Кто должен платить налог с продажи квартиры? в 2019 году

🕒

Большинство налогоплательщиков в курсе, что после продажи квартиры может возникнуть обязанность уплаты налога. Но мало кто из них знает точно, в каком случае и в каком размере налог нужно платить, а в каких случаях налогоплательщик-продавец освобожден от уплаты налога. А учитывая, что законы регулярно изменяются, дополняются и вносятся разные поправки, то разобраться становится сложнее.

Последние поправки начали действовать с началом 2019 года.

Налог с продажи квартиры

Этот налог уплачивает продавец, то есть тот человек, в чьей собственности находилась квартира до момента продажи. Собственником может быть как резидент РФ, так и нерезидент РФ.

Резидент – это человек, который проживает на территории России постоянно и проводит в стране как минимум 183 дня в году.

Нерезидент – человек, который проживает в стране не больше 183 дней в году.

Эти категории по-разному уплачивают налог. Ставка налога для нерезидента может доходить до 30%, а резидент в некоторых случаях и вовсе может быть освобожден от уплаты налога.

Кроме того, есть ряд категорий налогоплательщиков, кто освобожден от уплаты налога.

Не платят налог те, кто:

  1. Квартиру принял в дар и позже продал ее;
  2. Вступил в права наследования на квартиру и позже продал ее;
  3. Квартиру приватизировал и позже продал ее;
  4. Квартиру заимел благодаря договору пожизненной ренты и позже продал ее.

Но есть ограничение по срокам владения недвижимостью.

От уплаты налога при продаже освобождаются те налогоплательщики, перечисленные выше, в чьей собственности квартира находилась не меньше трех лет.

Все остальные налогоплательщики-продавцы квартир, должны выдержать период пребывания квартиры в собственности не меньше 5 лет, для того, чтобы освободиться от уплаты налога при ее продаже.

Раньше этот срок для них составлял также 3 года, но со вступлением в силу поправок в закон в начале 2019 года, этот период увеличился.

Также, в соответствии с последними изменениями, налог теперь взимается с образовавшегося от продажи  жилья дохода, размер которого не должен составлять сумму меньше, чем 70% от кадастровой стоимости недвижимости.

Размер налога с продажи квартиры

Размер налоговой ставки по налогу с продажи квартиры равна 13% от дохода, возникшего в результате ее продажи. Таким образом, для того, чтобы вычислить сумму налога к уплате, следует высчитать размер дохода.

Для расчета налога в расчет следует брать кадастровую стоимость квартиры, перемноженную на коэффициент 0,7.

В случае, если договорная стоимость квартиры выше кадастровой, то допускается брать в расчет ее и с ее размера высчитывать налоговую базу, точно так же помножив на 0,7.

Так, при расчете суммы налога к уплате, законодатель требует брать в расчет максимальную величину.

Налоговые вычеты при продаже квартиры

Важно знать, что есть способы уменьшить налогооблагаемую базу, а соответственно и сумму налога к уплате. Одним из таких способов является применение имущественного вычета.

Это право появляется у налогоплательщика продавца в том случае, если квартира пробыла в его собственности свыше трех лет в случае дарения, наследования, приватизации или действия договора ренты, или более пяти лет, в остальных случаях.

Вычет – это некая сумма, на которую уменьшается доход, возникший после продажи квартиры, при расчете суммы налога к уплате. Эта величина составляет 2019 000 рублей.

Получается что, если, квартира была продана за 2019 000 рублей, то сумма для расчета налога составит 2019 000 рублей. Далее с 2019 000 рублей необходимо высчитать 13%. Полученная сумма подлежит уплате в бюджет в качестве налога.

В том случае, если квартира была продана менее, чем за 2019 000 рублей, и, кроме того, сумма продажи превышает кадастровую стоимость, то налог платить не нужно.

Кроме того, можно использовать расходы на приобретение проданной квартиры как вычет при расчете налога.

Эти расходы принимаются во внимание только, если они подкреплены подтверждающими документами: договорами, актами приема-передачи, выписками со счетов, расписками о получении денег и другими документами, подтверждающими передачу денег.

Если подтвержденные расходы превысили доход, то налога к уплате не образуется.

Подача декларации и уплата налога с продажи квартиры

После продажи квартиры продавец должен подать декларацию о доходе с продажи в налоговую инспекцию. Она предоставляется в налоговый орган по месту прописки продавца в срок до 30 апреля, в году, следующем за тем годом, года произошла продажа.

Так, если квартира была продана в 2019 году, то декларацию продавец обязан представить до 30 апреля 2019 года. В случае непредставления декларации в обозначенные законом сроки, предусмотрен штраф.

Сам же налог нужно уплатить в срок до 15 июля года, следующего, за годом в котором была сделка по продаже квартиры. За несвоевременную уплату налога продавцу также грозит штраф.

Декларация, сопровожденная необходимыми документами, подается в налоговую инспекцию лично, либо доверенным лицом по доверенности, либо посредством почты России с уведомлением о вручении, либо посредством агентств, уполномоченных осуществлять такую передачу посредством каналов электронной связи.

Последний способ проще всего.

Использовав его, опытные специалисты правильно и без ошибок заполнят декларацию, подскажут исчерпывающий список документов, которые следует приложить к ней и проследят, чтобы декларация налоговым органом была принята в срок.

Просмотров:
2 727

У вас есть вопрос юридического характера?

Звуковая функция ограничена 200 символами

Любой гражданин, планирующий продажу квартиры, задается вопросом нужно ли платить налог с её реализации.

НК РФ выделяет понятие налога на доходы физических лиц. Продавая квартиру, владелец получает доход, соответственно должен оплатить налог. Но, согласно статье 217, доходы от продажи имущества не всегда облагаются НДФЛ.

Когда платят налог с продажи квартиры?

Продажа квартиры не всегда облагается налогом.

Подоходный налог при реализации квартиры оплачивается только в том случае, когда имущество находилось в собственности до трёх лет. Это касается имущества, приобретённого до конца 2019 года.

В 2019 году вступили в силу новые правила, и теперь доход от реализации квартиры, купленной после 1 января 2019 года, становится необлагаемым по истечении 5 лет нахождения квартиры в собственности.

При этом, для объектов недвижимости, полученных по договору дарения, в результате наследования или приватизации, минимальный предельный срок владения остался таким же – 3 года.

Рассмотрим на примерах:

  1. Гражданин Иванов приобрел квартиру в марте 2019 года и продал в апреле 2019 года. Квартира была у него в собственности более трёх лет, соответственно гр. Иванов должен оплатить НДФЛ.
  2. В мае 2019 года владелец однокомнатной квартиры Смирнов А.А. решил продать свою собственность, приобретенную в январе 2019 года. Его доход будет считаться необлагаемым, т.к. имущество было в его собственности менее 5-ти лет.

Если брать во внимание ситуацию, когда гражданин получает новую квартиру по программе реновации взамен старой, то при реализации новой квартиры минимальный предельный срок будет считаться с момента получения имущественных прав на старую квартиру.

Рассмотрим случай, когда гражданин после продажи старой квартиры сразу покупает новую. За покупку ему положен налоговый вычет. Если величина вычета перекрывает сумму подоходного налога от продажи старой квартиры, то будет произведен взаимозачёт.

Расчет налога, ставка и налоговая база

Процентная ставка при расчете налога с реализации квартиры зависит от статуса налогоплательщика.

Ставка при продаже жилого помещения зависит от статуса налогоплательщика:

Налоговой базой в данном случае будет считаться прибыль, которую получил хозяин с реализации недвижимости. Таким образом, если цена при продаже ниже той цены, по которой продавец ранее сам купил квартиру, то НДФЛ платить не придется.

Для расчета налога используют формулу:

НДФЛ = (цена продажи – цена покупки) × 13%.

Стоит отметить, что, если квартира была продана по стоимости на 70% ниже, чем кадастровая, то, чтобы рассчитать налог, доход будет учитываться так: КСТ × коэффициент 0,7.

Как оплатить налог с продажи имущества

Физические лица, получившие доход от продажи имущества, обязаны подавать декларацию 3-НДФЛ самостоятельно. Сделать это необходимо не позднее 30 апреля года, следующего за годом реализации квартиры.

Например, если недвижимость была куплена в 2019 году, то декларацию нужно подать до 30 апреля 2019 г. В случае просрочки ФНС начислит штраф в размере 5% от неуплаченного налога за каждый месяц просрочки (но не более 30% от суммы налогового сбора и не меньше 2019 руб.).

Рассмотрим ситуацию наглядно: предположим, что мы должны уплатить сбор в размере 130 000 руб., но мы оплатили его не до 30 апреля, а 30 августа. То есть мы опоздали на целых четыре месяца. В таком случае нам грозит штраф:

130 000 × 0,05 × 4 = 26 000 руб. Т.е. помимо налога мы оплатим ещё и 26 000 руб.

Это довольно жесткие санкции, поэтому лучше оплачивать всё вовремя.

Налоговую декларацию можно оформить вручную, либо в электронном варианте.

Бланк документа 3-НДФЛ можно получить бесплатно в налоговой инспекции и заполнить его вручную. Для кого-то предпочтительнее будет электронный вариант, тогда нужно использовать специальную программу.

Если самостоятельно заполнить документ не получается, можно обратиться в организации или к частникам, которые предоставляют услуги такого рода.

Из документов необходимо предоставить договор, подтверждающий факт сделки и банковскую выписку или чек. Оплата должна быть произведена не позднее 15 июля года, следующего за отчетным.

Для удобства граждан существует несколько способов подачи декларации:

Чтобы производить оплату через ЛК, необходимо сначала в нём зарегистрироваться. Для этого существует несколько способов. Пользователи отмечают простоту и доступность интернет-сервиса.

В личном кабинете также можно получить информацию обо всех начисленных и уплаченных суммах платежей, задолженности и переплате.

Налоговые вычеты

Чтобы уменьшить сумму налогооблагаемого дохода, можно воспользоваться налоговым вычетом. Основание для получения имущественного вычета – декларация и документы, подтверждающие право на получение вычета.

Максимальная сумма налогового вычета при продаже квартиры – 1 000 000 рублей. Если в течение года налогоплательщик продал несколько объектов недвижимости, то указанная максимальная стоимость учитывается по всем проданным объектам в совокупности, а не по каждому отдельно.

По всем вопросам, касающимся расчёта налогов и налоговых вычетов с продажи недвижимого имущества можно обратиться в местное отделение ФНС.

Полезное видео о том, как заполнить декларацию 3-НДФЛ

Июн 10, 2019Контент Менеджер

Любой свой вопрос вы можете задать ниже

Фото: pixabay.com

25 Дек 2018, 07:36

Известно, что при продаже квартиры собственник должен заплатить налог на доход, полученный в результате заключенной сделки.

Если вы хотите получить об этом детальную информацию, можем рекомендовать подробную статью практикующего

юрист

а на сайте юридической консультации «Российской газеты» о налоге с продажи недвижимости для физических лиц. А мы с вами сегодня поговорим только о тех, кто ничего платить не должен, а также о том, каким образом сумма налога может быть уменьшена.

Ставка налога составляет 13%. Таким образом, путем несложной калькуляции выясняем, что при продаже квартиры стоимостью 12 миллионов рублей мы должны будем заплатить более 1,5 миллионов. Цифра значительная!

Срок владения квартирой

Платить налог не придется, если квартира была приобретена на основании возмездных сделок (купля-продажа, мена) и находится в вашей собственности более 5 лет (ранее минимальный срок владения составлял 3 года, но с 01.2016 года был увеличен). Согласно Налоговому кодексу РФ, по истечении этого времени собственник полностью освобождается от уплаты налогов при продаже недвижимости. Обратите внимание, что если квартиру вам подарили близкие родственники, она была приватизирована или досталась вам по наследству (то есть имели место безвозмездные сделки), то необходимый минимальный срок владения по-прежнему составляет 3 года.

Учет кадастровой стоимости недвижимости

Еще одним относительным нововведением является учет кадастровой стоимости недвижимости при исчислении налога. Для чего это сделано? Все вы, наверное, помните, что многие продавцы занижали стоимость недвижимости в договоре до 1 миллиона рублей, который не облагается налогом. Теперь в этом нет никакого смысла. В случае продажи квартиры за цену менее кадастровой стоимости налогооблагаемая база исчисляется по формуле: кадастровая стоимость, умноженная на коэффициент 0,7. Именно она облагается НДФЛ по ставке 13%. Допустим, кадастровая стоимость квартиры составляет 8 млн рублей, а в договоре указано 2 миллиона. Считаем и получаем 5 600 000 рублей. 13% от этой суммы составляет 728 800.

Если вы продаете недвижимость выше кадастровой стоимости, ситуация иная. Итак, кадастровая стоимость нашей квартиры составляет 8 миллионов рублей, по договору – 9 миллионов. В этом случае вы можете воспользоваться 2 видами налогового вычета: это либо необлагаемая сумма до 1 миллиона рублей, либо налоговый вычет в размере расходов, связанных с приобретением объекта недвижимости. Выбрать можно тот, который будет оптимальным в вашем случае.

Пример 1. Вы приватизировали квартиру менее 3 лет назад. Единственный доступный вам налоговый вычет составляет 1 миллион рублей.

Пример 2. Вы менее 5 лет назад купили квартиру за 10 миллионов, а сейчас продаете ее за 12 миллионов. В этом случае вы можете оплатить налог либо с 2 миллионов рублей (12 млн – 10 млн), либо с 11 миллионов (12 млн -1 млн). Естественно, первый вариант является более выгодным.

У меня вопрос про обмен жилья. Прямого обмена сейчас на рынке практически нет, поэтому, если хочешь переехать в другую квартиру, приходится выстраивать цепочку сделок купли-продажи.

Но из-за этого попадаешь на налог: с 1 января 2019 года квартира должна быть в собственности больше пяти лет, иначе придется платить 13% с денег за проданную квартиру. Это очень большой налог: 13% хотя бы с 5 млн — уже достаточно внушительная сумма.

Я купил квартиру в Москве меньше пяти лет назад, мы переехали туда, но оказалось, что место неудачное. Хочется поменять жилье, а долго ждать следующего «бесплатного» переезда мы не готовы.

Есть ли официальные способы не платить этот налог? Например, в одном налоговом периоде продать и купить более дорогую квартиру, продемонстрировав государству таким образом, что прибыли и не было. В интернете слишком много информации, нередко противоречивой, риелторы мне на этот вопрос ответить не смогли. Помогите разобраться.

При продаже квартиры продавец платит налог на доходы не со всей суммы, которую получил от покупателя. Есть возможность уменьшить сумму, на которую начислен налог. И при продаже за 5 млн рублей вам не придется платить в бюджет 650 тысяч, даже если квартира была в собственности несколько месяцев.

Анастасия Корнилова

юрист

Вот как сэкономить на налоге при продаже квартиры раньше минимального срока владения.

Уменьшить доходы на расходы

Этот способ подходит всем, кто может подтвердить расходы.

При продаже квартиры, которая была в собственности меньше минимального срока владения, то есть меньше трех или пяти лет, налог можно платить с разницы между доходами от продажи и расходами на покупку.

Уменьшать доходы на расходы могут все резиденты. Это не зависит от срока владения. Главное, чтобы были документы, которые подтверждают, что вы потратились на покупку той квартиры, которую продаете.

Если вы продаете квартиру за 5 млн рублей, но купили ее за 4,8 млн рублей, налоговую базу нужно считать так:

5 000 000 Р — 4 800 000 Р = 200 000 Р

А налог на доходы от этой сделки будет таким:

200 000 Р × 13% = 26 000 Р

Ограничений по количеству и суммам сделок за год нет. Можете продать так три квартиры и по каждой уменьшать доходы на расходы. Налог заплатите только с разницы.

Затраты на риелтора в расходы мы вам включать не советуем: Минфин против и налоговая инспекция может отказать. С процентами по кредиту ситуация противоречивая: Минфин то не считал их расходами на приобретение, то разрешал учитывать для уменьшения налоговой базы. Попробуйте включить, если у вас ипотека: за спрос не бьют, а последние письма ведомств все-таки в пользу налогоплательщиков.

Уменьшить доходы на 1 000 000 Р

Этот способ подходит тем, кто продает квартиру, которую получил в наследство, как подарок или оплатил за счет господдержки или работодателя. То есть когда у продавца нет расходов на ее покупку и уменьшить доход на них он не может.

Если нет документов, которые подтверждают расходы, доходы от продажи можно уменьшить на один миллион рублей. А налог на доходы платить с разницы. Этот вычет можно использовать только раз в год.

Тогда налог надо считать так:

(5 000 000 Р — 1 000 000 Р) × 13% = 520 000 Р

Это все равно много, но когда нет расходов, можно сэкономить хотя бы что-то. Когда недвижимость продается за сумму чуть больше миллиона, налог к уплате может быть совсем небольшим, даже если квартира досталась даром.

Этот вычет тоже не зависит от того, сколько времени вы владели квартирой, которую продаете.

Зачесть налог к возврату из бюджета в счет начисленного при продаже

Этот способ подойдет тем, у кого есть право на вычет при покупке жилья.

При покупке квартиры у вас могло появиться право на вычет. То есть государство могло разрешить вам уменьшить свои доходы на расходы при покупке этого жилья и могло вернуть вам 13% или максимум 260 тысяч рублей — это НДФЛ из вашей зарплаты.

Даже если в том же году или в любое другое время вы продадите эту квартиру, право на вычет и возврат налога никуда не денется. Государство все так же будет должно вам денег.

Если при продаже этой квартиры, даже за вычетом расходов на ее покупку, у вас появится сумма налога к уплате, можно сделать взаимозачет. Вы просто уменьшите ту сумму, которую ждете из бюджета, на тот НДФЛ, который должны заплатить.

Налоговый вычет за квартиру: полная инструкция

Например, вы купили квартиру за 4,8 млн рублей. При этом раньше вычет вы не использовали. В том же году вы продаете квартиру за 5 млн рублей.

Взаимозачет НДФЛ на примере

Ваш вычет при покупке квартиры

2 000 000 Р

НДФЛ к возврату из бюджета

260 000 Р

НДФЛ при продаже квартиры за вычетом расходов на покупку

26 000 Р

НДФЛ к уплате в бюджет

0 Р

НДФЛ к возврату из бюджета

234 000 Р

То есть вы ничего не платите. Но государство вернет вам меньше на начисленную сумму. Если квартиру покупали в браке, можно вернуть не 260 тысяч, а 520 тысяч рублей налога. А по начисленной при продаже сумме провести взаимозачет.

Если у вас ипотека, к вычету можно заявить еще и уплаченные проценты: с них тоже возвращают 13% налога. Если нет права на вычет при покупке квартиры, уменьшайте начисленный налог с помощью расходов на учебу детей, платное лечение или ИИС.

Можно ли уменьшить доход от продажи одной квартиры на стоимость новой квартиры

Нет, так сделать нельзя. Уменьшать доход при продаже можно только на те расходы, которые относятся к этой продаваемой квартире. Если вы продаете квартиру за 5 млн рублей, то этот доход уменьшаете на стоимость этой же квартиры при покупке.

Расходы на другую квартиру, которую вы купили за эти деньги, здесь не подойдут.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, кредитной истории или семейном бюджете, пишите: [email protected] На самые интересные вопросы ответим в журнале.