Можно ли обменять квартиру на большую, с доплатой материнским капиталом? в 2019 году

🕒

Материнский капитал открывает перед многодетными семьями ряд возможностей. Родители могут потратить эти деньги на обучение детей и другие нужды, но все же, как показывает практика, основная часть семей, получившая данное денежное вознаграждение направляет его на улучшение условий жилья.

Оно и понятно – сумма достаточно крупная и стоит ли ждать, когда ребенок закончит школу, и ему понадобятся деньги на поступление? За это время инфляция превратит ранее полученную сумму в копейки. Но не все семьи знают, как правильно осуществить обмен жилыми площадями с использованием этих денег.

Читайте на нашем сайте о способах обмена приватизированного жилья, о том, как поменять вторичное жилье на новостройку или поменяться жильем с родственниками, сделать междугородний обмен, а также о том, как правильно поменять долю в квартире, комнату в коммуналке или общежитии, двухкомнатную и трехкомнатную квартиру, и заключить договор мены с доплатой.

О возможности

Возможно ли поменяться недвижимым имуществом с доплатой материнским капиталом?

Прежде чем говорить о способах размена жилья с привлечением материнского капитала, стоит прояснить ситуацию по поводу того, что же означает данное государственное поощрение?

Ведь это словосочетание мы слышим часто, но не каждый понимает, что оно означает.

Материнский капитал – это мера поддержки семей, которую оказывает государство тем ячейкам общества, где появился второй ребенок и оба дитя являются несовершеннолетними.

Размер государственной поддержки на данный момент составляет 453 тысячи рублей и является очень хорошим подспорьем для того, чтобы улучшить жилищные условия.

Все основные нюансы можно почерпнуть из Федерального закона №256 от 22 декабря 2019 года, в котором говорится о мерах, которые принимаются государством в целях поддержания семей, где есть дети.

Если квартира была куплена ранее при помощи привлечения суммы из государственной поддержки, то впоследствии ее можно обменять. Однако надо соблюсти ряд дополнительных условий.

Так, закон обязывает автоматически прописывать несовершеннолетних в жилье, купленное посредством данной меры поддержки. Так как жилье зачастую приобретается при помощи ипотеки, то уже при ее оформлении несовершеннолетние автоматически получают прописку.

Если на момент обмена ребенок все еще является несовершеннолетним, необходимо предупредить органы опеки и попечительства о готовящейся сделке. Это нужно для того чтобы орган рассмотрел все детали сделки и дал свое разрешение на ее проведение.

А вот обмен за счет материнского капитала в качестве доплаты осуществить нельзя. В законодательстве не предусмотрено такое действие напрямую. Для того, чтобы осуществить данную сделку обладателям государственной поддержки придется выполнить ряд действий.

Для начала, они должны продать свое имеющееся жилье, предварительно получив на это разрешение органов опеки и попечительства.

Затем, необходимо взять ипотеку на квартиру, предлагаемую продавцом и расплатиться за нее частично собственными средствами от продажи, частично маткапиталом.

Такая система несколько сложнее и длиннее, но также приведет к желаемому результату.

О том, как обменять жилое помещение, купленное с привлечением ипотечных средств, можно узнать на нашем сайте.

Способы

Таким образом, мы установили, что существует два способа обмена путем получения ипотеки на квартиру:

  1. частично погашенную материнским капиталом;
  2. полностью погашенную маткапиталом и средствами от продажи другой недвижимости.

К сожалению, провести данную сделку не обращаясь к ипотечной программе нельзя. Это правило установлено законом.

Поэтому, будьте готовы к тому, что даже при быстром погашении ипотечного долга все равно будет уплачен некоторый процент в счет банка – ипотечного кредитора. Такая система весьма неудобна и будем надеяться, в ближайшее время будет реформирована.

О способах погашения ипотеки с привлечением государственных средств за рождение ребенка можно узнать из видео:

Читайте наши статьи о том, как поменять комнату на дом и земельный участок, и наоборот, обменять частный дом или коттедж на квартиру с доплатой и оформить договор мены квартиры на дом с участком.

С чего начать?

Для того, чтобы оформить сделку в первую очередь необходимо разобраться со своим жильем если таковое имеется.

Так необходимо получить разрешение от органа опеки и попечительства на выписку несовершеннолетнего, дав обещание прописать его в новом месте проживания с лучшими условиями и получив на это согласие.

Орган опеки и попечительства может также запретить выписку несовершеннолетнего.

В этом случае детей необходимо перепрописать к иным родственникам совместно с одним из родителей.

Если же жилья не было – то необходимо найти интересующий вариант. Но при осмотре помещения и обговаривания нюансов сделки с хозяином жилья, не забудьте рассказать о том, что для погашения суммы за жилье будет использована государственная поддержка.

Дело в том, что деньги за рождение второго ребенка будет начислен на счет продавца только спустя один – два месяца и далеко не каждый гражданин захочет столько ждать и тем более, поверить вам на слово, что вы перечислите ему деньги.

Если все нюансы урегулированы, можете переходить к следующему шагу.

Куда обратиться?

Данная сделка изначально оформляется в нескольких органах. Изначально, для того, чтобы взять ипотеку и получить деньги от государства вам необходимо обратиться в банк и получить ипотечное кредитование.

Затем, когда вторая сторона подпишет с вами договор и получит денежные средства, вы отправляете в Росреестр, где оформляете факт осуществления передачи собственности.

Узнайте, какие документы потребуются для обмена любого жилого помещения, а также о том, можно ли обменяться муниципальными квартирами, из наших статей.

Какие документы необходимы?

Для того чтобы осуществить обмен необходимы следующие документы:

Документы подаются в ближайшее отделение Росреестра, где рассматриваются и одобряются в случае, если все оформлено соответствующим образом.

Сроки и стоимость оформления

Оформляется новое право собственности несколько дольше, чем обычная сделка купли-продажи или мены. Дело заключается в том, что в деле фигурирует маткапитал, а это значит и документы должны быть тщательно проверены.

Как правило, срок оформления занимает от семи до двадцати рабочих дней, хотя законом данный срок нигде не регламентирован.

Сделки с недвижимостью на материнский капитал не облагаются пошлиной, так как с ипотеки и так государство получает процент.

А вот если до этого семья продавала свое недвижимое имущество с целью погасить долг за жилье в ипотеке, то она обязана уплатить налог в размере 13 процентов от суммы сделки.

Когда могут оказать?

В оформлении могут отказать по причине некорректного оформления документов или же в случае, если вы не донесли какие то необходимые бумаги.

В любом случае, оплошность необходимо ликвидировать в случае, если вы действительно хотите чтобы сделка была завершена соответствующим образом.

Материнский капитал – это уникальная возможность получить то, что раньше было вам недоступно.

Так или иначе, но постарайтесь распорядиться данными денежными средствами максимально эффективно.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Главная страница » Обмен квартирами

Поделиться:

Нет комментариев

Добавить комментарий Отменить ответ

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

Комментарий

Имя *

E-mail *

Вам будет интересно:

  1. Как правильно оформить обмен квартиры с доплатой: меньшую на большую или наоборот?
  2. Варианты обмена однокомнатной квартиры: на трехкомнатную с доплатой, двухкомнатную или на две квартиры
  3. Варианты обмена квартиры: прямой, двойной или равноценный?
  4. Все особенности и нюансы договора обмена квартирами с доплатой

Бесплатная консультация по телефону:

8(800)550-71-06 доб. 222

8(499)110-20-64 — Москва

8(812)385-52-80 — Спб

Государственная программа по материальной помощи семьям с детьми продолжает работать и сертификаты получают многие семьи. Несмотря на то, что сфера использования субсидии постоянно расширяется, разрешаются все новые сферы применения, деньги в основном идут на улучшение условий жизни. Предоставляемая сумма может использоваться на обмен квартиры с доплатой материнским капиталом, что чаще всего и делается родителями.

Пути использования

Прежде всего родители должны разобраться, куда в принципе можно направить целевые государственные средства. Если в семье рождается второй ребенок, оба являются несовершеннолетними, то государство субсидирует определенную сумму молодым родителям. Средства нельзя полностью обналичивать, можно получить незначительную сумму на текущие нужды наличностью.

Остальные средства, положенные по выданному материнскому сертификату, можно направить на пенсию матери, учебу детей или приобретение (улучшение) жилплощади. Подавляющее большинство семей используют средства по последнему направлению, поскольку квартира является наиболее важным фактором семейной жизни. Программа государственной поддержки работает с 2019 года, в нее вносятся изменения и дополнения, упрощающие условия и делающие государственную субсидию более комфортной.

Если в квартиру, где проживает семья с детьми, вложен материнский капитал, то ее можно обменять на другую, улучшив жилищные условия. Допускается вариант, когда уже имея недвижимость, прибавляют стоимость сертификата и получают лучшую квартиру для жизни семьи. Главное, что дети должны быть прописаны в новом объекте, независимо от того, старый фонд или новостройка. Такие же правила действуют при ипотечном кредитовании, дети автоматически получают регистрацию.

Обмен квартиры с использованием материнского капитала должен производиться с соблюдением ряда условий. Во-первых, должен быть поставлен в известность попечительный орган. Опека рассмотрит ситуацию и даст добро на замену жилплощади. Причем использовать сертификат в качестве доплаты нельзя, поскольку могут проявиться различные мошеннические схемы. Законной является схема, которая должна быть утверждена опекой.

Свое имущество продается, берется новый объект в ипотеку. Ипотека оформляется с внесением средств материнского капитала и вырученных за проданную квартиру средств. Такой путь несколько сложен, но последовательность действий позволяет проконтролировать использование государственной льготы. Провести необходимую сделку без обращения к ипотечному кредиту нельзя. Можно поступить следующим образом при обращении к ипотеке:

Даже при быстром погашении займа придется затратить средства на погашение кредита. Но такой метод не позволит остаться без квартиры или иначе ущемить права детей.

Последовательность шагов

Итак, семья имеет некоторую недвижимость и решает улучшить свое проживание. Для этого необходимо обратиться в опеку и получить официальное разрешение на продажу своей квартиры. Родителям потребуется выписать детей перед продажей собственности и дать опеке гарантию, что дети будут зарегистрированы в новой квартире. Если разрешение получено, то можно продолжить действия. Случаи, когда опека не берет на себя ответственность за действия родителей, один из родителей прописывается с ребенком к родственникам. Одного ребенка по закону нельзя прописать без родителя до 14 лет.

Если родители не являются собственниками квартиры и им ничего не придется продавать, то потребуется подобрать вариант на первичном или вторичном рынке. Продавца необходимо предупредить, что покупка будет осуществляться через ипотечное кредитование с использованием материнского капитала. Не все владельцы жилплощади согласятся на такой вариант, поскольку расчет будет более длительный, чем в стандартной ситуации.

Договор купли/продажи, когда используется государственная поддержка, должен включать дополнительные условия. Это связано с тем, что деньги на счет продавца перечисляются не сразу, а в течение 1-2 месяцев. Важные финансовые моменты обязательно отражаются документально, что помогает продавцу быть спокойным по поводу исполнения обстоятельств покупателем.

После согласования с продавцом, покупатели обращаются в банк за ипотечным кредитом. После покупки одобренной банком квартиры, договор передается для регистрации в Росреестре. Чтобы получить свидетельство на право собственности, нужно собрать пакет документов:

Обращаются участники сделки в ближайшее отделение УФРС или МФЦ, где пишется стандартное заявление и подаются документы. После тщательной проверки, сделка регистрируется и имущество сменяет владельца.

Документы проверяются дольше, поскольку задействована ипотека и детские деньги. После проверки выдается новое свидетельство, в реестр вносятся изменения о собственнике, делается отметка о существующем залоге, которым выступает квартира. После окончательного расчета по ипотеке, отметка об ограничениях снимается. Обычно срок оформления занимает две или три недели, после чего выдается документ.

Следует учесть, что сделка с материнским капиталом не облагается 13% налогом, что так же помогает родителям сэкономить значительные средства. Если средства на ипотечную квартиру получены путем продажи своей недвижимости, то потребуется заплатить налог на прибыль, в обязательном размере 13%.

Отказ в оформлении

Регистраторы Росреестра имеют право отказать заявителям в оформлении сделки, если были обнаружены ошибки в заполнении договора, не все приложены документы или есть разночтения между кадастровыми сведениями на имущество и внесенными в договор сведениями. Как правило, после внесения дополнений, регистратор принимает сделку в оформление. Если отказ кажется необоснованным, то можно направить жалобу вышестоящему руководству или исковое требование в суд.

Условия приобретения недвижимости

Обмен квартиры с доплатой материнским капиталом возможны при выполнении ряда обязательных условий.

Основными правилами являются:

В первую очередь владельцу сертификата потребуется заявить о своих намерениях в ПФ РФ и получить одобрение на выбранный к покупке вариант. При обращении предоставляется свидетельство рождения и подтверждение того, сколько несовершеннолетних детей в семье. Получают сертификат только граждане России, обратиться можно в отделение по месту жительства. В зависимости от выбора пути покупки, потребуется различное подтверждение намерений, сбор пакета документов.

Квартира, представленная на одобрение пенсионного фонда, не должна иметь обременений и особых нюансов в документах. Если существуют спорные моменты вокруг продаваемой квартиры, то ее нельзя приобрести на материнские деньги. Соглашение сторон заверяется нотариально, поскольку средства продавцу перечисляются после согласования всех нюансов безналичным способом. Обязательно указывается доля личных средств, которые родители вносят в счет оплаты недвижимости.

Обязательно следует указать срок погашения последнего платежа, равного материнскому капиталу. По существующим правилам, деньги продавец квартиры получит не позднее 2 месяцев с момента подписания сделки.

Покупка квартиры в новостройке

Покупка или обмен квартиры с использованием материнского капитала возможен на первичном рынке недвижимости.

Должны выполняться условия:

Первоначально бронируется квартира в строящемся доме, согласуется вопрос о внесении льготных средств. Подписывается договор с застройщиком с указанием о рассрочке платежа. Внесение собственных денег по договору, оформление сделки в Росреестре. Написание заявления в Пенсионный фонд, перечисление одобренных средств застройщику должно производиться по согласованному графику, чтобы не пришлось платить штрафы.

Повторное оформление свидетельства после внесения материнских денег. Потребуется предоставить подписанный договор с застройщиком, платежные документы по выплаченным средствам и остатку долга.

Если родители решают использовать субсидию до достижения ребенком 3 лет, то можно воспользоваться ипотечным кредитованием. Деньги можно направить на первоначальный взнос или погасить проценты по ипотеке.

Родственный обмен и покупка недвижимости

Существующими правилами позволено приобретать квартиры с использованием материнских денег у членов семьи или близких родственников. Государство контролирует все аспекты сделки, мошеннические или мнимые приобретения, попытки обналичивать деньги путем фиктивного использования пресекается на всех этапах и отслеживается исполнительными органами. Дети обязательно должны получить свою долю, которая не может быть ниже установленного законом уровня.

Обмен квартиры и материнский капитал

Сегодня вполне реально обменять квартиру, купленную на материнский капитал, если это связано с необходимостью улучшения условий проживания и жизнедеятельности отдельно взятой семьи, в том числе и несовершеннолетних детей.

Правда, прежде чем пойти на такой ответственный шаг, следует получить консультацию грамотного юриста, работающего в сфере недвижимости, либо же как можно больше получить информации о нюансах данного процесса из открытых источников.

Недвижимость за материнский капитал: правовой статус

Согласно нормам права, содержащихся в Федеральном законе «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» от 29.12.2006 №256-ФЗ программа материнского капитала начинает функционировать тогда, когда в семье рождается второй и последующий ребенок. Одной из основных статей расходов полученных таким образом денежных средств является приобретение жилья, улучшение условий проживания и покупку жилья.

Приобретение недвижимости с помощью государственной поддержки в виде материнского капитала осуществляется с учетом некоторых особенностей:

Исходя из указанных особенностей, несколько отличается и порядок производства обмена одного жилого объекта, приобретенного с помощью материнского капитала, на другой.

Как обменять квартиру?

В тех случаях, когда в квартире зарегистрированы вся семья, а также дети, с выделением каждому собственной доли, обмен недвижимостью осуществляется по общим правилам. Единственным отличием является необходимость получения разрешения на такую сделку от местных органов опеки и попечительства. Так, вопросы у данного органа могут возникнуть только в случае обмена жилья большей площади на меньшую, но если родители могут аргументировать такое решение вполне логичными доводами и при этом права и законные интересы детей нарушены не будут, разрешение на обмен будет получено. В данном случае важно подтвердить предоставление каждому ребенку взамен отчуждаемой площади жилья, которое по условиям не будет ухудшать его положение, а также не будет меньше имеющейся в собственности ранее доли.

После проведения сделки органу опеки следует предоставить выписку из ЕГРН с указанием полученного взамен жилья, что будет подтверждать выполнение выставленных опекой условий.

Если дети не были зарегистрированы в квартире и не получили права собственности на долю в общем недвижимом имуществе, то обмен пройдет с некоторыми особенностями:

ВАЖНО !!! У органа опеки не возникнет вопросов, а его представители пойдут навстречу семье, желающей обменять квартиру, в случае, когда планируется обмен на большую квартиру, на частный дом или на другое, значительным образом улучшающее положение ребенка, жилье.

Если разрешение на сделку с недвижимостью получено не было либо же в совершении обмена было отказано, а семья все равно изменила место жительства и обменяла квартиру, приобретенную с помощью материнского капитала, то сделка может быть аннулирована в судебном порядке по иску от органа опеки в связи с тем, что нарушены существенные условия проведения сделок с объектами недвижимости.

Нюансы сделки

В случае обмена жилья, приобретенного с помощью денежных средств материнского капитала, большие риски несет тот, кто соглашается на приобретение такого условно обремененного объекта недвижимости.

В данном случае сделка может быть оспорена и признана недействительной тогда, когда:

ВНИМАНИЕ !!! Если суд при разбирательстве установит, что доводы, изложенные в исковом требовании органами опеки либо же выросшими детьми, обоснованы, то сделка аннулируется, после чего покупатель остается в крайне неприятном положении: он обязан вернуть приобретенную по договору мены квартиру обратно.

Конечно, взамен он получает свою недвижимость, а также претендует на возврат доплаченных денежных средств, которые в действительности могут возвращаться еще долгие годы небольшими частями. Но, даже если вся сумма будет возвращена, нет гарантий того, что этих денег хватит на новую сделку, так как за прошедшие годы деньги могли существенным образом обесцениться.

Поэтому, если вы решились на обмен жилплощади и подходящий вариант, обнаруженный вами, — недвижимость, обремененная материнским капиталом, хорошо подумайте над тем, чем вы рискуете, и не заключайте сделку, пока не увидите официальное письмо от органов опеки на возможность организации сделки и соблюдение интересов несовершеннолетних граждан.

Бесплатный вопрос юристу

 

Обменять квартиру, купленную на материнский капитал, можно для дальнейшего улучшения условий проживания граждан, в том числе детей. Такие действия необходимо совершать в рамках правового поля, ведь использование бюджетных средств маткапитала носит строго целевой характер.

Правовой статус жилья, приобретенного за счет средств МСК

По факту рождения второго или последующего ребенка у семьи возникает право на участие в программе материнского капитала. Одним из возможных направлений расходования средств МСК является покупка объектов жилой недвижимости в собственность всех членов семьи.

Процедура приобретения прав на жилое помещение, купленное на средства МСК, происходит с учетом специфичных особенностей:

Исходя из этих нюансов порядок обмена квартиры, приобретенной за счет сертификата МСК, будет различаться по правовым последствиям.

Варианты обмена квартиры, купленной за средства материнского капитала

Если при распоряжении средствами МСК граждане сразу оформили жилье в собственность всех членов семьи, обмен квартиры будет происходить по общим правилам совершения сделок. Так как доля на имущество принадлежит детям, для отчуждения недвижимости в обмен на новое жилье потребуется оформить согласие местного органа опеки.

Указанное учреждение выдаст согласие на проведение сделки только при условии соблюдения имущественных прав и интересов детей. Для этого нужно подтвердить, что каждому ребенку, взамен отчуждаемой доли квартиры, будет приобретено новое жилье, не хуже по условиям проживания, а также не меньше по площади и доли в общем праве.

При наличии такого согласия договор мены заключается по общим правилам и подлежит государственной регистрации в уполномоченных органах Росреестра. В органы опеки будет необходимо представить выписку из ЕГРН, подтверждающую приобретение недвижимости и оформление прав собственности на каждого ребенка.

Сделка с квартирой, купленной за средства материнского капитала, пройдет с дополнительными нюансами, если родителями ранее было выдано нотариальное обязательство. В этом случае права на жилье не оформлены на детей, хотя закон устанавливает такое требование. Обмен такого жилого помещения будет состоять из следующих действий:

  1. направление согласованного проекта договора мены в учреждение опеки и в территориальное управление ПФР для получения разрешения на сделку;
  2. проводится проверка на предмет соблюдения прав несовершеннолетних детей при обмене жилых помещений;
  3. после получения согласия указанных органов сделка подлежит регистрации в органах Росреестра;
  4. после оформления права собственности на каждого ребенка копии правоустанавливающих документов направляются в адрес органов опеки и ПФР.

Если представленные документы достоверно подтверждают улучшение условий проживания семьи и несовершеннолетних детей (например, обмен на большую квартиру), органы опеки и учреждения ПФР идут навстречу гражданам и дают согласие на совершение сделки обмена квартир.

При нарушении указанного правила сделка может быть признана недействительной по иску органа опеки, что повлечет необходимость в обратном переоформлении прав по обоим объектам недвижимости.