Можно ли принудительно через суд выкупить долю в квартире? в 2019 году

🕒

Содержание:

Основания для выкупа доли собственника в судебном порядке

Принудительный выкуп доли и досудебный порядокКак определяется и выплачивается стоимость незначительной долиПодсудность споров и перечень документов для иска в суд

В нашей стране провозглашен принцип неприкосновенности собственности, и закреплен в ст. 35 Конституции РФ.

Гражданское законодательство РФ закрепляет права собственника на владение, пользование и распоряжение своим имуществом (ст. 288 ГК РФ).

Нередки случаи, когда один объект недвижимости в виде жилого помещения (квартиры, комнаты) принадлежит нескольким лицам (долевая собственность – ст. 244 ГК РФ), при этом сособственники могут являться как членами одной семьи, так и совершенно чужими людьми, которые стали собственниками в силу разных оснований: в результате наследования долей, раздела имущества, покупки доли, в том числе на торгах, и т.д.

Если собственники долей не могут мирно согласовать порядок пользования жилым помещением, то он устанавливается судом (статья 247 ГК РФ). Но это касается случаев, когда доли участников собственности соответствуют отдельным помещениям в квартире.

Однако на практике бывает, что доля одного из участников долевой собственности очень мала, и даже мизерна, а наибольшая часть принадлежит другому собственнику.

В таких случаях совместное владение и пользование имуществом невозможно, поскольку микродоля одного из собственников жилья не соответствует отдельному помещению в квартире, а составляет очень незначительную площадь, пользование которой всегда сопряжено с нарушением прав другого собственника.

В этом случае определение порядка пользования квартирой невозможно даже в судебном порядке, поскольку для этого необходима техническая возможность раздела не только жилых, но и подсобных помещений в квартире.

Собственник, обладающий основной площадью пытается договориться с владельцем незначительной доли жилья, предлагая выкуп доли, однако прийти к соглашению удается редко, поскольку стоимость таких мелких долей на рынке недвижимости весьма незначительна, и собственнику не хочется расставаться со своими метрами, хотя он и понимает, что реально пользоваться, не нарушая прав соседа, он не может.

При таких обстоятельствах спор может быть разрешен только в судебном порядке. Судебная практика по делам о принудительном выкупе долей в жилом помещении неординарна.

Юрист по жилищным вопросам в СПб Тел.+7 (812) 989-47-47 (Круглосуточно)Бесплатная консультация по телефону

Основания для выкупа доли собственника в судебном порядке

Прекращение права собственности возможно только в определенных законом случаях: при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, гибели или уничтожении имущества, отказе от права собственности и в других случаях утраты права собственности.

Для принудительного изъятия у собственника принадлежащего ему имущества требуются законные основания, перечень которых перечислен в статье 235 ГК РФ, и является исчерпывающим.

Одним из таких оснований является отчуждение имущества, предусмотренное пунктом 4 статьи 252 ГК РФ.

Данная норма закона предусматривает, что выплата участнику долевой собственности компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается лишь с его согласия. Однако, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных собственников выплатить ему компенсацию, но только при наличии совокупности трех исключительных обстоятельств:

При наличии только одного или двух из указанных факторов принудительный выкуп доли невозможен. Законодатель не случайно закрепил необходимость одновременного наличия этих факторов, поскольку в противном случае будет нарушен баланс интересов участников общей собственности.

К примеру, если собственник микродоли, тем не менее, проживает в данном помещении и не имеет иного жилья, то это говорит о наличии у него существенного интереса в использовании своей доли. В этом случае, даже факт незначительности доли и невозможность ее выдела не будет основанием для лишения его жилья.

Кроме того, согласно позиции Конституционного Суда РФ в ряде определений (в том числе от 13.10.2009 № 1359-О-О), суд, при рассмотрении дела и решения вопроса и наличии или отсутствии у лица реальной заинтересованности в использовании незначительной долей, должен также установить, насколько соизмерим этот интерес тем неудобствам, которые могут быть причинены другому собственнику.

На практике суды также выясняют, когда и как возникло право собственности каждого из сособственников, приобрел ли собственник незначительную долю, зная, что наибольшая часть жилого помещения принадлежит кому-то еще, и что его малая доля не позволит ему совместно с другими проживать в этом помещении; не злоупотребляет ли владелец малой доли своим правом, к примеру, используя свою долю для регистрации других лиц, пытаясь сдавать внаем и т.д.

Вывод: Судебный выкуп незначительной доли в общем имуществе возможен, несмотря на сложность данных споров.

Такая позиция подтверждается Верховным судом РФ, в частности, в определении от 03.04.2012 № 5-В11-134.

Более того, в августе 2019 Верховный Суд РФ в кассационном порядке вынес беспрецедентное определение по гражданскому делу № 78-КГ16-36, которым отменил решения нижестоящих инстанций Санкт-Петербурга, которые отказали в иске о принудительном выкупе 1/3 доли в трехкомнатной квартире, при том, что доля ответчика соответствовала отдельной комнате. Верховный Суд РФ указал, что нижестоящие судебные инстанции не учли, что ответчик своей долей фактически не пользуется, используя комнату только для хранения своих вещей, расходов по ее содержанию не несет, т.е. не имеет заинтересованности в использовании своего имущества, а также отметили недобросовестность ответчика и другие обстоятельства, которые позволяют признать долю ответчика незначительной.

Безусловно, в таком деле требуется грамотный подход юриста, который сумеет правильно применить все технологии доказывания, и при наличии установленных законом условий, дело о принудительном выкупе доли в жилом помещении будет выиграно.

Принудительный выкуп доли и досудебный порядок

Данная категория споров не требует соблюдения досудебного порядка урегулирования спора в обязательном порядке.

Однако, попытаться мирно договориться с другой стороной все-таки рекомендуется, причем лучше сделать это путем направления письменного предложения о выкупе у сособственника его микродоли, и подождать получения ответа, либо убедиться в том, что ответа не будет. После этого можно смело идти с исковым заявлением в суд.

Зачем это нужно. На практике суды очень часто выясняют этот вопрос, и принимают во внимание, если истец до суда пытался найти компромисс с ответчиком, и это может стать одним из аргументов положительного для истца решения.

Кроме того, в законе говорится, что спор между участниками долевой собственности подлежит разрешению в судебном порядке именно при недостижении собственниками соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них.

Таким образом, факт направления письменного предложения будет достоверно свидетельствовать о недостижении сторонами соглашения по данному вопросу.

Юрист по жилищным вопросам в СПб Тел.+7 (812) 989-47-47 (Круглосуточно)Бесплатная консультация по телефону

Как определяется и выплачивается стоимость незначительной доли

Конечно, у сторон возникает спор относительно стоимости такой доли, и решить данный вопрос может только профессиональный оценщик.

Экспертиза стоимости имущества может быть назначена судом по ходатайству сторон, однако такую оценку может провести истец и до подачи иска. Заключение оценщика будет принято судом, если ответчик не оспорит данную оценку и не заявит ходатайство о назначении судебной оценки имущества.

При принятии иска к своему производству судья принимает меры по обеспечению иска и выносит соответствующее определение, согласно которому истец должен перечислить на депозитный счет Управления Судебного департамента при ВС РФ денежную сумму, равную рыночной стоимости выкупаемой доли имущества. Квитанция о перечислении средств на депозит Управления судебного департамента приобщается к делу.

Поскольку самостоятельно установить реальную стоимость доли истец не сможет, рекомендуется проведение досудебной оценки имущества.

В любом случае, в случае удовлетворения заявленных истцом требований все расходы по оценке (как досудебные, так и судебные, в том числе, если были проведены обе оценки) лягут на плечи ответчика.

Подсудность споров и перечень документов для иска в суд

Согласно гражданскому процессуальному законодательству РФ данные споры рассматриваются районными судами по месту нахождения выкупаемой доли (исключительная подсудность).

К исковому заявлению необходимо приложить следующие документы:

  1. Документы, подтверждающие право собственности истца
  2. Справку о регистрации лиц по спорному адресу (Ф-9)
  3. Характеристику жилого помещения
  4. Заключение оценщика (если проводили до суда)
  5. Квитанцию об оплате госпошлины, рассчитанную от цены иска
  6. Документы, подтверждающие направление ответчику досудебного предложения о выкупе его доли, если таковое направлялось (почтовая квитанция, опись вложения в письмо, извещение)
  7. Иные документы, которые послужат доказательствами позиции истца (акты о непроживании ответчика, документы о задолженности ответчика по коммунальным платежам, и т.д.).

Вынесенное по делу решение суда является основанием для перехода права собственности на незначительную долю к другому сособственнику, а у вынужденного продавца возникает право на получение денежных средств, размещенных на депозите Управления судебного департамента.

Резюмируя, можно сказать, что дела о принудительном выкупе незначительных долей в общем имуществе достаточно сложные и непредсказуемые, даже для опытных процессуалистов необходима тщательная подготовка и проработка правильной стратегии, поскольку имеется ряд сложных юридических тонкостей и необходимость доказывания совокупности факторов, которые в целом влияют на исход дела.

Самостоятельно вести такое дело и добиться его положительного исхода человеку, не имеющему познаний в юриспруденции, будет крайне сложно, поэтому составление искового заявления и ведение дела в суде рекомендуется доверить профессиональному юристу.

Наши юристы имеют многолетний опыт ведения дел в судах, в том числе по данной категории дел, как в первой, так и апелляционной инстанциях, и знают, как эффективно защитить ваши интересы в суде.

С судебными решениями по данной категории дел с участием наших юристов вы можете ознакомиться в разделе судебная практика.

На очной бесплатной консультации юрист проведет комплексный анализ документов, исходя из чего, сможет оценить возможные перспективы дела и выработать грамотную тактику его ведения, а вы сможете принять решение относительно дальнейшего сотрудничества с Юридическим центром «ПетроЮрист».

Принудительный выкуп доли в квартире через суд возможен, если соблюдены условия, предусмотренные ст. 252 ГК РФ. Положения этой статьи регулируют раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел доли, в том числе порядок выплаты компенсации при невозможности выдела доли в натуре.

К сожалению, статья 252 ГК прямо не говорит о том, может ли суд заставить продать долю в квартире. Суд, если руководствоваться прямыми указаниями закона, вправе, лишь обязать сособственников выплатить компенсацию собственнику выделяемой доли. При этом, по смыслу указанной статьи, вопрос о выделе такой доли вправе поставить только сам ее собственник. Таким образом, собственники заявить требование о выделе доли другого собственника, по сути, не могут. До последнего времени так и было, пока дела, по которым собственники хотели заставить продать долю в квартире через суд, не стали доходить до Верховного Суда. Высшая судебная инстанция истолковала положения ст. 252 ГК РФ по-своему и создала прецедент: лишить права собственности на долю и заставить ее продать можно, выплатив тем самым бывшему собственнику соответствующую компенсацию. Разумеется, для этого должны быть законные основания и условия. Об этом – в нашей статье.

Подробнее о позиции Верховного Суда

Дела, которые доходили до высшей судебной инстанции вполне типичны для российской действительности. Многим знакома ситуация, когда некогда единая и неделимая собственность начинает дробиться, доли переходят по наследству, продаются-перепродаются, а в результате – под одной крышей оказываются совершенно посторонние люди. Типичной стала и другая проблема – «профессиональные соседи» – формальные собственники или арендаторы, которые активно выживают других собственников из квартиры, как правило, проживающих в ней давно.

Для примера, в одном из судебных дел давние собственники хотели выкупить доли у посторонних для них людей, которые фактически не проживали в квартире, а доли получили в подарок после предшествующей сделки их купли-продажи. Первая судебная инстанция в иске отказала, апелляция требования удовлетворила, но ответчики (владельцы выкупаемых долей) обжаловали решение в Верховном Суде, и тот расставил точки над «i», поддержав решение апелляционной инстанции.

В целом позиция Верховного Суда и сложившаяся правоприменительная практика таковы:

  1. Любой из сособственников при отсутствии взаимного согласия вправе потребовать раздела общей собственности в судебном порядке. Если ваша общая собственности не разделена, первично нужно решать этот вопрос. Такое требование можно включить в один иск с другими требованиями, в частности, о выделе доли в натуре.
  2. Когда речь идет о выделе доли в натуре, с таким иском в суд может обратиться только собственник такой доли. Поэтому, если вы хотите обязать другого сособственника продать вам долю, то ваше изначальное требование должно сводиться к требованию выделить свою долю в натуре. При этом в иске нужно указать, что соглашения по этому поводу между всеми собственниками достигнуто не было.
  3. Если обстоятельства дела сразу говорят о том, что выдел доле (долей) в натуре невозможен, например, когда приходится делить однокомнатную квартиру, то сразу же возникает вопрос о выплате компенсации. Эта денежная сумма, по сути, и должна стать выкупом доли или долей нежелательных для вас собственников.
  4. Верховный суд указал на то, что вопрос о принудительной продаже-выкупе доли (долей) можно ставить только при наличии совокупности условий:
  5. доля собственника незначительна (в рассматриваемом деле речь шла об 1/6);
  6. долю нельзя выделить в натуре (это запрещено законом или нанесет несоразмерный ущерб имуществу, находящемуся в общей собственности);
  7. собственник особо не заинтересован в использовании общего имущества (например, не проживает в квартире, имея другое место жительства, наносит ущерб имуществу и т.п.).
  8. Требования о разделе общей собственности, выделе своей доли в натуре и (или) о присуждении компенсации можно ставить в одном иске. Если все уже поделено и нужно только решить вопрос о выкупе доли, допустимо заявлять требование о признании такой доли незначительной, обязании собственника уступить ее истцу и обязании истца выплатить компенсацию. Иск обязательно обосновывается наличием всей совокупности условий, указанной в пункте 4.
  9. Реализованный через судебное решение принудительный выкуп доли в квартире автоматически лишит собственника прав как на долю, так и в общем имущества. Каких-либо сделок сторонам совершать не нужно. Даже если лишенный прав собственник противится получению компенсации, достаточно положить деньги на депозит в его пользу. Оформить депозит можно у нотариуса, далее он сам известит бывшего собственника. Решение суда и исполнение обязанности по выплате компенсации – достаточные условия для переоформления прав собственности. 

Проблемы принудительного выкупа доли

Позиции высшей судебной инстанции – позиции по конкретным делам, с учетом их индивидуальных особенностей. Поэтому вовсе не факт, что в вашем случае принудительный выкуп возможен в принципе.

Представляется проблематичным доказывание:

Ситуации могут быть самыми разными, поэтому смотреть и анализировать нужно все сугубо индивидуально. Однако решения Верховного Суда могут использоваться как способ влияния на собственника планируемой к выкупу доли.

Практически невозможно принудительно выкупить долю, то есть фактически принудительно лишить права собственности и выселить, если собственник этой доли живет в квартире (доме), либо это единственное его жилье.

Правда, «практически невозможно» – означает одно исключение: собственник выкупаемой доли ведет себе антисоциально, не выполняет обязанности по содержанию жилья, причиняет вред имуществу или иными способами проявляет незаинтересованность в нормальном использовании квартиры.

Две стороны одной медали 

Возможность принудительного выкупа доли через суд одних может порадовать, а других – огорчить. Как свойственно российской действительности, в квартирный войнах любое право часто становится злоупотреблением. Впрочем, и рассмотренные в последнее время Верховным Судом дела стали только «первой ласточкой». Судебная практика расширяется, и суды уже не столь категоричны, как было лет 5 назад: иски о лишении права на долю и ее выкупе удовлетворяются все чаще.   

Если вы хотите выкупить долю или в отношении вас предпринимаются меры для принуждения к уступке доли, на сегодняшний день нет смысла идти в суд без серьезной юридической поддержки. Судебная практика еще слишком «сырая», решения судов разных инстанций – неоднозначны, каждый случай нужно анализировать индивидуально. Довольно-таки часто выгоднее не доводить дело до суда, а решить вопрос с выплатой компенсации в ходе переговоров. Если же вы уверены в своей правоте, не хотите идти на уступки, то остается только судиться, причем с перспективой дойти до Верховного Суда.

Фото с сайта pokeroff.ru

Случается, что собственниками одной квартиры оказываются чужие друг другу люди небольшая часть помещения может перейти к постороннему человеку в дар или по завещанию. Обычно владелец меньшей части квартиры не против ее продать, особенно если сам в ней не живёт но по завышенной цене. А есть ли шанс обязать несговорчивого совладельца продать свою долю по рыночной стоимости? Такая возможность существует, и о ней в очередной раз напомнил Верховный суд. ВС объяснил, при каких именно условиях владелец большей части жилого помещения может принудительно выкупить у других собственников принадлежащую им незначительную долю в квартире.

Квартиру делили в суде

Если собственникам надо поделить доли в квартире, у них есть два способа: договориться и заключить соглашение о разделе общего имущества или отправиться делить имущество в суд. Обе возможности предусмотрены ст. 252 ГК. Иногда выделить долю по тем или иным причинам нельзя – например, в случае, когда она слишком мала. Тогда собственник имеет право получить от других владельцев имущества денежную компенсацию – разумеется, если он на это согласен. Однако возможны и ситуации, когда собственника могут заставить взять деньги, хотя он бы предпочел сохранить за собой часть жилплощади.

Обычно так происходит, когда оформляются договоры дарения или недвижимость передается нескольким наследникам – и с одной стороны собственниками долей оказываются лица, состоящие в родственных или семейных отношениях и совместно использующие это имущество,  а с другой – кто-то, кто имеет незначительную долю в общей собственности и имуществом фактически не пользуется, поясняет Оксана Ступина, юрист «Хренов и партнёры». Похожая ситуация сложилась и в деле супругов Крючковых*, которое дошло до Верховного суда.

Иван и Варвара Крючковы* и их несовершеннолетняя дочь жили в «трёшке» площадью 66,4 кв. м. Когда-то квартира была приватизирована поровну на Ивана Крючкова и его мать, но позже мать решила продать свою долю. В итоге семье вместе с еще одной родственницей (владелицей 1/12 доли) осталась лишь половина квартиры – фактически они занимали две изолированные комнаты. Другая же половина квартиры принадлежала купившему половину жилья Владимиру Захарченко, а также Инне Новиченковой* и Ольге Захарченко*, которым мужчина передал по трети своей доли через договор дарения.

Сразу после того, как половина квартиры оказалась у посторонних людей, Крючковы захотели оформить всю жилплощадь на себя. Новые владельцы и сами предлагали такой вариант, однако стороны не сошлись в цене. Поскольку договориться о том, как пользоваться квартирой, не вышло, семья решила действовать через суд. В иске, направленном в Измайловский районный суд, они попросили признать доли Новиченковой и Захарченко в квартире незначительными (каждая из них владела 1/6 квартиры), прекратить их право собственности, выплатить им рыночную стоимость долей, а также признать за несовершеннолетней дочерью истцов право собственности на принадлежавшие ответчикам доли.

В первой инстанции заявителям отказали. В апелляции, Мосгорсуде (дело № 33-14211/2016), напротив, решили, что требования вполне обоснованы, и удовлетворили иск. Там пришли к выводу, что доля каждой из ответчиков незначительна, предоставить им изолированное жилое помещение, которое было бы соразмерно их доле, возможности нет. Договориться о праве пользования квартирой у сторон не получилось. При этом ответчики, в отличие от истцов, в ней не зарегистрированы, живут в другом месте, и у них есть другая жилплощадь в собственности. Этого достаточно для того, чтобы удовлетворить требования Крючковых, заключили в апелляции. Ответчики попытались оспорить решение Мосгорсуда в ВС.

Когда можно заставить собственника продать долю

Ответчики настаивали: квартира им нужна, а стоимость доли, представленная оценщиком, была занижена. Правда, о назначении экспертизы почему-то не просили и никак не пытались доказать, что стоимость должна быть другой.

Коллегия по гражданским спорам под председательством судьи Вячеслава Горшкова поддержала апелляцию (дело № 5-КГ17-51). В определении суд напомнил п. 4 ст. 252 ГК: там разъясняется, когда можно заставить собственника незначительной доли продать ее по рыночной стоимости, даже если на такой сценарий он не согласен. Для этого, помимо незначительности доли, а что такое «незначительность», по словам Александра Латыева, партнера «Интеллект-С», никто не определял, просто «все понимают, что 1/3 – это существенная доля, а 1/100 – несущественная», – должны быть одновременно соблюдены еще два условия. Во-первых, должна отсутствовать возможность реального выдела доли. А во-вторых, собственник не должен быть заинтересован в использовании общего имущества.

Нужна собственнику доля или нет, предстоит решать в каждом конкретном случае, обратила внимание коллегия. Обращать внимание надо на возраст человека, о котором идет речь, его состояние здоровья, профессию, наличие у него детей и прочие обстоятельства, сослался ВС на п. 36 Пленума ВС и ВАС от 1 июля 2019 г. № 8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой ГК РФ».

Как подтвердить отсутствие интереса в использовании жилья у «лишнего» собственника?

1) Представить данные о наличии у этого лица другого недвижимого имущества (это можно подтвердить выпиской из ЕГРН), указать на то, что он никогда не использовал (не проживал) спорное имущество.

2) Заинтересованные собственники могут представить документы, подтверждающие, что они несут все расходы по содержанию спорного имущества.

3) Суд также может оценивать отношения сторон (наличие родственных и семейных связей) с целью оценки перспектив и возможности совместного использования общего имущества.

4) Возможность выделения доли в натуре оценивается исходя из общей площади спорного объекта, количества помещений (или комнат) и возможности выделения изолированного помещения, конструктивных особенностей объекта, обуславливающих возможность его перепланировки. Поэтому иск заинтересованных сособственников может быть удовлетворен, только если доля «лишнего» собственника настолько мала, что не может быть выделена в отдельное помещение либо сама конструкция помещения не позволяет выделить долю так, чтобы собственник мог полноценно реализовывать свое право собственности.

Если суд придет к выводу, что все условия соблюдены и стороны не могут прийти к соглашению о порядке пользования общим имуществом, то иск, заявленный на основании абз. 2 п. 4 ст. 252 ГК РФ будет удовлетворен.

Оксана Ступина, юрист «Хренов и партнёры»

Изучив обстоятельства спора, ВС оставил решение Мосгорсуда без изменения.

Учитывая, что в совокупности «незначительная доля» двух сособственников составляет 1/3 квартиры или чуть больше 22 кв. метров в московской квартире, выводы судов, на первый взгляд, могут шокировать, замечает Елена Полеонова, партнер правового бюро «Олевинский, Буюкян и партнеры». В деле не всё однозначно, считает она: суды пришли к выводу об обоснованности иска, оценив обстоятельства спора: то, что предоставление изолированных помещений в квартире всем участникам долевой собственности невозможно (квартира состоит из трех жилых комнат, а сособственников 7 человек), что ответчики не родственники, на жилой площади не проживают фактически, и т. д. «Но мне непонятно, по какой причине к участию в деле не привлечены ещё два собственника, владеющих соответственно долями в размере 1/6 и 1/12 – ведь решение по спору затрагивает и их права», – замечает она. Свою роль в деле сыграло и то, что истцы заняли очень активную позицию, а ответчики, напротив, даже не подкрепили аргумент о пересмотре рыночной стоимости доли доказательствами.

В статусе ответчика в подобном споре может оказаться практически любой участник долевой собственности. «На мой взгляд, спорные вопросы о пользовании квартирой, находящейся в долевой собственности, лучше решать в досудебном порядке. Это требует активного участия всех заинтересованных в разрешении ситуации собственников. Судебное решение всегда определяет сторону выигравшую и проигравшую, и судебный спор всегда – время, деньги и нервы», – говорит Елена Полеонова.

«Если ваш спор уже дошел до суда, то нужно со всей ответственностью подойти к защите своей позиции.
Для этого нужно получить и своевременно предоставить суду доказательства, подтверждающие ваши доводы и опровергающие доводы оппонента, заявить о назначении экспертиз, вызове и допросе свидетелей, истребовании доказательств (если закон не представляет вам права самостоятельно получить их).
Все это нужно потрудиться сделать при рассмотрении дела в первой инстанции. Чтобы достичь успеха, сторона в судебном процессе должна быть активна и защищаться грамотно».

Елена Полеонова, партнер правового бюро «Олевинский, Буюкян и партнеры»

* Имена и фамилии участников процесса изменены редакцией

Задайте вопрос юристу онлайн бесплатно!

Наши юристы ответят в течении 5 минут

448 просмотров

Долевое владение жилым помещением нередко превращается для сособственников в настоящую головную боль. Один или несколько совладельцев могут злоупотреблять своими имущественными правами, полагаясь на ст. 35 Конституции РФ.

Однако дольщикам, уставшим от неудобств со стороны сособственника, необходимо знать, что в некоторых ситуациях последнего можно принудить к продаже его части недвижимости в судебном порядке.

Можно ли через суд выкупить долю в принудительном порядке: как и когда

Ответ на этот вопрос раскрывается в п. 4 ст. 252 ГК РФ. Здесь описывается порядок выдела доли в квартире в натуре. Данное мероприятие проводится, если в квартире имеется достаточная площадь, а также отдельные входы, жилые помещения и независимые системы коммуникаций (кухни, санузлы и пр.) для каждого отдельно взятого собственника. На практике выделить долю в натуре удается крайне редко, скорее наоборот – большинство квартир оказываются маленькими, в то время как собственников в них насчитывается много.

Установить порядок пользования такими жилыми помещениями также затруднительно – для составления приемлемого графика подчас не хватает ни общей площади, ни изолированных комнат. В связи с этим единственным выходом остается выкуп доли. Как правило, долю у одного или нескольких сособственников выкупает тот человек, который владеет самой большой или хотя бы значительной долей в квартире. Данная сделка может быть проведена как по полюбовной договоренности (например, при обращении 2 сторон к услугам нотариуса по устраивающей обоих цене), так и по судебному постановлению.

Инициирование судопроизводства подразумевает наличие неразрешенного конфликта – это значит, что 1 владелец хочет приобрести долю, в то время как другой не желает расставаться с принадлежащим ему имуществом. Закон уважает право человека на частную собственность в любом, даже самом малом размере, однако принудить хозяина к продаже его части недвижимости все же можно.

Обязательные условия: что нужно учесть

Чтобы принудительная продажа доли оказалась возможной, должны быть одновременно соблюдены 3 обязательных условия. Речь идет про следующие положения:

Совокупность условий

Описание

Незначительность доли в праве общей собственности на жилое помещение.

Суд определит, насколько значительна доля, отталкиваясь от технических характеристик квартиры и количества сособственников.

Например, 1/3 доли в однокомнатной квартире вполне можно признать незначительной, а вот 1/3 доли в четырехкомнатной квартире уже не получится назвать незначительной.

Ничтожно малую долю невозможно выделить в натуре.

Если бы это было возможно, любые споры и разбирательства с сособственником подошли бы к концу, ведь ему были бы выделены конкретно его квадратные метры. Увы, подавляющее большинство квартир не могут быть фактически разделены и разграничены между совладельцами.

Хозяин ничтожно малой доли не проживает в спорной недвижимости и/или незаинтересован во владении и управлении своей долей.

Если собственник на постоянной основе проживает в квартире, где владеет незначительной долей, даже суд не сможет принудить его к продаже его имущества.

А вот если владелец проживает по другому адресу, не оплачивает коммунальные платежи и налоги по спорной недвижимости и в целом не имеет к ней имущественного интереса, то все это сыграет на руку Истцу.

При отсутствии хотя бы 1 из вышеперечисленных условий Истцу не удастся выиграть дело, ведь баланс интересов сторон окажется нарушен.

При рассмотрении дела важность для суда будет иметь и определение следующих нюансов:

  1. Как имущественный интерес владельца спорной доли соотносится с теми неудобствами, которые он доставляет другим сособственникам? Суд решает, что важнее – оставление незначительной доли ее хозяину или учет интересов других содольщиков.
  2. Как и когда совладельцы получили свои доли в праве общей собственности на жилое помещение?
  3. Знал ли нынешний владелец незначительной доли о том, что после ее приобретения ему будет принадлежать ничтожно малая часть недвижимости?
  4. Нарушает ли владелец незначительной доли права других участников долевой собственности (например, незаконно сдавая какую-либо комнату внаем, регистрируя в жилом помещении посторонних лиц и пр.)?
  5. Каковы здоровье и возраст собственника, которого планируется лишить доли? Есть ли у него дети, и на какой работе он трудится?
  6. Кем приходятся друг другу обе стороны конфликта (родственниками или посторонними людьми)? Есть ли потенциальная возможность того, что они смогут вместе использовать общее имущество?

Досудебное урегулирование

Попытка досудебного урегулирования ситуации не обязательна, но желательна. Это подтвердит, что со своей стороны Истец приложил максимум усилий для разрешения спора. Этап досудебного урегулирования предполагает:

  1. Написание и отправку письма владельцу незначительной доли. Письмо составляет в свободной форме. В нем должны содержаться персональные сведения об Адресате и Адресанте (их ФИО, адреса проживания/регистрации), а также предложение о продаже микродоли. Можно указать цену, за которую отправитель готов выкупить ничтожно малую долю, или упомянуть, что он открыт для обсуждения конечной стоимости сделки. Подробнее: Образец о предложении выкупа доли в квартире
  2. Сохранение документального подтверждения того, что письмо было передано или отправлено Адресату. Для этого можно либо попросить Адресата расписаться и проставить дату принятия на дубликате письма (при личной передаче из рук в руки), либо оставить у себя чеки и квитанции из почтового отделения (при отправке). Отправлять документ рекомендуется ценным письмом с уведомлением о вручении.
  3. Ожидание ответа. Будет достаточно подождать 30 дней. Если за это время сособственник не соизволит ни отказаться от предложения, ни согласиться на него, гражданину, желающему выкупить долю, нужно будет обратиться в суд.

Как заставить продать долю в квартире через суд: порядок действий

Мирное урегулирование ситуации может либо не увенчаться успехом, либо и вовсе быть пропущено инициатором разбирательства. Тогда гражданину понадобится отправиться в районный суд по месту нахождения спорного объекта недвижимости.

Определение цены спорной доли

Перед подачей заявления в суд Истцу рекомендуется определить стоимость ничтожно малой доли, выступающей предметом спора. Так он сможет заранее узнать, какую сумму (называемую «компенсацией») ему понадобится заплатить Ответчику в случае удовлетворения исковых требований.

Оценкой доли в квартире занимаются профессиональные независимые оценщики. Стоимость доли будет зависеть не только от ее размера, но и от того, насколько активно Ответчик был вовлечен в улучшение общего жилья (например, за свои средства проводил ремонт, оснащал квартиру коммуникациями и пр.). Ту цифру, которую специалисты получат после проведения всех расчетов, понадобится указать в исковом заявлении.

Если Ответчик будет не согласен с конечной стоимостью, он сможет написать ходатайство о назначении повторной, уже судебной, экспертизы оценивания. Также стороны могут составить совместное ходатайство о проведении экспертизы во время непосредственного судебного процесса.

В случае удовлетворения исковых требований Ответчик должен будет возместить Истцу все расходы, в т.ч. и за определение цены спорной доли. Если оценка стоимости спорной доли проводилась дважды (во внесудебном и судебном порядке), то Ответчик возвращает деньги за обе этих процедуры.

Сбор документов

Чем больше документальных доказательств Истец предоставит суду в подтверждение своей позиции, тем больше шансов будет у него на выигрыш дела. При этом минимальный комплект материалов выглядит следующим образом:

Написание заявления

Исковое заявление составляется в письменной форме. Оно должно содержать в себе следующие пункты:

Скачать образец иска о принудительной продаже доли в квартире

Еще на начальном этапе разбирательства, после того, как определяется рыночная стоимость спорной доли, Истец перечисляет данную сумму на депозитный счет Управления Судебного департамента при ВС РФ. В случае, если иск будет удовлетворен, доля перейдет к Истцу, а Ответчик получит заранее отложенные и сохраненные денежные средства. При отказе в удовлетворении иска деньги будут просто возвращены Истцу.

Сроки

Судопроизводство возбуждается в течение 5 дней после того, как судебный канцелярист получает заявление и копии прилагаемых материалов. При этом орган может отказать Истцу в принятии заявления, сославшись на несоблюдение установленного регламента (например, если гражданин составит свое прошение с ошибками или не приложит к делу какой-либо важный документ).

Судебный процесс может затянуться на срок до 2 месяцев, причем вовсе не по вине суда – чаще всего сами стороны начинают искусственно усложнять разбирательство, требуя проведения все новых экспертиз, приглашения не заслушанных ранее свидетелей и пр.

Судебная практика

Судебная практика по принудительной продаже долей отличается крайней неоднозначностью. Дело заключается в том, что в каждом отдельно взятом случае судья анализирует имеющиеся обстоятельства в индивидуальном порядке, поэтому универсальные советы и рекомендации срабатывают не всегда. Чтобы субъективное мнение судьи не стало определяющим фактором при вынесении решения, Истцу понадобится подготовиться к процессу как можно основательнее.

Пример.

Неоднозначность судебной практики по данному вопросу наглядно продемонстрирована в деле Ивана и Варвары Н. Супруги проживали в 3-комнатной квартире площадью 66,4 кв. м. вместе со своей несовершеннолетней дочерью. Помимо Ивана, Варвары, их ребенка и близкой родственницы собственниками жилого помещения значились еще 3, посторонних им, лица, – всего 7 совладельцев. Семейство Н. решило заняться выкупом незначительных долей 2 сособственников, однако из-за того, что сторонам не удалось сойтись в цене, им пришлось обратиться в Измайловский районный суд.

В удовлетворении исковых требований супругам Н. было отказано. Они подали апелляцию в Московский городской суд. Здесь предъявленные доказательства посчитали обоснованными. Собственники ничтожно малых долей имели другую недвижимость и в квартире не проживали, а выделить их доли в натуре не представлялось возможным. Следовательно, имелись 3 основных условия для совершения принудительной продажи.

Тогда ответчики обратились в Верховный суд РФ, уверяя коллегию, что они нуждаются в квартире. Они также были не согласны со стоимостью, рассчитанной оценщиком. Однако ответчики не сделали ничего для отстаивания своей позиции – никаких дополнительных документов не предоставили, на проведении новой экспертизы не настояли. В результате ничтожно малые доли были в принудительном порядке отчуждены в пользу супругов Н., а сами они выплатили денежную компенсацию бывшим сособственникам.

Принудительная продажа доли в квартире через суд – это непростая процедура даже для юридически подкованного человека. Такое судопроизводство потребует проведения экспертиз, приглашения свидетелей, а также сбора доказательств, подтверждающих доводы Истца и опровергающих доводы Ответчика. Не знаете, с чего начать выкуп доли в принудительном порядке? Обратитесь к юристу сайта ros-nasledstvo.ru и получите ответы на имеющиеся вопросы.

Во всех смыслах уникальное решение вынес Верховный суд, разбирая спор нескольких собственников одной квартиры. У каждого из них были доли в общей недвижимости. Проверив все доводы и прежние судебные решения, Верховный суд постановил — права того, у кого «кусок» в общей собственности больше, могут быть защищены принудительной выплатой  денежной компенсации остальным собственникам. При этом «мелкие» собственники утрачивают право на свою долю.

В последнее время проблема множества долей в одной недвижимости обострилась до невозможности. Но особой напряженности она достигла в крупных городах. Граждане покупают в прямом смысле один-два метра в квартире и в лучшем случае получают вожделенную прописку, в худшем, вселяются и выживают тех, у кого доля больше. На продаже долей в квартирах теперь специализируются сотни весьма специфических риелторских агентств, количество которых растет как грибы после дождя.

До недавнего времени, что делать с этой ситуацией не знал никто. Правоохранительные органы в лучшем случае не вмешивались, кивая на Конституцию, которая защищает интересы собственника недвижимости, пусть даже одного квадратного метра. Суды также принимали решения, которые лишь усугубляли ситуацию. Вокруг мелких долей в общей недвижимости криминал, интересы риелторов и собственников долей сплелись в тугой и опасный узел. На этом фоне решение Верховного суда приобретает особую ценность, так как объясняет нижестоящим судам, как применять закон в похожих исках.

В нашем случае «квартирно-долевая» ситуация сложилась следующим образом. Москвичка обратилась в суд с иском к бывшему мужу. В свое время она купила трехкомнатную квартиру и прописала в ней мужа. Когда брак распался, райсуд признал за женщиной 13/14 доли в «трешке». Бывшему мужу суд определил 1/14, что в переводе на квадратные метры соответствует двум с половиной квадратным метрам.

После суда бывший супруг больше в квартире не появился, так как жил по другому адресу. Но прошел год и с долей в два квадратных метра начались удивительные подвижки. Сначала мужчина заключил со своим сыном от другого брака договор пожизненного содержания.

Молодой человек стал собственником отцовской доли, чем не преминул воспользоваться, быстро прописавшись в квартире, где жили бывшая жена и двое детей. Следом новый собственник прописывал на два метра свою дочь. Позже отец разрывает договор пожизненного содержания с сыном и подписывает такой же договор с невесткой. Теперь уже она становится собственницей 1/14 доли в трехкомнатной квартире. Правда, никто из вновь прописавшихся собственников в нее так и не вселился.

Зато измученная бывшая жена пошла в суд и попросила прекратить право собственности новых жильцов на два метра, выплатить им компенсацию за долю и выписать всех, включая несовершеннолетнего ребенка, которого сын бывшего мужа сделал собственником.

Обиженные новые собственники написали встречный иск, чтобы им не мешали вселиться в спорную квартиру и жить. И еще они попросили выделить им одну комнату в квартире.

Дело рассматривал Тушинский районный суд. Он решил согласиться с иском женщины к сыну мужа и признал его прекратившим право пользования и постановил выписать. Встречный иск бывшего мужа о вселении на два метра суд тоже удовлетворил. Во всех остальных просьбах с обеих сторон, суд отказал. Городской суд это решение оставил без изменения.

Женщина с таким вердиктом не согласилась, так как ситуация запуталась окончательно. Она дошла до Верховного суда, который дело пересмотрел и поддержал истицу.

Верховный суд заявил, что обе судебные инстанции — и районный и городской суды «существенно нарушили нормы материального права».

Главный суд решил выплатить хозяевам маленькой доли принудительную компенсацию. И прекратить их право собственности

Вот как рассуждали судьи Верховного суда. Спорная «трешка» состоит из одной изолированной комнаты в 11,4 квадратных метра и двух проходных в 8 и 16 метров. На 1/14 доли приходится ровно 2,5 метра жилой площади и такого помещения в квартире — нет. Отказывая женщине в ее просьбе о прекращении прав собственности всех, вновь прописавшихся и выплате им компенсации, райсуд привел статью 252 Гражданского кодекса, где сказано, что компенсация за незначительную долю не может быть принудительна. А собственник выделить ему долю не просил. Ребенка суд оставил, так как где ему жить решают родители, а они стали собственниками «своих» двух метров. Бывшего мужа суд оставил, так как он был вселен к собственнице — жене во время брака, а после развода он по Жилищному кодексу (ст. 31) «не утратил право пользования квартирой по месту регистрации».

Но Верховный суд на ту же ситуацию посмотрел по-другому. По Гражданскому кодексу общее имущество можно делить. По согласованию между собственниками. Если выделить долю невозможно без ущерба имуществу, то собственник может получить долю деньгами. С его согласия. Но суд вправе, если доля незначительна и ее нельзя выделить, и без согласия собственника заменить ее деньгами. Об этом говорит та же 252-я статья, но другой ее пункт — 4-й. Правда, без согласия граждан такое решение о компенсации выносит только суд. Для собственника, решение о компенсации автоматом прекращает его право собственности.

Верховный суд специально подчеркнул, что разрешая это, законодатель исходил из исключительности таких ситуаций. И такие решения можно выносить не всегда, а только в конкретных обстоятельствах.

Вот аргументы Верховного суда. Выделить комнату новым собственникам при размере их доли нельзя. Выделить новым хозяевам «часть общего имущества, соразмерное их доле», как записано в 247-й статье ГК, также невозможно. Невестка бывшего мужа и ее ребенок никогда в спорную квартиру не вселялись и для собственника большей доли они — посторонние люди. Невестка, заключая договор пожизненного содержания со свекром, знала о сложившейся вокруг квартиры ситуации. Бывший муж после развода этой квартирой не пользовался. Невестка до предъявления иска бывшей женой в квартиру не просилась и нигде не оспаривала ситуацию.

Воспользоваться долей в 2 квадратных метра невозможно, как не получается и ее выделить в натуре. По статье 288 ГК — жилые помещения предназначаются для того, чтобы в них жить. Но ситуация уникальна тем, что трешка при таком споре перестанет быть жильем. Ни новые жильцы на своих двух метрах жить не смогут, ни старые не будут жить нормальной жизнью,  если к ним вселят чужих. Поэтому Верховный суд оценил мизерную долю в деньгах и решил, что она стоит 400 000 рублей, которые предложил истице выплатить.

Верховный суд отменил все старые решения судов и сам вынес новое, что бывает исключительно редко. Главный суд решил выплатить хозяевам маленькой доли принудительную компенсацию. И прекратить право собственности всем новым жильцам. По поводу ребенка новых собственников суд сказал, что местом жительства несовершеннолетних является жилье их родителей, а они в спорной «трешке» никогда не жили (ст. 20 ГК). А соответственно право пользования квартирой не приобрели.

Определение Судебной коллегии по Гражданским делам Верховного суда РФ от 3 апреля 2019 года № 5-В11-134.

Кстати

В прошлом году много шума наделала информация, что в России могут установить минимальную долю собственности в квартирах. Сегодня такой цифры не существует.

Весной 2019 года в СМИ появились сообщения, что председатель Комитета Госдумы по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству Павел Крашенинников предлагает законодательно определить размер минимальной доли собственности в квартирах.

Вопрос о необходимости регулирования размера доли в квартире обсуждался еще во время принятия нового Жилищного кодекса, вступившего в силу в 2019 году, но приняты эти изменения так и не были

У законопроекта было много противников, которые заявляли, что государство пытается управлять частной собственностью, а такого быть не должно. Но этот нужный законопроект пока так и не стал законом.