Можно ли оспорить кадастровую стоимость квартиры? в 2019 году

🕒

• (имеется ввиду участок земли, квартира, дом и так далее)— это рыночная цена объекта недвижимости, которая была определена во время государственного оценивания способом массовой оценки.

• Если это нереально по каким-либо причинам, определяется рыночная цена недвижимости для каждого отдельного объекта, в корреляции с существующим законодательством.

2. Что представляет собой кадастровая цена участка?• Это цена участка, которая действует на рынке государственной недвижимости и может быть установлена таким действующим в стране органом, как Российская кадастровая служба. Также этот орган называется Кадастровой палатой.

• По сути, кадастровая цена является публичным эквивалентом цены какого-либо объекта недвижимости. Для проведения верного расчёта стоимости недвижимости — территория, где расположен участок(или другая недвижимость) оценивается по множеству параметров. При этом важно учитывать состояние объекта, а также его площадь.

3. Зачем может потребоваться кадастровая цена недвижимости?• Показатель цены участка или дома по кадастру нужен, чтобы понять объем возлагаемых налогов. Данный показатель может быть математически рассчитан Российской автоматической службой по вычету кадастра. Расчет происходит, на основе информации о недвижимости(она могла быть заранее занесена в кадастровый архив).

• Этим же органом может происходить оспаривание кадастровой стоимости объекта недвижимости.

• На основе кадастровой цены может определяться соответствующий объем отчислений в казну.

4. Для чего требуется такая стоимость?• В давние времена для расчета отчислений в казну государства применяли метод инвентаризационной цены жилья — она определялась согласно БТИ. Однако, на практике, стоимость одного такого объекта часто была достаточно занижена, а это приводило к тому, что страна теряла огромные деньги.

• Кадастровая цена может применяться и в случае, если квартира, либо участок земли переводится человеку в качестве наследства или при оформлении ипотеки, при определении возлагаемых платежей.

• Также следует учитывать, что кадастровая цена на недвижимость постоянно изменяется, обычно эта смена происходит в сторону роста.

1. Кадастровая стоимость недвижимости

5. Как можно рассчитать кадастровую цену квартиры или участка земли?

• При проведения расчёта этого типа стоимости могут учитываться различные факторы:

1. средняя стоимость квартиры за один квадратный метр.

2. время, когда строение было закончено — учитывается год.

• При проведении необходимых расчётов подключается отдельная формула, и на ее основе определяется цена, а также другие учитываемые коэффициенты.

• Кроме того, важно помнить о местных — региональных коэффициентах на стоимость недвижимости. Поскольку стоимость жилья часто отличается между собой на порядок даже в одного городе, при проведения вычета кадастровой цены недвижимости, определяется месторасположение недвижимости. К примеру, цена одного метра жилья в столице, по информации Росреестра — 500 тысяч рублей, тогда как в небольших населенных пунктах это значение может быть на отметке 25 и менее.

6. Что такое кадастровая цена квартиры?• Хотите продать недвижимость или взять кредит? Тогда, естественно, вам нужно знать реальную цену жилья. Следовательно, для определения суммы, хозяева часто обращаются за советом к профессиональному эксперту-оценщику. Оценщик сможет точно определить кадастровую стоимость и даст заключение.

• Однако за такую экспертизу придётся платить.

7. Вывод• Любой объект недвижимости — это может быть квартира, участок земли или частный дом, а также какое-либо здание имеет свою кадастровую цену. Эта кадастровая цена может быть определена на основе профессиональной оценки(проводится организациями, которые имеют право это делать).

• Как узнать кадастровую цену? В интернете есть сайт, на котором можно заполнить форму проведения поиска адреса объекта недвижимости, либо написать туда кадастровый номер интересующего объекта.

Возможно ли самостоятельно уменьшить кадастровую стоимость квартиры, чтобы не переплачивать имущественный налог? В 20–30% случаев кадастровую стоимость квартир завышают — из-за ошибок в расчетах или неучтенных особенностей объекта. Кадастровая стоимость должна быть максимально приближена к рыночной. Однако, после смены алгоритма расчета налога на недвижимость появилась проблема — размер имущественного налога увеличился. Это напрямую зависит от разницы в реальной и кадастровой стоимости жилья.

Что такое кадастровая стоимость квартиры

Закон. Изменения в законодательстве вступили в силу с 1 января 2019 года. Первой волной его реализовали в 28 регионах России, например, в Москве, Самаре, Рязани, Твери. Еще 21 регион перешел на новый порядок с 2019 года — среди них Санкт-Петербург, Вологда, Брянск, Воронеж. С 2019 года к закону присоединили еще 12 регионов — Республику Адыгея, Карелию, Марий Эл, Краснодарский, Хабаровский край, Астраханскую, Мурманскую, Оренбургскую, Орловскую, Тамбовскую области, Еврейскую АО и Чукотский АО. Во все остальные города РФ закон введут до 2019 года. Поэтому необходимо заранее подготовиться и учесть все нюансы изменений. Облагаются налогом:

🔹 жилой дом;

🔹 квартира, комната;

🔹 гараж, машино-место;

🔹 единый недвижимый комплекс;

🔹 объект незавершенного строительства;

🔹 иные здания, строения, сооружения, помещения в соответствии с п. 1 ст. 401 Налогового кодекса.

Понятие. Поскольку приобретение недвижимости долгий и редкий процесс, многие понятия и нюансы их различий неизвестны, нечетки или неполно освещены. Есть существенное отличие кадастровой цены и рыночной стоимости жилья.

В Федеральном законе «О государственной кадастровой оценке» от 03.07.2016 N 237-ФЗ термины описаны простыми словами — даже юридически неподготовленный человек сможет разобраться в них:

Различия кадастровой и рыночной цены. Почему кадастровая стоимость отличается от цены в объявлении о продаже? Дело в том, что оценка учитывает стандартные показатели жилья — год  постройки, жилую и общую площадь, регион, район города, средняя стоимость квадратного метра в регионе и другие. Рыночная же стоимость зависит от сезонности, спроса, общей ситуации на рынке недвижимости и прочих параметров.

Раньше налог начислялся по инвентаризационной стоимости жилья. Процесс кадастровой оценки должен максимально соответствовать рыночной цене. Но зачастую эти показатели сильно расходятся. Это происходит, если комиссия ошиблась в расчетах, упала рыночная стоимость недвижимости, не учли индивидуальные характеристики объекта и так далее.

Зачем нужна кадастровая оценка

Казалось бы, кадастровая оценка бессмысленна, раз не учитывает многие параметры и не влияет на рыночную цену недвижимости. Однако процедура нужна, чтобы:

📍 официально рассчитать налог на недвижимость;

📍 заключить сделку купли-продажи;

📍 передать недвижимость в аренду;

📍 разделить имущество;

📍 определить выплату по наследству;

📍 оформить кредит или ипотеку и прочее.

Другими словами, процедура нужна во всех процессах, где государство контролирует или облагает налогом квартирные вопросы. В учет любых нюансов включается стоимость жилья по кадастру.

Какие органы контролируют оценку в 2019 году

По ст. 24.18 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», государственную кадастровую оценку недвижимости должна проводить Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии — или Росреестр. Чтобы заказать независимую оценку, вам нужно будет обратиться в одно из территориальных отделений Росреестра по месту нахождения квартиры.

Процесс кадастровой оценки в 2019 году

Государственная кадастровая оценка недвижимости должна проходить в несколько этапов в соответствии со статьей № 6 ФЗ о госоценке кадастра:

🔻 служба принимает решение — проводить ли оценку;

🔻 комиссия собирает, обрабатывает необходимую информацию и определяет кадастровую стоимость;

🔻 специалисты составляют итоговый отчет оценки;

🔻 утверждают результаты.

Как узнать кадастровую стоимость своего жилья

Официальные данные есть в открытом доступе на официальном сайте Росреестра. Чтобы найти объект недвижимости:

🔸 введите его адрес или кадастровый номер — он есть в свидетельстве о праве собственности и выписке ЕГРН;

🔸 нажмите «сформировать запрос»;

🔸 выберите источник данных ГКН — Государственный кадастр недвижимости;

🔸 изучите справочную информацию об объекте — кадастровую стоимость и дату утверждения;

🔸 сравните цифры с рыночной стоимостью.

Например, 19 июля 2019 года кадастровую стоимость квартиры установили в размере 3 500 000 рублей, а реальная цена в то время составляла 2 миллиона. Имущественный налог рассчитывают делением всей кадастровой стоимости на кадастровою стоимость 20 м2 общей площади квартиры. Если вы докажете, что кадастровая цена неправомерно завышена, а реальная стоимость жилья 2 000 рублей, налог снизят еще. Для этого потребуется уменьшить кадастровую стоимость квартиры.

Можно ли оспорить завышенную кадастровую стоимость квартиры

Оспаривание завышенной кадастровой стоимости квартиры регламентирует ст. 18 ФЗ от 03.07.2016 N 237-ФЗ (ред. от 29.07.2017) «О государственной кадастровой оценке». Когда комиссия ошибается в расчетах или существенно меняются расценки на рынке недвижимости, налогоплательщик вправе запросить переоценку — но не чаще 1 раза в 3 года. В федеральных городах переоценку можно оформлять раз в 2 года. Как оспорить кадастровую стоимость квартиры?

Сначала необходимо определить — целесообразно ли вообще запускать процедуру оспаривания. Обратитесь в оценочную компанию и получите заключение. Учтите, что для квартир класса «стандарт» кадастровую стоимость завышают незначительно — на 10–15%. В таком случае экономия с налогообложение не покроет затрат на работы по оспариванию. Если это все-таки ваш случай, скооперируйтесь с остальными жильцами здания. Так вы сможете сэкономить на затратах. Для сегмента элитного жилья тоже подойдет такой способ. Однако, встречаются и индивидуальные случаи, поэтому воспользуйтесь помощью профессионалов, чтобы не ошибиться в предварительном анализе.

Где изменить кадастровую стоимость квартиры

Выберите способ оспаривания. В рамках законодательства Российской Федерации есть два способа оспорить кадастровую стоимость жилья — через комиссию Росреестра и сразу в суде без предварительного обращения в комиссию, согласно ст. 22 ФЗ «О государственной кадастровой оценке от 03.07.2016 N 237-ФЗ». Первый вариант предпочтительнее, потому что:

✅ спор займет всего 1 месяц, так как в соответствии с п. 14 ст. 22 Срок рассмотрения комиссией заявления об оспаривании не может превышать тридцать дней со дня его поступления;

✅ вам не придется платить госпошлину и тратиться на судебные издержки;

✅ при несогласии с результатами комиссии вы можете продолжить спор в суде.

Пошаговая инструкция — как снизить кадастровую стоимость квартиры

Чтобы уменьшить кадастровую стоимость квартиры, придерживайтесь четкого алгоритма.

Шаг № 1. Узнайте, есть ли у вас основания для оспаривания. В 2019 году вы можете руководствоваться двумя основаниями:

🔹 Росреестр воспользовался недостоверными данными об объекте недвижимости при проведении кадастровой оценке — например, сведения с техническими или арифметическими ошибками;

🔹 до начала процедуры была установлена неправильная рыночная стоимость квартиры — тот случай, когда кадастровая цена существенно превышает рыночную.

Шаг № 2. Приготовьте заявление. Вам понадобится составить заявление и направить его в комиссию рассмотрения споров о результатах определения стоимости кадастра. Комиссию формируют в каждом субъекте РФ при территориальном управлении Росреестра. В состав комиссии входят по одному представителю уполномоченного органа субъекта РФ, органа регистрации прав и уполномоченного органа по защите прав предпринимателей в субъекте РФ. Также в состав комиссии могут входить представители предпринимательского сообщества,, СРО оценщиков и другие лица. Состав комиссии формируется так, чтобы в нее входило не меньше 5 человек, а госслужащие и работники муниципальной службы составляли не более половины состава.

В заявлении, которое вы подаете в комиссию, нужно указать:

📝 личные данные — фамилию, имя, отчество и место проживания;

📝 актуальные сведения о квартире;

📝 основания неправомерности проведенной оценки.

Шаг № 3. Приготовьте документы. Вместе с заявлением необходимо приложить:

📘 выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости недвижимости со сведениями об оспариваемых результатах определения стоимости;

📘 копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект, например, договора купли-продажи — если заявление подает собственник;

📘 отчет об оценке рыночной стоимости в бумажном и электронном виде.

Шаг № 4. Отправьте пакет документов в Росреестр. Вы можете подать документы лично, отослать заказным письмом по почте или через Интернет, например, через портал государственных и муниципальных услуг. Позаботьтесь об описи вложения и уведомлении о вручении. Комиссия не имеет права отказать в рассмотрении обращения или затянуть срок более, чем на 1 месяц.

Какие документы и бланки вам пригодятся

По делам пересмотра кадастровой стоимости обязательно доказать обстоятельства, на которые вы будете ссылаться. Иначе не получится обосновать свои требования или возражения. Поэтому обязанность доказать ошибку в сведениях об объекте недвижимости при определении кадастровой и рыночной стоимости лежит на заявителе. Такие условия прописаны в ч. 5 ст. 247 КАС РФ.

Там же перечислены обстоятельства, которые, согласно ст. 64 КАС РФ, не нуждаются в доказывании. К таким относятся:

🔸 обстоятельства, которые суд признал общеизвестными;

🔸 обстоятельства, уже доказанные в гражданском или административном деле, которое суд рассматривал раньше и вынес решение.

Чтобы доказать свои претензии, вам могут понадобится:

📗 заявление о пересмотре результатов кадастровой стоимости;

📗 административное исковое заявление об оспаривании решения комиссии;

📗 и такое же заявление об оспаривании кадастровой стоимости.

По закону, необходимо будет подготовить:

📁 кадастровую справку о кадастровой стоимости квартиры — там должны быть сведения оспариваемых результатов;

📁 заверенная нотариусом копия документа удостоверяющего или устанавливающего права на квартиру;

📁 подтверждения недостоверности сведений о квартире, которые использовали при определении ее кадастровой стоимости;

📁 отчет установления рыночной стоимости жилья на дату определения кадастровой стоимости — бумажный и электронный вариант;

📁 положительное заключение экспертов по оценке, составлявших отчет — бумажный и электронный бланк;

📁 документы, которые подтверждают кадастровую или техническую ошибку.

Если подаете иск в суд:

📕 уведомление о передаче копии административного искового заявления участвующим в процессе лицам;

📕 чек или другой документ, где указано, что вы оплатили государственную пошлину.

Если вы проигнорируете или забудете обязательные документы, ни комиссия, ни суд не будут рассматривать ваше дело. Чтобы собрать подходящий для вашей ситуации пакет документов, проконсультируйтесь со специалистом — он посоветует, как снизить кадастровую стоимость квартиры.

Как рассматривают заявление до суда

🔻 Как только ваше заявление поступит в комиссию, начнется отсчет 30-ти дней рассмотрения.

🔻 Затем комиссия в течение трех рабочих дней со дня принятия заявления об оспаривании направляет отчет об оценке рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме электронного документа, в бюджетное учреждение.

🔻 Через семь дней после получения заявления комиссия сообщит о деле в орган местного самоуправления и вам, а также укажет дату рассмотрения.

🔻 Заседание будет правомочным, если в комиссии будет присутствовать не менее половины членов.

Когда решение примут, вас уведомят о результатах в течении 5 рабочих дней и оповестят органы местного самоуправления, где находится квартира.Комиссия может принять одно из двух решений: об определении кадастровой стоимости недвижимости в размере рыночной стоимости или об отклонении заявления об оспаривании.

Если основание спора в недостоверности сведений о квартире, которые использовали в определении кадастровой стоимости, комиссия примет одно из решений:

❌ отклонит заявление, если признают доказательства необоснованными;

❌ пересмотрит результаты оценки, если параметры квартиры действительно оказались ошибочными.

При оспаривании заключения на основании рыночной стоимости квартиры, комиссия решит:

👍 определить кадастровую стоимость аналогично рыночной;

👎 или отклонить заявление.

Если вы или ваш представитель считаете, что решение комиссии неверно — обращайтесь в суд.

Как рассматривают заявление в суде

Возбуждайте дело в суде не позднее пяти лет после внесения данных в государственный кадастр.

📌 Если решение будет в вашу пользу, кадастровую стоимость скорректируют — изменения применят с 1 января года, когда вы подали иск.Суд рассмотрит заявление за 1–2 месяца. При сложных нюансах дела срок может увеличиться не более чем на 1 месяц, согласно ст. 141 КАС РФ.

📌 Если вы хотите вернуть переплаченные налоги и одновременно оспорить решения комиссии Росреестра или бездействие его сотрудников, придется подождать — это два разных процесса.

📌 Когда стоимость квартиры уже изменена и внесена в реестр, процедуру повторного спора запустить невозможно.

📌 Суд оповестит вас и Росреестр о времени и месте процесса, но присутствовать на нем необязательно. Процесс в любом случае запустят и рассмотрят. Исключение составляют те случаи, когда суд признал явку обязательной — тогда присутствовать нужно.

📌 Будьте готовы — в суде могут запросить дополнительные доказательства ваших притязаний.

📌 Даже если собственников жилья несколько, суд все равно будет пересматривать стоимость квартиры в целом.

📌 Решение о новой стоимости сообщают и утверждают в суде.

📌 Вы сможете оспорить окончательное решение суда, подав апелляцию в течение одного месяца после завершения процесса.

Выводы

Рассчитайте целесообразность переоценки. Прежде, чем запускать процесс, подумайте — получите ли вы от него выгоду. Возможно, издержки на оценку и судебные разбирательства окажутся больше сэкономленных налогов.

Соберите необходимые доказательства. Подтверждайте все претензии заверенными документами. Для этого обратитесь к профессиональным оценщикам и специалистам в сфере недвижимости.

Сначала обратитесь в Росреестр. У вас будет больше шансов, если сначала вы подадите заявление в Росреестр.

Оспаривайте решение Росреестра в суде. Если не удалось решить дело через комиссию, собирайте документы и отдавайте дело в суд.

Помните, что каждый случай индивидуален. Чтобы учесть все нюансы вашего дела, проконсультируйтесь с юристами по недвижимости. Иначе есть риск потратить время и средства и не добиться положительного результата. А если правда на вашей стороне — у вас все получится. Главное запастись терпением и уделить детальное внимание доказательной базе.

В прошлом году я купила квартиру за 6 млн рублей. В этом году мне впервые начислили за нее налог. Оказалось, что ее кадастровая стоимость составляет не 6, а 8,5 млн рублей — на 2,5 млн рублей дороже. Следовательно, налог за нее выше, поскольку его считают от кадастровой стоимости.

Я считаю, что покупала квартиру по рыночной цене, а кадастровая сильно завышена. Как можно подать на пересмотр кадастровой стоимости квартиры, чтобы в будущем платить меньше налогов? Много ли усилий и времени это займет, чтобы не платить лишнюю тысячу в год?

Полина

Подать заявление на пересмотр кадастровой цены квартиры можно двумя разными способами. А вот насколько это выгодно и не превысят ли затраты на оспаривание конечную выгоду — тут все индивидуально и нужно считать.

Разберемся в этом вопросе.

Кадастровая цена и налоги

С 1 января 2019 года в 28 регионах РФ ввели новый расчет налога на имущество физических лиц. В частности, налог на недвижимое имущество, в том числе и квартиры, теперь рассчитывают исходя из кадастровой цены. Раньше его считали на основе инвента­ри­за­ционной, поэтому получалось дешевле. Подробнее об этом написано на сайте налоговой.

Изначально закон предусматривал переходный период — пять лет. За это время ставка налога должна была ежегодно расти и достигнуть запланированной величины в 2020 году. Но в августе 2019 года срок уменьшили до четырех лет и изменили формулу расчета налога. Теперь ставка зависит от региона. Те 28 регионов, которые начали первыми применять новую формулу, уже платят по максимальной ставке. С 2018 года еще 64 региона перешли на новую формулу расчета. С 2019 года по новой формуле работают все регионы.

Базовая ставка налога на квартиру — 0,1% от кадастровой стоимости, но предусмотрен налоговый вычет. Для этого из общей площади квартиры вычитают 20 м² и к оставшейся площади применяют ставку. Для Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя размер вычета может быть увеличен, поэтому точную информацию о ставках и льготах по региону лучше тоже смотреть на сайте налоговой.

Формула для расчета достаточно сложная, поэтому пользуйтесь калькулятором. Потребуется указать регион, период и кадастровый номер квартиры: калькулятор считает налог только по конкретному объекту.

Если кадастровая стоимость квартиры завышена

Уже начисленные налоги пересчитают, если будет решение комиссии или суда. Но есть ограничения.

Если завышенная кадастровая стоимость установлена с того года, когда вы приобрели квартиру, то есть с 2017, то налог начислили за 2017 и 2018 годы. По решению комиссии или суда за 2019 год можно пересчитать налог за 2017 и 2018 годы.

Если бы вы приобрели квартиру в 2015 и обратились за перерасчетом только в 2019 — налог пересчитали бы только за три года: за 2016, 2019 и 2018 годы. В таком случае 2015 год выпал бы из пределов срока исковой давности.

Есть и третий вариант. Кадастровую стоимость установили в 2017 году и в этом же году начислили налог. А в 2018 году муниципалитет кадастровую стоимость пересмотрел — причем не важно, снизил или повысил. Важно, что за 2018 год вы заплатили налог по новой стоимости. Поэтому, даже если суд в 2019 году примет решение о том, что кадастровую стоимость завысили, налог пересчитают только за 2018 год.

Сколько переплатите за 10 лет

Если вы планируете жить в квартире хотя бы десять лет, давайте примерно подсчитаем, сколько налогов вы заплатите. Точно подсчитать сложно — и вот почему.

Во-первых, правительство может поднять налоги. Во-вторых, переоценку кадастровой стоимости жилых помещений разрешено делать не чаще чем раз в три года и не реже чем раз за пять лет. Для Москвы и Санкт-Петербурга — не чаще одного раза в два года. По результатам оценки стоимость может как возрасти, так и упасть, поэтому точные цифры спрогнозировать нельзя.

Для наглядности приведу два расчета: по текущей кадастровой стоимости и по стоимости в 6 млн рублей. Представим, что во втором случае вы добились уменьшения первоначальной завышенной кадастровой цены и теперь платите по ней. Из таблицы видно, что, если вы будете владеть квартирой еще 10 лет, разница в налоге составит 20 тысяч рублей.

Вы не указали регион и дату, когда приобрели квартиру, поэтому расчет приблизительный.

Расчет налога на имущество за 2018 год для квартиры 100 м²

Кадастровая цена 8,5 млн Р

8 500 000 Р / 100 м² = 85 000 Р

Кадастровая цена 6 млн Р

6 000 000 Р / 100 м² = 60 000 Р

Кадастровая цена 8,5 млн Р

20 м² × 85 000 Р = 1 700 000 Р

Кадастровая цена 6 млн Р

20 м² × 60 000 Р = 1 200 000 Р

Налоговая база с учетом вычета

Кадастровая цена 8,5 млн Р

6 800 000 Р

Кадастровая цена 6 млн Р

4 800 000 Р

Кадастровая цена 8,5 млн Р

6800 Р

Кадастровая цена 6 млн Р

4800 Р

Кадастровая цена 8,5 млн Р

68 000 Р

Кадастровая цена 6 млн Р

48 000 Р

Как устроен процесс переоценки кадастровой стоимости

Сделать переоценку кадастровой стоимости можно двумя способами: обратиться в административную комиссию по рассмотрению споров о кадастровой цене недвижимости или пойти в суд, минуя комиссию. Физические лица могут идти сразу в суд, организации обязаны сначала обратиться в комиссию.

В обращении в комиссию есть плюсы: она рассматривает заявление за месяц, а само обращение не требует особых усилий. Но есть и минус: могут отказать просто так, чтобы не брать решение на себя, а отдать все на откуп суда.

Основания для пересмотра кадастровой цены

Существует три основания для пересмотра кадастровой цены квартиры в суде.

Недостоверность сведений об объекте недвижимости. Например, при определении кадастровой стоимости недвижимости использовалась неверная площадь, целевое назначение, данные при расчете стоимости и т. д.

Установление несоответствия рыночной и кадастровой цены. Рыночную цену установят на тот момент, когда была установлена кадастровая цена, и определят несоответствие.

Обжалование решения комиссии. Если уже обращались в комиссию и она отказала, можно обжаловать именно решение комиссии.

В вашем случае основанием будет как раз установление несоответствия стоимости, если вы пойдете прямо в суд.

Сколько стоит переоценка кадастровой стоимости

Для комиссии вам понадобится отчет независимой экспертизы об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на дату определения кадастровой стоимости и заявление. Отчет обойдется в сумму от 2 до 10 тысяч рублей, цена зависит от региона. Составить заявление можно самостоятельно, вот примерная форма. Если не получится, обратитесь к юристу. С вас возьмут от тысячи до 5 тысяч рублей, но цены в регионах могут различаться.

Для суда расходы вырастут. Кроме отчета понадобится оплатить государственную пошлину за подачу заявления в суд — 300 рублей. Для суда, скорее всего, придется привлечь юриста. Расценки такие: составить административное исковое заявление стоит 2—5 тысяч рублей, а если потребуется участие в суде, придется заплатить 5—10 тысяч. Для Москвы и Санкт-Петербурга выйдет еще дороже.

Для обращения в суд и/или комиссию также понадобятся:

  1. Нотариально заверенная копия правоустанавливающих документов на недвижимость.
  2. Кадастровая справка о кадастровой стоимости квартиры. Стоимость в справке должна быть указана та, что оспаривается.
  3. Документы об оплате государственной пошлины. Для комиссии оплачивать пошлину не нужно.

Получается так: если вы сможете добиться пересмотра в административной комиссии и не будете обращаться к юристам, выгода есть. Тем более в комиссии можно бесплатно все сделать. Но гарантий нет, поскольку Росреестр не хочет брать на себя ответственность, отказывает и отправляет в суд. С судом уже бесплатно точно не получится. Если выиграете — сможете возместить понесенные расходы в разумных пределах.

Мое мнение

Если по вашим подсчетам разница в налогах после переоценки составит больше 10 тысяч рублей за 10 лет и вы готовы лично участвовать во всех процедурах без юриста — выгода есть. Но стоят ли такие усилия сэкономленных средств, решайте для себя самостоятельно.

Если у вас есть вопрос об инвестициях, личных финансах или семейном бюджете, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

Кадастровая стоимость квартиры или любого другого объекта недвижимости определяет величину налога, который потребуется платить хозяину квадратных метров государству за владение имуществом.

По этой причине собственники жилья заинтересованы в том, чтобы при установлении кадастровой стоимости показатели не повышались, поскольку это приведет к увеличению налогов.

Как получить правильную кадастровую стоимость и снизить величину налога?

Дорогие читатели!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно!

Законодательная база

Кадастровая стоимость объектов недвижимости в настоящее время регулируется:

к содержанию ↑

Причины для пересмотра кадастровой стоимости

Существуют две основные причины пересмотра кадастровой стоимости недвижимости:

Недостоверностью сведений обычно считается наличие ошибок, которые были допущены в процессе анализа.

К недостоверным сведениям, утвержденным Постановлением Пленума Верховного Суда РФ №28 от 30.06.2015г., относятся:

  1. Неверное оперирование данными при вычислении;
  2. Неверное отображение показаний в списке единиц недвижимости, ожидающих государственной кадастровой оценки;
  3. Игнорирование фактов, указывающих на аварийное состояние квартиры;
  4. Неправильное выявление специалистом, проводящим оценку, факторов, влияющих на конечный результат.

Характеристики квартиры, приведшие к неправильному вычислению кадастровой стоимости, которые могут быть неверно учтены специалистом:

Кадастровую стоимость можно сравнить с реальной рыночной стоимостью на дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость.

Собственник квартиры с помощью независимой оценки выясняет рыночную стоимость жилплощади на момент проведения кадастровой оценки, так он получает ретроспективную оценку.

Далее необходимо сравнить современную оценочную стоимость этой квартиры с ретроспективной, если разница между двумя значениями будет превышать 30%, владельцу жилплощади следует обращаться в соответствующие организации с заявлением о проведении пересмотра кадастровой стоимости.

Кадастровая оценка стоимости жилья в тех регионах, где до сих пор уплата налогов идет на основании инвентаризационной стоимости, не пересматривается.

Возможно Вас заинтересует статья, о том, что пенсионеры освобождены от уплаты налога на имущество физических лиц, прочитать об этом можно здесь.

к содержанию ↑

Где оспорить?

Согласно действующему законодательству, собственник жилья, для снижения кадастровой стоимости и уменьшения налоговой нагрузки, имеет право:

  1. Обратиться в комиссию, занимающуюся рассмотрением конфликтов об итогах вычисления КС (кадастровой стоимости) и находящейся при каждом управлении Росреестра во всех регионах страны.
  2. Обратиться в суд, согласно пункту 2 статьи 403 НК РФ.

Собственник самостоятельно выбирает инстанцию для проведения пересмотра.

Направление заявления в комиссию обладает рядом явных преимуществ, среди которых:

Если физические лица могут сразу составлять иск для продвижения дела по судебным инстанциям, то юридическим лицам обязательно потребуется сначала пройти через досудебный порядок решения вопроса, обратившись в комиссию при Росреестре.

к содержанию ↑

Какие документы нужно предоставить?

Когда заявитель хочет доказать, что имеющаяся оценка (кадастровая стоимость) жилья опирается на неверные данные, ему потребуется предоставить доказательную базу для обращения.

В пакет документации, которую ему потребуется собрать для обращения в комиссию, входят:

  1. Заявление о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости;
  2. Кадастровая справка, отражающая величину оценки квартиры;
  3. Копия правоустанавливающего документа на квартиру, заверенная у нотариуса — потребуется, если заявителем является собственник жилья;
  4. Если причиной подачи заявления становятся недостоверные сведения, послужившие причиной ошибочной кадастровой стоимости, потребуются официальные бумаги, доказывающие неактуальность информации;
  5. Если заявление составляется по причине необходимости установить рыночную стоимость объекта, обязательным будет наличие положительного отчета оценщика о стоимости недвижимости, составленный на дату определения кадастровой стоимости квартиры, отчет подается в цифровом и бумажном варианте;
  6. Документальное подтверждение технических или кадастровых неточностей, если они являются причиной составления обращения.

Предлагаем вам образец заявления в комиссию Росреестра о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости: Скачать.

Если заявитель подает иск в суд, помимо указанного выше списка ему необходимо подать пакет бумаг, в который входят:

Если представленные пакеты бумаг не прилагаются к поданным заявлениям, ни Росреестр, ни суд не будут давать хода делу.

Предлагаем вам образец административного искового заявления об оспаривании результатов определения КС: Скачать.

к содержанию ↑

Порядок оспаривания

Рассмотрим схемы, на основании которых происходит урегулирование вопроса.

Досудебный порядок

Обращение в комиссию:

  1. Гражданин подает заявление, где просит пересмотреть кадастровую стоимость или установить рыночную стоимость и предоставляет все необходимые документы.
  2. Комиссия рассматривает заявление.
  3. Принимается итоговое решение по вопросу заявителя, в котором либо соглашаются сделать пересмотр кадастровой стоимости или определить КС квартиры в величине ее рыночной стоимости, либо отклоняют прошение.
  4. Уведомление о вынесенном решении передается заявителю и органам местного самоуправления, на территории которых располагается квартира.

к содержанию ↑

Судебный порядок

Обращение в суд.

Если вы хотите узнать, может ли муж получить имущественный налоговый вычет за жену при покупке квартиры, советуем вам прочитать статью.

к содержанию ↑

На что надо особо обратить внимание?

Если собственник сталкивается с ситуацией, когда вопрос пересмотра КС встал в процессе проведения оценки рыночной стоимости, ему потребуется получить не только отчет оценщика, но и дополнительное заключение в СРО оценщиков.

СРО — Саморегулируемые организации оценщиков.

Что необходимо знать о дополнительном заключении:

  1. Через данный документ СРО оценщиков подтверждает, что отчет о стоимости квартиры составлен с учетом требований и стандартов;
  2. Заключение составляется на бумаге и в цифровом виде;
  3. Документ обязателен при обращении в суд.

Заранее проверьте, имеет ли ваша оценочная компания возможность получить положительное заключение.

И не забывайте о том, что рыночная стоимость вычисляется на момент оценки кадастровой стоимости.

Пересмотр КСН зачастую позволяет восстановить справедливость и привести величину налога к правильному значению.

Оспаривание кадастровой стоимости квартиры имеет ограниченные сроки. После внесения в государственный кадастр результатов обратиться в суд можно в течение пяти лет.

Стоит учитывать, что нередко данные о кадастровой стоимости могут устанавливаться по средним показателям, которые в применении к конкретному объекту могут оказаться завышенными. Поэтому данный вопрос следует решать как можно раньше с соблюдением процедурных норм.

Кадастровая оценка квартиры: как рассчитать и оспорить налог? Предлагаем Вам посмотреть видеоролик.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте,

как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Это быстро и бесплатно!

1.
Кто может оспорить кадастровую стоимость?

Оспорить кадастровую стоимость может любой гражданин, чьи права и обязанности затрагивают результаты такой оценки.

2.
В каких случаях и как можно оспорить кадастровую стоимость?

Оспорить можно только ту кадастровую стоимость недвижимости, которая установлена на момент обращения. Вы можете потребовать пересмотра кадастровой стоимости только в сторону уменьшения.

Пересмотреть кадастровую стоимость можно по двум основаниям:

В первом случае при положительном решении кадастровая оценка проводится заново, во втором случае кадастровая стоимость устанавливается в размере рыночной. В обоих случаях нужно собирать доказательства.

Оспорить кадастровую стоимость можно двумя способами — в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости Росреестра либо в суде. При этом физические лица при обращении в суд предварительно обращаться в комиссию не обязаны.

Процедура оспаривания кадастровой стоимости в комиссии Росреестра считается более простой и быстрой. К тому же, если она завершится неудачей и комиссия откажет в пересмотре кадастровой стоимости, вы также сможете обратиться в суд и оспорить решение комиссии. Если в пересмотре кадастровой стоимости откажет суд, обратиться в комиссию вы уже не сможете. 

3.
Как узнать, какие сведения использовались для проведения кадастровой оценки?

Сведения о том, как, когда, кем и по чьему заказу была установлена кадастровая стоимость объекта недвижимости вместе с отчетами о проведении кадастровой оценки хранятся в Фонде данных государственной кадастровой оценки. Получить их можно онлайн на сайте Росреестра или на официальном сайте Мэра Москвы mos.ru.

Чтобы воспользоваться сервисом, вам необходимо знать кадастровый номер объекта недвижимости.

С запросом о предоставлении сведений, использованных при определении кадастровой стоимости, вы также можете обратиться лично:

4.
Как доказать, что кадастровую стоимость определили по недостоверным сведениям?

При кадастровой оценке объекта недвижимости кадастровый инженер должен опираться на множество факторов, таких как размер объекта недвижимости, местоположение, нахождение объекта в границах санитарно-защитных зон и других зон с особыми условиями использования территории, целевое назначение и другие. В случае если оценивается помещение, здание или постройка, также учитывается материал стен, износ здания, аварийное состояние объекта и так далее.

Если хотя бы один из этих факторов не учтен либо учтен неверно (имела место, например, техническая ошибка), вы можете направить обращение об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости. Сделать это можно с помощью официального сайта Мэра Москвы mos.ru. Результатом станет решение о пересчете кадастровой стоимости.

В качестве доказательств факта ошибки для суда вы можете использовать ранее внесенные в Единый государственный реестр недвижимости сведения, документы технического учета (документы БТИ) и другие документы.

5.
Как доказать, что кадастровая стоимость выше рыночной?

Вам нужно оценить недвижимость, установив ее рыночную стоимость. Юридическую силу имеет только оценка недвижимости, проведенная профессиональными оценщиками. Это могут быть как частнопрактикующие лица, так и оценщики, работающие на основании трудового договора с юридическими организациями. Но в любом из этих случаев оценщик должен быть членом саморегулируемой организации оценщиков, застраховавшим свою ответственность.

Оценка недвижимости должна быть проведена с соблюдением всех федеральных стандартов, а также с учетом норм и требований саморегулируемой организации оценщиков.

Для проведения оценки обязательно заключается договор. По результатам ее проведения составляется отчет об оценке объекта недвижимости. Услуга платная.

Также вам может понадобиться экспертиза отчета об оценке. Это не повторная оценка, а проверка экспертом саморегулируемой организации оценщиков правомерности действий оценщика и соответствия оценки всем стандартам. При обращении в суд экспертиза обязательна, в комиссию Росреестра — только если рыночная стоимость отличается от кадастровой более чем на 30%.

6.
Как оспорить кадастровую стоимость в комиссии Росреестра?

Для того чтобы пересмотреть кадастровую стоимость вашего объекта недвижимости, вам понадобятся документы:

Подавать документы нужно в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости Росреестра по месту нахождения объекта недвижимости. Заявление должно быть рассмотрено комиссией в течение месяца со дня его регистрации в Росреестре. Извещение о том, когда именно заявление будет рассматриваться, должен прислать секретарь комиссии в течение 7 рабочих дней с момента регистрации заявления, но не позже чем за 5 рабочих дней до заседания комиссии.

Каждое заседание считается правомочным, если на нем присутствуют не менее половины членов комиссии. Голосование по всем вопросам проводится открыто. Мнение членов комиссии выражается словами «за» или «против». Воздерживаться от голосования или передавать свои голоса членам комиссии запрещено. Решение комиссии по всем вопросам считается принятым, если за него проголосовало более половины присутствующих на заседании членов комиссии либо если при равенстве голосов членов комиссии председательствующий на заседании голосовал за принятие решения. Заявитель вправе присутствовать на заседании комиссии.

По результатам заседания комиссия может отказать в пересмотре кадастровой стоимости либо установить кадастровую стоимость в размере рыночной / обязать орган исполнительной власти, отвечающий за установление кадастровой стоимости (в Москве это Департамент городского имущества), провести новую государственную оценку имущества.

Решение комиссии направляется заявителю в течение 2 рабочих дней после проведения заседания.

7.
Как оспорить кадастровую стоимость через суд?

Прежде чем подать иск о пересмотре кадастровой стоимости соберите документы:

Дела о пересмотре кадастровой стоимости рассматривает в качестве суда первой инстанции Верховный суд республики, краевой, областной суд, суд города федерального значения, суд автономной области и суд автономного округа. Таким образом, в отношении недвижимости, расположенной в Москве, вам необходимо направить иск в Московский городской суд.

Подать административный иск вы можете лично либо онлайн на сайте Мосгорсуда (для этого требуется быть зарегистрированным пользователем портала gosuslugi.ru). Также с помощью сервиса вы можете отслеживать движение поданных вами обращений и получить результаты их рассмотрения.

Административные дела рассматриваются и разрешаются Верховным судом РФ в течение 3 месяцев, всеми остальными — в течение 2 месяцев. По сложным делам председатель суда может продлить срок рассмотрения дела, но не более чем на месяц. Таким образом, если вы будете требовать пересмотра кадастровой стоимости недвижимости, расположенной в Москве, Мосгорсуд будет рассматривать дело в течение 2, максимум 3 месяцев.

О дате и времени судебного заседания всех участников извещает суд. Неявка лиц, участвующих в деле и надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не является препятствием для рассмотрения и разрешения дела.