Как вернуть банку квартиру, купленную в ипотеку? в 2019 году

🕒

Существуют ли способы вернуть ипотечную квартиру банк?

Жилищный кредит — долгосрочное и ответственное предприятие. Поэтому прежде чем стать владельцем кредитной недвижимости, необходимо тщательно взвесить свои возможности и обдумать перспективы. Тем не менее периодически возникают жизненные ситуации, при которых появляется необходимость вернуть залоговую квартиру «откуда брали» — в банк.

Ипотечный договор не предусматривает возможности «полюбовного» расставания с кредитором через возврат квартиры, купленной в ипотеку, и аннулирования долговых обязательств.

Если вы не имеете возможности продолжать платить кредит, логичный выход из положения — расторгнуть ипотечный договор с кредитной организацией.

Расторжение ипотеки с юридической точки зрения

Обычно в договоре жилищного займа есть пункт, согласно которому заемщик не может в одностороннем порядке расторгнуть кредитное соглашение. Единственный способ разорвать отношения с банком в таком случае — получить от кредитора разрешение на данную процедуру, то есть расторжение должно быть двусторонним. Какой бы ни была причина, побудившая вас к инициированию расставания с банком, для последнего эта процедура будет невыгодна. А значит, вас ждут определенные трудности.

2 лагеря тех, кто уже вернул ипотеку: те, кто сам пришел в банк, и те, к кому пришли судебные приставы.

Для начала заполните заявление о расторжении договора ипотеки и отнесите его в банк. Вы обязаны уведомлять кредитора о любых изменениях ваших финансовых обстоятельств, и все эти уведомления должны быть задокументированы. На суде данный документ подтвердит, что вы действовали согласно ранее заключенным договоренностям.

Категорически нельзя становится злостным неплательщиком, игнорировать звонки и уведомления от банка. Так вы получите штрафы, пени, плохую кредитную историю и судебное разбирательство с оплатой издержек за ваш счет.

В конечном итоге банк может продать ипотечную квартиру. Но сумма, которая будет выручена на торгах за такую проблемную недвижимость, может быть значительно меньше рыночной стоимости квартиры и даже не покрывать ваш основной долг. В результате вы останетесь без квартиры и с долгами, которые по суду будут взысканы из ваших официальных доходов.

Продаем залоговую квартиру сами

Если возникла острая жизненная ситуация и вы уверены, что больше не можете платить по счетам, самостоятельная продажа ипотечной квартиры выглядит наиболее естественным вариантом. Но это верно только с точки зрения заемщика. Для банка единственной гарантией того, что вы выполните свои обязательства по кредиту, является полное погашение основного долга.

Иногда к этой сумме могут плюсоваться и проценты за определенный срок в качестве штрафных санкций за досрочный выход из ипотеки. Поэтому единственным условием, при котором банк снимает обременение с залоговой недвижимости и разрешает проведение сделки купли-продажи, является уплата основного долга за счет средств заемщика.

Стать собственником приобретатель квартиры сможет только после снятия банком обременения.

Но такие сделки дольше, чем стандартные.

Поскольку у заемщика денег априори нет, взять их он может только у покупателя в качестве аванса. В итоге размер предоплаты за недвижимость может составлять половину, а то и большую часть ее рыночной стоимости. К тому же такой договор купли-продажи содержит множество дополнительных действий, которые требуют времени и денег.

Получается, что для привлечения покупателя человек, решивший продать залоговое жилье, вынужден будет оценить его ниже рынка, чтобы привлечь клиентов.

Преодолеваем трудности с помощью профессионалов

Из любой ситуации, какой бы сложной она ни казалась, можно найти оптимальный выход. Заемщикам, испытывающим трудности с выплатой долгосрочной ипотеки, банки предлагают воспользоваться различными финансовыми инструментами:

Если решение о расторжении ипотеки вами принято окончательно, воспользуйтесь услугами посредников.

Сражение один-на-один с банком может иметь разные последствия, поэтому ваш тыл должен быть защищен.

Можно ли вернуть ипотеку без ощутимых потерь, бумажной волокиты и расшатанных нервов? Брокеры, которые работают в кредитно-консалтинговом агентстве «Ипотекарь», утверждают — можно! Каждое расторжение кредитного соглашения имеет ряд индивидуальных особенностей, поэтому дать какие-либо конкретные указания для решения этого вопроса нельзя.

Проще всего прийти с кредитным договором к специалистам агентства «Ипотекарь» и воспользоваться их опытом и связями. Отметим, что оплата услуг брокеров производится по факту, вам не потребуется вносить аванс. И это лишний раз подчеркивает профессионализм сотрудников «Ипотекаря».

Бесплатная юридическая консультация*:

8 800 350-29-83
* — в бесплатную консультацию не входит подготовка письменных ответов

Вернуть банку квартиру, купленную в ипотеку, путем возврата документов и ключей кредитору, нельзя. Процедура возврата залоговой недвижимости кредитору законодательством не предусмотрена. Тем не менее, если у заемщика сложились обстоятельства таким образом, что погашать кредит больше он не может, то выход из данной ситуации есть.

Как расторгнуть ипотечный договор

Расторгнуть ипотечный договор в одностороннем порядке заемщик не сможет. В текст документа обычно включена фраза, что договор может быть досрочно прекращен только по обоюдному согласию сторон. Поэтому заемщик, в первую очередь, должен получить разрешение банка. Кредитор же свое согласие на такое расторжение не даст, так как для него эта процедура будет убыточной.

Если же заемщиком было принято решение о расторжении, то ему необходимо письменно обратиться в банкс заявлением, в котором указываются причины. На руках у него должна быть копия документа с отметкой банка о регистрации. Такое заявление может понадобиться в суде, если до него дойдет дело.

Скачать заявление на расторжение ипотечного договора (образец)

Прекращение действия ипотечного договора при наличии задолженности возможно только через суд. Но для этого заемщику необходимо предъявить веские основания. Например, убедить суд, что банк ввел должника в заблуждение и не предоставил информацию о полной стоимости кредита. При этом заемщику все равно придется вернуть основную сумму долга. Однако такие прецеденты встречаются очень редко.

Прекращение платежей

Также не редкими являются ситуации, когда заемщик прекращает платить, хотя и понимает, что банк имеет право в принудительном порядке реализовать недвижимость для возврата своих средств. Но дело в том, что пройдет немало времени до фактической реализации залога. За весь этот период кредитор будет начислять проценты и пеню. Начисление прекращается только после подачи иска в суд.

Кроме того, принудительная продажа квартиры крайне не выгодна для заемщика. Цена таких сделок обычно ощутимо ниже среднерыночной, так как покупать «проблемное» жилье готовы немногие покупатели. Банк может выставить на торги квартиру по цене, равной сумме долга. Из полученных средств, в первую очередь, будут оплачены штрафы и начисленные проценты, а потом только основной долг.Также будут погашены и все судебные издержки. Таким образом, вероятность того, что после принудительной продажи должник получит на руки какие-то деньги, сводится к нулю. Если же на первых торгах покупатель не был найден, кредитор снижает цену. В результате должник может остаться и без жилья, и с задолженностью. По решению суда, ее могут списывать с официальных доходов заемщика.

Самостоятельная продажа

В случае, когда заемщик не может или не хочет дальше погашать ипотеку, разумным решением будет самостоятельная продажа залога с последующим погашением кредита. Таким образом, заемщик сможет получить больше средств при реализации недвижимости по своей инициативе.

На такую сделку также необходимо получить согласие кредитора. Для этого нужно обратиться к нему с заявлением и дождаться письменный ответ. Только после этого квартира выставляется на продажу. Стоит отметить, что в большинстве случаев банки дают положительный ответ, так как принудительная реализация не выгодна и для них самих.

Особенность процедуры купли-продажи залоговой квартиры состоит в том, что покупателю придется сначала передать средства, и только через определенное время, после снятия банком отягощения, сможет оформить на нее право собственности. Поэтому покупателя стоит сразу предупреждать о том, что квартира находится в ипотеке у банка.

Иногда кредитор сам оказывает содействие в поиске покупателя. Новый собственник также может воспользоваться заемными средствами банка путем замены заемщика.

В статье рассмотрим, как вернуть банку квартиру, взятую в ипотеку. Узнаем, что можно предпринять, например, расторгнуть ипотечный договор, продать жилье самостоятельно или написать заявление на реструктуризацию.

Что делать, если нет возможности платить ипотеку?

Ипотечный кредит — длительное и очень ответственное мероприятие. Рассчитываться за квартиру, купленную в ипотеку, вам придется много лет. Но вы можете столкнуться с финансовыми трудностями, из-за которых погашать долг становится невозможно или крайне затруднительно. В этой ситуации и возникает вопрос: как вернуть ипотеку банку?

Вариантами решения проблемы могут стать:

Расторжение договора

Выступая заемщиком, вы не можете расторгнуть договор с банком в одностороннем порядке, даже если согласны отдать квартиру в счет погашения ипотеки. По общим правилам расторжение возможно только при взаимном согласии обеих сторон, но банк даст его лишь в случае полного погашения долга и начисленных процентов.

Важно! Не допускайте длительных просрочек по ипотеке. В этом случае банк начнет начислять штрафы и пени. А если вы просто перестанете выплачивать долг, то банк обратится в суд, чтобы изъять заложенное жилье, и займется его продажей. В большинстве случаев недвижимость будет продана по цене значительно ниже рыночной, а вырученной суммы не хватит даже на погашение задолженности. В итоге вы рискуете остаться без жилья и с долгом по ипотеке.

В исключительных случаях можно расторгнуть договор с банком в судебном порядке, даже если уже допустили просрочку. Но для этого нужно доказать, что банк ввел вас в заблуждение при заключении договора. И даже тогда основной долг вернуть вам все равно придется.

Продажа жилья

Если вы не можете или не хотите больше выплачивать ипотеку, разумным решением будет продать залоговое жильё самостоятельно. Для совершения данной операции потребуется написать заявление в банк и получить разрешение. Обычно банки довольно охотно выдают такие согласия, т. к. реализация заложенного имущества не является их профильной деятельностью и приносит дополнительные расходы.

При самостоятельной продаже залогового имущества вы сможете выручить больше средств, чем если этим будет заниматься банк. Но покупателя недвижимости надо предупреждать, что она находится в залоге. Ему придется сначала внести средства, затем банк снимет обременение с жилья, и только тогда новый владелец сможет зарегистрировать право собственности. А многие банки могут выдать ипотечный кредит на приобретение залоговой недвижимости.

Покупка новой недвижимости

Вы можете договориться с банком о продаже залогового жилья, приобретении за счет полученных средств более дешевого и направить остаток на погашение долга. В этом случае размер ежемесячного платежа и общая сумма долга уменьшатся, и вам будет проще рассчитаться по кредиту. Но не все банки пойдут на такой вариант из-за сложности сделки.

Как ещё можно решить финансовые трудности?

Решить проблему с погашением ипотеки можно с помощью рефинансирования или реструктуризации долга.

Рефинансирование — это выдача нового кредита на погашение ранее взятого. Новая ссуда обычно предоставляется другим банком под более низкую ставку. При оформлении рефинансирования вам дается возможность изменить срок кредитования и за счет его увеличения снизить размер ежемесячного платежа. Провести данную операцию возможно только при отсутствии просрочек по действующему кредиту.

Также прочитайте: Рефинансирование ипотеки в ВТБ: условия, ставки, расчет суммы на калькуляторе и подача онлайн-заявки

Реструктуризация — это изменение условий первоначального договора с целью снижения кредитной нагрузки. Она оформляется в том банке, где вам выдали ипотеку.

В рамках реструктуризации могут применять следующие меры:

Часто при реструктуризации применяется одновременно несколько мер, например, увеличение срока кредита и списание начисленных штрафов за просрочку.

Также прочитайте: Реструктуризация ипотеки в Сбербанке: условия, ставки, необходимые документы и отзывы

Взятие ипотеки – серьезный, обдуманный шаг, на который идут миллионы наших граждан.

Ипотечный договор – самая продолжительная сделка, срок которой может достигать 30 лет. За это время многое может случиться, поменяться, финансовое состояние плательщика ипотеки может кардинально измениться не в лучшую сторону.

Заключая ипотечный договор, нужно заранее продумать все ситуации, например, как отказаться от ипотеки, что при этом заемщик потеряет, даст ли банк добро на расторжение договора досрочно и т. д.

Можно ли отказаться от действующей ипотеки и просто не платить ежемесячные платежи?

Просто так отказаться от ипотеки, не имея для этого уважительных причин и не уведомив об этом банк, нельзя.

В противном случае заемщика ждут такие негативные последствия:

Самый простой способ отказа от ипотеки – если ипотечный договор еще не подписан

Проще всего для заемщика отказаться от ипотеки, если договор еще не был подписан. Для этого ему нужно пойти в банк и написать заявление об отмене соглашения либо в устной форме сообщить о том, что планы изменились и деньги уже не нужны.

В этом случае банк отменяет соглашение, при этом кредитная история заемщика не меняется.

Можно ли отказаться от ипотеки после подписания кредитного договора?

Есть несколько ситуаций, при которых заемщик может отказаться от ипотечного договора после его подписания:

  1. Если договор был подписан, деньги были перечислены заемщику, однако он не снимал их, потому что решил отказаться от ипотеки. Выйти из такой ситуации довольно просто: заемщику достаточно обратиться в банк и написать заявление о досрочном погашении ипотеки в полном объеме с возвратом суммы основного долга. Если уже прошло время, например, несколько дней, недель или месяцев, при этом на каждый день заемщику начислялись проценты, то он вынужден будет погасить все проценты, независимо от того, снимал он со своего счета ипотечные средства или нет.
  2. Продать предмет ипотеки. Для этого нужно получить у банка одобрение на продажу. На такой шаг банки идут только в том случае, если заемщик ранее регулярно выплачивал ипотеку, но в течение последних месяцев в силу определенных обстоятельств он не может погасить задолженность. Если заемщик получает одобрение от банка, тогда он продает недвижимость с существующим долгом новому покупателю, который заключает с банком договор на тех же условиях, что и прежний.

Как отказаться от действующей ипотеки, если нечем платить?

Чтобы не потерять квартиру, дом или земельный участок, взятый в ипотеку, но денег на который у заемщика нет, ему нужно оповестить банк о своем плохом финансовом положении.

При этом он должен указать, по какой причине его финансовое положение ухудшилось, например, умер супруг, который выплачивал задолженность по ипотеке, родился ребенок, кто-то из родственников заемщика или он сам тяжело заболел и все деньги уходят на лечение и т. п. Причина отказа от ипотеки должна быть уважительной, иначе банк не пойдет на уступки.

Если такая причина есть и заемщик сообщил о ней в банк, то ему могут быть предложены следующие варианты отказа от ипотеки:

  1. Возврат залога банку (при условии согласия банка).
  2. Продажа предмета ипотеки (квартира, дом и т. д.), погашение ипотеки.
  3. Рефинансирование ипотеки.
  4. Реструктуризация ипотеки.
  5. Закрытие ипотеки в судебном порядке.
  6. Сдача предмета ипотеки в аренду. На вырученные от сдачи квартиры, дома деньги заемщик может погашать ипотечный кредит.

Если платить ипотеку нечем и на то есть уважительные причины (человек потерял работу, серьезно заболел), то заемщику обязательно нужно сообщить о своей неплатежеспособности в банк. Не нужно пытаться скрыться от банка, потому что в конечном итоге он может подать иск в суд и даже отобрать предмет залога.

Написав заявление в банк о плохом финансовом положении, банк рассмотрит заявление и пойдет на уступки, например:

Банки не встают в позицию, что, мол, заемщику нужно погашать задолженность согласно договору. В их интересах сделать все возможное, чтобы человек хоть понемногу, но выплачивал долг. К судебным разбирательствам банки прибегают редко, потому что это длительный и трудоемкий процесс.

Как отказаться от ипотеки при разводе?

Может ли один из супругов отказаться от ипотеки, если он разводится с женой (мужем)? На недвижимость, приобретенную в банке с использованием кредитных средств, распространяется правило совместной собственности независимо от того, на кого был оформлен ипотечный кредит (согласно ст. 34 Семейного кодекса РФ).

Это значит, что при разводе супруги могут:

Чаще всего разводящимся супругам банк предлагает продать квартиру (дом), чтобы вернуть свои деньги.

Можно ли переоформить ипотеку на того супруга, который финансово более состоятельный?

Да, можно, но тогда он станет единственным собственником и должен будет компенсировать второму супругу внесенные ранее средства.

Можно ли отказаться от ипотеки и вернуть квартиру банку в 2019 году?

Нет, отказаться от ипотечной квартиры или не платить ипотеку нельзя. Если же заемщик не имеет возможности платить по соглашению, тогда банк может подать иск в суд. В судебном порядке у ответчика могут изъять квартиру в счет погашения ипотечной задолженности.

Как отказаться от ипотеки в «Сбербанке»?

Заемщик имеет право отказаться от ипотеки в Сбербанке, если:

Если деньги были перечислены заемщику на счет, но он не успел еще ими воспользоваться и не снимал со счета, то ему нужно обратиться в отделение «Сбербанка», где он оформлял соглашение и написать заявление о досрочном погашении ипотеки. Тогда все деньги, которые были ему начислены, он просто возвращает банку и договор считается оконченным.

В том случае если деньги были переведены заемщику, он начал ими пользоваться для погашения ипотеки, однако в силу определенных обстоятельств в дальнейшем он не может погашать задолженность, банк может предложить ему такую схему погашения долга:

  1. Продать квартиру самостоятельно, а на вырученные деньги погасить задолженность.
  2. Передать права на продажу квартиры банку. Тогда банк выставляет жилье на продажу через аукцион. Деньги, полученные от продажи недвижимости, банк перечисляет на свой счет в качестве погашения задолженности. Остаток средств (если он есть) банк перечисляет заемщику. Но бывают случаи, когда даже после продажи квартиры заемщик остается должником, так как квартира упала в цене. В этом случае заемщик вынужден будет продать другое свое имущество, чтобы рассчитаться с долгами.

Отказаться от ипотеки – дело нехитрое, но тогда банк может забрать квартиру и продать ее на аукционе. Гораздо сложнее найти способы погашения задолженности, например, попросить у банка изменить условия кредитования, например, увеличить срок выдачи ипотеки.

Но в данном случае простым желанием дело не обойдется. Заемщику нужно указать причину увеличения срока кредитования. Она должна быть уважительной, например, смерть супруга, беременность, рождение ребенка, потеря работы, болезнь и т. п.

И эта причина должна быть подтверждена документально – человек должен представить банку справку о болезни, свидетельство о рождении ребенка, о смерти близкого человека и т. п.

Отказ от ипотеки с материнским капиталом

Сегодня многие семьи, в которых рождается второй и третий ребенок, берут ипотеку с первоначальным взносом в виде материнского капитала.

Но при появлении финансовых трудностей и желания отказаться от ипотеки, у таких семей появляются проблемы с расторжением ипотечного договора.

Отказаться от ипотеки можно только одним путем – погасить существующую задолженность перед банком.

Если такой возможности у заемщика нет, он не может взять взаймы средства у знакомых, не хочет рефинансировать ипотеку, тогда отказаться от ипотечного договора он может одним из таких путей:

  1. Реализовать квартиру, взятую в ипотеку, новому покупателю, который готов расплатиться за нее наличными средствами.
  2. Продать квартиру новому покупателю, который оформляет ипотечный кредит в том же банке.
  3. Оформить с банком еще одно соглашение, согласно которому банк инициирует продажу квартиры через аукцион.

Возврат денег при отказе от ипотеки. Что будет с уже заплачанными деньгами?

Самая сложная ситуация – когда ипотечный договор уже подписан, заемщик какое-то время исправно выплачивает задолженность, однако в последнее время ситуация изменилась не в лучшую сторону и он уже не может погашать свои обязательства перед банком.

Тогда он принимает решение отказаться от ипотеки, при этом его волнует вопрос: «Что же будет с теми деньгами, которые уже заплачены? Вернет ли их банк, если квартира будет выставлена на торгах?».

Если предмет ипотеки выставлен на продажу и на него найдется покупатель, тогда банк делает перерасчет по ипотеке. Выплаченные ранее средства заемщику не возвращаются, но долг значительно сокращается либо погашается (если денег после продажи квартиры хватило на то, чтобы рассчитаться по ипотечной задолженности).

Отказаться от ипотеки реально, если заявка о получении средств от банка была подана, но договор не подписан; если договор подписан, но средства еще не были перечислены заемщику и если они были ему перечислены, но он ими не воспользовался.

Если же ипотечный договор действует уже некоторое время, но заемщик решает отказаться от ипотеки, то сделать это гораздо сложнее. Нужно будет пойти в банк и оповестить его о своей неплатежеспособности.

Банк не расторгает соглашение, а делает все возможное, чтобы пойти на уступки заемщику и не доводить дело до суда: предлагает рефинансировать ипотеку, продлевает срок ее действия, временно приостанавливает выплаты по договору и др.

Помните, что просто так отказаться от ипотеки невозможно, поэтому при возникновении финансовых трудностей обязательно нужно сообщить об этом банку, чтобы вместе с ним решить проблему с ипотекой и не потерять жилье.