Как взыскать неустойку через арбитражный суд в 2019 году

🕒

Взыскание неустойки с недобросовестной строительной компании, нарушившей свои обязательства – неотъемлемое право дольщика, гарантированное 214 ФЗ. Воспользоваться своим правом может каждый участник долевого проекта, столкнувшийся с необязательностью застройщика. Однако законные требования граждан, как правило, остаются без ответа. При обращении в судебную инстанцию дольщик сталкивается с другой проблемой – снижением размера пени, которое в последнее время повсеместно применяется судами. Чтобы избежать уменьшения суммы компенсации, юристы советуют производить взыскание  неустойки с застройщика через арбитраж, где такая практика встречается крайне редко.

Основания для взыскания неустойки

214 ФЗ в первую очередь нацелен на защиту дольщиков, которым он дает намного больше прав, чем застройщикам. Собственно это и неудивительно, поскольку дольщиками являются обычные граждане, для которых участие в долевом проекте – это подчас единственная возможность приобрети жилье для своих личных нужд, в отличие от застройщиков, преследующих только коммерческие цели. У последних имеется лишь одно основание для истребования неустойки – просрочка  участником оплаты по договору. Граждане могут взыскать с застройщика неустойку в следующих случаях:

Истребование неустойки через суд – на что может рассчитывать дольщик

Самыми частыми основаниями взыскания неустойки являются случаи нарушения застройщиками сроков строительства. Если просрочка составляет более двух месяцев, дольщик может не ждать дальше окончания строительства и аннулировать договор долевого участия по своей инициативе, одновременно выставив требование по неустойке. Как правило, застройщики не спешат добровольно исполнять законные требования граждан, и дела о неустойке решаются в зале суда.

При судебном решении вопроса дольщик может включить в иск следующие требования:

Судебная практика по взысканию неустойки

Как правило, сроки строительства нарушаются не на один месяц, нередко возведение дома затягивается на годы, поэтому и суммы неустоек получаются весьма внушительными. Например, при цене квартиры пять миллионов рублей и просрочке строительства на полгода, размер неустойки, рассчитанной по формуле, приведенной в 214 ФЗ, составит 555 000 рублей, и это не считая других, положенных дольщику компенсаций. Узнать подробнее, как правильно рассчитывается неустойка, можно здесь. Однако практика показывает, что получить неустойку в полном размере очень проблематично.

Дело в том, что суды общей юрисдикции, где рассматриваются дела о спорах дольщиков со строительными компаниями, практически всегда применяют 333 статью ГК, позволяющую снизить сумму неустойки, если суд посчитает, что ее размер несоразмерно выше убытков, которые понес участник строительства. Применение данной статьи не всегда целесообразно, о чем прямо сказано во второй ее части, которая гласит, что уменьшение неустойки допускается лишь в исключительных случаях.

Высшие суды также не раз указывали, что снижение размера пени возможно при очень веских причинах. Так, в п.77 Постановления Пленума Верховного суда РФ № 7 от 24 марта 2019 года разъяснено, что уменьшать неустойку можно в крайних случаях, тогда, когда ее получение может повлечь за собой необоснованную выгоду кредитора, в данном случае дольщика.

При этом в Постановлении также отмечается, что доказать несоответствие неустойки понесенным убыткам и неоправданность получения выгоды, должен ответчик, т.е. застройщик обязан представить доказательства того, что именно данный случай является исключительным, и что последствия от неисполненных им обязательств намного ниже, чем сумма неустойки. Обычно такими доказательствами строительные компании не располагают. Вместе с тем, применение данной статьи встречается в 90% подобных дел. В среднем снижения составляют от 30 до 80%, в зависимости от практики, принятой в конкретном суде. При этом суд обычно не занимается выяснением того, как отразилась на дольщике несвоевременная передача ему жилья, а в большинстве случаев даже не объясняет, что послужило основанием для уменьшения неустойки.

Формально для суда достаточно лишь письменного заявления застройщика, в котором тот просит о применении 333 статьи, разумеется, практически всегда данное ходатайство присутствует в деле о взыскании неустойки. И суды зачастую встают на сторону недобросовестных строителей, уменьшая неустойку, тем самым стимулируя последних на дальнейшее неисполнение условий договора.

Возможно ли взыскать неустойку без потери процентов

В последнее время граждане все чаще прибегают к взысканию компенсации с застройщика через Арбитраж, поскольку снижение неустойки по ДДУ в Арбитражном суде происходит намного реже. Самостоятельно дольщик не может подать туда исковое заявление, так как в Арбитраже рассматриваются только споры между организациями. Поэтому сегодня сложилась довольно обширная практика передачи дольщиком своих прав в части истребования неустойки с застройщика юридическому лицу, которое затем выставляет иск к строительной фирме уже от имени своей компании.

Между дольщиком (цедентом) и выбранной им юридической компанией (цессионарием) подписывается договор цессии, где отражаются основные моменты переуступки права требования неустойки. Данную сделку не следует путать со сделкой по переуступке права требования жилья. В этом случае дольщик не передает другой компании свои права на будущую квартиру, это право остается за ним. Речь идет только о неустойке.

Данная сделка является законной, она не противоречит 214 ФЗ и регулируется положениями ГК. Договор проходит государственную регистрацию, что подтверждает ее безопасность для дольщика. Договор, как правило, заключается на одном из условий:

  1. Полный выкуп неустойки юридической компанией. В этом случае дольщик получает фиксированную сумму, указанную в договоре и полностью уступает свою неустойку юр. лицу. В дальнейшем он не может претендовать на компенсацию, которая будет отсужена у застройщика.
  2. Компания, с которой заключен договор, обязуется передать участнику деньги, полученные от застройщика за вычетом своих расходов, оплаты юридических услуг и других необходимых платежей.

Необходимо также отметить несколько важных моментов заключения данной сделки:

Требование неустойки через Арбитраж, судебная практика

Независимо от выбранной схемы, взыскание неустойки с застройщика через Арбитражный суд оказывается выгоднее, чем в судах общей юрисдикции. Об этом свидетельствует арбитражная судебная практика, которая показывает, что в подавляющем большинстве случаев суды не видят оснований для применения 333 статьи ГК и не удовлетворяют ходатайства строительных компаний о снижении неустойки.

Вместе с тем нередко на юридических форумах возникает вопрос о правомерности взыскания неустойки в двойном размере юр. лицом, поскольку в законе такое преимущество имеют только физ. лица. Ответом на него может послужить решение Девятого Арбитражного апелляционного суда, в котором он указал, что в связи с тем, что нарушение сроков передачи жилья произошло в то время, когда участником долевого проекта являлся гражданин, то и неустойка должна уплачиваться в двукратном размере.

Аналогичную позицию высказывают Арбитражные суды относительно взимания 50 % штрафа в пользу организации, к которой перешло от дольщика право требования неустойки. В этом случае дольщику требуется предварительно направить в строительную компанию требование о денежной выплате. Отсутствие ответа от застройщика является основанием для истребования неустойки.

В то же время дольщиком не может передаваться право на требование моральной компенсации, поскольку оно отнесено статьей 383 ГК к категории прав, неразрывно связанных с личностью кредитора, которые не передаются другим лицам. Здесь следует отметить, что сумма моральной компенсации, присуждаемой судом, очень редко поднимается выше пятнадцати тысяч рублей, и в то время, когда речь идет о суммах в сотни тысяч, особого влияния данная статья расходов на общий размер компенсаций не имеет.

Таким образом, у дольщика всегда есть выбор: либо взыскивать неустойку обычным способом, выступая в качестве истца в суде, где, скорее всего, ему  срежут большую часть компенсации, либо, ничем не рискуя, передать свое право другой компании и получить значительно больше. Какую схему предпочесть, решать дольщику, но из всего сказанного выше, вывод напрашивается сам собой.

Этапы проведения сделки

Общество защиты прав дольщиков – некоммерческая организация, основная деятельность которой направлена на защиту интересов участников долевого строительства. Мы оказываем помощь всем пострадавшим дольщикам и тем, кто только собирается вложить свои средства в будущее жилье. Вы можете нам доверить свои проблемы, которые мы поможем вам решить.

Если застройщик не оправдал ваши ожидания, нарушает все возможные сроки строительства, хочет передать вам жилье с недоделками и дефектами, которые не спешит исправлять, обращайтесь, и мы вам поможем наказать недобросовестную строительную компанию. Если вы хотите взыскать с застройщика неустойку, мы разработаем для вас самую оптимальную схему, которая позволит вам получить максимально возможную компенсацию. Мы также можем подписать с вами договор цессии на выгодных для вас условиях и поддержим любое ваше решение. Связаться с нами просто, все наши координаты вы найдете на странице «Контакты», там же вы можете оставить свое сообщение.

Выкуп или взыскание неустойки через Арбитражный суд.

Настоящая статья касается в основном Московского региона, так как основывается на 16-летнем юридическом опыте автора статьи, проработавшем в Москве и МО.

Одним из существенных условий Договора о долевом строительстве является срок передачи объекта долевого строительства, то есть Квартиры. Часто, при заключении Договора, менеджеры Застройщиков убеждают граждан, что Застройщик передаст им квартиру даже раньше обусловленного Договором срока, тем самым вводят граждан в заблуждение, ведь на практике Застройщики передают квартиры своим дольщикам не  раньше предусмотренного договором срока, а напротив, с большой просрочкой.

В то же время  Застройщик отчетливо понимает, что чем меньший срок передачи Квартиры указан в договоре, тем дороже будет стоить сама Квартира, а то, что исполнить в срок свои обязательства Застройщик не сможет, его мало волнует, так как главное — побыстрее заключить как можно больше договоров долевого участия и привлечь максимум денежных средств граждан.

Такое поведение Застройщиков было обусловлено в том числе и тем, что они чувствовали свою безнаказанность в связи с очень существенным снижением неустойки  за просрочку передачи квартиры.

В соответствии с положениями Федерального закона №214-ФЗ, Застройщик обязан уплатить участнику долевого строительства законную неустойку, размер которой определен Законодателем.

Верховный суд Российской Федерации неоднократно разъяснял, что снижение размера законной неустойки возможно только в исключительных случаях, а именно, в тех случаях, когда Застройщик не справился со своими обязательствами в связи с форс-мажорными обстоятельствами (обстоятельства непреодолимой силы). Несмотря на это, суды общей юрисдикции снижают законную неустойку до неприличных размеров.

Для снижения неустойки судам общей юрисдикции зачастую достаточно лишь «формального» письменного заявления от Застройщика о применении ст.333 ГК РФ и неустойка будет снижена!

Разумеется, такие действия повального снижения неустойки в судах привели к тому, что Застройщики перестали бояться ответственности за нарушение своих обязательств перед дольщиками. Что привело к тому, что Застройщики, как правило, указывают в ДДУ не реальные, а сокращенные сроки строительства, которые вызывают  повальные задержки! Ведь стоимость квартиры , которая по ДДУ  передается через полгода или через реальных 2 года будет стоить по разному! Многие дольщики в принципе не купят квартиру, если будут знать реальный срок передачи квартиры. Исходя из сложившейся судебной практики Застройщику нет никакой необходимости добровольно уплачивать неустойку. Поэтому не ждите, что по вашей претензии Застройщик что-то вам выплатит. Нам известно всего 3 случая добровольной выплаты Застройщиками неустойки и подобные выплаты составляли 30% от неустойки. Чуть более чаще застройщики предлагают компенсировать просрочку доп. услугами, но и то процент подобных Застройщиков не более 5 % общего количества.  На мой взгляд, если бы СОЮ (суды Общей юрисдикции) удовлетворяли требования потребителей хотя бы на 50% от исковых требований, то и отношение Застройщиков к требованиям дольщиков улучшилось бы.  Было бы намного больше добровольных выплат.

К счастью, ситуация постепенно меняется, и все больше судов удовлетворяет требованиям потребителей не менее чем на 50% от исковых требований. Список подобных судов Московского региона можно посмотреть здесь. До 2019 г. спасение дольщиков было в Арбитражном суде, взыскивалась 100% неустойка + 50% штраф по Закону о Защите прав потребителя. Но с 2019 года практика сильно изменилась, фактически практика АС (Арбитражного суда) г. Москвы сравнялась с практикой суда Общей юрисдикции а в отдельных случаях в суде Общей юрисдикции даже выгодней судится.  В Арбитражном суде Московской области все достаточно стабильно и единообразно. Судьи присуждают половину от заявленных сумм, что все же чуть больше, чем в суде Общей юрисдикции. При этом нужно отдать должное, что есть суды Общей юрисдикции, которые присуждают такие же суммы, как и в Арбитраже. Еще раз список подобных судов мы будем публиковать здесь.

Еще одним важным преимуществом обращения в Арбитражный суд перед судом общей юрисдикции является срок получения исполнительного листа, то есть получение денежных средств в Арбитражном суде быстрее.

В судах общей юрисдикции дело по существу может рассматриваться долгие месяцы в зависимости от загруженности суда. Затем столько же длится апелляция, и только после того, как материалы дела вернутся в суд первой инстанции, можно рассчитывать на получение исполнительного листа. Таким образом, взыскание неустойки с застройщика через суд общей юрисдикции может занять целый год, а иногда и больше. За это время вероятность исполнения такого Решения, получения денежных средств с Застройщика, существенно уменьшается. Но бывают, конечно, и исключения, когда меняется Арбитражная судебная практика, как это произошло в начале 2019 года, в связи с чем все дела переносились на более поздние даты. То есть в  2019 году сроки  рассмотрения в Арбитраже и в суде Общей были примерно одинаковыми.

Но в целом в Арбитражном суде к соблюдению процессуальных сроков относятся гораздо серьезней, в связи с чем скорость получения денежных средств с Застройщика сокращается, а это весьма существенное преимущество. Платежеспособность застройщиков со временем существенно ухудшается и именно по этой причине важно получить исполнительный лист как можно раньше.

Итак, мы кратко рассказали о преимуществах взыскания неустойки за нарушение сроков сдачи объектов долевого строительства через Арбитражный суд перед взысканием такой неустойки через суды общей юрисдикции. Если суд по доступной вам подсудности присуждает менее половины от заявленных сумм, возможно, стоит уступить право требования неустойки на ЮЛ. Опять же необходимо ознакомиться с актуальной информацией, которая существует в вашем регионе.

Сейчас постараюсь так же кратко рассказать о самом механизме взыскания неустойки через Арбитражный суд.

Арбитражные суды рассматривают споры экономического характера между субъектами предпринимательской деятельности. Такими субъектами являются юридические лица, а не физические лица.

В действующем законодательстве РФ существует институт уступки прав требований, то есть любое  лицо может уступить свои права требования любому третьему лицу, в том числе Юридическому лицу.

Данные отношения регулируются положениями Главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также согласуются с принципом свободы договора, предусмотренным ст.421 ГК РФ.

Руководствуясь положениями 24 Главы ГК РФ, а также положениями ст.421 ГК РФ, участники долевого строительства совершенно законно, пользуясь правами предоставленными им Законодателем, имеют право уступить любому третьему лицу  все права требования, которые у них имелись, а также права требования, которые у них возникнут в будущем, заключив при этом Договор уступки права требования  (Договор цессии) с любым третьим лицом.

Таким образом, участник долевого строительства может уступить ЮЛ право требования с Застройщика законной неустойки за нарушение сроков передачи квартиры, а также суммы штрафа, предусмотренного п.6 ст.13 Закона о защите прав потребителей.

После уступки вашего права требования неустойки, организация самостоятельно осуществляет взыскание неустойки за нарушение сроков строительства с Застройщика, то есть направляет претензию, готовит иск, отстаивает интересы в суде и принудительно исполняет решение. При этом все расходы на юристов, адвокатов, а также иные расходы, связанные с взысканием неустойки, Юридическое лицо оплачивает самостоятельно, но и деньги поступают на счет Юридического лица (не клиенту)!

В настоящее время, в информационно-коммуникационной сети интернет, а также в других источниках информации существует масса объявлений, связанных с предложениями помочь дольщикам взыскать неустойку с Застройщика через Арбитражный суд.

Важно не ошибиться с выбором таких «помощников», ведь необходимо понимать, что взысканные денежные средства с Застройщика изначально поступят организации, которым участник уступил свои права требования, а уже потом вышеназванные лица должны перечислить денежные средства участнику долевого строительства. Следовательно, заключая договор цессии, участник должен быть уверен в организации, которой он уступает свои права требования.

Юридическая компания Силкин и Партнеры существует уже более Десяти лет и за это время зарекомендовала себя как надежный защитник прав участников долевого строительства. Нашей основной специализацией является отстаивание интересов участников долевого строительства, в том числе и взыскание неустойки за нарушение сроков сдачи объектов долевого строительства с застройщиков в Арбитражном суде.

Более того, мы выкупаем у вас право требования неустойки. То есть вы сразу получаете деньги за уступленное нам право! И все возможные риски со сроками ожидания и фактического неполучения денег от Застройщика или Юридической компании, которой вы уступили ваше право, уже вас не касаются! Нужны деньги на ремонт, отдых, покупку нового авто? Просто продайте свое право требования неустойки и сразу делайте с деньгами, что хотите!

Если у Вас остались вопросы касательно взыскания неустойки с Застройщика через Арбитражный суд, позвоните нам по телефону и запишитесь на бесплатную консультацию!

Rating: 5.0/5. From 2 votes.

Please wait…

Закон № 214-ФЗ

со всеми его дополнениями и изменениями предоставил физическим лицам, участвующим в долевом строительстве, значительные гарантии защиты их прав против произвола и мошенничества застройщиков. Но, как и всякие российские законы, далеко не все стремятся его соблюдать и ежегодно множество покупателей жилья подают в суд на строительные организации, нарушающие обязательства, прописанные в договоре долевого участия.

Граждане имеют право на получение от застройщиков денежной компенсации в случаях:

По каждому из перечисленных фактов строители обязаны выплатить неустойку, особенно большие суммы приходятся на случаи задержки сдачи строительства.

Поскольку самостоятельно застройщики оплачивать претензии граждан не торопятся, все вопросы приходится решать через суд.

Чем отличается подход арбитражных судов к взысканию неустойки

Подсудность по 214-ФЗ относится к ведению судов общей юрисдикции. К ним поступает большинство дел по конфликтным ситуациям, поскольку дольщиками выступают обычные граждане.

Согласно законодательству об участии граждан в инвестировании в строительство, прежде всего, закона 214-ФЗ, а также законодательства о защите прав потребителей, физическое лицо может потребовать от застройщика:

Все перечисленные пункты составляют немалые суммы. Так неустойка по условиям законодательства составляет 1/150 часть от действующей в период просрочки ставки рефинансирования (ключевой ставки) или иначе «удвоенную ставку рефинансирования» за год (1/300 ставки рефинансирования, увеличенной на два).

В 2019 году данная ставка до 01 мая составляла 9,75%, а с 02 мая – 9,25%, в к конце 2019 года — уже 7,75 %. В 2019 году ставка менялась в сторону уменьшения 3 раза, возможно и дальнейшее ее снижение.

При действующих показателях за просрочку на полгода покупатель квартиры может претендовать примерно на 22% от общей стоимости. При стоимости квартиры в несколько миллионов исковое заявление потянет на сумму от миллиона рублей.

За все годы существования закона № 214-ФЗ сложилась судебная практика, при которой суды самостоятельно без объяснений и обоснований снижают суммы возмещения в несколько раз (вплоть до 80% от заявленных в иске). В результате заявитель получает небольшое возмещение. В оправдание своей позиции суды ссылаются на ГК РФ (статья 333 уменьшение неустойки). Основанием для снижения по этой статье является заявление от должника об уменьшении суммы неустойки.

При дальнейшем обжаловании вышестоящие судебные инстанции в большинстве случаев подтверждают их решения.

Полезно:

В отличие от судов общей юрисдикции, арбитражный суд практики корректировки исковых сумм не придерживаются, и удовлетворяют иски в полном объеме, руководствуясь требованиями

214-ФЗ

.

Но арбитражные суды рассматривают иски между юридическими лицами и предпринимателями, т.е. когда обе стороны процесса предпринимательские субъекты, потому для обращения в арбитраж гражданин может использовать такую юридическую процедуру как переуступка неустойки юридическому лицу.

Немало юридических компаний оказывают услуги в этой сфере.

Узнать о том, какого рода иски может предъявить дольщик к нерадивому застройщику по ДДУ вы можете прочитать в

нашем материале

.

Рекомендации в п. 77 из Постановления Пленума Верховного суда РФ № 7 от 24 марта 2019 года

Судебная практика необоснованного снижения сумм компенсации дольщикам на местах вызывает не только возмущение граждан, обратившихся в суд, но и возмущение со стороны верховного судебного органа.

Так, 24.03.16 года Пленум Верховного суда РФ принимает постановление, в котором рекомендует судам использовать снижение неустойки только в исключительных обстоятельствах. Речь идет о фактах необоснованного обогащения кредитора за счет застройщика.

В п. 77 постановления выдвигается условие, по которому суды обязаны не только принимать заявление от строительной организации о снижении сумм неустойки, но и исследовать доказательства того, что нанесенный ими ущерб значительно ниже заявленных сумм неустойки. Иначе говоря застройщик должен доказать, что неустойка должна быть снижена, т.к. она несоразмерна реальному ущербу.

На практике строительные организации не утруждают себя сбором и документированием доказательств и продолжают подавать необоснованные заявления, а суды продолжают из удовлетворять.

За прошедший год с принятия постановления существенных изменений в принятии решений судами не произошло. До настоящего времени почти в 90 % судебных решений исковые суммы снижаются по всем пунктам:

Поскольку постановление Пленума Верховного суда носит рекомендательный и разъяснительный характер, оно не влечет никаких мер ответственности для судов и судей, нарушающих требования Федерального закона № 214-ФЗ, пользуясь возможностью, которую предоставляет статья 333 ГК РФ на уменьшение неустойки.

Случаи наличия третейской оговорки в ДДУ

Подписывая договор о долевом участии со строительной компанией, будущий владелец жилья надеется на то, что скоро станет счастливым владельцем собственной квартиры и не всегда внимательно вчитывается в каждый из пунктов договора.

Пользуясь этим, юридические службы застройщиков добавляют в типовой текст договора определенные пункты для защиты своих интересов.

Наиболее типичный пункт определяет, что все конфликтные ситуации рассматриваются через третейский суд, организованный при компании застройщика или иным образом аффилированный или потерявший независимость.

Например, такой пункт содержится во всех договорах строительного холдинга ГК «Мортон», на долю которого приходится значительная часть всех новостроек Москвы.

С юридической точки зрения существование наличие отдельной ветки судебной системы, через которую решают споры предпринимательские субъекты по их договоренностям – третейских судов полностью соответствует закону, и конфликтные ситуации могут рассматриваться в таком порядке. Этот судебный порядок позволяет сократить сроки рассмотрения дел, которые в судах составляют несколько месяцев.

Однако, всем дольщикам, недовольным услугами строительной компании необходимо знать, что:

Граждане, желающие предъявить исковое заявление к застройщику, имеют полное право:

С правовой точки зрения считается, что пункт о рассмотрении дела в третейском суде:

Поэтому, наличие такого пункта в договоре не может помешать рассмотрению иска в суде или арбитраже.

Прочитать про механизмы защиты прав обманутых дольщиков: попадание в реестр и помощь государства — об этом в

нашей статье

.

Риски перевода дела в арбитраж

Если строительная компания не выполняет своих обязательств и физическое лицо хочет получить неустойку, компенсации или возвратить вложенные деньги, он может самостоятельно обратиться в суд или произвести продажу неустойки к застройщику третьему лицу.

Данное действие может осуществляться:

Во втором случае происходит досрочное расторжение договора долевого участия и предъявляется иск на возврат всех вложенных средств вместе с соответствующими процентами, неустойками и штрафами.

При расторжении договора основные риски состоят в том, что:

В любом случае при расторжении ДДУ или передаче иска в Арбитражный суд необходимо внимательно изучить финансовое состояние застройщика, чтобы быть уверенным, что оговоренные в решении суда суммы можно получить фактически.

Если речь идет о переуступке неустойки к застройщику, то основные риски приходятся на долю компании, получившей право на взыскание сумм с застройщика. Прежде чем подписывать договор переуступки сотрудники компании проверяют платежеспособность ответчика. Со стороны гражданина необходимо:

Прочитайте о законности требований застройщика на дачу согласия на переуступку по договору и требования о вознаграждении в нашей

следующей статье

.

Плюсы и минусы перевода взыскания неустойки в арбитражный суд

Прежде чем решиться на передачу прав на взыскание неустойки в арбитражном суде, необходимо оценить все возможные преимущества и риски данного действия.

Общеизвестные плюсы:

Основные риски при этом:

Степень риска и получаемых выгод в каждом случае оценивается индивидуально при согласовании условий договора на передачу прав третьим лицам.

Таким образом, вопрос по переводу дела в Арбитраж заключается в выборе между надеждой на получение всей суммы при самостоятельно поданном иске через суд и твердой уверенностью в получении оговоренной части суммы при подключении юридической компании, выкупающей право на взыскание неустойки.

Перевод в арбитраж осуществляется путем продажи долга

Поскольку арбитражные суды рассматривают суды только между предпринимательскими структурами, то граждане самостоятельно не могут обращаться в эти инстанции. Для этого им потребуется посредничество в виде юридического лица или ИП.

Заключается договор переуступки или продажи неустойки  между участником ДДУ и предпринимателем или юридическим лицом.

Компании и ИП предлагают условия выкупа, в которых:

Самый выгодный способ – это передача прав родственнику, зарегистрированному в качестве индивидуального предпринимателя. В этом случае потери могут быть минимальными и составят только сумму госпошлины и налога на доход, который зависит от системы налогообложения, на которой работает ИП.

Полезно: Максимальные суммы получают те, кто заключил ДДУ с финансово благополучной строительной компанией, не имеющей задолженности по судебным решениям. Посредники сразу возвращают большие суммы и не тянут до завершения суда.

В любом случае, все эти вопросы решаются путем переговоров с юридической компанией.

В обратном случае, если застройщик финансово неблагополучный, риски третьих лиц (покупателей долга) увеличиваются, и они возмещают незначительную часть полагающейся по закону неустойки, либо вообще отказываются подписывать договор в связи с полной безнадежностью получения средств.

Варианты с отказом случаются нечасто, так как сегодня строительные компании страхуют свой бизнес, и в случае неудачи компенсации возвращаются из страховых сумм или за счет реализации заложенного имущества.

Взыскание морального вреда

При передаче права на взыскание неустойки через Арбитражный суд истец полностью теряет право на возмещение морального ущерба. Данное обстоятельство объясняется тем, что данная компенсация выплачивается только пострадавшему лицу и связана с личностью заявителя в соответствии со статьей 383 ГК РФ.

При перепродаже требований к застройщику в качестве нового истца выступает третье лицо, которому не было нанесено никакого морального вреда, и, соответственно, отсутствуют основания для выплаты. Поскольку обычно моральный ущерб оценивается суммой от 5 до 50 тысяч рублей, то на фоне общих сумм, исчисляемых сотнями тысяч, такая потеря существенного значения не имеет.

При рассмотрении дел в Арбитраже некоторое время возникал вопрос о правилах расчета неустойки при переходе права на нее от физического лица к юридическому.

Важно:

Согласно 

закону № 214-ФЗ

, если участником ДДУ является юридическое лицо, то неустойка рассчитывается как 1/300 доля ключевой ставки за каждый просроченный день. Для физических лиц используется двойная ставка, то есть 1/150 часть.

Поскольку заявителем в Арбитражном суде выступает юридическое лицо, то возникает вопрос о том, какую ставку должен учитывать суд.

В настоящее время существует позиция, которая гласит следующее. Поскольку, несмотря на составление договора цессии, участником ДДУ является физическое лицо, и нарушение сроков было допущено по условиям этого договора, то неустойка начисляется в двойном размере (1/150).

Калькулятор расчета неустойки по 214-ФЗ:

Данная позиция, в частности, поддержана судебной практикой, а именно, выводами из пункта 21 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30 октября 2019 года № 120, определения ВАС РФ от 27 февраля 2019 года № ВАС-1787/13 или, например, постановления Арбитражного суда Московского округа, вынесенного 30 января 2019 года по делу N А41-27199/2014.

Таким образом, передача неустойки на рассмотрение в Арбитражный суд значительно повышает шансы получить неустойку с застройщика и увеличивает ее сумму.

Я уже писал на Праворубе, что, по крайней мере, в Санкт-Петербурге и Ленинградской области судебная практика судов общей юрисдикции по взысканию неустойки с застройщиков за нарушение сроков передачи квартир по договорам долевого участия в строительстве крайне разношерстная, так как отсутствует какое-либо единообразие в её применении. По одним и тем же объектам дольщики в зависимости от случайного фактора, а именно от того, к какому судье попадет дело в первой и апелляционной инстанции, могут получить от 1/3 суммы неустойки до 100%. Наиболее же вероятным является взыскание 50-60% неустойки плюс штраф.

Радует, что некоторые суды общей юрисдикции постепенно меняют подходы к снижению размера неустойки.

Хочется отметить сдвиг в данном вопросе у Ленинградского областного суда, в ряде апелляционных определений которого, принимаются во внимание правовые позиции ВС РФ о возможности снижения неустойки только в исключительных случаях. Возьмем, например, последние апелляционные определения по искам дольщиков к застройщику ООО «Петрострой» (Дело № 33-4427/2017, Дело № 33-5771/2017, Дело № 33-4426/2017), которые просто приятно читать, так как они полностью соответствуют разъяснениям ВС РФ.

Следует отметить, что с одной стороны господин Лебедев предлагает изменения в ГПК РФ, чтобы разгрузить суды, но никто не задумывается о том, что определенность права и правоприменения также уменьшают количество судебных споров.

Посмотрим, например, на сайт Всеволожского городского суда Ленинградской области, судьи которого никогда не взыскивают неустойку в полном объеме, а многие застройщики имеют в Всеволожском районе не только объекты строительства, но и место нахождения. В производстве данного суда было 1 324 дела только к застройщику Полис Групп, 459 – к застройщику Тин Групп, 189  —  к застройщику Петрострой, 118 – к застройщику Карелия Девелопмент, 140 – к застройщику ИПС и т.д.

Зададимся вопросом, а если бы застройщик достоверно знал, что неустойка будет взыскана в полном размере, а затем еще и штраф 50%, то не пытался ли он урегулировать спор до суда, например, договорившись о выплате дольщику 90% неустойки, тем самым уменьшив взыскание, как минимум на 10% неустойки и на 50% штрафа, что представляет в случае длительной просрочки внушительную сумму. Думаю, что если бы застройщик не надеялся, что неустойку порежут на 40-50%, да еще уменьшат сумму, потраченную дольщиком на представителя с 30-40 000 рублей до 5-10 000 рублей, то и споров дольщиков с застройщиками в данном суде было бы на порядок меньше. К сожалению, господина Лебедева не волнуют вопросы определенности правоприменения, а лучше просто принять правила, позволяющие, например, судам апелляционной инстанции, оставляющими решения суда первой инстанции без изменения, не писать мотивировочную часть решения. Теперь у апелляционных судов и вовсе не будет стимулов отменять или изменять решения судов первой инстанции. Оставил решение без изменения – не надо писать мотивировки. 

Возникает вопрос, а можно ли уменьшить эту неопределенность и попытаться взыскать неустойку в полном объеме.

Одним из способов увеличить шанс взыскания неустойки в полном размере является её взыскание через арбитражный суд. Опять же, все с поправкой на регионы, так как у нас есть законность и калужская, и рязанская, и московская.

Плюсы и минусы взыскания неустойки через арбитражный суд.

В каких случаях целесообразно взыскивать неустойку через арбитражный суд?

Если в Вашем регионе суды общей юрисдикции, а такие регионы имеются, взыскивают неустойку в полном объеме, то никакого смысла в взыскании неустойки через арбитражный суд нет. Если же, как правило, СОЮ взыскивают 45-60% неустойки, то имеет смысл подумать о взыскании неустойки, уступив право требования предпринимателю или юридическому лицу. Чем больше сумма неустойки, тем большая разница будет во взысканных суммах.

Приведу пример.

У меня был клиент, который предъявил в СОЮ иск о взыскании с застройщика неустойки в размере 980 000 рублей. Суд первой инстанции взыскал неустойку и штраф в полном объеме, а апелляционный суд уменьшил неустойку до 500 000 и штраф соответственно до 250 000 рублей.

Если бы данный гражданин уступил право требования взыскания неустойки индивидуальному предпринимателю или юридическому лицу, то в арбитражном суде, вероятнее всего (на 100% нельзя быть уверенным), так и взыскали бы неустойку 980 000 рублей. Разница будет составлять 230 000 рублей. Пусть гражданин реально получил бы сумму 850 000 рублей, а остальное было бы доходом предпринимателя или юридического лица, но это на 100 000 рублей больше чем взысканных СОЮ, даже с учетом штрафа по ст. 13 ФЗ «О защите прав потребителей».

Если же данный гражданин, например, потратил бы 50 000 рублей на услуги представителя в СОЮ, а ему в итоге присудили бы 25 000 рублей, то разница уже была бы в 125 000 рублей, т.е. приличной суммой, которая не помешала бы дольщику. Кроме того, думаю, что этот гражданин мог бы еще попробовать взыскать в СОЮ штраф с застройщика, так как, прежде чем уступить право требования, он писал претензию, и застройщик ему ничего не оплатил, т.е. отказал в удовлетворении требования в досудебном порядке.

Допустим, что СОЮ снизил бы штраф в четыре раза, но это была бы сумма чуть более 100 000 рублей. Итоговая разница уже составила бы не 125 000, а 225 000 рублей.

Таким образом, элементарные арифметические вычисления говорят в пользу арбитражного суда при условии большого размера неустойки.

Минусы взыскания неустойки через арбитражный суд заключаются в том, что, например, в нашем регионе арбитражные суды считают, что нельзя уступить право требования уплаты штрафа по ст. 13 ФЗ «О защите прав потребителей», так как оценка нарушения права потребителя может быть дана исключительно судом общей юрисдикции при рассмотрении гражданского дела по его иску. Отмечу, что в некоторых регионах арбитражные суды признают возможность уступки дольщиком требования о взыскании штрафа.

Также нельзя сказать, что арбитражный суд никогда не снижает неустойку. Иначе говоря, риск снижения неустойки существует и в арбитражных судах и не следует через розовые очки смотреть на отечественную судебную систему.

Приведу пример дела А56-61819/2016, в котором отражена позиция и по регистрации договора уступки права требования, и по возможности уступки права требования штрафа, а также снижена в два раза неустойка.

Общество с ограниченной ответственностью «ВЕРТРАГобратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью „Карелия Девелопмент“, о взыскании 266 349 руб. 88 коп. неустойки за период с 28.01.2016 по 27.04.2016 за просрочку передачи квартиры по договору долевого участия в строительстве жилого дома и предусмотренного пунктом 6 статьи 13 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 N 2300-1 „О защите прав потребителей“ (далее — Закон N 2300-1) штрафа в размере 133 174 руб. 94 коп.

Решением суда первой инстанции от 05.03.2017 с Компании в пользу Общества взыскано 133 174 руб. 94 коп. неустойки, в удовлетворении остальной части иска отказано. Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2017 данное решение оставлено без изменения.

Отмечу, что та же тройка судей Тринадцатого апелляционного арбитражного суда, которая оставила без изменений это решение о снижении неустойки, оставила в силе решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу, в котором участвовал я, о взыскании с застройщика неустойки в полном объеме, которое  было вынесено той же судьей, которая в данном деле снизила неустойку. Получается, что одни и те же судьи могут как снизить, так и взыскать неустойку в полном объеме.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в постановлении от 23.08.2017 по данному делу, оставляя судебные акты без изменения, исходил из следующего.

 Объект договора долевого участия передан Саблиной Е.Е. по акту приема-передачи от 27.04.2016. Впоследствии между дольщиком (цедент) и Обществом (цессионарий) заключен договор от 26.07.2016 N 14/16 об уступке права требования (далее — договор цессии), согласно которому цедент передал цессионарию право требования к застройщику уплаты неустойки (пеней) за нарушение срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, а также право требования оплаты штрафа за неисполнение в добровольном порядке законного требования потребителя.

Судами установлено и из материалов дела следует, что предусмотренный договором долевого участия срок передачи квартиры дольщику (31.08.2015) был нарушен и фактически данный объект передан Саблиной Е.Е. по акту приема-передачи от 27.04.2016. С учетом положений пунктов 1 и 2 статьи 382, 384 ГК РФ и обстоятельств настоящего дела суды первой и апелляционной инстанций, установив факт нарушения застройщиком обязательств по договору долевого участия в строительстве, признали обоснованным заявленное истцом требование о взыскании неустойки за период с 28.01.2016 по 27.04.2016.

Поскольку просрочка по передаче объекта совершена в отношении участника долевого строительства, являющегося физическим лицом, то к Обществу как к новому кредитору в силу договора цессии перешло право требовать от Компании уплаты неустойки в том объеме, в каком оно принадлежало прежнему кредитору (Саблиной Е.Е.), в связи с чем заявленная неустойка правомерно начислена в соответствии с положениями пункта 2 статьи 6 Закона N 214-ФЗ.

При этом суды сделали правильный вывод о том, что заключенный между Саблиной Е.Е. и Обществом договор уступки права требования не подлежал государственной регистрации, поскольку на момент его заключения договор долевого участия в строительстве прекратил свое действие ввиду его исполнения и подписания акта приема-передачи объекта недвижимости от 27.04.2016, в связи с чем обременение, подлежащее государственной регистрации, уже отсутствовало.

Учитывая цели государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве и уступки прав требования по нему, государственная регистрация уступки прав требования выплаты неустойки необходима и возможна до момента передачи объекта долевого строительства, так как до этого момента неустойка за ненадлежащее выполнение обязательства выступает обеспечительной мерой, и регистрация передачи требования выплаты неустойки осуществляется с учетом наличия действующего обязательства по договору участия в долевом строительстве, предполагающего обременение недвижимости.

Аналогичная правовая позиция изложена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 01.09.2015 N 308-КГ15-11584.

В ходе рассмотрения дела Компания заявила о снижении размера неустойки на основании ст. 333 ГК РФ.

Суды, приняв во внимание незначительный период просрочки, значительное превышение размера подлежащей взысканию неустойки ставки рефинансирования, установленной Центральным банком Российской Федерации, а также то обстоятельство, что на момент рассмотрения дела в суде сторонами спора являлись юридические лица, а не непосредственно гражданин-дольщик, обоснованно применили положения ст. 333 ГК РФ и разъяснения, данные в пунктах 73, 74, 75 Постановления N 7, и снизили размер подлежащей взысканию неустойки до 133 174 руб. 94 коп., определив ее исходя из размера одной трехсотой ставки рефинансирования, установленной положениями статьи 6 Закона N 214-ФЗ для юридических лиц.

В ходе рассмотрения дела Компания заявила о снижении размера неустойки на основании ст. 333 ГК РФ.

Суды, приняв во внимание незначительный период просрочки, значительное превышение размера подлежащей взысканию неустойки ставки рефинансирования, установленной Центральным банком Российской Федерации, а также то обстоятельство, что на момент рассмотрения дела в суде сторонами спора являлись юридические лица, а не непосредственно гражданин-дольщик, обоснованно применили положения ст. 333 ГК РФ и разъяснения, данные в пунктах 73, 74, 75 Постановления N 7, и снизили размер подлежащей взысканию неустойки до 133 174 руб. 94 коп., определив ее исходя из размера одной трехсотой ставки рефинансирования, установленной положениями статьи 6 Закона N 214-ФЗ для юридических лиц.

Приведенные в кассационной жалобе доводы Общества о недоказанности ответчиком явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства и о необоснованном применении судами ст. 333 ГК РФ не принимаются кассационным судом.

При оценке указанных доводов Общества кассационная инстанция исходит из того, что определение баланса между размером неустойки и последствиями нарушения обязательства относится к фактическим обстоятельствам дела, которые устанавливает суд при рассмотрении дела по существу.

Несогласие подателя жалобы с произведенной судами оценкой фактических обстоятельств дела не свидетельствует о неправильном применении норм материального права и не может быть положено в обоснование отмены обжалуемых решения и постановления.

С учетом изложенного довод Общества об отсутствии оснований для снижения размера неустойки на основании ст. 333 ГК РФ отклоняется судом кассационной инстанции.

Ссылка заявителя в кассационной жалобе на иную судебную практику по делам, связанным с применением ст. 333 ГК РФ, не свидетельствует о нарушении судами единообразия в толковании и применении норм права с учетом конкретных обстоятельств рассматриваемого спора.

Суд кассационной инстанции отклоняет как основанный на неверном толковании норм материального права довод жалобы о том, что право требования взыскания штрафа на основании Закона N 2300-1 не связано с вынесением судебного акта о взыскании неустойки, а возникает у потребителя в момент нарушения его прав — отказа от выплаты неустойки за просрочку исполнения обязательств в добровольном порядке. В данном случае пунктом 6 статьи 13 Закона N 2300-1 установлено, что при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятидесяти процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Указанной нормой определен субъектный состав лиц, которые вправе обратиться в суд с требованием о взыскании с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) штрафа за неудовлетворение в добровольном порядке требований потребителя.

Следовательно, требование Общества к Компании о взыскании штрафа не тождественно требованию потребителя и его невозможно передать субъекту предпринимательской деятельности до момента вынесения судом решения о его удовлетворении.

Закон N 2300-1, закрепляя возможность взыскания с указанных лиц штрафа за неудовлетворение в добровольном порядке требований гражданина-потребителя, исходя из необходимости защиты интересов определенной стороны в правоотношениях в связи с ее особым экономическим положением устанавливает как конкретный состав лиц, которые вправе обратиться в суд, также момент возникновения указанного права требования.

Противоположный подход к возможности уступки права требования штрафа по ст. 13 ФЗ «О защите прав потребителей» находим в судебной практике арбитражных судов Московского округа.

Так, в постановлении Арбитражного суда Московского округа от 17.08.2017 по делу N А41-86755/2016 говорится:

16.07.2016 Кирьякова Ю.В. направила в адрес АО „ПИК-Регион“ претензию с требованием о выплате неустойки, начисленной в соответствии с пунктом 2 статьи 6 Закона N 214-ФЗ, однако застройщик не удовлетворил в добровольном порядке требование физического лица — участника строительства, в связи с чем права физического лица — потребителя, в том числе установленное законом право на неустойку и штраф, оказались нарушенными.

Только после того, как права участника строительства были нарушены и у участника строительства возникло безусловное право на получение неустойки и штрафа за отказ застройщика в добровольном порядке удовлетворить требование потребителя, а именно — 23.08.2016, между Кирьяковой Ю.Г. (цедент) и ИП Потапенковым К.И. (цессионарий) был заключен договор N 08/12 уступки прав (цессии), в соответствии с которым ИП Потапенкову К.И. в полном объеме было передано возникшее у первоначального кредитора право требования к должнику АО „ПИК-Регион“ законной неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства по договору ДмтМск-1 (кв)-1/9/4 (3) от 25.11.2013 и штрафа в соответствии с пунктом 6 статьи 13 Закона РФ „О защите прав потребителей“ за неисполнение в добровольном порядке требования потребителя о выплате неустойки.

Суды в соответствии с требованиями статей 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оценили доказательства и доводы сторон, приведенные в обоснование заявленных требований и возражений на них, и, правильно применив нормы статей 307, 309, 310, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, положения Закона N 214-ФЗ, Закона РФ „О защите прав потребителей“, установив, что ответчик надлежащим образом не исполнил установленные договором обязательства по передаче квартиры в согласованный сторонами срок, в добровольном порядке требование Кирьяковой Ю.В. о выплате неустойки не исполнил, пришли к правильному выводу об удовлетворении исковых требований.

При этом, как правильно отмечено судами, поскольку ответчик не исполнил своих обязательств перед участником строительства по выплате неустойки в добровольном порядке, то именно у участника долевого строительства возникло право требования уплаты штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя, предусмотренного статьей 13 Закона РФ „О защите прав потребителей“, которое было передано истцу в соответствии с положениями гражданского законодательства, не исключающих передачу таких прав другому лицу.

 Я лично полагаю, что позиция судов Московского округа более верная, так как обязательство по уплате штрафа является обычным денежным обязательством и искусственно сдерживать его оборотоспособность не имеет никакого смысла, т.е. отсутствуют политико-правовые мотивы для такого ограничения. 

Итак, опишем процедуру взыскания неустойки через арбитраж.

Для того, чтобы уступить право требования взыскания неустойки и не производить государственную регистрацию договора цессии, необходимо, чтобы договор долевого участия в строительстве был исполнен и квартира была передана дольщику. В силу ч.2 ст. 389 ГК РФ при действующем ДДУ придется регистрировать и договор цессии, т. е. если кто-то хочет уступить право требования неустойки по действующему ДДУ, то придется делать государственную регистрацию цессии. 

До уступки права требования неустойки, чтобы возникло право на взыскание штрафа, следует направить застройщику претензию.

После же уступки предприниматель или юридическое лицо направляют также претензию, соблюдая досудебный порядок, установленный АПК РФ. Иски о взыскании неустойки до 500 000 рублей, как правило, рассматривают в упрощенном производстве. 

Выбирая способ взыскания неустойки, всегда следует помнить, что неопределенность существует при любом из них, если в регионе отсутствует единообразная судебная практика.

Адвокат по гражданским делам в Санкт-Петербурге.

Общество защиты прав потребителей «Правовой надзор» действует в соответствии с ФЗ от 07.02.1992 N 2300-1 «О Защите прав потребителей»

В целях защиты прав граждан Общество защиты прав потребителей «Правовой надзор» оказывает бесплатную правовую помощь потребителям на территории Москвы и Московской области

Телефон для записи: +7 (499) 322-28-05

Вложить деньги в долевое строительство и заключить договор по 214-му федеральному закону ещё не означает получить стопроцентную гарантию своевременной сдачи построенного жилья и выполнение застройщиком договорных обязательств.

Часто можно услышать в адрес дольщиков обвинения в том, что они сами виноваты, не проверили компанию и заключили договор застройщиком, финансовая устойчивость которого вызывает сомнения. Так ли часто дольщики остаются в итоге с пустыми руками?

Что может дольщик или основания для неустойки

«Мы строили, строили и наконец построили», — применительно к договорам долевого участия это высказывание известного персонажа Чебурашки должно звучать так: «мы очень долго строили и с горем пополам достроили». А вот это уже основание для взыскания с застройщика неустойки.

Плюс к этому основанием для истребования неустойки может служить и выявление факта незаконного привлечения денег на постройку многоэтажки (без разрешительных документов) или если застройщик проигнорирует требования об устранении выявленных недостатков в построенном жилье.

Также требования о выплате неустойки можно предъявить и при расторжении договора в судебном порядке.

Основания для расчета неустойки

Правила ч. 1 ст. 4 Закона № 214 ФЗ устанавливает обязательства застройщика перед дольщиком по ДДУ, которые заключаются в своевременном исполнении сроков постройки многоэтажного дома. Это значит, что застройщик обязан в установленный договором срок построить жилье, соответствующее стандартам качества и передать его участнику долевого строительства. Предварительно, как предписывают положения ст. 8 Закона 214-ФЗ, дом должен быть сдан в эксплуатацию.

Кроме того, если прошёл указанный в договоре срок, а застройщик, в соответствии со статьей 12 Закона 214-ФЗ, так и не подписал с дольщиком акт или другой документ о передаче квартиры в собственность, налицо просрочка исполнения обязательств со стороны застройщика.

Исходя из правил, прописанных ч. 2 ст. 6 Закона 214, нарушение срока сдачи дольщику квартиры в многоэтажке влечет за собой право последнего взыскать с застройщика пеню в размере 1/300 ключевой ставки. Что же касается размера неустойки, то, учитывая, что она начисляется на каждый день просроченного обязательства и зависит от цены договора, а просрочка сдачи жилья зачастую составляет месяцы о то и годы, сумма может быть заоблачной. 

Не стоит обольщаться. Наивно думать, что у дольщика получится взыскать всю сумму положенной ему по закону неустойки.

Неустойку суд может уменьшить

Дело в том, что существует норма гражданского законодательства ст. 333 ГК РФ, руководствуясь которой суды общей юрисдикции в разы снижают размер требования неустойки. Мотивировка проста — исходя из практического опыта правоприменения суды считают, что огромные размеры неустойки явно несоразмерны последствиям нарушения обязательства. А поскольку такое право закон предоставляет суду, то снижение размера неустойки приходится ждать практически во всех случаях. 

У дольщика всегда есть шанс, в рамках закона о защите прав потребителей получить с застройщика кроме неустойки ещё и штраф. Он присуждается в том случае, когда застройщик добровольно не возместил нанесённый вред и не компенсировал нарушение условий договора в досудебном порядке.

Несмотря на то, что право взыскивать штраф предоставлено суду без заявления истца, дольщикам лучше всё-таки указать на необходимость взыскания штрафа в исковых требованиях. И конечно, размер штрафа присуждается от той суммы неустойки, которую суд посчитал обоснованной, то есть, которая осталась после ее уменьшения.

Важно: если срок сдачи жилья отодвигается более чем на 2 месяца с уведомлением дольщика об этом, то он может отказаться от ДДУ и потребовать возврата уплаченных денежных средств.

Сложности при взыскании неустойки по ДДУ через арбитражный суд

Препятствием в получении полного размера неустойки может быть не только ее несоразмерность последствиям нарушение договорных обязательств. Зачастую оказывается, что отношения между застройщиком и дольщиком начинают регулироваться Законом № 127-ФЗ о несостоятельности и банкротстве.

Это происходит в том случае, когда в период ведения договорных отношений по ДДУ застройщик попросту обанкротился. Все выплаты в период банкротства застройщика, которые касаются:

должны быть включены в реестр жилой недвижимости или в реестр требований кредиторов, если дольщик в установленный законом срок заявляет о своем интересе на квартиру или потребует возврат денег.

Именно с этого момента ситуация может развиваться в нескольких направлениях:

Важно! Страховую выплату или выплату от банка возможно получить, если такой договор всё ещё продолжает свои действия со страховой или с банком. В результате изменений, которые были внесены в 214-й Закон, требования, которые касаются данных способов обеспечения обязательств застройщика по договору долевого участия уже утратили силу и страхование гражданской ответственности теперь является добровольном правом застройщика.

Однако после ужесточения требований законодательства и внесением изменений в ст. 23.2, обманутые дольщики могут хотя бы получить выплату из созданного компенсационного фонда. Возмещение дольщикам по долевому строительству начинает осуществляться в соответствии с требованиями Законом N 218-ФЗ и Постановлением Правительства РФ от 07.10.2017 N 2019 или же из этого фонда будут профинансированы мероприятия по завершению строительства многоэтажки.

Истребование неустойки через арбитраж

Исходя из вышеизложенного складывается невеселая картина касаемо вопроса взыскание неустойки с застройщика. Однако из этой ситуации есть экономически обоснованный выход. Положения 24 главы ГК РФ, а также положения ст. 421 ГК РФ, позволяют дольщику на законных основаниях уступить права заявлять требования по неустойке другому лицу. Соглашение об уступке требования между дольщиком и третьим лицом оформляется в виде договора цессии, который согласно норм действующего законодательства должен пройти обязательную госрегистрацию.

По этому договору юридическое лицо (компания) фактически уплачивает дольщику оговоренную договором цессии часть компенсации сразу, а неустойку и другие выплаты взыскивает самостоятельно на свой страх и риск, и исключает все расходы дольщика, связанные с судебным разбирательством, назначением судебных строительных экспертиз, оплатой юристов и т.д.

В свою очередь, исходя из подведомственности судов, которые рассматривает подобные споры между юр. лицами (Арбитражный суд) заявленное требование о размере неустойки практически всегда удовлетворяется полностью. Конечно же при наличии тщательно подготовленной доказательственной базы.

Взыскание неустойки через Арбитраж с этой позиции является достаточно эффективным решением для обеих сторон договора цессии. А главное — дольщик избавляет себя от судебных мытарств, растрат временного ресурса денег, а взамен получает на руки компенсацию нанесенного застройщиком вреда и целые нервы.

Как обратится за помощью в общество защиты прав потребителей “Правовой надзор”

Задайте вопрос бесплатно и получите ответ юриста в течение 30 минут