Налоги от сдачи квартиры в аренду. Выбор оптимальной системы налогообложения в 2019 году

🕒

Аренда квартиры | Вся Россия | 28.06.2017 | Михаил Мясоедов

Метки: Аренда жилья

|

Налог на имущество физлиц

|

Альтернативные варианты

|

Налоги

|

Налог на доходы физлиц

|

Упрощенка

|

Патент

|

Предприниматель

Повальная неуплата
россиянами налогов при сдаче квартир и прочей недвижимости в аренду заставила
государственные органы пойти по пути существенного снижения налоговой нагрузки,
все чаще заменяя кнут пряником. На сегодняшний день помимо классических 13%,
арендодатели могут применять упрощенную или патентную систему налогообложения.
Во многих случаях это позволяет существенно снизить налоговые платежи. В этой
статье мы рассматриваем на конкретных численных примерах, как подобрать для
себя оптимальную систему налогообложения
. Если вы решили выйти из тени, то эта
статья – для вас
.

Аренда
недвижимости: основные методы налоговой оптимизации для физлица

Сразу оговоримся, что
сократить налоговые платежи до нуля не получится. С финансовой точки зрения
метод «вообще не платить и не декларировать» по-прежнему самый выгодный. Но у
неуплаты налогов есть свои существенные минусы и риски (насколько они сегодня
серьезные, мы анализируем в этой статье)
. Все рассмотренные в статье методы налоговой оптимизации полностью легальны и напрямую предусмотрены Налоговым Кодексом РФ. Если вы не хотите вникать в детали расчетов, то можете переходить сразу в конец статьи. Также вы можете воспользоваться нашим калькулятором и подобрать оптимальный вариант для своей ситуации.

Минимизация налогов
предусматривает принятие решения по двум вопросам – юридической форме
деятельности и выборе системы налогообложения.

Существует 3 основных формы деятельности для арендодателя: обычное физическое лицо, индивидуальный предприниматель (ИП), общество с ограниченной ответственностью (ООО). В этой статье мы не рассматриваем форму ООО, так как, как правило, она предполагает достаточно высокие издержки по ведению бизнеса (документация, бухгалтерское обслуживание, наличие банковского счета, ограничения по выводу средств из ООО и распределению прибыли, передача помещения в уставный капитал ООО), хотя в некоторых случаях
этот вариант также может быть удобен
. На практике мне не доводилось встречать
физических лиц, которые специально создают ООО для сдачи в аренду 1-2 небольших
помещений. Как правило, чем крупнее арендный бизнес, тем больше доводов в
пользу ООО
. Но это вопрос для отдельного обсуждения, пока оставим его за
пределами статьи.

Для владельца недвижимости подойдут 3 системы налогообложения: общая система
налогообложения (те самые НДФЛ 13%), упрощенная Система налогообложения (УСН), патентная cистема налогообложения (ПСН, патент). Общую систему
налогообложения может применять как обычное физлицо (любой человек, не
выбравший систему налогообложения, по умолчанию находится на ней), так и индивидуальный
предприниматель (платежи в этих случаях будут немного отличаться)
. Для
применения УСН или ПСН необходимо зарегистрироваться в качестве индивидуального
предпринимателя. Отметим также, что упрощенная система предлагает два вида баз
для расчета налога на выбор налогоплательщика – «доходы» (ставка налога 6%) и
«доходы минус расходы» (ставка налога 15%)
. Применение второго варианта
аналогично применению общей системы налогообложения в качестве ИП (с той
разницей, что ставка будет на 2% выше, что невыгодно). Поэтому в дальнейшем мы
будем говорить об упрощенной системе только в контексте первого варианта, так
как второй заведомо не будет оптимальным
.

Важно также заметить, что статус индивидуального предпринимателя предполагает обязательную уплату соцвзносов в Пенсионный фонд (так называемые «взносы ИП за себя»), которые
платятся в дополнение к основной сумме налоговых платежей (обычное физлицо эти
взносы не платит, за него это делает работодатель с суммы заработной платы). Договоримся, что
дальше эти платежи мы будем приравнивать к дополнительной нагрузке на
арендодателя (формально эти платежи увеличивают пенсионные права ИП в будущем,
но в отечественной непредсказуемой пенсионной системе это достаточно абстрактная выгода)
. Договоримся также, что для арендного бизнеса ИП не будет нанимать работников.

Все расчеты далее – при условии, что планируется сдавать в аренду только одно помещение. В большинстве случаев эти расчеты легко переносятся на несколько объектов (исключение
составляет патентная система, где в некоторых регионах патент выдается сразу на
несколько объектов плюс на стоимость патента влияет площадь и местоположение
каждого отдельного объекта).

Вариант
1. Арендодатель – обычное физическое лицо, платит налоги по ставке 13% НДФЛ 

Наиболее распространенный и простой вариант, который применяется «по умолчанию». В этом
случае арендодатель просто получает деньги в наличном виде или на свою
банковскую карточку
. До 30 апреля следующего года он обязан подать декларацию
(сделать это можно в том числе удаленно), отчитаться о полученных доходах и
заплатить с них 13%. Этот метод предполагает, что:

И.И. Саморуков планирует сдать в аренду однокомнатную квартиру в Москве за 35 тысяч рублей в
месяц
. Простой помещения не планируется. Он обязан будет уплатить:
35 000 *
12 * 0.13 = 54 600
.
Он планирует нанять специалиста для заполнения
налоговой декларации за 3 тысячи рублей. Итого его суммарные расходы составят 57
тысяч 600 рублей
. Он также будет обязан дополнительно уплатить налог на
имущество с этой квартиры.

Вариант 2. Арендодатель – индивидуальный предприниматель на общей системе
налогообложения (НДФЛ 13%)
.

Тот же самый вариант, с той лишь разницей, что арендодатель регистрируется в качестве ИП. С точки зрения налоговых и сопутствующих платежей ситуация выглядит следующим образом:

Дополним предыдущий пример. И.И. Саморуков ежегодно уплачивает коммунальные расходы
(порядка 3 000 рублей в месяц), осуществляет мелкий бытовой ремонт
(порядка 15 000 рублей в год) и уплачивает со сдаваемой квартиры налог на
имуществе в размере 6 000 рублей в год
. Пусть бухгалтерское обслуживание
будет стоить 10 000 рублей в год
. Сумма соцвзносов к уплате составит:

27990+0.01*(35 000*12 — 3 000 * 12 – 15 000 – 6 000 – 10 000 – 300 000) = 28 520 рублей.

Обращаем внимание, что 1% применяется к разнице между прибылью (а не доходом арендодателя) и 300
тысячами рублей (ст
. 430 п.9 пп.1 НК РФ). Сумма НДФЛ к уплате составит

 (35 000 * 12 – 3 000 * 12 –
15 000 – 6 000 – 10 000 – 28 520) * 0.13 = 42 182 рублей.  

Таким образом,
совокупный результат от применения данной системы для арендодателя составит
(добавим также расходы на бухгалтерское обслуживание):

28 520 + 42 182 + 10 000 = 80 702 рубля

Вариант
3. Арендодатель – индивидуальный предприниматель, применяющий упрощенную
систему налогообложения (УСН 6% «доходы»)

Чтобы применять
упрощенную систему налогообложения, арендодателю необходимо будет подать
соответствующее заявление (обычно это делается при регистрации ИП, либо в
установленный законом срок, если ИП переходит на упрощенку с другой системы). Финансовые
особенности данного режима для собственника недвижимости следующие:

Рассчитаем, какой совокупный результат получит И.И. Саморуков в случае применения
упрощенной системы налогообложения (все условия те же самые)
. Сумма соцвзносов составит:

27990+0.01*(35 000*12 – 300 000) = 29 190 рублей.

Сумма налогов рассчитывается просто (единственный вычет с доходов – это соцвзносы):

(35 000 * 12 – 29 190)*0.06 = 23 448 рублей

Далее необходимо приплюсовать бухгалтерское обслуживание (допустим, 2019 рублей в год) и вычесть
экономию на налоге на имущество (мы его не платим). Итого получаем:

29 190 + 23 448 + 5 000 – 6 000 = 51 638 рублей

Вариант 4. Арендодатель – индивидуальный предприниматель, применяющий патентную систему
налогообложения (патент)
.

Главная особенность
патента – вы заранее знаете сумму налога, которую необходимо заплатить. Это
может быть удобно для вас, но ещё удобнее для государства – налоговая служба
больше не тратит силы на проверку корректности суммы, которую вы показали в
своей декларации, при этом она заранее уверена, что в бюджет поступит
определенная сумма денег
. Для вас также очень важно понимать, что если у вас не
будет дохода (арендатор съедет раньше времени, откажется платить и пр.), либо
будут очень высокие расходы (например, на ремонт помещения), это абсолютно не
имеет никакого значения – вы все равно обязаны заплатить заранее согласованную
сумму:

Допустим,
квартира И.И. Саморукова расположена в районе Восточное Измайлово города
Москвы, площадь 40 квадратных метров. Для таких помещений установлен условный
доход от сдачи в аренду — 300 000 рублей в год
. Следовательно, налоговые платежи
составят:

300 000 * 0.06 = 18 000

Так как условный доход не превышает установленный порог, то соцвзносы будут состоять только из базовой части – 27990 (см. предыдущий пример). Если бы условный доход был больше
300 000, то мы бы добавили также 1% от суммы превышения. Бухгалтерское
обслуживание – 5 000 рублей, экономия на налоге на имущество 6 000
. Как
результат, получаем:

18 000 + 27 990 + 5 000 – 6 000 = 44 990 рублей

Какая
система налогообложения выгоднее для арендодателя и от чего это зависит?

Как видно, решение зависит от очень большого количества факторов. С этим ничего не поделать,
отечественное налоговое законодательство достаточно сложное и витиеватое и
порой затруднительно сразу вспомнить все тонкости и исключения
. Но несколько
важных замечаний сделать можно:

Мы рассмотрели
ситуацию, когда в аренду сдается только одно помещение. В случае, если у вас
несколько помещений – ситуация становится ещё сложнее
. В некоторых регионах
(Москва, Московская область, Нижний Новгород, Санкт-Петербург, Казань) патент
нужно покупать на каждый объект, в некоторых (Новосибирск, Екатеринбург) –
допускается один патент на несколько жилых объектов
. Опять же необходимо
изучать конкретное законодательство и делать отдельный пересчет
.

Мы разработали калькулятор, который автоматизирует большую часть работы за вас – достаточно
задать арендный доход, сопутствующие расходы, тип помещения, площадь квартиры и
регион. Для наиболее крупных городов расчет суммы патента выполняется
автоматически, для менее крупных – необходимо сначала посчитать условный доход
по патенту на сайте налоговой
. Наш калькулятор работает при условии, что расчет выполняется для одного объекта недвижимости. Для нескольких объектов недвижимости нужно самостоятельно посчитать стоимость патента (калькулятор на
сайте налоговой), выбрать регион «Другой город» и подставить свое значение в расчет
.

В заключении для
удобства сравним каждый из возможных вариантов в форме таблицы:

Ставка 13% 13% 6% 6%
База для расчета Доходы Доходы минус расходы Доходы Условный доход
Соцвзносы Не платим Платим Платим Платим
Уменьшение налоговой базы при расчете Нет Все расходы (коммуналка, ремонт, соцвзносы, налог на имущество) Только соцвзносы Нет
Налог на имущество Платим Платим Не платим Не платим
НДС Не платим В большинстве случаев не платим Не платим Не платим
Счет в банке Не обязателен Не обязателен Не обязателен Не обязателен
Бухгалтерское обслуживание Самое дешевое Самое дорогое Средняя стоимость Средняя стоимость

Спасибо за внимание,
если у вас остались вопросы, буду рад ответить на них в комментариях к этому
посту.

Если Вам понравилась эта статья или наши сервисы, то приглашаем Вас присоединиться к нашим группам ВКонтакте или Facebook. Гарантируем, что там Вас ждет только качественный контент из мира экономики, бизнеса и недвижимости.

Комментарии:

Авторизация через:

​С дохода, полученного от сдачи квартиры в аренду, гражданин должен исчислить и уплатить в бюджет налог. Вид и размер платежа зависит напрямую от того, в каком статусе выступает собственник: физического лица или индивидуального предпринимателя.

Рассмотрим более подробно, какой налог уплачивает гражданин, не зарегистрированный в качестве ИП, и какой — непосредственно предприниматель. Все данные приведены с учетом изменений законодательства на 2019 год.

Варианты налогообложения доходов от сдачи жилья в аренду

Квартира сдается физическим лицом, не имеющим статуса ИП

При сдаче жилья в аренду и получении с этого дохода, физическое лицо, не имеющее статуса ИП, должно с полученного дохода рассчитать и уплатить в бюджет НФДЛ.

Ставка:

В настоящее время, на 2019 год, ставка подоходного равна:

Таким образом, если вы в том году, в котором был получен доход от сдачи в аренду квартиры, находились заграницей более 183 дней в году, налог придется уплатить по повышенной ставке.

Пример

Крестьянкин А.Л. в 2019 году пробыл на территории России всего 100 дней. В указанный год он получал доход от сдачи в аренду двух квартир. Общий доход от этого составил 660 тыс. руб.  С учетом того, что Крестьянкин в 2019 году имел статус нерезидента, он должен будет уплатить НДФЛ по ставке 30%. Таким образом, сумма к уплате в бюджет составит 85 800 руб.:

660 тыс. руб. * 13 %

Декларирование полученного дохода

Помимо обязанности по уплате налога, гражданин, получивший доход от сдаваемого в аренду жилья, должен отразить полученную прибыль в налоговой декларации по форме 3-НДФЛ и подать ее в налоговый орган по месту своей прописки.

Срок сдачи отчетности – до 30 апреля года, следующего за тем, когда был получен доход.

Подать декларацию можно несколькими способами:

ИП на ОСН

При сдаче квартиры предприниматель на ОСН должен также уплатить подоходный налог, но, в отличие от физических лиц, ИП на общем режиме налогообложения в течение года должны уплачивать авансовые платежи (по уведомлениям, направляемым ИФНС) и могут уменьшить полученный доход на профессиональные вычеты. Обычные граждане права заявлять профвычеты не имеют.

В случае если декларация до 04 мая представлена не будет гражданин будет привлечен к ответственности в виде штрафа 5% от суммы, исчисленной по декларации за каждый месяц просрочки, но не больше 30% в общем, и не менее 1 000 руб.

Квартира сдается ИП на «упрощенке»

При сдаче квартиру в аренду ИП на УСН уплачивает налог по выбранному объекту налогообложения. Для УСН предусмотрено 2 ставки:

Как правило, ИП на УСН, при сдаче в аренду жилья, применяют ставку 6%. Необходимо отметить, что ИП, применяющие «упрощенку», могут уменьшить доход на уплаченные страховые взносы за «себя» в полном размере и на 50%, если ИП уплачивает взносы за наемных сотрудников.

В течение года ИП должны уплатить 3 авансовых платежа по окончании каждого квартала и по итогам года исчислить налог за прошедший налоговый период:

Пример

Степанов В.В. в 2019г. применял УСН по ставке 6%. От сдачи в аренду жилья он получил доход 660 тыс. руб. Уплаченные в 2019 году взносы во внебюджетные фонды составили 22 261 руб. По итогам каждого квартала Степанов должен будет уплатить в бюджет 17 339 руб.:

(660 тыс. руб. * 13%) – 22 261

Отчетность

Декларация на УСН сдается раз в год, в срок до 30 апреля года, следующего за отчетным.

Квартира сдается ИП на «патенте»

При сдаче жилья в аренду ИП, находящимся на патенте, необходимо будет уплатить налог в размере 6% от вмененного дохода, установленного законодательством для определенного вида деятельности.

Размер потенциального дохода устанавливается нормативными актами регионов, в частности, в Москве указанный доход определяется в соответствии с законом № 53 от 31.10.2012г. Согласно данному акту потенциальный доход от сдачи квартиру в аренду в г. Москве зависит от места нахождения сдаваемого в аренду жилья и колеблется от 210 тыс. руб. до 10 млн. руб. в год.

Необходимо отметить, что указанный доход рассчитывается только по одной квартире. Если их несколько, то сумма, соответственно, будет выше.

Срок патента

составляет

от 1 месяца до года.

В зависимости от срока, на который куплен патент, определяется порядок его оплаты.

Если патент выдан на срок меньше полугода, он должен быть оплачен до окончания его действия, а если больше, чем на 6 месяцев, то двумя платежами: 1/3 в течение трех месяцев с даты получения и оставшиеся 2/3 до окончания срока действия патента.

Необходимо отметить, что стоимость патента нельзя уменьшить на уплаченные страховые взносы.

Отчетность на патенте ИП не сдают.

Что выбрать, чтобы платить меньше

Сравним все три вышеперечисленные ситуации и определим в каком статусе гражданину придется платить меньше всего.

Исходные данные:

Листьев С.В в 2019 году сдавал в аренду свою квартиру в районе м. Бибирево (муниципальный округ Бибирево) и получил с этого доход 654 600.

Как видно из примера, наиболее выгодным в данной ситуации будет приобретение патента для деятельности по сдаче квартиры в аренду, но тут необходимо помнить, что вмененный доход напрямую зависит от места расположения сдаваемой недвижимости, и если, например, квартира будет располагаться в ЦАО, то налог возрастет в разы. Для каждой ситуации необходимо проводить отдельный расчет, и наш дежурный юрист онлайн готов вам в этом помочь.

В 2019 году, если владелец квартиры сдает ее по договору найма, он должен платить налог на доход, полученный от нанимателя, в размере 13%. Налоговая ставка может отличаться в зависимости от того, какой налоговый режим выберет собственник. С 1 января 2019 года у жителей Москвы и области, Калужской области и Татарстана есть возможность зарегистрироваться как самозанятый и платить налог по ставке 4% вместо 13.

Вовремя предоставлять декларацию и

уплачивать налог

за полученный доход — прямая обязанность налогоплательщика.

Штраф за неуплату

составляет

от 20 до 40% от неуплаченной суммы

. Сдавать квартиру и не платить налоги можно только

по договору безвозмездного пользования жильем

.

Собственник квартиры самостоятельно должен предоставить налоговую декларацию в отделение ФНС по месту регистрации не позднее 30 апреля года, следующего за отчетным периодом. Заполнить форму 3-НДФЛ можно от руки, в электронном виде или с помощью специальной программы.

Какой налог за сдачу квартиры в 2019 году

По договору найма жилого помещения съемщик квартиры обязан платить арендную плату. Так, собственник квартиры получает доход от сделки, который должен облагаться налогом. Обязанность оплатить налог возникает автоматически, после того, как был получен первый платеж.

Налоговая ставка для граждан-резидентов в 2019 году равна 13%, для нерезидентов (тех, кто проживает в России менее 183 дней в году) — 30%.

Существует четыре системы налогообложения для сдачи квартиры в аренду:

  1. НДФЛ — собственник квартиры должен заключить с арендатором договор найма, в котором будет зафиксирован размер арендной платы. Налоговая ставка

    составляет

    13%, подавать декларацию собственник должен самостоятельно.

  2. УСН — арендодатель может зарегистрироваться как ИП и выбрать упрощенную систему налогообложения. В этом случае доходами предпринимателя будет считаться только арендная плата. В таком случае налоговая ставка равна 6% (п. 1 ст.346.20 НК РФ). При переходе на УСН каждый квартал необходимо уплачивать авансовые платежи по налогу.
  3. Патент — покупая патент, собственник не подсчитывает полученный доход, а уплачивает налог единовременно. Размер налога — 6% от среднего дохода, который арендодатель может получить за год. Купить патент на аренду жилья можно только зарегистрированным ИП на срок от 6 до 12 месяцев.
  4. Налог на профессиональный доход — с 1 января 2019 года граждане и ИП, сдающие квартиру в наем, могут перейти на новый налоговый режим. Для этого нужно зарегистрироваться как самозанятым через мобильное приложение «Мой налог». Ставка по налогу — 4% от доходов, полученных от физических лиц, и 6%, если доход получен от ИП (ст. 10 Федерального закона от 27.11.2018 № 422-ФЗ). Новый налоговый режим распространяется только на 4 региона: Москву и область, Калужскую область и Татарстан.

Пример

В 2019 году гражданин РФ сдает в Калужской области квартиру по договору найма семейной паре за 15 тыс. рублей в месяц. За год его доход составил 180 тыс. рублей. Таким образом, сумма налога к уплате по ставке 13% — 23400 рублей.

В 2019 году гражданин регистрируется как ИП и переходит на упрощенную систему налогообложения. Размер арендной платы остался тем же, сумма налога к перечислению в бюджет равна 10800 рублей (6% от дохода).

Так как квартира находится в Калужской области, арендодатель решил зарегистрироваться как самозанятый и в 2019 году налоговый платеж составит 2019 рублей (т.е. 4% от получаемого дохода).

Сдача квартиры в аренду без уплаты налогов — чем грозит в 2019 году?

В случае привлечения собственника к налоговой ответственности за уклонение от уплаты налога за сдачу квартиры, к нему применяются следующие санкции:

Взыскать неуплаченный налог, штрафы и пени можно только в судебном порядке. При повторном нарушении штрафы оплачиваются

в двойном размере

. Привлечь к

уголовной ответственности

собственника могут в том случае, если он три года подряд не платил налоги на сумму более 900 тыс. рублей, при чем эта сумма превышает 10% всех его налогов (

ст. 198

УК РФ).

Как налоговая узнает о сдаче квартиры в наем

Налоговой службе предоставлены достаточно широкие полномочия для выявления фактов уклонения от уплаты налога за сдачу квартир в наем. В отношении граждан налоговая вправе проводить выездные и камеральные проверки.

Уведомить налоговую службу о незаконной сдаче квартиры могут соседи арендодателя, управляющая организация или участковый. Из сведений, полученных из Росреестра, налоговая может установить количество квартир собственника и проверить, какие он использует для личного проживания.

Иностранные граждане прибывшие на территорию РФ, должны зарегистрироваться по месту своего пребывания.

Сотрудники налоговой службы могут проверить учтены ли квартиры, в которых зарегистрированы граждане временно, в числе официально сдаваемых. Также налоговая может направить запрос в банк о проведенных операциях по счету арендодателя, чтобы установить факт получения платежей.

Как сдать квартиру в аренду и не платить налоги

Платить налоги не нужно, если квартира сдается бесплатно:

Оба договора могут быть заключены на ограниченный срок или бессрочно. Заключить сделку могут только собственники квартиры с родственниками, близкими друзьями или иными гражданами, которым необходимо временное жилье. В обоих соглашениях прописываются права и обязанности сторон, а также указывается, что жилье предоставляется на безвозмездной основе.

Сдача квартиры в аренду на 11 месяцев — налоги не платим?

Если арендодатель получает от квартиросъемщиков деньги — платить налог нужно в любом случае, несмотря на срок, указанный в договоре. Сложилось ошибочное мнение о том, что если соглашение о найме заключено на 11 месяцев, то платить налог не нужно. Однако срок, на который заключен договор, не имеет прямого отношения к налогам. Даже если квартира сдается посуточно, оплачивать налог все равно обязательно.

Договор найма, заключенный на срок больше одного года, подлежит государственной регистрации в Росреестре. При этом госпошлина для физлиц составляет 2 тыс. рублей. Если соглашение заключено на 11 месяцев, регистрировать его не нужно, а по истечению срока действия его можно просто перезаключить.

Как платить налог за сдачу квартиры в аренду

Платить налог должен собственник, если он сдает жилье физическим лицам (пп. 1 п. 1 ст. 228 НК РФ). Если квартира сдается организации, нотариусу, адвокату или ИП — платить налог обязанность арендатора, то есть он самостоятельно удерживает и перечисляет в налоговую 13% от причитающейся арендной платы.

Перечислять НДФЛ в бюджет нужно самостоятельно, не дожидаясь получения налогового уведомления. Сроки для подачи декларации — не позднее 30 апреля года, следующего за тем, в котором была получена прибыль. Налог нужно уплатить до 15 июля (п. 4 ст. 228 НК РФ).

Оплатить можно следующими способами:

Подать декларацию можно лично или через сайт налоговой. Форму можно заполнить от руки или воспользоваться программой «Декларация».

Образец заполнения 3-НДФЛ при сдаче квартиры в аренду

Пошаговая инструкция по заполнению декларации 3-НДФЛ при сдаче квартиры по договору найма:

  1. На титульной странице сверху указываются ИНН налогоплательщика, если декларация подается впервые — в графе номер корректировки отмечается 0, затем прописывается год, за который подается отчет.
    • В поле «Предоставляется в налоговый орган(код)» указывается номер налогового органа, в котором налогоплательщик состоит на учете.
    • Ниже — паспортные данные и контактный номер налогоплательщика.
    • В пункте «Статус налогоплательщика» указывается статус физического лица: цифра 1 проставляется налоговыми резидентами, цифра 2 — нерезидентами.

  2. Во втором разделе декларации рассчитывается налоговая база и сумма налога, подлежащего выплате в бюджет.
    • В строке 010 указывается сумма дохода от сдачи квартиры за год, то же число проставляется в строке 030.
    • Графа 070 рассчитывается путем умножения суммы из графы 030 на 13%.

С прибыли, полученной от предоставления жилого помещения квартиросъемщикам, его владелец обязан высчитать и заплатить фискальный сбор. Разновидность и величина налога непосредственно зависит от статуса владельца квартиры: обыкновенного гражданина либо коммерсанта. Какие есть налоги от сдачи квартиры в аренду?

Выбор оптимальной системы налогообложения

Виды налогообложения прибыли от предоставления жилища квартиросъемщикам:

  1. налог на прибыль – если собственник квартиры гражданин либо предприниматель на ОСНО;
  2. единый фискальный сбор – когда коммерсант, работает на УСН,
  3. патент – когда бизнесмен использует ПСН.

Жилое помещение сдается гражданином, не являющимся индивидуальным предпринимателем

При сдаче жилища квартиросъемщикам и получении прибыли, человек, не обладающий статусом коммерсанта, обязан с полученной прибыли вычислить и заплатить в казну налог на доходы физических лиц.

 Сейчас ставка НДФЛ составляет:

  1. тринадцать процентов – для людей, живущих в государстве свыше 183 суток из 12 месяцев;
  2. тридцать процентов – для россиян, которые живут в государстве меньший период времени.

Заполнение декларации полученной прибыли

Кроме обязательства по погашению фискального сбора, человек, ставший обладателем прибыли от предоставляемого квартиросъемщикам жилого помещения, обязан указать величину своего дохода в фискальном документе по форме 3 НДФЛ (образец тут) и направить в фискальное учреждение по месту регистрации.

Период отправления отчетных документов – до конца второго месяца весны года, идущего за тем, когда была получена прибыль. Так, по прибыли, полученной в 2019 г., человек обязан сдать отчетные документы в период до 04.05.2016 г.

Направить отчетную документация возможно рядом путей:

  1. непосредственно либо через доверенное лицо (обладающее оформленными в надлежащем порядке документами);
  2. почтовым отправлением (отправив заказным письмом с описью содержимого);
  3. по интернету с использованием ЭЦП.

Предприниматель на общей системе налогообложения

При сдаче жилого помещения бизнесмен на ОСН обязан погасить налог на прибыль, но по сравнению с обычными гражданами, коммерсант на ОСН в период до 12 мес. обязан вносить авансовые выплаты (по оповещениям, присылаемым налоговой инспекцией) и способны снизить полученную прибыль на профессиональные вычеты. Обыкновенные россияне правомочием объявлять их не наделены.

Если отчетный документ до четвертого мая не окажется подан, человек подвергнется санкциям в форме штрафа пяти процентов от размера, высчитанного по отчетному документу за каждый просроченный месяц, но не превышая тридцати процентов суммарно и не меньше 1 тыс. руб.

Собственник сдаваемого жилого помещения – предприниматель на УСН

При предоставлении квартиросъемщикам жилища, хозяином которого является бизнесмен на упрощенной системе налогообложения, на него налагается обязанность погасить фискальный сбор по определенному объекту фискального обложения.

Для упрощенного режима фискальных платежей имеется две ставки:

  1. шесть процентов – объект «прибыль»;
  2. пятнадцать процентов – объект «прибыль за вычетом растрат».

Обычно бизнесмены на упрощенном режиме налогообложения при предоставлении квартиры внаем прибегают к 1-му из 2-х указанных вариантов ставки. Следует сказать, что коммерсанты, использующие УСН, вправе снизить прибыль на погашенные страховые платежи на самих себя в полном объеме и наполовину, если предприниматель платит взносы за нанятых им работников.

За 12 мес. коммерсант обязан внести три авансовых взноса по завершении каждых 3 месяцев и по результатам календарного года высчитать фискальный платеж за истекший фискальный срок:

Жилье внаем предоставляется бизнесменом с патентом

При сдаче квартиры человеком, имеющим статус предпринимателя с патентом, ему надо погасить фискальный платеж величиной в шесть процентов от вмененной прибыли, определенной нормами права для конкретного типа деятельности.

Величина возможной прибыли определяется муниципальным законодательством.

Следует сказать, что обозначенная прибыль вычисляется лишь по одному жилому помещению. Когда квартир больше одной, то величина окажется больше. Период патента варьируется от 30 до 365 (366) дней.

В соответствии с периодом, на который приобретался патент, устанавливается алгоритм его погашения. Если патент предоставлен на период до 6 мес., то 2-мя взносами: треть в срок 90 дней с момента получения и остальные две трети до конца периода действия патента. Следует сказать, что цену патента невозможно снизить на погашенные страховые платежи. Декларацию на патенте предприниматели не отправляют.

Внимание! В данной статье информация могла устареть! Для уточнения информации заполните заявку ниже и квалифицированный юрист поможет решить вашу задачу или позвоните по телефонам указанным на сайте. Консультация или звонок бесплатно!

,, ,

С дохода, полученного от сдачи квартиры в аренду, физическое лицо должно уплатить налог в бюджет государства. Размер платежа зависит напрямую от того, в каком статусе выступает арендатор: физическое лицо или индивидуальный предприниматель. Ниже рассмотрим подробнее, какой налог в 2019 году уплачивает каждый из них.

Сдача квартиры в аренду. Варианты налогообложения:

Сдача квартиры в аренду физическим лицом, не имеющим статуса ИП

При сдаче жилья в аренду и получении с этого дохода, физическое лицо, не имеющее статуса ИП, должно с полученного дохода рассчитать и уплатить в бюджет НФДЛ.

Если в том году, в котором был получен доход от сдачи в аренду квартиры, вы находились заграницей более 183 дней в году, налог придется уплатить по повышенной ставке.

Пример: Гражданин Иванов В. в 2019 году пробыл на территории России 100 дней. В указанный год он получал доход от сдачи в аренду двух квартир. Общий доход от этого составил 700 тыс. руб.  С учетом того, что Иванов В. в 2019 году имел статус нерезидента, он должен будет уплатить НДФЛ по ставке 30%. Таким образом, сумма к уплате в бюджет составит 210 тыс. руб.: 700 тыс. руб. * 30 %

Как задекларировать полученный доход

Помимо обязанности по уплате налога, гражданин, получивший доход от сдаваемого в аренду жилья, должен отразить полученную прибыль в налоговой декларации по форме 3-НДФЛ и подать ее в налоговый орган по месту своей прописки.

Срок сдачи отчетности – до 30 апреля года, следующего за тем, когда был получен доход. По доходам, полученным в 2019 году, гражданин должен отчитаться в срок до 30 апреля 2019 г.

Квартиру сдает ИП на общей системе налогообложения (ОСН)

При сдаче квартиры ИП на ОСН должен также уплатить подоходный налог. Но в отличие от физических лиц, ИП на общем режиме налогообложения в течение года должен уплачивать авансовые платежи (по уведомлениям, направляемым ИФНС) и могут уменьшить полученный доход на профессиональные вычеты. Обычные граждане права заявлять профвычеты не имеют. В случае если декларация до 30 апреля 2018г. представлена не будет. То гражданин будет привлечен к ответственности в виде штрафа 5% от суммы, исчисленной по декларации за каждый месяц просрочки. Но не больше 30% в общем, и не менее 1 000 руб.

Квартиру сдает ИП на упрощенной системе налогообложения (УСН)

При сдаче квартиры в аренду, ИП на УСН уплачивает налог по выбранному объекту налогообложения. Для УСН предусмотрено 2 ставки:

ИП на УСН, при сдаче жилья в аренду, применяют ставку 6%. ИП, применяющий УСН, может уменьшить доход на уплаченные страховые взносы за «себя» в полном размере и на 50%, если ИП уплачивает взносы за наемных сотрудников. В течение года ИП должны уплатить 3 авансовых платежа по окончании каждого квартала и по итогам года исчислить налог за прошедший налоговый период:

Декларация на УСН сдается раз в год, в срок до 30 апреля года, следующего за отчетным.

Квартиру сдает ИП на Патенте (ПСН)

При применении патентной системы, предпринимателю необходимо будет уплатить налог в размере 6% от вмененного дохода. Установленный законодательством для определенного вида деятельности. Размер потенциального дохода устанавливается нормативными актами регионов.

Срок патента

составляет

от 1 месяца до года.

В зависимости от срока, на который куплен патент, определяется порядок его оплаты.Необходимо отметить, что указанный доход рассчитывается только по одной квартире. Если их несколько, то сумма, соответственно, будет выше.

Если патент выдан на срок меньше полугода, он должен быть оплачен до окончания его действия. А если больше, чем на 6 месяцев, то двумя платежами: 1/3 в течение трех месяцев с даты получения и оставшиеся 2/3 до окончания срока действия патента.

Стоимость патента нельзя уменьшить на уплаченные страховые взносы. Отчетность на патенте ИП не сдают.

Какую систему выбрать, чтобы платить меньше

Подведем итоги, чтобы определить в каком статусе придется платить меньше всего.

Наиболее выгодным в данной ситуации будет приобретение патента для деятельности по сдаче квартиры в аренду. Но надо помнить, что вмененный доход напрямую зависит от места расположения сдаваемой недвижимости. И если квартира будет располагаться в Центральном округе г. Москвы, то налог возрастет в разы. Для каждой ситуации необходимо проводить отдельный расчет.

Похожие материалы: Налог на сдачу квартиры. Ответственность за неуплату