Договор купли-продажи с обременением — образец такого соглашения будет необходим в случае, если собственник-продавец ограничен в праве пользования принадлежащим ему имуществом. Подробнее о том, какие виды обременения существуют и на что нужно обратить внимание при составлении договора купли-продажи с обременением, рассказывается далее в статье.
Фото:
Обременение имущества: понятие и виды
Купля-продажа товара, обремененного правами третьих лиц
Образец договора купли-продажи с обременением арендой
Обременение имущества: понятие и виды
Обременение имущества: понятие и виды
Обременение представляет собой наличие условий, ограничивающих права лица на владение, пользование или распоряжение находящимся у него в собственности имуществом. Обременение также выражается в несении собственником определенных обязанностей по отношению к третьим лицам, которые имеют законные права на имущество. При этом, как правило, смена владельца имущества не предполагает изменения или прекращения обременения.
Обременения можно классифицировать по следующим основаниям возникновения:
- в соответствии с положениями закона или в рамках соглашения сторон;
- согласно желанию владельца имущества или против его воли.
Различают следующие виды обременений:
- аренда имущества сроком более 1 года;
ВАЖНО! Договор аренды на период меньше года в качестве обременения не расценивается (постановление ФАС Уральского округа от 25.04.2006 по делу № Ф09-2976/06-С3).
- сервитут;
- арест имущества;
- рента;
- наличие в квартире прописанных в ней граждан;
- владение лицом, не достигшим 18 лет, или недееспособным лицом долей в праве собственности на недвижимость;
- необходимость получения согласия супруга собственника имущества при его продаже;
- залог.
ВАЖНО! Обременение таких прав, как аренда, права участника общества с ограниченной ответственностью, а также залог недвижимого имущества, подлежит госрегистрации (ст. 339.1, 609 Гражданского кодекса РФ, далее — ГК РФ).
Подробнее о залоге рассказывается в статье Залог как способ обеспечения исполнения обязательств.
Купля-продажа товара, обремененного правами третьих лиц
Обременение на имуществе (товаре) обязывает собственника при продаже предупредить лицо, которое намерено приобрести товар, о его наличии. Об этом говорится в ст. 460 ГК РФ, которая предписывает, что продавец обязан передать товар, не отягощенный правами иных (третьих) лиц, если не получит согласие покупателя на приобретение товара с обременением.
Данное правило применяется и в том случае, если иные лица заявили свои требования на продаваемое имущество к моменту его передачи, например посредством подачи искового заявления в суд, и в дальнейшем эти требования были признаны законными.
Таким образом, до заключения договора купли-продажи с обременением стороны должны определиться с судьбой обременения: либо сохранить его в неизменном виде, либо осуществить действия по прекращению (например, снять с учета зарегистрированных в квартире граждан).
Сокрытие продавцом информации о наличии обременения может повлечь такие негативные правовые последствия, как:
- понижение стоимости товара по требованию покупателя;
- признание сделки купли-продажи недействительной;
- прекращение залога (п. 1 ст. 352 ГК РФ).
Некоторые суды расширительно толкуют ст. 460 ГК РФ и считают, что покупатель праве также:
- требовать возмещения убытков с продавца (см. постановление ФАС Волго-Вятского округа от 04.06.2009 № А43-16363/2008-46-315);
- приостановить оплату имущества (см. постановление ФАС Центрального округа от 02.08.2010 по делу № А35-11180/2009).
ВАЖНО! При предъявлении требований покупатель должен считаться добросовестным, т. е. он не был или не должен был быть в курсе прав иных лиц на имущество.
Образец договора купли-продажи с обременением арендой
Приобретаемое имущество может быть обременено арендой. При этом договор аренды недвижимости, заключаемый на срок более года, должен быть оформлен в письменном виде и зарегистрирован в Росреестре. В таком случае покупка недвижимости не отразится на правах и обязанностях арендатора и арендодателя: на место продавца в качестве арендодателя становится покупатель, и наниматели могут продолжать пользоваться имуществом в пределах срока аренды (ст. 617 ГК РФ).
Для составления договора купли-продажи с обременением необходимо использовать простой договор купли-продажи и включить в него пункты, описывающие имеющееся обременение и условие о переходе вместе с правом собственности иных полномочий на покупателя в отношении прав третьих лиц. Дополнительно в договоре могут быть указаны санкции для продавца на случай сокрытия информации об обременениях имущества.
Так, если имущество находится в залоге, в договоре прописываются следующие сведения:
- реквизиты договора залога (с указанием даты и номера регистрации в реестре);
- сведения о залогодержателе;
- информация об обеспеченном обязательстве.
Подробнее о реестре залога движимого имущества рассказывается в статье Реестр уведомлений о залоге движимого имущества.
В отношении обременения в виде аренды в договоре следует указать:
- реквизиты договора аренды (с указанием даты и номера регистрации в реестре);
- данные о сторонах договора аренды;
- срок аренды.
Скачать образец договора купли-продажи с обременением на примере договора купли-продажи квартиры с обременением в виде аренды можно по ссылке: Договор купли-продажи с обременением арендой (образец).
Таким образом, при подписании договора купли-продажи с обременением владелец имущества обязан уведомить приобретателя о наличии обременения и либо получить его согласие на покупку имущества с обременением, либо осуществить действия по прекращению обременения до продажи. В противном случае неуведомление покупателя дает ему право требовать снижения стоимости имущества или отказаться от заключения договора.
Образец договора купли-продажи с обременением может оказать актуальную помощь сторонам при заключении сделок, предметом которых выступает товар с теми или иными обременениями. Вызвано это, в частности, тем, что как самостоятельный вид законодательством такие договоры не предусмотрены, а нормы, регулирующие данные правоотношения, содержатся в разрозненном виде в различных статьях Гражданского кодекса, включая нормы о залоге, сервитуте, праве пользования жилым помещением после перехода права собственности и др.
Что такое обременение, виды обременения
Сделки по купле-продаже с обременением в пользу продавца
Содержание и образец договора купли-продажи с обременением
Купля-продажа товара, обремененного правами третьих лиц
Итоги
Что такое обременение, виды обременения
Действующие нормативно-правовые акты не приводят понятия обременения, что тем не менее не свидетельствует об отсутствии правового регулирования данного вопроса. Понятие «обременение» раскрывалось в утратившей с 2019 года силу ст. 1 закона «О госрегистрации прав на недвижимое имущество» от 21.07.1997 № 122-ФЗ.
В ст. 1 закона 122-ФЗ под обременением понималось всякое ограничение, препятствующее собственнику в той или иной степени свободно и по своему индивидуальному усмотрению пользоваться и распоряжаться имуществом. Данное определение не утратило своей актуальности и после прекращения действия норм закона, оно используется в теории и не противоречит сложившейся юридической практике.
Указанной нормой также приводились примеры того, каким образом может быть обременено недвижимое имущество. Исходя из ее содержания, а также ряда иных норм Гражданского кодекса можно выделись следующие варианты обременения имущества (права):
- залог купленной вещи продавцу или кредитной организации до момента полной оплаты полученного объекта (в том числе ипотека) — ст. 334 ГК РФ;
- обременение земельного участка в форме сервитута — ст. 274 ГК РФ;
- право пользования жилым объектом недвижимости после перехода права собственности на него — ст. 558 ГК РФ.
Помимо указанных наиболее распространенных видов существуют и иные обременения: вследствие арендных отношений, концессии, государственно-частных партнерств и др.
Сделки по купле-продаже с обременением в пользу продавца
Сделки по купле-продаже с обременением в пользу продавца
В договор купли-продажи какого-либо товара (в том числе и недвижимости) может включаться условие о том, что оплата по нему производится частями либо же единым платежом, но после передачи имущества покупателю. При заключении подобных сделок в целях защиты прав продавца, по общему правилу ГК РФ для купли-продажи в кредит, переданное имущество находится в залоге у продавца до тех пор, пока оно не будет полностью оплачено, что также желательно указывать в договоре.
При этом такой договор составляется по общим правилам купли-продажи, установленным § 1 главы 20 ГК РФ, специальными нормами в отношении конкретного вида имущества (при наличии таковых), а также положениями § 3 главы 23 ГК РФ в отношении пунктов договора о залоге передаваемого имущества.
При продаже недвижимого объекта с условием о залоге, в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) по желанию продавца вносится не только запись о переходе права собственности, но и информация о наличии обременения в виде залога такого имущества (в отношении недвижимости называемого ипотекой).
Содержание и образец договора купли-продажи с обременением
В связи с наличием различных видов сделок с обременением и различных видов самого обременения рассмотрим содержание договора на примере образца договора купли-продажи с обременением в виде условия о залоге в пользу продавца. Он имеет свободную форму, но при этом должен содержать как минимум те условия, которые законом определены в качестве существенных. При совершении сделки по купле-продаже с залогом продаваемой вещи вследствие оплаты ее в кредит договор будет иметь общий вид и должен содержать следующую информацию (на основании норм главы 30 ГК РФ):
- сведения о сторонах, их Ф. И. О., наименовании, адресе регистрации и прописки, данных паспорта, иного удостоверения личности, регистрационные данные юридического лица и т. п.;
- наименование предмета сделки и описание, его индивидуализирующее;
- цену договора;
- порядок оплаты, способ оплаты, сроки внесения платежа (платежей);
- момент перехода права собственности, рисков;
- права и обязанности продавца и покупателя;
- перечень приложений;
- подписи сторон, дату подписания договора;
- иные условия на усмотрение сторон (расходы по совершению сделки, урегулирование споров и др.).
Важным условием данной группы договоров является обязательное упоминание положения о залоге продаваемой вещи. С образцом договора купли-продажи с обременением можно ознакомиться на нашем сайте, также его можно скачать на свой компьютер.
Скачать образец
Купля-продажа товара, обремененного правами третьих лиц
Помимо договоров с условием о залоге продаваемого товара в пользу продавца, на практике также встречаются иные виды сделок с обременением — купля-продажа вещи, которая уже обременена чьими-либо правами помимо продавца. По общему правилу ГК РФ (в п. 1 ст. 460) обязывает продавца передавать право собственности лишь на тот товар, который не обременен еще чьими-либо правами.
В то же время указанной нормой предусмотрено исключение, при котором продаваемая вещь может иметь обременения правами третьих лиц — когда покупателю это известно и он изъявил согласие на покупку такого товара. Таким образом, важным условием договора продажи обремененной вещи является указание на имеющиеся обременения. В противном случае умалчивание данного факта может являться основанием для расторжения договора или же повлечь со стороны покупателя возможность требовать уменьшения покупной стоимости такой вещи.
Итоги
Итоги
В заключение следует вывод о том, что понятие обременения в настоящее время законом не устанавливается, однако в силу сложившейся практики под ним понимается ограничение в отношении собственника вещи по распоряжению и владению ею. При совершении сделок с обремененным имуществом обо всех ограничениях следует указывать в договоре: в одних случаях это является существенным условием, а в других не дает оснований для признания сделки недействительной на основании ст. 178 ГК РФ.
Приобретение жилой недвижимости иногда может быть сопряжено для покупателя дополнительными рисками.
Они связаны с наличием возможных ограничений, существующих по квартире. И все моменты желательно заранее для себя понимать.
В данной статье мы расскажем о том, что представляет собой договор купли-продажи квартиры с обременением.
Виды обременений
Основных существует 6, которые можно условно разделить на две группы.
В первую из них входят обременения на саму недвижимость.
Вторая группа касается некоторых препятствий в пользовании квартирой. Итак, какие же типичные обременения можно сегодня встретить на рынке недвижимости.
Так, продаваемая квартира может находиться под арестом в счет различных обязательств ее продавца перед кредиторами или государством. Тогда если приобрести арестованную квартиру, то у покупателя существует риск того, что рано или поздно недвижимость могут продать с торгов.
Предметом сделки (договора купли-продажи квартиры с обременением) может быть квартира, купленная на условиях ипотеки. Тогда ее продажа предполагает получение согласие от банка. После подписания договора к покупателю переходят все обязанности по непогашенной части кредита.
Недвижимость может находиться в залоге и по другим основаниям. Тогда на продажу квартиры все равно необходимо получить письменное одобрение от залогодержателя.
Еще одним типом обременения является рента. В обиходе ее называют договором пожизненного содержания. По его условиям человек получает квартиру собственность в обмен на обязательство содержать пожилого человека. Под содержанием в этом случае подразумевается и внесение периодических рентных платежей.
Обременение может заключаться и в необходимости получения согласия на отчуждение квартиры от другого члена семьи, опекуна или органа опеки.
Это происходит в случаях с продажей квартиры:
- купленной в браке;
- со стороны недееспособного гражданина;
- от лица несовершеннолетнего собственника.
Продажа квартиры, приобретенной в период брака, имеет свои особенности.
Во-первых, согласие от второго супруга должно быть нотариальным. Во-вторых, оно необходимо и тогда, когда официально оформлен развод, но собственность все еще не поделена.
Покупателю может достаться и квартира с арендой. Ведь ничего не мешает хозяину продать недвижимость в то время, когда в ней живут квартиранты. И тогда новый собственник примет на себя функции арендодателя.
И с пользователями уже придется договариваться полюбовно, либо же ждать окончания срока действия арендного соглашения.
Есть и еще один случай обременений, связанных с приватизаций продаваемого жилья. Все дело в том, что если один из супругов оформил квартиру рассматриваемым способом только на себя, то у другого останется после развода право проживания на той площади, которая оформлена в период брака. Поэтому покупателю квартиры нужно будет подумать о выписке нежелательных пользователей.
Возможные риски
Для покупателя квартира с обременениями обернется дополнительной головной болью. Во-первых, если жилье кредитное, то все дальнейшие обязанности по займу лягут на нового владельца недвижимости.
Мы уже говорили о том, что покупка арестованного жилья может обернуться его продажей.
Поэтому важно снять арест уже до момента подписания итогового договора.
Кроме того, новый собственник не застрахован от того, что заключенную сделку впоследствии суд может объявить недействительной.
Тогда по правилам реституции квартиру придется вернуть продавцу без гарантии на то, что деньги можно быстро получить назад.
Также в случае с рентой есть и такой вариант, когда ее получатель окажется недовольным и будет настаивать на расторжении договора.
Всегда перед оформлением документов на вторичном рынке недвижимости рекомендуется взять выписку из официального источника информации. На данный момент применительно к недвижимости таковым выступает Единый государственный реестр прав (ЕГРП).
После такого шага станет уже примерно ясно, какие обременения могут быть у квартиры (залог, арест, наличие других собственников и т.д.).
Особенности заключения договора
Если квартира продается с обременением, то важно сразу об этом указать.
Это же касается и данные тех лиц, которые имеют право пользоваться квартирой (арендаторы, бывший супруг, прописанные лица).
Когда ограничений нет, то важно прямо указать об этом в договоре.
На случай предоставления недостоверной информации следует изначально прописать для продавца существенные штрафные санкции. Их размер может определяться исключительно покупателем.
При наличии обременений важно сразу получить копии документов, на основании которых они введены. Так покупателю будет значительно легче отстоять свои права.
Опять вернемся к ситуации с совместным имуществом, полученным в период брака.
Поэтому нелишним будет потребовать данные о семейном положении продавца. Всю информацию легко получить из наличия отметок в паспорте.
Договор купли продажи квартиры с обременением — образец
Образец договора купли-продажи квартиры с обременением
Сделка по покупке квартиры с обременением выделяется особняком.
Поэтому важно все ее детали согласовать заранее.
Может быть, для этого пригодиться и образец договора, предлагаемый ниже.
В нем учтены все типовые формулировки по существованию возможных обременений.
Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам: Москва +7 (499) 288-73-46, Санкт-Петербург +7 (812) 309-71-92 или задайте вопрос юристу через форму обратной связи, расположенную ниже.
Договор купли-продажи квартиры с обременением ипотекой образец 2019 скачать бесплатно типовой бланк пример форма
ДОГОВОР
купли-продажи квартиры с обременением
г. _____________________ «____» _____________ 20__ г.
Граждане ____________________________ (паспорт серия ______, номер _______, выдан _______________________, «___»_________20___года), «___»_______20___года рождения, проживающий по адресу: _________________________________, и ______________________ (паспорт: серия _______, номер ________, выдан _____________,«__»______20___года), «___»________20____ года рождения, проживающая по адресу:____________
___________________________________, состоящие в зарегистрированном браке (свидетельство о заключении брака серия ______, №______ от «___»_________ 20____года, выдано____________) именуемые в дальнейшем «ПОКУПАТЕЛЬ», с одной стороны, и гражданин _______________________ (паспорт: серия _______, номер ________, выдан _____________________, «__»______20___года), «___»_______20____ года рождения, проживающий по адресу: _______________________, именуемый в дальнейшем «ПРОДАВЕЦ», со второй стороны, и __________________,
________________________________________________, именуемое в дальнейшем «ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЬ», в лице _____________________ (должность, ф. и.о. полностью), действующего на основании __________________________, с третьей стороны, заключили настоящий Договор о нижеследующем:
1. Предмет договора
1.1. ПРОДАВЕЦ продает, а ПОКУПАТЕЛЬ покупает в собственность (общую совместную или общую долевую собственность) на условиях, предусмотренных настоящим договором жилое помещение — квартиру, состоящую из _____ (________) комнат, общей площадью _________(_________) квадратных метров, жилой площадью _________(_________) квадратных метров, расположенную на _____ этаже _____ этажного дома находящегося по адресу: индекс _______, субъект федерации _____________________, населенный пункт ____________, улица (проспект и пр.)__________, дом ____, корпус (строение) __, квартира ____, (именуемая в дальнейшем КВАРТИРА).
1.2. Приобретаемая КВАРТИРА принадлежит ПРОДАВЦУ на праве (варианты — общей совместной, общей долевой) собственности согласно свидетельству о _______________________ №___ от «____»________20___года (либо иной документ, подтверждающий право собственности), выданному __________________ от «____»_________20___года на основании Договора ________________ № _____ от «__» ____________ ___ г., зарегистрированного_____________________________________________________ за № __________ от «__» ______________ ___ года; инвентаризационный номер КВАРТИРЫ ____________.
1.3. ПРОДАВЕЦ информирует ПОКУПАТЕЛЯ, что на КВАРТИРУ зарегистрировано обременение в виде ипотеки в пользу ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЯ на основании Договора об ипотеке/ Договора о последующей ипотеке № __ от «__»______ ____ года, зарегистрированной __________________________ за № _____________ от «__» _______ ____года (далее – Договор об ипотеке), в обеспечение исполнения обязательств по Договору займа № __ от «__» _________ ____ года (далее – Договор займа), заключенного между ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЕМ в качестве Займодавца и гр. ________ и гр. __________ в качестве Заемщиков.
1.4. Подписывая настоящий Договор, ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЬ выражает свое согласие на продажу КВАРТИРЫ вместе с обременением в виде ипотеки.
1.5. После перехода к ПОКУПАТЕЛЮ права собственности на КВАРТИРУ, ПОКУПАТЕЛЬ становится на место залогодателя и принимает на себя все права и обязанности залогодателя, вытекающие из Договора об ипотеке.
1.6. После государственной регистрации настоящего договора и перехода к ПОКУПАТЕЛЮ права собственности на КВАРТИРУ, ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЬ предоставляет письмо-заявление в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним о прекращении права на ипотеку КВАРТИРУ.
1.7. ПРОДАВЕЦ гарантирует, что на момент подписания настоящего Договора вышеуказанная КВАРТИРА никому не продана, не подарена, в споре и под арестом или запрещением не состоит, рентой, арендой, наймом или какими-либо иными обязательствами, за исключением указанного в п. 1.3. настоящего Договора, не обременена, право собственности ПРОДАВЦА никем не оспаривается, а также лиц, обладающих правом пользования КВАРТИРОЙ, в том числе согласно ст.292 и ст. 558 Гражданского кодекса РФ, не имеется за исключением граждан, указанных в п. 1.9. настоящего Договора.
1.8. Стороны настоящего Договора в присутствии друг друга ответственно подтверждают, что они действуют без принуждения со стороны или давления в любой форме, что они в дееспособности не ограничены, под опекой, попечительством, а также патронажем не состоят, не страдают заболеваниями, препятствующими осознавать суть подписываемого договора и его обязательств, не находятся под влиянием обстоятельств, вынуждающих совершить данную сделку на крайне не выгодных для себя условиях, что они осознают последствия нарушения условий настоящего Договора.
1.9. На момент подписания настоящего Договора в квартире зарегистрированы по месту жительства _____________________ (ФИО полностью) и ____________________ (ФИО полностью, дата рождения для несовершеннолетних), которые утрачивают право пользования КВАРТИРОЙ с момента государственной регистрации перехода права собственности на КВАРТИРУ к ПОКУПАТЕЛЮ, будут сняты с регистрационного учета и освободят КВАРТИРУ в течение __ дней с даты ___________________________.
(Абзац включается, при наличии несовершеннолетних) ПРОДАВЕЦ гарантирует, что _______________ (ФИО полностью, дата рождения несовершеннолетнего), не находится под опекой или попечительством, либо без родительского попечения, и для отчуждения КВАРТИРЫ в соответствии с п.4 ст.292 Гражданского кодекса РФ согласие органов опеки и попечительства не требуется.
1.10. Стороны пришли к соглашению, что прав залога в соответствии со ст. 488 Гражданского кодекса Российской Федерации на КВАРТИРУ у ПРОДАВЦА не возникает.
2. Цена договора и порядок расчетов
2.1. КВАРТИРА продается по цене __________ (______). Указанная цена установлена по соглашению Сторон настоящего договора, является окончательной и изменению не подлежит.
2.2. Расчеты по настоящему Договору производятся путем открытия ПОКУПАТЕЛЕМ безотзывного покрытого безакцептного аккредитива в _____________ (указывается наименование банка-эмитента) на сумму полной стоимости КВАРТИРЫ. Получателем средств по аккредитиву является ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЬ. Исполняющим банком является ___________________ (указывается наименование исполняющего банка).
(Сторонам сделки рекомендуется пользоваться услугами одного банка и как банка – эмитента, и как исполняющего банка).
Условием осуществления платежа по аккредитиву является государственная регистрация права собственности ПОКУПАТЕЛЯ на КВАРТИРУ и прекращение обременения КВАРТИРЫ ипотекой в пользу ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЯ,
Платеж осуществляется по предоставлению следующих документов:
¾ Выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подтверждающей право собственности ПОКУПАТЕЛЯ на КВАРТИРУ, отсутствие обременения КВАРТИРЫ ипотекой в пользу ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЯ.
Сумма аккредитива: __________ (______) рублей РФ.
Дата закрытия аккредитива: «__» _____ ___ года.
Расходы по аккредитиву несет ПОКУПАТЕЛЬ.
ПРОДАВЕЦ и ПОКУПАТЕЛЬ согласны, что получение денежных средств ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЮ будет являться надлежащим исполнением обязательства ПОКУПАТЕЛЯ по оплате стоимости КВАРТИРЫ в соответствии с настоящим Договором.
(В случаях, когда цена квартиры значительно превышает сумму задолженности по договору займа, Стороны могут предусмотреть и указать в договоре иную форму, сроки и порядок оплаты той части цены жилого помещения, которая превышает сумму задолженности).
2.3. До подписания настоящего Договора КВАРТИРА осмотрена ПОКУПАТЕЛЕМ. Недостатки или дефекты, препятствующие использованию КВАРТИРЫ по назначению, на момент осмотра ПОКУПАТЕЛЕМ не обнаружены.
2.4. Передача КВАРТИРЫ ПРОДАВЦОМ и принятие ее ПОКУПАТЕЛЕМ осуществляются на основании передаточного Акта, согласно ст. 556 Гражданского кодекса Российской Федерации.
3. Права и обязанности сторон
3.1. ПРОДАВЕЦ обязуется:
3.1.1. С даты подписания настоящего Договора до фактической передачи КВАРТИРЫ ПОКУПАТЕЛЮ не ухудшать состояния КВАРТИРЫ, не сдавать её в аренду, наём, безвозмездное пользование, не обременять правами пользования членов семьи ПРОДАВЦА согласно ст.292 Гражданского кодекса РФ, а также иными правами пользования, сохраняющимися в соответствии с законодательством после приобретения КВАРТИРЫ ПОКУПАТЕЛЕМ.
3.1.2. До момента фактической передачи КВАРТИРЫ погасить все задолженности, если таковые имеются по КВАРТИРЕ: коммунальные платежи, электроэнергия, газ, телефон и др.
3.1.3. В день получения от ПОКУПАТЕЛЯ денежных средств согласно п. 2.2. настоящего Договора предоставить документы, подтверждающие получение указанных денежных средств от ПОКУПАТЕЛЯ. (включается в текст, оплата квартиры осуществляется не только Залогодержателю).
3.2. ПРОДАВЕЦ имеет право:
3.2.1. Требовать расторжения настоящего Договора в случае если ПОКУПАТЕЛЬ не исполнит и/или не надлежащим образом исполнит обязательства по оплате КВАРТИРЫ, на условиях и в сроки, установленные п.2.2. настоящего Договора.
3.2.2. Удерживать КВАРТИРУ от передачи ПОКУПАТЕЛЮ во владение до ее полной оплаты.
3.3.ПОКУПАТЕЛЬ обязуется:
3.3.1. Оплатить КВАРТИРУ по цене, указанной в п. 2.1., настоящего Договора, в порядке и в сроки, установленные п. 2.2. настоящего Договора.
3.4. ПОКУПАТЕЛЬ имеет право:
3.4.1. Требовать от Продавца исполнения его обязанностей по Договору.
3.4.2. Требовать от ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЯ осуществления всех необходимых действий для погашения регистрационной записи об ипотеке КВАРТИРЫ по истечению 10 (Десяти) рабочих дней с даты осуществления платежа по аккредитиву.
3.5. ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЬ обязуется:
3.5.1. В течение 7 (Семи) рабочих дней с даты полного погашения задолженности по Договору займа предоставить ПОКУПАТЕЛЮ подтверждающие документы.
3.4.2. В течении __ (__) рабочих дней с даты полного погашения задолженности по Договору займа, осуществить совместно с ПОКУПАТЕЛЕМ все необходимые действия для погашения регистрационной записи об ипотеке КВАРТИРЫ.
4. Переход прав
4.3. Право собственности у ПОКУПАТЕЛЯ на КВАРТИРУ возникает с момента государственной регистрации перехода права собственности на данную КВАРТИРУ в ______________________.
4.4. С момента приобретения права собственности на КВАРТИРУ ПОКУПАТЕЛЬ осуществляет права владения, пользования и распоряжения данной КВАРТИРОЙ в соответствии с ее назначением и требованиями жилищного законодательства Российской Федерации, принимает на себя бремя расходов, связанных с содержанием КВАРТИЫ, в том числе уплатой налогов и других обязательных платежей.
5. Ответственность Сторон
5.3. Сторона Договора, моральные и/или имущественные интересы которой нарушены в результате ненадлежащего исполнения обязательств по настоящему Договору другой стороной, вправе требовать полного возмещения причинных ей этой стороной убытков, под которыми понимаются расходы, которые сторона, чье право нарушено, произвела или произведет для восстановления своих прав и интересов (реальный ущерб), а также компенсации морального вреда.
5.4. Отсутствие вины за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему Договору доказывается стороной, нарушившей обязательства.
6. Срок действия и иные условия
6.3. Настоящий Договор вступает в силу (считается заключенным) с момента его государственной регистрации в _______________________________________.
6.4. Настоящий Договор действует до даты полного исполнения Сторонами принятых на себя обязательств.
6.5. В отношениях, не урегулированных настоящим Договорам, Стороны руководствуются действующим законодательством Российской Федерации.
6.6. Риск случайной гибели или случайного повреждения КВАРТИРЫ после ее передачи ПОКУПАТЕЛЮ несет ПОКУПАТЕЛЬ.
6.7. Расходы по заключению, государственной регистрации настоящего Договора несет ПОКУПАТЕЛЬ (м. б. ПРОДАВЕЦ или в долях с ПРОДАВЦОМ).
6.8. Настоящий Договор составлен в __ экземплярах, имеющих равную юридическую силу, один из которых храниться в ______________, два других у ПРОДАВЦА и ПОКУПАТЕЛЯ.
7. Реквизиты и подписи сторон
ПОКУПАТЕЛЬ:
________________ (паспорт серия ______, номер _______, выдан _______________, «___»_________ ____года), «___»_______ _____ года рождения, проживающий по адресу: ____________________, и
________________ (паспорт: серия _______, номер ________, выдан _____________, «__»______ ____года), «___»________ _____ года рождения, проживающая по адресу: ________________________.
ПРОДАВЕЦ:
________________ (паспорт серия ______, номер _______, выдан _______________, «___»_________ ____года), «___»_______ _____ года рождения, проживающий по адресу: ____________________, и
________________ (паспорт: серия _______, номер ________, выдан _____________, «__»______ ____года), «___»________ _____ года рождения, проживающая по адресу: ________________________.
ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЬ:
__________________________________________________________________
Дата государственной регистрации: «____» ____________________г.
Наименование органа, осуществившего государственную регистрацию:
__________________________________________________________________
Место нахождения: _________________________________________________
ИНН ___________________ КПП ________________ОГРН ________________
р/с __________________________________в ________________ г. __________
к/с _______________________________БИК ____________________
Покупатель
_________________________________________________________________
Продавец
__________________________________________________________________
Залогодержатель
__________________________________________________________________
Жилье обременяется в следующих случаях:
- кредит или ипотека под залог;
- арест;
- наличие доли в собственности;
- рассрочка оплаты за покупку квартиры;
- прописан несовершеннолетний;
- аренда квартиры;
- аварийное состояние дома;
- рента.
Как купить квартиру с обременением по ипотеке: порядок действий
Расскажем о том, как правильно купить квартиру с обременением по ипотеке в 2019 году и по максимуму защитить свои интересы и свести к минимуму все риски:
- запрашиваем у потенциального продавца документы на жилье – основания возникновения собственности, техническую документацию, свежую выписку ЕГРН;
- тщательно исследуем кредитный договор. Изучаем условия платежей, остаточную задолженность, пункты по отчуждению и участию банка в этом процессе. Смотрим есть ли особые условия для первоначального собственника (выплата 50 % и так далее);
- выясняем, есть ли отягчающие факторы: долевая собственность, совместно нажитое имущество, несовершеннолетние собственники, прописанные люди. Если имеются более 1 из этих пунктов, стоит поискать другие варианты;
- решаем, будет ли покупатель выплачивать ипотеку либо ее погасит продавец;
- готовим предварительный договор, по необходимости заверяем у нотариуса, предоставляем банку. Кстати, покупка квартиры с обременением по ипотеке от Сбербанка более надежна: там внимательные юристы, хотя согласование может и затянуться;
- получаем согласие банка;
- готовим основной договор и документы для госрегистрации сделки в Росреестре. Дополнительно в пакет войдет кредитный договор с банком-заемщиком, договор об ипотеке.
Срок регистрации документа
Договор о купле — продаже недвижимости с обременением должен быть зарегистрирован в Росреестре сразу после подписания. Органы проверят подлинность документов и законность сделки. Для этого потребуется предоставить следующий пакет документов:
- оригинал соглашения;
- справка о снятии обременения;
- заявление от владельца квартиры о переходе права собственности;
- сертификат присвоения кадастрового номера квартиры;
- расписка о залоге;
- документальное разрешение на продажу квартиры от супруга или супруги;
- справка из ЖЭКа об отсутствии долгов по коммунальным услугам.
Документ регистрируется в течение 15 дней с момента подачи заявления. За услуги потребуется оплатить государственную пошлину в размере 350 рублей.
Образец договора купли-продажи недвижимости 2019 скачать бесплатно типовой бланк пример форма
Подробнее
Чтобы грамотно продать квартиру с обременением, делая это в пользу продавца, не получится не составить соответствующее соглашение. Ведь именно оно и выступает гарантией для участников сделки, поэтому не стоит доверять устным договоренностям, когда речь идет о серьезных финансовых операциях.
Образец типового договора купли-продажи с обременением в пользу продавца
Начиная оформлять договор, лучше всего сразу включить пункт, который станет указывать на то, что оплата производится исключительно частями, или же единым платежом.
Нужно понимать, что если сделка совершается таким способом, то имущество будет находиться в залоге у продавца до того момента, пока собственно не будет полностью оплачено.
В тот момент, когда осуществляется продажа недвижимого объекта, при этом соблюдается условие о залоге, то важно знать, продавец может внести в соглашение запись о переходе права собственности. Помимо этого, сюда относится и информация о наличии обременения в виде залога такого имущества.
Стоит понимать, что оформлять договор требуется тщательным образом, он должен обладать свободной формой, содержать те условия, которые определены законом.
Сюда можно отнести:
- информация о сторонах сделки;
- наименование предмета сделки, детальное описание;
- цена договора;
- наименование предмета сделки;
- момент, при котором и осуществляется переход права собственности;
- подписи сторон;
- дата подписания договора;
- иные условия.
Учтите, что каждый пункт несет свой смысл, соответственно, прежде чем подписать договор, участники в обязательном порядке должны внимательно изучить все пункты. Только так можно избежать лишних сложностей, непредвиденных ситуаций в будущем. Если есть возможность, то будет неплохо обратиться к юристам за помощью, они всегда помогут в решении тех или иных спорных вопросов.
Скачать бланк договора купли-продажи квартиры с обременением в пользу продавца.
Основания установления обременения
Когда совершается данная сделка, то естественно ее участники должны определить не только существенные, но и дополнительные условия договора. Желательно делать это тщательным образом, чтобы в будущем можно было избежать лишних сложностей, с которыми так часто приходится сталкиваться на практике.
Условия должны быть сформулированы следующим образом:
- потребуется предоставить полный расчет между сторонами сделки, прежде чем подписать договор;
- расчет после заключения договора, государственной регистрации;
- поэтапное внесение оплаты по данному договору.
В тот момент, когда деньги планируется передать за недвижимость до подписания договора, то обременения возникать не может. Но если участники сделки пришли к выводу, что лучше оформить денежный вопрос тогда, когда будет заключен договор, то важно знать, даже после регистрации продолжит существовать денежное обязательство со стороны покупателя.
Что касается обременения в целом, то важно понимать, его принято устанавливать в отношении объекта недвижимости. Оно в свою очередь станет совершаться по тем же условиям, что собственно и сам договор. Поэтому если внимательно рассмотреть этот вопрос, то можно понять, обременение станет подлежать государственной регистрации, сведения о нем вносятся в ЕГРН.
Помните, что часто стороны совершают одни и те же ошибки, это связано с тем, что они не желают вникать в пункты, которыми собственно и обладают подобные договора. Чтобы избежать лишних трудностей, желательно не игнорировать советы специалистов, и тогда все получится.
Нюансы регистрации обременения
К нюансам регистрации обременения можно отнести:
- Прежде всего, важно отметить, что касается госпошлины, то за регистрацию обременения она не уплачивается вовсе, учтите это заранее;
- Выделяя Свидетельство о государственной регистрации права, то здесь можно будет встретить раздел «Ограничения», куда собственно и вносится запись «ипотека», помимо этого сюда относится и запись об обременении;
- Важно добавить, что сделка с обременением обычно регистрируется пять рабочих дней;
- Документ о полной оплате в Росреестр, как правило, не передается.
Никто не отрицает, что на первый взгляд, оформление такого договора может вызвать множество вопросов и сложностей. На практике все именно так и происходит, но если вы желаете оформить его тщательным образом, желательно проконсультироваться с опытными юристами.
Ведь тогда можно избежать «подводных камней», тех ошибок, с которыми порой сталкиваются участники сделки. Не нужно спешить, и тогда получится включить в договор важные пункты, те ситуации, условия, без которых подобные документы не оформляются.