Как застраховать покупку квартиры на вторичном рынке? в 2019 году

🕒

Приобретение квартиры на вторичном рынке несет много дополнительных рисков, если сравнивать с такой же покупкой, но на первичном рынке. Суть проблемы в том, что за свою историю каждая такая «вторичная» квартира сменила несколько владельцев. Причем никто, даже сами владельцы, не могут дать 100% гарантии, что все нормы законодательства при оформлении перехода права собственности от одних владельцев к другим соблюдались неукоснительно. В ст. 302 ГК РФ перечислены основания, по которым квартиру могут забрать даже у добросовестного покупателя. А по некоторым спорным вопросам срок исковой давности существенно дольше стандартных 3 лет.

Вот почему такой популярностью пользуется страхование титула. Это особая категория страховых продуктов, специально предназначенная защитить покупателя квартиры на вторичном рынке от риска утратить право собственности на свое приобретение. Многие банки настаивают на том, чтобы покупатели вторичного жилья страховали титул при оформлении ипотеки.

От каких рисков защищает страхование титула?

От выбора страховой компании и конкретного страхового продукта зависит тот перечень рисков, от которых покупателя защитит полис. К числу самых распространенных причин утраты титула относятся:

Сроки и расценки на страхование титула

​Любой страховой продукт имеет определенный срок действия. Договора титульного страхования заключаются на срок от года до 10 лет. Опытный риелтор и юрист помогут правильно выбрать оптимальный срок страхования в данном конкретном случае, с учетом всех индивидуальных параметров. Единой рекомендации, годной для всех — не существует.

Большинство сделок с недвижимостью имеют срок давности — 3 года. Поэтому в большинстве случае страхование покупки квартиры на вторичном рынке клиенты страховщиков предпочитают заключать именно на этот отрезок времени. Отсчет начинается с момента регистрации сделки купли-продажи. Этот момент крайне важен, поскольку страховка может действовать не с даты ее покупки, а спустя какое-то время. Необходимо проконтролировать, чтобы к моменту регистрации сделки полис уже действовал.

Срок исковой давности может быть существенно увеличен. Так бывает, когда истец отсутствовал или по иной причине не мог вовремя узнать о неправомочной продаже квартиры. Изложив уважительную причину суду, он сможет добиться того, чтобы срок отсчитывался не от даты неправомочной купли-продажи, а от того времени, когда он все-таки узнал о состоявшейся без его согласия сделке.

Цена страховки — тот самый вопрос, который волнует всех потенциальных клиентов страховщиков. Невозможно заранее подсчитать, во сколько она обойдется. Имеет значение длинный ряд обстоятельств: тип недвижимости, кто выступил продавцом, проводилась ли юридическая экспертиза, когда было зарегистрировано право собственности предшествующего владельца, а также важен срок страхования. Согласно статистике, заплатить за такую страховку придется 0,2-0,5% от стоимости квартиры (ипотеки). Заплатить такую круглую сумму страхователю придется за каждый год страхования. 

Приобретение квартиры несет в себе определенные риски. Это касается как жилья в новостройках, так и жилья на вторичном рынке.

С учетом увеличивающегося количества мошенничества с недвижимостью становится все более актуальным страхование покупки жилья.

Страхование при покупке квартиры

Данный вид страхования позволяет гарантировать возмещение возможных убытков в результате непредвиденных обстоятельств.

Обязательно оформляется при приобретении жилья посредством предоставления ипотечного кредита.

Это условие требуют банки перед подписанием кредитного договора.

Не менее важным является страхование приобретения недвижимости на вторичном рынке жилья. Право собственности обычно наступает при подписании договора купли-продажи. Но если таких переходов было большое количество у покупаемого жилья может возникнуть ситуация с нарушением закона: из-за ограничения прав третьих лиц.

Без судебного разбирательства не обойдется. Собственником недвижимости может быть объявлен другой владелец. Сделка покупки будет признана недействительной. В такой ситуации страховая компания должна покрыть весь убыток.

СПРАВКА: Страхование сделки купли-продажи квартиры можно оформить как до подписания договора купли-продажи, так уже и после его заключения. Действовать он начнет с момента регистрации договора купли-продажи жилья.

Случаи, когда сделка недействительна

Причинами признания недействительности сделки могут быть прямые действия мошенничества или простые заблуждения. Договор покупки недвижимости будет считаться недействительным при следующих обстоятельствах согласно статьям 168, 169, 170, 171, 172, 173, 174, 175, 176, 177, 178, 179 ГК РФ:

ВАЖНО: При подписании договора со страховой компанией необходимо, чтобы все обстоятельства, по которым может быть объявлена покупка недвижимости недействительной, были записаны в договоре. Иначе страховщик может отказаться в возмещении страховой суммы из-за отсутствия в тексте документа основания, по которому наступил страховой случай.

Что гарантирует страховка при покупке квартиры?

Страховые компании при оформлении полиса обещают полностью возместить:

  1. потери покупателя в размере стоимости квартиры;
  2. дополнительные расходы, которые будут произведены в качестве судебных издержек.

В страховом договоре должно быть указано, что страховщик должен возместить сумму, исходя из рыночной стоимости квартиры. В этом случае клиент получит полную компенсацию.

Средняя стоимость страхования сделки

На размер стоимости полиса влияют следующие факторы:

Стоимость страхование сделки купли-продажи полностью зависит от стоимости квартиры. Стоимость можно взять из договора покупки недвижимости или узнать оценочную стоимость, указанную в БТИ.

Застраховать недвижимость при оформлении сделки купли-продажи страховщики рекомендуют минимум на три года, так как по ГК РФ оспаривание совершенной сделки можно произвести не позднее трехлетнего срока. Хотя в некоторых ситуациях возможно применение срока исковой давности равное 10 годам.

Это связано с тем, что этот срок определяется не с момента покупки квартиры, а с момента, когда заявителю о правах собственности на данную квартиру стало известно о продаже.

При оформлении страховки страховые компании проверяют чистоту заключенной сделки. Если у них есть сомнения, то страховку компания предоставлять откажется из-за высокого риска объявления сделки недействительной. При выявлении значительных рисков компания повысит коэффициент страхования. Максимальный тариф, который используют страховщики – 3%.

ВАЖНО: При оформлении ипотеки сумма страховки будет зависеть от стоимости квартиры, а не от предоставленной суммы кредита.

Как выплачивается страховое возмещение?

Выплата производится в размере понесенного клиентом ущерба, но не более суммы, прописанной в страховом полисе.

Основанием для компенсации является судебное постановление о признании сделки недействительной. Выплаты производятся в течение 10 дней с начала установления недействительности сделки.

Страховщик может отказать от оплаты страховой суммы при несоблюдении определенных требований, прописанных в страховом договоре, если был нарушен порядок или срок об уведомлении страховщика о совершении страхового случая.

Также если в документе перечислены определенные юристы, с кем сотрудничает страховая компания, а клиент обратился в другую юридическую контору, то это будет поводом к отказу оплаты страховки.

ВНИМАНИЕ: При совершении сделки на приобретение квартиры нельзя быть уверенным на сто процентов в чистоте заключаемой операции. Для того чтобы не случилось непредвиденных ситуаций, лучше заключить договор о страховании при продаже квартиры.

Это является единственной гарантией финансовой защиты. При установлении страхового случая покупателю будет полностью возмещена сумма покупки.

В данной статье мы разберем такой вопрос, как застраховать покупку квартиры на вторичном рынке?

Покупка недвижимости является крупной и затратной сделкой. Но зачастую новый собственник несет определенные риски, связанные с возможной утратой приобретенных прав. Статья 450 Гражданского Кодекса РФ предусматривает возможность расторжения заключенного договора купли-продажи. Чтобы избежать связанных с этим проблем, следует застраховать покупку. Особо актуально это при приобретении квартиры на вторичном рынке.

Понятие страхования покупки

Титульное страхование предлагается для компенсации собственнику некоторых расходов на приобретение недвижимости, в случае, если по каким-то причинам, он утратил право собственности. Отмена совершенной сделки или признание ее недействительной происходит исключительно по судебному решению. Такое решение и есть страховой случай. Отличие страхования покупки от других видов в том, что события, являющиеся поводом для выплаты компенсации, уже произошли, но не известны застрахованному лицу. Его цель – защита интересов добросовестного покупателя.

При оформлении договора титула учитывается рыночная стоимость конкретной квартиры. Она устанавливается независимым экспертом БТИ. При этом сумма, оговоренная сторонами, не будет иметь значения. Произвести страхование можно и до регистрации квартиры, но договор вступит в силу лишь после оформления перехода права.

ВАЖНО !!! Вторичный рынок жилья несет много опасностей, если эта квартира была перепродана несколько раз или имелись переходы прав в порядке наследования и дарения. Оспорить в суде в таком случае можно любую предшествующую сделку.

Нужно заметить, что при привлечении ипотечного кредитования, возможно выдвижение титульного страхование покупки как обязательного условия.

ВНИМАНИЕ !!! Также отмечается, что страховым случаем может считаться лишь потеря права собственности. Это означает, что если в ходе судебного разбирательства возникнет обременение права, то страхование покупки на такое развитие событий не распространяется.

Случаи отмены сделки

Глава 9 Гражданского Кодекса раскрывает понятие и предусматривает следующие варианты недействительности сделок:

Порядок страхования

Поскольку срок исковой давности для признания сделок недействительными составляет три года, именно на такой срок, как правило, предлагается оформление титульного страхования. Может быть установлен и другой период, меньший или с продлением до 10 лет. Так как в отличие от оспаривания, срок давности для признания сделки ничтожной может быть продлен на такой же срок.

ВАЖНО !!! Стоимость рассчитывается в зависимости от рыночной стоимости квартиры и выбранного периода страхования. Учитывается также такое понятие как степень риска. Он определяется путем проведения юридической экспертизы всех документов сделки. Приблизительная цена полиса в год составит от 0,2 до 4,5% от рыночной стоимости. Эта сумма может выплачиваться по способу рассрочки с предоставлением компанией специально разработанного графика. При единовременной выплате многие компании предоставляют различные скидки.

Все страховщики по общему правилу назначают самый высокий тариф за первые 3 года. В последующем стоимость полиса может снизиться. При наступлении страхового случая, выплачивается компенсация в размере рыночной стоимости, установленной при подписании договора титула, за вычетом франшизы. Это часть страховых выплат, которая оговаривается в договоре и добровольно передается страховой компании.

Страхование покупки недвижимости предлагают такие компании как Росгосстрах, Ингосстрах, Сбербанк, Альфастрахование.

Бесплатный вопрос юристу

 

Источник фотографии

Покупка квартиры требует серьезных решений. Будущий собственник, приобретая жилье, должен быть избирателен. Вряд ли кого-то привлечет перспектива, потратив крупную сумму денег, в дальнейшем столкнуться с юридическими проблемами. Риск есть всегда. Он существует как при оформлении сделки на этапе котлована, так и при выборе недвижимости на вторичном рынке. Какие опасности таит в себе вторичное жилье и как избежать появления на пороге нежеланных гостей?

Для начала обратимся к законодательству. Согласно статье 292 Гражданского кодекса РФ, владелец площади, получив право собственности, защищен от каких-либо претензий со стороны бывших хозяев. Они лишаются возможности проживать в помещении и обязаны сняться с регистрационного учета. В противном случае последует иск в суд на основании статей 292 и 304 ГК РФ.

На первый взгляд, покупатель застрахован от посягательств на имущество, однако в судебной практике нередки случаи, когда юристы не могут отстоять права своего клиента.

«При продаже имущества с пользователей, которые зарегистрированы в этой квартире, необходимо взять нотариально оформленную бумагу о том, что они обязуются сняться с регистрационного учета и прекратить порядок пользования, – сообщает менеджер департамента вторичного рынка АН «Невский альянс» Вера Закревская. – Иначе мы можем столкнуться с тем, что собственность будет передана правообладателю, но вместе с обременением в виде людей, которые останутся зарегистрированы, и по суду таких людей не снять, потому что у них право пользования возникло на основании ордера или другого документа».

Таким образом, важно помнить, что даже после совершения сделки и получения права собственности прежние владельцы могут приехать в квартиру с вещами. Обычно такая ситуация возникает, когда при приватизации квартиры кто-то из членов семьи отказался от участия в сделке, сохранив право пользования. По закону продавец обязан сообщать покупателю информацию обо всех лицах, имеющих это право. В том случае, если будущий владелец оказался не посвященным в детали, он может добиваться признания договора недействительным и возврата денежных средств.

Изучить историю

Опасности вторичного рынка кроются в истории объекта продажи, которую следует изучить внимательно – от первого до последнего правообладателя. Объявившиеся внезапно наследники вполне могут заявить о своих претензиях на квартиру, и закон будет на их стороне. В одиночку разобраться во всех тонкостях практически невозможно. Следует обратиться в Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии для получения справки о переходе права собственности, а также подключить страховые компании для проведения экспертизы. Но лучше доверить судьбу дорогостоящей покупки профессионалу с большим опытом работы, специализирующемуся на сделках с недвижимостью.

«Этот специалист должен быть не только риэлтором, но и практикующим юристом, который участвует в судебных процессах и отслеживает сложившуюся судебную практику, которая постоянно меняется, – советует генеральный директор ООО «Адвокат-Недвижимость» Татьяна Слободянюк. – К сожалению, многие агенты по недвижимости знают только процесс оформления сделки, какие документы нужны для государственной регистрации и в лучшем случае организацию безопасных взаиморасчетов. Грамотно и правильно оценить риски истории объекта, риски оспаривания сделки в судебном порядке – в этом они не компетентны, а это важно сделать, чтобы застраховать себя от вероятных проблем».

Претенденты на собственность

Не стоит забывать о возможных претензиях со стороны ранее проживавших в квартире лиц, которые относятся к так называемой группе риска. Их могли снять с регистрационного учета по разным причинам. Например, человек оказался в местах лишения свободы, или по распоряжению военкомата российская армия пополнилась еще одним новобранцем. Некоторые граждане могут оказаться в психоневрологическом диспансере. Но при этом они сохраняют право пользования жилым помещением и в любой момент могут вернуться. Узнать обо всех претендентах на жилье в подобных случаях можно, запросив предварительно форму №12 в жилконторе.

При покупке недвижимости по договору ренты важно также обратить внимание на юридические детали. В частности, проверить, не сохранилось ли за прежним владельцем квартиры право проживания. Уточнить эти данные можно в ЕГРП. Право пожизненного содержания с иждивением регламентируется статьями 602 и 586 ГК РФ. Согласно документам, собственник обладает правом покинуть жилье только по своему собственному желанию. И для того, чтобы обезопасить свою покупку, следует заключить дополнительное соглашение, заверенное нотариусом, о снятии обременений с объекта, несмотря на условия пожизненного содержания.

Несовершеннолетняя угроза

Покупка квартиры, в которой зарегистрированы несовершеннолетние, всегда вызывает особые опасения. В начале 2000-х дети часто выигрывали дела о несоответствии квартирной доли, выделенной им родителями, и той, которая должна у них быть по закону. Такие ситуации случались в связи с обменом недвижимости. При обмене «сталинки» на «хрущевку» несовершеннолетние лишались определенной части имущества и позже следовали с иском в суд.

Специалисты рынка утверждают, что риск возникновения проблем возможен, даже если несовершеннолетние в квартире не проживают и не зарегистрированы. Когда дети вырастают и думают, что родители их ущемили в правах, они могут обратиться в суд, чтобы давнюю сделку признать недействительной.

В настоящее время участились случаи перепродажи квартир, приобретенных с помощью материнского капитала. Покупка таких квартир небезопасна, считает Татьяна Слободянюк: «Был случай, когда квартира приобреталась с помощью ипотечного кредита, который частично гасился материнским капиталом. Мать при этом давала обязательство выделить доли всем членам семьи после полного погашения кредита. Однако часто такие квартиры продаются без выделения доли. Этот процесс пока никто не контролирует. А когда начнут контролировать, то будут расторгаться сделки, возвращаться квартиры, поскольку не выполнено обязательство и нарушены права несовершеннолетних».

Застраховать риски

Чтобы покупка квартиры не стала мучительным грузом и поводом для исков в суде, денег на специалистов жалеть не стоит. Во-первых, нужно обратиться к юристам, чтобы узнать о претензиях на данное имущество. Во-вторых, тщательно проследить переход права собственности и права пользования жильем третьими лицами.

Эксперты разберутся во всех правовых нюансах, а собственник, уже располагая всей информацией, сможет сделать определенные выводы о приобретении недвижимости, считает Вера Закревская: «Сколько человек зарегистрировано, кто имеет право пользоваться, но на сегодняшний день не живет в этой квартире? Чтобы все это проверить, нужны дополнительные средства. Если граждане денег на проверку не жалеют, то, как правило, они приобретают квартиру, четко понимая, какие риски они могут приобрести. Если полагаются на авось, то могут столкнуться с неприятностью, которая может появиться спустя какое-то время».

Последнее обновление: 28.04.2017

Ситуация из практики:

После покупки квартиры, новый владелец решил застраховать свое право собственности на нее (застраховать титул), на случай, если впоследствии сделка купли-продажи будет признана судом недействительной. При этом, владелец уверен, что страховой полис защитит его материальные интересы на 100%.

Однако на практике страхование титула не всегда защищает права Покупателя, и может обернуться для него пустой тратой денег. Почему? Что здесь не учитывает Покупатель?

Ошибка Покупателя:

Страхование титула при покупке квартиры – это страхование риска утери права собственности на нее. А своего права собственности Покупатель может лишиться в результате судебного оспаривания сделки, и признания судом договора купли-продажи квартиры недействительным. Именно от такого случая и должно защищать титульное страхование.

Оно и защищает. Но не всегда. 

Практика показывает, что страховая компания (страховщик) имеет немало поводов для отказа в страховой выплате владельцу квартиры (страхователю), даже когда тот полностью уверен, что надежно защищен страховым полисом. Если страховщик докажет, что произошедшее событие не подпадает под указанную в договоре категорию страховых случаев, либо является исключением из страхового покрытия, то Покупатель квартиры останется ни с чем. А в худшем случае, может еще и потратиться дополнительно на судебные тяжбы со страховой компанией.

Типовая ошибка Покупателя здесь состоит в том, что покупая страховой полис на титул своей квартиры, он целиком и полностью доверяется страховой компании, и надеется на ее всестороннюю защиту, не вдаваясь в детали договора страхования. А в детали здесь вдаваться стоит, и даже очень.

В каких случаях страховая компания не обязана платить?

Обязательства страховой компании не подлежат исполнению в случаях «типового» форс-мажора (как и во многих других гражданско-правовых договорах). Формулировки таких форс-мажорных событий в договоре страхования могут быть наподобие этого: 

«Не признаются страховыми случаи утраты либо прекращения права собственности или других вещных прав на недвижимое имущество вследствие прямого или косвенного воздействия ядерного взрыва, радиации или радиоактивного заражения; военных действий, маневров, гражданской войны или их последствий, народных волнений всякого рода, забастовок; реквизиции, конфискации, ареста, изъятия и уничтожения недвижимости по распоряжению государственных органов».

Кроме того, страховая компания НЕ выплатит возмещения Покупателю квартиры по страхованию титула в следующих случаях утери им права собственности:

Все вышеперечисленные случаи условно можно отнести к типовым или стандартным, т.е. характерным для любого договора титульного страхования квартиры. Эти случаи на виду у всех, они понятны и, как правило, не вызывают споров со страховой компанией.

Гораздо больше неожиданных сюрпризов для страхователя (владельца квартиры) возникает при предъявлении претензий со стороны бывших собственников квартиры, или со стороны третьих лиц. Покупатель квартиры платит за страхование титула именно для того, чтобы защититься от подобных претензий (если суд их удовлетворит), но страховая компания может заявить, что такое-то событие, приведшее к утере права собственности на квартиру, страховым случаем не является.

Например, поводом не платить для страховщика может служить отдельный пункт в договоре титульного страхования – о «ретроспективном покрытии». Это означает, что событие, которое привело к наступлению страхового случая, произошло ДО заключения договора страхования, в то время как сам страховой случай произошел в период действия договора.

Этот пункт весьма спорный, так как сама суть страхования титула при покупке квартиры как раз и состоит в том, что оно защищает не от предполагаемой проблемы, а от уже происшедших до покупки событий, которые не были известны, и не проявились на момент заключения договора страхования.

Поэтому на практике страховщик может отказать в страховом возмещении на основании пункта о «ретроспективном покрытии» только в том случае, если докажет, что страхователь знал о событии, которое привело впоследствии к лишению его права собственности на квартиру, но утаил эту информацию от страховой компании. Страховщик в таком случае уверяет, что если бы он располагал этой информацией, то договор страхования не был бы заключен вовсе, либо был бы заключен на иных условиях. 

Обязательства страховщика по выплате компенсации страхователю во многом определяются формулировками договора страхования титула. Именно эти формулировки исчерпывающе определяют перечень оснований для выплат, а также возможности для исключения некоторых ситуаций из страхового покрытия.

Это касается, в частности, несоблюдения страхователем условий договора со страховщиком – например, в части сроков и порядка уведомления о наступлении страхового случая, невыполнении некоторых обязательных действий предусмотренных договором (например, не предоставил определенные справки, не оформил вовремя заявление или доверенность), и т.п.

Кроме того, если в результате решения суда сделка купли-продажи квартиры признается недействительной, и суд назначает двустороннюю реституцию (т.е. возврат обеим сторонам всего полученного по сделке), то страховщик тоже НЕ обязан выплачивать компенсацию Покупателю квартиры. Мотивировка здесь следующая: раз суд уже взыскал стоимость квартиры с Продавца обратно в пользу Покупателя, то страховая компания выплачивать компенсацию не должна.

Нюанс тут в том, что взыскание стоимости квартиры с Продавца может растянуться на годы (в виде отчислений с его доходов, например), в то время как права собственности на квартиру Покупатель лишается единовременно. Особенно критично для Покупателя это выглядит, когда квартира была куплена в ипотеку. Задолженность банку остается, и выплаты по кредиту придется продолжать несмотря ни на что…

Лучше всего страхование титула при покупке квартиры защищает в случае мошеннических действий – когда квартира по суду возвращается законному (прежнему) владельцу, а взыскать полученные по сделке деньги с пропавшего мошенника не представляется возможным. Тогда эту сумму компенсирует страховая компания. 

Покупателю квартиры, страхующему титул, необходимо также понимать, что он страхует именно утерю своего права собственности на квартиру, а не его ограничение или обременение. Другими словами, если владелец квартиры ограничивается в своем праве собственности (например, кто-либо из прежних жильцов восстанавливает по суду свое право проживания в квартире), то страховым случаем это также НЕ является. Оно и понятно, ведь, право собственности владельцем не утеряно.

И еще один повод для отказа в выплате страхового возмещения может быть в том случае, если в результате судебного разбирательства, суд не сочтет Покупателя квартиры за добросовестного приобретателя (подробнее об этом – по ссылке).

Вот такие сюрпризы могут ожидать владельца квартиры при страховании титула.

Что делать:

Во-первых, каждый Покупатель квартиры, который решил застраховать титул на нее, должен уяснить себе, что существует ряд общепринятых событий, которые освобождают страховщика от выплат по полису титульного страхования. Это касается форс-мажорных событий, и других, перечисленных выше «стандартных» случаев, когда страховщик законно и бесспорно избегает страховых выплат.

Во-вторых, чтобы страхователю быть уверенным в своей финансовой защите со стороны страховщика, ему нужно совершенно точно представлять себе, что именно страховщик сочтет за страховой случай, подлежащий страховому покрытию. На практике выясняется, что то, что представляет себе страхователь, и то, чем руководствуется страховщик – далеко не всегда совпадает. И такое несовпадение всегда оборачивается проблемой именно для страхователя (владельца квартиры).

Поэтому в интересах последнего – тщательно изучать договор титульного страхования, особенно те его пункты, где перечислены исключения из страхового покрытия. Лучше, конечно, это делать с помощью профильного юриста, цена консультации которого, как правило, ничтожно мала, по сравнению с ценой решаемого вопроса.

И в-третьих, Покупателю квартиры самому стоит позаботиться о том, чтобы вероятность наступления страхового случая (т.е. признания сделки недействительной) сводилась к минимуму. Чем грамотнее будет подготовлена сделка покупки квартиры, тем меньше вероятность негативных последствий в отношении прав собственности на нее (меньше риск), и тем дешевле будет стоить страхование титула.

А для этого Покупателю желательно разбираться в правилах подготовки сделок с квартирами, например, с помощью нашей ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ.

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Правила подготовки и проведения сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).