Обязательные условия договора долевого участия в строительстве в 2019 году

🕒

Пожалуй, точкой отсчета, с которой начинаются официальные легитимные отношения между участником долевого строительства и застройщиком, можно считать момент подписания составленного договора долевого участия в строительстве. Именно это соглашение регулирует взаимоотношения между указанными сторонами на протяжении всего периода строительства объекта. Универсального варианта такого документа не существует. По своей сути его составление – это довольно сложный процесс. Ведь на кону немалые с трудом накопленные средства будущего дольщика. А потому необходимо предусмотреть все до мелочей. Если не указать все необходимые существенные условия договора долевого участия в строительстве, то могут возникнуть серьезные последствия. Вплоть до признания соглашения недействительным, со всеми отсюда вытекающими проблемами.

Общие требования к оформлению договоров

Договор долевого участия в общем своем смысле является таким же документом, как и любое другое соглашение, заключенное между двумя и более лицами. А потому правила его составления подчинены нормам, прописанным в ГК РФ.

Как того требуют авторы закона, любой договор для признания его действительным должен включать в себя обязательные юридические реквизиты. Такое условие распространяется и по отношению к ДДУ. А потому общая структура договора содержит в себе следующие составные части:

  1. Вводная часть.
  2. Дата и место составления документа.
  3. Стороны (в случае ДДУ – дольщик и застройщик).
  4. Предмет договора.
  5. Права и обязанности сторон.
  6. Цены и расчеты.
  7. Срок действия соглашения.
  8. Порядок прекращения и изменения отношений.
  9. Способы разрешения спорных вопросов.
  10. Прочие условия, относящиеся к каждому конкретному виду договора.
  11. Реквизиты и подписи сторон.

Если хотя бы одно из таких существенных условий договора пропущено, это послужит поводом поставить под сомнение его легитимность. И тогда велика вероятность признания подписанного соглашения недействительным.

Кроме того, все документы, особенно составленные в письменной форме (а к ним относится и ДДУ), должны по своему оформлению отвечать требованиям ГОСТа №65 от 03.03.2003 г. Помимо вышеуказанных, в соглашении должны быть:

И хотя концепция подобных требований больше рекомендательного характера, не стоит ими пренебрегать. Ведь чтобы документ имел полную юридическую силу, будет лучше, чтобы и составлен он был безупречно.

Существенные условия ДДУ

Все условия, которые должны содержать договора (в том числе и договор долевого участия в строительстве), можно поделить на две большие категории:

В статье сайта «Как правильно оформить договор долевого строительства» рассказано о том, что должен содержать в себе этот документ. Здесь же подробнее остановимся на наиболее существенных из них.

Ст.4 ФЗ №214 предъявляет исчерпывающий список, в котором приведены обязательные условия договора долевого участия в строительстве. А именно:

  1. Подробное описание объекта долевого строительства (он же является предметом заключенного соглашения). Под описанием подразумевается:
  1. Общая цена договора, порядок уплаты, сроки, размеры взносов. Денежные средства платятся единовременно либо определенными частями. Часто указывается цена за квадратный метр помещения, а общая стоимость жилья определяется путем математических подсчетов.
  2. Срок передачи достроенного и введенного в эксплуатацию объекта от застройщика дольщику. Он может быть определен конкретной датой (например, не позднее 31.12.2017 г.) либо периодом времени (например, не позднее IV квартала 2019 г.). Стоит обратить внимание, что правильнее, когда в договоре будут присутствуют 2 срока: срок окончания возведения объекта и срок непосредственной передачи его дольщику.
  3. Гарантийный срок на объект долевого строительства. Устанавливается на определенную дату либо временной отрезок. Закон определяет пять лет и более, предоставляя застройщику самому обозначать этот срок более точно.
  4. Способы, обеспечивающие исполнение оговоренных обязательств застройщиком.
  5. Состояние, в котором жилье будет передано (чистовая либо черновая отделка, наличие электропроводки, водоотведения, сантехники и т.п.).
  6. Заключительные положения (порядок расторжения договора, разрешения споров, действия при форс-мажорных обстоятельствах и т.п.).

Законодатель сам пунктом 5 указанной статьи акцентирует внимание на том, что при отсутствии вышеперечисленных условий такой договор будет считаться незаключенным.

Дополнительные пункты ДДУ

В конечном счете, дополнительные пункты договора долевого участия – это более развернутое и подробное изложение его основных положений. Такие дополнительные условия договора долевого участия в строительстве появляются в зависимости от самых разнообразных причин. Начиная от субъективных характеристик самого объекта строительства и заканчивая индивидуальными особенностями фирмы-застройщика или участника долевого строительства. А потому их количество может быть весьма велико.

В качестве примера наиболее распространенных дополнительных условий ДДУ можно привести:

  1. Порядок возможного изменения размера жилой площади (как в сторону увеличения, так и уменьшения).
  2. Порядок изменения стоимости объекта. К примеру, повышение цены квадратного метра будет происходить каждые полгода либо по причине возможного оговоренного изменения площади.
  3. Информация о благоустройстве придомовой территории (детские площадки, паркинги, колясочные и т.п.).
  4. Допустимость неоднократности сдачи жилья с указанием их возможного количества и сроков.
  5. Время, отведенное для устранения обнаруженных дольщиком недостатков в процессе приема – передачи построенного жилья (если таковые будут).
  6. Информация о порядке управления будущим домом, сроках начала оплаты коммунальных платежей.
  7. Порядок оформления квартиры в собственность. Многие застройщики предлагают взять это «бремя» на себя. Естественно, за дополнительную плату.

Позволительно ли дольщику менять условия договора?

По сложившейся практике, когда участник долевого строительства приходит в офис строительной фирмы, у которой он собирается приобрести жилье в строящемся доме, ему предлагают уже готовый вариант соглашения. В нем застройщик на свое усмотрение прописывает все условия договора участия в долевом строительстве. Многие будущие дольщики не знают, что совсем не обязательно подписывать именно то, что предложено. Не будем скрывать, а если кто и знает, то попросту стесняется или считает неудобным отказаться от такого варианта. А между тем, этот документ не является единственным и неизменным.

Неспроста название соглашения – «договор». Ведь он должен выражать взаимные желания обеих сторон. Нормы и ГК РФ, и ФЗ №214 позволяют участнику долевого строительства право вносить изменения в представленный ему экземпляр договора. Конечно, сами его существенные условия поменять не получится, а вот поспорить с их формулировкой – можно. Кроме того, позволительно отказаться от некоторых дополнительных необязательных условий либо наоборот, внести свои.

Допустим, застройщик может добавить к существенным условиям договора еще один пункт о том, что если вдруг образуется дополнительная площадь приобретаемого жилья, то будущий владелец будет обязан доплатить за вновь образовавшиеся квадратные метры. Не возбраняется либо совсем исключить такое условие по требованию дольщика, либо внести в него корректировки. К примеру, указать, что площадь может прибавиться не более чем на определенное количество единиц.

Или другая ситуация. Некоторые недобросовестные застройщики включают в ДДУ в качестве обязательного условие о том, что они самостоятельно оформляют достроенную квартиру в собственность. А дольщик должен им за это заплатить. Ни один закон не прописывает подобную процедуру как непременную, а, следовательно, участник долевого строительства вполне может отказаться от такой навязанной услуги и совершить регистрацию прав самостоятельно.

Стоит иметь в виду, что вносить изменения можно только в еще незарегистрированный договор. Соглашение, прошедшее процедуру госрегистрации, изменить уже не получится. В крайнем случае, при необходимости что-то поменять поможет составление дополнительного соглашения к ДДУ.

Куда обратиться за помощью по изучению и изменению ДДУ

Нужно быть готовым к тому, что застройщики редко и весьма неохотно идут на предложения будущих дольщиков внести изменения в договор, который ими сделан «под себя». Без профессиональной подготовки и специальных познаний простому обывателю будет тяжело «держать оборону». А потому стоит прийти на подписание договора с юристом.

Кроме того, клиенту вовсе не обязательно подписывать договор именно в тот день, когда он пришел в офис. Никто не может ему запретить взять договор с собой для изучения на несколько дней. И вот тут самым правильным будет обратиться с таким документом в юридическую контору. Где уже на месте, в спокойной обстановке, не торопясь, внимательно изучить текст и проконсультироваться со специалистом.

Как видно из всего вышесказанного, договор долевого участия в строительстве по своей структуре является довольно сложным документом. Недаром порой его изложение занимает не один десяток листов. Нельзя преуменьшать важность этого соглашения в области регулирования правоотношений между дольщиком и застройщиком. Без преувеличения будет сказать, что здесь важна чуть ли не каждая буква.

Не ошибется тот, кто обратится в Общество защиты прав дольщиков. Наши специалисты вместе с Вами досконально изучат текст договора, смогут определить, какие его пункты не соответствуют закону или противоречат интересам дольщика. При необходимости помогут добиться от застройщика отмены или изменения некоторых его условий. Свяжитесь с нами через раздел сайта «Контакты» либо заполнив форму обратной связи.

Условия долевого строительства и обязательные пункты договора долевого участия в строительстве сегодня для вас разъяснит наш ведущий юрист по недвижимости. Свои вопросы вы можете задать онлайн или по бесплатному телефону.

Далеко не каждому человеку известно, что такое долевое строительство. Между тем, оно для многих становится единственной возможностью обзавестись, наконец, собственной жилплощадью. У данного способа покупки жилья есть и плюсы, и минусы. Но если взглянуть на вопрос в общем, то можно перефразировать известное выражение: «кто не рискует – тот не имеет собственного угла».

Что же это такое?

Под долевым подразумевается строительство, в основе которого лежит договор об участии в нем (ДДУ). Проще говоря, это соглашение сторон, по которому застройщик берет на себя обязательство возвести, получить разрешение на ввод в эксплуатацию, и сдать в указанные сроки многоквартирный дом. Этой стороной может быть только юридическое лицо. Застройщик является либо владельцем участка, отведенного для строительства объекта, либо арендует его. А вот средства, необходимые для возведения дома, привлекаются со стороны.

Инвестор этого мероприятия – дольщик, он тоже имеет свои обязательства, а именно – выплачивает согласованную заранее сумму, которая и идет на строительство, а в конце сложившегося отношения принимает готовый для эксплуатации объект. Участниками ДДУ могут быть и физические, и юридические лица. По договору они получают на построенный объект право собственности.

Что представляет собой договор

Договор долевого строительства в обязательном порядке является письменным документом и подлежит обязательной регистрации в Росреестре – только после этого ДДУ считается заключенным. Если при этом участник приобретает квартиру в ипотеку, то и этот договор также непременно требует государственной регистрации. Но дольщикам предоставляется еще и другое право – оплата в рассрочку, которая, как правило, дается до конца строительства. В последнем случае не нужно переплачивать банку проценты, ведь рассрочку предоставляет сама сторона ДДУ.

В долевом участии участникам не стоит беспокоиться о судьбе объекта, например, его случайной гибели, до момента сдачи по акту, ведь в этом случае риски несет застройщик. Если же дольщик скончается, его права принимают наследники. Любые нарушения соглашения дают право стороне обратиться за защитой в суд. Если же речь касается существенных условий, которые были либо изменены, либо вообще не оговорены документально, то вообще может идти речь о недействительности сделки. При этом, участники, приобретшие жилье не для ведения бизнеса, а для личных нужд, в защите своих прав руководствуются ФЗ «О защите прав потребителей». 

Даже если это никак не зафиксировано или не соответствует ДДУ, в отношении долевого участия действуют гарантии, прописанные в ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». После приемки квартиры, в течение 5 лет, при обнаружении покупателем отступлений от согласованных в договоре условий, связанных с качеством товара, его недостатками, он может потребовать их устранения, уменьшения продажной цены, или вправе устранить их и уже потом потребовать возмещения расходов. На это застройщику отводится разумный срок, а платить дольщику ни за что не придется.

Достоинства и недостатки ДДУ

Главная проблема участия в долевом строительстве – нужно платить за то, чего либо еще вообще нет, либо дом уже строится, но жить в нем, по понятным причинам, еще нельзя. То есть, участникам еще и нужен на время строительства другой угол, и, как правило, им становится съемная квартира, а это дополнительные затраты. И хорошо еще, если застройщик неукоснительно соблюдет свою часть обязательства и вовремя сдаст объект, а не заморозит его на неопределенный срок, превратит в долгострой. Это второй возможный существенный минус данной затеи.

Но, понимая это, люди охотно становятся дольщиками, по ряду весомых причин:

Существенные условия ДДУ

Существуют обязательные условия договора долевого участия в строительстве, которые непременно должны быть включены в данный документ при его составлении и подписании. Речь идет в данном случае о:

  1. Объекте – на него предоставляется проектная документация. Обычно указываются строительный адрес, типовая серия будущего дома, его этажность, номера этажа, секции и самой квартиры, площадь последней. В последующем, в процессе строительства, каждый квартал застройщик публикует отчетность по осуществленной деятельности. Таким образом, притворяется в жизнь государственный надзор за ходом строительства, что регламентируется Правительством в Постановлении №645 от 27.10.2005 года;
  2. Цене и порядке ее уплаты – единовременно или в конкретный период. Если дольщик должен внести всю сумму сразу и задерживает исполнение более чем на 3 месяца, то другая сторона по договору вправе отказаться от его исполнения в одностороннем порядке;
  3. Сроке передачи объекта дольщикам – для всех участников он должен быть одинаковым. Сама же передача осуществляется посредством подписания передаточного акта сторонами. Это возможно только после того, как объект будет допущен к эксплуатации;
  4. Государственной регистрации – для участника это гарантия того, что не случится так, что его квартиру параллельно продадут еще кому-то.

К договору, как правило, прилагаются планы помещений, с визуализацией передаваемого объекта.

Документация застройщика

Долевое участие станет почти стопроцентным риском потерять деньги и не получить жилье, если связаться с недобросовестным застройщиком. Значительно обезопасить себя от этого можно, если заблаговременно проверить проектную декларацию. Иногда она публикуется в СМИ, но если застройщик не использует рекламу, то с документацией можно ознакомиться непосредственно в офисе оного. По первому требованию декларация должна предоставляться любому желающему, который выступает в роли потенциального участника.

Проектная декларация представляет собой информацию не только о самом застройщике, но и об интересующем объекте. В ней указывается:

Что же касается интересуемого объекта строительства, то его проект должен включать указание:

  1. Цели, этапов и сроков его реализации, наличие и результаты его экспертной проверки, наличие разрешение на осуществление строительства;
  2. Права на земельный участок, его месте нахождения и описания строящегося объекта с указанием состава и количества его частей (квартир), наличия нежилых помещений, не являющихся общим имуществом, и их назначение, а также состав общего имущества дома;
  3. В какие сроки предполагается ввод в эксплуатацию объекта;
  4. Возможных рисков и их страхование застройщиком;
  5. Стоимости строительства;
  6. Подрядчиков по строительно-монтажным и иным работам;
  7. Способов обеспечения исполнения застройщиком обязательств;
  8. Наличия иных сделок по привлечению финансов на нужды строительства объекта.

Условия долевого строительства квартир потенциальных участников привлекают и пугают одновременно. Закон предоставляет обширные права и гарантии дольщикам в этом вопросе, но для того, чтобы ими воспользоваться, их нужно знать, понимать и использовать. Уже на этапе подписания договора следует уделить данному аспекту должное внимание, не упустив из виду важные моменты. Это залог удачной сделки, которая обеспечит выгодным и надежным жильем. 

На рынке существует много предложений от застройщиков об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и других зданий.

Цены на построенные объекты заманчивые, но наученные горьким опытом граждане не спешат вступать в ряды дольщиков.

Перед тем, как подписать

Участники долевого строительства находятся в гораздо более рискованной ситуации, чем обычные покупатели недвижимости.

Тщательно выбирайте застройщика:

Внимательно изучайте договор долевого участия и подписывать после консультации с юристом. Уточните, на что обратить внимание и как защищать свои права.

Следите за отчетностью на сайте застройщика: ежегодные аудиторские заключения, сведения о застройщике в ЕГРЮЛ, этапы строительства объекта.

Смотрите на стройку своими глазами и познакомьтесь с другими дольщиками, чтобы обмениваться информацией.

Типовая форма

Договор долевого участия – важнейший ключ в отношениях между дольщиком и застройщиком.

Типовой формы договора, утвержденной законодателем, нет.

Однако есть установленные законом требования, которым должен соответствовать любой ДДУ.

Они содержатся в Федеральном законе № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве».

Застройщики предлагают свою форму ДДУ, изменять условия в которой они не хотят либо идут на незначительные уступки по дополнительным условиям. Объясняют, мол, в Росреестре уже зарегистрирован первый ДДУ по строящемуся объекту, а согласно 214-ФЗ условия должны быть одинаковыми для всех дольщиков.

Это веский аргумент.

Однако не следует вслепую соглашаться с предложенной формой. Прежде всего, стоит разобраться, как прописаны условия в предложенном застройщиком типовом ДДУ и как они регламентированы в законе.

Звоните юристу

Подберем специалиста за вас

8 (499) 350-97-63 — Москва

8 (812) 309-74-28 — СПб

Обязательные условия

Существенные условия по закону – это условия, без которых соглашение считается незаключённым.

При отсутствии в ДДУ существенных условий у сторон не возникают права и обязанности.

Проверьте реквизиты договора и сторон:

Для граждан – это ФИО, паспортные данные, адрес места регистрации. Для организаций – это полное фирменное наименование с указанием организационно-правовой формы, ИНН, КПП, местонахождения, ФИО и основание полномочий представителя на подписание договора.

Подписывать ДДУ от имени застройщика должен генеральный директор. Если подписывает иное лицо, требуйте доверенность либо иной документ, подтверждающий право на реализацию объекта.

Проверьте застройщика в договоре в проектной декларации, разрешении на строительство и документах на земельный участок. Данные должны совпадать.

Существенные условия

Предмет договора — это описание сути отношений сторон. Предмет договора должен быть сформулирован примерно так:

«Застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать готовый объект строительства дольщику, а дольщик обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять построенный объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома».

Не путайте договор долевого участия с этими видами соглашений:

Меры защиты дольщиков здесь не применимы.

Типовое описание квартиры и дома

В тексте должно быть полное описание многоквартирного дома в соответствии с проектом:

Проверьте информацию о помещении, которое покупаете:

Срок передачи по 214-ФЗ

Срок передачи готового объекта строительства должен быть единым для дольщиков.

В законе есть два понятия «ввод объекта в эксплуатацию» и «передача объекта участнику долевого строительства». Они про разное.

Проследите, чтобы условие ДДУ о сроке передачи объекта содержало конкретную дату, а не расплывчатые формулировки типа «в течение месяца после ввода объекта в эксплуатацию» или «не позднее окончания финансового года».

Это понадобится, чтобы взыскать неустойку. Чёткий срок позволит доказать в суде пропуск сроков передачи квартиры застройщиком.

Цена и оплата

Цена договора дана двумя способами:

  1. одной суммой,
  2. формулой — произведением цены единицы общей площади жилого помещения и цены одного квадратного метра.

Посмотрите, есть ли график платежей с указанием сроков и конкретных сумм.

Если вы берёте кредитные средства для оплаты цены договора, укажите:

Пример указания гарантийного срока на объект

Качество построенного объекта должно соответствовать: условиям ДДУ, техническим и градостроительным регламентам и проектной документации.

Гарантийные обязательства застройщика на сданный в эксплуатацию объект — 5 лет, и 3 года — на входящее в состав объекта технологическое и инженерное оборудование.

Гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта.

Обеспечение исполнения обязательств

Обязательства застройщика работают по принципу ипотеки, когда до выполнения обязательств недвижимость находится в залоге.

В залоге у дольщиков находятся:

Залог оформляется с государственной регистрацией первого ДДУ.

Залог обеспечивает возмещение убытков на случай банкротства либо прекращения или приостановление строительства на срок более 2 месяцев.

На что ещё обратить внимание?

Помимо рассмотренных, застройщики включают пункты договора, касающиеся финансовых обязательств сторон, неустойки.

Посмотрите полезное видео по теме статьи:

Ответственность застройщика

За нарушение сроков передачи объекта обязан выплатить дольщику неустойку за каждый день просрочки:

Имеется ввиду %, который устанавливается Центральным Банком РФ. Такой размер компенсации предусмотрен законом. Договор не может установить планку ниже.

При просрочке сроков на устранение недостатков по жалобе застройщик обязан выплатить неустойку — 1% от стоимости объекта за каждый день просрочки.

Ответственность дольщика

Ответственность участника долевого строительства зеркальна — за нарушение сроков оплаты по ДДУ он обязан выплатить неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования от суммы платежа за каждый день просрочки.

Форма страхования гражданской ответственности застройщика

Застройщик сам выбирает как застраховать риск ответственности перед дольщиками:

Выгодоприобретателем будет дольщик.

Застройщик обязан передать все сведения о страховщике или поручителе, а также условиях и правилах получения компенсации.

Согласие на переуступку и регистрация в Росреестре

Посмотрите, есть ли условие об обязательном согласии застройщика на уступку прав требования по ДДУ третьим лицам.

Также посмотрите, кто регистрирует договор: вы сами или застройщик. Проверьте, включена ли в цену стоимость услуг застройщика по регистрации.

Это ключевые моменты, с которыми юристы сталкиваются на практике при разрешении споров в долевом строительстве.

Советы

  1. Без любого существенного условия договор будет считаться незаключенным.
  2. Государственная регистрация заставляет договор работать.
  3. Изучите сведения о застройщике и объекте строительства перед регистрацией.
  4. Обращайте внимание на способы защиты своих прав при возникновении спорных ситуаций: деньги, сроки, неустойка.

Сторонами договора являются застройщик и участник долевого строительства. Одной стороной договора (участником долевого строительства) могут быть все субъекты гражданского права, находящиеся в состоянии установленной законом правоспособности и дееспособности, а другой стороной — только специальный субъект — застройщик, определение которого дано в ст. 2 Федерального закона № 214-ФЗ. ЗАО трест «Смоленскагропромстрой» соответствует понятию Застройщик, указанному в законе.

По своему содержанию договор долевого участия является двусторонним, консенсуальным, возмездным. Каждая сторона имеет права и обязанности: праву одной стороны корреспондирует обязанность другой стороны. Содержание договора раскрывается через обязанности сторон. Застройщик несет две основные обязанности: построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц, а также передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов. У участника долевого строительства также имеются две основные обязанности: уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

К числу существенных условий договора участия в долевом строительстве законодателем отнесены:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цена договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства.

Наиболее важным при заключении договора участия в долевом строительстве является правильное указание в нем объекта долевого строительства, чтобы у государственного органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также у самих сторон не возникло каких-либо разногласий и разночтений. В связи с тем, что объектом долевого строительства является недвижимое имущество, которое будет построено в будущем, в договоре следует с особой тщательностью указывать наименование объекта (если оно имеется), вид объекта недвижимости (здание, помещение, комната, квартира и т. д.) и т. д.

Поскольку не представляется возможным конкретно определить объект недвижимости до момента окончания его строительства, а также точную площадь каждой квартиры, учитывая, что окончательные данные о номере дома, квартиры, подъезда и о расположении объекта на земельном участке будут известны только после технической инвентаризации органами, уполномоченными проводить такую инвентаризацию, и государственной регистрации объекта недвижимости, в договоре участия в долевом строительстве необходимо указать технические характеристики и местонахождение объекта, достаточное для его идентификации, с указанием его строительного или иного номера и иных реквизитов, а также планируемую (предполагаемую) площадь объекта.

Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства является одним из существенных условий договора участия в долевом строительстве. В законе законодатель в императивной форме установил обязанность застройщика передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. Учитывая, что при строительстве большинства многоквартирных домов применяются конструктивные решения домов по блок-секционному методу проектирования с компановкой из разного вида секций (рядовые, торцовые, поворотные, угловые, торцово-поворотные и др.) домов различной конфигурации, протяженности, с вариантами планировочных решений первого этапа, а также в зависимости от сочетания других видов технических (проектных) решений в части инженерного оборудования домов, видов отделки и т. п., на практике строительство часто идет очередями, со своим сроком сдачи для каждой блок-секции. В связи с этим новая редакция закона предусматривает для застройщика возможность разделить сроки передачи участникам долевого строительства построенных помещений в зависимости от сроков сдачи отдельных блок-секций многоквартирного дома.

Такая блок-секция должна в обязательном порядке иметь отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования. Под территорией общего пользования в Градостроительном кодексе (ст. 1) понимаются территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, скверы, бульвары).

Одним из существенных условий договора участия в долевом строительстве согласно ст. 4 Закона признается цена договора. В соответствии с общегражданским принципом цена устанавливается в договоре путем достижения сторонами соответствующего соглашения на основании свободного волеизъявления. Поскольку договор участия в долевом строительстве не является публичным, цена одного договора не должна обязательно совпадать с ценой другого договора. Сроки и порядок уплаты цены также являются существенными условиями договора долевого участия. В законе закреплена существующая на рынке долевого участия практика уплаты цены договора: она может быть произведена единовременно одним платежом или посредством нескольких платежей, периодичность которых устанавливается договором. В договоре участия в долевом строительстве цена может быть изменена по соглашению сторон после его заключения, но только в случаях и на условиях, содержащихся в договоре.

Еще одним существенным условием договора долевого участия является гарантийный срок. Гарантийный срок устанавливается договором, но не может составлять менее пяти лет. Если стороны не предусмотрели в договоре иное, гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства. В течение гарантийного срока участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства.

Банки-партнеры

Договор об участии в долевом строительстве возникает в том случае, когда гражданин или юридическое лицо вносят денежные средства для строительства жилого или нежилого помещения в многоквартирных жилых домах или ином объекте недвижимости, с привлечением денежных средств участников долевого строительства, у которых возникает именно долевое участие в строительстве объекта.

К существенным условиям договора об участии в долевом строительстве относятся:

1. Определение подлежащего передаче участнику долевого строительства конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией.

На практике в договоре обычно указываются строительный адрес объекта, типовая серия дома, количество этажей в доме, номер секции и этажа, на котором находится квартира, строительный номер квартиры и ее площадь. Приложениями к договору обычно служат копии планов помещений, на которых визуально отмечается местоположение передаваемых помещений.

2. Указание срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. В ст. 6 Закона об участии в долевом строительстве содержатся нормативные требования к сроку передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства. Нарушением будут только те случаи, когда объект долевого строительства будет передаваться позднее срока, который предусмотрен договором.

Кроме того, срок передачи объекта долевого строительства должен быть единым для всех участников.

Передача объекта долевого строительства осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости в течение двух месяцев, но не позднее предусмотренного договором срока.

3. Цена договора, сроки и порядок ее уплаты. Под ценой договора в соответствии с Законом об участии в долевом строительстве понимается размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства объекта долевого строительства.

В соответствии с ч. 3 ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве возможны два способа уплаты цены договора.

Во-первых, платеж может быть внесен единовременно. В этом случае просрочка внесения платежа в течение более трех месяцев служит основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора.

Во-вторых, уплату цены договора можно произвести в согласованный сторонами период, исчисляемый годами, месяцами или неделями, т.е. участнику долевого строительства в данном случае предоставляется рассрочка.

4. Гарантийный срок на объект долевого строительства. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует:

1) условиям договора,

2) требованиям технических регламентов,

3) требованиям проектной документации,

4) требованиям градостроительных регламентов,

5) иным обязательным требованиям.

Согласно Закону об участии в долевом строительстве (п. 5 ст. 7) гарантийный срок не может быть меньше пяти лет. Он исчисляется со дня передачи объекта участнику.

5. Договор участия в долевом строительстве должен быть составлен в письменной форме.

Договор участия в долевом строительстве, равно как и уступка прав требований по нему, подлежит государственной регистрации (п. 3 ст. 4, ст. 17 Закона об участии в долевом строительстве), а значит, вступает в силу только с момента такой регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ).

В договоре приводятся правоустанавливающие документы, на основании которых заключается договор:

— свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок для строительства объекта недвижимости или договор аренды земельного участка, зарегистрированный в установленном порядке. Указанные документы определяют целевое назначение и порядок использования земли;

— разрешение на строительство объекта недвижимости, оформленное в установленном порядке.