Какие могут возникнуть проблемы при приватизации земельных участков в 2019 году

🕒

Различными нормативными актами гражданам предоставляется возможность заниматься приватизацией различных территорий, то есть переоформлением государственного имущества в частную собственность.

На практике для того, чтобы получить собственный надел, нужно преодолеть достаточно большое количество препятствий, предусмотренных действующим законодательством и особенностями каждой отдельной ситуации.

В соответствии с указанным принципом предусматривается предоставление владельцам такого имущества преимущественного права на выкуп земельного участка без необходимости проведения каких-либо торгов или открытых аукционов.

Статья 35. Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, сооружение

Статья 273. Переход права на земельный участок при отчуждении находящихся на нем зданий или сооружений

На основании статьи 39.3 Земельного кодекса предусматривается возможность предоставления гражданам прав на бессрочную эксплуатацию земельного участка, а также наследуемое пожизненное распоряжение территорией, однако на сегодняшний день подобная передача имущества не практикуется. Несмотря на то, что характер правопреемства в процессе наследования является довольно универсальным, за новым лицом не может признаваться право бессрочного пользования.

Статья 39.30. Случаи и основания безвозмездной передачи земельных участков

В соответствии с нормами, указанными в статье 3 Закона «О введении в силу Земельного кодекса» предусматривается возможность переоформления как пожизненного, так и постоянного владения на право собственности.

В частности, лицам, имеющим в своем фактическом распоряжении земельные участки, на которых находится какая-либо недвижимость, купленная до вступления в силу Земельного кодекса, но которые не были корректно зарегистрированы и оформлены, предоставляется возможность бесплатного получения права собственности на такое имущество.

В соответствии с пунктом 9 данной статьи государственные акты, свидетельства и прочие бумаги, которые подтверждают наличие у заинтересованного лица права на земельный участок, имеют такую же юридическую силу, как и у тех документов, которые выдавались до того момента, как был введен в действие Федеральный закон «О государственной регистрации прав…».

Процедура регистрации прав собственности в данном случае осуществляется в соответствии со статьей 25.2 этого закона, а принятие решений о предоставлении территорий в частную собственность граждан не предусматривается.

Несмотря на то, что был принят упрощенный порядок переоформления права владения земельными участками, правоприменительная практика показала, что эта процедура может отличаться массой своих сложностей.

В преимущественном большинстве случаев оформить какую-либо территорию в частную собственность хотят не первоприобретатели участков, а лица, являющиеся их наследниками. Ими подаются исковые заявления с требованием об устранении правовой неопределенности, присутствующей в текущем юридическом статусе земельного участка, с последующим включением его в перечень наследуемого имущества.

В частности, к примеру, постановление Хабаровского краевого суда, вынесенное 2 февраля 2019 года, закрепляет за наследником право собственности на территорию.

В данном случае суд отталкивался от того, что на основании Указа Президиума Верховного Совета СССР, вынесенного 26 августа 2019 года, отвод гражданами земельных участков осуществляется в бессрочное пользование, а гражданин, который занимался постройкой дома, являясь первозастройщиком земельного участка, мог получит его исключительно в бессрочное пользование. Какие-либо аргументы о том, что заинтересованное лицо распоряжается данной территорией не на правах бессрочного пользования, был проигнорирован.

При приватизации земельных участков нередко заинтересованные лица сталкиваются с проблемами по той причине, что на их территории находятся так называемые «красные линии». Такими линиями обозначаются какие-либо планируемые или уже существующие границы территорий общего пользования.

Проблемы процедуры приватизации земельных участков

В соответствии с нормами Земельного кодекса первоочередное право на приватизацию земельных участков или же получение территории на правах аренды предоставляется физическим и юридическим лицам, которые владеют какой-либо недвижимостью, расположенной на указанной территории. Если же здание находится во владении нескольких лиц, они имеют право на то, чтобы приобрести земельный участок в общую долевую собственность или же на правах аренды с множественность лиц.

Данная норма вызывает вопросы, связанные с тем, есть ли у одного из собственников возможность подавать обращение в уполномоченный орган с требованием о предоставлении ему определенной части территории или же процедура приватизации может проводиться только всеми гражданами вместе. Если бы указанная норма была сформулирована так, что владельцы приобретают земельный участок с множественностью лиц на стороне арендатора, итоговое решение было бы намного очевиднее.

В соответствии с нормами статьи 27 Федерального закона «О кадастре» можно выделить три ключевых критерия, по которым гражданам могут отказать в оформлении территории на кадастровый учет. В первую очередь, земельный участок должен причисляться к определенному населенному пункту. Во-вторых, у него должен присутствовать собственный вход, то есть к земельному участку должен присутствовать доступ в виде проезда или прохода от других территорий общего пользования.

Помимо этого, земля должна соответствовать тем требованиям, которые прописаны в действующем законодательстве.

В соответствии с установленными нормами предельные размеры земельных участков непосредственно зависят от того, к какой категории относится земля и какой она имеет вид разрешенного пользования. При этом по закону можно сделать вывод о том, что все собственники здания, расположенного на территории определенного участка, могут только совместно обращаться с заявлением, вне зависимости от того, является ли территория делимой. В судебной практике встречается множество вопросов касательно делимости земельного участка и соблюдения установленного порядка обращения.

Образец заявления о приватизации земельного участка

Для земель сельхозназначения

В соответствии с нормами, указанными в статье 9 Конституции, земли и прочие природные ресурсы должны использоваться и охраняться на территории России как основа жизнедеятельности народов, которые на ней проживают. При этом, как отметил Конституционный суд, земля представляет собой естественное богатство и является всенародной ценностью.

В связи с этим в действующем законодательстве устанавливается приоритет за обеспечением сохранности особо ценных земельных участков и, в частности, это касается территорий, предназначенных для ведения сельскохозяйственной деятельности.

В связи с этим одним из ключевых принципов земельного оборота является сохранение целевого предназначения таких территорий. Особенное внимание в данном случае уделяется сельскохозяйственным угодьям, то есть пастбищам, пашням, сенокосам и прочему.

До 2019 года в законодательстве присутствовала исключительно государственная собственность на земельные участки, когда все территории принадлежали совхозам и колхозам. Процедура приватизации земель началась после принятия Земельного кодекса, в соответствии с которым начали образовываться фермерские хозяйства.

Ключевая проблема, с которой сталкиваются различные сельскохозяйственные предприятия в плане приватизации территорий, заключается в том, что зачастую на это просто нет требуемых денежных средств, а сама по себе процедура приобретения участков в частную собственность является неэффективной. Довольно часто стоимость переоформления права собственности на участок существенно превышает рыночную стоимость земли.

Проект изменений, внесенных в Гражданский кодекс, который рассматривается на сегодняшний день в Государственной думе, предусматривает возможность расширения круга ограниченных имущественных прав на земельные участки.

Альтернативой в данном случае могла бы стать покупка права постоянного землевладения для таких территорий, так как, с одной стороны, это позволит сократить издержки, а с другой – предоставить правоотношениям, связанным с эксплуатацией территорий, стабильный характер. В связи с этим с позиции действующего законодателя вполне логично было бы продлить срок, предусмотренный для переоформления.

Если территория, предназначенная для ведения сельскохозяйственной деятельности, будет переведена в какую-либо другую категорию вопреки действующему законодательству, лицо, которое получил такой участок, должно будет полностью компенсировать убытки, связанные с отменой подобного решения.

Рейдерство

Даже после того, как гражданин получает определенный земельный участок в частную собственность, он может стать жертвой рейдерских атак. В данном случае ситуации стоит рассматривать на одном из примеров.

Группа предпринимателей сформировала собственное садовое товарищество и приватизировала под него определенную территорию. В процессе оформления регистрационных документов могут соблюдаться установленные правила, но достаточно допустить несколько незначительных ошибок, которые в итоге могут обернуться серьезными неприятностями.

Рейдеры, находясь в сговоре с администрацией сельсовета получают доступ к уставной документации данного предприятия и узнают всю необходимую информацию, после чего подают исковое заявление в суд с требованием о признании регистрационных действий по отношению к данному товариществу недействительными, мотивируя это тем, что документация заполнена с ошибками.

После этого, используя свои связи в государственных органах, рейдеры получают данное товарищество вместе с земельным участком.

На практике существует огромнейшее количество вариантов, доступных рейдерам для того, чтобы отбирать землю у частных владельцев, и поэтому рекомендуется пользоваться услугами квалифицированных юристов, напрямую сотрудничающих с руководителями земельных отделов.

Какие еще могут возникнуть трудности

В первую очередь, стоит изучить ключевые нормативно-правовые акты, которыми регулируется процедура приватизации земельных участков. В частности, это касается Земельного кодекса, а также Федеральных законов №137 и №178, выпущенных 25 октября 2019 и 21 декабря 2019 года соответственно.

Все данные, которые требуются для оформления приватизации, присутствуют в указанных нормативных актах. При этом стоит отметить тот факт, что по статистике Росреестра каждый год увеличивается общее количество граждан, которые обращаются в государственные органы для реализации своих прав касательно земельных участков.

Нужно правильно понимать, что подобный ажиотаж создает длительные очереди в регистрационных органах, что приводит в конечном итоге к появлению большого количества мошенников. В данном случае злоумышленники предлагают выступить в качестве посредника в процессе оформления приватизации и провести все необходимые действия без очереди за определенное вознаграждение, вследствие чего гражданин оплачивает указанную сумму, но обещанной услуги не получает.

Чтобы выйти из такой ситуации, в Росреестре было принято решение ввести систему электронной подачи заявлений на приватизацию. В данном случае стоит отдельно изучить различные сложности, связанные с оформлением приватизации касательно купленных земель, находящихся в составе общего земельного надела или же купленных паевых участков.

Ключевая проблема в данном случае заключается в том, что кадастровый номер присваивается только всей территории, в то время как границы паевых участков являются условными и не регистрируются в Росреестре.

Владельцы общих земельных наделов или же пайщики обязательно должны провести процедуру межевания своих участков в пределах доли, расположенной в составе общего надела.

Определение границ в таких ситуациях довольно затруднительно, и попытки межевания часто приводят к судебным разбирательствам, которые существенно затягивают процедуру приватизации.

Для продолжения работы вам необходимо ввести капчу


Андрей Сураев
Руководитель направления «Юридическая практика»


Вопросы приватизации земельных участков охватывают огромный пласт проблем, в данной статье будут проанализированы вопросы приватизации земельных участков, в связи с преобразованием Государственных предприятий в форму Открытых акционерных обществ и льготного выкупа земельных участков для отдельных категорий юридических лиц.

Для многих предприятий преобразованных из Государственных предприятий в ходе приватизации в форму Открытого акционерного общества, актуален вопрос о том перешло ли право собственности на земельный участок в момент приватизации предприятия, если приватизация проводилась до вступления в силу Гражданского Кодекса Российской Федерации.

До вступления в силу Гражданского Кодекса Российской Федерации, вопросы приватизации предприятий регулировались статьей 2 Закона Российской Федерации от 03.07.91 г. № 1531-1 «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации», которой установлено, что законодательство Российской Федерации о приватизации государственных и муниципальных предприятий состоит из законов Российской Федерации «О собственности в Российской Федерации», «О предприятиях и предпринимательской деятельности», данного Закона и других регулирующих приватизацию законодательных актов Российской Федерации и республик в составе Российской Федерации, при этом приватизация земельного фонда регулируется иными законодательными актами Российской Федерации и республик в составе Российской Федерации.

Согласно Указа Президента РФ от 14.06.1992 N 631 «Об утверждении Порядка продажи земельных участков при приватизации государственных и муниципальных предприятий, расширении и дополнительном строительстве этих предприятий, а также предоставленных гражданам и их объединениям для предпринимательской деятельности» земельные участки приобретались на основании договора купли продажи при этом отказ в приеме и регистрации заявки на приобретение (продажу) земельного участка приватизированного предприятия в собственность от собственников приватизированных предприятий не допускался,

Порядком устанавливалось, что продавец не позднее месяца со дня регистрации заявки на приобретение в собственность земельного участка приватизированного предприятия продает его по цене, утвержденной в плане приватизации предприятия, и заключает в установленном порядке договор купли — продажи земельного участка с собственниками приватизированного предприятия.

Таким образом предполагалось, что земельные участки не могли вноситься в уставные капиталы Открытых акционерных обществ, образуемых в порядке приватизации Государственных предприятий и для приватизации земельного участка, находившегося в пользовании предприятия было необходимо заключить отдельный договор купли –продажи земельного участка.

Однако, до вступления в силу указанного порядка, не имелось запрета на внесение земельных участков в качестве вкладов, долей, прав в уставные капиталы юридических лиц, в связи с чем согласно пункта 11 указанного Порядка правомерность таких действий в случае возникновения спора оценивалась Советом народных депутатов. В связи с указанными обстоятельствами в случае передачи земельного участка в уставной капитал создаваемого при приватизации хозяйственного общества заключать договор купли-продажи заявителю не требовалось.

Таким образом, в случае если в план приватизации предприятия были включены земельные участки, стоимость которых в дальнейшем вошла в уставной капитал предприятия такие участки считаются перешедшими в собственность предприятия, проблемы возникают в части того как были включены данные земельные участки в акт оценки основных средств, входящий в план приватизации. В практике встречаются случаи, когда земельные участки включались в перечень приватизируемых объектов как «земляное полотно» или «асфальт».

По данному вопросу не имеется обширной судебной практики , однако имеются случаи, когда суды признают права собственников указанных земельных участков (Решение Арбитражного суда города Москвы № 1-256с от 28.11.2012 г. по делу № А40-65778/12, Постановление Девятого Арбитражного апелляционного суда по делу А40-88709/13, решение Арбитражного суда города Москвы от 29 мая 2019 г. по делу N А40-19393/06-41-24 и др.)

Для определения того был ли земельный участок включен в уставной капитал приватизированного предприятии следует учитывать размер выкупной стоимости таких земельных участков.

После выхода Указа Президента РФ № 631 от 14 июня 2019 г. “Об утверждении Порядка продажи земельных участков при приватизации государственных и муниципальных предприятий, расширении и дополнительном строительстве этих предприятий, а также предоставленных гражданам и их объединениям для предпринимательской деятельности” и вплоть до принятия Указа № 2019 (об утверждении Основных Положений Государственной программы приватизации после 1 июля 2019 года) действовала норма, по которой земля выкупалась по цене, равной нормативной. При этом нормативная цена всегда определяется на день утверждения плана приватизации самого предприятия. ни днем раньше, ни днем позже.

На этом этапе нормативная цена земли устанавливалась как 50-кратный земельный налог, который был определен на тот момент Законом “О плате на землю” ( с изменениями и дополнениями). Согласно этому закону, каждое предприятие обязано было, и на сегодняшний день продолжает быть обязанным, платить два раза в год земельный налог, и эта цифра для каждого предприятия известна. Таким образом, до 26 июля 2019 года действовала указанная норма. Выкупная цена участка была равна нормативной цене земли и равна земельному налогу на 2019 год, умноженному в 50 раз.

После выхода Указа № 2019 была установлена другая норма в отношении стоимости выкупаемого предприятием земельного участка. Было определено , что местная администрация вправе устанавливать размер выкупной цены земельного участка в пределах от одной до трех величин нормативной цены. Если администрация не принимала в течении установленного срока (1 месяц) решения о повышении выкупной цены земли, то ее цена оставалась прежней, то есть равной нормативной.

Таким образом, получалось что цена земельного участка иногда была больше всей стоимости активов приватизируемого предприятии в связи с чем, большинство предприятий приватизировалось без предоставления земельных участков на праве собственности, такие участки, как правило, предоставлялись в пользование предприятия на праве аренды.

В связи с чем, для определения того вошел ли земельный участок в уставной капитал предприятия при приватизации необходимо установить размер нормативной цены земельного участка и соотнести ее с размером уставного капитала предприятия. В случае если разница равна размеру нормативной цены земельного участка, земельный участок вошел в состав уставного капитала предприятия и предприятие является собственником такого земельного участка.

Однако в случае если земельный участок не переходил в собственность предприятия, это не означает, что выкупная цена земельного участка будет составлять 100 % от его кадастровой стоимости. В некоторых случаях остаются возможности по приобретению земельных участков по льготной ставке.

Так для некоторых землепользователей, обладающих земельным участком на праве аренды имеется возможность льготного выкупа земельного участка. Согласно статьи 2 ФЗ от 25 октября 2019 г. N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» 1. До 1 июля 2019 г. продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, юридическим лицам, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, при переоформлении ими права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками имели право льготного выкупа таких земельных участков за двадцать процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек или за два с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности.

В связи вышеизложенным в случае если юридические лица — собственники зданий строений , расположенных на земельном участке предоставленным указанным лицам на праве постоянного бессрочного пользования не осуществили выкуп указанных земельных участков или не переоформили право постоянного бессрочного пользования на право аренды, указанные юридические лица потеряли право льготного выкупа таких земельных участков.

Однако многие собственники зданий строений , расположенных на земельном участке предоставленным указанным лицам на праве постоянного бессрочного пользования, переоформившие право постоянного бессрочного пользования на право аренды не подозревают, что право льготного выкупа таких земельных участков у них сохраняется и после 1 июля 2019 г.

Согласно п. 2.2 статьи 3 ФЗ от 25 октября 2019 г. N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» собственники зданий, строений, сооружений вправе приобрести в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки независимо от того, когда был заключен договор аренды этих земельных участков — до или после дня вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации.

С 1 июля 2019 года собственники зданий, строений, сооружений приобретают в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки по цене, установленной по правилам и в порядке, которые предусмотрены пунктом 1 статьи 2 ФЗ от 25 октября 2019 г. N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» (данная статья определяет порядок льготного выкупа земельных участков), в случаях, если:

в период со дня вступления в силу настоящего Федерального закона до 1 июля 2019 года в отношении таких земельных участков осуществлено переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды;

такие земельные участки образованы из вышеуказанных земельных участков.

Таким образом в случае если с 10.11.2001 г. по 1 июля 2019 г. земельные участки находящееся в постоянном бессрочном пользовании были переоформлены на право аренды, арендатор, указанных земельных участков имеет право выкупа таких участков по льготной ставке, определенной статьей 2 ФЗ от 25 октября 2019 г. N 137-ФЗ . При этом следует иметь ввиду , что в случае если земельный участок после оформления права аренды был в дальнейшем разделен, землепользователи разделенных участков будут иметь право льготного выкупа таких земельных участков.

Следует иметь ввиду, что в случае осуществления льготного выкупа земельных участков , у собственника возникнут некоторые ограничения. Согласно пункта 3. ст. 2 Закона о введении в действие ЗК РФ предусмотрено следующее:

— в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек одновременно с приобретением в собственность земельных участков, находящихся в государственной собственности, органы государственной власти могут устанавливать запрет на строительство, реконструкцию зданий, строений, сооружений, расположенных на соответствующем земельном участке;

— запрет на строительство, реконструкцию подлежит снятию по заявлению собственника соответствующего земельного участка, которое подается в исполнительный орган государственной власти, в течение месяца после внесения этим собственником платы за снятие такого запрета;

— размер платы за снятие такого запрета не может превышать восемьдесят процентов кадастровой стоимости земельного участка;

— установление и снятие запрета на строительство, реконструкцию осуществляются в порядке, предусмотренном законами субъектов Российской Федерации.

Например в Москве действует следующий порядок снятия запрета на строительство. Согласно статье 7 Закона г. Москвы от 19.12.2007 № 48 «О землепользовании в городе Москве» Решением Правительства Москвы (уполномоченного им органа) о передаче в собственность земельных участков собственникам объектов капитального строительства или обладателям права постоянного (бессрочного) пользования (субъектов права льготного выкупа), устанавливается запрет на строительство, реконструкцию зданий, строений, сооружений на земельном участке..

Снятие запрета на строительство, осуществляется Правительством Москвы (уполномоченным им органом – Департаментом городского имущества), принявшим решение о передаче соответствующего земельного участка в собственность, по заявлению собственника земельного участка и при условии оплаты им 80 процентов от кадастровой стоимости такого участка, действующей на момент снятия запрета на строительство.

Таким образом в случае приобретения права собственности на земельный участок на условиях льготного выкупа, собственников таких земельных участков ожидают серьезные затраты в случае необходимости застройки земельного участка, в связи с тем что Согласно п. 3.9 Административного регламента Департамента городского имущества города Москвы о предоставлении государственной услуги города Москвы «Выдача Распоряжения о снятии запрета на строительство» (Приложение 14 к постановлению Правительства Москвы от 15 мая 2019 г. N 199-ПП) установлено, что Должностное лицо при подтверждении права заявителя на получение государственной услуги подготавливает проект распоряжения об изменении вида разрешенного использования земельного участка на вид разрешенного использования согласно полученного ГПЗУ, обеспечивает подписание распоряжения уполномоченным должностным лицом Департамента и направление в установленном порядке документов для внесения изменений в сведения государственного кадастра недвижимости, при этом размер кадастровой стоимости земельного участка будет рассчитывается исходя из среднего удельного показателя кадастровой стоимости по кадастровому кварталу , в котором расположен земельный участок исходя из вида его разрешенного использования. Как правило итоговая величина такой доплаты будет составлять весьма внушительную сумму и становиться значительным обременением для собственника.

Таким образом льготный выкуп земельных участков является наиболее оптимальным решением, если земельный участок будет использоваться для эксплуатации существующих зданий, строений, сооружений, но не для нового строительства.

Бюллетень «Rway», от октября 2019 г.

<— Назад

Ключевые слова: право собственности на здание, строение, сооружение; выкуп земельного участка под зданием, строением, сооружением; объект вспомогательного назначения

Согласно пункту 1 ст. 130, ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре прав.

В Гражданском кодексе Российской Федерации не имеется разделения объектов недвижимости по критериям: основные и вспомогательные. Тогда как именно вопрос целевого предназначения, использования объекта возникает в настоящее время при решении вопроса о возможности (невозможности) предоставления земельного участка в собственность собственникам таковых объектов.

Земельным кодексом Российской Федерации (статьей 36 — до 01.03.2015 года, статьей 39.20- после 01.03.2015 года) предусматривается исключительное право на приобретение земельных участков, собственниками зданий, строений и сооружений, расположенных на таких земельных участков.

Кроме того, в соответствии с нормативно- правовыми актами субъектов Российской Федерации на протяжении длительного времени устанавливается льготная цена выкупа земельных участков под зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в собственности граждан, юридических лиц.

Так, например, на территории Ленинградской области в соответствии с п.2, 3 постановления Правительства Ленинградской области от 25.05.2015г. № 179 «Об утверждении Порядка определения цены продажи земельных участков, находящихся в собственности Ленинградской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, предоставляемых без проведения торгов, в Ленинградской области» установлено, что цена земельных участков при их продаже определяется как выраженный в рублях процент от кадастровой стоимости земельного участка. Размер процента устанавливается дифференцированно:

        три процента в случае продажи:

гражданам, являющимся собственниками зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, индивидуального гаражного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, дачного хозяйства, гражданам или крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности;

        пятнадцать процентов в случае продажи:

земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации и т. д. [7]

Именно наличие нормативно- правовых актов о возможности реализации права выкупа земельных участков по льготной цене породило в последние несколько лет вопросы о возможности (невозможности) приобретения земельных участков в собственность под вспомогательными объектами по льготной цене.

Из разъяснений, изложенных в ПостановленииПрезидиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 19.03.2013 N 12668/12 по делу N А21–6529/2010, следует, что «..участники гражданского оборота склонны максимально широко применять данную статью, они нередко исходят из того, что наличие на земельном участке, находящемся в публичной собственности, любого объекта недвижимости предоставляет право его собственнику на приватизацию. Основываясь на указанной трактовке, участники гражданского оборота нередко приобретают объекты недвижимости, имеющие незначительную экономическую ценность, с целью приватизации земельных участков, находящихся под этими объектами» [13]

То есть, действия собственников таковых объектов можно, расценивать как действия, направленные на злоупотребление правом, определенном в статье 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, что запрещено действующим законодательством.

В настоящее время позиции судов общей юрисдикции и арбитражных судов являются однозначными. В решениях судов указывается, что при отсутствии на земельном участке объектов основного назначения, которые должны быть построены на этом участке, возведение на этом же участке только вспомогательных объектов недвижимости, даже при наличии государственной регистрации права собственности на них, не влечет возникновения у их собственника права на приобретение в собственность земельного участка по правилам, предусмотренным земельным законодательством.

Однако, при реализации на практике вышеуказанной позиции возникает ряд неразрешимых вопросов.

Исходя из системного толкования норм гражданского и градостроительного законодательства, а именно статьи 17 Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», статьи51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, при возведении вспомогательного объекта законодательством не предусмотрена необходимость получения разрешения на строительство, а следовательно, и разрешения на ввод в эксплуатацию объекта по окончании строительства. Законодательством предусмотрено, что право собственности на объекты вспомогательного назначения регистрируется в упрощенном порядке на основании декларации, подтверждающей создание таких объектов и содержащей их техническое описание, без представления в регистрирующий орган разрешений на строительство и последующий ввод в эксплуатацию.

В порядке статьи 25.3 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», осуществляется государственная регистрация прав на следующие объекты недвижимого имущества:

1)     объект индивидуального жилищного строительства (жилой дом), создаваемый или созданный на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, либо создаваемый или созданный на земельном участке, расположенном в границе населенного пункта и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке);

2)     создаваемый или созданный объект недвижимого имущества, если для строительства такого объекта недвижимого имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации не требуется выдачи разрешения на строительство. Согласно статье 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации к таким объектам в том числе отнесены: строение (дачный дом, садовый дом), расположенное на земельном участке, предназначенном для ведения садоводства, дачного хозяйства; гараж, созданный на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности; строение, сооружение вспомогательного использования, для строительства (реконструкции) которого не требуется выдача разрешения на строительство.

При государственной регистрации в упрощенном порядке права собственности на строения и сооружения вспомогательного использования не предъявляются требования к виду разрешенного использования земельного участка, на котором создан такой объект недвижимого имущества. То есть, определяющим фактором является наличие (отсутствие) необходимости получения разрешения на строительство объекта, его ввода в эксплуатацию.

В данном случае, полагаю, возникает юридическая коллизия, когда в регистрирующем органе в упрощенном порядке регистрируются любые (согласно вышеуказанного перечня) объекты недвижимости, вне зависимости от целевого назначения земельного участка, а исходя лишь из наличия (отсутствия) разрешения на строительство объекта, его ввода в эксплуатацию, а граждане впоследствии не имеют возможности реализовать свои права на приобретения под данными объектами земельного участка в собственность.

Вообще, следует отметить, что, Градостроительный кодекс Российской Федерации не дает определение понятию «объект вспомогательного использования», и, в настоящее время данное понятие законодательно не закреплено. Фактически, официальная позиция по данному вопросу содержится лишь в письме Минрегиона Российской Федерации от 25.06.2009 № 19669-ИП/08, где указано, что под строениями и сооружениями вспомогательного использования следует понимать сооружения пониженного уровня ответственности по ГОСТ 27751–88 «Надежность строительных конструкций и оснований» (затем ГОСТ Р 54257–2010). К таким сооружениям относятся парники, теплицы, летние павильоны, небольшие склады и подобные сооружения. В соответствии с п. 9.1. ГОСТа Р 54257–2010 «Национальный стандарт Российской Федерации. Надежность строительных конструкций и оснований. Основные положения и требования» к сооружениям с пониженным уровнем ответственности относятся теплицы, парники, мобильные здания (сборно- разборные и контейнерного типа), склады временного содержания, бытовки вахтового персонала и другие подобные сооружения с ограниченными сроками службы и пребывания в них людей [9]

Безусловным, бесспорным критерием для отнесения строений к вспомогательным является наличие на рассматриваемом земельном участке основного здания, строения или сооружения, по отношению к которому новое строение или сооружение выполняет вспомогательную или обслуживающую функцию, а также тот факт, что здание не может самостоятельно эксплуатироваться и использоваться по целевому назначению при осуществлении деятельности отдельно от основного объекта. Однако, понятие «подобные сооружения», указанное в вышеуказанных документах, как и само понятие вспомогательное сооружение фактически является оценочным.

Законодательством не определен орган, имеющий полномочия по оценке, отнесению зданий к той или иной категории (основные, вспомогательные).

Определенную сложность вызывают ситуации, когда по разрешенному использованию земельного участка не представляется возможным определить является ли объект вспомогательным или основным. Так, разрешенное использование земельного участка- для индивидуального жилищного строительство само по себе дает понимание, что на земельном участке основным зданием должен быть жилой дом. Тогда как, на земельных участках с разрешенным использованием для ведения личного подсобного хозяйства в соответствии со ст. 4 Федерального закона от 7 июля 2019 года N 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве» могут быть возведены жилые дома, производственные, бытовые и иных зданий, строений, сооружений с соблюдением градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов [6]

В таких случаях, при решении вопроса о возможности приобретения земельного участка в собственность, необходимо исходить из системного толкования норм земельного законодательство, а именно, учитывать, помимо целевого назначения объекта, но и положения норм, указывающих на необходимость обязательного применения принципа рациональности использования земельного участка.

Так, например решениями Кингисеппского городского суда от 13.05.2015 года по делу № 2–554/2015, от 14.04.2015 года по делу № 2–682/2015 истцам было отказано в удовлетворении исковых требований о признании незаконным отказа в предоставлении в собственность за плату земельного участка, признании права на приобретение в собственность за плату земельного участка. Истцы по делам являясь собственниками бани площадью 13,3 кв.м. по одному из дел, сарая площадью 6 кв.м. по другому делу, имели на праве аренды земельные участки с разрешенным использованием — личное подсобное хозяйство, площадью 2019 кв.м. и 800 кв.м. соответственно.

Суд, отказывая в удовлетворении исковых требований, указал, что в соответствии с абзацем 2 пункта 7 статьи 36, пунктом 2 статьи 35, пунктом 3 статьи 33 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до 01 марта 2019 года) границы, размеры земельного участка определяются с учетом фактически используемой площади земельного участка, площадь земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Факта нахождения на земельном участке объекта недвижимости, принадлежащего физическому или юридическому лицу на праве собственности, недостаточно для реализации права на приобретение земельного участка в собственность. Таким образом, истцами не доказано право на приобретение в собственность земельных участков в заявленных размерах. Тогда как, размер земельного участка непосредственно связан с функциональным назначением объекта. При этом, исключительное право на приобретение земельного участка должно распространяться на экономически обоснованный размер земельного участка. При непринятии ко вниманию данного факта, возможно приведет к нарушению норм земельного законодательства и приобретению собственниками зданий, строений, сооружений земельных участков, размер которых многократно превышает площадь недвижимости и земли, необходимых для эксплуатации, без проведения аукционов в установленном законодательством порядке[14, 15]

Таким образом, при рассмотрении вопроса о реализации собственниками зданий, строений, сооружений, установленного законодательством, права на приобретение земельного участка в собственность необходимо учитывать многие факторы. Кроме того, возможно, требуются не только разъяснения судов по вопросам применения норм действующего законодательства, но и внесение изменений в ряд нормативно- правовых актов.

Литература:

  1. Конституция Российской Федерации «Собрании законодательства РФ», 04.08.2014, N 31, ст. 2019
  2. Гражданский кодекс РФ: Проспект, КноРус, 2019
  3. Земельный кодекс РФ. «Собрание законодательства РФ», 29.10.2001, N 44, ст. 4147. (с изм.). Официальный интернет-портал правовой информации http://www.pravo.gov.ru, 06.10.2015
  4. Градостроительный кодекс РФ. «Собрание законодательства РФ», 03.01.2005, N 1 (часть 1), ст. 16. (с изм.) Официальный интернет-портал правовой информации http://www.pravo.gov.ru, 22.07.2014.
  5. Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (ред. от 13.07.2015)«Собрание законодательства РФ», 28.07.1997, N 30, ст. 2019
  6. Федеральный закон от 7 июля 2019 года N 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве» «Собрание законодательства РФ», 14.07.2003, N 28, ст. 2019
  7. Постановление Правительства Ленинградской области от 25.05.2015г. № 179 «Об утверждении Порядка определения цены продажи земельных участков, находящихся в собственности Ленинградской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, предоставляемых без проведения торгов, в Ленинградской области». Официальный интернет-портал правовой информации http://www.pravo.gov.ru, 01.06.2015
  8. Приказ Федерального агентства по техническому регулированию и метрологии от 22 ноября 2013 г. N 1791-ст «Изменение № 1 ГОСТ Р 54257–2010 «Надежность строительных конструкций и оснований. Основные положения и требования». ИУС «Национальные стандарты», N 3, 2019
  9. Письмо Минрегиона РФ от 25.06.2009 № 19669-ИП/08 «О проведении государственной экспертизы проектной документации отдельных объектов капитального строительства»
  10. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть первая от 30.11.1994 г. № 51-ФЗ (постатейный) Н. А. Агешкина, Н. А. Баринов, Е. А. Бевзюк, М. А. Беляев, Т. А. Бирюкова, Ю. Н. Вахрушева, Я. С. Гришина, Р. Ю. Закиров, О. А. Кожевников, А. В. Копьев, Т. А. Кухаренко, А. П. Морозов, С. Ю. Морозов, М. М. Серебренников, Е. Г. Шадрина, А. Б. Юдина. Система КонсультантПлюс: Постатейные комментарии и книги
  11. Журнал «Финансовый вестник: финансы, налоги, страхование, бухгалтерский учет», 2011, N 7
  12. Журнал «Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение», 2014, N 5
  13. Постановление Президиума ВАС РФ от 19.03.2013 № 12668/12 по делу № А21–6529/2010
  14. Решение Кингисеппского городского суда Ленинградской области от 13.05.2015 года по делу № 2–554/2015
  15. Решение Кингисеппского городского суда Ленинградской области от 14.04.2015 года по делу № 2–682/2015

В этой статье мы постараемся разобраться с некоторыми наиболее распространенными проблемами, с которыми сталкиваются владельцы дачных участков и загородных домов.

Виды частных земельных участков:• сельскохозяйственного назначения;

• территории населенных пунктов.
Внутри каждой из категорий существует также разделение на виды разрешенного использования, которых насчитывается несколько сотен. Наиболее распространенные из них – под индивидуальное жилищное строительство, под дачное строительство, для садоводства, для огородного или дачного хозяйства.
Участки сельскохозяйственного назначения могут принадлежать государству, российскому юридическому лицу или гражданину Российской Федерации, продажа таких территорий иностранным лицам запрещена.
Есть также участки, которые изъяты из оборота, сделки с ними запрещены.

Суть проблемыВ данный момент не все участки земли оформлены надлежащим образом. Это связано с тем, что многие из них оформлялись еще согласно законодательству СССР, другие – в соответствии с требованиями, принятыми в Российской Федерации. Государство стремится к упорядочиванию этого процесса, чтобы у всех владений были выделены свои границы, и чтобы каждый участок был поставлен на кадастровый учет.

К законодательству, регулирующему права владельцев земельных участков, относятся: Земельный кодекс и ряд Федеральных законов. В этих документах описаны права владельцев, порядок продажи и передачи участков в наследство, различия между землями сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов и многое другое.
Во времена СССР вся земля принадлежала государству
. Гражданам участки предоставлялись в бессрочное (постоянное) пользование или в наследуемое пожизненное владение. Оформление территорий в собственность стало проводиться с 2019 года. Причем должного внимания оформлению документов не уделялось. Свидетельства на право собственности выдавались на основании заявления, а их выдача нигде не фиксировалась. Это послужило корнем многих проблем с земельными участками. Такая неразбериха в правах на собственность и границах является благоприятной средой для мошенников.
Большая часть населения по настоящее время не имеют прав собственности на землю, выделенную еще при СССР
. Такими участками можно пользоваться, но чтобы оставить его в наследство или продать придется все же оформить собственность.
В собственность участки земли передавались и передаются путем их приватизации. До определенного размера такие территории передаются бесплатно, если норма превышена – необходима доплата.

Основные проблемы владельцев дачных участков
До сих пор остаются нерешенными многие проблемы с оформлением документов на земельные участки, основными из которых являются:

1) В старых дачных поселках большинство земельных участков все еще не оформлено в собственность, что в основном связано с отсутствием каких-либо документов (свидетельств, договоров, расписок, выписок, актов).
2) Отсутствие точных границ участка. Согласование места расположения территории и проведение землеустроительных работ – процедура достаточно емкая. Привлекается специализированная организация для измерения границ, получается кадастровый паспорт на участок, в котором указано его местоположение. Некоторые из указанных этапов требуют определенных материальных затрат.
3) Нередкими являются ситуации, когда на один участок земли претендуют сразу несколько хозяев
. При этом иногда у каждого из них есть документы, подтверждающие право собственности, выданные еще во времена СССР или в начале 90-х годов.
4) Дачный поселок является собственностью товарищества или организации с начала 90-х годов, но у нее отсутствуют документы или неправильно оформлены.
5) Земельный участок находится в ограниченном использовании из-за сетей, проходящих по его территории, установленных сервитутов, дом или участок условно поделен на несколько семей, отчуждение части участка другому лицу.
Если пришлось столкнуться с ситуацией, когда границы участка обозначены, но проблема с оформлением документов возникла со стороны других лиц (например, соседей, председателя правления), то самым надежным и быстрым, хоть и не приятным, вариантом будет обращение в суд
. Если даже у владельца не будет хватать каких-то документов на землю, но он пользовался ею более 15 лет, — дело будет решено в его пользу.
К другим проблемам дачников относится недостаток в обеспечении дачных поселков коммуникациями, в основном из-за изношенности и малой мощности инфраструктуры районов (в основном это качается электричества).
Участки, оформленные в право бессрочного (постоянного) пользования или пожизненного владения
Большое количество дачных участков по настоящее время оформлены в бессрочное (постоянное) пользование или на правах пожизненного наследуемого владения. Такой землей можно пользоваться, но ею нельзя распоряжаться. За владение ею с дачника каждый год взымается земельный налог, который рассчитывается исходя из кадастровой стоимости участка. Срок переоформления участка в право собственности не лимитирован и гражданин может вообще не заниматься эти вопросом.
Участок можно приватизировать у государства в случае, если на нем построен дом, на который полностью и правильно оформлены в собственность все документы
. Приватизация также проводится после определения и указания координат границ владений. Участок ставится на кадастровый учет и гражданину выдаются документы на право собственности.
Приватизация может быть бесплатной или платной. Платная, в свою очередь, может быть льготной или нет. Не бесплатную могут претендовать те, кто оформил документы о праве собственности на дом до 1 июля 2019 года. Приватизировать участок, пользуясь льготами, могут граждане, оформившие собственность на дом до 30 октября 2019 года. Для всех остальных приватизация проводится за полную стоимость.
  

Оставить комментарий

Аноним2019-05-16 06:15:24

Пантогор — гель для суставов быстро избавит от боли в суставах без вреда для здоровья.
Полная потеря дееспособности и жизнь без надежды на будущее — вот, что вам грозит, если вы не позаботитесь о своих суставах!
Жить полноценной жизнью или провести остаток своих дней в инвалидном кресле — решать вам!
По данным Всемирной организации по борьбе с болезнями суставов, 80% людей в мире имеют проблемы с суставами
. Самое страшное, что заболевания суставов приводят к параличу и инвалидности. На сегодняшний день есть одно единственное средство, которое отличается от всех существующих до этого средств. Это средство Пантогор.
Основной компонент Пантогора — панты канадского марала
. Панты канадского марала активируют природные силы организма и запускают процесс его самовосстановления. Все остальные компоненты действуют синергически — дополняют и усиливают действие друг друга. Прием средства Пантогор гарантирует вам избавление от боли в суставах всего за 1 курс.
Внимание! Акция действует только на территории России и стран СНГ!
Успейте оформить заказ по выгодной промо-цене!
Заказать Пантогор Здесь —> http://c.trktp.ru/ud6b