Как выглядит судебная практика по аренде земельных участков в 2019 году

🕒

Практическое решение вопросов, связанных с оформлением договора аренды земельных участков, предусматривает необходимость в устранении массы технических и юридических коллизий.

Большинство граждан, желающих получить собственную недвижимость для реализации тех или иных целей, не знают о том, какие правила устанавливаются действующим законодательством и что нужно учитывать людям, желающим получить какую-либо территорию в аренду.

В частности, при возникновении каких-либо проблемных ситуаций будет полезно узнать о том, как выглядит судебная практика насчет расторжения аренды земельных участков в 2019 году.

Положение закона

Иностранным лицам или тем, кто в принципе не имеет гражданства, предоставляется возможность использовать земельные участки, расположенные на территории России, на основании договора аренды, за исключением тех ситуаций, которые прописаны в Земельном кодексе.

Территории за исключением тех участков, которые прописаны в статье 27 данного Кодекса, могут предоставляться со стороны их владельцев в аренду в соответствии с гражданским законодательством, а также действующим кодексом.

Статья 27. Ограничения оборотоспособности земельных участков

После того, как заканчивается установленный срок действия договора аренды земельного участка, арендатор территории получает преимущественное право на продление действия данного соглашения, если он соблюдал ранее указанные условия. При этом в Земельном кодексе перечисляются также определенные ситуации, при которых преимущественное право не предоставляется.

Договор аренды участка, который находится в муниципальной или государственной собственности на берегу водных объектов общего пользования, оформляется с пользователем данного объекта в том случае, если гражданам будет предоставлен свободный доступ к этому объекту.

В договоре аренды в обязательном порядке устанавливается точный размер арендной платы. Общие начала, которыми определяется сумма арендной платы при аренде участков, находящихся в собственности муниципальных или государственных органов, могут устанавливаться действующим Правительством.

При этом арендатор имеет полное право на то, чтобы передавать свои обязанности и права каким-либо третьим лицам, включая передачу право предоставление земельного участка в залог или внесение его в качестве вклада в уставной капитал.

В процессе продажи арендатору также предоставляется преимущественное право на приобретение данной территории в том порядке, который устанавливается нормами гражданского законодательства.

Если договор аренды оформлен на срок не менее пяти лет, арендатор имеет право на то, чтобы передавать какие-либо обязанности или права, предоставленные ему договором аренды, третьим лицам, не спрашивая об этом согласия собственника имущества.

Если земельный участок наследуется гражданами, не достигшими совершеннолетнего возраста, законным представителям этих лиц предоставляется возможность предоставления этих участков в аренду на определенный срок до того момента, как наследники достигнут совершеннолетия.

Вне зависимости от обстоятельств запрещается арендовать участки, которые были по каким-либо причинам изъяты из оборота, за исключением тех ситуаций, которые устанавливаются нормами федерального законодательстве.

Образец договора аренды земли:

Основные темы споров

Наиболее распространенными темами конфликтных ситуаций можно назвать следующие:

Часто встречаемые ситуации

На сегодняшний день судебная практика включает в себя огромнейшее количество прецедентов, связанных с взаимоотношениями граждан и распоряжением земельными участками, в связи с чем гражданам стоит подготовиться к наиболее распространенным ситуациям:

Два владельца Для официального получения прав аренды определенной территории, которая находится в собственности государственных или муниципальных органов, нужно в обязательном порядке оформить соответствующий документ. В частности, нужно получать бумагу, которая подтверждает наличие законного права на определенную территорию.

По факту все условия, необходимые для получения земельного участка во временное использование, прописаны в соответствующем акте о предоставлении, в то время как договор аренды представляет собой просто доказательство проведения данной сделки.

При этом важно учитывать, что всевозможные условия и правила использования земельных участков обговариваются заранее, и в договоре уже указываются те нормы, которые обе стороны сделки должны знать заранее.

Крайне внимательно следует изучить материал следующей ситуации:

  • на определенную территорию претендует сразу несколько заинтересованных лиц;
  • каждый претендент получает участок на основании договора аренды;
  • если в суд подается заявление с требованием о признании проведенной сделки нужно правильно понимать, что в данном случае пользоваться землей сможет тот человек, который сможет доказать оформление соответствующего ходатайства;
  • в такой ситуации единственным арендатором в конечном итоге признается тот претендент, который предоставит государственным представителям землеотводные бумаги, заверенные соответствующим образом.

Основываясь на судебной практике по таким вопросам, можно сделать вывод о том, что сам составленный договор аренды не может представлять собой единственный правоустанавливающий документ, которым можно будет подтвердить наличие прав арендатора на определенный участок. Свободное волеизъявление каждой из сторон в обязательном порядке должно свидетельствоваться дополнительной документацией, на которой будут стоять удостоверяющие подписи соответствующих должностных лиц.

Составление договора На сегодняшний день преимущественное большинство территорий, которые можно оформить в аренду, являются собственностью различных государственных органов. В связи с этим перед проведением процедуры оформления и подписания договора аренды на определенную территорию нужно в обязательном порядке принять во внимание различные регламентирующие нормы, прописанные в Земельном кодексе, а также изучить региональное земельное законодательство.

Сама процедура будет проводиться в несколько шагов:

  • в письменном виде оформляется обращение в государственный орган, в котором указывается назначение данного участка, требуемый размер, а также географическое месторасположение необходимой территории;
  • определяются условия, на которых будет осуществляться выведение земельного участка из оборота, а также указывается, кто и на каких основаниях будет проводить данную процедуру;
  • принятое решение, заверенное представителями уполномоченных государственных органов, предоставляется в другие службы;
  • оформляется договор аренды с последующим предоставлением указанного участка на правах аренды.

Не стоит забывать о том, что любые нарушения порядка, установленного выше, в конечном итоге могут привести к тому, что оформленный договор аренды в конечном итоге будет признан недействительным. В связи с этим лучше заранее изучить причины отказа, которые могут присутствовать в процессе оформления арендного договора.

Главная суть рассматриваемого дела заключается в том, что определенному кооперативу, который занимается проведением гражданских строительных работ, суд в конечном итоге отказал в реализации исковых требований, ключевой сутью которых было признание недействительным распоряжение мэра.

Распоряжение же заключалось в том, что принятое прежним главой постановление, связанное с выделением определенной муниципальной территории гаражному кооперативу для застройки, должно было отменяться. Причина заключалась в том, что данная территория находится в близости к жилому дому, в связи с чем предоставление недвижимости противоречило нормам статьи 28 Земельного кодекса.

Переход прав Часто в суде рассматриваются ситуации, когда право собственности на определенные постройки, возведенные на определенной территории, передается на законных основаниях, в то время как одновременно проводящийся процесс смены собственников земли посредством передачи прав аренды вызывает определенные споры и сомнения в законности данной процедуры.

В данном случае стоит разобраться в ситуации, основываясь на нормах статьи 37 Земельного кодекса. Этот нормативный акт включает в себя нормы, в соответствии с которыми передача законных прав третьим лицам осуществляется автоматически, но для подтверждения этого требуется оформление специального документа, которым подтверждается наличие владельца права распоряжаться земельным участком, на территории которого присутствуют купленные им здания или капитальные строения.

Статья 37. Виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства

Суть обращений заключается в том, что уполномоченные представители муниципальных или исполнительных органов могут заведомо отказать собственникам помещении в получении земли на правах бессрочного владения с правом последующего выкупа, причем действие это заведомо незаконно. Для сторонников данной позиции суть понятия «переход права использования» заключается в том, что оно предусматривает передачу прав распоряжения и хозяйственного пользования данной территорией, но не автоматический переход вида разрешенного пользования.

В данном случае нужно обратить внимание на то, что рассмотрение правосубъектности осуществляется следующим образом:

  • государственные органы имеют право на то, чтобы рассчитывать на получение земельного участка вместе с недвижимостью на правах бессрочного пользования;
  • гражданам предоставляется возможность получения земельного участка вместе с недвижимостью на правах наследуемого пожизненного распоряжения;
  • коммерческие компании и всевозможные юридические лица могут оформлять земельные участки на правах аренды, если собираются использовать их для ведения коммерческой деятельности.
Установление платы
  • Оплата аренды земельного участка взимается только в том случае, если в процессе оформления договора аренды указывался отдельным пунктом факт наложения на арендатора обязательства внесения определенной суммы. В данном случае суть спорных решений часто заключается в том, что суд должен основывать свое решение на нормах Гражданского и Земельного кодекса, но выбрать основания правильно удается далеко не всегда.
  • К примеру, истец обращается в суд с просьбой о признании правомерным отсутствие какой-либо арендной платы по той причине, что ранее он уже выплачивал деньги, в то время как арендодатель изначально указал в договоре обязательство по выплате дополнительных сумм. В данном случае истец основывался на нормах статьи 654 Гражданского кодекса, а дополнительным мотивом было то, что в законе отсутствует какой-либо пункт, предусматривающий внесение отдельной оплаты при наличии соответствующих прав и обязательств.
  • Суд в конечном итоге принял решение отказать истцу с признанием его позиции неправомерной по той причине, что в соответствии с нормами гражданского законодательства владельцу недвижимости предоставляется право на указание в договоре раздельной оплаты аренды за земельный участок и ту недвижимость, которая на нем находится.
  • На самом же деле вывод является достаточно спорным, так как в действующем законодательстве не указывает каких-либо запретов на оформление договора аренды земельного участка отдельно от договора, на основании которого арендуется недвижимость на данной территории, а с другой стороны, если по имеющейся документации можно в конечном итоге сделать вывод о том, что изначально сторонами оговаривалась раздельная оплата, но отдельного договора оформлено не было, оплата за землю будет взыскиваться правомерно.

Статья 654. Размер арендной платы

Проблемные вопросы по процедуре

В зависимости от особенностей рассматриваемой ситуации можно столкнуться с самыми разными проблемами, в связи с чем лучше всего подготовиться к ним заранее:

Нарушение порядка
  • Нередко судебные иски подаются по той причине, что возникают спорные вопросы, связанные с недостаточной индивидуализацией территории в процессе оформления договора аренды. Чтобы определенный земельный участок в правовом поле признавался индивидуальным, нужно обеспечить соблюдение некоторых условий, и в первую очередь, это касается оформления четких границ территории, а также постановки участка на государственный учет.
  • В частности, поводом для решения конфликтных вопросов через суд часто становятся вопросы касательно того, предусматривается ли возможность рассмотрения определенной части земельного участка в качестве объекта аренды, если данная территория не была индивидуализирована в соответствии с действующим законодательством.
  • На самом деле какого-то единого мнения по вопросам, связанным с признанием определенной территории в качестве объекта аренды после того, как будет проведена процедура межевания и получения соответствующего документа, которым подтверждается проведение данной процедуры.
  • Однако в соответствии с Постановлением Арбитражного суда Волго-Вятского округа, которое было вынесено 2 марта 2019 года, если не проводилась процедура межевания определенного участка, признать его объектом аренды невозможно по той причине, что нет четко обозначенных границ, с помощью которых можно было бы определить четкие условия и параметры аренды.
Расторжение
  • Отдельная категория споров – это досрочное расторжение составленного договора аренды, инициированное одной из сторон, так как в данном случае решение ситуации может осуществляться исключительно в судебном порядке при получении обоюдного согласия участников сделки. В данном случае ситуация будет зависеть от того, почему вопрос рассматривается в судебном порядке, то есть причиной является подача заявления арендатором с требованием об отмене вынесенного администрацией решения о взыскании территории или же администрация потребовала досрочного расторжения договора.
  • Земельный кодекс четко прописывает полный перечень причин, при которых предусматривается возможность предоставления прав на определенный земельный участок третьим лицам, но в преимущественном большинстве случаев суды в такой ситуации принимают свое решение в пользу арендатора по той причине, что администрации не предоставляется возможности в досудебном порядке проводить изъятие земель у добросовестных арендаторов с последующей передачи прав третьим лицам.
Продление
  • В данном случае преимущественное большинство споров возникает по той причине, что арендаторы требуют бессрочного продления договора у владельцев земли, и после получения отказа отправляются за решением вопроса в суд. На практике любые договоры аренды в качестве обязательного условия включают в себя срок, на протяжении которого должны оформляться арендные отношения.
  • Если арендатор хочет продлить установленный изначально срок аренды, то в таком случае ему следует заранее подать в администрацию заявление с указанием данного намерения. Если же арендодатель указывает в причинах отказа какие-то особые условия использования земельного участка, арендатор имеет полное право на то, чтобы перевести право аренды на себя, если на протяжении года с момента отказа в продлении указанный участок будет предоставляться третьим лицам на правах аренды.
  • Помимо этого, арендатор имеет полное право на то, чтобы с помощью суда взыскать компенсацию за ущерб, который был нанесен таким отказом в продлении.

Анализ судебной практики по аренде земельных участков

В зависимости от обстоятельств и особенностей каждой конкретной ситуации судебные органы могут принять решение в пользу любой из сторон, при этом в некоторых случаях изначально даже сложно предсказать заранее, как именно будет решен рассматриваемый вопрос.

В связи с этим в каждом отдельном случае следует внимательно изучать различные обстоятельства, а лучше всего заручиться поддержкой квалифицированного специалиста, который поможет в решении дела в свою пользу.

Судебная практика по аренде земли сложилась как на уровне высших судов, так и на уровне федеральных округов. Наш материал посвящен двум видам судебных споров: касающимся арендной платы и признания договора недействительным.

Судебная практика по аренде земельных участков, связанная с арендной платой

В каких случаях возможно признать договор земельного участка недействительным?

Итоги

Судебная практика по аренде земельных участков, связанная с арендной платой

Приведем выводы, сделанные на основе судебной практики по арендной плате:

  1. Даже если договор не заключен, за фактическое пользование земельным участком (ЗУ) арендатор всё равно будет обязан произвести оплату. Подобная ситуация именуется в судебной практике «фактическими арендными отношениями». Подлежащая оплате сумма рассчитывается судом на основании п. 3 ст. 424 ГК РФ (решение АС Оренбургской области по делу № А47-4238/2016).
  2. Размер арендной платы может измениться независимо от воли сторон, если он установлен в договоре как регулируемый и изменились соответствующие нормативные акты (постановление ФАС ЦО от 21.11.2016 по делу № А08-7346/2015). Причем дополнительного изменения договора не требуется (п. 19 постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73).
  3. По окончании строительства и при выполнении арендатором обязанностей застройщика по договору аренды ЗУ под строительство прекращается его обязанность по внесению арендной платы (постановление ФАС ЦО от 12.08.2011 по делу № А14-7725/2010/206/32). Однако если речь идет о многоквартирном доме, плата подлежит внесению до момента регистрации права за первым из собственников (постановление ФАС ЦО от 03.08.2011 по делу № А54-5329/2010С22).
  4. По вопросу об обязанности оплачивать аренду после снятия участка с кадастрового учета встречаются разные позиции. В одном случае суд посчитал, что после снятия с учета участок как объект аренды существовать перестал, поэтому обязательства сторон прекратились в связи с невозможностью исполнения (постановление ФАС ВВО от 28.11.2012 по делу № А43-34631/2011). Но арендатор участком не пользовался. В другом же случае суд, напротив, обратил внимание на то, что прекращение кадастрового учета ЗУ не означает, что он прекратил существовать (постановление ФАС ЦО от 05.08.2014 по делу №  А68-9856/2013). В этом случае арендатор участком пользоваться продолжал.

В каких случаях возможно признать договор земельного участка недействительным?

Рассмотрим наиболее типичные ситуации, в которых суды признают договоры аренды ЗУ недействительными:

  1. Нарушения процедуры предоставления публичного земельного участка разного характера, в том числе:
  1. Признание недействительными торгов будет основанием недействительности договора, заключенного по их итогам (определение Приморского краевого суда от 17.02.2016 по делу № 33-1369/2016).
  2. Аренда мешает собственникам земли или иной недвижимости пользоваться ей. Приведем примеры:

Итоги

Законодательство об аренде земли находится в стадии активного развития — исчерпывающим назвать его нельзя. Поэтому существует большое количество судебных споров из договоров аренды ЗУ по всевозможным аспектам. Перед формированием правовой позиции по тому или иному спору рекомендуется тщательно изучить практику арбитражного суда округа, в котором будет рассматриваться дело, и решения высших судов.

Судебная практика по аренде земли

Суть судебных обращений заключается в том, что в некоторых субъектах РФ представители местной администрации приняли нормативные локальные акты, в которых установили стоимость аренды земли для владельцев объектов недвижимости, расположенных на муниципальной земле. При этом понимая, что осуществляют преступную деятельность, так как нарушают ФЗ «О плате на землю». Мотивируя свои действия тем, что это решение позволяет наполнить дополнительными суммами денег бюджет поселения.

Арбитражный суд Республики Марий Эл

6. Арендодатель не вправе произвольно устанавливать размер платы за аренду государственных и муниципальных земель, так как при аренде данных земель применяются регулируемые цены.Размер арендной платы должен определяться исходя из законодательно утвержденных ставок земельного налога с учетом коэффициентов дифференциации по зонам градостроительной ценности и коэффициентов для расчета базовых размеров арендной платы, учитывающих вид деятельности и категории арендаторов.

Однако кадастровый учет земельного участка, в отношении которого истцом заявлены требования о понуждении к заключению договора аренды, не проводился, что сторонами не оспаривалось. Следовательно, земельный участок не имел индивидуально-определенных признаков и не мог стать объектом аренды.

Обзор судебной практики рассмотрения гражданских дел по спорам, возникающим из земельных правоотношений, рассмотренным судами Калининградской области за 2019 год

Общие положения о праве собственности на землю регулируются ст. 260 ГК РФ, согласно которой лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом ( статья 209 ) постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.

Между тем, на практике возникают ситуации, когда на основании выписок из похозяйственных книг граждане пытаются закрепить за собой самовольно занятые земельные участки. При таких обстоятельствах возникает необходимость проверять сведения, содержащиеся в выписках, на соответствие их записям, содержащимся в похозяйственных книгах, в том числе и требованиям по форме и содержанию, которым эти записи должны соответствовать. В этой связи правомерными являются действия судов, которыми при разрешении таких споров истребуются и исследуются подлинные похозяйственные книги, на основании которых сомнительные выписки были сделаны.

Как выглядит судебная практика по аренде земельных участков

Если земельный участок наследуется гражданами, не достигшими совершеннолетнего возраста, законным представителям этих лиц предоставляется возможность предоставления этих участков в аренду на определенный срок до того момента, как наследники достигнут совершеннолетия.

Защита прав арендатора земельных участков

Арбитражные суды трех инстанций отказали истцу в удовлетворении требования, посчитав, что арендатор избрал ненадлежащий способ защиты права. В частности, суды со ссылкой на пункт 52 постановления Пленумов высших судов от 29.04.2010 № 10/22 указали, что правом на иск о признании права отсутствующим обладает только владеющий собственник недвижимости, чье право собственности зарегистрировано. А арендатор, пользующийся участком, не может оспаривать титул собственника соответствующего имущества, если только арендатор не считает такое имущество своим.

Судебная коллегия по экономическим спорам ВС поддержала суд апелляционной инстанции, который в удовлетворении иска отказал. Вторая кассация приняла во внимание тот факт, что на земельном участке расположен объект незавершенного строительства, который обладает признаками капитального строения и возведен на законных основаниях. Коллегия судей пришла к выводу, что если на спорном земельном участке находится объект незавершенного строительства, то статья 622 ГК не может служить основанием для возложения на арендатора обязанности по освобождению земельного участка вне зависимости от факта расторжения договора аренды.

Обобщение судебной практики по рассмотрению споров, связанных с договором аренды земельных участков

По делу /2009 управление имущественных отношений обратилось с иском к обществу о взыскании долга по арендной плате и пени. Суд первой инстанции, на основании ст. 65 ЗК РФ, ст. ст. 309, 310, 614 ГК РФ, установив наличие задолженности, удовлетворил заявленные требования. При этом суд в силу ст. 424 ГК РФ руководствовался ставкой арендной платы и методикой расчета, установленными постановлением Правительством СК от 01.01.2001г. , исходя из того, что данный нормативный акт подлежит применению к правоотношениям сторон с 01.01.2008г., не смотря на то, что был официально опубликован 22.05.2008г.

Учитывая, что ч. 3 ст. 619 ГК РФ не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, подлежит применению общее правило, содержащееся в ч. 2 ст. 452 ГК РФ, в соответствии с которым требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок.

Судебная практика по земельным спорам

Споры, относительно земельных отношений, обычно касаются приобретения, изменения или потери (прекращения) прав на землю. Они могут возникать непосредственно между двумя и более пользователями, а также между пользователем или собственником и государством, органами местного самоуправления и регулирования отношений, касающихся этого объекта права. В зависимости от способа рассмотрения спора и его участников обзор судебной практики по земельным вопросам позволяет классифицировать возникающие конфликты на:

Обзор судебной практики говорит о том, что суды, относящиеся к общей юрисдикции, не вправе разбирать претензии и жалобы, связанные с изъятием земель в государственное пользование, выделением, арендой, прекращением прав, отчуждением или покупкой земельных участков и все прочие земельные споры, если участниками конфликта выступают юридические лица независимо от организационно-правовой формы, предприниматели или фермерские хозяйства, так как дела подобного рода относятся к арбитражным судам.

Судебная практика по земельным спорам

Если нежилая недвижимость, находящаяся в долевой собственности, была передана в ипотеку без указания в договоре о залоге права аренды на земельный участок, на котором она находится, то договор ипотеки не может быть признан ничтожным на этом основании. Так решил Арбитражный суд Северо-Западного округа.

Споры о межевании земельных участков наиболее распространены среди земельных споров. Доказать свое право на лишние метры земли стремятся многие владельцы участков. Но, как выяснилось в кассационном суде, перед межеванием необходимо обязательно провести геодезические работы по координированию границ участка. Иначе межевание может быть признано недействительным.

Судебная практика по аренде земли

  1. Нарушения процедуры предоставления публичного земельного участка разного характера, в том числе:
  1. Признание недействительными торгов будет основанием недействительности договора, заключенного по их итогам (определение Приморского краевого суда от 17.02.2016 по делу № 33-1369/2016).
  2. Аренда мешает собственникам земли или иной недвижимости пользоваться ей. Приведем примеры:
  1. Даже если договор не заключен, за фактическое пользование земельным участком (ЗУ) арендатор всё равно будет обязан произвести оплату. Подобная ситуация именуется в судебной практике «фактическими арендными отношениями». Подлежащая оплате сумма рассчитывается судом на основании п. 3 ст. 424 ГК РФ (решение АС Оренбургской области по делу № А47-4238/2016).
  2. Размер арендной платы может измениться независимо от воли сторон, если он установлен в договоре как регулируемый и изменились соответствующие нормативные акты (постановление ФАС ЦО от 21.11.2016 по делу № А08-7346/2015). Причем дополнительного изменения договора не требуется (п. 19 постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73).
  3. По окончании строительства и при выполнении арендатором обязанностей застройщика по договору аренды ЗУ под строительство прекращается его обязанность по внесению арендной платы (постановление ФАС ЦО от 12.08.2011 по делу № А14-7725/2010/206/32). Однако если речь идет о многоквартирном доме, плата подлежит внесению до момента регистрации права за первым из собственников (постановление ФАС ЦО от 03.08.2011 по делу № А54-5329/2010С22).
  4. По вопросу об обязанности оплачивать аренду после снятия участка с кадастрового учета встречаются разные позиции. В одном случае суд посчитал, что после снятия с учета участок как объект аренды существовать перестал, поэтому обязательства сторон прекратились в связи с невозможностью исполнения (постановление ФАС ВВО от 28.11.2012 по делу № А43-34631/2011). Но арендатор участком не пользовался. В другом же случае суд, напротив, обратил внимание на то, что прекращение кадастрового учета ЗУ не означает, что он прекратил существовать (постановление ФАС ЦО от 05.08.2014 по делу № А68-9856/2013). В этом случае арендатор участком пользоваться продолжал.

Земельный спор по границе участка

  • Найдя в кадастровом реестре ошибку технического характера, нужно представить в Росреестр заявление с просьбой исправить ее на основании ст. 61 федерального закона № 218. К нему, при необходимости, прилагаются документы, доказывающие правоту заявителя. Регистрирующий орган обязан в течение 3 дней с момента принятия документов решить, исправить недочет или отказать в подобном действии.
  • Уточнение границ участка и его местоположения по отношению к другим территориям. Оно потребуется, чтобы отстоять свое мнение в суде, или убедить соседей в реальном положении вещей. Для процедуры межевания территорий приглашают кадастрового инженера, с которым заключается договор подряда. Он обязан осуществить ряд действий, прописанных в инструкции Роскомзема за 2019 год и в Методике Росземкадастра, выпущенной в 2019 году. В ходе процедуры межевания определяются границы территории на местности и составляется акт их согласования. Его подписывают все заинтересованные в земельном споре по границе участка лица, которых надо известить за 7 дней до начала процесса разграничения территории.

    После изменения законодательства о территориях в 2019 году стало обязательным во избежание судебных споров согласовывать результат межевания с владельцами соседних территорий. При его нарушении лицо, чьи права были задеты, может опротестовать результаты процедуры, даже если они уже внесены в кадастровую ведомость.

    Аренда земельных участков в Российской Федерации: анализ судебной практики

    Таким образом, данный земельный участок не может являться объектом аренды, в связи с чем независимо от правомерности либо неправомерности действий Управления у суда в силу статей 422, 432, 607 ГК РФ отсутствовали правовые основания для удовлетворения иска[3].

    Суд в свою очередь истолковал положения спорного договора по правилам ст. 431 ГК РФ и указал, что в документе (с учетом приложения к договору — плана границ земельного участка) имеются данные, характеризующие объект имущественного найма как индивидуальноопределенный: кадастровый номер, адрес, границы и площадь участка. Земельный участок предоставлен ответчику для использования недвижимости, размещенной на участке и принадлежащей ответчику на праве собственности. При этом ответчик с 2019 года вносил арендные платежи за пользование объектом, переданным ему в имущественный наем. В материалах дела не представлены документы, свидетельствующие о наличии у сторон разногласий и неопределенности в отношении предмета договора аренды в процессе его исполнения с 2019 года до возникновения спора. Таким образом, у сторон сложились договорные отношения по аренде спорного земельного участка. Оснований считать сделку по договору аренды от 12.07.2001 незаключенной у суда не было[1].

    Земельные споры о границах земельного участка

    Достаточно часто сторона спора не может представить документы, удостоверяющие ее право на земельный участок. Они могут быть либо утерянными, либо попросту не сохраниться с течением времени. Если имеет место подобная ситуация, то заинтересованное лицо, либо суд по своей инициативе истребует инвентарное дело и исследует его в суде.

    Предметом данного спора может выступать любой конфликт, который связан с участком, его размерами, границами и т. д. Обычно земельные споры касаются образования, изменения и прекращения прав пользователей участка. Споры могут возникнуть не только между лицами, пользующимися землей, но и между ними и органами государственного регулирования земельных отношений.

  • ВС со ссылкой на положения статей 304 и 305 ГК указал, что арендатор, получивший земельный участок во владение по воле уполномоченного публичного органа на основании договора аренды, имеет право на негаторный иск. Такой иск подлежит удовлетворению при доказанности наличия препятствий, чинимых ему собственником в пользовании земельным участком в соответствии с целями, предусмотренными договором. При новом рассмотрении в суде первой инстанции требования истца были удовлетворены в полном объеме. Это решение не обжаловалось и вступило в законную силу. Отметим, что ранее схожая правовая позиция была выражена в пункте 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 15.01.2013 № 153, а также в определении ВС РФ от 07.04.2016 № 310-ЭС15-16638 по делу № А35-8277/2014.

    Защита прав арендатора земельных участков // обзор судебной практики

    Так, между национальным парком (арендодателем) и ООО «Аура-1» (арендатором) был заключен договор аренды земельного участка № 12/50, расположенного в лесничестве ГУ «Сочинский национальный парк», сроком на 49 лет для обустройства и эксплуатации туристического приюта. В соответствии с п. 4 ст. 27 и ст. 95 ЗК РФ земли национального парка отнесены к объектам федеральной собственности и находятся в ведении федеральных органов власти. Национальный парк владеет данными землями на праве постоянного (бессрочного) пользования.

    Инфо

    В силу п. 4 ст. 20 ЗК РФ граждане и юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться такими земельными участками. Право сдачи такого имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст.

    608 ГК РФ).

    Please enable javascript

    Важно

    Если арендуемые земельные участки находятся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, то порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли устанавливаются соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Изменение оговоренной в договоре аренды арендной платы может осуществляться только на основании акта органа публичной власти. Данное положение закреплено в постановлении Президиума ВАС РФ от 02.02.2010 № 12404/09 по делу № А58-2302/2008.

    Суд обратил внимание на то, что согласно п. 3 ст.

    Судебная практика по аренде земли

    УДК 347.2/.3 Страницы в журнале: 108-113 В.А. БАКУЛИНА, аспирант Московского городского университета управления Правительства Москвы e-mail: [email protected] Анализируются вопросы аренды земельных участков; выделяются наиболее часто встречающиеся ситуации в арбитражной практике; отмечается увеличение числа сделок с земельными участками, в том числе связанных с арендой земельных участков. Ключевые слова: земельный участок, аренда земельных участков, кадастровый учет, договор аренды земельного участка, арендная плата. Rent of the ground areas in the Russian Federation: the judiciary practice analysis Bakulina V.

    Questions of rent of the ground areas are analyzed; most often meeting situations in arbitration practice are allocated; the increase in number of transactions with the ground areas, including the ground areas connected with rent is marked.

    Судебная практика по ст. 22 зк рф

    Однако если речь идет о многоквартирном доме, плата подлежит внесению до момента регистрации права за первым из собственников (постановление ФАС ЦО от 03.08.2011 по делу № А54-5329/2010С22).

    Какова судьба здания при расторжении договора аренды земельного участка

    Кроме того, арендатор не зарегистрировал свое право на возведенный объект, поэтому какие-либо правовые основания для пользования участком у него отсутствовали. Наличие объекта незавершенного строительства, посчитали суды, не является препятствием для освобождения арендатором земельного участка после прекращения действия договора аренды. Судебная коллегия по экономическим спорам ВС поддержала суд апелляционной инстанции, который в удовлетворении иска отказал.
    Вторая кассация приняла во внимание тот факт, что на земельном участке расположен объект незавершенного строительства, который обладает признаками капитального строения и возведен на законных основаниях.

    Аренда земельных участков в российской федерации: анализ судебной практики

    Таким образом, данный земельный участок не может являться объектом аренды, в связи с чем независимо от правомерности либо неправомерности действий Управления у суда в силу статей 422, 432, 607 ГК РФ отсутствовали правовые основания для удовлетворения иска[3]. Вторая позиция судов заключается в том, что если у участка не сформированы границы и он не поставлен на кадастровый учет в соответствии с законодательством, то договор аренды участка является ничтожным. В соответствии с п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки как обособленные природные объекты.

    Таким образом, объектом земельных правоотношений может быть только индивидуализированный земельный участок[4].
    Следующий пример касается последствий нарушения установленного порядка индивидуализации при заключении договора аренды земельного участка. Действующим законодательством определены параметры, при которых можно считать земельный участок индивидуально определенным. Так, в соответствии со ст. 11 ЗК РФ земельный участок как объект земельных отношений — часть поверхности земли, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.

    Согласно Федеральному закону от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее — Закон № 221-ФЗ) каждому земельному участку присваивается кадастровый номер. Такие участки могут быть объектом аренды. В соответствии с ч. 12 ст. 38 и ч. 10 ст. 39 Закона № 221-ФЗ форма межевого плана и требования к его подготовке, в том числе особенности подготовки межевого плана в отношении земельных участков, указанных в ч. 10 ст.
    Приведем примеры:

    Итоги Законодательство об аренде земли находится в стадии активного развития — исчерпывающим назвать его нельзя. Поэтому существует большое количество судебных споров из договоров аренды ЗУ по всевозможным аспектам.

    Внимание

    А именно рассмотрим вопросы, касающиеся предмета договора аренды; индивидуализации земельного участка при его аренде; передачи земельных участков, находящихся в постоянном бессрочном пользовании, в аренду, и вопросы по арендной плате. Анализ судебной практики позволяет выявить ряд требований к документам, в которых может содержаться согласованное сторонами условие о предмете договора аренды. При несоблюдении таких норм договор аренды может быть признан незаключенным.

    Поэтому при рассмотрении подобных споров нередко возникает вопрос, в каких документах может быть указан предмет аренды. Относительно земельных участков рассмотрим следующий пример. Так, между сторонами был заключен договор аренды земельного участка от 12.07.2001.

    Истец обратился в суд с требованием о признании данного договора недействительным в связи с невозможностью установления его предмета.

    Регистрация права собственности на объект недвижимости сама по себе не дала заявителю права на продление аренды. Позиция, на мой взгляд, спорная. Сам п. 21 содержит такую формулировку: «Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом». Таким образом, речь идет именно о заключении новых договоров аренды в соответствии именно с этим пунктом.
    Между тем, ранее арендные отношения продлевались, как правило, на основании положений закона о преимущественном праве арендатора
    . Полагаю, что суд РБ в этой ситуации вынес ошибочное решение. Впрочем, одно решение еще не может говорить о наличии сложившейся практики. Будем ждать иных судебных актов.

    В случаях, когда снос здания или сооружения, находящегося на земельном участке, запрещен в соответствии с законом и иными правовыми актами (жилые дома, памятники истории и культуры и т.п.) либо не подлежит осуществлению ввиду явного превышения стоимости здания или сооружения по сравнению со стоимостью отведенной под него земли, суд с учетом оснований прекращения права пользования земельным участком и при предъявлении соответствующих требований сторонами может: признать право собственника недвижимости на приобретение в собственность земельного участка, на котором находится эта недвижимость, или право собственника земельного участка на приобретение оставшейся на нем недвижимости, либо установить условия пользования земельным участком собственником недвижимости на новый срок.

    Кадастр — всему голова // Бизнес-адвокат. 2003. N 24.В статье 6 Земельного кодекса часть земельного участка названа в числе объектов земельных отношений. Думается, что часть земельного участка вовсе не может участвовать в обороте, в том числе в случае следования за зданием или иным сооружением. Поскольку часть земельного участка не может быть индивидуализирована в соответствии с требованиями закона, она не может являться и самостоятельным предметом сделки. Как только часть земельного участка индивидуализирована, как того требует законодательство, получается отдельный объект, но не его часть. Раздел земельного участка означает создание иных объектов гражданских прав.

    Аренда земельных участков по английскому и российскому праву (семякина а.в.)

    Важно

    Однако следует признать, что рассматриваемое решение экономической коллегии ВС в любом случае будет способствовать формированию эффективного механизма защиты прав арендаторов земельных участков от нарушений со стороны как владельцев участков, так и третьих лиц. 3. Арендодатель вправе отказать в продлении договора аренды земельного участка, предоставленного для целей строительства без проведения торгов, в связи с существенной просрочкой исполнения обязательства со стороны арендатора Определение ВС РФ от 08.02.2017 № 304-ЭС16-6168 по делу № А46-6835/2015 (см.

    на

    Внимание

    Закон.ру здесь) В 2019 году компания получила в аренду сроком на пять лет находящийся в муниципальной собственности земельный участок для строительства торгово-развлекательного комплекса. Однако в отведенный договором аренды (и законом) срок объект построен не был.

    Как выглядит судебная практика по аренде земельных участков

    В соответствии с законодательством обязательной регистрации подлежала передача права собственности на землю, аренда участка сроком более 21 года и уступка прав по договору аренды, до истечения срока которого оставалось более 21 года. В случае неосуществления регистрации в установленный срок сделка с участком становится недействительной и отчужденное право возвращалось владельцу.
    Данная система предусматривала разделение права собственности на три уровня, а права аренды – на четыре. Помимо этого права приобретателя могли быть обременены двумя видами прав: не внесенное в реестр преимущественное право (например, аренда на срок не более 21 года или сервитут) или интересы, имеющие силу только в случае внесения соответствующей записи в реестр (например, договор купли-продажи или ограничивающие обязательства некоторых договоров).

    Защита прав арендатора земельных участков // обзор судебной практики

    Решением арбитражного суда первой инстанции, оставленным без изменения Постановлением апелляционной инстанции того же суда, в удовлетворении требований отказано.Проверив правильность применения арбитражным судом первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, обсудив доводы кассационной жалобы и возражения относительно жалобы, арбитражный суд кассационной инстанции нашел обжалуемые судебные акты подлежащими отмене.Общество при обращении в арбитражный суд указало, что является собственником двух нежилых зданий и имеет право пользования занятыми зданиями земельными участками, а также преимущественное право покупки этих земельных участков.В целях оформления земельно-правовых отношений общество на основании статьи 36 Земельного кодекса подало в Москомзем заявление об изготовлении кадастровой карты (плана) земельного участка и утверждении проекта его границ.

    Please enable javascript

    За два месяца до истечения срока договора муниципалитет уведомил арендатора о том, что срок действия договора продлен не будет, поскольку указанный земельный участок, предназначенный для строительства, не использован в течение установленного срока. В ответном письме арендатор просил продлить срок действия договора аренды на три года, ссылаясь на положения статьи 39.6 Земельного кодекса, а также на то, что в период действия договора арендатор принял меры к началу строительства.

    В частности, в мае 2019 года было получено разрешение на строительство, заключены договоры с проектными и строительными организациями. Не урегулировав спор в досудебном порядке, арендатор обратился в суд с требованием о понуждении муниципалитета к заключению договора аренды на новый срок без проведения торгов.

    Судебная практика по аренде земли

    В течение периода пользования участком арендатор на основе разрешения возвел здание будущего детского сада «до уровня первого этажа» (объект незавершенного строительства), но право собственности на него не оформил. Позже администрация отказалась от договора, ссылаясь на истечение его срока и на задолженность по арендной плате, и обратилась в суд с требованием об освобождении участка от возведенного арендатором объекта.

    В качестве правового основания муниципалитет ссылался на статью 622 Гражданского кодекса (ГК), согласно которой при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил. Арбитражные суды первой и кассационной инстанций требования администрации удовлетворили, отметив, что договор прекратил свое действие и не был продлен для завершения строительства.

    Развитие земельного законодательства Единственным абсолютным собственником земли на территории Великобритании является Королевский дом (the Crown). Прочим участникам земельных правоотношений предоставляются различные виды прав (estates in land), допускающие владение, пользование и распоряжение земельными участками в соответствии с законодательством Великобритании.

    Основой британского земельного права стал Закон «О регистрации прав на земельные участки» 2019 года, the Land Registration Act 1925, в котором упорядочены разрозненные и противоречивые акты средневековой Британии в этой отрасли законодательства. Положениями этого зауона сформулированы два основных вида прав на землю: право собственности (estate in fee simple, freehold) и аренда на указанный в годах срок (estate for a term of years, leasehold).

    Инфо

    Таким образом, в гражданско-правовых отношениях земельный участок определяется в соответствии с положениями пункта 2 статьи 6 Земельного кодекса.Статья 6 Земельного кодекса озаглавлена «Объекты земельных отношений», однако представляется, что это не означает различия в понятии земельного участка в земельных и гражданских правоотношениях. Земельный кодекс содержит ряд гражданско-правовых норм, которые применяются при регулировании отношений по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, но при этом на какие-либо различия в понятии земельного участка не указывается.Ряд вопросов вызывает возможность аренды части земельного участка.

    В литературе высказано мнение, что часть земельного участка не может быть самостоятельным объектом только вещных прав <*. Однако данное положение является верным и в отношении обязательственных прав на земельный участок.
    <* См.: Пискунова М.

    Судебная практика по аренде земельных участков в великобритании

    Кроме того, арендатор не зарегистрировал свое право на возведенный объект, поэтому какие-либо правовые основания для пользования участком у него отсутствовали. Наличие объекта незавершенного строительства, посчитали суды, не является препятствием для освобождения арендатором земельного участка после прекращения действия договора аренды. Судебная коллегия по экономическим спорам ВС поддержала суд апелляционной инстанции, который в удовлетворении иска отказал. Вторая кассация приняла во внимание тот факт, что на земельном участке расположен объект незавершенного строительства, который обладает признаками капитального строения и возведен на законных основаниях.
    . <*

    См.: Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.03.04 N 15671/03 // Вестник ВАС РФ. 2004. N 8. С. 59 — 61.В соответствии с пунктом 7 статьи 36 Земельного кодекса при отсутствии кадастровой карты (плана) земельного участка орган местного самоуправления на основании заявления гражданина или юридического лица либо по обращению предусмотренного статьей 29 Земельного кодекса исполнительного органа государственной власти на основании дежурной кадастровой карты (плана), содержащей сведения о местоположении земельного участка, и градостроительной документации в месячный срок со дня поступления указанных заявления либо обращения обеспечивает изготовление кадастровой карты (плана) земельного участка и утверждает проект его границ.В связи с толкованием данной нормы возникает ряд вопросов.1.

    Реестр обязан обеспечить предоставление доступа в сеть лицам, желающим произвести передачу прав на земельный участок. Для разработка такой системы потребуются новые правила работы с реестром.

    Закон возлагает на Лорда-канцлера обязанность по подготовке правил регулирования сделок, которые могут быть совершены электронным способом. Другие нововведения в земельном законодательстве Помимо вышеуказанного новым законом внесен ряд других изменений, расширяющих сферу применения обязательства о регистрации прав на земельные участки.

    Например, в правиле об обязательной регистрации арендных отношений сроком более 21 года снижен порог подлежащих регистрации договоров аренды. Теперь стороны обязаны зарегистрировать каждый договор аренды со сроком действия не менее 7 лет.