многих городах страны сегодня стала распространенной практика выездных проверок ГИБДД и УФССП. Они останавливают автомобили в произвольном порядке, проверяют водителей по базе, и в случае обнаружения неуплаченных штрафов накладывают арест на машину, если человек не рассчитается с долгами в течение пяти дней.  

Таким образом, несогласованная перепланировка может привести:

Незаконная перепланировка может привести и к уголовному наказанию, если внесенные изменения станут причиной обрушения здания, в результате которого пострадают люди.

Как узаконить переустройство?

Узаконивание перепланировки происходит через суд или согласование ранее выполненных работ с жилищными органами. Для этого может понадобиться экспертная оценка специальной комиссии, проведение дополнительных работ, чтобы устранить нарушения, и, наконец, отображение всех изменений в технической документации.

Как решить вопрос в административном порядке:

  1. Собираем все документы: технический паспорт, свидетельство о праве собственности на помещение (или договор найма), проектную документацию, выписку из домовой книги, согласие жильцов помещения отобразить выполненные в доме коррективы в документации.
  2.  Обращаемся в проектную организацию, специалисты которой должны утвердить, что внесенные изменения (или планируемые изменения) не противоречат СНиП, и составить техническое заключение.
  3. Получаем разрешение на перепланировку в жилищной инспекции (понадобятся все те же справки, что в пункте № 1, а также новое заключение проектировщиков).
  4. Ремонтируем квартиру, не отходя от утвержденного плана;
  5. Вносим изменения в техническую и правоустанавливающую документацию.

Такой пошаговой стратегии следует придерживаться тем, на кого еще не успели пожаловаться соседи и кому еще не были выписаны штрафы. Это же касается и тех, кто только собирается переустраивать свое жилище.

Актуальным может быть участие в вопросе посредников – риэлторов или юридических компаний, которые берутся консультировать хозяина помещения, а также изготовить эскиз перепланировки. Эскиз – это более простой вариант проекта, который подходит, когда, например, в квартире нужно сломать ненесущие перегородки, сделать нишу, арку, сделать перепланировку санузла. Эскиз составляется на плане квартиры фломастером (используются два цвета, красным подчеркивают детали под снос, зеленым – планируемые к возведению). В юридическом оформлении эскиз не нуждается, посредник берется согласовать его со всеми необходимыми службами.

Как добиться узаконивания через суд?

В судебные органы следует обращаться, если в жилищных органах не принимают вариант перепланировки, при этом для хозяина помещения принципиально важно добиться узаконивания изменений. Особенно это актуально, когда жилищная комиссия ошибочно настаивает на том, что переустройство привело к порче жилья.

Судебное разбирательство будет состоять из трех этапов. Сначала надо будет направить в суд исковое заявление о признании переустройства или об обжаловании решения жилищных органов. Во время судебного процесса участвовать в заседании сможет сам заявитель либо его законный представитель. Нужно будет хорошо подготовиться, собрать все документы, подтверждающие безопасность и целесообразность перепланировки. Возможно, понадобится помощь адвоката. Самое важное – это доказать, что ремонт не угрожает жизни окружающих и что он был выполнен без нарушения строительных норм. Также важно доказать, что ранее истец предпринимал попытки узаконить изменения в плане квартиры, но государственные органы ему отказывали. Поэтому в этом случае не лишними окажутся справки из госорганов, в которых объясняется, почему государственная жилищная комиссия не признает вариант перепланировки. Заранее можно будет отправить письменное обращение на имя начальника жилищной инспекции с просьбой дать разъяснения по этому вопросу (желательно обращение составить в двух экземплярах, один – для начальника, другой – для себя, на котором нужно будет попросить поставить в секретариате печать о дате приема документа). Заключительным этапом является получение решения суда, которое передается в органы технической инвентаризации. Если суд принял сторону истца, проект утвердят, если суд сочтет доказательства не убедительными, в течение 30 дней можно будет обжаловать решение в апелляционном суде.

Какие справки и документы понадобятся в суде:

Стоимость узаконивания

Узаконивание перепланировки предполагает несколько статей расходов. Все будет зависеть от сложности ситуации и того, насколько срочно нужна документация.

Какие могут быть расходы:

Если узаконивание будет проводиться через суд, то расходы могут быть намного больше. Еще более дорогостоящей может оказаться процедура «переделывания» ранее несогласованных ремонтных работ, для устранения выявленных нарушений, которые могут представлять угрозу для окружающих, жителей квартиры и соседей.

Если у вас имеются какие-либо вопросы по поводу самовольно перепланировки квартиры или вам необходимо узаконить перепланировку, то наш дежурный юрист онлайн к вашим услугам.

IVD.RU

20.03.2019

1 звезда
2 звезды
3 звезды
4 звезды
5 звезд

Если квартира находится в частной собственности, это не означает, что ее можно переустраивать как угодно на свое усмотрение. Рассказываем, что можно сделать законным путем.

Unsplash.com @davidhellmann

Как узаконить самовольную перепланировку квартиры:

Для чего это нужно

Буква закона

Что делать, если проект согласовать нельзя

Где и как можно узаконить перепланировку квартиры

Сколько стоит узаконить перепланировку в квартире

Заключение

В действующих постановлениях есть перечень мероприятий, требующих согласования в государственных организациях, но что делать, если эти мероприятия были проведены незаконно? Объясняем, как узаконить перепланировку квартиры в 2019 году самостоятельно. Приведенная ниже инструкция подходит для всех видов домов — кирпичных, панельных и монолитных.

Для чего это нужно

Перестраивать свое жилище, причем самым радикальным образом, всегда считалось хорошим тоном, особенно в условиях всеобщей стандартизации. В конце девяностых начался настоящий бум. До начала двухтысячных информация о том, какие действия способны нанести зданию вред, практически отсутствовала. Ремонтно-технические работы проводились бесконтрольно. Изменения в несущих конструкциях и инженерных коммуникациях нигде не отображались.

Тогда многим было не совсем понятно, как и зачем это делать. Отсутствовали правильные пошаговые инструкции, позволяющие быстро привести свою жилплощадь в порядок. Надо признать, что и сейчас, когда информации хватает, многие недобросовестные владельцы действуют на свой страх и риск, зная, что нарушают закон. Но рано или поздно встает вопрос — как узаконить уже сделанную перепланировку в квартире?

Происходит это как правило в следующих ситуациях.

Кроме того несогласованные изменения часто вызывают ослабление несущих конструкций, приводя дом в состояние, близкое к аварийному. Дело тут уже не столько в узаконивании, сколько в обеспечении безопасности. По внешнему виду не всегда удается определить, что стены и перекрытия работают на пределе, но при дальнейшем даже незначительном увеличении нагрузки может начаться разрушение материала. Cнос вентиляционного канала, расширение санузла за счет прихожей или гостиной и другие мероприятия, запрещенные законодательством, заметно ухудшают условия проживания не только владельца жилья, но и его соседей. Эти проблемы требуют срочного решения.

Буква закона

Все основные положения приведены в главе 4 Жилищного Кодекса РФ. Здесь же дается определение переустройства. В статье 26 главы 4 говорится, что при переустройстве необходимо согласование проекта. Не является исключением и снос встроенного шкафа, если он отмечен на плане БТИ. А вот при сносе перегородки этого не потребуется, но только при условии, что на том же месте будет возведена новая перегородка, пусть даже из других материалов.

В Постановлении Правительства РФ №47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым…» перечислены требования, которым должны отвечать жилые помещения. Из этого перечня можно узнать, какие изменения производить нельзя. Все, что следует знать о том, в каком случае самовольную перепланировку квартиры узаконить не удастся, также содержится в СНиПах, ГОСТах и местном законодательстве. Так, для Москвы действует Постановление №508 ПП.

Типичными нарушениями являются:

— расширение санузла за счет площади жилых комнат;

— установка радиатора на балкон или лоджию;

— полный или частичный снос несущих конструкций;

— объединение кухни и комнаты в случае, если плита подключена к газовому стояку;

— подключение центрального отопления к теплому полу.

Что делать, если проект согласовать нельзя

Если из перечисленных выше документов становится ясно, что согласование невозможно, следует обратиться в компанию, занимающуюся проектированием. Специалисты разработают план восстановления поврежденных конструкций и коммуникаций и по возможности вернут им первоначальный вид. 

Не все поврежденные элементы подлежат полному восстановлению. Например, широкий проем в несущей стеновой панели придется усиливать громоздким металлическим каркасом, выходящим за его пределы. Были случаи, когда такой каркас приходилось пускать через нижние этажи, чтобы он мог упереться своим основанием в фундамент здания. В подобных ситуациях обязательно требуется составление технической документации и ее утверждение в государственных органах.

Как и где можно узаконить перепланировку квартиры

Если изменения в планировке и инженерных коммуникациях не противоречат законодательству и техническим нормативам, есть шанс их согласовать. Надо заметить, что сделать это постфактум сложнее, чем перед началом работ, когда все идеи находятся на стадии проекта.

Процедура проходит в несколько этапов. Их количество зависит от того, насколько серьезными были несанкционированные вмешательства в планировку и коммуникации. 

1 этап

Начать следует с заявления в БТИ о произведении самовольного переустройства без предварительного согласования. Образец несложно найти в интернете или непосредственно в организации, занимающейся этим вопросом. Кроме заявления потребуется предоставить технический паспорт и выписку из ЕГРН. Этот документ доказывает право собственности на жилье. Получить его можно в ближайшем отделении МФЦ.

В согласованное с жильцами время на дом выезжает сотрудник БТИ. Он должен зафиксировать все изменения и выдать новый техпаспорт со штампом о нарушении. После обследования сотрудник выдает собственнику жилья список организаций и документов, которые понадобятся ему в дальнейшем, а также техническое заключение о целостности несущих стен, если в них не было сделано проемов и проложено глубоких штраб.

Следующий шаг — вызов на дом представителя Роспотребнадзора. После осмотра он выдаст заключение о соответствии санитарным нормам.

2 этап

На этой стадии составляется эскиз, если в техпаспорт не требуется вносить почти никаких корректив, либо проект, если коррективы необходимы. Эскиз можно выполнить самостоятельно на плане БТИ. Его будет достаточно, например, при возведении дополнительной перегородки. Составлением проекта занимаются организации с соответствующей лицензией.

3 этап

Когда расчеты и чертеж будут готовы, в жилищную инспекцию или архитектурный отдел в районной администрации нужно подать следующий пакет документов:

Согласно статье 7.21 КоАП РФ необходимо будет заплатить штраф в размере 2019 —  2019 руб. Квитанцию об оплате следует приложить к общему пакету.

В случае, если комиссия примет положительное решение, в БТИ потребуется заказать новый кадастровый паспорт и внести в ЕГРН все необходимые коррективы.

На изготовление кадастрового паспорта уйдет около месяца. Он представляет собой выписку из госкадастра и включает в себя сведения о жилье и поэтажный план. Для его получения потребуется предоставить в Росреестр:

Если изменилась площадь, потребуется оформление в Росреестре нового свидетельства о праве собственности.

4 этап

Если жилищная инспекция или архитектурный отдел ответят отказом, придется обратиться в суд по месту жительства. В этом случае собственник подает исковое заявление. Ответчиком выступает жилищная инспекция или другой государственный орган, занимающийся согласованием.

Пакет документов может варьироваться в разных регионах. В Москве в суд нужно будет предоставить:

Суд назначит строительно-техническую экспертизу для оценки соответствия квартиры санитарно-техническим нормам. По итогам обследования комиссия составит заключение о наличии нарушений либо об их отсутствии. Если нарушений нет, комиссия подпишет акт о выполненной перепланировке, в противном случае укажет причины отказа и обяжет привести жилплощадь в надлежащее состояние. В акте должно быть указано, каким образом следует решить проблему, и какие именно мероприятия для этого потребуются.

Обычно решение выносится в течение одного месяца и вступает в силу через 10 дней. При этом учитываются интересы соседей. Разумеется, когда владелец присоединяет к своей территории часть общедомовой собственности без их согласия или забывает постелить гидроизоляцию при устройстве полов в ванной, выносится отрицательное решение. 

Причины отказа в согласовании приведены в статье 27 Жилищного Кодекса.(ст27). Обычно они сводятся к следующим.

Если дом является памятником архитектуры и находится под защитой государства, запрет на изменения, при которых меняется внешний вид здания и важные элементы интерьера, накладывает департамент культуры.

Чтобы устранить незаконные «переделки», лучше обратиться к профессионалам, которые грамотно составят проектную документацию и оформят акт на скрытые работы. Кроме того старший сотрудник обязан вести журнал производства ремонтно-технических мероприятий.

Сколько стоит узаконить перепланировку в квартире

Стоимость тех или иных услуг варьируется в значительных пределах и зависит от многих факторов. Госпошлины, установленные законодательством, и сумма штрафа, указанная в жилищном кодексе, везде одинаковы. Важно, сколько бумаг требуется собрать для согласования и, соответственно, сколько госпошлин заплатить. В среднем траты на оформление не так уж и велики. Вот их перечень и усредненная стоимость:

Не исключено, что появятся и другие судебные издержки.

Одна из основных статей расхода — это услуги проектно-строительной организации. Они зависят не только от прейскуранта фирмы, но и от объема работ, степени их сложности. Эскиз можно выполнить самостоятельно. За проект придется заплатить сумму от 10 000 рублей. Верхний предел может составлять шестизначное число. В больших городах цены выше, в маленьких —  ниже.

Сумма может оказаться огромной, если серьезно повреждены несущие стены и перекрытие в новостройке или фасад в старинном доме, охраняемым государством. Если снесена часть перегородки, дело обойдется затратами на металлический каркас и гипсокартонные листы.

Заключение

Слишком много факторов приходится учитывать в каждом конкретном случае. Чтобы разобраться с частностями самостоятельно, нужно заглянуть в действующие кодексы, постановления и санитарно-технические нормы и правила. В этой статье мы привели лишь несколько цитат из них. О том, каким будет окончательный вердикт жилищной инспекции или суда, сможет довольно точно предсказать проектировщик после обследования поврежденных конструкций. С полной определенностью можно сказать лишь одно —  с согласованием незаконного переустройства лучше не затягивать.

Зачастую жильцы для изменения конфигурации помещения производят перепланировку. Эта процедура осуществляется для того, чтобы помещение стало более комфортным и современным.

Стоит знать, что процедура перепланировки требует согласования в Жилищной инспекции, за некоторыми исключениями.

Незаконная перепланировка ‒ это внесение несогласованных изменений в конфигурацию помещения.

Жилищная инспекция проверяет соответствие перспективных изменений в помещении строительным, санитарным и прочим действующим нормативным актам.

Что нужно знать?

За незаконную перепланировку помещения предусмотрена ответственность.

Согласно Кодексу об административных правонарушениях, лицу в этом случае может быть выписан штраф. Его величина различается для физических и юридических лиц.

При повторном нарушении и игнорировании требований лицу, занимающемуся незаконной перепланировкой, может быть выписан повторный штраф.

Работы по перепланировке жилья необходимо начинать лишь после получения подтверждения от специалистов Жилищной инспекции.

Что можно, что нельзя?

Перед следующими видами работ требуется получение разрешения от Жилищной инспекции:

На данные виды работ согласование не нужно:

Следующие виды работ при перепланировке недопустимы:

Закон

В 26 статье и 25 статье Жилищного Кодекса РФ содержатся основания для проведения перепланировки.

Если изменения, которые требовали получения согласования, были проведены без соответствующих разрешений, то нарушителей ждет ответственность, предусмотренная согласно статьей 7.21, статьей 7.22 КоАП РФ.

Получение разрешения на переустройство

Для того чтобы осуществить переустройство в соответствии с законодательством РФ, необходимо получить официальное разрешение от государственной Жилищной инспекции.

Перед этим необходимо составить эскиз, а также разработать проект, согласно которому будет вестись перепланировка.

В случае отсутствия согласования, работы будут признаны незаконными. Чем грозит такое неповиновение, можно узнать чуть ниже.

Квартиры

Чтобы получить разрешение на переустройство квартиры, необходимо собрать пакет документов, и в случае одобрения внести изменения в правоустанавливающие документы на квартиру.

Но это только в теории, на деле все немного труднее. Так, к примеру, расширить ванную или туалет можно только за счет нежилого помещения, в качестве которого могут выступать коридор или кладовка. В противном случае, это будет считаться нарушением санитарных норм.

Нежилого помещения

Для того чтобы получить разрешение на перепланировку в нежилом помещении, нужно обратиться с пакетом документов в организацию, входящую в членство СРО.

При положительном ответе там будет выдан документ. Он позволит составить проект переустройства.

Но стоит помнить, что не во всех нежилых помещениях перепланировка будет разрешена.

Проведение данных работ возможно и законно, если оно находится:

Частного дома

Для перепланировки в частном доме также нужно собрать пакет определенных документов, на основании которых можно получить разрешение, но в случае, если изменения:

Также невозможно получить разрешение на переустройство, если частный дом не пригоден для проживания из-за своей ветхости.

Ответственность за перепланировку

Ответственность за перепланировку возлагается на хозяина помещения, который самостоятельно должен собрать все документы и отнести их в определенные инстанции.

Однако, довольно часто возникают случаи, в которых владельцы намеренно, или по незнанию законов попросту игнорируют данный шаг и пытаются произвести переустройство самовольно.

Самовольную

Если владелец помещения не узаконил свою перепланировку — то на него возлагается ответственность.

Она может быть двух типов, в зависимости от некоторых факторов:

Штраф

Когда факт незаконно внесенных изменений в конфигурацию жилого помещения вскроется, то нарушителей ждет штраф.

На 2019 год предусмотрено наказание в следующих размерах:

Как узаконить?

Согласно законодательству, перепланировку, проведенную без согласования, необходимо узаконить. Что для этого требуется:

  1. Собрать соответствующие документы.
  2. Обратиться в районную администрацию, где оповестить архитектурный отдел о перепланировке.
  3. Получить разрешение от районного суда на узаконение планировки.
  4. Внести изменения в кадастровый учет.
  5. Оформить новое свидетельство о собственности в случае, если были произведены манипуляции с площадью помещения.

Сроки

Если работы были проведены неофициально, а владельцу не хочется возлагать на себя ответственность за самовольную перепланировку квартиры в виде максимального штрафа — то он должен узаконить работы или восстановить целостность конструкций за определенные сроки.

Обычно они указываются в предписании, которое выдается в момент оформления штрафа.

Если предписанные указания не выполнены в срок — то на хозяина возлагается второй штраф, после игнорирования которого документы о незаконности направляются в суд.

Документы

Для узаконения перестановки необходимо обратиться в несколько инстанций, каждая из которых требует наличия определенных документов.

Прежде всего, нужно отправить пакет документов в районную администрацию. Для этого требуется:

После сбора, пакет относится в архитектурный отдел администрации. Оттуда нужно пойти за разрешением в районный суд.

Образец заявления на перепланировку здесь,

образец технического паспорта здесь.

Туда необходимо принести другие документы:

Образец свидетельства о праве собственности на недвижимость здесь.

Если в суде все прошло удачно — то можно начинать собирать документы для внесения изменений в кадастровый учет.

Но прежде нужно получить новый техпаспорт и уплатить штраф, чек от которого также необходимо приложить к документам.

На данном этапе также пригодятся:

После этого останется только ждать, а в указанный срок получить кадастровый паспорт.

Стоимость

Стоимость проекта перепланировки может быть абсолютно разной. Тут все зависит от многих факторов, к которым можно отнести сложность выполняемых работ, а также тот факт, будут ли задеты важные коммуникации или несущие конструкции.

Помимо этого, не стоит забывать и о стоимости квартиры, которая может быть продана только с обременением.

Обычно из стоимости таких жилых помещений вычитаются затраты, которые будут необходимы для узаконения перестановки или для того, чтобы все вернуть в прежнее состояние.

Куда жаловаться на незаконные действия?

В случае самовольной перепланировки в квартире, задевшей несущие конструкции, может произойти обрушение.

Поэтому, если сосед произвел незаконные работы, в соответствии с законом необходимо подать жалобу в региональный отдел Госжилинспекции (органов жилищного надзора).

После ее поступления, сотрудники органов должны произвести внеплановую проверку соблюдения норм и законодательств.

Если такие были обнаружены — то возбуждается административное дело. Но если Госжилинспекция бездействует — то жалобу можно перенаправить в прокуратуру.

Но если не хочется самостоятельно бегать по разным инстанциям, с жалобой можно обратиться и в управляющую кампанию.

Ее сотрудники могут сами обратиться в Жилинспекцию с просьбой проведения проверки, а также в суд, если нужно восстановить помещение в первоначальное состояние.

На видео о незаконном переустройстве

На сегодня вторичный жилой фонд представляет собой жилые дома, построенные во времена СССР. Сейчас квартиры в таких домах не отвечают требованиям жильцов к комфорту и планировке. Существуют определенные правила перепланировки, которые указываются в Жилищном кодексе РФ.

Запреты на перепланировку квартиры

Согласно СНиП 2.08.01-89 на владельца квартиры накладываются ограничения, указывающих, чего нельзя делать во время планировки квартиры многоэтажного дома, даже если она находится в приватном владении. Согласно документу, запрещается:

Документы строительных норм и правил необходимо учитывать при подготовке документации на перепланировку квартиры, однако это не все юридические документы, накладывающие запреты во время капитального ремонта.

Ограничения владельцам при перепланировке квартиры

Жилищный кодекс РФ рассматривает порядок проведения перепланировки жилых квартир, наименования необходимых документов и порядок их оформления. Согласно статье 29 ЖК РФ владелец квартиры ограничивается в правах на перепланировку при:

Некоторые изменения с жилищной инспекцией согласовать невозможно, например, объединение вынесенного балкона с жилой комнатой с последующим переносом батареи центрального отопления.

Узаконивание перепланировки квартиры

Жилищный кодекс РФ позволяет провести и легализовать перепланировку жилых помещений в типовых жилых домах согласно установленных правил, включая самовольно проведенную перепланировку, не согласованную до проведения работ. Тем не менее легализовать такие работы можно только при соблюдении условий нормативных документов, указанных в ЖК РФ. Обычно такие вопросы решаются в суде, который идет навстречу при наличии ранее согласованного проекта и выносит противоположное решение при нарушении норм. После отрицательного решения суда владелец жилого помещения должен привести его в прежнее состояние.

Узаконить перепланировку квартиры возможно двумя способами:

В большинстве случаев для узаконивания необходим индивидуальный проект. Проект должен быть подготовлен только лицензированной организацией. Если были произведены работы с коммуникациями, несущими стенами, необходимо будет получить техническое заключение, удостоверяющее безопасность перепланировки. Проект согласуется в АПО, пожарной службе, санэпидемстанции других организациях.

Порядок узаконивания перепланировки квартиры

Существует два способа узаконить перепланировку квартиры:

  1. подача документов задним числом (как будто перепланировки еще не было). Документы подаются в Мосжилинспекцию;
  2. узаконивание перепланировки в судебном порядке.

Первый способ относится к узакониванию по эскизу. Применяется при простых перепланировках. В остальных случаях нужно будет узаконить перепланировку квартиры через суд. Если все документы оформлены правильно, и в ходе предварительных комиссий не было выявлено каких-либо нарушений в перепланировке, суд, как правило, идет навстречу заявителю и перепланировку одобряет.

Где можно узаконить перепланировку квартиры

В обоих случаях узаконивание могут взять на себя наши специалисты. На начальном этапе вам нужно:

Порядок узаконивания перепланировки квартиры через суд:

Результатом узаконивания станет решение суда об оставлении помещения в искомом состоянии.

Документы на узаконивание перепланировки квартиры через судДля узаконивания перепланировки через суд необходим следующий перечень документов:

На основании полученного судебного решения БТИ выдает на жилую недвижимость новый технический паспорт, в который вносятся все изменения.

Как узаконить уже сделанную перепланировку в квартире? Нужна консультация?

Обратитесь к нам и получите квалифицированную консультацию по вопросам, связанным с ценой на узаконивание перепланировки квартиры, а также по вопросам стоимости легализации самовольной перепланировка квартиры!
Оставьте заявку на бесплатную консультацию прямо сейчас!

Как объединить квартиры в одну?

Объединение жилых площадей Помощь в объединение квартир по горизонтали и вертикали […]

Соединение балкона или лоджии с комнатой

Добавляем полезную площадь однокомнатной квартиры Поможем присоединить лоджию / балк […]

Каковы особенности свободной планировки?

Свободная планировка квартиры Каковы особенности свободной планировки? Если в […]

Перепланировку квартиры необходимо согласовывать с органами жилнадзора. Как правило, собственник жилья не ставит в известность БТИ о сделанных изменениях и паспорт на квартиру остается прежним. Какие последствия несоблюдения законной процедуры перепланировки могут наступить, расскажем в этой статье.

Когда перепланировка считается незаконной

Что считается незаконной перепланировкой квартиры? Это все работы по изменению пространства жилого помещения без разрешения. В тех случаях, когда согласования не нужно (косметический ремонт, замена материала отделки балконов и т.д.), перепланировка не может быть признана незаконной, поскольку нарушений законодательства нет.

Незаконным переустройство бывает:

В первом случае нужно будет узаконить самовольные работы, во втором случае собственника ждет серьезная ответственность и затраты на приведение жилья в первоначальный вид.

Ответственность собственнику грозит и в том случае, если квартира с незаконной перепланировкой была получена им по договору дарения или по наследству (см. вступление в наследство и дарственная на квартиру). При оформлении права собственности в таких случаях технический паспорт не является обязательным документом, поэтому можно и не узнать об отсутствии в нем отметок о существенных изменениях квартиры. И все же, даже при получении уже перепланированного жилья всяческие изменения необходимо установить и узаконить (если это возможно), см. как узаконить перепланировку квартиры самостоятельно.

Штраф за незаконную перепланировку

За незаконную перепланировку квартиры в 2019 году предусмотрены следующие административные штрафы:

Как видим, штрафы не слишком большие. Вместе с тем, судя по информации в СМИ, в ближайшие годы размеры штрафа будут только повышаться. Кроме того, его уплата не освобождает собственника от обязанности узаконить самовольный ремонт или привести в первоначальный вид свое жилье.

Штраф может быть наложен инспектором Жилищной инспекции территориального района по месту нахождения жилья. Сотрудники этой организации обязаны реагировать на каждое сообщение о самовольных постройках, ремонтах и т.д. См. судебная практика: суд постановил отобрать квартиру у собственника за незаконную перепланировку.

Узнать о том, что собственник не согласовал ремонтные работы, существенно изменяющие первоначальную планировку, в инспекции могут:

Если проверка выявит признаки незаконной перепланировки, то владельца жилого помещения ждет ответственность в виде штрафа, который инспектор выписывает на месте. Кроме того, он выпишет предписание для согласования проведенных работ. На практике, сотрудники Жилищных инспекций, вручая такое предписание, подробно объясняют, куда обращаться с таким вопросом и какие документы нужно представить.

Если самовольное переустройство жилья не может быть согласовано

Если выявлены такие нарушения, что узаконить самовольное изменение планировки уже нельзя, инспектор выпишет предписание о возвращении помещения в первоначальный вид. Иногда исполнить такое предписание практически невозможно. Так, если в ходе ремонта была затронута несущая стена, в которой, к примеру, был сделан проем, то вернуть в положение «как было» может быть не просто невозможно, но и небезопасно.

В таких сложных случаях разрабатывается отдельный проект, который выполняется фирмами, имеющими в штате опытных сотрудников по вопросам жилья. Заметим, что разработка такого проекта является дорогостоящей процедурой, как и сами восстановительные работы, при этом понятно, что все эти расходы будут на владельце, который проигнорировал процедуру согласования.

Когда собственник отказывается узаконить перепланировку, Жилищная инспекция вправе подать на него в суд. По российским законам, выселить жильца из квартиры можно только на основании судебного решения. В случае обращения Жилинспекции в суд с иском, собственнику жилья грозит принудительная продажа жилого помещения по аукционной цене, прекращение права собственности и взыскание стоимости работ по восстановлению. На практике такие случаи единичны, но все же стоит знать о возможности наступления таких последствий.

Если сделана незаконная перепланировка в ипотечной квартире

Все залоговые договоры банков содержат полный запрет проведения любых изменений планировки. Если жилец квартиры, находящейся в ипотеке, все же осуществил незаконную перепланировку без согласия жилищных органов и кредитной организации, следует помнить о том, что:

Купля-продажа квартиры с переустройством без разрешения

Можно ли продать квартиру с незаконной перепланировкой?

Теоретически это сделать возможно, но надо понимать, что на покупателя полностью ляжет бремя ответственности. Поэтому при продаже такой квартиры определенная трудность состоит в поиске гражданина, который будет согласен купить жилье, которое также проблемно будет продать в будущем, если перепланировку не узаконить. Впрочем, некоторые специально стремятся приобрести именно такие «проблемные» квартиры из-за существенного снижения цены (до 30 %).

Чем грозит покупка квартиры с незаконной перепланировкой?

Как минимум, существенными финансовыми тратами, поскольку именно ему приобретателю как новому собственнику придется пройти разрешительную процедуру. Если речь идет о намеренной сделки по приобретению именно такой квартиры (к примеру, из соображений экономии), то лучше подстраховаться и накануне продажи пригласить на осмотр жилья специалиста, который скажет, можно ли вообще узаконить произведенные изменения в будущем.

Что делать, если купили квартиру с незаконной перепланировкой и не знали об этом?

В этом случае можно посоветовать взыскать через суд расходы на узаконение с прежнего владельца, поскольку он не поставил вас в известность о существенных условиях договора купли-продажи.

Если незаконную перепланировку сделали соседи

Если вы считаете, что ремонтные работы соседей могут повлечь необратимые последствия для безопасности всего многоквартирного дома, то можно написать жалобу об этом в Жилищную инспекцию. Куда жаловаться, если инспектор не отреагировал на ваше обращение и не проверил доводы? В этом случае рекомендуем обратиться в прокуратуру района с заявлением.

Прокурору Ленинского района г. ______
Иванову И.И.
Петрова В.В., проживающего по адресу:
г.______, ул. Ленина, д. 1, кв.1
Тел.____________________

ЗАЯВЛЕНИЕ

Прошу проверить законность действий сотрудников Жилищной инспекции Ленинского района г.________ по следующим обстоятельствам.

Мною в адрес Жилинспекции направлялось заявление о необходимости проверки действий Сидорова С.С., проживающего в кв. 2, д.1, по ул. Ленина. Данный гражданин значительно увеличил проем входной двери в свою квартиру, сделав двустворчатые двери. При этом стена с западной стороны дала трещину длиной около 1 метра. Я как сосед и жилец многоквартирного дома 2019 года постройки опасаюсь за безопасность своей жизни и технического состояния своего жилья.

Об этих обстоятельствах я сообщил в своем заявлении, которое направил в Жилищную инспекцию 01.01.2019, на сегодняшний день Сидорова С.С. никто из инспекции не проверял, меры по выявлению нарушений с его стороны не принимались.

Прошу проверить законность деятельности Жилинспекции и провести проверку законности ремонтных работ гр. Сидорова С.С.

Приложение: копия заявления в Жилинспекцию,  фотография трещины на стене.

01.04.2019. ________Петров В.В.

Новости законодательства: осень 2017

1. Важное изменение судебной практики по вопросам ответственности за перепланировку принято определением Верховного Суда РФ от 31.10.2017 года. До этого времени часто за незаконную перепланировку могли привлечь к ответственности хозяина квартиры, который купил недвижимость уже в измененном виде. Считалось, что, соглашаясь на сделку по приобретению жилого помещения с неузаконенными изменениями, покупатель тем самым по умолчанию соглашается с возможными проблемами и претензиями жилищной инспекции.

Верховный суд РФ признал такую позицию не соответствующей закону. По одному из дел отменены все предыдущие решения разных инстанций, которыми были удовлетворены требования управляющей компании к нынешним жильцам о возвращении помещения общего пользования многоквартирного дома в первоначальное состояние.

Из обстоятельств дела усматривается, что на лестничной площадке девятого (самого верхнего) этажа много лет назад неизвестно кем были снесены распашные двери в проходе из квартирного коридора к лифтам. На месте деревянных створок неизвестные жильцы возвели железную дверь с железным замком. В настоящее время пожарными такая переделка была признана недопустимой и даже создающей опасность для жизни (например, в случае возгорания), предписанием было указано вернуть все в первоначальное состояние и снести железную дверь.

Управляющая компания, несмотря на то, что собственники квартир на этом этаже давно сменились и не имеют к перепланировке никакого отношения, возложила затраты по выполнению предписания на них. Требования УК были полностью удовлетворены районной и апелляционной инстанциями, тогда как Верховный суд РФ выразил четкую позицию о недопустимости возложения ответственности за перепланировку на невиновных лиц. По мнению судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ, необходимо устанавливать круг лиц, по инициативе которых были произведены незаконные изменения, и привлекать к ответственности их. Если коммунальные службы не могут установить виновных, это не дает им право требовать возмещения расходов с других жильцов.

Иными словами, за перепланировку отвечает тот, кто ее сделал.

Несмотря на то, что вышеуказанная ситуация касается переделки имущества общего пользования, решение Верховного Суда ключевое, подлежит применению судами и в случаях покупки с внутриквартирной переделкой, сделанной прежним хозяином.

2. Кстати, другим решением, принятым осенью 2019 года, Верховный суд РФ поставил точку в делах о спорах по расширению площади жилых помещений в многоквартирных домах за счет подвалов и чердаков (такую реконструкцию часто делают собственники квартир на первых или последних этажах). Как известно, занимая чердак или подвал, тем самым гражданин несколько ущемляет права других жильцов, поскольку уменьшается общая собственность. В то же время, узаконение возможно при наличии согласия всех остальных собственников квартир дома. Верховный суд РФ отменил решение предыдущих инстанций по делу, где высказались «за» не все жильцы, а только те, кто пришел на собрание. По мнению судебной коллегии, недопустимо игнорирование мнения остальных собственников квартир, даже если они умышленно не стали голосовать. Согласие на уменьшение общей собственности должно быть получено абсолютно от всех.