Как узаконить самовольную постройку на собственном участке в 2019 году

🕒

Последние изменения: Июнь 2019

Самостоятельная стройка должна быть согласована со множеством инстанций, определяющих соответствие будущего жилья нормам. Если владельцы недвижимости игнорируют положения закона, могут возникнуть большие проблемы, если строительство велось с нарушениями, либо запланирована продажа. Легализация самостроя – обязательная процедура, которая поможет оформить документы на собственность и иметь полное право распоряжаться ею по собственному усмотрению.

Чтобы избежать риска быть оштрафованным на крупную сумму или получить предписание на снос жилья, нужно пройти процедуру узаконивания самовольной постройки.

Что признается самостроем

Согласно законодательным положениям, к самострою относят различные варианты построек, по разным причинам не согласованные с административными структурами населенного пункта, в пределах которого они расположены.

Распознать, что такое самострой, довольно легко. Есть ряд характеристик, свойственных объектам самостроя:

  1. Построен объект на земле, которая не была надлежащим образом оформлена в собственность владельца.
  2. Объект строительства появился на участке, чье целевое назначение не предполагало этот вариант использования.
  3. Построен дом, иное строение, в обход согласования у различных административных структур.
  4. Возведение объекта происходит с нарушением норм градостроения, иных требований (например, пожарная безопасность), в результате чего получить согласование застройки не удалось.

Любой из данных вариантов – серьезный повод обеспокоиться относительно будущего права собственности и права распоряжения имуществом. Чем быстрее решить вопрос с незаконным строением на частном участке, тем меньше проблем ждет владельца.

Последовательность действий узаконить самострой

Когда постройка уже возведена, остается лишь выбирать, каким именно способом удастся урегулировать проблему самостроя:

Второй вариант процедуры – более затратный и сложный, применяется только тогда, когда вариант упрощенного согласования с администрацией не получился.

Право на легализацию

Перед тем, как определиться с порядком действий, следует оценить свои шансы на успех, исходя из установленных правил оформления самостроя.

Чтобы узаконить дом без разрешения на строительство, предстоит решить вопросы:

Объект нуждается в предварительной постановке на учет. Это позволит в дальнейшем обращаться в суд, если легализация в упрощенном порядке оказалась невозможной.

Упрощенное оформление

Дальнейший порядок действий зависит от конкретных обстоятельств застройки и типа объекта. Для построек с нежилыми помещениями, возведенными на территории садоводческого товарищества, алгоритм действий следующий:

  1. Заказ техплана через кадастровую службу. Подготовка технического плана инженером – платная процедура, требующая затрат.
  2. Оплата пошлины за регистрацию собственности (можно воспользоваться терминалом МФЦ или любым другим банкоматом).
  3. Подача заявления на регистрацию права собственности через сотрудника МФЦ. К заявлению прикладывают подготовленный техплан.
  4. В течение ближайшей пары недель рассматривается вопрос о допустимости регистрации и далее заявителю выдают подтверждающий право собственности документ.

Если появились сомнения в соблюдении правил строительства или есть нарекания к проводимой процедуре, Росреестр вправе отказать в регистрации. Тогда собственник решает проблему через суд.

Если объект недвижимости – постройка на собственном участке ИЖС или ЛПХ (личное подсобное хозяйство), чтобы получить техплан, кадастровый инженер должен получить от владельца согласованное разрешение на постройку.

Если разрешение на строительство отсутствует

В Пензе снесена постройка Михайловской обители. penzanews.ru

При самовольной застройке разрешения на строительство не имеется. Значит собственнику предстоит посетить МФЦ для подачи запроса о предоставлении ГПЗУ градостроительного плана на землю. После получения ГПЗУ готовится схема участка с определением местоположения объекта строительства.
Снова обращаются в МФЦ для согласования строительства с приложением к заявлению ГПЗУ и подготовленной схемой участка.

Разрешение на строительство дает право на выполнение строительных работ и легализацию объекта. С разрешением на строительство обращаются с просьбой подготовить технический план, на основании которого далее регистрируют постройку.

Если в процессе получения разрешения, подготовки техплана или регистрации получен отказ, следующим этапом, как узаконить самострой, станет судебное разбирательство.

Судебное согласование

Так как незаконных построек в Москве и области (например, дачных домов) довольно много, рекомендуется следить за тем, чтобы в процессе строительства неукоснительно соблюдались нормативы и требования по закону. Иначе не избежать негативных последствий вплоть до полной потери недвижимости.

Обращению в суд всегда предшествует попытка легализации в административном порядке. Обойти досудебный порядок согласования постройки невозможно. Только получив отказ на любом из этапов легализации человек получает право на рассмотрение дела в суде.

Исковое заявление о признании права на собственность составляется согласно общих норм ГПК РФ.

Основные требования к иску:

  1. Указание, на каких основаниях гражданин возвел постройку на рассматриваемом участке земли (частная собственность или долгосрочная аренда). В подтверждение слов ссылаются на прилагаемую копию документа – выписку ЕГРН, дополненную кадастровым планом.
  2. Описание вида объекта недвижимости, установленного в техплане.
  3. В тексте искового заявления указывают лицо, построившее объект и время строительства (если работы велись подрядчиками – прилагают копию договора с ними, если строительство велось своими силами – чеки, квитанции о покупке материалов).
  4. Так как обращению в суд предшествует отказ в согласовании, указывают, кто именно отклонил просьбу в выдаче разрешения (прилагают копию отказного письма) и приводят обоснования, вынудившие отказать.

В силу того, что предыдущее согласование проводилось с муниципальными структурами, ответчиком по иску указывают именно его.

После подготовки иска предстоит вычислить, сколько стоит оплата пошлины за рассмотрение дела в суде. Не установлено единой суммы пошлины, так как она рассчитывается по стоимости неузаконенного объекта. Чтобы правильно рассчитать сумму, обращаются за экспертным заключением к оценщикам недвижимости.

Как свидетельствует судебная практика, результат рассмотрения дела полностью зависит от аргументации исковых требований со ссылками на законодательство и прилагаемой документации.

Подготовленный пакет бумаг для суда включает:

Место подачи иска выбирают, исходя из общих правил:

После заслушивания сторон, их позиции и доводов, судья выносит решение. При положительном вердикте собственник вместе со вступившим в силу постановлением обращается в МФЦ или напрямую в отделение Росреестра для регистрации собственности.

При регистрации прилагают новый пакет документации:

Последствия неузаконенного самостроя

Несмотря на сложности процесса согласования строительства, лучше придерживаться установленных законом требований. В противном случае, собственника ожидают куда большие проблемы, чем просто запрет на возведение постройки. Помимо штрафа, который может достигать 1 миллиона рублей, владельцу могут вынести предписание о сносе.
К негативным последствиям относят и существенные ограничения в праве распоряжения недвижимостью – ее невозможно продать или распорядиться иным образом, если не будет подтверждено право собственности.

Когда самовольное строительство привело к созданию ситуации, опасной для жизни окружающих, с риском для здоровья других граждан, либо объект нарушает права, собственника заставят снести строение в принудительном порядке.

Отсутствие достаточных знаний этапов строительства и игнорирование требований законодательства часто приводят к рассмотрению дела в суде, с серьезными издержками на подготовку к разбирательству. Кроме того, нет никаких гарантий, что судья примет решение в пользу собственника строительного объекта.

По этой причине настоятельно рекомендуется накануне начала стройки заручиться согласием надзорных органов и лишь затем заниматься строительством.  Рассмотрение вопроса в суде требует юридической подготовки, знаний, как узаконить самовольную постройку, в соответствии с земельным, строительным, жилищным законодательством, и умения правильно аргументировать. По этой причине, если не удалось согласовать постройку в административном порядке, рекомендуется обратиться к опытному юристу.

Закон о самострое, активно обсуждаемый законодателями летом 2019 года, должен предельно ясно дать определения самовольным постройкам и регламентировать порядок их сноса. Кроме того, нарушителям предоставляется срок лот 3 месяцев до 3 лет на ликвидацию несоответствий, что исключает возможность быстрого сноса объектов.

Читайте статью 222 ГК РФ с новыми изменениями и дополнениями.

Законодатели также устанавливают ограничения, препятствующие сносу построек по усмотрению муниципалитета. К таким ситуациям относят постройки на земле, право собственности которой доказать не удалось, однако само строение возникло на участке еще до принятия ЗК РФ. Нельзя несогласованно снести здания, возведенные в отсутствие строительного разрешения до начала действия Градостроительного Кодекса (закон №73-ФЗ от 07.05.1998 года).

© 2019 zakon-dostupno.ru

Возведение на участке незаконного строения грозит наложением штрафов и сносом здания. В связи с этим, владельцу стоит заблаговременно позаботится о получении всей разрешительной документации и постановке сооружения на государственный учет. Узаконить самострой можно несколькими способами, о них мы поговорим далее.

Что подразумевается под самостроем?

Под «самостроем» понимается возведение построек на земельном участке, строительство которых проводилось без предварительного получения разрешения от администрации города (поселка). Проще говоря, к ним относятся объекты недвижимости, предназначенные для проживания и использования в личных целях (дом, гараж).

В связи с ростом незаконных построек, а также несоблюдения стандартов при их возведении, было принято решение о необходимости проведения аэросъемок над частными домовладениями. Это дает возможность сравнить постройки, расположенные на конкретном участке, с кадастровым планом. При выявлении нарушений, владельцу будут предъявлены претензии. Аэросъемки применяются не везде, поскольку их стоимость достаточно велика. Чаще используется классический метод выявления нарушений – осмотр сооружений и территории участка сотрудниками государственных организаций. Также не исключается поступление жалоб на нелегальную постройку от соседей.

Самостроем признают:

Большинство нелегальных построек возводятся по незнанию собственников. Граждане приобретают земельный участок и ошибочно полагают, что имеют право возводить на нем любые строения. Однако, подобные действия должны быть согласованы с местной администрацией. Для этого необходимо получение разрешения, разработка проектной документации и прочего.

Владелец нелегальной постройки по факту не является собственником, поскольку соответствующая документация отсутствует. В связи с этим, здание может быть снесено.

Самым щадящим наказанием при возведении нелегальной постройки является наложение штрафа. Его размер может достигнуть 1 млн. рублей. Сумма зависит от целого ряда факторов. Наиболее строгое наказание – снос здания. В таком случае, его владелец понесет большие убытки.

Нередко случаются ситуации, когда собственник участка намеренно идет на нарушение действующего законодательства. При этом регистрация постройки происходит уже после ее возведения. В таком случае необходимо понимать, что выявление любых недочетов или несоответствия здания общепринятым нормам, также может привести к сносу или обязательству по их скорейшему устранению.

Как можно узаконить нелегальную постройку?

После несанкционированного возведения постройки, необходимо незамедлительно обратится в государственные службы для ее легализации. Как правило, в таких случаях сотрудники идут навстречу собственнику и помогают в быстром оформлении всей разрешительной документации.
С каждым годом процесс регистрации нелегальных построек становится все строже
. Большое количество земельных участков вносится в специальный реестр, запрещающий их застройку. Это значительно ухудшает остановку. При возведении зданий на таком участке, его потребуют снести. Поэтому, стоит порекомендовать перед началом строительства узнать можно ли строить постройки на конкретной земле.

В случае с землей, не подлежащей застройке, можно попробовать изменить ее статус в соответствии с Земельным кодексом. Но успех гарантировать здесь сложно, во многом он зависит от индивидуальных факторов. В подобных вопросах нельзя обойтись без квалифицированной юридической помощи.

Порядок осуществления регистрации незаконных построек также прописан в Земельном кодексе в одноименной статье. В нем описаны основные моменты легализации, которые будут учтены сотрудниками государственных органов.

Узаконить постройку на собственном земельном участке можно двумя способами:

  1. Мирным урегулированием вопроса с местной администрацией (упрощенная легализация).
  2. В судебном порядке.

Последний вариант предусматривает значительные траты на судебные издержки. При отрицательном исходе, собственнику грозит наложение штрафов или вынесение вердикта о сносе здания. Поэтому, стоит попытаться урегулировать вопрос мирным путем.

Условия для легализации незаконной постройки

Вне зависимости от выбранного способа легализации постройки, она должна полностью отвечать градостроительным нормам и прочим требованиям. В противном случае, вероятно получения отказа.

Основные условия:

Постройка должна соответствовать абсолютно всем условиям. Несоблюдение хотя бы одного из представленных выше пунктов, приведет к последствиям.

Еще одним нюансом является оплата налога на имущество. Собственник построек должен оплачивать его ежегодно. В случае легализации строения, возможно начисление суммы с момента его возведения.

Упрощенный порядок легализации постройки

Упрощенная легализация подразумевает введение дачной амнистии. Под нее подпадает целый ряд построек, расположенных на ранее не зарегистрированных в собственность земельных участков. Это относится к дачам, огородам. На садовом участке также возможно возведение постройки, которая должна пройти государственную регистрацию по всем классическим правилам.

С целью легализации постройки необходимо обратится в местную администрацию, предоставив:

  1. Заявление.
  2. Согласие на введение здания в эксплуатацию.
  3. Право собственности на земельный участок.
  4. Технический план.
  5. План межевания территории.

Важно понимать, что под дачную амнистию попадает лишь часть земельных участков. Во многом это зависит от региона. Поэтому, перед началом сбора документации, необходимо посетить городскую администрацию для уточнения всех моментов.

Легализация построек в судебном порядке

Рассмотрение спорного вопроса относительно легализации постройки требует не только времени, но и денежных вложений. Собственнику придется запастись терпением, потратится на судебные издержки и услуги юриста.

Приступая к составлению иска в суд, стоит учитывать важные аспекты:

Составление иска для легализации постройки требует соблюдения ряда юридических нюансов. Владелец участка вряд ли сможет справиться с этой задачей без посторонней помощи. Поэтому стоит заранее подыскать опытного юриста с положительной репутацией.

В иске должны быть указаны:

  1. Тип постройки.
  2. Вид права на участок.
  3. Подробные данные о лице, построившем здание.
  4. Обоснование причины нелегального возведения постройки.
  5. Факты, подтверждающие соблюдение всех норм и отсутствие претензий со стороны соседей.

Иск подается в судебную канцелярию. К нему прикладывается квитанция об уплате госпошлины и полный пакет документации.

Реквизиты для оплаты государственной пошлины можно взять в судебной канцелярии. Квитанция подлежит оплате в кассе любого банка или через интернет-банкинг. В том случае, если иск не будет удовлетворен или собственник решит отозвать его, уплаченную сумму не вернут.

В обязательный пакет документов входят:

В случае одобрения иска, владелец постройки должен обратиться в Росреестр для ее постановки на учет.

Во сколько обойдется легализация постройки?

Сложно назвать точную сумму, необходимую для легализации незаконной постройки. Ее величина зависит от целого ряда индивидуальных факторов: наличия документации, тарифа юриста, стоимости дополнительных справок и прочего. В любом случае, владельцу стоит заранее позаботиться о сборе средств. Их трата будет происходить постепенно, при обращении в различные инстанции.

Вне зависимости от того сколько понадобится денег на регистрацию незаконной постройки, ее владелец должен понимать всю тяжесть ситуации. Он нарушил закон, вовремя не получив разрешительную документацию и не зарегистрировав здание. Несвоевременная постановка на учет может вылиться в дополнительную трату денег на уплату штрафов или расходов на снос здания.

67

Правоприменительная практика и законодательство Российской Федерации меняется достаточно быстро и информация в статьях может не успеть обновиться. Самую свежую и актуальную правовую информацию, с учетом индивидуальных нюансов вашей проблемы, можно получить по круглосуточным бесплатным телефонам

или заполнив форму ниже.

Граждане нашей страны зачастую ошибочно считают, что на собственной земле они вправе строить что угодно и как угодно. Однако с точки зрения законодательства, это вовсе не так. Строительство требуется согласовывать еще на этапе планирования, но как быть тем, кто уже разместил постройку на земле? Расскажем, как узаконить постройку на собственном земельном участке в 2018-2019 году.

Особенности узаконивания постройки

Существует два способа узаконивания самовольно постройки:

  1. Признание имущественных прав в судебном порядке.
  2. Досудебное урегулирование посредством «дачной амнистии».

Если возведенное строение не представляет опасности для окружающих и не затрагивает интересов других лиц и муниципалитета, то, скорее всего, органы примут решение в пользу собственника.

Проблем с узакониванием не возникнет при соблюдении некоторых условий:

Следует учитывать, что незаконное возведение строений облагается штрафными санкциями. Кроме того, будет произведен перерасчет налога за последние три года.

Судебный порядок

Для обращения в суд важно соблюдение трех условий, перечисленных выше. Так, если земельный участок не был оформлен в собственность и принадлежит лицу на каком-либо другом основании, узаконить строение не удастся. Для начала потребуется уладить все дела с землей. Для этого нужно обратиться в Росреестр или МФЦ.

Признать законными можно только те постройки, которые были возведены на участке, предназначенном под ИЖС или ЛПХ. Если надел относится к другой категории, потребуется перевести его в одну из указанных двух, и только после этого оформлять строение.

Плюсом на суде будет тот факт, что собственник обращался за получением разрешения на строительство, но не получил его по каким-то причинам. Однако на этом внимания не заостряется. Обычно люди даже не подозревают о необходимости получать разрешение, поэтому подобные судебные дела не являются редкостью.

Для успешного разрешения дела важно, чтобы постройка не нарушала права и законные интересы других лиц (соседей, местной администрации, коммунальных служб и т.д.). Доказать отсутствие претензий должен истец.

Для этого нужно взять у соседей письменное заявление о том, что строение им не мешает. Можно самостоятельно составить текст этого документа и собрать подписи.

Помимо соседей, необходимо заручиться согласием на сохранение строение от архитектурного отдела муниципалитета и БТИ. Эти инстанции могут подтвердить, что постройка отвечает всем строительным и санитарным нормам.

Документы для узаконивания постройки

Не зависимо от вида строения потребуется предоставить:

В некоторых ситуациях потребуется акт согласования границ и экспертное заключение относительно возведенного строения от специальной комиссии. Постройка не должна представлять опасности для собственника, членов его семьи и окружающих.

Как узаконить гараж?

Процесс узаконивания гаража напрямую зависит от того, где он располагается. Если это частное домовладение, потребуется первоначально оформить участок в собственность. Узаконивание будет происходить в судебном порядке.

Если гараж был построен в дачном или садовом товариществе, в суд обращаться не потребуется. Гараж в этом случае оформляется как вспомогательная постройка.

Когда гараж – капитальное, отдельно стоящее строение, обращаться нужно в муниципалитет для созыва комиссии для устранения самостроя. Собственнику участка потребуется написать заявление с просьбой разрешить государственную регистрацию возведенного гаража.

Если специальная комиссия установит, что гараж построен в соответствии с санитарными и строительными нормами, а собственник имеет на руках все регистрационные и технические документы, вопрос удастся решить в административном порядке. Однако на практике такое происходит редко, и собственнику все же приходится обращаться в суд.

Чтобы процесс рассмотрения дела не затянулся, рекомендуется подготовить все необходимые документы заблаговременно. Для этого потребуется обратиться в муниципалитет и БТИ.

Если участок нецелевой

Когда строение возводится на участке, который не предназначен для строительства, процесс легализации значительно усложняется. Чтобы оформление стало возможным, потребуется перевести землю в другую категорию.

Для перевода категории следует обратиться в муниципалитет и написать заявление. В тексте указывается обоснование для перевода. Сделать это может только собственник земельного участка.

К заявлению прикладываются:

После рассмотрения заявления муниципальный орган вынесет решение. Оно выдается собственнику посредством оформления акта об удовлетворении или отказе в удовлетворении ходатайства.

Только после того, как перевод целевой категории будет осуществлен, можно приступать к легализации постройки. Это происходит в общем порядке.

Если участок предназначен для ИЖС

Это наиболее простая ситуация. В случае, когда участок относится к категории ИЖС, узаконить строение не составит труда. Вид разрешенного использования подобных участком подразумевает производить строительство любых построек – от жилых до подсобных помещений.

Единственная проблема, которая может возникнуть – несвоевременность получения разрешения на строительство. Но даже в этом случае можно попробовать легализовать постройку в административном порядке.

Собственнику придется оплатить штраф, предусмотренный ст. 9.5 КоАП РФ. Если местная администрация откажет в оформлении, потребуется обращаться в суд.

При возникновении сложностей обращайтесь за юридической консультацией. Получить бесплатную правовую помощь можно на нашем сайте. Задайте вопрос эксперту в специальном окне.

Теперь вы знаете, как узаконить постройку на собственном земельном участке. Главное, чтобы целевое назначение участка подразумевало возможность возведения строений. В противном случае ситуация усложняется необходимостью смены категории земель. Если вы не знаете, как вам действовать в вашей ситуации, воспользуйтесь юридической помощью профессионалов.

Очевидно, что читающие данную статью столкнулись с ситуацией, когда дом уже возведен (реконструирован) и становится проблемой осуществить учет возведенных самовольных построек, но возникают вопросы: как и, конечно же, что может за это грозить?

В настоящее время государственными органами производится аэрофотосъемка объектов недвижимости и сравнение выявленных объектов с объектами, зарегистрированными в реестре недвижимого имущества, а в случае выявления неучтенных объектов, они (государственные органы) будут ставить объект на учет по своей инициативе.

Ответственность за незарегистрированный объект недвижимости (самострой):

— Могут начислить налог за три последних года, плюс штраф — 20 процентов от неоплаченной суммы.

— Если же объект не был поставлен на учет в течении 10 лет с момента приобретения земельного участка, то в соответствии с п. 16 ст. 396 НК за все это время может быть начислен налог в двукратном объеме («В отношении земельных участков, приобретенных (предоставленных) в собственность физическими лицами для индивидуального жилищного строительства, исчисление суммы налога (суммы авансовых платежей по налогу) производится с учетом коэффициента 2 по истечении 10 лет с даты государственной регистрации прав на данные земельные участки вплоть до государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости»).

— На основании ст. 222 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) объект может быть признан судом самовольной постройкой и снесен.

Согласно статьи 222 ГК РФ самовольная постройка — это здание, сооружение, которые были созданы на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, либо там, где разрешенное использование земельного участка не допускает на нем строительства данного объекта, а также созданные без получения необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Необходимо иметь в виду, что самовольные постройки должны быть снесены, исключением являются лишь отдельные случаи. Причем, по общему правилу, самострой подлежит сносу лицом, осуществившем его или за его счет.

Сначала необходимо определить, есть ли у вас право требовать признания права собственности на самовольно возведенный объект.

Даже если Вы не получали разрешение на строительство, то Вы все равно можете получить собственность на объект самовольного строительства. Для этого Вы должны быть собственником земельного участка или арендатором (есть определенные ограничения), где осуществлено строительство. Кроме того:

в отношении земельного участка Вы должны иметь права, допускающие строительство на нем конкретного объекта;

постройка должна соответствовать параметрам, установленным документацией по планировке территории и иным документам, допускающим строительство объекта;

объект не должен нарушать права и охраняемые интересы других лиц и создавать угрозу жизни и здоровью граждан.

В ситуации, когда самострой уже возведён, есть два пути развития: первый, при котором в администрации муниципального района (и, соответственно, Управлении Росреестра по Вашему региону) не содержится сведений о возведенном/реконструированном объекте недвижимости, и второй, при котором данные сведения уже содержатся и выявлен факт возведения самовольной (несогласованной) постройки.

В первом случае порядок действий следующий: сбор необходимой документации, заполнение уведомления и подача его в уполномоченный орган, получение положительного решения органа и по итогу регистрация изменений.

В первую очередь нужно озадачиться получением выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) в отношении объекта недвижимого имущества (земельного участка, а если реконструкция – то ещё и дома). Затем стоит обратиться в БТИ для получения технического заключения о допустимости и безопасности работ по перепланировке и переустройству жилого/нежилого помещения, если Вы планируете произвести (или произвели) реконструкцию.

Одновременно с согласованием технической документации с фактическим положением дел также нужно позаботиться о получении справок от коммунальных служб, которые подтвердят, что возведение постройки иди произведение реконструкции не нарушит функционирование коммуникационных и инженерных сетей в виде газовых трубопроводов, теплоснабжения, водопровода с канализацией, электросети и телекоммуникаций.

Также необходимо обратиться в администрацию муниципального района за ГПЗУ (градостроительный план земельного участка) и уже на его основе заказать у кадастрового инженера СПОЗУ (схема планировочной организации земельного участка), стоимость которого в среднем 10 000 рублей (мы также оказываем эту услугу).

Теперь следующий пункт. В каждом муниципальном районе есть свои правила землепользования и застройки территорий (ПЗЗ). Соответственно, нас интересуют непосредственно ПЗЗ конкретного муниципального района и Градостроительный кодекс РФ (далее – ГрК РФ), регламентирующий общие нормы и положения в части возведения и реконструкции строений.

К полномочиям администрации муниципального района в том числе относятся: выдача градостроительного плана земельного участка, выдача разрешения на строительство, выдача разрешения на ввод в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства на территории муниципального района (п. 4 ст. 51 ГрК РФ).

Согласно п. 17 ст. 51 ГрК РФ выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства, реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства. Таким образом, одна из сопутствующих проблем (получение разрешения на строительство) уже решена.

Тем не менее все ещё актуален вопрос: «ну а что же тогда делать?»

В соответствии со ст. 51.1 ГрК РФ в целях строительства или реконструкции объекта ИЖС или садового дома застройщик подает на бумажном носителе посредством личного обращения в администрацию муниципального района уведомление о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома. Подача может быть осуществлена путем личного обращения, обращения через МФЦ или же путем почтового отправления с уведомлением о вручении.

В уведомлении необходимо указать следующее:

1) фамилия, имя, отчество (при наличии), место жительства застройщика, реквизиты документа, удостоверяющего личность (для физического лица);

2) кадастровый номер земельного участка (при его наличии), адрес или описание местоположения земельного участка;

3) сведения о праве застройщика на земельный участок, а также сведения о наличии прав иных лиц на земельный участок (при наличии таких лиц);

4) сведения о виде разрешенного использования земельного участка и объекта капитального строительства (объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома);

5) сведения о планируемых параметрах объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, в целях строительства или реконструкции которых подано уведомление о планируемом строительстве, в том числе об отступах от границ земельного участка;

6) сведения о том, что объект индивидуального жилищного строительства или садовый дом не предназначен для раздела на самостоятельные объекты недвижимости;

7) почтовый адрес и (или) адрес электронной почты для связи с застройщиком;

8) способ направления застройщику уведомлений, предусмотренных пунктом 2 части 7 и пунктом 3 части 8 настоящей статьи.

(Форма уведомления утверждена приказом Минстроя России от 19.09.2018 N 591/пр «Об утверждении форм уведомлений, необходимых для строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома»)

В случае, если права на земельный участок не зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости, к уведомлению о планируемом строительстве прилагаются правоустанавливающие документы на него.

В течение семи рабочих дней (согласно п. 7 ст. 51.1 ГрК РФ) администрация муниципального района должна предоставить ответ на заявление с решением о соответствии или несоответствии и допустимости или недопустимости размещения объекта ИЖС (в том числе реконструкции).

В соответствии со ст. 55 ГрК РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство.

В то же время согласно п. 4 ст. 8 Федеральный закон от 29.12.2004 N 191-ФЗ (ред. от 03.08.2018) «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» до 1 марта 2019 года не требуется получение разрешения на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию, а также представление данного разрешения для осуществления технического учета (инвентаризации) такого объекта, в том числе для оформления и выдачи технического паспорта такого объекта.

Таким образом, достаточно направить уведомление, дождаться положительного решения администрации и подать документы на регистрацию реконструкции.

Тем не менее остается есть шанс пойти по второму пути – в случае, если в государственных органах уже имеется информация о возведении самовольных построек.

В этом случае после получения уведомления администрация муниципального района вынесет решение о недопустимости произведения возведения или реконструкции ввиду несоответствия тем или иным параметрам. В этом случае необходимо обратиться в суд за внесением записи об изменении характеристик объекта и признанием права собственности на уже возведённый (реконструированный) объект.

В иске нужно описать вид постройки с отсылкой на технический паспорт, кто и когда построил объект недвижимости (подтвердить это можно договором подряда со строительной организацией или чеками, подтверждающими закупку материала). Также необходимо указать, на каком основании орган власти отказал в выдаче разрешительной документации, с приложением копии отказа.

Ответчиком по иску нужно указать муниципалитет (орган местного самоуправления), на территории которого находится самострой. Также необходимо привлечь в качестве третьего лица Управление Росреестра по Вашему региону. Размер госпошлины определяется в зависимости от стоимости самостроя – для точного определения нужно заказать оценку стоимости объекта недвижимости.

 Необходимо подготовить следующие приложения к иску:

— копии искового заявления с приложениями для прочих участников дела;

— отчет об оценке стоимости недвижимого имущества (нужен для расчета стоимости государственной пошлины, но также возможен вариант подачи иска без указания стоимости имущества, но требуется юридическое обоснование, чтобы иск не был оставлен без движения);

— документы, которые подтверждают право собственности на землю;

— документальное подтверждение наличия на участке самовольной постройки (например, технический план, СПОЗУ);

— документы, подтверждающие, отсутствие существенных нарушений СНиПов, и что постройка не представляет угрозы жизни и здоровью граждан, не нарушает права других лиц (заключения, акты обследования уполномоченных органов, можно заказать строительную экспертизу);

— документы, которые подтверждают обращение за документами на самовольную постройку и результаты рассмотрения этих запросов;

— документ об оплате госпошлины.

Подать иск по подсудности.

Если стоимость имущества более 50 000 рублей, иск подается в районный суд, если меньше — мировому судье по месту нахождения недвижимого имущества.

необходимо получить решение, взять уже имеющиеся документы касательно объекта недвижимости и произведенной реконструкции и подать их на регистрацию в Управление Росреестра по Московской области.

По итогу судебного разбирательства и получения положительного решения суда, необходимо зарегистрировать право собственности в Росреестре. Для этого необходимо подать документы в МФЦ:

— заявление о государственной регистрации;

— квитанцию об уплате госпошлины;

— копию паспорта;

— решение суда с отметкой о вступлении в законную силу о признании права собственности на самострой;

— технический паспорт на самострой.

Стоимость юридической услуги по узакониванию самостроя от 50 000 рублей (зависит от сложности дела).

«ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ  о признании права собственности на самовольную постройку, возведенную на принадлежащем истцу земельном участке 2019»:

Скачать:

Опыт работы нашей компании в суде уже более 15 лет. Нам есть чем с Вами поделиться.

Свяжитесь с нами. Наши контакты и график работы здесь.

​Узаконить самострой на собственном участке необходимо в обязательном порядке, в ином случае о праве полноценного распоряжения строением не стоит и говорить. Вдобавок, за нелегальное возведение объекта налагается штраф, а в отдельных случаях дело и вовсе заканчивается сносом постройки. Однако если вовремя позаботиться об оформлении документации, всех перечисленных проблем можно избежать. Существует 2 варианта процедуры — признание прав в суде и решение вопроса в рамках дачной амнистии через переговоры с местной администрацией.

Самострой: суть понятия

В широком смысле под понятием «самострой» подразумевается постройка какого-либо предназначения, возведенная на участке земли без уведомления соответствующих органов и получения от них официального разрешения на строительство (параграф 222 Гражданского Кодекса). Проще говоря, это любые объекты недвижимости, выполненные самовольно и без согласования с администрацией.

Самостроем признают:

Владелец нелегально отстроенного здания не будет обладать правом собственности в отношении него. Иначе говоря, не сможет продать объект, подарить, сдать в аренду и произвести с ним прочие юридические действия.

Интересно, что в последнее время случаи нелегального возведения строений всплывают все чаще. В большинстве своем подобное связано с неосведомленностью граждан о том, что приобретение участка земли еще не наделяет их правом строить на нем объекты недвижимости. Люди попросту не знают, что любые постройки на купленной территории требуют предварительного согласования с органами администрации.

В дальнейшем от такой неосведомленности возникают серьезные проблемы в виде штрафных санкций в размере до 1 млн. рублей, а в худшем случае — принудительный снос (если строение несет угрозу жизни, здоровью незаинтересованных лиц либо нарушает их права).

Можно ли узаконить самовольную постройку

Чтобы избежать неприятностей с вновь выстроенными объектами, следует как можно быстрее приступить к процессу легализации. Тем более что такая практика довольно распространена. Причем лицам, самостоятельно выражающим желание пройти процедуру, чаще всего идут навстречу и помогают в оформлении необходимых документов.

При этом порядок легализации самостроя с каждым годом ужесточается. Существует реестр земельных территорий, приватизация объектов недвижимости на которых строго запрещена. Поэтому прежде чем приступать к процедуре узаконивания, требуется навести справки и выяснить, не относится ли участок к такой зоне. Иначе решение по вопросу оформления постройки может быть совсем не радужным и привести к сносу здания.

В случае определения категории земельного надела следует опираться и на Земельный Кодекс РФ. Здесь можно найти акты, освещающие тему предназначения площадей, в частности, для строительства. Если земля, на которой возведен объект, для этого не подходит, потребуется предварительно перевести ее в другую категорию. Это получается далеко не всегда, что также может выступить препятствием на пути легализации постройки.

Правовой акт, описывающий особенности и основные моменты процедуры вступил в силу в 2019 году. Закон «Об узаконивании самовольных строений» под № 258-ФЗ поясняет порядок строительства и раскрывает суть методов легализации незаконных построек. Правовой акт описывает основные моменты процесса.

Существует 2 варианта как узаконить самовольную постройку на своем земельном участке:

  1. решение вопроса через переговоры с местной администрацией (упрощенная легализация);
  2. узаконивание через судебные органы.

Последний вариант повлечет за собой немалые судебные издержки и, вероятнее всего, на заявителя будет наложено наказание административного характера за нелегальное строительство.

Условия процедуры

Независимо от выбранного способа легализации постройки, таковая в обязательном порядке должна отвечать ряду требований и градостроительных норм.

Основными условиями считаются:

Если часть или хотя бы одно из требований не будут соблюдены, вероятнее всего в рассмотрении вопроса откажут до момента устранения недочетов. Если нарушения признаны особо тяжелыми, строение подвергнется уничтожению.

Важен и еще один момент. При благополучном разрешении вопроса и узаконивании самостроя будет произведен перерасчет налога за последние 3 года. Если же участок находился в собственности более 10 лет, взносы могут быть начислены за весь этот период.

Упрощенный порядок

Говоря об упрощенном варианте узаконивания нелегального строения, подразумевают дачную амнистию, закон о которой был принят еще в 2019 году. Однако с 1 января 2019 года порядок подвергся некоторым изменениям и теперь процедура проводится по более ужесточенным правилам. В частности, это касается пакета документов.

Для получения прав на самострой необходимо обратиться в местный муниципалитет и составить заявление. Также в руки уполномоченноголица потребуется передать бумаги:

  1. паспорт;
  2. согласие на ввод в эксплуатацию нового строения (бумага не требуется до 1 марта 2019 года);
  3. документы, удостоверяющие право собственности на земельный надел;
  4. технический план, включая экспликацию строения;
  5. межевой план территории, для чего потребуется зафиксировать участок в кадастре и привлечь экспертов для составления схемы.

Важно помнить, что порядок распространяется на земли сельхозназначения и территории населенных пунктов, отведенных под индивидуальное строительство, огород, дачу.

В любом случае, прежде чем обращаться в местную администрацию, потребуется уточнить ее регламент, поскольку процесс во многом зависит от конкретного региона.

Легализация через суд

Рассмотрение вопроса в суде являет собой процесс достаточно долгий и сложный. Прежде чем приступать к составлению искового заявления, следует обратить внимание на некоторые важные аспекты.

Таковыми считаются:

Сбором указанных документов, разрешений, пояснений следует заниматься до подачи иска в судебные органы.

Содержание иска

Целью искового заявления считается требование узаконить строение и признать право собственности на него.

В обязательном порядке освещаются моменты:

  1. вид права на землю;
  2. тип самовольно построенного объекта;
  3. сведения о физическом лице, осуществившем строительство;
  4. обоснование причин самовольного возведения объекта;
  5. факты, доказывающие отсутствие угроз посторонним лицам;
  6. подтверждение соблюдения градостроительных нормативов.

Иски такого типа обладают достаточно сложной структурой, поэтому составление документа стоит проводить совместно с юристом.

Перечень бумаг

Пакет документов не имеет строгих рамок, но вне зависимости от строения, в список входят следующие обязательные бумаги:

Дополнительно потребуется привлечь службы города, работающие по санитарному, пожарному и градостроительному направлению, для проведения экспертизы. По результатам проверки составляется акт.

Документация вместе с исковым заявлением передается в канцелярию судебного органа. В случае положительного результата по итогам заседаний, гражданин получает соответствующее постановление, с которым следует обратиться в Росреестр и зарегистрировать право собственности на объект.

Легализация незаконно построенного объекта недвижимости чаще всего происходит в суде. Возможно и мирное решение вопроса, но только при соблюдении всех необходимых условий. В любом случае процедура узаконивания возведенной постройки требует сосредоточенности, понимания и знания законов, а также сбора документов и тщательной подготовки. Поэтому в делах такого плана рекомендована помощь специалиста.