Обзор категорий земельных участков в 2019 году

🕒

Территория земли, на которой расположено то или иное государство, находится под его юрисдикцией. Для реализации юридического права со стороны государства, предприятий или частных лиц общая территория должна быть разбита на участки, которые можно продавать и покупать, передавать во владение, приватизировать, дарить и т. д.

Находясь в распоряжении человека, земля не должна потерять свое главное свойство как природный ресурс − это качество. Изменение состава почвы ведет к потере качества земли, из-за чего она может стать непригодной для той или иной деятельности. Земельные участки могут быть большими или маленькими, в зависимости от того, каким образом было проведено их

отделение от общей территории

.

Некоторые загородные земли выделяются местными властями под садово-огороднические хозяйства СНТ, но это не всегда обозначает, что там можно возводить капитальные строения и прописываться на постоянно. В некоторых случаях возможно только строительство летних дачных домиков на садовых участках.

Полевые участки могут принадлежать фермерским хозяйствам, их возможно, например, использовать в качестве пастбищ, но строить дом с фундаментом в поле нельзя. В черте города, например, гражданин не сможет развести огородническое хозяйство. Фермеру для ведения личного подсобного хозяйства и возведения капитальных строений потребуется специальный сертификат.

На некоторые категории земли местные власти могут налагать ограничения для ведения той или иной деятельности, осуществления правовых операций. Поэтому хозяину участка или лицу, которое планирует приобрести землю, следует изначально разобраться со всеми нюансами, изложенными в федеральных законах, а также положениях, изданных региональными властями.

Образец свидетельства о праве собственности на землю

Классификация

Целевое назначение – это правовая основа для применения земельной зоны, которая удостоверяется в учетной записи. Классификатор категорий земельных зон зависит в первую очередь от цели, с которой можно использовать ту или иную территорию.

Это 7 видов земель:

Поселения Эти территории используют под застройку для населенных пунктов разного назначения:

  • города и поселки;
  • села, деревни, станицы, хутора.

Поселения могут быть крупными, средними и мелкими, в зависимости от количества проживающих в них людей. В каждом поселении земля делится на зоны.

Так, в земле поселения может быть территория:

  • общественно-деловая;
  • производственная;
  • предназначенная для сельскохозяйственного использования;
  • выделенная властями для организации инженерных инфраструктур и транспортных развязок;
  • где размещаются военные объекты;
  • с реакционными объектами (скверы, парки, водохранилища, городские леса, водоемы, др.).
Сельскохозяйственного назначения Они находятся за пределами земель поселения и предназначены для ведения сельского хозяйства.

К отдельным объектам, которые могут находиться в этих землях, относятся:

  • сооружения производственного значения;
  • древесно-кустарниковые ограждения, используемые для защиты земли от различных явлений;
  • дороги хозяйственного назначения;
  • коммуникации;
  • замкнутые водоемы.

Возвести какие-то строительные объекты в такой земле можно только в том случае, если ее нельзя использовать под сельское хозяйство.

Промышленного или другого специального назначения Эта категория является самостоятельной, но здесь также можно выделить отдельные участки, используемые под:

  • транспорт;
  • промышленные зоны;
  • энергетику;
  • радиовещание;
  • информатику;
  • связь и телевидение;
  • космическую деятельность;
  • безопасность и оборону.

Для этой категории земли характерно установление санитарных и других специальных условий для использования.

Относящиеся к лесному, водному фонду, запаса Здесь могут находиться участки:

  • принадлежащие муниципалитету, которые не могут использовать гражданские лица или предприятия (запаса);
  • где расположены водозаборы и установлены полосы отвода, водоохранные зоны и водные объекты (водного фонда);
  • с лесными полосами и расположенными в них лесными хозяйства (лесного фонда).
Особо охраняемые территории Эти земли должны обладать особыми характеристиками и представлять собой, например:

  • оздоровительную зону или для отдыха;
  • историко-культурный центр;
  • территорию, которая может использоваться в научных целях;
  • имеющую другие ценности.

Эта категория земель полностью изъята из оборота и не может использоваться в хозяйственных целях.

Ввиду их отличий законодателем разработан специальный правовой режим для использования каждого типа. Но существуют также льготные категории земельных участков.

Их можно на бесплатной основе приватизировать или получить в аренду для:

Сравнение с видами

Земельный фонд России принято подразделять не только по категориям, но и по видам разрешенного использования с целью сохранения свойств земли. Категория земли – это закрепленное в законодательстве описание ее свойств, поэтому она зонируется на отдельные территории, на которых можно реализовывать государственную стратегию по использованию. Например, земля сельскохозяйственного назначения должна иметь плодородные почвы, а лесного фонда быть покрытой растительностью.

Вид разрешенного использования, который назначается тому или иному участку, носит уточняющий характер, чтобы определённая территория была более детально зонирована. Вводится это понятие не только в масштабах федерации, но и каждого региона.

Кроме того виды разрешенного использования земли могут быть:

Образец паспорта гражданина РФ

Важные условия выбора

Целевое назначение земли может устанавливать законодатель и местные власти. Только с их разрешения собственник сможет в дальнейшем перевести участок из одной в другую категорию, если ему потребуется вести на нем иную деятельность, которая раньше не была разрешена.

Кто и с какими требованиями устанавливает правила

Категорию земли определяют в момент постановки на учет. Это делается перед введением земли в оборот специальной комиссией. Она должна сделать ревизию зарезервированной территории.

Изначально вся земля находится в ведомстве государства, но при передаче ее в определенный регион за территорией закрепляется назначение, которое отображается в передаточном акте. Это целевое назначение будет в дальнейшем использовано местной администрацией. Если возникнет необходимость или острая нужда региональная власть на своем уровне сможет изменить категорию земли.

К целевому назначению законодатель предъявляет особые требования, которые изложены в Земельном кодексе.

С учетом нововведений, которые вышли вместе с Законом о собственности, были введены и ограничения или определенные требования, например:

Существующие назначения

Виды категорий земельных участков имеют свое основное предназначение:

Земли сельхозназначения Используются максимально для выращивания различных культур, разведения птицы и выпаса скота. Остальные объекты на них являются вспомогательными. На этой территории могут находиться производственные цеха, птицефабрики, скотоводческие фермы, различные перерабатывающие предприятия и выпускающие сельхозпродукцию. Здесь могут располагаться фермерские и крестьянские хозяйства.
Жилые зоны Территории, предназначенные для организации административных образований, это могут быть не только города, но и села, частный сектор. Здесь же располагаются нежилые помещения, преимущественно коммерческого назначения (офисы, магазины, торговые центры, различные учреждения, др.). В пригородных зонах обычно располагается много дачных участков. За предоставление гражданам на бесплатной основе земель отвечает муниципалитет.
Производственные зоны Предназначены для расположения предприятий, фабрик, заводов, цехов, складов. Обычно они находятся за городом или прилегают к нему. Но есть территории, расположенные прямо в черте населенного пункта. Многие предприятия обеспечивают функционирование населенного пункта.
Зоны, где расположены специальные или военные объекты Чаще всего это режимные объекты, такие как воинские части, здания, предназначенные для госструктур, следственных изоляторов, др.
Реакционные зоны Обычно расположены в черте населенных пунктов. Они, как правило, составляют резервный фонд, который в любой момент муниципалитет может использовать для расширения жилых массивов. Для этого потребуется перевод земли в другую категорию.
Участки специального назначения Там обычно располагаются объекты, которые могут иметь опасность для здоровья и жизни человека.
Промышленные территории Обычно на них располагаются крупные заводы, чья деятельность связана с вредными выбросами в атмосферу, поэтому они отдалены от жилых массивов. Роль барьера выполняют санитарные зоны.
Зоны, где расположены электростанции Располагаются на определенных землях, удаленных от населенных пунктов. Это связано с возможной аварией или катастрофой, которая может произойти. Наиболее опасными считаются зоны, где находятся АЭС. Гидроэлектростанции располагают вблизи соответствующих водоемов.
Лесные зоны Основная роль лесов – это обеспечение лесоперерабатывающих предприятий сырьем. Вырубленные леса на протяжении некоторых лет должны восстанавливаться. Здесь могут располагаться и предприятия, занимающиеся лесозаготовительной деятельностью.
Земли водного фонда Здесь располагаются водоемы, где возводятся прибрежные морские сооружения, пристани, порты, причалы, другая недвижимость, в том числе и рыбоперерабатывающие или консервные заводы.

Образец кадастровой выписки на земельный участок

Пошаговая инструкция оформления

Изначально категория земли, к которой принадлежит участок, т. е. его назначение указывается в кадастровом паспорте, межевом плане и правоустанавливающих документах. Если владелец при покупке или оформлении аренды не осведомился о назначении своей земли, ему нужно изучить технические документы.

Когда информация отсутствует, собственник имеет право пригласить специалистов и провести повторное межевание участка. На основании новых данных составится межевой план, а необходимые сведения можно будет внести в кадастровый паспорт и базу данных госкадастра.

Скачать форму межевого плана

Но также в 2019 году можно обратиться в территориальное отделение госкадастра и картографии, подать заявление и запросить выписку с технической информацией о земле, которая находится во владении.

Из документов необходимо иметь при себе паспорт, правоустанавливающие бумаги на участок или договор, на основании которого земля перешла во владение. Кадастровая служба обязана в течение недели сформировать и выдать выписку с данными о земле.

Обратиться за информацией можно через официальный сайт Росреестра, достаточно зарегистрироваться и ввести кадастровый номер участка или адрес его расположения.

Выслать запрос в территориальное отделение госкадастра можно по почте, информацию о назначении земли выдаст также местная администрация.

Особенности категорий земельных участков

Каждая из 7 категорий земель имеет свои особенности, например:

Земли поселения Люди должны проживать компактно, каждый населенный пункт обеспечивается объектами инфраструктуры. У этих земель всегда четкие границы. Многоэтажные дома, например, располагаются по улицам или блоками, для образования микрорайонов.

В землях поселения за городом можно заниматься:

  • ИЖС;
  • ЛПХ;
  • ДС.
Сельскохозяйственные земли Возможно не только выращивать культуры, но и производить продукцию. Именно здесь находятся залежи или плодородные почвы, для использования которых требуется специальное разрешение. Отнесение участка к залежи может носить вынужденный характер, если владелец оставил его и не обрабатывает длительное время.

В этих землях можно наниматься:

  • ДС;
  • садоводством;
  • ведением ЛПХ.
Земли запаса и особо охраняемые Изъяты из оборота, это обозначает, что их собственником может быть только государство, переход в частные руки невозможен. Использовать такие земли в хозяйственных целях будет возможно, если только получить разрешение в муниципалитете на перевод их в другую категорию.
Территории лесного и водного фондов Разрешается использовать только по назначению.
Промышленные и производственные зоны Имеют свое специальное предназначение, смена этой категории на другую просто невозможна.

Пределы и изменения

В технических документах есть строка о разрешенном использовании. Обычно гражданам понятны такие виды деятельности, как огородничество или садоводство. Но у участка может быть и другое предназначение, которое определяется планом развития административного образования.

Решение об использовании земель в черте города и за ним принимается местными властями, но они обязаны придерживаться Земельного и Градостроительного кодексов. У любого населенного пункта должен быть план, согласно которому происходит застройка.

Для крупных городов составлять такие планы особенно тяжело не только с технической точки зрения, но и с учетом интересов собственников участков, ведь не все они принадлежат государству.

Согласно генеральному плану населенного пункта его территория зонируется или делится на зоны (участки), которые приобретают свое назначение. Эта государственная процедура осуществляется бесплатно, несмотря на то, что у какого-то участка может быть другой собственник. В дальнейшем решается вопрос о том, как их использовать более рационально.

Пределы использования земли отображены в его кадастровом паспорте. Граждане также могут пользоваться кадастровой картой, на которой отображены любые участки, находящиеся в пределах административных образований.

Изменить предел использования участка довольно сложно. Порядок изменения излагается каждым муниципальным образованием отдельно и записан в Правилах землепользования и застройки населенного пункта.

С учетом региональных нюансов необходимо:

В результате в генплан населенного пункта будут внесены изменения в отношении земли, которая принадлежит заявителю. Но пройти данную процедуру частному лицу практически невозможно.

Земля по буквам:
0-9 
А 
Б 
В 
Г 
Д 
Е 
Ё 
Ж 
З 
И 
Й 
К 
Л 
М 
Н 
О 
П 
Р 
С 
Т 
У 
Ф 
Х 
Ш 
Щ 
Ч 
Э 
Ю 
Я 

Проверенные Специалистом Участки Земли в Сочи

Переулок Рахманинова — 8 соток


Участки под многоквартирные дома

Прекрасный участок в переулке Рахманинова, с отличным видом на море. Подъезд к участку, газ, эл-во 5 кВт.

Обновлено: 2015-07-22 15:26:58

Ахун — 5,3 га


Участки под частные домовладения

Редчайшее предложение на рынке зем. участков г. Сочи! Респектабельный и дорогой участок удачно подойдет как под личную резиденцию

Цена

: 11 000 000

Обновлено: 2017-10-22 14:07:24

У Зимнего театра — 15 соток


Участки под многоквартирные дома

Участок 15 соток, расположен в очень престижном месте. Имеет отличный подъезд, все коммуникации центральные.

Обновлено: 2015-07-22 15:27:32

Малый Ахун — 12 соток


Участки под частные домовладения

Прекрасный ровный участок расположен в уютном месте с видом на море (малый Ахун).

Цена

: 10 500 000

Обновлено: 2015-07-22 10:48:17

Мыс Видный — 80 соток


Участки под частные домовладения

Мыс Видный — 80 соток

Обновлено: 2017-04-18 12:44:09

Участок 25 соток в Центре Сочи


Участки под многоквартирные дома

Продам участок 25 сот., земли поселений (ИЖС), в черте города. Под строительство многоквартирного дома, либо под частное владение.

Обновлено: 2015-07-22 15:26:24

Центр Сочи — 16 соток


Участки под многоквартирные дома

Исключительный участок для строительства многоквартирного дома на ул. Яна Фабрициуса

Обновлено: 2017-04-18 12:30:43

На небольшом склоне


Участки под частные домовладения

Участок на небольшом склоне с потрясающими видовыми характеристиками и всеми коммуникациями.

Цена

: 6 500 000

Обновлено: 2017-08-27 04:31:17

Участок с видом на вершину Аибга


Участки под частные домовладения

Идеальное расположение этого земельного участка и доступная цена создают явные конкурентные преимущества для желающего купить эту землю в Сочи

Цена

: 13 000 000

Обновлено: 2017-08-19 11:53:50

Нижнеимеретинская Бухта — 4 сотки


Участки под частные домовладения

Редчайшее предложение на рынке курортного Сочи! Абсолютно ровный участок 4 сотки на Нижнеимеретинской ул. 2-я линия, но с прекрасным выходом на 1-ю!

Обновлено: 2017-04-18 12:41:42

Спартак — 7 соток


Участки под частные домовладения

Великолепный по своим характеристикам участок, расположен на территории элитной застройки.

Цена

: 3 500 000

Обновлено: 2015-07-22 15:28:51

Семашко, Дагомыс — 6 га


Участки под многоквартирные дома

Земельный участок 6 Га, расположен в 1,5 км к юго-востоку от п. Дагомыс. Расстояние до центра Сочи- 14 км, до аэропорта 30 км!

Обновлено: 2015-07-22 10:49:52

В земельных правоотношениях термин «земля» используется для обозначения обособленного участка поверхности, то есть земельного участка.

Главным принципом их использования является соблюдение целевого назначения такого участка.

Все участки подразделяются на семь категорий, каждая из которых имеет особые параметры, свойственные только ей, код, назначение и разрешенные виды использования.

Что такое основное целевое назначение?

Под целевым назначением понимается особая функция, выполняемая тем или иным земельным участком в общественных отношениях.

Участки, имеющие сходное назначение, объединяются в категории. Отнесение земель к той или иной категории происходит по решению органов государственной власти и закрепляется в соответствующих нормативных документах, главным из которых является Земельный кодекс.

Принадлежность к определенной категории определяет:

Собственник не может самовольно их изменить. Такое ограничение в правомочиях обусловлено большой ценностью земельных ресурсов и вниманием государства к сохранению их качества.

Количество видов и их описание

Категории, к которым относят земли в России по их целевому назначению, перечислены в ст. 7 Земельного кодекса. Распределение земельного фонда по категориям выглядит так:

Рассмотрим их для наглядности не в виде таблицы, а на диаграмме.

Номер категории ни в коей мере не означает преимущества одних земель перед другими. Хотя сельскохозяйственные угодья, без сомнения, имеют весьма важное значение.

Для каждой категории  предусмотрен особый правовой режим и способы использования.

Сельскохозяйственного назначения

Главным назначением земель сельхозназначения является:

Основная ценность участков сельскохозяйственного назначения заключается в их плодородии.

По этому качеству они подразделяются на:

Для этих земель допускается исключительно целевое использование. К таковому относятся:

При необходимости отвести участки данной категории под постройку различных сооружений или прокладку коммуникаций стараются выделять земли, имеющие наименьшую ценность для сельхозпроизводства, то есть с низким плодородием или неудобные для обработки.

Возможно на таких участках и возведение жилых строений, но только для сезонного проживания: дачного или садового домика.

Населенных пунктов

Земли поселений делятся так же как и сами населенные пункты: на городские и сельские.

Вне зависимости от размера поселения подразделяются на территориальные зоны, число которых может достигать девяти:

Каждая из них имеет свое назначение и свой градостроительный регламент.

Именно этот документ определяет разрешенные виды использования для каждого участка внутри зоны.

Границами земель поселений служат административные границы населенных пунктов.

Основное назначение таких земель — застройка и развитие городов и сел.

Участки под строительство многоэтажных домов и кварталов, а также под ИЖС и ЛПХ чаще всего относятся именно к этой категории.

Однако необходимо помнить, что, помимо разрешенного использования участка, для возведения на нем дома потребуются и иные правовые основания. Например, разрешение на строительство.

Промышленности

Данная категория включает в себя, прежде всего, участки, занятые различными промышленными предприятиями, а также другими объектами, в том числе:

Их основное назначение — обеспечение деятельности наиболее важных отраслей хозяйства.

Согласно ст. 87 ЗК РФ эти земли не входят в состав земель поселений и выделяются в самостоятельную категорию.

Входящие в нее участки, в свою очередь, делятся на подгруппы:

Как правило, вокруг участка, непосредственно занятого промышленным предприятием, транспортной магистралью и т.д., формируется охранная или санитарная зона.

В назначение этой зоны входит защита населения от возможного негативного воздействия объектов, а также обеспечение бесперебойной эффективной работы предприятий.

В таких зонах, как правило, запрещены почти все виды хозяйственной деятельности и перевод участков в другие категории.

Особо охраняемых территорий и объектов

Особенность этой категории земель заключается в их частичном или полном изъятии из хозяйственного оборота и использования.

Одновременно установлено и ограничение на их изъятие или перевод в иную категорию.

Такие меры охраны обусловлены тем, что на этих земельных участках расположены территории или объекты, имеющие важное назначение:

Земельные участки, отнесенные к этой категории, могут находиться только в публичной собственности.

Иными словами, их собственник — государство или муниципалитет.

Типом данной территории определяется и разрешенная деятельность на ней.

К разрешенным видам деятельности на землях этой категории можно отнести:

Наиболее крупными земельными участками в данной категории будут заповедники.

В заповедных зонах запрещена практически любая деятельность человека, кроме той, которая направлена на сохранение природного ландшафта.

Одновременно к этой же категории относятся:

Объекты культурного наследия, а точнее — занимаемая ими территория, также включены в эту категорию земель.

Лесного фонда

В эту категорию входят:

Целевое использование этих земель определяется уже не Земельным, а Лесным кодексом.

Лесные угодья изъяты из гражданско-правого оборота. Возможно только временное использование на условиях:

Все леса делят на три категории, с отнесением к которым связывают возможность той или иной хозяйственной деятельности на их территории.

Водного фонда

К землям водного фона отнесены участки, на которых размещаются:

Правовой режим таких территорий устанавливается Земельным и Водным кодексами. Отведение участков, занятых водоемами, не предусмотрено.

Для примыкающих в ним участков дозволенными способами использования будут:

Запаса

В запас попадают те земли, для которых:

Собственниками таких участков является государство или муниципалитет.

По заявкам граждан или организаций эти земли могут быть:

Коды

Каждый земельный участок, прошедший кадастровый учет, имеет уникальный код, которым зашифрованы его категория и целевое назначение. Существует специальный справочник, оформленный в виде таблицы, где каждая категория и подкатегория обозначена соответствующим цифровым кодом:

  1. Так, земли сельхозназначения имеют код 003001000000. Для того, чтобы выделить внутри этой категории отдельные виды, вместо двух последний нулей ставится номер подкатегории.
  2. Пашни, сенокосы, сады и прочие сельхозугодия имеют код 003001000010.
  3. Земли поселений скрываются за обозначением 003002000000. А участки, выделяемые под жилищное строительство гражданам (ИЖС) зашифрованы как 003002000050.
  4. А вот такой код как 003002000100 обозначает прочие земельные участки, не отнесенные явно к одной из своих категорий.
  5. Используются коды, в частности, при налогообложении. Для земель разных категорий предусмотрен разный размер земельного налога.
  6. Зная к какой категории относится участок, можно определить его код, равно как и наоборот.

Чтобы узнать, к какой именно категории отнесен каждый конкретный участок, можно воспользоваться Публичной кадастровой картой или заказать в Росреестре кадастровую выписку на интересующий земельный участок.

Перевод земель

Земли можно переводить из одной категории в другую.

Сделать это может не сам собственник, а только компетентный орган власти, и только если в законе нет прямого запрета на такое действие. Например, как случае с землями ООПТ.

Собственник земли, желающий изменить ее целевое назначение, обращается в местный орган исполнительной власти с ходатайством.

При отсутствии препятствий к выполнению перевода такая просьба будет удовлетворена, а в земельный кадастр будут внесены необходимые изменения.

Типичным примером такой процедуры является выделение земель под ИЖС из муниципальной собственности.

Граждане могут просить передать им как уже существующий, то есть выделенный участок, так и часть сельхозугодий.

При положительном решении выбранный участок переводится в пригодную для индивидуального строительства категорию и уже в таковом качестве ставится на кадастровый учет.

Иногда для изменения назначения земель такое ходатайство не требуется. Так происходит, например, при расширении населенных пунктов, когда в категорию земель поселений попадает часть сельхозугодий или лесных насаждений.

Но, в любом случае, необходим нормативный акт органов местной или федеральной власти, которым данный переход фиксируется и легализуется.

Полезное видео

Узнайте подробнее о том, сколько существует категорий земель, чем они отличаются, а также какие существуют виды разрешенного использования из данного видео:

Подведем итоги

Такие государственные мероприятия, как учет всех земельных участков, разделение их на категории, установление ограничений на использование и пр., преследуют важную цель — охрану ценного природного ресурса, количество которого по объективным причинам ограничено.

Нарушение установленных законом предписаний будет иметь для собственника ряд неприятных последствий. Самым легким из них будет штраф. Самым суровым — лишение собственности, то есть изъятие участка в пользу государства.

Подобные меры также свидетельствуют об особом внимании властей к сохранению земельного фонда.

Что такое категория земель (целевое назначение) 

Разделение земель на категории является следствием зонирования территорий и определения государственной стратегии. Например, к землям сельскохозяйственного назначения относятся территории с плодородной почвой, земли лесного фонда должны быть покрыты лесной растительностью, а особо охраняемые природные территории должны представлять большую ценность для науки и сохранения оптимальных свойств экологической среды.

В соответствии с нормами Земельного Кодекса, принадлежность земли к категории — это правовой режим её использования. Отсюда можно сделать вывод, что категория земель — это законодательно закрепленное описание стандартных свойств. 

Обратите внимание, что категория земель и целевое назначение — это равнозначные понятия, вы можете использовать как первое, так второе. Земельный Кодекс РФ определяет 7 категорий земель:

  1. Населенных пунктов (поселений);
  2. сельскохозяйственного назначения (с/х);
  3. специального назначения (например, земли, занятые под промышленные и энергетические объекты, под коммуникации, объекты обеспечения безопасности страны и т.п.);
  4. особо охраняемых природных территорий (ООПТ);
  5. лесного фонда;
  6. водного фонда;
  7. государственного запаса.

Последняя категория выделена не столько по принципу использования, сколько недоиспользования. В большой стране всегда будут земли, не востребованные в системе народного хозяйства — это земельный резерв страны. Наибольший оборот земель характерен для категорий сельскохозяйственного назначения и поселений. Кроме того, появилась возможность перехода в собственность земель лесного фонда, но граждане не спешат ей пользоваться.

Что такое вид разрешенного использования земель (ВРИ)

Понятие разрешенного использования земельного участка носит уточняющий характер в рамках целевого назначения. Введение этого понятия является следствием более детального зонирования территории в масштабах субъекта федерации, региона или иного территориального деления. Однако, земельный участок, находящийся в собственности фермера, в рамках одного и того же целевого назначения может иметь иное разрешенное использование.

Кроме того, существует деление разрешённого вида использования на следующие типы:

  1. основные;
  2. условно разрешённые;
  3. вспомогательные.

Условно разрешенный вид использования земельного участка

Условно разрешенный вид использования земельного участка выполняет функцию дополнения в рамках категории и разрешенного использования. Такое дополнении возникает когда нет возможности составить классификатор на все случаи жизни.

Для того, чтобы установить дополнительную норму, необходимо пройти специальную процедуру согласований и публичных слушаний в Комиссии по землепользованию и застройки. Такое расширение ВРИ возможно только в случае, если оно предусмотрено местными градостроительными нормами.

Вспомогательные виды разрешенного использования

Вспомогательные виды разрешенного использования уточняют действия, производимые в рамках других типов использования. Уточняющий характер может заключаться, например, в размещении каких-нибудь мелких объектов — гаражей, трансформаторной будки, забора и т.п. Таким образом, потенциальному застройщику необходимо вписаться в целевое назначение и основной вид разрешенного использования своей территории.

Другие типы разрешенного использования можно изменить в официальном диалоге потенциального и состоявшегося владельца участка с органами государственной или муниципальной власти.

Пример

Земельный участок в СНТ будет иметь следующие характеристики:

А теперь рассмотрим каждую категорию и входящие в неё виды разрешенного использования подробнее.

Земли населенных пунктов

Это категория земли, отведенная специально для компактного проживания людей и размещения объектов инфраструктуры. Земли поселений имеют чёткую границу, отделяющую их от земель других категорий.

В рамках категории земель населенных пунктов выделяют следующие виды разрешенного использования:

  1. Размещение объектов многоэтажной жилой застройки. Объекты могут располагаться хаотично, образуя улицы, или территориальными блоками, образуя микрорайоны;
  2. Земли, отведенные под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС, ИЖД);
  3. Рекреационные зоны. Могут располагаться как внутри самого поселения, так и в пригородной полосе. В соответствии со ст. 98 ЗК РФ к землям рекреационного назначения относятся земли, предназначенные и используемые для организации отдыха, туризма, физкультурно-оздоровительной и спортивной деятельности граждан. П. 2 ст. 98 ЗК РФ устанавливает состав земель рекреационного назначения в которые входят земельные участки, на которых находятся дома отдыха, пансионаты, кемпинги, объекты физической культуры и спорта, туристические базы, стационарные и палаточные туристические и оздоровительные лагеря, детские туристические станции, туристские парки, учебно-туристические тропы, трассы, детские и спортивные лагеря, другие аналогичные объекты. П. 5 ст. 98 ЗК РФ запрещается деятельность, не соответствующая целевому назначению такого ЗУ. Земли рекреации предназначены для оздоровительных функций как граждан так и сохранения природных свойств, строить на них можно, но только то, что указано в ст. 98 ЗК РФ. Кроме того, ст.ст. 285 — 286 ГК РФ предусмотрена ответственность за ненадлежащее использование земельного участка. В том случае, если использование участка осуществляется с грубым нарушением правил рационального использования земли, установленных земельным законодательством, в частности если участок используется не в соответствии с его целевым назначением, данный земельный участок может быть изъят у собственника;
  4. Участки, застроенные промышленными объектами, административными зданиями, сооружениями коммунального хозяйства, продовольственного и не продовольственного снабжения и т.п;
  5. Земли, отводимые под транспортные узлы — вокзалы, аэропорты, речные и морские вокзалы и т.п;
  6. Расположение объектов электроснабжения;
  7. Земли, входящие в состав населенного пункта, но занятые водоемами;
  8. Участки, отведенные для размещения дорог, каналов, причалов, трубопроводов, воздушных, наземных и подземных объектов связи и т.п;
  9. Особо охраняемые природные территории в черте населенного пункта. Обычно к ним относят: парки, памятники природы, заказники, объекты, имеющие особую культурную и историческую ценность, ботанические и зоологические сады, музеи под открытым небом и т.п;
  10. Земля, предназначенная для сельскохозяйственного использования. Несмотря на созвучность с названием одной из категорий, эти земли все равно находятся в рамках целевого назначения земель поселений. К ним относят личные подсобные хозяйства (ЛПХ);
  11. Все остальные земли, которые могут быть представлены пространством улиц, площадей, участками резерва, особыми объектами, находящимися вне оборота, полосами отчуждений, охранными зонами и т.п;
  12. Зоны резерва развития поселения.

Не стоит путать разрешенное использование с формой собственности земли. На землях поселений могут размещаться объекты, находящиеся в федеральной, частной собственности, в собственности муниципалитета, субъекта федерации.

Кроме того, не стоит путать размещение отдельных строений с населенными пунктами. Например, дом лесника, пасека, производственные и жилые помещения на горнодобывающих предприятиях, не могут быть частью населенного пункта до тех пор, пока земля под ними не поменяет свою категорию.

Земли сельхозназначения

Сельское хозяйство является базой существования любого общества и государства. Все это заставило законодателей выделить земли, пригодные к сельскохозяйственному использованию, в отдельную категорию.

В категорию земли сельскохозяйственного назначения входят земельные участки, расположенные вне поселений, хозяйственная функция которых состоит в том, чтобы производить сельскохозяйственную продукцию. Однако, подобно категории населенных пунктов, сельскохозяйственные земли включают в себя целый ряд земель, имеющих своё разрешенное использование.

В пределах земель сельскохозяйственного назначения могут быть следующие виды разрешенного использования:

Залежь может носить характер специального использования, например, с целью повышения плодородия почвы, а может быть вынужденной, когда владелец или пользователь по каким-то причинам прекращает обработку земли в соответствии с её разрешенным использованием. Обычно под залежью понимается последний случай. Преднамеренный перевод земель в залежь обычно производится при потере хозяйственной и экологической ценности участков в связи с природной и техногенной катастрофами, длительным загрязнением, эрозией почвы.

Подкатегории земель сельхозназначения

Как следует из названия, на этих землях должны проводиться сельскохозяйственные работы, а сами с/х земли должны находиться за пределами поселений. Категориальное деление земель определяет цель и содержание использования. Для сельхоз земель законодатель выделяет две подкатегории:

  1. сельскохозяйственные;
  2. и не сельскохозяйственные угодья.

Несмотря на кажущееся противопоставление, оба вида угодий подчинены одной цели — обеспечению условий для ведения сельскохозяйственного производства.

Сельскохозяйственные угодья

К ним относят земельные участки, используемые только для целей земледелия или животноводства. В свою очередь, сельскохозяйственные угодья делятся на пашни, сенокосы, пастбища, залежи (временно не обрабатываемые земли), участки с многолетними древесными насаждениями. Причем такое деление не произвольное, все виды сельхозугодий имеют специальный правовой статус, который не может быть изменен в произвольном порядке.

Особый статус имеют участки, подвергшиеся мелиорации. Это связано с тем, что для того, чтобы они приобрели необходимые ресурсные свойства, проводились затратные мероприятия по осушению, обводнения, восстановлению плодородия почвы, минимизации эрозии. Часто такие земли нуждаются в обеспечивающих бесперебойную мелиорацию работах.

Не сельскохозяйственные угодья

Не сельскохозяйственные угодья заняты различными сооружениями вспомогательного характера. К ним могут относиться: дороги, коммуникации, защитные лесополосы, водоёмы, строения, обеспечивающие сельскохозяйственное производство.

Этот не сельскохозяйственный статус находится под действием градостроительного регламента, в то время как на сельскохозяйственные угодья его нормативы не распространяются.

Отличия первого от второго

Следует отметить разницу между землями сельскохозяйственного назначения и участками земель селитебных территорий, на которых разрешено ведение сельского хозяйства. В первом случае земли являются категорией и имеют целевое назначение, во втором — находятся в черте населенного пункта и имеют специфическое разрешенное использование.

Сельскохозяйственные угодья неоднородны и имеют свои подразделения по принципу кадастровой стоимости:

Земли лесного и водного фонда

Категория земель лесного и водного фондов предполагает их хозяйственное использование, но только в рамках разрешенного вида деятельности:

Земли запаса и ООПТ

Эти две категории земель изъяты из оборота. Земли особо охраняемых природных территорий являются, как правило, государственной собственностью, хотя закон допускает нахождение этих участков в частной собственности. Просто в России еще не было подобных прецедентов.

Земли, признанные особо ценными для общества, переводятся из одной категории в другую, изымаются из оборота и хозяйственного использования. Их обратный перевод в другую категорию законом не предусмотрен. Земли запаса нельзя использовать в хозяйственных целях, но можно перевести в иную категорию и с определенным разрешенным использованием.

Таблица основных видов разрешенного использования

Номер в классификаторе ВРИ Комментарии
1.0-1.18 Сельское хозяйство Сюда относят земли, находящиеся вне населенных пунктов, которые предназначены для выращивания сельскохозяйственных культур, скота, пушных зверей, разведения птиц, рыб, насекомых. Разрешено возводить здания, необходимые для нужд сельского хозяйства.
2.0-2.7.1 Жилая застройка На этих землях можно возводить здания, как одноэтажные, так и многоэтажные, которые используются для проживания, а также объекты инфраструктуры, необходимые для их содержания.
3.0-3.10.2 Общественное использование объектов капитального строительства На землях можно размещать объекты капитального строительства, которые необходимы для удовлетворения социальных и духовных потребностей — коммунальные предприятия, объекты здравоохранения, школы, ДОУ и т.д.
4.0-4.10 Предпринимательство Земли предназначены для объектов капитального строительства, которые используются с целью получения выгоды.
5.0-5.5 Отдых Участки выделяют под размещение спортивных, туристических объектов, баз отдыха, конных прогулок и т.д.
6.0-6.11 Производственная деятельность На землях разрешено размещать добывающие и производственные объекты.
7.0-7.5 Транспорт На участках размещают различные пути сообщения и строения, необходимые для их обслуживания.
8.0-8.4 Обеспечение обороны и безопасности Размещают объекты, предназначенные для Вооруженных сил, а также таможни.
9.0-9.3 Деятельность по особой охране и изучению природы Земли, на которых располагаются особо охраняемые природные территории.
10.0-10.4 Использование лесов Разрешена деятельность, связанная с выращиванием, рубкой, заготовкой леса, охраной лесов.
11.0-11.3 Водные объекты На землях размещаются водные объекты и гидротехнические сооружения.
12.0-12.3 Земли общего пользования На участках размещены дороги, кладбища, парки, скверы и т.д. Сюда же относят земли запаса.
13.1 Огородничество На ЗУ разрешена деятельность, связанная с выращиванием с/х культур, а также строительство жилых дачных домов и вспомогательных построек.
13.2 Садоводство
13.3 Ведение дачного хозяйства

Полный перечень ВРИ является исчерпывающим, содержится в специальном классификаторе и не подлежит изменению в произвольном порядке. Если устанавливается новый для данной территории ВРИ, то он должен соответствовать перечню данного классификатора.

Скачать классификатор видов разрешенного использования земель

Что будет, если использовать землю не по назначению

Правовой режим — это система запретов, ограничений, разрешений и обязанностей. Владельцы земель сельскохозяйственной категории обязаны:

  1. использовать землю в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием;
  2. принимать меры по недопущению любых воздействий на земельный участок, которые могут привести к существенным потерям плодородия и других значимых свойств;
  3. поддерживать оптимальное состояние мелиорированных земель;

Владельцы земель сельскохоз назначения имеют право:

  1. приобретать, продавать, дарить, передавать в наследство принадлежащие им участки;
  2. получать от государства бесплатно или на возмездной основе земли данной категории в собственность или в пользование;
  3. выходить с ходатайством об изменении статуса, категории и разрешенного использования земель.

Основные ограничения и запреты можно свести к следующему:

Обратите внимание, что не выполнение или ненадлежащее выполнение обязанностей влечёт за собой предусмотренное законом наказание в виде, штрафов, уголовной ответственности и иных мер, включая материальную ответственность, носящую компенсационный характер.  Летом 2019 года был упрощен порядок изъятия земли, которая не используется вовсе или с какими-либо нарушениями. По данным министерства с/х хозяйства, после введения этих поправок в оборот было возвращено более 120 тыс. гектар земель.

В заключение

С точки зрения перспективы строительства дома целесообразно использовать следующие виды разрешенного использования:

  1. Для строительства индивидуального жилого дома (ИЖС);
  2. С целью ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ);
  3. Для ведения хозяйства дачного типа и строительства садового домика, который признается жилым по дачной амнистии;
  4. Для сельскохозяйственного производства и крестьянско-фермерских хозяйств (КФХ).

Как изменить вид разрешенного использования земельного участка

Чтобы эффективно использовать территории, контролировать состояние и сохранять биосистемы, весь земельный фонд РФ поделен на категории и виды разрешенного использования. О том, что такое категории и виды земель, какие бывают виды назначения земельных участков, порядок перехода территорий из одной категории в другую и какое наказание предусмотрено за использование участок не по назначению расскажем в статье.

Что такое категория земельного участка

Категории земель — это система классификации всех территорий РФ, которая основана на их целевом назначении. В свою очередь, целевое назначение — это система характеристик: экологических, биологических, геологических, которые определяют цель и способ эксплуатации земли. Общее количество категорий — 7.

Раздел на категории помогает сохранить и защитить земли как природный объект, поэтому при классификации учитывают фактическое состояние территории. Для каждой категории на законодательном уровне устанавливают режим использования.

Например, если на участке растет лес, его относят к землям лесного фонда. Соответственно, в силу природных характеристик местности, использовать эту территорию для строительства завода или фабрики нерационально. Под промышленные объекты, обычно, выделяют безжизненные территории: пустоши, каменистые равнины. Благодаря этому, биосфере наносится минимальный вред. По этой же системе оценки, под сельское хозяйство отводят земли с плодородной почвой, а охране подлежат территории с уникальным, исчезающим ландшафтом и природным миром.

Вцелом, категория земель — это описание свойств и правовой режим использования территорий, соблюдение которого контролируется на законодательном уровне.

Категории земель по земельному кодексу РФ

🏠 Территории населенных пунктов. Отведены для строительства жилых домов, объектов инфраструктуры и путей сообщения между ними. Предназначены для плановой застройки, строительства индивидуального жилья и ведения подсобного хозяйства. Кроме жилых объектов в состав населенного пункта могут входит общественно-деловые, производственные, рекреационные зоны, инженерно-транспортная инфраструктура.  

🌾 Сельскохозяйственного назначения. Территории за пределами населенных пунктов, которые используются для производства сельскохозяйственной продукции: выращивания, хранения с/х и кормовых культур, содержания и выпаса с/г животных и птицы. К ним относят вспомогательные объекты: дороги и коммуникации в рамках одного хозяйства, водоемы, которые используют для полива, элеваторы, сооружения для первичной переработки с/х продукции, защитные насаждения вокруг полей.

🏦 Земли промышленности и специального назначения. Отведены для строительства и работы предприятий промышленного комплекса: фабрик, заводов, энергостанций, транспорта, связи, радио, телевидения, объектов космической программы и обороны. Степень допустимого загрязнения таких земель и порядок выброса отходов предприятий жестко контролируется органами надзора.

🐯 Особо охраняемые природные территории. Заповедники, национальные парки, заказники. Находятся в собственности Российской Федерации и регионального муниципалитета. Отличаются особыми природными, эстетическими, историко-культурными и научными характеристиками. На территории природоохранных объектов запрещены все виды производства. Строительство жилых зданий допускается с разрешения контролирующих органов.

🌳 Лесного фонда. Участки, которые покрыты лесной растительностью, а также просеки, лесные дороги и заболоченные местности в черте леса. Используются для ведется лесного хозяйства, которое чаще всего заключается в лесоустроительном зонировании.

Земли лесного фонда занимают наибольшую часть территории России — около 65% или 1122,3 миллионов гектар. Для сравнения, земли сельскохозяйственного назначения, которые находятся на втором месте, занимают чуть больше 22% или 386,5 миллионов гектар. Общая площадь населенных пунктов России, включая города, поселки и деревни, составляет лишь 1,2% всех земель.

🌊 Водного фонда. Территории, которые заняты водными объектами, а также прибрежные зоны водоемов. Сюда относят участки под природными и искусственными водоемами, ледниками, гидротехническими сооружениями и объектами водного хозяйства.

🌍 Государственного запаса. Включены участки, которые не относятся ни к одной из перечисленных категорий. Земельный резерв страны.

Интересно! В местах традиционного проживания коренных малочисленных народностей, которые входят в состав Российской Федерации, могут действовать особые правила эксплуатации земель. Такая возможность предусмотрена на законодательном уровне для сохранения уклада жизни этнических общин.

Чтобы узнать, к какой категории относится тот или иной участок, используйте каталог на сайте Росреестра.

В каких нормативно правовых документах указывается категория участка

📁 Государственный кадастр недвижимости;

📁 документы о государственной регистрации прав на земельные наделы;

📁 акты о предоставлении земельных участков, которые выдают федеральные и региональные органы исполнительной власти, а также органы местного самоуправления;

📁 договоры и другие документы, которые оформляются в процессе сделок, предметом которых являются земельные участки.

Чем отличаются понятия категория земель и вид разрешенного использования

Понятие разрешенного использования дает более точное описание категории земель в РФ по целевому назначению. Разделение всех объектов одной категории на виды разрешенного использования позволяет провести детальное зонирование территорий всех субъектов РФ.

Несмотря на то, что в российском законодательстве существует два термина — “категория” и “целевое назначение” земель, значение этих двух понятий идентично, так как изменение категории ведет за собой смену целевого использования территории.

Чтобы привести пример такой расширенной классификации, рассмотрим характеристики участка в садовом некоммерческом товариществе. Категория/целевое назначение земли СНТ — для ведения сельского хозяйства, вид разрешенного использовании — для ведения садоводства и огородничества;

Важно! Разрешенное использование земельных наделов и форма собственности — это два совершенно разных понятия. Например, в рамках одного населенного пункта могут размещаться объекты, которые находятся в частной, федеральной или муниципальной собственности. Также, следует помнить, что между отдельными строениями и населенными пунктами существует разница. Дом лесника, пасека, производственные и жилые помещения на горнодобывающих предприятиях, не относятся к категории земель населенных пунктов.

Жилая застройка: малоэтажная, среднеэтажная, многоэтажная, блокированная, обслуживание жилой застройки, приусадебные участки личного подсобного хозяйства, передвижное жилье.

Общественное использование объектов капитального строительства: коммунальное, социальное, бытовое обслуживание, здравоохранение, образование, культурное развитие, религиозное использование, общественное управление, обеспечение научной деятельности, ветеринарное обслуживание.

Предпринимательство: деловое управление, ТЦ, ТРЦ, рынки, магазины, банковская, страховая деятельность, общественное питание, гостиничное обслуживание, развлечение, обслуживание транспорта.

Отдых и рекреация: спорт, природно-познавательный туризм, охота, рыбалка, причалы для маломерных судов, поля для гольфа и конных прогулок.

Общее пользование территории.

Ритуальная деятельность.

Земли сельскохозяйственного назначения

Категории земель сельскохозяйственного назначения: растениеводство, овощеводство, выращивание зерновых, лекарственных культур, цветов, льна, конопли, садоводство, животноводство, скотоводство, звероводство, птицеводство, свиноводство, пчеловодство, рыбоводство, научное обеспечение сельского хозяйства, хранение и переработка сельскохозяйственной продукции, ведение личного подсобного хозяйства на полевых участках,питомники, обеспечение сельскохозяйственного производства — размещение гаражей, складов, ферм.

Земли промышленности и иного назначения

Недропользование, тяжелая, легкая, пищевая, нефтехимическая, строительная промышленность, энергетика, связь, склады, обеспечение космической деятельности.

Транспорт: железнодорожный, автомобильный, водный, воздушный, трубопроводный.

Обеспечение обороны и безопасности: обеспечение вооруженных сил, внутреннего правопорядка, деятельности по исполнению наказаний, охрана государственной границы.

Специальные: скотомогильники, захоронение отходов, в том числе радиоактивных.

Земли особо охраняемых территорий и объектов

Охрана природных территорий, курортная деятельность, историческая.

Заготовка древесины, лесных ресурсов, лесные плантации, резервные леса.

Общее и специальное пользование водными объектами, гидротехнические сооружения.

Что будет, если использовать землю не по назначению

Собственники участков, которые относятся к каждой из категорий, должны соблюдать правовой режим — комплекс ограничений, разрешений и обязанностей.

Например, владельцы сельскохозяйственных земель:

🔸 обязаны: использовать участки по целевому назначению — для производства сельскохозяйственной продукции; не допускать снижение плодородности почвы; придерживаться правил мелиорации;

🔸 имеют право: продать, подарить, обменять, передать в наследство свой участок; бесплатно получить или купить у государства дополнительные территории, которые относятся к данной категории; подать прошение о смене категории земель, которыми они владеют.

За нарушение или невыполнение собственником его обязательств предусмотрено наказание: штраф, выплата компенсаций или аннулирование права собственности. Серьезность нарушения и соответствующее наказание определяют местные органы управления.

Важно! В 2019 году был упрощен порядок изъятия земли, которая не используется или используется с нарушениями. После внесения таких изменений в законодательство, больше 120 000 гектар были возвращены в свободное обращение.

Возможна ли смена категории земельного участка

В соответствии с законодательством РФ, возможен перевод территории из одной категории в другую и смена ее назначения. Порядок процедуры регламентирует закон № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую».

К распространенным причинам изменения категории земельного участка относят:

📌 расширение населенного пункта за счет прилегающих к нему земель сельскохозяйственного назначения;

📌 перевод промышленных объектов в другие категории по проекту рекультивации;

📌 территории, которые ранее относились к заповедникам, утратили свои исключительные характеристики;

📌 леса и земли водного фонда могут перевести в категорию охраняемых зон или использовать под объекты государственного значения.

Куда обратиться, чтобы изменить категорию земель

Чтобы перевести участок из одной категории в другую, обратитесь в:

Органы исполнительной власти субъекта РФ

📑 если участок изначально предназначен для с/г использования, является собственностью муниципалитета или субъекта РФ;

📑 для изменения категории земель сельскохозяйственного назначения, которые находятся в частной собственности.

Органы местного самоуправления

📑 чтобы изменить категорию муниципальных земель, или земель иного целевого назначения, за исключением с/г территорий.

Перевести в другую категорию земли, которые находятся в федеральной собственности, может только правительство России. Перевод земель населенных пунктов в другие категории и обратный процесс проводят путем корректировки границ населенного пункта.

Порядок изменения категории земельных участков

Подайте ходатайства в органы местного управления или исполнительной власти. В прошении укажите:

📜 кадастровый номер объекта;

📜 документы, которые подтверждают права на участок;

📜 к какой категории относится земля;

📜 в какую категорию следует перевести участок;

📜 причины и основания для перевода.

Вместе с ходатайством подайте пакет документов:

📒 выписку из ЕГРН или кадастровый паспорт объекта;

📒 если заявитель физическое лицо — копию паспорта, если юридическое — выписку из реестра юрлиц, если ИП — выписку из госреестра ИП;

📒 договор, справку, или другие документы, которые подтверждают права на недвижимость, или согласие на перевод правообладателя;

📒 при необходимости, заключение экологов.

Важно! Если земли переводят в категорию охраняемых природных территорий, согласие правообладателей не требуется. В таком случае участки не изымаются у собственника, а лишь меняются правила пользования. Подобная процедура проводится и при изменении границ населенных пунктов.

Органы местного или центрального управления рассматривают ходатайство от 1 до 3 месяцев, сроки варьируются в зависимости от исходных характеристик участка и сложности ситуации. Если прошение удовлетворяют, земельный участок ставят на государственный кадастровый учет в другой категории. Такая процедура по закону должна занимать 12 дней, но на практике затягивается на более длительный срок. После перевода не нужно переоформлять правоустанавливающие документы на участок.