Можно ли обменять квартиру с доплатой ипотекой? в 2019 году

🕒

Обмен квартиры с доплатой ипотекой представляет собой один из вариантов улучшения жилищных условий, при котором граждане одновременно с продажей своего жилья приобретают новый объект недвижимости с помощью средств ипотечного кредита. Прямая сделка мены не практикуется в качестве предмета ипотеки, поэтому гражданам фактически предстоит совершить одновременно две сделки.

Как обменять квартиру на большую с доплатой ипотекой

Программа ипотечного кредитования предусматривает возможность использовать заемные средства для покупки нового объекта недвижимости. Если граждане решили расширить свои жилищные условия, они смогут использовать ипотечный кредит в качестве доплаты только если предварительно продадут имеющееся жилье.

В этом случае порядок действий будет состоять из следующих этапов:

  1. обращение в банковское учреждение для выбора программы ипотечного кредитования и оформление заявки на получение кредита;
  2. при наличии одобренного кредита – поиск покупателя на свою квартиру и одновременный поиск жилого помещения большего размера;
  3. составление проектов обоих договоров и согласование условий сделки;
  4. представление в банк проекта договора приобретаемого жилого помещения;
  5. оценка рыночной стоимости покупаемой квартиры для представления отчета об оценке в банк;
  6. одобрение кредита со стороны банковского учреждения;
  7. получение денежных средств за продаваемую квартиру и одновременная уплата части цены приобретаемой недвижимости;
  8. регистрация обоих сделок в органах Росреестра и официальное оформление залога на приобретенную недвижимость в пользу банка;
  9. оформление страхового полиса в соответствие с требованием банка.

Таким образом, банк не будет интересоваться подробностями продажи квартиры, определение условий этой сделки осуществляется гражданами самостоятельно.

Основной особенность такого обмена с использованием средств ипотечного кредита является практически одновременное проведение обеих сделок. Прежде чем выбирать варианты продажи и покупки, необходимо удостовериться, что банк одобрит кредит. Отказ в кредитной заявке изначально заставит искать иные источники для осуществления доплаты.

Одновременное проведение двух самостоятельных сделок, да еще и оформление ипотечного кредита, заведомо представляет сложность. Поэтому наиболее оптимальным вариантом станет обращение к опытному специалисту по недвижимости. С его помощью можно не только быстро найти подходящие варианты для продажи и покупки квартир, но и проверить  юридическую чистоту обеих сделок.

На стадии расчетов по обеим сделкам также необходимо учитывать нюансы, которые позволят снизить риски потери денежных средств и имущества:

Зарегистрировав право собственности и залог в учреждении Росреестра, нужно не забыть обратиться в страховую компанию и оформить полис, предусмотренный условиями кредитования. Банковские учреждения включают требование о страховании обязательным условием для выдачи ипотечного кредита, а его нарушение может повлечь досрочное расторжение договора и обращение взыскания на квартиру.

Бесплатная юридическая консультация онлайн

При желании расширить жилплощадь граждане могут совершить обмен квартиры с доплатой ипотекой.

Здесь проводится сразу две сделки: на начальном этапе – продажа имеющегося жилья, а затем – оформление ипотеки на недостающую сумму. Без предварительной реализации недвижимости получить жилищный кредит не удастся, поэтому процедура для неосведомленных представляет ряд сложностей.

Как обменять квартиру с доплатой ипотекой?

Особенности оформления ипотеки и проведения сделок с ипотечной недвижимостью регулируются ФЗ от 16.07.1998 №102-ФЗ. В нем нет ограничений касаемо минимальной суммы для жилищного кредита, поэтому граждане при покупке квартиры могут использовать часть собственных средств, а еще часть попросить у банка.

Как производится процедура обмена квартиры на квартиру с доплатой ипотекой:
  1. Гражданин изучает программы ипотечного кредитования и выбирает наиболее выгодную для себя. Следует обратить внимание на процентные ставки и максимальные сроки: чем ниже «проценты» и меньше период пользования займом, тем меньше сумма переплаты. При сокращении срока кредитования увеличивается размер ежемесячных платежей, и, если у заемщика недостаточный уровень дохода, ему будет предложен максимальный срок, т.к. в большинстве случаев сумма обязательных платежей не должна превышать 40-50% от зарплаты.
  2. Когда заявка на ипотеку будет предварительно одобрена, заемщик занимается поиском покупателя на имеющееся жилье и одновременно ищет недвижимость для себя. Можно доверить этот процесс банку, если он предоставляет такую услугу.
  3. Когда покупатель будет найден, оформляется предварительный договор купли-продажи. Он предоставляется кредитору.
  4. После нахождения недвижимости для покупки в банк направляется проект договора с продавцом.
  5. Специалисты оценивают покупаемое жилье. От оценочной стоимости зависит размер одобренной суммы. После этого банк дает окончательное одобрение.
  6. Заемщику перечисляются денежные средства за продаваемую жилплощадь, после чего он сразу же перечисляет их продавцу жилья, которое он собирается покупать, по предварительному соглашению купли-продажи.
  7. Заключается ипотечный договор с банком, в завершение остаток недостающей суммы переводится продавцу, у которого заемщик покупает квартиру.
  8. Должник оформляет право собственности в Росреестре или МФЦ.

ВАЖНО !!! Банк не вправе устанавливать свои условия для реализации жилья заемщика, которое он купил на собственные деньги, т.к. оно не находится в залоге. В ситуации с приобретаемой недвижимостью происходит обратное: здесь кредитор будет учитывать ее состояние, год постройки и ввода в эксплуатацию, местоположение, наличие обременений и других факторов, представляющих для него риски.

Рекомендации

Решив оформить ипотеку для оплаты части стоимости нового жилья, заемщикам следует обратить внимание на ряд нюансов:

ВНИМАНИЕ !!! Законодательством обмен квартиры с доплатой ипотекой не запрещается, однако здесь необходимо учитывать ряд требований, предъявляемых банками как к заемщикам, так и к приобретаемому жилью. Произвести сделку без оформления договоров купли-продажи не получится, т.к. для нее требуется наличие достаточного количества денежных средств у заемщика изначально.

Бесплатный вопрос юристу

 

Ипотека – самый долгосрочный вид кредитования. Эта особенность, несомненно, является преимуществом, давая возможность решить вопрос с жильем семьям со средним уровнем дохода. Но одновременно ограничивает действия собственника. С залоговой квартирой провести сделку по обмену или продаже – проблематично. Как действовать правильно, если нужно обменять квартиру в ипотеке?

Закон не запрещает собственнику распоряжаться имуществом, а квартира, оформленная в залог по кредиту, остается в собственности заемщика. Ограничения, связанные с заключением сделок с такой недвижимостью, являются прямым следствием действия обременения, наложенного на жилье.

Кредитное учреждение (банк, выдавший ипотечный кредит), по сути, является заинтересованным лицом и залогодержателем. А это значит, что все действия с квартирой в ипотеке (продажа, обмен), должны происходить только с согласия и под прямым контролем банка.

Можно ли обменять жилье с обременением по ипотечному кредиту

Можно ли обменять квартиру в ипотеке, переехать в жилье большей площади с доплатой, или, наоборот, произвести обмен на меньшее жилье? Получив согласие банка, можно реализовать сделку с обменом. В зависимости от качества новой квартиры, суммы остатка долга, условий подписанного договора, и того, насколько добросовестно выполняет свои обязательства заемщик, ситуацию можно решить с помощью 3 разных процедур:

Самостоятельно просчитать возможность оформления обмена по той или иной процедуре – невозможно. Зависит выбор, в первую очередь, от решения банка. Прежде чем выбирать квартиру, на которую стоит произвести обмен, необходимо обратиться непосредственно в отделение банка, заключавшее договор ипотеки.

Чтобы не пришлось посещать банк несколько раз, стоит заранее подготовить документы, которые потребуются для заполнения заявления на разрешение обменять квартиру (некоторые из перечня можно получить в отделении):

Перед тем, как принять решение о получении согласия банка на процедуру, стоит внимательно перечитать договор – можно избежать недоразумений. Некоторые из кредитных учреждений прописывают в договорах условия, при соблюдении которых разрешают проводить сделки с квартирой (домом) в ипотеке.

Основные требования касаются срока договора – большинство банков соглашаются на замену залога, если с момента заключения прошел определенный срок (от 2 лет до половины действия). Также большое значение имеет отсутствие задержек по очередным платежам.

Как обменять ипотечную квартиру на равноценную

Больше шансов получить согласие банка на обмен у заемщиков, которые планируют произвести равноценный обмен, например, при переезде в другой город или район. Здесь основным фактором будет место расположения нового жилья.

Идеальным вариантом будет квартира в непосредственной близости к отделению, в худшем случае – на расстоянии, которое можно преодолеть в течение нескольких часов. Такие требования аргументированы тем, что представитель кредитора должен иметь возможность свободно удостовериться в нормальном состоянии предмета залога.

Следующий этап процедуры – проверка выбранной квартиры. Сбором необходимой информации придется заниматься и заемщику, и службе безопасности банка. Обязательным будет предъявление выписок из ЖЭУ, ЕГРП, домоуправления. Со своей стороны, банк проверит по всем доступным базам наличие у собственника проблем с законом, кредитную историю и юридическую чистоту квартиры.

Если на этапе проверок никаких обстоятельств, которые могут помешать оформлению сделки, не выявлено, стороны приступают к заключению договора. Одновременно оформляются:

Процедура – достаточно длительная и требует не только времени, но и средств: все расходы, связанные с получением выписок, справок, заключением договоров, оценкой, оплачивает заемщик. Только после оформления залога на новую квартиру банк снимет обременение, и новый собственник сможет реализовать право собственности.

Обмен квартиры в ипотеке на большую – порядок действий

По процедуре смены залога есть возможность обменять ипотечную квартиру, если новое жилье дороже, как минимум, на 20%. Банку выгодно получить в качестве залога более дорогую недвижимость. Если вариант с чистым обменом не может быть реализован из-за несогласия банка, можно получить разрешение на продажу.

В этом случае процедура становится еще дороже и длительнее. Придется одновременно подавать заявление на согласование продажи ипотечного жилья и заявку на предварительное одобрение нового кредита. Часто такое одобрение происходит по упрощенной схеме, если не возникало проблем с погашением по действующему договору и качество нового залога устраивает кредитора.

Только после того, как получено согласие по двум заявкам, можно предпринимать следующие шаги. Оформляются два договора: старая квартира продается, заключается договор на покупку новой. При этом процедура оформления залога на новое жилье проводится в первую очередь. Старая квартира все еще находится под обременением, которое снимается после заключения нового кредитного договора.

Как произвести обмен залоговой ипотечной квартиры на жилье поменьше или дешевле

Самый сложный случай с обменом квартиры в ипотеке на более дешевое или жилье меньшей площади. Согласие банка на проведение сделки получить удастся только в том случае, если большая часть суммы по кредиты уже выплачена – кредитору не выгодно менять солидный залог на квартиру, продать которую будет сложнее. В противном случае придется искать потребительский кредит, который позволит закрыть ипотеку, чтобы снять обременение с квартиры.

В этом случае также оформляются два договора. Продажа осуществляется после снятия обременения, покупка оформляется после получения доплаты от владельца квартиры, на которую производится обмен. Деньги, полученные от продажи, можно использовать, чтобы погасить потребительский кредит.

Военная ипотека: есть ли шанс обменять квартиру

Еще сложнее процедура, если квартира оформлена по военной ипотеке. Фактически, жилье находится в двойном залоге: у банка и у Росвоенипотеки. Но и в этом случае есть два способа решить вопрос с обменом.

Если ситуация, когда необходимо обменять квартиру, связана с непосредственным переводом военнослужащего в другой город для прохождения службы, то договором предусмотрен обмен по программе «Переезд». Процедура – аналогична вышеизложенной по равноценному обмену, происходит смена залога. Единственное требование – жилье, выбранное для переезда, должно быть аналогично залоговому имуществу и находиться в месте службы военнообязанного.

В другом случае процедура требует погашения, как ипотечного кредита, так и суммы отчислений Росвоенипотеки по ЦЖЗ. После снятия обременения военнослужащий вправе оформить договор на продажу квартиры. На новое жилье можно оформить новый договор военной ипотеки.

Сложные моменты при оформлении обмена квартиры: что нужно просчитать заранее

Процедура, связанная с обменом квартиры в ипотеке, проходит в несколько этапов и может длиться месяцами. Существенно ускорить обмен поможет предварительная консультация с банком: заранее будет определен порядок проведения процедуры, получено согласие на сделку.

Если жилье, которое находится в залоге, покупалось при посредничестве риелторской организации, сотрудничающей с банком, то и проведение обмена с поиском подходящих вариантов лучше доверить тем же специалистам: удастся сэкономить время на проверку продавца, квартиры. Кроме того, больше шансов найти продавца, который согласится на рискованную сделку – ведь именно ему приходится отдавать в залог собственную квартиру, не имея оформленного права собственности на приобретаемое в результате обмена жилье.

Покупка жилья большей площади происходит, как правило, одновременно c продажей имеющейся квартиры. Разницу в цене покупатель восполняет с помощью ипотеки. Величина процентной ставки по кредиту в этом случае наиболее выгодна: ведь ее уровень, наряду со сроком кредита и способом подтверждения дохода, напрямую зависит от суммы собственных средств — чем их больше, тем ставка ниже. В особенностях подобных сделок разбирался «БН.ру».

По оценкам риэлторов, более 80% сделок на вторичном рынке — альтернативные: люди продают свою квартиру и одновременно покупают другую. Больше, лучше, дороже. Или две квартиры. Понятно, что без дополнительных вложений такая операция не обходится. Даже простейшее «район на район без доплаты» не получится, если у человека нет сбережений: комиссия риэлторов — минимум 200 тыс. рублей, плюс расходы на оформление, переезд и ремонт. И в этом плане ипотечный кредит, взятый на доплату, представляется весьма разумным.

Ипотека станет неплохим решением проблем с наследством. Не секрет, что квартиру, полученную сразу несколькими наследниками, приходится «пилить» по вполне банальной схеме: объект — продать, деньги — пополам (на три части, в соотношении 40/60 и т. д.). В результате у каждого на руках остается весьма значительная сумма, которая, тем не менее, далеко не всегда способна превратиться в отдельную квартиру. В этом случае поможет привлечение банковских средств.
 
Обмен с ипотекой часто используют при сделках с жильем низкой ценовой категории. «Практически весь объем альтернативных сделок с привлечением ипотеки приходится на жилье эконом-класса, в меньшей степени — на бизнес-класс. На элитном рынке такие сделки практически не происходят», — сообщила директор департамента частного и корпоративного кредитованиякомпании PennyLaneRealty Марина Мелконян.
 
В кризисный прошлый год именно такие кредиты спасли ипотечный рынок от краха
. По данным компании «Релайт-Недвижимость», средняя сумма кредита в 2019 году составляла 1,2–1,5 млн рублей, это 30–40% от стоимости покупки применительно к основной массе сделок. При этом практически 90% выданных кредитов были использованы заемщиками на «добор» недостающей суммы при продаже своей квартиры и покупке новой — большей площади. «Собственно, альтернативные сделки в период кризиса как раз и имели довольно широкое распространение, — говорит руководитель ипотечной службы компании «Релайт-Недвижимость» Ирина Кажикина. — Ведь на падающем рынке их проведение особенно выгодно». Но и сегодня, при стабильном рынке, такие кредиты не теряют популярности. По опыту компании «Ипотек.ру», сейчас примерно в каждом втором случае ипотечные кредиты используются именно для доплаты при обмене. Да и на растущем рынке подобный подход актуален, хотя бы в качестве страховки от риска не успеть за ценой квартиры.
 

Особые условия 

Технологически обмен с ипотекой мало отличается от обычной альтернативной сделки с доплатой: одна квартира продается, одновременно покупается другая. При этом сумма, вырученная от продажи, используется как первый взнос, а недостающие для покупки средства берутся в кредит. Но, как говорится, есть нюансы: сделку должен одобрить банк. Он одобряет (или не одобряет) и покупателя как заемщика, и приобретаемую квартиру как предмет залога. Кроме того, необходимо согласование условий сделки с учетом требований банка-кредитора и ее проведение в соответствии с этими требованиями. Иначе денег просто не дадут.
 
«Критическим требованием банка-кредитора будет проведение сделки на его территории», — говорит Ирина Кажикина
. Казалось бы, условие не самое трудное для исполнения. Однако оно автоматически влечет за собой ряд сложностей. Первая — принять это условие придется всем участникам альтернативной цепочки. Если же кто-то не согласен, придется либо отказываться от покупки, либо искать другой банк, который устроит все стороны. Понятно, что в другом банке и условия кредитования, и требования к приобретаемому объекту могут быть иными, менее приятными для заемщика.
 
Вторая сложность — необходимо учесть, какое максимальное количество квартир банк-кредитор готов «принять» на своей территории
. Третья — если квартиру, которую продает заемщик, покупают также «ипотечники», сделка состоится только при условии, что покупатели будут брать кредит в том же банке, что и продавец. «Если же квартиру захотят купить с привлечением кредитных средств другого банка, такая сделка, скорее всего, не состоится, так как банки едва ли смогут договориться, на чьей территории она будет проходить, — объясняет Ирина Кажикина. — Следовательно, покупателей, имеющих одобрение других банков, во избежание сложностей и рисков развала сделки необходимо сразу же отсекать от участия в ней».
 
Есть различия и в самой процедуре кредитования. В отличие от обычной покупки квартиры с использованием ипотеки, при обмене заемщик обращается за ипотекой, фактически не имея на руках ни копейки. Ведь деньги на первый взнос появятся только после проведения самой сделки и регистрации договора купли-продажи. Более того, заранее даже нельзя точно определить, сколько денег понадобится на доплату.
 

Преодоление препятствий 

До кризиса программы по улучшению жилищных условий, ориентированные на проведение обменных операций, существовали примерно в 15 банках. Сейчас такой продукт остался только у «Газпромбанка», но его программа носит скорее декларативный характер.
 
Однако и без специальных программ риэлторы и ипотечные брокеры давно отработали технологии проведения обмена с ипотекой
. «В качестве кредитора необходимо выбрать банк, не требующий предварительного предъявления заемщиком собственных средств либо учитывающий в качестве первоначального взноса денежные средства, которые будут получены от продажи имеющейся квартиры, — советует Ирина Кажикина. — Кроме того, так как подготовка альтернативной сделки занимает более продолжительный период, чем простая покупка, необходимо заранее согласовать с банком-кредитором условия продления одобрения в случае, если «собрать» сделку в срок (обычно 3 месяца) не удастся».
 
«Обращаться в банк лучше до начала продажи своей квартиры», — добавляет генеральный директор компании «Ипотек.ру» Дмитрий Овсянников. Сумма продажи, так же как и точная стоимость покупки, неизвестна, поэтому имеет смысл просить в банке столько денег, сколько кредитор готов дать исходя из доходов заемщика. «Если для доплаты при обмене нужен миллион, а доходы позволяют получить три — стоит просить три. Ведь попросить — это не значит взять. А если банк готов кредитовать три миллиона, миллион выдаст и подавно! И только после того как получено одобрение банка (а лучше не одного, а двух-трех), можно выставлять квартиру на продажу».
 
Особенно внимательно надо выбирать объект, который заемщик собирается купить
. Например, практически не выдаются кредиты на покупку квартир в пятиэтажных панельных домах и домах, построенных до 2019 года, а также в домах с деревянными и смешанными перекрытиями (за исключением случаев, когда в доме со смешанными перекрытиями был проведен капитальный ремонт или реконструкция). Дом не должен быть включен в план на снос, реконструкцию или капитальный ремонт. Более того, предъявляются требования к степени износа дома. «Предельное значение износа не должно превышать 60%», — уточнила Марина Мелконян.
 
Кроме того, в числе собственников не должно быть несовершеннолетних детей. «Если собственник имеющейся у заемщика квартиры — несовершеннолетний ребенок, то сделка по ее продаже будет возможна, если только ребенка наделят собственностью в новой квартире, — поясняет Овсянников. — Но поскольку новая квартира приобретается с использованием кредитных средств, она будет предметом залога. А сегодня ни один банк не согласится принять в залог квартиру, в которой доля собственности принадлежит несовершеннолетнему».

Можно ли обменять квартиру с доплатой ипотекой?

Нужно сказать, что при активном росте цен покупка недвижимости с привлечением ипотечного кредита выгодна — выплаты по займу окупаются достаточно быстро. Кто помогает получить кредит в банкеБанки уже активно работают со специально разработанными для альтернативных обменов программами кредитования.

Внимание

Ипотечные кредиты под залог имеющейся квартиры выдают ДельтаКредит, Райффайзенбанк, Городской ипотечный банк, Газпром-банк, Фора-Банк, Банк Москвы, Банк Сосьете Женераль Восток и другие. Это крупные игроки рынка с хорошей репутацией. Однако выбрать один из них потребителю весьма непросто.

И здесь необходима помощь специалиста ипотечного отдела риелторской компании, который подскажет оптимальное решение.Поскольку ипотека является достаточно новым продуктом, граждане зачастую слабо осведомлены об особенностях и возможностях этого вида кредитования.

Улучшение жилищных условий с помощью ипотеки

Инфо

Если у покупателя деньги кредитные, то сделка может не состояться, из-за отказа банка выдать кредит.Если же у покупателя не свои деньги, а деньги от продажи своей собственной квартиры, то вероятность срыва сделки возрастает.Чем больше цепочка квартир у Вас, тем дороже готовы продавцы свободной квартиры продавать свою квартиру Вам.Другими словами, вариант «обмена с доплатой» также является не самым выгодным: свою квартиру приходится продавать дешевле, чем эта квартира может стоить, а чужую — покупать дороже.Вариант 3: Сначала — покупка, затем — продажа. Обмен с помощью ипотечных кредитов. В условиях роста цен, такой вариант обмена — самый лучший.

Приобретается квартира за «живые деньги», Вы в ней делаете ремонт, спокойно переезжаете, обустраиваетесь, освобождаете свою прежнюю квартиру, и продаете как свободную.

Обмен квартиры с доплатой через ипотеку

Исходя из реальных условий жизни наших сограждан, можно утверждать, что у «альтернативной» ипотеки хорошее будущее. В основе столь оптимистического прогноза лежат убедительные доводы.

Цены на недвижимость в Москве растут каждый год не менее чем на 30–35 %, и найти на покупку квартиры свободные деньги большинству граждан становится все сложнее. При этом очень многие желающие улучшить жилищные условия имеют приватизированную недвижимость, полученную в свое время от государства.

Важно

Ипотечный кредит в данном случае — оптимальный способ осуществить задуманное быстро и, что самое главное, так, как хочется, а не как позволяет бюджет. Кстати, теперь поменять имеющуюся квартиру на новую можно и на вторичном, и на первичном рынке, так как некоторые банки стали кредитовать сделки по обмену старого жилья на приобретаемое в новостройке.

«альтернативная» ипотека, или кредит как доплата при обмене

Риелторы работают до достижения необходимого результата, то есть подберут и помогут оформить в собственность необходимую квартиру. При этом они учитывают не только требования банка и пожелания заемщика, но и интересы продавца недвижимости.

Альтернативные вариантыИпотечные программы банков, разработанные специально для тех, кто решил обменять квартиру и не имеет для этого достаточных собственных средств, просты только на первый взгляд. Казалось бы, есть квартира, так пусть банк возьмет ее в качестве залога и делает с ней, что хочет, а в обмен выдаст заемщику кредит.
Но банки не работают по таким схемам. Банк не берет в собственность квартиру заемщика и не занимается ее продажей, он принимает ее только в качестве обеспечения предоставляемого кредита — в залог.

Обмен с ипотекой

Допустим, полученных от банка средств хватает на приобретение нового жилья. При обращении заемщика в банк залог оформляют на имеющуюся квартиру.
После окончания строительства и получения «Свидетельства о государственной регистрации права» заемщик может снять залог с имеющейся квартиры и заложить в банк новостройку. Затем он имеет право продать прежнюю квартиру и погасить большую часть или даже весь кредит. Если заемщик в состоянии погашать кредит без продажи старой квартиры, он может оставить ее в залоге у банка, а приобретенную площадь использовать по своему усмотрению: сдавать, продать и т. д.

Ипотека при обмене квартиры

Причем продать можно быстрее и дороже;

Вариант 2: Обмен с доплатой.

Сделка не разбивается на две отдельные. Находится покупатель, на деньги которого (с Вашей доплатой) приобретается новая квартира.

Обмен с доплатой ипотечным кредитом

И если эти счастливчики самостоятельно начинают подбирать себе новую квартиру, то велика вероятность, что сделка не состоится, так как банки предъявляют к приобретаемой недвижимости много неизвестных заемщику требований. Например, некоторые из них не кредитуют покупку квартир в пятиэтажных домах или на первых этажах, а на квартиры, собственниками которых являются несовершеннолетние, требуют пакеты документов по всей цепочке обмена.Риелторы, специализирующиеся на ипотеке, имеют соответствующий опыт и информацию, и поэтому подберут тот банк и ту схему кредитования, которые оптимально подходят для данного клиента (заемщика) в зависимости от исходных данных: размера зарплаты, стоимости имеющейся и желаемой квартиры и т.

д. Кроме того, клиент получает право воспользоваться эксклюзивными условиями кредитования, предоставляемыми банком — партнером риелторской компании.

Обмен квартиры в ипотеке: 3 способа переехать

Часть денег за нее заемщик вносит сам (за счет полученной при продаже старой квартиры суммы), а часть предоставляет банк. В этом варианте жилплощадь для нового хозяина освобождается либо сразу, либо в течение месяца (обычно в договоре купли-продажи на переезд отводится именно такой срок).

Сделка происходит как обычный обмен. От простого к сложному Другой вариант — при обращении заемщика в банк залог оформляется на имеющуюся квартиру. Взамен банк выдает около 70% ее стоимости, и заемщик осуществляет покупку жилья в новостройке.

Если этих средств хватает на приобретение нового жилья, после окончания строительства и получения свидетельства о государственной регистрации права собственности заемщик снимает залог со старой квартиры и закладывает в банк новостройку. Затем он вправе продать прежнюю квартиру и погасить большую часть кредита или всю сумму.

Недвижимость новосибирск, статьи

Если заемщик в состоянии погашать кредит без продажи старой квартиры, он может оставить ее в залоге у банка, а приобретенную площадь использовать по своему усмотрению сдавать; продать и т. д. Это поможет быстрее выплатить кредит банку. Если заемщик планирует приобрести жилплощадь в новостройке, цена которой превышает полученные от банка 70 % стоимости имеющейся квартиры, он, как и в первом случае, должен иметь собственные средства в размере недостающей суммы.

Третий вариант — самый сложный. При операциях на вторичном рынке жилья первичные средства в размере 70 % стоимости имеющейся квартиры заемщик получает, заложив ее в банке, а на недостающую сумму оформляет ипотечный кредит под залог покупаемой квартиры. Таким образом, обе квартиры находятся в залога у банка, и заемщик постепенно 1 выплачивает долги.

Если для обмена не хватает небольшой суммы, можно взять потребительский кредит- Его получить проще ипотечного, хотя ставки по нему выше. Зато приобретаемая квартира не будет под залогом в банке-кредиторе.

Не каждый заемщик знает, что новая квартира, купленная в результате обмена с использованием ипотечного или потребительского кредита, сразу становится его собственностью. Даже то, что она находится в залоге у банка, не ограждает собственника от осуществления прав владения и пользования. Только распорядиться этим жильем заемщик сможет по разрешению банка-кредитора если таковое будет получено. Плюсы ипотечного кредита как доплаты на улучшение жилищных условий нельзя не оценить. Но, принимая решение о выдаче кредита заемщику, банки, как правило, не учитывают, что сделки по обмену с доплатой в виде ипотечного кредита значительно сложнее в исполнении, чаи простая покупка квартиры по ипотеке.

Юридическая помощь!

г. Москва и обл.

г. Санкт-Петербург и обл.

Федеральный номер