Как взыскать неустойку с застройщика по ДДУ в 2019 году

🕒

На рынке долевого строительства более половины застройщиков задерживают сроки подписания акта приёма-передачи. Из-за этого любой участник ДДУ может оказаться без квартиры в час икс. И он, разумеется, волей не волей вспоминает, что 214 ФЗ дает ему возможность получить компенсацию.

Через пять минут вы узнаете о 15 ошибках дольщиков при требовании неустойки по ДДУ. Это в свою очередь спасет вам состояние.

ВОЙНА НИКОГДА НЕ МЕНЯЕТСЯ

1. Прежде чем запрашивать неустойку по ДДУ проверьте началась ли просрочка. Нюанс в том, что застройщики ставят пару дат в договор ДДУ, из-за чего инвесторы не знают, когда льётся неустойка. Они смотрят на дату ввода дома в эксплуатацию, подают иск об уплате неустойки, а суд шлет их домой. Почему?

Потому что дата ввода дома в эксплуатацию — это не передача объекта. Разница между ними может быть больше года. Ввод в эксплуатацию 31 декабря 2019 года, а передача ключей через 12 месяцев. Это означает, что просрочка идет с 2019 года.

2. Не считайте неустойку от цены уступки права требования ДДУ. Неустойка считается только от договора участия. Если покупали квартиру по уступке, то чтобы определить настоящую цену откройте ДДУ. Если не видите в нем цены квартиры, то ищите стоимость 1 квадратного метра. Далее умножайте её на площадь квартиры и получайте истинную цену. Если застройщик скрыл и цену метра, то берите стоимость всего ДДУ и делите её на все метры, тогда вычислите сколько стоит один.

Претензия на выплату неустойки по ДДУ 2018

3. Не нужно возить претензию застройщику в офис. Вас могут с ней отфутболить. Или сказать «оставляйте, мы распишемся через неделю». Вы потом приедете и узнаете, что это лохотрон. Претензии и след простыл.

О выплате миром не мечтайте. Если застройщик говорит, что после передачи ключей заплатит, это сказка. После передачи ключей он обанкротит свою компанию, как в октябре 2019 обанкротился один из объектов ПИКа. Даже объекты именитых застройщиков банкротятся, что уж говорить о простых?

4. Рассчитывайте размер требований неустойки по ДДУ, как пожелаете. Воспользуетесь онлайн калькулятором неустойки ДДУ 2018, чтобы вычислить компенсацию до копейки. Ключевую ставку применяйте какую хотите. Вы можете считать неустойку по сегодняшнему дню просрочки, по первому или по периодам.

Если до претензии вы решили, что наймете юриста по ДДУ в Москве, то не подавайте её сами. Люди без опыта пишут околесицу в них, из-за чего у судей глаза на лоб вылезают. Стоит ли вам говорить с каким треском из-за этого идут дела?

ЛУЧШЕ МАЛО С ГАРАНТИЕЙ, ЧЕМ МНОГО БЕЗ

5. Не верьте обещаниям застройщика передать квартиру через день, месяц, полгода. Обещать не значит жениться. Всегда готовьтесь к тому, что объект обанкротится, а застройщик сядет. Это откроет вам глаза. На что?

Представьте сегодня застройщик история. Кредиторы растаскивают его на куски. Что бы вы сделали год назад, если бы знали об этом? Продали бы квартиру, вернули её застройщику, затребовали неустойку? Согласитесь, что-то бы сделали.

6. Не думайте, что сейчас я дождусь ключей и получу неустойку за всю просрочку. Ошпаритесь. Суд выиграете, но останетесь без денег как 69% дольщиков, кто начинает взыскивание как получили ключи. Почему, спросите вы?

Застройщик не сидит сложа руки и ждет, пока дольщик Вася постучится за деньгами. Этот мошенник давным-давно выводит деньги на Кипр. И если просрочка переходит рубикон в полтора года – Вася может остаться в дураках.

Сравните Васю с Петей, который требует неустойку до передачи ключей. Петя за время просрочки берет 400-600 тыс. руб., а Вася ждет ключи, платит юристам и остается с исполнительным листом без рубля в кармане. Что ему, спрашивается, мешало пойти в суд раньше?

7. Не копите неустойку. Накопите 1 млн. руб., судья их срежет до 200 тыс. руб. и будете сетовать на дураков юристов, купленных судей и несправедливость. Открыли калькулятор неустойки, посчитали более 200 тыс. руб. — пошли в суд. Процесс до решения занимает 3-4 месяца. За это время неустойка подлетит до 350-400 тыс. руб. после исковых уточнений. В хорошем суде можете рассчитывать на 250-300 тыс. руб. Это отличный результат.

8. Отказывайтесь от взыскания неустойки в арбитраже через уступку права требования неустойки по ДДУ. Арбитраж взыскивает много, но 10-15% шанса, что вы проиграете дело. Юристы застройщиков научились оспаривать уступки, из-за чего дело затягивается на 1.5 – 2 года, либо сливается всухую.

Если юрист находит контакт с судей, то из 400 тыс. руб. суммы неустойки по ДДУ вы взыщете 600 тыс. руб. Это пени и штраф в 100% объеме

ТРЕБОВАНИЕ НЕУСТОЙКИ ПО ДДУ БЕЗ ОШИБОК

1-0

9. Не требуйте только текущую неустойку. Сейчас вы можете получить неустойку и за будущую просрочку. Главное – доказать её обоснованность.

Даже если у вас 5 дней просрочки, вы накопили 2019 рублей, пошли в суд, не знаете какая будет задержка, затребовали неустойку за весь период просрочки, то вам присудили её до получения ключей. Вы получили одну часть на руки от даты просрочки до решения, а вторую от дня решения до даты акта приёма-передачи вы получаете как передают ключи.

Какой юрист вам скажет «лучше взыскивайте неустойку периодами» – гоните его в шею. Этот Остап просто хочет с вас побольше стрясти. Ведь ему невыгодно, чтобы вы вместо того, чтобы 3 раза заплатили ему за три дела, заплатили только за одно.

10. Идете вы за неустойкой по ДДУ в ЖК Южное Видное, Мир Митино, Новоград Павлино, неважно — никогда не идите в суд, если не проверили проектную декларацию с датой ввода дома в эксплуатацию. В договорах ДДУ, как ЖК Бородино, могут быть опечатки с датой передачи объекта. Поэтому перепроверяйтесь. Те дольщики не сверились и проиграли. Они, оказалось, взыскивали неустойку за год до начала просрочки.

11. Не изобретайте велосипед заново. Многие думают, зачем мне платить юристу, я сам выиграю суд, будет дешевле. Это заблуждение. Согласитесь, мы же когда заболели раком не ложимся под нож и не говорим, зачем нам врач, я сам прочел «интернет» и удалю себе опухоль.

Во-первых, любой юрист застройщика разобьет в пух и прах новичка, а во-вторых юрист с опытом знает повадки судьи и готов к возражениям застройщика о том, что дольщик физически не пострадал от задержки, а поэтому о какой неустойке идет речь? Новичок же будет запинаться, пререкаться, получит 10 тыс. руб. и ради чего, экономии 20-30 тыс. руб.?

И ладно одно дело выиграть, но второе – исполнительное производство, которое может стоить дороже и идти дольше, чем сам суд.

12. Не думайте, что при запросе неустойки по договору застройщик обанкротится. Эти неустойки – копейки для его миллиардов. Они их даже не чувствуют. Только тролли застройщика чирикают песни, чтобы дольщики не судились с застройщиком, так как сидят на его зарплате. Причина банкротства застройщика – долги банкам, подрядчикам и поставщикам. Лишь они банкротят строителя.

КЛЮЧИ В КАРМАНЕ

Ключи всегда передаются после суда

13. Не отказывайтесь от права требования неустойки по ДДУ при подписании акта приёма-передачи квартиры. Что, так можно? Еще бы. Люди из разряда «подпишу всё, что дают», ставят подписи в документах, не читая их, потому что думают застройщик известный, не обманет. Обманет! Смотрите чтобы в договоре не было такого пункта «отказываюсь от неустойки».

14. Не переживайте, что вам не дадут ключи, если взыщете неустойку. Все вам дадут. Застройщик, наоборот, как можно быстрее начинает передавать ключи, когда с ним судятся, чтобы сэкономить пару десятков миллионов.

А после РВЭ дольщики без исключений получают квартиры по договору даже если не хотят. Как так может быть, что дольщик не хочет? 84% объектов сдаются в состоянии, что без слез не взглянешь, и народ начинает бузить, не хочет принимать квартиру из-за дефектов, а им её всучивают в одностороннем порядке.

15. После получения приглашения принять квартиру в течение 2-х месяцев вы должны её принять. Иначе односторонний акт, а с ним не взыскать неустойку или взыскать, но здорово срезанную.

На этом список ошибок не заканчивается. Если продолжать их перечислять при требовании неустойки по ДДУ, то сайта не хватит. Я собрал лишь малую часть. А тем, кто дочитал до конца — сюрприз.

Поделитесь этой статьей с друзьями в социальной сети и получите 2019 рублей скидки на взыскание неустойки по ДДУ. А самые внимательные получат еще большую, кто на нашем сайте найдет другие статьи с подарками. Читайте внимательно. Удачи.

НУЖНА КОНСУЛЬТАЦИЯ?

ОТПРАВЬТЕ ЗАЯВКУ И МЫ ПЕРЕЗВОНИМ

  1. Добрый день! можно ли начинать черновой ремонт до сдачи дома? застройщик сам предложил, пока сдает дом. Мы устали ждать, хотим начать ремонт, чтобы к сдаче было максимум готово. Но от неустойки не отказываемся. Не помешает ли начатый ремонт будущей неустойуке?

    • Если дом не введен в эксплуатацию, то ремонт никак не повлияет на неустойку. На неустойку может повлиять только подписанный акт приёма-передачи квартиры.

  2. Добрый день! Наш застройщик признан банкротом, сейчас идет процедура банкротства, есть ли смысл подавать заявление в Арбитражный суд на неустойки по ДДУ? и подавать сначала заявление конкурсному управляющему, а потом в Арбитражный суд?

    • Смысл подавать заявление есть, но небольшой, так как чаще всего у банкрота нету ни рубля за душой. Что же касается того, как подавать заявление, то безопаснее отправлять заявление и в суд, и управляющему.

  3. Добрый день, подскажите когда необходимо заключать договор цессии по неустойке с юр.лицом, до акта приема-передачи или после?

    • Здравствуйте. Договор рекомендуется оформлять до акта приёма-передачи. Так надежнее.

  4. Отказ от дду в одностороннем порядке. В мае застрой вернул всю сумму по дду, но без неустойки, о которой я писал в претензии и после — в уаедомлении об одностороннем расторжении. В июне будет подан мной иск на взыскание:
    1
    . Неустойки ( передача квартиры до 31.12.18, т.е. считаю с 01.01.19 и до дня отправления уведомления об одностороннем отказе)
    2
    . Проценты за использования денежных средств дольщика (с момента перечисления банком всей суммы застрою и до дня, когда застрой на тот же счет вернул сумму по дду)
    3. Штраф по ЗоЗПП на присужденное
    4
    . Моралка
    5. Судебные издержки и юр. услуги

    По п. 1 постоянно видел применения судом,по запросу ответчика, ст 333 ГК, а вот по п. 2 ее применяют? Если да, то законно ли это?
    Спасибо

    • Суды по просьбе застройщика всегда применяют 333 статью, которая режет как проценты за пользование деньгами, так и неустойку ДДУ. И, да, это абсолютно законно.

  5. Добрый день! В ДДУ срок передачи квартиры отличается от сроков в проектной декларации и сроков других ДДУ по этому же дому. На основании ст.6 фЗ-214 срок для всех дольщиков по одному и тому же дому должен быть одним. Застройщик задержал сдачу по проектной декларации и основной массе ДДУ. Могу ли требовать неустойку?

    • Если застройщик задержал передачу квартиры по ДДУ, то требовать неустойку разрешается.

Десять нюансов взыскания неустойки с застройщика по ДДУ

В этой статье мы собрали для вас самые полезные и рабочие советы по взысканию неустойки по договору долевого участия. Мы развеяли мифы и постарались создать для вас целостную картину! Если после прочтения у вас останутся вопросы, задавайте их в комментариях под этой статьей!

Содержание:

  1. 100% суммы неустойки по ДДУ
  2. Досудебная претензия – в чем подвох?
  3. Кто-то еще ждет ключей?
  4. Причины подать иск в первый день просрочки
  5. То, о чем почти никто не знает
  6. Арбитраж или районный суд?
  7. Подсудность в СОЮ
  8. Как сэкономить на пошлине?
  9. Стоимость услуг юриста
  10. Висит груша — нельзя скушать

Совет № 1: 100% суммы неустойки по ДДУ

Сразу говорю, забудьте. Вероятность получения полной суммы стремится к нулю. Все суды, и районные и арбитражные режут неустойку. Арбитражные более лояльны и справедливы. Ну, а взыскание неустойки по ДДУ в судах общей юрисдикции это —  лотерея. Там беспощадно покромсают размер вашей компенсации, уменьшив ее в 4, в 6, а иногда и в 10 раз.

Но и тут, как обычно, не обошлось без исключений. Давайте разберемся:

Первое исключение. Есть в ГК РФ статья № 333. Там два правила для уменьшения суммы неустойки.

Первое: ответчик должен доказать «несоразмерность» этой суммы.

Второе: уменьшить размер неустойки суд может только по заявлению застройщика.

На соблюдение первого правила все закрывают глаза. А вот второе имеет силу не только на бумаге, но и на деле. Если застройщик не просил суд сжалиться над ним, то суд не может по своей инициативе урезать неустойку.

Ну и второе исключение – это Арбитражный суд. О том как попасть туда обычному дольщику мы рассказали тут. Сейчас там практика такая: в 85% случаев судья просто на автомате режет неустойку и штраф на 50%. Ни больше не меньше. Но зато в оставшихся 15% нам удается получить 100% неустойки и штрафа даже при наличии заявления застройщика об уменьшении неустойки. Если юристы гарантируют вам 100% неустойки – вас обманывают.

Совет № 2: Досудебная претензия – в чем подвох?

Интернет уже переполнен шаблонами «досудебок» по взысканию неустойки с застройщика. И вам не составит труда вставить туда свои данные, название и адрес застройщика и расчет требуемой суммы. Кстати, можете смело пользоваться нашим калькулятором. И прямо из него скопировать весь расчет в текст вашей претензии.

Так вот, с составлением претензии все понятно. Важно еще правильно вручить ее застройщику. Обычно в их офисах сидит девочка, которая принимает корреспонденцию. Такая девочка просто ставит дату, фамилию, подпись, и шлепает левый штампик «Принято». Все знают, что такой штампик можно купить за углом. И застройщик тоже это знает.

Потом, когда вы с такой претензией придете в суд, застройщик заявит, что девочка такая у него не работает, и штампик этот вовсе не его. А соответственно «досудебку» он от вас не видел. Ну а раз так, то и штраф в размере 50% от суммы пени вам не полагается.

Как избежать такой ситуации?

Совет № 3: Кто-то еще ждет ключей?

Пожалуй, это одно из основных заблуждений. Дело в том, что застройщики далеко не дураки. И допуская просрочку, они понимают, что в ответ получат шквал исков. А потому все чаще под каждый объект они создают отдельное юридическое лицо и после выдачи ключей выводят со счетов все средства и «сливают» активы.

Те дольщики, которые ждут подписания акта приема-передачи могут выиграть суд, но сильно рискуют остаться без денег. И потом исполнительный лист с восьмизначной суммой взыскания будет годами отягощать стол несчастного судебного пристава-исполнителя.

Совет № 4: Причины подать иск в первый день просрочки

Срок сдачи квартиры по ДДУ 1 февраля? Значит 2 февраля УЖЕ надо заняться вопросом взыскания неустойки с застройщика! Неустойку получают самые шустрые. Застройщик не будет хранить деньги на счетах и ждать пока вы соизволите взыскать с него неустойку.

Начинайте процесс с первого дня просрочки! Пока отправите претензию, пока выждете сроки, подадите иск, пока пройдут судебные заседания – все это может занять от 2 месяцев (в случае с арбитражем) до 8 месяцев (в случае с судом общей юрисдикции). Ну а потом нужно будет просто пересчитать неустойку на дату финального судебного заседания и уточнить размер ваших требований.

Таким образом вы будете первыми! Вы раньше всех получите деньги! Если просрочка будет продолжаться, то лучше второй раз обратиться в суд, чем ждать, а потом не получить ничего. Начинайте с первого дня просрочки!

Совет № 5: То, о чем почти никто не знает

Это не просто совет. Это секрет. Мало кто знает об этом. Вы можете взыскать неустойку по ДДУ на будущее. Т.е. за будущий период.

Т.е. к примеру: срок сдачи 1 октября 2019 года. Вы обратились в суд и уже 20 февраля 2019 года вы получите решение суда. Но застройщик не торопится со сдачей и обещает все закончить в конце года. Тогда нужно будет еще пару раз обратиться в суд за неустойкой, за новые периоды просрочки.

А можно пойти другим путем. Попросить суд взыскать неустойку на будущее, с перерасчетом на дату подписания акта приема-передачи вашей квартиры. И потом пристав по вашему исполнительному листу произведет перерасчет неустойки непосредственно на дату исполнения обязательств девелопером.

Но тут есть ряд минусов:

  1. Вы не сможете исполнить решение суда в части взыскания неустойки за будущий срок до тех пор, пока застройщик не подпишет с вами акт приема-передачи. А к тому времени, как мы уже говорили, застройщик может вывести все деньги со счетов;
  2. Взыскивая неустойку «за будущий период», вы лишаете себя штрафа в размере 50% от суммы пени;
  3. Не все банки сразу готовы будут исполнить требования такого исполнительного листа, и могут затребовать разъяснений;
  4. Получение неустойки может затянуться на несколько лет. Ведь сроки строительства могут многократно переноситься. И все это время вы не сможете обратиться в суд и потребовать хотя бы часть неустойки. Вы просто будете сидеть сложа руки, так как уже привязаны к этому исполнительному листу. И только когда вы подпишете акт приема-передачи, вы сможете предъявить исполнительный лист ко взысканию.

Мы склоняемся к тому, что безопаснее и выгоднее обращаться в суд за каждый новый период отдельно. Тем более, что стоимость услуг для вас останется прежней, а деньги вы получите быстрее. Если остались вопросы, звоните или задавайте их в комментариях.

Совет № 6: Арбитраж или районный суд?

Как уже говорилось выше: арбитражный суд урезает неустойку по 214 ФЗ меньше и рассматривает дела быстрее. Это в целом. Но если сумма неустойки совсем небольшая, то даже суд общей юрисдикции может поумерить свои аппетиты в урезании. Т.е. можно добиться одинакового результата в обоих судах, если размер исковых требований небольшой.

Так же есть ряд подмосковных городских судов, сильно отдаленных от Москвы. Там загруженность в разы меньше и дела рассматриваются за 2 – 3 месяца, как и в арбитраже. Однако если дело дойдет до апелляционной или кассационной инстанции, то там вы прочувствуете всю волокиту и недостатки судов общей юрисдикции.

Выбирать вам. Но в целом, если вся ваша неустойка больше 200 000 рублей, то арбитраж конечно и быстрее и выгоднее. Решения арбитражного суда вы можете посмотреть тут.

Совет № 7: Подсудность в СОЮ

Ну раз вы все-таки остановились на обычном суде и решили обойти арбитраж стороной, то тут есть важное правило.

Не подавайте иск по месту нахождения застройщика и по месту строительства объекта недвижимости! Скорее всего районные судьи уже знакомы с застройщиком и его юристами, и их «дружба» может сильно подрезать вашу неустойку. Судебный процесс лучше проводить по месту своей регистрации. Ну а если по вашим адресам у вас с застройщиком один суд, то тогда дорога только в арбитраж. Самую важную информацию о подсудности по ДДУ мы собрали в другой нашей статье.

Совет № 8: Как сэкономить на пошлине?

Обращаясь в районный суд, вы как потребитель можете забыть про пошлину, если сумма ваших притязаний не превышает 1 000 000 рублей. Но если цена иска больше, то готовьте денежки.

Однако можно обратиться в суд через общественную организацию защиты прав дольщиков. Закон полностью освобождает такие организации от уплаты пошлины вне зависимости от цены иска. Кстати в группе компаний Хелп ДДУ у нас есть общественная организация, так что можете обратиться к нам.

Совет № 9: Стоимость услуг юриста или «5 по цене одного»

Обращаться в суд самостоятельно – долго, муторно и чаще всего невыгодно. Абсолютное большинство дольщиков обращается к юристам или адвокатам. И тут надо быть аккуратными.

Москва полна бесплатными юридическими консультациями и «центрами помощи гражданам и бизнесу». Чаще всего это просто мошенники с красивой вывеской. Они кишат псевдо «адвокатами» и готовы пообещать вам что угодно, лишь бы получить ваши деньги.Они меняют фирмы однодневки каждый месяц и обдирают людей до нитки. Если вы решите подписать договор с подобной компанией, то своих денег, скорее всего, вы уже не увидите.

Частные юристы на форумах – хороший выбор. Но смущают истории, когда уже не раз выяснялось, что юрист в сговоре с застройщиком, набирает клиентов на форумах и специально проигрывает дела. Даже на портале YouTube можно найти видеозаписи с разоблачением таких горе-юристов. Вот к примеру .

Лучший выбор – обращаться в юридическую компанию, специализирующуюся исключительно на спорах в сфере долевого строительства. Такие компании дорожат своей репутацией, и имеют большой опыт в данных вопросах. Ведь они занимаются только спорами с застройщиками и знают абсолютно все тонкости этой категории дел.

Стоимость услуг юристов в разных компаниях может отличаться. При этом в нашей компании, если ваш застройщик платежеспособен и находится в Москве либо в Московской области, то вы можете рассчитывать на условия с оплатой по результату. Т.е. вам не придется вносить предоплату.

Мы занимаемся взысканием неустойки по ДДУ уже более 9 лет и предлагаем свои услуги с гибкой системой оплаты. Тут вы можете посмотреть наши судебные решения. Что такое «5 по цене одного»? Все просто! Если у вас только началась просрочка, то мы можем обратиться в суд уже сейчас. А потом второй, третий, четвертый и пятый раз взыскивать для вас неустойку за новые периоды просрочки вплоть до подписания акта. И все это по цене одного судебного процесса!

Для оценки стоимости наших услуг вы можете самостоятельно позвонить нам по номеру: +7 (495) 150-07-65, либо оставить заявку, и мы свяжемся с вами!

Совет № 10: Висит груша — нельзя скушать.

Нет, это не лампочка. Это исполнительный лист к застройщику, который вроде бы и есть, но исполнить его не получается. Тут дадим пару советов.

Если лист уже на руках, и застройщик еще живой, но, где именно лежат у него деньги,вам не известно, то тут надо поиграть в шпиона. Позвоните в отдел продаж, притворитесь покупателем и запросите бланк договора долевого участия. Скорее всего там уже будут актуальные банковские реквизиты, куда приходят деньги с новых продаж.

Не вышло? Тогда лучше всего к приставам. Если у вашего горе-девелопера счета открыты в 5 или более банках, то на перебрасывание листа из одного банка в другой у вас может уйти больше месяца. Ведь некоторые банки – к примеру Сбербанк, берут 10 дней на проверку вашего листа. Потом еще минимум два – три дня на возврат.

Обращаясь в ФССП Москвы или МО, вы конечно потеряете около месяца на все формальности, предусмотренные законодательством об исполнительном производстве. Но только пристав сможет направить требования о списании денежных средств сразу во все банки.

Итог:

Не тяните время, обращайтесь за неустойкой сразу после начала просрочки. Выбирайте юридическую компанию узкого профиля, специализирующуюся на взыскании неустойки с застройщиков именно через арбитраж. Ну и конечно мы – Компания «Хелп-ДДУ» всегда к вашим услугам! Подробнее о нашей компании вы можете почитать в разделе «О нас».

Подарок для вас!

Благодарю, что дочитали эту статью до конца! Поделитесь ею во «Вконтакте» и получите скидку в размере 3% от нашей стандартной комиссии! Кнопку «Поделиться» вы найдете ниже.

Кроме того, на некоторых страницах нашего сайта есть такие же акции. Читайте наши статьи, делитесь ими в социальных сетях и получите скидку до 15% на наши услуги!

Автор статьи:

Управляющий партнер
Андрей Анатольевич Лихачев

Как взыскать неустойку с застройщика за просрочку по договору долевого участия в 2019 году: 2 способа

В данной статье дается понятная пошаговая инструкция как взыскать неустойку с застройщика за просрочку по ДДУ (договору долевого участия), с учетом действующей редакции ФЗ № 214 об участии в долевом строительстве.

Вы найдете полезные основанные на профессиональном опыте советы как взыскать неустойку с застройщика в максимальном размере, без снижения в порядке ст.333 ГК РФ. А также узнаете риски, которые нужно минимизировать при взыскании неустойки.

Содержание статьи:

1. Обычный порядок. Поверните дело в свою пользу

2. Оружие застройщика

3. Секретная тропа. Не для массового зрителя

4. Подводные камни. Это важно

Выводы

Обычный порядок. Поверните дело в свою пользу

Поскольку статья носит просветительский характер, в целях повышения уровня ее усвоения мы будем пользоваться при объяснении теоретических положений примером, имевшим место в реальной жизни.

Гражданин заключил с застройщиком договор участия в долевом строительстве и приобрел квартиру в многоквартирном доме стоимостью 1 658 759 рублей, срок завершения строительства – первое полугодие 2019 года, срок передачи объекта долевого строительства участнику договора – не позднее шести месяцев после завершения строительства. Разрешение на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию было получено застройщиком 30 июня 2019 г.

И первое, о чем нужно задуматься при рассмотрении вопроса о неустойки при пропуске сроков строительства – с какого момента начинает течь шестимесячный срок передачи квартиры участнику долевого строительства. С момента получение разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию – ст.8 федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Следовательно ответственность за нарушение сроков передачи квартиры наступает с 1 января 2019 года.

Далее, нужно разобраться с правилами расчета неустойки. Застройщик обязан выплачивать за каждый день пропуска срока передачи квартиры пени в размере одной сто пятидесятой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора – ч.2 ст.6 Закона №214-ФЗ. Согласно информация Банка России по состоянию на 1 января 2019 года ставка рефинансирования составляла 10%.

Поскольку данная информация сложно воспринимается представим ее в виде формулы:

Н1 = (С х СР / 100) / 150,

в которой Н1 – неустойка за 1 день просрочки,

С – стоимость квартиры,

СР – ставка рефинансирования.

Воспользуемся этой формулой и рассчитаем размер неустойки за один день для нашей истории.

Н1 = (1 658 759 х 10 / 100) / 150 = 1 105 руб.

Таким образом при нарушении сроков передачи квартиры на 100 дней размер неустойки будет составлять 100 105 руб.

Следующий этап – написать претензию на имя застройщика. Это необходимо для того, чтобы, в случае отказа застройщика выплатить неустойку добровольно, взыскать с него штраф в размере 50% от суммы невыплаченной неустойки. При этом серьезно отнеситесь к процедуре передачи застройщику претензии. Рекомендуем распечатать два экземпляра: один лично отдать представителю застройщика, а на втором попросить сделать отметку о вручении претензии с указанием даты, ФИО и должности представителя застройщика, печати застройщика. Если лично отнести претензию нет возможности отправьте ее заказным письмом.

В случае игнорирования застройщиком претензии либо отказа в добровольном выполнении Ваших требований мы переходим к четвертому этапу – необходимо обращаться в суд. По общему правилу составляется исковое заявление с учетом ст.131, 132 Гражданского процессуального кодекса РФ. От уплаты государственной пошлины Вы освобождаетесь в соответствии с п.4 ч.2 ст.333.36 Налогового кодекса РФ. Заявление подаете как правило в районный (городской суд) по месту нахождения застройщика или по Вашему месту жительства – ст.24, 28, 29 ГПК РФ. Чтобы узнать контактные данные районного суда Вам нужно воспользоваться государственной автоматизированной системой Российской Федерации «Правосудие» https://sudrf.ru/index.php?id=300#podsud Достаточно внести адрес места нахождения застройщика или своего места жительства и система выдаст актуальные контакты для подачи искового заявления.

Вынесенное судебное решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в вышестоящий суд в течение месяца со дня его принятия. Если жалоб не поступило, решение вступает в законную силу. Вам нужно получить заверенную копию решения суда с отметкой о вступлении в законную силу (рекомендую получить минимум три экземпляра), а также исполнительный лист. Один экземпляр решения нужно отнести застройщику с требованием о выплате нестойки. А исполнительный лист нужно отнести в службу судебных приставов-исполнителей по месту юридического адреса застройщика для принудительного его исполнения (в том случае, если застройщик добровольно не исполняет решение суда).

Оружие застройщика

Несмотря на значительные размеры законодательно установленной неустойки граждане не взыскиваю ее с застройщика. Почему? Возможно, застройщик делает максимум для того, чтобы избежать ответственности, в том числе, вводит участников долевого строительства в заблуждение утверждая, что в каждом конкретном случае права на неустойку нет и быть не может.

В качестве «оружия» застройщик использует составляемый им договор долевого участия. Застройщик утверждает, что в договоре не случайно прописаны два срока: срок сдачи объекта и срок передачи квартиры гражданам. Вывод о том, что срок передачи квартиры, установленный в договоре долевого участия, подлежит исчислению с даты окончания планируемого завершения срока строительства, а не с даты получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, сделан без учета Закона № 214-ФЗ.

Это обман. Так, в силу ст. 8 Закона № 214-ФЗ передача квартиры застройщиком и принятие ее участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту. Передача квартиры осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома застройщик обязан передать квартиру не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.

Таким образом, по смыслу ст. 8 Закона № 214-ФЗ, именно получение разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию определяет начало течения срока передачи объекта участнику долевого строительства, нарушение которого влечет за собой ответственность, предусмотренную Закона № 214-ФЗ.

Но возможно главное оружие застройщика – наша лояльность при нарушении прав. Застройщик ее пользуется и пользуется законодательной уловкой для ухода от ответственности – убеждает участников долевого строительства подписать дополнительное соглашение об установлении новых сроков строительства и передачи квартиры в собственность граждан.

Здесь есть одно важное правило – изменение сроков строительства и заключение дополнительного соглашения возможно только в Вашего согласия и только так! Действующим законодательством не предусмотрена возможность одностороннего изменения договора долевого участия. В силу п.1 ст.452 Гражданского кодекса РФ соглашение об изменении договора долевого участия должно быть заключено в письменной форме и пройти государственную регистрацию. Без Вашего согласия изменение сроков строительства возможно только в исключительных случаях.

И именно исключительные случаи переноса сроков строительства стали еще одним оружием застройщика. Но и в этот раз не обходится без введения участников долевого строительства в заблуждение. Согласно п. 3 ст. 401 ГК РФ застройщик освобождается от ответственности за пропуск сроков строительства только в том случае, если надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при конкретных условиях обстоятельств.

Требование чрезвычайности подразумевает исключительность рассматриваемого обстоятельства, наступление которого не является обычным в конкретных условиях. Обстоятельство признается непредотвратимым, если застройщик не мог бы избежать наступления этого обстоятельства или его последствий. Не могут быть признаны непреодолимой силой обстоятельства, наступление которых зависело от воли или действий застройщика, например, отсутствие у него необходимых денежных средств, нарушение обязательств его субподрядчиками, неправомерные действия его представителей и т.п.

Это означает, что включение в договор долевого участия пунктов о возможности или обязательности переноса сроков строительства является незаконным, и направлено на введение участников долевого строительства в заблуждение, а также на уход от ответственности за нарушение сроков строительства.

Следующим оружием в арсенале застройщика является судебная практика судов общей юрисдикции по значительному снижению размеров неустойки.

В некоторых случаях успех данного оружия подкрепляется слабой юридической позицией самих участников долевого строительства. Поскольку судебные органы довольно пассивны и не проявляют инициативы в защите прав граждан.

Застройщик убеждает суд в необходимости снижения неустойки и применения ст.333 ГК РФ.

Вашу задача, обратить внимание суда, что применение ст.333 ГК РФ по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым. При этом застройщик обязан доказать несоразмерность рассчитанной Вами неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства последствиям нарушения обязательства лежит на застройщике, нарушившем обязательство. Доказательствами обоснованности размера неустойки могут служить, в частности, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями лицам, осуществляющим предпринимательскую деятельность, либо платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства, а также о показателях инфляции за соответствующий период.

Ваша убедительная, основанная на законе речь позволит судебным инстанциям принять справедливое решение.

Секретная тропа. Не для массового зрителя

Самым главным недостатком общего порядка взыскания неустойки через суд общей юрисдикция является практика существенного снижения неустойки. В связи с этим мы предлагаем другой путь, распространенный в судебной практике.

Нужно обращаться с требованием о взыскании неустойки в арбитражный суд. Их практика сохраняет размеры неустойки в полном объеме, хотя закон применяется один и тот же.

Вот пример из нашей истории. В арбитражном суде застройщик заявил ходатайство о снижении неустойки в порядке ст.333 ГК РФ. Суд обязал застройщика представить доказательства несоразмерности и необоснованности неустойки. Застройщик не представил доказательств явной несоразмерности неустойки последствиям ее нарушения. Ссылка ответчика на нарушение обязательств контрагентами не была принята в качестве достаточного основания, свидетельствующего о несоразмерности заявленной ко взысканию неустойки. В итоге суд посчитал рассчитанную на основании норм закона неустойку соразмерной, и не подлежащей уменьшению в соответствии со ст.333 ГК РФ.

Недостатком данной процедуры является правовая сложность ее осуществления, трудность реализации без профессиональной помощи юриста.

Подводные камни. Это важно

Основным препятствием на пути взыскания неустойки является Ваше неверие в возможность взыскания неустойки с застройщика. И застройщик делает все, чтобы укрепить Ваши сомнения.

В частности, застройщик утверждает, что для переноса сроков строительства достаточно простого уведомления об изменении сроков строительства.

Обратимся к действующей редакции Закона № 214-ФЗ. В соответствии с ч. 3 ст. 6 при невозможности завершить строительство в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора.

Значит простого уведомления недостаточно – без изменения договора долевого участия в порядке, установленном Гражданским кодексом РФ, переносить сроки нельзя.

В силу п.1 ст.452 ГК РФ соглашение об изменении договора должно быть заключено в письменной форме и пройти государственную регистрацию. Простое уведомление об изменении сроков строительства не может служить основанием для изменения таких сроков.

Более того, действующим законом не предусмотрена возможность одностороннего изменения договора и уведомление застройщика об изменении срока строительства само по себе не влечет изменений условий договора о сроках исполнения обязательства.

При принятии решения о взыскании неустойки участники долевого строительства не владеют полной информацией об объемах ответственности застройщика. Что касается неустойки, то имеется законодательная возможность ее увеличения на 50%.

Для этого не требуется соблюдения сложной и громоздкой процедуры – достаточно до обращения в суд предъявить застройщику письменную претензию с требованием об уплате в добровольном порядке неустойки.

Каким законом регулируется возможность увеличения неустойки? В п. 6 ст. 13 Закона о защите прав потребителей предусмотрено, что при удовлетворении судом требований о взыскании неустойки, суд взыскивает с застройщика за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований участника долевого строительства штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу гражданина.

Следовательно, при установлении судом того обстоятельства, что участником долевого строительства до обращения в суд было предъявлено требование о выплате неустойки и оно не было добровольно удовлетворено застройщиком во внесудебном порядке, с последнего подлежит взысканию штраф.

И в качестве последнего препятствия на пути взыскания неустойки следует назвать риск банкротства застройщика. Возможно данное препятствие наиболее значимо при принятии решения о начале процедуры взыскания неустойки, поскольку если застройщик банкрот, то получить с него деньги будет невозможно. Предвидеть банкротство на 100% невозможно, но можно сократить риски от его неблагоприятных последствий. В практической деятельности по взысканию неустойки с застройщика мы применяем простое правило – разбиваем процедуру взыскания на несколько этапов и частично взыскиваем неустойку до окончания сроков строительства (как правило застройщик начинает процедуру банкротства незадолго до окончания данных сроков, чтобы успеть продать как можно больше квартир). И такое простое решение приносит положительные результаты.

Выводы

Взыскание неустойки с застройщика за просрочку по ДДУ (договору долевого строительства) достаточно надежная процедура, гарантированная законом и поддерживаемая судебной практикой (в 95% случаев суды взыскивают неустойку с застройщиков при пропуске сроков долевого строительства).

Однако правовая культура и лояльность по отношению к нарушению своих прав со стороны граждан позволяют застройщикам избежать ответственности при нарушении сроков передачи жилья участникам долевого строительства.

Если застройщик нарушает сроки строительства купленной Вами квартиры по договору долевого участия, но у Вас есть сомнения взыскивать неустойку или нет, обращайтесь к нам. Мы внимательно выслушаем Вас, изучим представленные Вами документы, устно ответим на все Ваши вопросы и предоставим письменное заключение, чтобы Вы ничего не упустили.

Обращайтесь к нам за юридической помощью! comments powered by HyperComments Заполняя поле формы и нажимая на кнопку «Комментировать», я принимаю условия обработки персональных данных и даю согласие на их обработкуК

494 УНР,
AFI Development,
APSIS GLOBE,
ARS Group,
Bon ton realty,
Capital Group,
CENTURY 21 ЗАПАД,
Contact Real Estate,
Est-a-Tet,
INSIGMA,
KASKAD Family,
KR Properties,
Lexion Development,
Limitless,
MD Group,
Midland Development,
MOS CITY GROUP,
MR Group,
NBM — Стройсервис,
New Karmel,
Potok ”Поток”,
RDI,
RED Development,
Rezidental Group,
Rose Group (RGI Россия),
S.A. Ricci,
S.Holding,
SDI Group,
Sminex,
STD-Group,
TEKTA,
Urban Group,
Urban Realty,
VSN REALTY,
WellHomes,
«Century 21»,
«M2 Group»,
«Sezar Group»,
«Ваш Дом»,
«Высота»,
«Газстройинвест XXI век»,
«ДМ Холдинг»,
«Квартал Сервис»,
«Корунд XXI»,
«МегаСтрой»,
«Метриум групп»,
«Микадо»,
«Миханики Руссия»,
«Новая Усадьба»,
«Норд-Вэй»,
«Панавто»,
«Парк-сервис»,
«ПСН»,
«Реал-Строй-ИК»,
«РиаКом»,
«ТОП-РИЭЛ»,
«Флэт и КО»,
«Электра»,
Абсолют,
АВГУР ЭСТЕЙТ,
АВС ИНВЕСТ,
Адватэк-Россия,
Акционерное общество «Корпорация ТЭН»,
Альянс Девелопмент,
АО ХК ГВСУ «Центр»,
АО ЧК КВСУ «Центр»,
Ареал,
Арсенал Холдинг,
АТ-Девелопмент,
АФИНА,
Белая Дача,
Березовец,
БЕСТ-Новострой,
БСгрупп,
БЭСТКОН,
Ведис Групп,
ВЕКАСТРОЙ,
Вектор Инвестментс,
Вектор Сервис XXI,
Велес Девелопмент,
Веста II,
Веста-СФ,
Восточная инвестиционно-строительная компания,
Галактик М,
Галс-Девелопмент,
Гефест,
ГК «Tashir»,
ГК «VR-group»,
ГК «Астерра»,
ГК «ВессоЛинк»,
ГК «Веста»,
ГК «Гарантия Строй»,
ГК «Домстрой»,
ГК «ИНВЕСТ-СТРОЙ»,
ГК «Монолит»,
ГК «Остов»,
ГК «Партнер»,
ГК «Передовые Строительные Технологии»,
ГК «ПЖИ»,
ГК «Ремикс»,
ГК «СМУ Север 7»,
ГК «Сова Холдинг»,
ГК «Современные строительные технологии»,
ГК «Стройкомитет»,
ГК «Терра Аури»,
ГК «ТехноСтройОлимп»,
ГК «Центрстрой»,
ГК «Церих»,
ГК АМДевелопмент,
Главмосстрой,
Глобинвестстрой,
Горизонт Девелопмент,
Гранель,
ГРАС,
Гратис,
ГУТА-ДЕВЕЛОПМЕНТ,
Даверна,
ДВК-Недвижимость,
Дениз Девелопмент,
Дмитровские горизонты,
Долгопрудненская строительная компания,
Дом-Спецстрой,
Домостроитель,
Домострой,
ДОНСТРОЙ,
Дружба-Монолит,
ДСК 1,
ДСК «Форма»,
ЕвроАэроСеть,
ЕвроГрупПроект,
ЕВРОМЕТ ДЕВЕЛОПМЕНТ,
ЕВРОСТИЛЬ,
Жилищная компания,
Жилищный капитал,
Жилцентр Юго-Запад,
ЖСК ГарантИнвестСтройГрупп,
ЗАО Десна-Лэнд,
ЗАО «Авиаспецресурс»,
ЗАО «Акционерная Строительная Компания»,
ЗАО «ГК Территория»,
ЗАО «Девелоперская компания «Конструктор»»,
ЗАО «Желдорипотека»,
ЗАО «Подольск-Комтрейд»,
ЗАО «Ремстройтрест»,
ЗАО «Росинка-Сервис»,
ЗАО «ТМ-СтройПром»,
ЗАО «ФинТрастОйл»,
ЗАО «Химкинское СМУ,

МОИС-1»,
ЗАО Стройпромавтоматика,
ЗАО Триумф Элит Констракшн Инк,
ЗАО УК «Восточная Европа»,
ЗАПАД,
Земельные технологии,
Земли Московии,
Ивантеевка-Интерстрой,
ИК «Строение»,
Имидж-Галерея,
Инвест Град,
ИнвестПромСтрой-XXI,
ИнвестРегионСтрой,
Инвестторгбанк,
Инвесттраст,
ИНКОМ,
ИНТЕКО,
ИП Можаев В.В.,
Ипотечная компания М6,
ИСК «АНТ»,
ИСКА,
Квартал Гальчино,
Квартира.Ру,
Кеми Финанс,
Колизей,
КомCтрин,
Консалтинговая компания Подмосковье,
Конти,
Котельский Завод,
КП «УГС»,
КРОСТ,
Кунцевская трикотажная фабрика,
Лидер,
Лидер Групп,
Лидер-Инвест,
Лион групп,
ЛСР,
М.О.Р.Е.-Плаза,
Магистрат,
Мастер-Хаус,
Масштаб,
МГСН,
МИГ Новостройки,
МИЦ,
МИЭЛЬ,
ММЗ Вымпел,
МО «Фонд «Статус»,
МонАрх,
Монолевер-Трейд,
МОРТОН,
Московский комбинат хлебопродуктов,
Мособлстройтрест-11,
Моспромстрой,
Мосстроймеханизация-5,
Мосфундаментстрой-6,
МФК ТРАНЗИСТОР-Девелопмент
МФК Видное,
НДВ,
Новые кварталы,
ОАО«Волга»,
ОАО«Главкус»,
ОАО«Группа ДВМ»,
ОАО«ДЕКРА»,
ОАО«МДК»,
ОАО«Мосреалстрой»,
ОАО«Росстэк+»,
ОАО«Стор»,
ОАО«Трест Гидромонтаж»,
ОАО«Центр-Инвест»,
ОАО«ЦНИИМЭ»,
ОАО«Щелковское ремонтное предприятие»,
ОАО Маломосковия,
ОАО МосЭлектроТягСтрой,
ООО ЖИЛСОЦСТРОЙ,
ООО Оргостройинвест,
ООО«Авангард-Риэлти»,
ООО«АВЕРС Инвест»,
ООО«Авест»,
ООО«Агрострой»,
ООО«Аквафитнес»,
ООО«Ариадна»,
ООО«АСК Фриз»,
ООО«Бемако групп»,
ООО«Березовец-Вилладж»,
ООО«Бизнес Отели»,
ООО«Бизнеслэнд»,
ООО«Бозиева»,
ООО«Бумеранг-2»,
ООО«Ванаг»,
ООО«Веста-СФ Раменское»,
ООО«Виктория-5»,
ООО«ВИТ»,
ООО«Володарская волость»,
ООО«ГлавГрадоСтрой»,
ООО«ГлавРусСтройИнвест»,
ООО«Голицыно-2»,
ООО«Горки Групп»,
ООО«Град Инвест»,
ООО«Гринвич»,
ООО«ГСУ»,
ООО«Гурон»,
ООО«Д-Инвест»,
ООО«Декор»,
ООО«Деловой Двор»,
ООО«ДУКС»,
ООО«Жилстрой Миллениум»,
ООО«Заречье-девелопмент»,
ООО«Земинжконсалт»,
ООО«Инвестиционные перспективы»,
ООО«Инвестстрой»,
ООО«Инвестстройкомплекс»,
ООО«Инвесттрансстрой»,
ООО«ИНМО-21»,
ООО«Интерьер-Дизайн-Проект»,
ООО«Ипотечный Жилищный фонд»,
ООО«ИССИ-Инвест»,
ООО«Капитал Инвест Групп»,
ООО«КапиталПлюс»,
ООО«Карс Инвест»,
ООО«КВАРТСТРОЙ»,
ООО«КВС»,
ООО«КИТ»,
ООО«КомплексСтрой»,
ООО«КонтактСтрой»,
ООО«Континент»,
ООО«КООПСтрой МСПК»,
ООО«Кутузовская-1»,
ООО Лев,
ООО«ЛюнаяРиэлЭстейт»,
ООО«МАК групп»,
ООО«Мартин»,
ООО«Мастер-Ком»,
ООО«Мособлжилстрой»,
ООО«Новое Зимогорье»,
ООО«Новый Клин»,
ООО«ОблИнвестСтрой»,
ООО«Осенний квартал»,
ООО«ПАРК»,
ООО«Партнер-Капитал»,
ООО«Перспектива»,
ООО«Продвижение»,
ООО«Проксима-1»,
ООО«Пушремстрой»,
ООО«РамСтрой»,
ООО«Речников Инвест»,
ООО«РК-ГазСетьСервис»,
ООО«Сабидом»,
ООО«Салтыковка»,
ООО«САС»,

ООО«СЗСК «Русский Стиль»»,
ООО«Сити Инвест Строй»,
ООО«Сити Эстейт»,
ООО«СМР-Строй»,
ООО«СМУ-2»,
ООО«СМУ-6»,
ООО«Солнечногорск-Комфорт»,
ООО«Старкос-А»,
ООО«Строительный Альянс»,
ООО«Строй Монолит»,
ООО«Стройгрупп»,
ООО«Стройжилинвест»,
ООО«СтройИмпэкс»,
ООО«Стройинвест-М»,
ООО«СтройКапитал»,
ООО«СтройМонтаж»,
ООО«Стройплюс»,
ООО«Стройтек»,
ООО«Стройтехинвест»,
ООО«СУ-21 Монолиткомплект+»,
ООО«СФД»,
ООО«Технострой»,
ООО«Тирос-Инвест»,
ООО«УС 200»,
ООО«Усадьба»,
ООО«Флагман»,
ООО«Хант-Холдинг»,
ООО«Центрдевелопмент»,
ООО«Шатер Двелопмент»,
ООО«ЭкоСтройИнвест»,
ООО«Элит Ком»,
ООО«ЮАССТРОЙ»,
ООО Мировые продукты,
ООО Ногинск-Интерстрой,
ООО Производственное Объединение «Реконструкция»,
ООО Руполис-Растуново,
ООО СТК «Евро-Старт»,
ООО Стройиндустрия,
ООО СтройЛюкс,
ООО ТрейдИнвестГрупп,
ОПИН,
ОСК,
Отрада Девелопмент,
Первый строительный трест,
Пересвет-Инвест,
ПИК,
Пионер,
ПКФ «Стройбетон»,
Подмосковье,
Подольский домостроительный комбинат,
ПрестижГарант,
Прима – Мех,
ПроектИнвест-1,
Проектсервис,
ПРОМИНГРУПП,
Проминдустрия АГ,
Промриэлт,
Промстройинвест,
ПРОФИ-Инвест,
ПСО «Универстрой»,
Рантект-МДФ,
Раст,
Региональная перерабатывающая компания (РПК),
Региондевелопмент,
Римо,
Роскомстрой Недвижимость,
Рузский Тоговый Дом,
Русинвест,
Русский дом недвижимости,
Савацкий,
Садовые Кварталы,
Самолет Девелопмент,
Севморшельфнефтегаз,
СЕРЕБРЯНЫЙ ДВОР,
Сити-XXI век,
СК «Русич»,
СК Славянский,
Снегири,
СОБОР,
Совхоз им
. Ленина,
Содружество,
СОК Восток,
СОЛИДСТРОЙГРУПП,
Соцпромстрой,
Союз-Возрождение,
Строительная компания «Дубрава»,
Строительное управление 22 (СУ 22),
Строй Индустрия,
Стройарсенал,
СтройИнвест,
СтройКомфорт,
Стройпрогресс,
Стройсоюз,
Стройтэкс,
Стройцентр+,
СУ-11 “Липецкстрой”,
СУ-155,
СЭСМА,
ТомСтрой,
ТОРОС,
Тройка РЭД,
УК «Динамо»,
Уран,
Ферро-Строй,
Финансконсалт,
Финвестрой,
ФинСтройГрупп,
ФОК «Лагуна»,
ФЦСР,
Химки Групп,
Холдинг «Щелковский»,
Центр-Сервис,
ЦПН Столица,
ЦСТ Гермес,
Экспериментальный керамический завод,
Эксперт,
Эталон-Инвест,
ЭТО-С,
ЮИТ СитиСтрой,
Юнинетстрой.

Договор долевого участия в строительстве (ДДУ), как и любой другой договор содержит помимо информации о том, что именно обязан выполнить исполнитель (застройщик) по поручению покупателя новостройки, но и точный срок, в который это обязательство должно быть исполнено. Нарушение срока обязательно влечет за собой наступление ответственности, в данном случае – выплату неустойки. Как правильно взыскать неустойку по ДДУ, рассмотрим детально.

Внесудебный порядок

Как взыскать неустойку с застройщика за просрочку по ДДУ во внесудебном порядке?

Прежде всего, важно понимать, что взыскание возможно не только в судебном, но и во внесудебном порядке. В основе этой процедуры лежит точный расчет суммы, которую покупатель вправе требовать за нарушение сроков. Информация о том, как взыскивать и как выполнять расчет, содержится в ФЗ №214.

Самое первое – это определение даты, от которой следует вести отсчет просрочки. В ДДУ указан день, когда квартира должна быть передана покупателю (например, 01.01.2017 г.). Отсчет будет вестись со следующего дня (с 02.01.2017 г.). Учитываются все дни, пока не будет подписан акт приема-передачи квартиры, даже если застройщиком уже получено разрешение на ввод здания в эксплуатацию.

Важно: когда на руках покупателя не ДДУ, а договор цессии (переуступки права требования), то изучать следует все равно первоначальный ДДУ, где, например, может быть указано, что квартира будет передана в срок до 1 года после завершения строительства. В этом случае отсчет ведется не от даты в договоре цессии, а от даты, указанной в ДДУ.

Неустойка складывается из числа дней, помноженных на 1/150 от ставки рефинансирования Центробанка и на стоимость квартиры. Так как цена недвижимости высока, даже за 1 месяц просрочки получается приличная сумма.

Процедура досудебного взыскания выглядит следующим образом:

  1. Покупателю (дольщику) необходимо составить письменную претензию. В подтверждение своих требований следует ссылаться на ФЗ №214, ст. 309-310 ГК РФ, а также на пункты ДДУ.
  2. К претензии следует приложить расчет неустойки, а также копии ДДУ, своего паспорта, а также документов, подтверждающих факт оплаты квартиры.
  3. Претензию вместе со всеми приложениями можно вручить в офисе застройщика уполномоченному лицу, которое на вашей копии обязано проставить штамп о принятии, свою подпись с расшифровкой и дату, а можно направить письмом по почте, но тогда следует сохранить квитанцию об отправке и опись вложения.

Скачать образец претензии застройщику за просрочку сдачи квартиры.

Сверх суммы неустойки, согласно ст. 15 ГК РФ, покупатель вправе потребовать возмещения убытков (упущенной выгоды). К таким убыткам можно отнести оплату аренды квартиры на то время, пока идет строительство, а также повышенные проценты по ипотеке, если в ее условиях указано, что заемщик погашает заем по повышенной ставке до оформления права собственности. Разумеется, основания для дополнительного взыскания потребуется доказать: приложить договор найма жилья и документы по его оплате, договор ипотеки и квитанции обо всех платежах.

На ответ, а именно на выдачу официального отказа или удовлетворение сути претензии у застройщика есть только 10 дней. По истечении этого срока можно смело обращаться в суд, так как досудебный порядок урегулирования спора будет соблюден.

Взыскание через суд

Как правильно взыскать неустойку с застройщика через суд?

Отсутствие положительного результата после досудебного урегулирования спора, дает дольщику полное основание для обращения в суд. При этом очень важно правильно выбрать подсудность, то есть конкретный суд для подачи иска. Подавать можно в городской или в районный суд общей юрисдикции по месту проживания истца, по адресу ответчика, а еще по адресу новостройки. Лучше изучить практику всех трех судов, чтобы выбрать тот, где по аналогичным делам присуждают большие суммы. Разница может быть очень большой (в несколько раз).

Ответчиком по иску выступает только (!) застройщик. В договоре ДДУ могут фигурировать иные юридические лица, в этом случае следует сверить с разрешением на строительство и к той компании, которая указана в нем и обращать иск.

Истцом выступает лицо, подписавшее ДДУ со стороны дольщика. Если таких лиц несколько, то все они должны выступить истцами. Если иск аналогичного содержания хотят подать несколько дольщиков, скажем, купивших квартиры в одном здании, то объединять исковые требования в одно делопроизводство не рекомендуется, так как неявки кого-либо из них на назначаемые заседания суда только затянут делопроизводство, а также различные обстоятельства каждого истца вынудят рассматривать их намного дольше, чем если бы иск подал каждый дольщик сам, от своего имени.

Апеллировать при формулировке исковых требований следует к ФЗ №214, ГК РФ, Закону «О защите прав потребителей», а также к НК РФ. Четкое и правильное обоснование каждого требования в соответствии с положениями законодательства – это основа успешно выигранного иска, поэтому при отсутствии необходимых знаний и опыта лучше поручить эту ответственную задачу квалифицированному юристу.

Очень важно правильно подготовить не только само исковое заявление, но и дополнительные документы:

  1. Копию ДДУ, включая все приложения к нему.
  2. Копии платежных документов, удостоверяющих получение застройщиком денег от дольщика.
  3. Претензию в адрес застройщика и подтверждение ее вручения.
  4. Документы, из которых следует, что дольщик потерпел убытки ввиду нарушения сроков.
  5. Копии тех документов, которых нет у застройщика, чтобы передать их ему вместе с копией искового заявления.

Обычно рассмотрение иска в суде первой инстанции занимает срок около 2-3 месяцев, при условии, что стороны не станут умышленно затягивать разбирательство. Однако, как показывает практика, дела такого рода нередко проходят апелляцию, поэтому к этому стоит также заранее быть готовым.

В соответствии с ч. 3 ст. 333.36 НК РФ при подаче иска о защите прав потребителя на сумму до 1 млн. руб., оплачивать госпошлину не придется. Поэтому не рекомендуется подавать иск на большую сумму. Если же неустойка больше 1 млн. руб., то можно подать два разных иска за разные периоды, причем один иск можно подать по месту нахождения ответчика, а второй по месту нахождения истца. Расчет суммы госпошлины осуществляется в соответствии с правилами ст. 333.19 НК.

Можно поступить иначе: подать иск на сумму менее 1 млн. руб., а после принятия дела в производство судом, сразу подать ходатайство об увеличении исковых требований, а также о распределении госпошлины на проигравшего данный иск.

При рассмотрении иска, заслушивании сторон, изучении всех аспектов дела, судья принимает решение в пользу застройщика или дольщика. Отказано в неустойке может быть только по процессуальным причинам или отсутствии достаточной доказательной базы. В этом случае повторно подать точно такой же иск уже не удастся. Вот почему стоит как можно тщательнее подготовиться к процессу, чтобы впоследствии не пришлось оправдываться в суде из-за отсутствия каких-либо важных документов.

На последнем заседании судья оглашает свое решение, а в виде документа стороны его получат в срок – до 10 дней. Иногда срок может быть продлен из-за высокой загруженности суда. Обжаловать решение можно в срок до 30 дней с даты его вынесения, так как необжалованное в этот срок решение будет утверждено. Дольщик после этого сможет получить на руки исполнительный лист и приступить к процедуре взыскания неустойки по решению суда. 

Помните, что от правильности составления искового заявления к застройщику может зависеть исход дела. Если вам нужна помощь в подготовке данного документа, то вы напишите об этом через форму ниже либо оставьте заявку в разделе «Документы онлайн».