Основные риски при покупке квартиры по переуступке прав в строящемся и сданном доме в 2019 году

🕒

​Вопрос о покупке жилья рано или поздно возникает в каждой семье. Приобретение недвижимого имущества – процесс долгий, сложный, трудоемкий и требующий немалых материальных ресурсов. Халатный подход к проверке покупаемой квартиры и неправильное оформление сделки по купле-продаже жилья может лишить денежных средств и квадратных метров. И чаще всего это касается покупки квартир в новостройках, на которые еще не получено свидетельство о собственности. Рисков, связанных с ней, достаточно много, и поэтому к процессу приобретения жилья в новостройке следует отнестись более чем внимательно. Сегодня мы разберем основные риски при покупке квартиры по переуступке прав в строящемся и сданном доме.

Какой вид договора заключается с покупателем на квартиру в новом доме

Договор, заключаемый при приобретении жилья в новостройке, может быть нескольких видов, и это зависит от стадии строительства, на которой он находится в конкретный момент.

  1. Договор долевого участия. Он заключается на любой стадии строительства дома, вплоть до сдачи объекта в непосредственную эксплуатацию, то есть до принятия его госкомиссией. Заключается непосредственно с застройщиком.
  2. Договор переуступки прав (требований). Этот договор, как и первый, может быть заключен в период от начала строительства до ввода дома в эксплуатацию, но заключается он уже не с застройщиком, а с физическим/юридическим лицом, которое уже приобрело данный объект недвижимости у строительной фирмы по договору долевого участия. Или с лицом, которое купило квартиру также по переуступке прав у того, кто заключал ДДУ. Таким образом, цепочка подобных договоров может быть практически бесконечной. В тот момент, когда дом считается сданным, т.е. принятым госкомиссией и введен в эксплуатацию, регистрацию договоров переуступки больше не проводят.
  3. Договор предварительной купли-продажи. Этот вид может быть заключен в период, когда дом сдан, но документы о собственности на квартиру еще не получены. Этот временной период, когда дом уже полностью готов и непосредственно собственник квартиры (по договору ДУ или переуступки) оформляет свидетельство о собственности на недвижимость. Такое оформление в новостройках может тянуться достаточно долго – до 1 года, и иногда возникают ситуации, когда вступления в права собственности решаются по суду.
  4. Договор купли-продажи. Это обычный договор, который заключается, когда квартира в новостройке уже имеет владельца со свидетельством о собственности.

Договор переуступки в новостройке и риски, связанные с ним

Как понятно из вышеуказанного, договор переуступки заключается с физическим/юридическим лицом, на приобретение у него квартиры в доме, который находится на этапе строительства. Покупка по этому документу может быть оформлена, пока дом не введен в эксплуатацию.

Практика заключения таких договоров перед самой сдачей дома распространена потому, что такие объекты приобретаются инвесторами на стадии рытья котлована, по более низкой цене, но регистрировать квартиру в собственность для них не имеет смысла. Они стараются реализовать ее до этого момента. К тому же, никому не хочется сталкиваться с тем временным промежутком, возможно длительным, когда происходит оформление жилья в собственность. В этот период продать объект невозможно, и получается такое непонятное состояние.

Какова суть договора переуступки прав (или цессии)? Он заключается на основе первоначального договора с застройщиком – договором «дольщика». То есть существует первый покупатель квартиры, который, скорее всего, приобрел ее в самом начале строительства непосредственно у застройщика. И между ними был заключен ДДУ, который в обязательном порядке регистрируется в Росреестре. На основании него и заключаются дальнейшие договора цессии, а фактически просто происходит перемена покупателя в договоре ДДУ. Таких перемен может быть много. Поэтому при оформлении сделки нужно проверять наличие и точность первоначальных документов, которые передаются стороне, приобретающей квартиру по договору переуступки:

  1. Договор долевого участия. Этот первоначальный договор с застройщиком в оригинальном варианте находится у последнего покупателя квартиры, в любом случае. Он должен быть зарегистрирован в Росреестре, иначе недействителен.
  2. Все договора переуступки, имевшие место после заключения ДДУ. Это необходимо для того, чтобы можно было проследить всю цепочку покупателей объекта.
  3. Квитанции об оплате объекта недвижимости. Все подлинные чеки и платежные поручения, в зависимости от того, как происходила оплата, также передаются покупающей стороне. Что касается оплаты объекта недвижимости, то она может быть произведена как в полном объеме, так и нет, по договоренности с застройщиком, например, о рассрочке. Если задолженность по квартире существует, то она переходит новому покупателю. Но важно другое – у продавца может существовать и просроченная задолженность. Здесь следует проконсультироваться непосредственно у застройщика о возможных долгах продавца, поскольку просроченная задолженность является большим препятствием в успешном приобретении квартиры, так как строительная компания может в некоторых случаях отсудить ее за просроченные долги.
  4. Согласие застройщика на переуступку. В принципе, законодательно этого можно и не делать, но такой пункт предусмотрен практически во всех договорах долевого участи – извещать застройщика о переходе прав. Поэтому лучше всего получить его разрешение на эту сделку. К тому же, договор переуступки означает не только приобретение прав требований на квартиру, но и получение определенных обязанностей. В случае если за продавцом перед застройщиком существуют долги, то они либо погашаются до заключения договора переуступки, либо переходят новому покупателю. Только в этом случае застройщик даст согласие. Переход долга по объекту недвижимости может оформляться отдельным договором, подписываемым вместе с переуступкой, а может быть включен как пункт в сам договор цессии.
  5. Акт приема-передачи всех вышеуказанных документов, подписываемый обеими сторонами договора переуступки.
  6. Согласие супруга/супруги со стороны продавца на осуществление данной сделки. Ведь квартира, приобретенная по ДДУ, также является совместно нажитой собственностью. А если собственность совместная, то и продавцов в договоре переуступки должно быть несколько.

Наличие всех этих документов обязательно, что обезопасит покупателя от признания сделки недействительной.

Договор переуступки прав (цессии) обязательно должен пройти регистрацию в уполномоченных органах! В ином случае доказать его действительность будет проблематично.

При решении о покупке квартиры по переуступке прав/требований необходимо внимательно изучить данные первоначального договора: объект недвижимости должен иметь точные характеристики, поэтажный план с его расположением и т.д. Также в договоре необходимо указывать реальную цену квартиры.

Кода дом уже сдан, также могут возникнуть проблемы. Причем не важно, какой заключен договор – долевого участия или переуступки. Получить свидетельство о собственности иногда не так просто. Вроде бы дом уже полностью готов, принят госкомиссией, но его окончательное оформление в собственность не происходит. Это зависит от того, что оформление новостройки проходит множество этапов, в которых участвуют не только застройщик и «дольщики», но и поставщики, инвесторы, которые вложили  свои денежные средства. Между участниками не редко возникают споры по поводу взаиморасчетов, задолженностей и т.п., которые решаются в судебном порядке. Пока эти споры не будут урегулированы,  оформление собственности не происходит.

Большие риски могут быть связаны с таким понятием, как двойные продажи, как умышленные, так и случайные. Это означает, что одна квартира может быть продана нескольким лицам. Происходит это от того, что заключаются не только договора долевого строительства, но и различные виды инвестиционных договоров, переуступки и предварительные продажи. Поэтому, заключая переуступку на квартиру или предварительный договор покупки, необходимо, чтобы он основывался только на зарегистрированных в госорганах ДДУ, потому что только по ним ведется учет в Росреестре. В остальных случаях, когда учет на государственном уровне не ведется, можно приобрести квартиру, у которой уже есть владельцы.

Одним из способов, при помощи которых можно приобрести жилую недвижимость в возводимом доме, является договор переуступки прав на неё. Тем, кто не интересовался этой темой, может быть не совсем понятно, что это такое и в чём состоит отличие данного договора от других способов покупки квартир в строящихся домах.

Данный договор имеет основное отличие от других, которое состоит в том, что если в качестве покупателя, как и в подавляющем большинстве других случаев, выступают обычные люди, то продавцом является не юрлицо, то есть компания-застройщик, а такое же физическое лицо.

Как это происходит в реальной жизни? Предположим, один человек заключил договор долевого участия и, согласно этому документу, он приобретает права на квартиру в строящемся доме. Вся процедура выполнена в соответствии с требованиями законодательства (заключение договора, регистрация этого договора в отделениях Росреестра и так далее).

Являясь фактическим владельцем квартиры, он вправе распоряжаться ею, несмотря на то, что объект не считается завершённым. Законодательство допускает продажу квартиры, приобретённой у застройщика неограниченное количество раз, до того момента, как здание будет принято в эксплуатацию. То есть, один и тот же объект может быть продан несколько раз. Любая последующая продажа квартиры требует обязательного внесения изменений в договор долевого участия в части, касающейся наименования покупателя. Именно то, что фактически каждая продажа объекта недвижимости означает переход прав на него к другому человеку и дало название всей процедуре.

Юридический портал bukva-zakona.com ещё раз напоминает, что приобретение квартиры подобным способом допустимо только до того момента, как дом не будет сдан в постоянное использование. После подписания специальной комиссией всего пакета документов на дом купить квартиру можно будет, только с помощью других способов.

Теоретически неограниченное количество переходов права владения объектом недвижимости несёт в себе значительные риски для покупателя. Для того чтобы максимально обезопасить себя при приобретении квартиры этим способом следует внимательно изучить всю документацию, относящуюся к данному объекту и всему, что с ним связано.

1. Зарегистрированный в отделении Росреестра договор о долевом участии с первым владельцем квартиры. Этот договор должен содержать все те изменения, которые происходили с квартирой и обязательно быть у последнего хозяина.

2. Все договора, оговаривающие переуступку прав, которые заключались в отношении объекта. Эти договора необходимы для того чтобы вся последовательность смены хозяев была прозрачна и могла легко быть отслежена.

Обратите внимание!
Информация из данной статьи может быть не полной, по причине частого изменения законодательства. Кроме того, конкретно ваша ситуация возможно требует, более детального изучения. Поэтому советуем проконсультироваться с нашими специалистами по телефонам: в Москве
+7 (499) 938-44-32, в Санкт-Петербурге: +7 (812) 467-34-03, По всей России 8 (800) 511-81-26 — это бесплатно, анонимно и профессионально!

3. Подтверждения оплаты покупки. При переуступке прав продающая сторона обязательно передаёт покупателю все платёжные документы на квартиру. Это относится ко всем возможным способам оплаты – наличной или безналичной, оплаты, произведённой сразу и в полном объёме, или в рассрочку и так далее. Покупателю будет нелишним навести справки в компании-застройщике, на предмет того, нет ли задолженностей по оплате квартиры.

При частой смене хозяев и большом количестве договоров переуступки прав наличие неоплаченной или просроченной задолженности может легко быть незамеченным. В будущем этот фактор может стать причиной подачи судебных исков компанией-застройщиком и даже потерей объекта недвижимости.

4. Одобрение со стороны компании-застройщика на осуществление сделки. Однозначного требования по наличию этого документа законодательство не содержит, но чаще всего в договоре с компанией пункт о том, что все действия по переуступке права должны сопровождаться получением от неё согласия на это, имеется. Поэтому, чтобы не допускать нарушения договора следует получить одобрение на сделку.

5. Если продавец имеет супруга, то необходимо нотариально подтверждённое согласие от него на совершение сделки. Если квартира в своё время приобреталась в долевую собственность на несколько хозяев, то это должно быть отображено в договоре, и каждый из этих хозяев должен указываться в качестве продавца.

К числу прочих потенциальных рисков при покупке квартир по договору переуступки прав можно отнести следующие.

1. Возможные проблемы у компании-застройщика, которые стали причиной продажи квартиры прежним владельцем. Перед заключением сделки следует внимательно изучить всю информацию, касающуюся компании-застройщика. Приобретение квартир у компаний, находящихся на стадии банкротства или имеющих серьёзные финансовые проблемы, может серьёзно усложнить сделку.

2. Если после продавца остался непогашенный долг следует обязательно отобразить это в договоре и согласовать способы его погашения с компанией-застройщиком.

3. Одним из самых серьёзных рисков при переуступке прав на квартиру являются «двойные» продажи. Чтобы обезопасить себя от этого не стоит производить оплату до регистрации договора в отделениях Росреестра.

Чаще всего, покупатель недвижимости при использовании этого способа имеет возможность сэкономить. Но чтобы не стать жертвой мошенников или не попасть в сложную материальную ситуацию следует внимательно отнестись ко всем деталям сделки. При возникновении любых затруднений лучше обратиться к помощи опытных юристов.

В настоящее время все больший интерес вызывает возможность приобретения квартиры в многоэтажке, фундамент которой только заложен (или она еще только в проекте). Для этого существует несколько видов договоров, одним из которых покупка квартиры по переуступке прав.

Этот привлекательный своей дешевизной вид договора приобретения недвижимого имущества влечет некоторые риски для покупателя. Что представляет собой эта разновидность договора и чем может быть опасна, расскажем в нижеследующей статье.

Почему покупатели с таким энтузиазмом приобретают жилье в только что возведенных домах?

Жилье первичного фонда привлекательно для покупки несколькими обстоятельствами:
  1. современная планировка. Как правило, квартиры просторнее и потолки выше, нежели во многих постройках советского или постсоветского периода. Если покупка жилья осуществляется на ранней стадии застройки, то можно оговорить с застройщиком основные моменты планировки (касательно не несущих конструкций, естественно). Некоторые строительные фирмы предоставляют подобные услуги для привлечения покупателей;
  1. немаловажным плюсом будет новизна коммуникаций только что построенного дома, т.е. капитальный ремонт здания не понадобится еще долго. Кроме того, в сданном доме риски повреждения коммуникаций значительно ниже, чем в многоэтажках вторичного фонда;
  1. в современных жилищных комплексах заранее предусматриваются различные объекты инфраструктуры;
  1. покупатель может выбрать, в черновой или чистовой отделке приобрести жилье. Таким образом, можно сэкономить на подготовке к ремонту (т.е. не надо будет снимать старые обои, плитку и прочий «дизайн» старого владельца);
  1. стоимость квадратного метра растет соразмерно этажам новостройки и достигает своего максимума на этапе сдачи в эксплуатацию. Поэтому, чем раньше приобретается квартира, тем дешевле она будет стоить. Специалисты по недвижимости указывают величину экономии до 30, а то и 35 %.

На основании, каких договоров можно приобрести квартиру в новостройке?

Таких договоров можно выделить четыре:
  1. Обычная купля-продажа. Она возможно только когда дом уже полностью сдан и оформлено свидетельство на право собственности. По такому договору стоимость квартиры будет максимальной, но и рисков по нему гораздо меньше, чем по остальным трем видам.
  1. Цессия (договор по уступке права требования). Цена такой недвижимости будет ниже, даже при покупке в ипотеку, поскольку договор может быть заключен только на тех этапах строительства, которые предшествуют сдаче дома в эксплуатации. После допуска госкомиссией может быть заключен либо обычный, либо предварительный договор купли-продажи, но не переуступка прав требования. Подробнее о данной разновидности договора будет сказано ниже.
  1. Соглашение о предварительной купле-продаже может быть совершено только до момента вступления в права собственника, т.е. после разрешения госкомиссии, но до момента выдачи свидетельства новому собственнику. Цена квартиры будет примерно та же, что и в обычной сделке купли-продажи. Передача недвижимости по такому договору не происходит, здесь просто предварительно оговаривается цена и прочие существенные условия будущей сделки купли-продажи.
  1. Долевое участие в строительстве также позволит существенно сэкономить на приобретении недвижимости. Соглашение о таком участии будет заключаться только до момента ввода в эксплуатацию. В строящемся доме риски для дольщика весьма высоки, поэтому стоит быть осмотрительнее. Нередки случаи, когда дольщик перепродает квартиру до момента оформления права собственности на нее, т.е. заключает первый из указанных видов договоров.

Что собой представляет договор о переуступке права требования?

Рядовые граждане часто путаются с тем, что является предметом договора переуступки. Им называют то право собственности на недвижимый объект, то сам объект. Но это неверно. Передается именно право требования выполнения обязательств.

В классической уступке цессии существует три стороны:
  1. кредитор (цедент);
  2. тот, к кому перейдут права цедента (т.е. кто станет в будущем кредитором);
  3. цессионарий (тот, кто должен выполнить свои обязательства по отношению к цеденту).

В разбираемой разновидности переуступки прав требования также три стороны. Первой выступает цессионарий, то есть компания застройщик, осуществляющая возведения многоэтажного дома. Вторая сторона (цедент, или кредитор) – это участник долевого строительства. Третьей стороной будет тот, к кому по договору перейдут права цедента.

Таким образом, предметом рассматриваемого договора будет именно переход права дольщика требовать от застройщика выполнения его обязательств касательно возведения здания.

Цессионый договор вообще вызывает у рядовых граждан массу вопросов, первый из которых: «А почему, собственно, квартира перепродается?». Основных причин такой уступки три: невозможность оплатить квартиру в строящемся доме по ипотеке, неотложная надобность в деньгах либо инвестирование средств в застройку. В последнем случае договор долевого участия уже изначально заключается с целью переуступки и получения на этом определенной прибыли. Ничего криминального в них нет. Но и мошеннические действия исключать не стоит, они тоже имеют место быть.

Следует помнить, что, помимо договора цессии, существует еще и договор долевого участия в строительстве, который является основным. Нужно быть очень внимательным, чтобы избежать переплаты, ведь у цедента тоже есть обязательства – оплатить квартиру.

Риск долгостроя или вообще неполучения недвижимости

Первый риск классический для всех договоров долевого участия в строительстве (и, соответственно, в рассматриваемом случае цессии) – это долгострой. Или вообще невозможность возведения здания по каким-либо причинам. Никаких сведений о задержках возведения многоэтажки, банкротстве компании-застройщика цедент сообщать не обязан. Поэтому нужно обратить пристальное внимание на цену, ведь если она слишком низкая даже для этой разновидности договор, то это уже повод задуматься, а все ли с квартирой в порядке. Кроме того, всегда надо самому проверять компанию-застройщика. Таких способов масса.

Например, можно обратиться к информации на интернет портале Единого реестра застройщиков, где можно ознакомиться с рейтингом строительных компаний. Он может быть от половины балла до пяти баллов. Пять баллов присваивают застройщикам, не допустившим ни единой задержки в строительстве. Чем ниже балл, тем выше нарушений было допущено.

ВАЖНО !!! Если же застройщика вообще в реестре нет, то заключать такой договор вообще не рекомендуется.

Еще в прессе и на интернет порталах органов, осуществляющих строительный надзор, публикуются списки добросовестных и недобросовестных компаний-застройщиков. Если компания имеет долги, то это будет отражено на сайте службы судебных приставов и налоговой службы. Это тоже повод задуматься, а есть ли у строительной компании средства на продолжение строительства.

Возможности сети интернет в смысле проверки застройщика вообще очень велики. Ведь почти по каждой компании можно найти отзывы. Правда, тут есть нюанс, положительные отзывы могут быть «заказными».

ВНИМАНИЕ !!! Но наличие даже одного отрицательного отзывы уже должно насторожить. Еще в социальных сетях нередко создаются группы дольщиков конкретного застройщика, где идет активное обсуждение, и все возможные проблемы обязательно найдут там отражение.

Риск неполучения квартиры

Достаточно много ситуаций, когда право требования к приобретателю перешло, и даже застройщик выполнил свои требования, но квартиру передать невозможно.

Это может быть связано с несколькими обстоятельствами. Например, с использованием материнского капитала при заключении договора долевого участия. Ведь тогда должно быть соблюдено условие выделения детям обязательной доли в строящейся квартире. В случае заключения договора цессии соблюсти данное условие никак невозможно, поэтому он будет признан недействительным. Деньги будет вернуть проблематично и только в судебном порядке.

В случае задолженности дольщика, переуступающего свои права, квартира также не перейдет к новому владельцу, пока долг не будет погашен. Хотя в договоре переуступки можно прописать и перевод долгов на будущего цедента. Во всех случаях заключения цессионного договора требуется одобрение застройщика, представленное в письменном виде.

При переуступке права требования в сданном доме по ипотеке потребуется согласие банка на заключение договора цессии. 

Риски, связанные с уходом от налогов

Поскольку лицо, переуступающее право требования, должно впоследствии уплатить налог на доходы, оно старается его минимизировать путем занижения стоимости квартиры в цессионном договоре. Не стоит на это соглашаться и выплачивать оставшуюся часть в неофициальном порядке. Ведь в случае конфликтной ситуации возможен возврат только той суммы, которая указана в договоре.

Какие документы в обязательном порядке должны прилагаться к цессионному договору?

Для минимизации рисков поможет правильное оформление договора цессии и сбор всех необходимых документов.

К ним можно отнести нижеследующие:
  1. Чтобы избежать переплаты по договору цессии, необходимо получить у цедента все документы, которые подтверждают оплату взносов за квартиру (или их части). Ценой договора цессии будет фактически уплаченное дольщиком по ДДУ. О наличии и отсутствии такой задолженности можно справиться у застройщика. При существенной задолженности квартира по решению суда может остаться у строительной компании.
  1. Оригинал договора долевого участия в строительстве, который стоит на регистрационном учете в Росреестре.
  1. Согласие застройщика на заключения договора переуступки права требования.

ВАЖНО !!! Законодательство не требует обязательного согласия застройщика, но, во избежание возможных проблем, лучше им заручиться.

  1. Если были заключены ранее цессионные договоры, то должны также предоставляться их оригиналы. Это позволит избежать риска «двойной продажи». Узнать о наличии таких договоров можно в Регистрационной палате. Если они там не зарегистрированы, то они считаются недействительными и угрозы не представляют. Поэтому в настоящее время для внимательных граждан риски «двойных продаж» ушли в прошлое.
  1. Согласие банка, если договор долевого участия был заключен по ипотеке.
  1. Если осуществляется перевод долга дольщика на будущего цедента, то он оформляется отдельным соглашением.
  1. Если дольщик состоит в браке, то обязательно наличие заверенного в нотариальной конторе согласия второго супруга. Ведь распоряжение совместной собственностью возможно только по соглашению супругов. Иначе сделка недействительна.

Соблюдение всех вышеперечисленных правил и элементарная внимательность помогут приобретателю избежать возможных рисков, связанных с заключением цессионного договора.

Бесплатный вопрос юристу

 

Уступка прав (цессия) означает, что человек, купивший
квартиру в новостройке, передает другому свое право требования жилья у застройщика
после ввода дома в эксплуатацию. Это не так просто, как взять и купить квартиру
прямо у застройщика
. Поэтому покупка квартиры по переуступке связана с рисками.
Мы расскажем о главных из них.
 
1. Зачем вообще кому-то продавать свою недостроенную квартиру?
С ней не все в порядке?

Совсем не обязательно! Квартиры появляются на рынке
переуступок в двух случаях. Первый – ее покупал инвестор и перепродает для
получения прибыли
. Второй – кто-то не
рассчитал и не потянул рассрочку или ипотеку.

В обоих случаях продавцы крайне заинтересованы в том, чтобы
поскорее найти покупателя. Именно поэтому цены на переуступку, как правило, ниже,
чем в этот же момент у застройщика. При этом дом уже находится на высокой стадии
готовности!

2. Я рискую попасть в долгострой?

Да. В том случае, если продавец понял, что у застройщика
проблемы, и решил избавиться от квартиры
. Риск покупки квартиры по переуступке здесь
состоит в том, что предыдущий дольщик вовсе не обязан уведомлять покупателя об
угрозе банкротства застройщика или задержках строительства
. Никто не мешает ему
сказать, что просто срочно понадобились деньги
. А покупатель в итоге может
остаться с долгостроем.

Сигнал тревоги для покупателя – слишком низкая даже для
переуступки цена.

Чтобы свести к мимнимуму риск долгостроя, нужно проверить
квартиру и застройщика так же, как при обычной покупке напрямую. 

3. А может быть, что дом построят, но квартиру я не получу?

Да. В редких случаях это возможно. Договор переуступки права
на квартиру могут признать недействительным, если окажется, что не были
соблюдены условия договора долевого участия продавца.

Чтобы исключить это, нужно проверить у застройщика, произвел
ли продавец расчет за квартиру в полном объеме.

При оформлении договора переуступки от застройщика обязательно
должно быть получено письменное одобрение договора. Если квартира приобретена в
ипотеку, перепродажа не может быть осуществлена без одобрения банка.

Также надо уточнить, не использован ли продавцом материнский
капитал. От такой перуступки лучше просто отказаться. Получатель маткапитала
обязан выделить в квартире доли детям. Продав жилье по переуступке, он нарушает
это условие
. А если нарушение вскроется, сделку могут признать
недействительной, и пострадает в итоге покупатель.

 

4. Продавец хочет занизить сумму в договоре. Соглашаться?

Лучше не надо. Действительно, при покупке квартиры по
переуступке продавцы нередко хотят часть платежа получить вне договора
. При
переуступке официально указывается та же сумма, что ранее уплачена продавцом. А
разница с ценой продажи выплачивается неофициально.

В этом случае, если что-то пойдет не так и сделку признают
недействительной, покупатель сможет претендовать только на возврат суммы по
договору. Но даже если со сделкой все в порядке, убыток налицо: налоговый вычет
удастся получить только с это суммы.

5. Можно ли пострадать от двойной продажи?

Очень маловероятно. Риск двойной продажи при покупке
квартиры по переуступке уходит в прошлое
. Сегодня при передаче прав по ДДУ
Росреестр регистрирует и «старого», и «нового» дольщика.

Слово экспертам

«Стоит опасаться излишне привлекательных цен, так как обычно
это свидетельствует о проблемах застройщика», – подчеркивает генеральный
директор агентства недвижимости «Невский Простор» Александр Гиновкер. Обязательно
надо изучить документацию застройщика: последний вариант проектной декларации,
выписку из ЕГРЮЛ разрешение на строительство с актуальными сроками действия,
последний бухгалтерский отчет. А также оценить темпы строительства по
фотоотчетам и отзывам.

Заместитель генерального директора агентства недвижимости АРИН
Владимир Спарак говорит, что часто инвестор, который продает квартиру по
переуступке, сам еще не окончательно расплатился с застройщиком и предлагает
новому дольщику погасить его долги перед застройщиком. Застройщик же считает,
что переуступка возможна только после выполнения первоначальным дольщиком своих
обязательств. То есть от имени продавца предлагают заплатить покупателю, что
ставит последнего в шаткое положение.

«Некоторые банки делают невозможным переуступку без
погашения ипотеки и снятия обременения, – отмечает управляющий директор
департамента инвестиций в недвижимость Becar Asset Management Group Катерина
Соболева. – Другие банки готовы перевести долг на нового покупателя».

Эксперт по недвижимости корпорации «Адвекс. Недвижимость»
Анна Деловерова уверяет, что риск двойных продаж при покупках квартир по
переуступке сегодня практически сведен на нет: «Единичные случаи рассмотрения
дел в суде о признании первоочередного права на построенную квартиру есть, но
стройки эти десятилетней давности
. Сейчас по договорам долевого участия
Росреестр ведет строгий учет старых дольщиков и новых. Вот договоры ЖСК не
регистрируются в Росреестре
. Здесь уже вся ответственность на застройщике –
именно застройщик составляет договоры цессии на своих условиях (иногда это
оплата от 50 тыс. рублей до 10% от цены объекта)».

В агентстве недвижимости «Невский Простор» также к основным
рискам при покупке квартиры по переуступке относят личные обстоятельства
продавца (согласие супруга, притязания третих лиц), характерные для вторичного
рынка недвижимости.

В компании «Адвекс на Академической» обращают внимание и на
сроки регистрации, которые могут доходить до двух месяцев. Но есть застройщики,
которые сразу после оформления договора цессия передают ключи от квартиры, если
дом уже заселяется, не дожидаясь регистрации.

Кстати, в роли продавцов квартир по переуступке могут
выступать и подрядчики, которые работают на застройщика. Александр Гиновкер
рассказывает, как оценить риски, если договор оформлен на подрядчика как на
юрлицо
. Важно, чтобы подрядчик исполнил перед застройщиком свои обязательства,
и все документы были в наличии.

Жилищный вопрос в России продолжает оставаться насущным уже многие годы. Рано или поздно о приобретении собственного жилья задумывается каждая семьи. Сам по себе процесс приобретения жилой недвижимости достаточно длительный, трудоемкий и финансово затратный.

Подписание документов в ходе сделки требует особой внимательности, а сами договоры – тщательного изучения. Невнимательность в таких вещах может привести к необратимым последствиям – потери не только денежных  средств, но самой недвижимости.

Особенно рискованными в данном случае выглядят сделки по приобретению строящегося жилья. В данной статье разберем основные риски при покупке квартиры в строящихся и сданных домах.

Договора с будущими собственниками квартир

С будущими собственниками квартир в новостройках могут быть заключены несколько видов договоров, выбор того или иного типа в большей степени зависит от того, на какой стадии сейчас находиться строительство объекта.

Договор долевого участия

Данный тип договора может быть заключен с дольщиками на любом этапе стройки, в том числе и на этапе сдачи объекта в эксплуатацию. Сторонами договора в данном случае будут выступать дольщики и застройщик.

Договор переуступки прав/требования

Такой договор так же может быть заключен на любом этапе строительства до приемки дома государственной комиссий. Отличительной особенностью данного типа договора выпутает то, что  вместо застройщика стороной договора выступает лицо (физическое либо юридическое), которое ранее уже приобрела данный объект недвижимости по договору долевого участия.

Либо с лицом, которое приобрело права на недвижимость по более раннему договору переуступки долга от того, кто заключил договор долевого участия с самим застройщиком. Такая цепочка договоров может быть достаточно длинной. Договоры переуступки долга допускается заключать до момента введения дома в эксплуатацию.

Договор предварительной купли – продажи

Такой договор имеет места быть после того, как объект недвижимости был сдан в эксплуатацию, но собственникам не выданы документы на квартиры.

Договор купли – продажи

Стандартный договор о продаже и покупке недвижимости. Такой договор заключается при наличии свидетельства о правах собственника владельца недвижимости.

Приобретение по договору о переуступке долга

Как показывает практика

Одним из самых рискованных вариантов приобретения квартиры – приобретение по договору о переуступке долга. Как показывает практика, такие сделки проходят в период перед сдачей дома в эксплуатацию.

Связано это с тем, что квартиры в строящемся доме приобретались на этапе строительства котлована по самым низким ценам инвесторами, которые изначально не планировали переводить их в свою собственность. К тому же инвесторы всеми силами стараются избежать возникновения периода оформления квартир в собственность, так как период этот может затянуться на несколько лет, что повлечет за собой невозможность продать недвижимость в этот период.

В случае, если покупатели готовы на приобретение прав

Прав на квартиры в строящемся доме и понимают все возможные риски, для их минимизации стоит провести тщательную проверку документов. Начать стоит с проверки самой строительной организации и убедиться, что им стоит доверять.

Проверка застройщика. Алгоритм

Договор о переуступке прав. Формула

Представляет собой фактически договор цессии. Он заключается на основе договора доверительного управления между продавцом и новым покупателем. Третье стороной по-прежнему будет выступать застройщик, так как в отношении объекта недвижимости передаются не только права, но и обязанности.

После оформления данного договора по всем спорным вопросам новому покупателю необходимо будет обращаться непосредственно к застройщику. На практике это означает, что права на недвижимость переходят новому покупателю. Как уже отмечалось, цепочка из подобных договоров о переуступке прав может быть достаточно большой. Поэтому важно внимание на данном этапе стоит уделить проверке изначальной документации по объекту. В оригинале данный договор должен находиться у последнего покупателя недвижимости.

Порядок регистрации и переоформления договора

ВАЖНО Договор долевого участия должен быть в обязательном порядке зарегистрирован в органах Государственного реестра. В случае отсутствия отметки о государственной регистрации документа, он признается недействительным.

Отдельное пристальное внимание стоит уделить содержанию договора долевого участия. В нем должны быть указаны все точные характеристики приобретаемой квартиры, план этажа, расположение комнат, другие технические характеристики объекта, его рыночная стоимость.

Помимо оригинала договора долевого управления новому покупателю передаются договоры по переуступке долга на данный объект, а также документы об осуществленных оплатах в оригиналах.

ВАЖНО Если продавец недвижимости находится в браке, то обязательным документом будет – согласие второго супруга на проведение сделки. Кроме того, если недвижимость была приобретена в браке и является совместно нажитым имуществом в договоре о переуступке долга должно быть указаны имена обоих супругов, которые будут выступать в качестве продавцов.

Договор о переуступке прав собственности так же подлежит обязательной регистрации в Росреестре.

Документы для оформления регистрации

Собранный пакет документов и заявления передаются регистратору в Росреестре или МФЦ, взамен предоставляется расписка о получении документов и дате выдачи свидетельства. Сама процедура регистрации занимает порядка 5-10 дней.

ВАЖНО договор о переуступке прав должен быть составлен в такой же форме, как и договор долевого участия. Если на последнем имеется отметка о нотариальном заверении, то и договор о переуступке долга должен быть заверен аналогичным образом.

Переоформление прав на квартиру в строящемся жилье процесс достаточно долгий и трудоемкий для обоих сторон.

Продавец должен

Покупатель должен

Образец договора переуступки прав можно скачать здесь или получить у своего застройщика.

Скачать (DOC, 39KB)

Подписание договора о переуступке прав на квартиру, как правило, происходит в офисе застройщика или юриста.

Важные моменты проведения процедуры переуступки квартиры

Основные риски для покупателя

Итоги

Купить квартиру по более низкой цене вполне реально по договору переуступке прав, но это связано с высокими рисками. Поэтому для заключения данного договора следует уделить внимание документам, которые предоставляются продавцом на квартиру, проследить цепочку покупателей. При возникновении малейших сомнений стоит обратиться к профессиональным юристам за проверкой документов. Лучше переплатить юристам на данном этапе, чем остаться и без денег и без квартиры.