Можно ли купить квартиру в ипотеку у родителей? в 2019 году

🕒

Вопрос покупки недвижимости у родителей или других родственников может возникнуть, например, при разделе имущества.

Далее в статье разберёмся, можно ли купить квартиру в ипотеку у родственников.

Ипотека между родственниками: почему банки часто отказывают?

Некоторые банки в условиях ипотечного кредитования сразу указывают тот факт, что недвижимость нельзя приобрести у родственников в ипотеку. К примеру, в правилах рефинансирования ипотеки АИЖК содержатся подобные запрещающие пункты.

Но даже если среди условий кредитования банка нет такого запрета, то вероятность отказа по оформлению ипотечной сделки между близкими родственниками всё равно большая. Это объясняется высоким риском мошенничества.

Особенно высока вероятность отказа банка в случае, когда заёмщик планирует внести аванс за квартиру средствами материнского капитала. Такая покупка, скорее всего, не будет одобрена ПФР, а значит, первоначальный платёж заёмщику придётся внести своими средствами, что чревато возникновением просрочки.

Сделки между близкими родственниками запрещены в рамках участия в государственных программах, предназначенных для улучшения жилищных условий граждан (ипотека для работников РЖД, МВД и т.д.).

Как купить квартиру у родственника в ипотеку?

Единственная возможность для потенциального заёмщика, желающего купить жильё у близкого человека и столкнувшегося с вероятностью отказа в проведении «родственной сделки», – это попытаться договориться с банком.

Сначала целесообразно изучить кредитные продукты, предлагаемые соответствующими учреждениями, проконсультироваться с сотрудниками различных банков и попытаться узнать о возможности приобретения квартиры у родственника в ипотеку.

Нелишним будет даже обратиться к ипотечному брокеру, способному максимально быстро проанализировать предложения разных банков.

Важно постараться доказать банку, что планируемая сделка покупки квартиры у близкого родственника в ипотеку не проводится с целью обойти законодательство и получить заёмные средства обманным способом.

В качестве главного аргумента чистоты сделки следует выразить готовность произвести расчёт с продавцом-родственником в безналичной форме. Это минимизирует риски возникновения претензий со стороны родственников и попыток признать сделку недействительной через суд, что, в свою очередь, снижает и риски кредитора.

Однако банк может выдвинуть и другие требования к заёмщику, касающиеся порядка оформления сделки по продаже квартиры близкими родственниками.

Так, например, некоторые банки справедливо опасаются того, что стоимость жилплощади будет искусственно завышена и заёмщик получит возможность истратить заёмные средства на другие цели, не связанные с приобретением жилья.

Но и этот риск можно свести к минимуму, если предложить банку провести оценку приобретаемой квартиры независимым экспертом, который аккредитован самим банком.

Пытаясь получить от банка ипотечное финансирование, стоит сразу поставить кредитора в известность о том, что продавец является близким родственником. Это в любом случае станет известно банку, но сокрытие данного факта приведёт к тому, что потенциальному заёмщику обязательно откажут и более того, внесут в чёрный список банка.

Если сразу сообщить сотруднику банка о факте родства покупателя и продавца, а также объяснить цель предстоящей ипотечной сделки (например, раздел имущества между братьями и сёстрами и др.), то шансы на её одобрение банком существенно увеличатся.

Третьим аргументом в пользу такой ипотечной сделки станет то обстоятельство, что у родственников соискателя (особенно если это – родители), продающих квартиру, приобретаемая недвижимость не является единственной. А ещё лучше, если они будут прописаны по другому адресу. В таком случае потенциальному заёмщику лучше сразу же предъявить сотруднику банка подтверждающую документацию.

При покупке недвижимости в ипотеку у близкого родственника (у родителей, братьев, сестёр) следует учесть один нюанс: заёмщик не сможет получить налоговый вычет по долгу и процентам. В налоговом кодексе РФ прямо указано, что вычет не полагается, если купля-продажа была заключена между близкими родственниками.

Алгоритм приобретения квартиры у родственников почти аналогичен общему порядку действий при оформлении ипотеки и состоит из следующих этапов:

  1. Обращение в банк и получение одобрения на проведение «родственной сделки».
  2. Сбор всех запрашиваемых банком документов.
  3. Выбор кредитной программы и выполнение всех требований банка.
  4. Заключение с продавцом предварительного договора продажи жилья с внесением пункта о выдаче задатка.
  5. Проведение оценки жилья.
  6. Внесение первоначального взноса.
  7. Оформление страховки.
  8. Регистрация перехода прав и обременения в Росреестре.

Для оформления ипотеки между родственниками собирается стандартный пакет документов, включающий:

Можно ли купить квартиру в ипотеку у матери?

Такая сделка возможна, если ребёнок достиг совершеннолетия и признаётся ликвидной после оформления договоров ипотеки с банком и купли-продажи с матерью.

Важно привести убедительные аргументы сотрудникам банка о причинах такой сделки. Налоговый вычет в данном случае заёмщик не получит.

Можно ли купить долю в квартире в ипотеку у родственников?

Оформить ипотеку на долю довольно хлопотно, поэтому большинство соискателей интересуются иными вариантами кредита для приобретения доли квартиры.

Под ипотеку если и оформляется, то оставшаяся часть квартиры. Приобрести одну из долей на ипотечные средства при том, что остальные доли останутся за другими собственниками, вряд ли удастся.

Для банка это огромный риск, ведь при форс-мажорных обстоятельствах придётся продавать залог. И проще реализовать всю квартиру, нежели её часть.

Ипотечную сделку купли-продажи доли квартиры банки одобрят только в том случае, если в итоге квартира целиком будет принадлежать заёмщику.

Можно ли купить дом в ипотеку у родителей?

Дом приобрести в ипотеку сложнее, чем квартиру. Частные дома считаются менее ликвидными объектами недвижимости. Тот факт, что продавцом является родитель, скорее всего, станет дополнительным минусом для заявителя. Но всё же у такой сделки тоже есть шанс на оформление, если соискатель приведёт убедительные аргументы, о которых говорилось выше.

Недоступными в этом случае будут льготные государственные программы по улучшению жилищных условий (ипотека для военнослужащих, «молодая семья», социальная ипотека АИЖК и пр.). Нельзя будет также использовать средства материнского капитала.

Приобрести дом в ипотеку у родителей дети могут только в том случае, если это жильё не является для них единственным.

В какие банки стоит обращаться?

В 2019 году говорить о готовности всех кредитных организаций предоставлять займы для покупки недвижимости у родственников ещё рано. Большинство банков пока не готовы идти на оформление ипотеки между родственниками.

Если возникла такая необходимость, то стоит обратиться в такие кредитные организации, как:

Кредитная политика данных банков не выделяет таких заёмщиков в отдельную категорию соискателей ипотеки, не предъявляет к ним более жёсткие требования и условия кредитования. В этих банках родственники могут оформить ипотеку на общих условиях с предоставлением стандартного пакета документов.

Итак, мнение о том, что «родственная» ипотека в 2019 году невозможна, ошибочно; при желании жилищный кредит можно оформить в самых крупных и авторитетных банках страны.

Особенностями оформления станет проведение расчётов в безналичной форме, невозможность получения налогового вычета и участие родственников в льготных социальных программах жилищного кредитования.

Покупка ипотеки Сбербанка у родственников является доступным способом обеспечения сделки с недвижимостью между близкими людьми. Мелкие финансовые организации зачастую не хотят связываться с подобными операциями, опасаясь возможных трудностей, рисков. Сбербанк относится к крупным банкам, занимает лидирующее положение на российском рынке в сегменте ипотечных сделок, проводимых с недвижимостью связанных родством лиц.

Преимущества приобретения жилья у близких в ипотеку

Покупка жилья по ипотеке у родственников позволяет избежать недостатков ведения дел с посторонними. Членам семьи проще доверять, чем незнакомым людям, которые могут оказаться мошенниками или просто необязательными, ненадежными партнерами. При хорошем отношении внутри семьи родные помогут с выплатами, не будут скрывать недостатки приобретаемого объекта недвижимости — требующегося ремонта, мелких поломок. Свои люди предупредят о наличии конфликтных соседей, опишут плюсы и минусы местного жилищного товарищества. Уведомят о температурах в помещении летом и зимой, уровне уличного шума за окнами. От родственников можно получить исчерпывающие сведения о жилом объекте, которые риэлторы и посторонние люди стараются замалчивать или преподносить в выгодном свете.

Задаваясь вопросом, можно ли купить ипотечную квартиру у родственника, следует понимать, что законом не запрещены договоры о покупке или продаже жилья внутри семей. При правильном оформлении документов и соблюдении требований, высок шанс на одобрение кредита от Сбербанка.

С близкими возможно договориться о приобретении жилья по цене ниже рыночной.

Родня может пойти на встречу при попытке получения более комфортных условий по ипотечному кредиту. При согласии на получение первоначального взноса не единым платежом, а по частям, родственник может передать покупателю полученные средства для повторного внесения, увеличив сумму начального платежа. Чем выше первоначальный платеж, тем проще отдавать оставшуюся сумму на период ипотеки.

Возможные причины отказа Сбербанка

Чтобы не гадать, дадут ли ипотеку для покупки квартиры у близких родственников, а иметь уверенность в успехе, необходимо понимать логику кредитных менеджеров. Вероятность отказа велика в случае:

Сбербанк не допускает лишний риск. Любые сомнения трактуются как негативные факторы в пользу отрицательного решения. Предоставление неверных сведений, прямой обман банковского учреждения приводит не только к отказу в займе, но и закончится занесением заемщика в список ненадежных клиентов, порчи кредитной истории.

Занижение стоимости жилья

Одной из выгод покупки недвижимости у родственников является возможность купить квартиру по цене ниже рыночной. Подобная практика имеет свои плюсы и минусы. Теоретически банку выгодно при невозврате ипотеки получить в собственность жилье с рыночной стоимостью выше заявленной. Но на практике занижающие ценник являются аккуратными плательщиками, вносят средства вовремя, чтобы не потерять право собственности. Сбербанк рассматривает манипуляции со стоимостью жилья как попытку обмана и отказать в ипотеке.

Особо жадные семьи заемщика могут занизить стоимость настолько, что средств для обеспечения залога по ипотеке будет недостаточно, и это послужит причиной неодобрения займа. Также негативно банковские организации относятся и к попыткам завышения заявленной стоимости объекта недвижимости без объективных причин. Для гарантии положительного решения по ипотечному кредиту не стоит пытаться обмануть Сбербанк. Наличие проведенной независимой экспертной оценки рыночной цены квартиры, дома увеличит доверие к желающему получить заем, повысив шансы покупки.

Факторы получения одобрения ипотеки

Сделкам между родственниками уделяется особое внимание кредитных консультантов и службой безопасности банков. Причиной является практика мошенников и недобросовестных заемщиков использовать полученные средства на нецелевые расходы, извлечь из транзакции выгоду внутри семьи, обмануть кредитное учреждение. Чтобы не попасть под подозрение, следует:

Чем более полная информация без попыток обмана будет предоставлена кредитному консультанту, тем выше шанс одобрения ипотечного кредита.

Подготовка к оформлению

Познакомившись с особенностями, влияющими на принятие решения кредитными консультантами Сбербанка, следует тщательно подготовиться следующему этапу.

Как оформить ипотеку на покупку квартиры у родственников:

Выплаты по ипотеке необходимо вносить регулярно, без задержек. Несомненным плюсом покупки у родных является возможность перестраховки на случай непредвиденных обстоятельств и задержки платежа.

При отсутствии намерения обмануть Сбербанк, предоставлении достоверных сведений, соблюдении формальностей и наличия весомых гарантий, вероятность одобрения ипотечного займа достаточно высока. Необходимо помнить об основных принципах банка при принятии решений, внимательно оформлять необходимые документы, производить все действия в срок.

Приобретение квартиры у родителей либо других родственников зачастую связано с возможностью покупки жилья по наиболее привлекательной стоимости.

К тому же вопросы “родственной” купли-продажи жилья между родителями и детьми могут возникать и по иным, самым разнообразным причинам, к примеру, при разделе имущества в семье.

Согласно законодательству, факт покупки жилья у ближайших родственников вовсе не является противозаконным, при условии, что все правовые действия, касающиеся сделки купли-продажи жилой недвижимости, проводились строго в рамках существующих нормативов.

В то же время гражданин, желающий приобрести жилье у своих родителей, может столкнуться с определёнными трудностями, если для реализации рассматриваемого варианта купли-продажи ему понадобится привлечение заёмных финансовых средств в форме ипотечного кредита.

К тому же покупателю квартиры при «родственной» сделке купли-продажи придется забыть о возможности получения налогового вычета, поскольку это прямо предусмотрено в российском налоговом законодательстве. Покупка жилья у близкого родственника рассматривается налоговыми органами как сделка между взаимозависимыми гражданами, поэтому приобретатель жилой недвижимости у родителя в дальнейшем не сможет рассчитывать на налоговую имущественную льготу, предусматриваемую нормативными актами при покупке квартиры.

Причины сложностей с ипотекой

Как показывает практика, российские банковские организации далеко не всегда хорошо относятся к подобным «родственным» сделкам и могут отказать заявителю в выдаче ипотеки.

Причинами подобного отрицательного отношения является вполне обоснованное предположение банка-кредитора, что потенциальный заемщик приобретает жилье у родителей в целях обналичивания заемных денег либо намеренного завышения рыночной стоимости приобретаемой квартиры.

Некоторые кредитно-финансовые организации в описании своих кредитных продуктов даже сразу указывают информацию о невозможности приобретения объектов недвижимости у близких у родственников.

Но и когда этих ограничений не прописано, то вероятность отказа в предоставлении ипотечных средств заемщику, приобретающему жилую недвижимость у родителей, все равно достаточно велика. Отказы в ипотечном финансировании «родственных» сделок направлены на снижение рисков кредитора, опасающегося, что заемные средства будут направлены заемщиком на какие-либо другие, отличные от фактического приобретения жилой недвижимости, цели.

Особенно осторожно к подобным «родственным» продажам жилья относятся банковские организации, когда в качестве первого ипотечного взноса потенциальный заёмщик предлагает внести материнский капитал. Подобные покупки, возможно, не будут одобрены Пенсионным фондом, и, соответственно, увеличиваются риски просроченных задолженностей по внесению заемщиком первоначального взноса.

Также отметим, что сделки купли-продажи жилой недвижимости между родственниками обычно не доступны для участников различных государственных программ, направляемых на улучшение жилищных условий (к примеру, льготная ипотека для военнослужащих, сотрудников правоохранительных органов и т. п.).

Как оформить ипотеку?

Единственный вариант для потенциального заемщика, желающего купить жилье у родителей и столкнувшегося с препятствием в предоставлении ипотеки по причине «родственной сделки», – это попытаться договориться с банком.

Сначала потенциальному заемщику целесообразно изучить кредитные продукты, предлагаемые рынком, пообщаться с сотрудниками различных банковских организаций и попытаться узнать о возможности приобретения жилья у родителей с помощью ипотечных средств.

Можно даже для быстрого и грамотного подбора кредитных продуктов обратиться к ипотечному брокеру, способному максимально оперативно проанализировать предложения разных кредитных организаций. Возможно, таким образом потенциальному заемщику и удастся найти кредитора, готового сразу предоставить ипотечные средства без учета того, кто является покупателем и продавцом, а также наличия между ними родственных связей.

Если же потенциальный заемщик все-таки столкнулся с трудностями при получении ипотечного финансирования, можно попытаться доказать банку-кредитору, что планируемая сделка «родственной» продажи не является способом обойти законодательство и обманным способом получить заемные средства.

Одно из наиболее простых доказательств реальности сделки и производимых расчетов между продавцом и покупателем – это проведение платежей за квартиру в безналичной форме. Это к тому же минимизирует риски возникновения претензий родственников и попыток признать сделку купли-продажи жилья недействительной через суд, что, в свою очередь, понижает и риски кредитора.

Однако у банка-кредитора могут возникнуть и другие требования к заемщику и порядку оформления сделки по продаже жилья родителями. Так, некоторых финансовые учреждения справедливо опасаются того, что стоимость жилой недвижимости будет искусственно завышена, и заемщик опять же получит возможность тратить заемные средства на цели, не связанные с приобретением жилья. Но и этот банковский риск можно свести к минимуму, если предложить кредитору провести оценку приобретаемого жилья независимым экспертом, аккредитованным самим банком.

В любом случае, пытаясь получить от банковской организации ипотечное финансирование, важно сразу поставить кредитора в известность о готовящейся «родственной сделке». В противном случае, когда служба безопасности банка узнает о скрытии этого факта, риск попадания потенциального заемщика в так называемый «черный список» кредитной организации возрастает, а соответственно, и растут риски получения отказа в выдаче ипотеки не только в данной ситуации, но и при следующих обращениях гражданина.

Если сразу сказать сотруднику банка о факте родства покупателя жилья и его продавца, а также объяснить цель предстоящей сделки, то шансы на её одобрение кредитной организацией обычно существенно увеличиваются. К примеру, потенциальный заемщик может рассказать о разделе имущества между братьями и сестрами, при котором стороны договорились, что один из них выкупит квартиру у общих родителей, а остальным достанется другое имущество или деньги.

В рассматриваемом случае потенциальный заемщик может доказать, что предстоящая сделка покупки жилья у родителей не является фиктивной, ведь денежные средства за квартиру действительно переходят родственникам.

Стоит учесть и то, что банк-кредитор с большей вероятностью одобрит ипотеку, если у родителей потенциального заемщика приобретаемая жилая недвижимость не является единственным жильем. А еще лучше, если они при этом будут зарегистрированы по другому адресу. В таком случае потенциальному заемщику целесообразно сразу же предъявить сотруднику банка подтверждающую документацию.

Альтернативные варианты

Если возникли проблемы с ипотекой при покупке жилой недвижимости у родителей, можно также рассмотреть вариант с потребительским кредитом. Конечно, при потребительском кредитовании размер выдаваемых заемных средств, как правило, меньше, а проценты – выше.

Однако в некоторых ситуациях получение потребительского кредита для покупки жилой недвижимости может оказаться единственно возможным вариантом. К тому же и сама процедура выдачи потребительских кредитов обычно проще, чем получение ипотеки, что позволяет потенциальному заемщику значительно понизить свои временные затраты и избежать препятствий.

Кроме того, при сложностях с оформлением ипотеки можно попробовать получить ипотеку либо потребительский кредит под залог уже имеющегося у потенциального заемщика жилья. Многие банки гораздо активнее рассматривают подобные заявки, поскольку наличие предмета залога, отличного от недвижимости, которая покупается у родителей, несколько уменьшает риски невозврата заемщиком денег.

Процедура покупки квартиры в ипотеку у родителей

Алгоритм приобретения жилой недвижимости у родителей практически аналогичен общему порядку действий при покупке квартиры с привлечением ипотечных средств.

Соответственно, процедура оформления жилья при «родственной» купле-продаж будет состоять почти из тех же этапов, что и при покупке жилой недвижимости у третьих лиц. Отличие состоит в исключении при покупке квартиры у родителей первоначального этапа, связанного с поиском подходящего жилья. В то же время у потенциального заемщика, совершающего “родственную” сделку, как правило, добавляются хлопоты, связанные со сбором документальных доказательств реальности купли-продажи.

Итак, чтобы купить квартиру в ипотеку у родителей потенциальному покупателю потребуется:

  1. Заключить с потенциальным продавцом предварительный договор продажи жилья и, возможно, даже прописать, как в большинстве соглашений купли-продажи жилой недвижимости, условие о внесении задатка потенциальным покупателем;
  2. Выбрать подходящий кредитный продукт и узнать все требования банка;
  3. При необходимости провести оценку жилья;
  4. Собрать все требуемые документы, подать их на одобрение кредитору и получить кредитное решение;
  5. Если банк всё устраивает, и заявитель получает положительное решение, оформить ипотеку и внести первоначальный взнос. Возможно, придется оформить страховку имущества и жизни заемщика, а также созаемщиков;
  6. Зарегистрировать переход прав в Росреестре.

Это основные этапы которые необходимы для покупки квартиры у родственников.

Вопрос покупки квартиры у родителей или других родственников может возникнуть по самым разным причинам, например, при разделе имущества. Банки не очень хорошо относятся к таким операциям, так как возникают подозрения о том, что семья просто пытается обналичить деньги. В статье разберемся, насколько реально купить квартиру в ипотеку у родственников.

Почему банки отказывают

Некоторые финансовые учреждения в условиях кредитования сразу указывают информацию, что недвижимость нельзя приобрести у родственников. Например, в правилах рефинансирования ипотеки АИЖК есть пункты, в которых сказано, что сделки между связанными лицами не проводятся. Но если этих данных нет, то вероятность отказа все равно большая.

Одним из опасений банка является тот факт, что заемщику просто нужны средства на какие-либо другие цели. Теоретически, в таких обстоятельствах, он должен обратиться за кредитом под залог собственной недвижимости (ипотекодателями при этом будут, например, родители). Процентные ставки по таким кредитам обычно выше, что выгодней для банка. По сути, эта сделка фиктивная, а средства тратятся не на те цели, которые указаны в кредитном договоре.

Также в некоторых финансовых учреждениях говорят об опасении на тот счет, что стоимость квартиры будет искусственно завышена. Но этот риск сводится к минимуму, если оценка делается независимым экспертом, аккредитованным банком. Завышение стоимости возможно только по общему сговору, но финансовое учреждение также не застраховано от этого и при покупке жилья у третьих лиц.

Особо осторожно относятся к подобным сделкам банки, если в качестве части первого взноса потенциальный заемщик хочет внести материнский капитал. Такая покупка, вероятнее всего, не будет одобрена Пенсионным фондом, а значит, кредит на первый взнос заемщику придется погашать своими средствами. Это чревато возникновением просроченной задолженности.

Также стоит отметить, что сделки между родственниками запрещены для участников государственных программ, направленных на улучшение жилищных условий граждан (ипотека для военнослужащих, работников РЖД, МВД и т.д.).

Как оформить ипотеку на покупку квартиры у родственников

Прежде всего, не стоит скрывать факт родства между покупателем и продавцом. Если сразу объяснить менеджеру банка цель такой сделки, то шансы на ее одобрение существенно увеличатся. Очень часто необходимость в подобной сделке возникает при разделе имущества. Например, взрослый сын или дочь хочет выкупить квартиру, чтобы в будущем на нее не претендовали братья или сестры. В этом случае сделка не является фиктивной: средства действительно отдаются родственникам.

Банк с большей вероятностью согласует кредит, если у родителей это не единственное жилье, и они прописаны по другому адресу. Но для этого стоит сразу предъявить в банк подтверждающие документы.

До проведения сделки  стоит оговорить, что все расчеты будут происходить безналичным способом. Это сводит к минимуму возможные будущие претензии родственников и попытки признать сделку недействительной через суд.

Таким образом, заемщику не нужно намеренно скрывать факт родственной сделки. Если служба безопасности узнает о родственных связях, которые заемщик утаил, то ему не только откажут, но и могут его внести в черный список. Это означает, что получить ипотеку в будущем будет очень сложно.

Недостатки для заемщика

Можно назвать один недостаток покупки квартиры в ипотеку у родителей или других родственников для заемщика: он не сможет получить налоговый вычет. Дело в том, что в налоговом законодательстве прямо указано, что вычет не полагается, если купля-продажа была заключена между близкими родственниками.

Можно ли купить квартиру у родителей в ипотеку? Этот вопрос актуален на современном рынке недвижимости, так как является одним из приемлемых вариантов приобретения жилья по доступной цене и без риска. Несмотря на то что действующее законодательство не запрещает куплю-продажу между родственниками, большинство кредитных учреждений весьма неохотно соглашаются на такую операцию. Помимо потери банком дополнительных процентов прибыли, существует риск обмана.

Ликвидность проводимой операции

Покупка и реализация объектов недвижимости – привлекательный момент для мошенников и авантюристов, поэтому банки всячески стараются оградить себя от возможных рисков, тщательно проверяя мотив проводимой сделки.

Ипотека между родственниками – это риск для любой кредитной организации, когда отсутствует дополнительный объект недвижимости в качестве залога.

  1. Жилье в ипотеку нередко приобретают с целью снижения его рыночной стоимости. Подозревая сговор между родственниками, банк может отказать в оформлении сделки, несмотря на то что российское законодательство не запрещает куплю-продажу недвижимости с использованием ипотеки у супругов или детей.
  2. Фиктивность операции подозревают в совершении сделки, цель которой получить денежные средства не по прямому назначению, а для реализации своих семейных нужд.

Неликвидность совершенной сделки чаще всего можно обнаружить лишь в момент регистрации договора в Росреестре. Своевременное обращение в суд для урегулирования вопроса способствует решению проблемы пострадавшей стороны, но для кредитного учреждения это лишние хлопоты, которые они не желают взваливать на свои плечи.

Несмотря на присутствующий риск, некоторые организации соглашаются выдать заем в ипотеку, сохраняя коэффициент по ставкам в пределах 14-18%. Лояльностью, как правило, отличаются крупные финансовые структуры или банки, специализирующиеся на подобных операциях.

Заключить ипотеку между родственниками можно в таких банках:

Согласно данным, имеющимся на форумах, лидирующие позиции в предоставлении ипотеки взаимозависимым лицам занимает Сбербанк. Ипотека на родителей (Сбербанк) оформляется с помощью неизменного списка документов, необходимых для ипотечного кредитования, и приемлемой процентной ставки.

Оформление ипотеки

Выбор подходящей ипотечной программы – один из важных моментов, к которому следует отнестись весьма ответственно. Не стоит ориентироваться на рекламу в средствах массовой информации. Основная цель заемщика – определиться с тем, что нужно конкретно:

Чтобы избежать возможных ошибок в расчетах и чрезмерных трат, за помощью желательно обращаться к профильным специалистам – юристам, ипотечным брокерам: они выберут подходящую программу и соберут необходимые документы в короткий срок. Собрав максимум информации о проводимой сделке, имущественном объекте, заемщик обезопасит себя от неправомерных решений.

Определившись с выбором программы, необходимо ознакомиться с требованиями, выдвигаемыми кредитором. Преимущество банки отдают клиентам, которые соответствуют их критериям:

Чтобы взять родственную ипотеку, можно обратиться в менее известные банки, которые соглашаются с некоторыми нюансами. Но если в таком учреждении просят предоставить только паспорт, то это подозрительно, и от услуг такого учреждения лучше отказаться.

Не менее важным моментом является определение срока действия ипотеки. Если семейный доход невысокий, ориентироваться следует на длительный период, когда ежемесячные выплаты не лягут тяжелой ношей на плечи заемщика. Не следует забывать и о том, что уменьшить срок впоследствии будет невозможно, если это не оговорено заранее.

Для оформления ипотеки между близкими родственными (т. е. взаимозависимыми лицами) необходимо собрать стандартный пакет документов:

Налоговый вычет

Действующее законодательство РФ не допускает применения имущественного налогового вычета у взаимозависимых лиц при покупке недвижимости.

Раньше круг лиц, состоявших в родстве, был значительно шире, нежели сейчас. Это усложняло оформление сделки. После 01.01.2012 г. категорию взаимозависимых лиц ограничили самыми близкими из них:

Они лишены права на имущественный налоговый вычет.

Желание оформить ипотеку с родственником любой ценой провоцирует некоторых граждан на сокрытие информации о родственных связях. Несмотря на отсутствие 100%-го способа выявления неправдивых сведений, налоговая служба прилагает максимум усилий, проверяя предоставленные данные по базам данных. В случае выявления обмана заемщик должен будет не только возместить полную сумму налогового вычета в указанный срок, но и понести административное наказание.

Особенности родственной сделки

Помимо отсутствия возможности воспользоваться налоговым вычетом, заемщик должен иметь в виду и другие ограничения:

  1. Безналичный расчет – единственно возможный способ заключения сделки, когда внесение первоначального взноса подтверждает платежеспособность заемщика.
  2. Родственные отношения исключают участие заемщика в ипотечных программах, предусматривающих льготы и другую социальную помощь от государства. В эту категорию попадают военнослужащие, сотрудники Министерства внутренних дел, работники ОАО «РЖД».
  3. В связи с низкой ликвидностью проводимых операций, необходимостью тщательных проверок, решением вопроса становится либо увеличение процентной ставки, либо отказ от ипотеки.

Раздумывая над оформлением ипотеки, заемщик может искать ответы на такие вопросы:

  1. Может ли сын купить квартиру у матери по ипотеке? Такая операция возможна, если сын достиг совершеннолетия. Сделка будет признана ликвидной после оформления договора ипотеки с кредитной организацией и купли-продажи с матерью.
  2. Можно ли ипотеку взять на себя, а квартиру оформить на маму? Банки неохотно соглашаются на подобную сделку, предпочитая выплату обязательств по ипотеке именно заемщиком, а не его родственником. Даже в случае положительного решения вопроса предоставление дополнительного объекта недвижимости в залог – непременное условие. Таким способом кредитная организация страхует себя от риска уклонения граждан выплачивать долг. Для заемщика отрицательным моментом является ограничение распоряжаться квартирой до полного погашения долга, завышенная процентная ставка и дополнительные расходы на переоформление. Оптимальное решение вопроса – полное погашение кредита, снятие с квартиры обременения и ее переоформление на мать.
  3. Можно ли купить квартиру в ипотеку на несовершеннолетнего ребенка? Современное законодательство запрещает операции с недвижимостью, если одной из сторон выступает несовершеннолетний ребенок. В то время как кредитную организацию мало интересует будущее ребенка, органы опеки и попечительства не позволят его бросить на произвол судьбы. Если родители по каким-либо причинам не смогут выплачивать долг, ребенок может оказаться без жилья. Основные моменты взаимоотношений между банком и несовершеннолетним лицом указаны в Федеральном законе № 102 от 2019 года.
  4. Выгодным способом использовать государственные средства является ипотека с материнским капиталом, которые можно частично обналичить. Если при заключении сделки фигурирует сертификат, то это положительно влияет на ход операции. Однако приобретать недвижимость у близких родственников за счет материнского капитала не представляется возможным, хотя и существуют нюансы. Например, можно использовать материнский капитал на ипотеку бабушки, если она предоставит письменное заявление, и заемщик будет проживать с ней в одной квартире. Так как банки кредитуют 80% стоимости квартиры, то хотят получить в залог имущество с высокой стоимостью, чтобы уменьшить риск в будущем.

Военная ипотека у родственников

Согласно стандартам Агентства по ипотечному жилищному кредитованию оформление военной ипотеки у близких родственников недопустимо, в том числе с привлечением средств материнского капитала.

На вопрос, можно ли купить квартиру по военной ипотеке у родителей, российское законодательство дает однозначный отрицательный ответ.

  1. Основная причина неликвидности сделки кроется в вероятности сговора с целью обналичивания денежных средств. Ведь после продажи квартиры она все равно осталась бы у прежнего владельца. Кредитные учреждения рассматривают такую ситуацию, как способ получить денежные средства от государства обманным путем. Ни один банк не желает так рисковать.
  2. На успешное решение вопроса не стоит надеяться гражданам, которые официально не зарегистрировали брак, но ведут общее хозяйство. Они также являются взаимозависимыми лицами. Конечно, на практике существуют примеры, когда такие операции были признаны ликвидными (например, у родственников разные фамилии), но это единичные случаи.
  3. ФГКУ «Росвоенипотека» разрешает покупать недвижимость у родственных лиц, но банк этому всячески препятствует, не желая предоставлять ипотеку членам семьи заемщика при отсутствии у них документов на другую имеющуюся собственность (или регистрацию в ней). Любой авторитетный банк найдет причину для отказа, несмотря на то что не существует ни одного закона, который запрещает совершать сделку с родственниками путем оформления ипотеки.
  4. Любая совершаемая сделка тщательно проверяется как кредитной организацией, так и ФГКУ «Росвоенипотека». Раздумывая над сложными схемами, не все понимают обреченность этой операции: накопления для жилищного обеспечения все равно являются собственностью государства до возникновения у заемщика прав на недвижимое имущество. Не стоит забывать о наказуемости за содеянное, ведь подобная афера приравнивается к мошенничеству.

Приняв решение об ипотечном кредитовании, заемщик должен не только обладать достаточной информацией, но и запастись терпением, если существует шанс осуществить этот проект.

Законы