Как совершается расчет аренды земельного участка от кадастровой стоимости в 2019 году

🕒

Органы местного управления и самоуправления при определении размеров арендных плат за земельные участки, находящиеся в их собственности и в ведении соответствующей муниципальной администрации, не имеют правовых оснований закреплять свои обязанности и обременения, которые ограничивают конституционные права и свободы субъектов предпринимательства.

Поэтому выяснение кадастровой стоимости должно соответствовать букве закона и проводится специализированной кадастровой службой Российский Федерации.

Законодательство

Основным нормативно-правовым актом для расчета арендной платы за землю от кадастровой стоимости является Постановление Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 (ред. от 30.10.2014) «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации».

Если вы хотите узнать, как в 2019 году решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

Также не стоит забывать о Земельном кодексе, как о главном регуляторе земельных отношений в России, и о Гражданском кодексе РФ.

Что такое кадастровая стоимость земли и как она определяется?

Для многих остается секретом, что же такое кадастровая стоимость. А это важнейший элемент при расчете арендной платы в договоре аренды и других платежей при земельных отношениях.

Кадастровая стоимость земли — денежное значение, определяемое в ходе государственной оценки земельного участка по его основному назначению и хранящееся в базе данных Росреестра. Кадастровая стоимость является расчетной величиной.

Согласно российскому законодательству каждый объект недвижимости должен быть внесен в национальный реестр 1 раз.

Недвижимость не должна повторяться, поэтому каждому объекту присваивается свой уникальный кадастровый номер. Номер определяется кадастровым органом земельного учета.

Установление кадастровой стоимости земли закрепляется статьей 66 Земельного кодекса РФ.

Земля в России в целях классификации подразделяется на кадастровые кварталы, округа, районы. Они представляют собой единицы деления в земельном кадастре.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

Кадастровая стоимость земельного участка определяется путем оценки расположения, объектов на участке, размера площади. Как правило, оценку проводит государство либо местные органы власти, опирающиеся при этом на Земельный кодекс и нормативно-правовые акты, закрепляющие и определяющие кадастровую стоимость.

За какие земли арендная плата рассчитывается в соответствии с кадастровой стоимостью?

Арендная плата подсчитывается на основании кадастровой стоимости при аренде земель государственной собственности РФ, которые расположены на территории России.

Также на основании кадастровой стоимости плата за аренду считается в отношении земельных участков, предоставленных без организации торгов.

Земли сельскохозяйственного назначения арендуются с платой в 0,3 % от кадастровой стоимости земельных участков в соответствии с законодательством РФ. К землям сельхозназначения также относятся земли в составе зон, используемых для сельскохозяйственных целей.

Как рассчитать арендную плату за земельный участок от кадастровой стоимости?

Арендная плата за земли государственной собственности или муниципальных властей, предоставленные без проведения торгов, рассчитывается по общему правилу на основании кадастровой стоимости земельного участка.

При этом арендная плата может составлять определенный процент от кадастровой стоимости, что называется корректирующим коэффициентом:

Размер арендной платы за земли государственной собственности

Годовой размер арендной платы определяется несложной формулой:

А = КСт * k, где

Например:

Кадастровая стоимость земельного участка в Московской области в среднем составляет 828,08 руб. за квадратный метр. Предположим, что наш земельный надел составляет 200 квадратных метров. У нас есть налоговые льготы и преференции, в соответствии с которыми мы имеем право на корректирующий коэффициент, равный 0,01 %.

Считаем:

А = 828,08 * 200 * 0,01 = 1656, 16 руб.

Именно такую сумму мы должны выплатить государству за аренду его участка в течение одного года.

Размер арендной платы за земли частной собственности

Для земель частных лиц и организаций существует немного другая формула расчета стоимости аренды:

А = С * Р, где

На что стоит обратить особое внимание?

Несколько фактов и особенностей кадастровой стоимости:

Выяснить стоимость того или иного земельного участка можно путем обращения в нужное кадастровое отделение.

Плюсы и минусы использования данного способа расчета арендной платы

Кадастровая стоимость земельных участков оценивается раз в 3-5 лет.

Обновления сведений об участках является непростой задачей местных органов кадастровой службы. Оценка участков представляет собой сложную процедуру.

Анализ практики показывает актуализацию роста налогов и арендной платы, что зависит от кадастровой стоимости, растущей год за годом. Налоговые поступления и доходы от

сдачи в аренду участков

составляют хорошую долю финансовых ресурсов местных бюджетов городов и районов.

Таким образом, определение размера арендной платы по кадастровой стоимости является несложной задачей. Необходимо лишь знать ваш льготный корректирующий коэффициент и взять сведения из кадастровой службы по месту нахождения арендуемого участка.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, звоните по телефонам:

Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

Физическое или юридическое лицо, которое намеревается заключить с государством договор об аренде земельного надела, хочет заранее знать о том, какую стоимость он должен приготовить для того, чтобы оплатить услуги аренды земли.

Дело в том, что рынок недвижимости нестабилен, и цены на неё варьируются от большего к меньшему, в зависимости от определенных событий в государстве.

Поэтому, в этой статье мы хотим помочь вам быть заранее готовыми к тому, какой окажется стоимость, и попытаться самому рассчитать хотя бы примерную величину, на которую вы сможете рассчитывать. Ну что ж, приступим к подсчетам, а также выяснению основных нюансов.

Что такое кадастровая стоимость и как она рассчитывается?

В вопросах обсуждения стоимость аренды земельного надела (ЗК РФ, Статья 39.7), которые вы берете у государства очень важно отдать предпочтение изучению такого понятия, как кадастровая стоимость.

Что же это такое, почему это понятие так часто встречается в современном обиходе? Дело в том, что кадастровая стоимость несколько отличается от рыночной.

В первую очередь, существенное отличие состоит в том, что рыночная стоимость формируется хаотично, в зависимости от требований рынка. Кадастровая стоимость устанавливается кадастровыми инженерами, и формируется она далеко не из имеющихся предложений по купли-продаже, а благодаря факторам ресурсам, который сопровождает данные земельный надел.

О том, как производится расчет стоимости аренды ЗУ на основании рыночной и кадастровой стоимости и в чем заключаются отличия при расчетах, мы рассказывали в отдельном материале.

Также, еще одно отличие состоит в том, что кадастровая стоимость несколько ниже, чем рыночная, так как не включает в себя такие необходимые для граждан условия как престижность места, его удаленность от города и так далее.

Кадастровая стоимость по сути это стоимость, которая наиболее должным образом характеризует конкретно взятый земельный надел с точки зрения его основных качеств, а также, размеров и категории земель.

Кадастровая стоимость наиболее часто используется в ситуации, когда речь идет о сделках, проводимых государством. Если частные лица используют в своих сделках рыночную стоимость, то государство и государственные органы опираются на кадастровую стоимость. А кадастровая всегда ниже, чем рыночная.

На какие виды земельных участков можно рассчитать арендную плату?

Безусловно, для того, чтобы ответить на этот вопрос необходимо прибегнуть к тому, какими участками распоряжается администрация. Как правило, орган местного самоуправления предлагает гражданам для получения в аренду участка, которые относятся к землям, рекомендованных для использования в области садоводчества, огородничества, строительство, ИЖС, СНТ.

Для этих категорий земель можно вычислить кадастровую стоимость путем обращения в кадастровую палату и вызова инженера. Для других земель, которые относятся к участкам, которые не используются для выше указанных функций, практически невозможно в полном объеме рассчитать кадастровую стоимость, а значит, и стоимость при аренде будет номинальной. Та, которую посчитает нужным назвать государство.

Пошаговая инструкция для определения стоимости аренды

Этапы определения стоимости аренды земельного участка от кадастровой стоимости:

  1. Межевание. В первую очередь вам необходимо произвести процедуру межевания. Выполнить ее самостоятельно вы к сожалению не можете, поэтому вам понадобится помощь кадастрового инженера. Его услуги являются платными, поэтому будьте готовы раскошелиться на сумму от 8 до 10 тысяч руб.

    Кадастровый инженер осуществит процедуру межевания, измерит все границы, и выдаст вам технический план.

  2. Получение кадастрового паспорта. С этой технической документацией вы должны явиться в кадастровую палату, и подать его. Вы должны ждать момента получения кадастрового паспорта.

    Кадастровый паспорт содержит в себе не только информацию о том, какими особенностями обладает данный земельный надел. Он также дает информацию о том, какая кадастровая стоимость примерно имеется у земельного надела.

    Однако, вам необходим документ, который должным образом подтверждать кадастровую стоимость документально. Для этого вы должны пригласить кадастрового инженера для того, чтобы он определил процедуру кадастровой стоимости.

  3. Оценка. Комиссия изучает участок, проводятся соответствующие измерения, и после этого выдается документ, в котором описывается основание, в соответствии с которым была выявлена та или иная величина аренды. После того, как вы примерно высчитали кадастровую стоимость земельного участка, должны произвести и другие подсчеты.
  4. Первоначальная ставка при аукционе. В случае, если бы вы участвовали в аукционе, то должны были бы вычислить полтора процента, и эта стоимость будет являться первоначальной ставкой, которая будет применена для участия в аукционе.
  5. Стоимость при аренде без аукциона. Если же вы заключаете договор аренды напрямую с администрацией, при этом не требуется проведение аукциона, то из получившейся суммы вам необходимо вычислить два с половиной процента. Получившаяся стоимость и будет как раз являться стоимостью вашей аренды за год.
  6. Окончательное определение стоимости. Теперь, эта информация может отправиться в администрацию, и после того, как специальная комиссия изучит ваши документы, и примет решение о том, соглашаться с ними или нет, вы можете заключать договор аренды.

Факторы, влияющие на определение цены на землю

Но всё было бы слишком легко, если выяснение стоимости аренды ЗУ зависело бы только от подобной процедуры.

На самом деле, существует и ряд других нюансов, которые так или иначе, но регулируют вопросы определения стоимости. Так, вам необходимо обратить внимание на то, какой срок вы подразумеваете под арендой.

В зависимости от длительности срока, на который заключается договор с административным органом, цена может увеличиваться, или напротив уменьшаться ввиду того, что в связи с износом или улучшением качеств земельного надела его стоимость может быть изменена.

Также, если вы имеете виды на аренду земельного надела с его последующим выкупом по мере возможности, то величина аренды также будет варьироваться. Далее, необходимо уделить внимание такому важному нюансу, как наличие субарендатора, а также лиц, которые пользуются другой частью земельного надела.

Все эти факторы в совокупности могут повлиять на стоимость в сторону увеличения или же наоборот, непосредственного ее уменьшения. Вашей задачей является лишь чуткое изучение этих нюансов, и возможно и их корректировка под вашу конкретно взятую ситуацию.

Формулы и описание аргументов

Рассмотрим основные идеи и формулы, которые используются при назначении стоимости аренды. Первая формула подлежит ситуации, когда речь идет о проводимом аукционе. В этой ситуации вы должны определить кадастровую стоимость за 1 кв.м. Получившееся при вычислениях число является первоначальной стоимостью, которая будет увеличиваться в случае, если участники аукциона сочтут это нужным.

Если речь идет об оформлении участка в аренду без проведения аукциона, то в этой ситуации стоимость кадастровая определяется по простой выведенной формуле. Получившаяся стоимость будет являться годовой платой за использование земельного надела.

Формула расчета выглядит так:

М = К * S * С

Где:

Отличия в расчетах у государства и физ. лица

Осуществляя оформление договора и расчета стоимости участка у государства, вы можете заметить, что стоимость кадастровая всегда фиксированная, а значит, расчеты будут наиболее верными.

Если речь идет о заключении договора аренды с частным лицом, то величина будет варьироваться в зависимости от индивидуальных причин, которые влияют на частное лицо собственника, а также вы будете иметь возможность торговаться, а значит, сбивать стоимость.

Кроме того, частное лицо может увеличить стоимость в результате того, что просто не знает о существовании кадастровой стоимости, опирается на имеющийся рынок. Стоит отметить, что государство опирается только на кадастровые данные.

5 примеров

  1. Мы имеем земельный надел общей стоимостью 3 млн. рублей. Его площадь составляет 5 000 кв.м. Ставка аренды – 1,5.

    3 000 000/5 000=600 р/кв.м.

    600*5 000*1,5=4 500 000 р. стоимость аренды.

  2. Мы имеем земельный надел общей стоимостью 2,5 млн. рублей. Его площадь составляет 23 000 кв.м. Ставка аренды – 1,3.

    2 500 000/23 000=108,6 р/кв.м.

    108,6*23 000*1,3=3 247 140 р. стоимость аренды.

  3. Мы имеем земельный надел общей стоимостью 4,8 млн. рублей. Его площадь составляет 18 000 кв.м. Ставка аренды – 1,2.

    4 800 000/18 000=266,6 р/кв.м.

    266,6*18 000*1,2=5 760 000 р. стоимость аренды.

  4. Мы имеем земельный надел общей стоимостью 1,4 млн. рублей. Его площадь составляет 13 500 кв.м. Ставка аренды – 1,8.

    1 400 000/13 500=103,7 р/кв.м.

    103,7*13 500*1,8=2 520 000 р. стоимость аренды.

  5. Мы имеем земельный надел общей стоимостью 579 тыс. рублей. Его площадь составляет 3 000 кв.м. Ставка аренды – 1,7.

    579 000/3 000=193 р/кв.м.

    193*3 000*1,7=984 000 р. стоимость аренды.

Величина ставки по аренде определяется в индивидуальном порядке местной администрацией и чтобы ознакомиться с ней, вам необходимо связаться с представителями административного органа. Отличительной особенностью является тот факт, что стоимость аренды превышает кадастровую сумму.

Преимущества и недостатки такого метода

Так как кадастровая стоимость намного ниже, чем рыночная, то у такого способа можно выделить ряд преимуществ. Например, арендная стоимость у государства всегда будет ниже, чем у частных лиц.

Минусом является тот факт, что лицу, которое хочет взять участок в аренду, самому придется осуществлять процедуру кадастровой оценки, и платить за неё.

Еще одним плюсом является тот факт, что рыночная стоимость подстраивается под запросы рынка, однако собственнику всегда можно получить скидку, или же попросту сбить цену. Государство же, как это ни печально, никуда не уступит от конкретно взятой стоимости.

Если речь идет об аукционе, то стоимость, которую вы получили в расчетах от кадастровой, всё равно будет увеличиваться ввиду того, что участники будут повышать свои ставки. Наверняка, это не все плюсы и минусы подобной ситуации, однако, наиболее явно вероятные.

Заключение

Теперь, когда вы обладаете знаниями для того, чтобы самостоятельно рассчитать арендную стоимость за год за конкретно взятой участок, вы сможете самостоятельно произвести несложные подсчеты, а затем, выявить сумму, на которую вы будете рассчитывать. Надеемся, что у вас всё получится, а процедура не станет для вас сложной. Желаем вам удачи в подобном деле.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Нередко пользователи земельного участка, полученного от государства в аренду, в дальнейшем желают его выкупить. Неотъемлемой процедурой в такой сделке становится расчет стоимости надела.

Формирование цен на землю зависит от методики ее оценки. Конечная сумма рассчитывается муниципальными органами и самим владельцем определенным способом.

К первым относится месторасположение надела и вид разрешенного использования. Примером второй разновидности может быть наличие на земле сооружений, являющихся архитектурной или исторической ценностью и значительно поднимающих цену.

Существующие виды

Аренда земельного участка у государства и у частного собственника – разное дело. Властные структуры рассчитывают арендную плату по объективным показателям его ценности: месторасположению, целевому назначению, собственным планам в его отношении.

В методику расчета у физического или юридического лица могут входить субъективные факторы: популярность надела, коммуникационная оснащенность, собственный аппетит.

Такое положение дел обуславливает разделение арендной стоимости на 3 вида.

Она может быть:

Каждая стоимость определяется по особым правилам. Причем один ее вид способен влиять на другой. В любом случае размер арендной платы за пользование землей должен отражаться в договоре.

Центральные моменты

Какие данные следует учесть

Для правильного расчета, производимого самостоятельно по установленным формулам, важно знать показатели, используемые в них. Одна из величин – кадастровая стоимость арендуемой территории.

Узнать ее можно разными способами, к примеру, обратившись в Росреестр или МФЦ. Она устанавливается при постановке на регистрационный учет посредством проведения

кадастровой оценки

.

В каждом случае размер кадастровой стоимости принимает собственное значение, серьезно влияя на итоговую сумму. В основу расчетов арендной платы ложится специальный корректирующий коэффициент, который может принимать разные значения в зависимости от ситуации.

Критерии по размерам

Арендная плата за земельный участок, полученный от государства или муниципалитета без проведения торгов, составляет некоторый процент кадастровой стоимости надела:

0,01% кадастровой стоимости Применяется для участков, изъятых из оборота или предоставленных в аренду гражданину, обладающему правом на льготы (к примеру, полное освобождение от земельного налогообложения).
0,6% Для участков, передаваемых гражданам или организациям для осуществления подсобного или крестьянского хозяйствования с возможностями организации фермы.
1% Назначается для территорий, предоставленных в арендное пользование для реализации концессионных соглашений.
1,5% Применяется при аренде участков в случаях, предусмотренных п. 5 ст. 39.7 ЗК РФ.

Статья 39.7. Размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности

2% При аренде земель в целях добычи на них полезных ископаемых.

Обзор прошлых схем и прогнозы

Для правильного понимания порядка формирования цена аренды земельного надела стоит разобрать ее вариации в конкретных примерах. Для начала следует обратить внимание на то, чему способно научить прошлое.

Если взять общую стоимость аренды за большой временной промежуток (2000-2017 годы), легко заметить прямую зависимость цен от складывающейся в стране экономической ситуации. С 2019 года они постоянно росли с ускорением темпов.

Приближаясь к 2019 году, подъем становится все круче и в итоге резко падает, что свидетельствует об абсолютной неожиданности наступления финансового кризиса. Далее цены на землю и ее аренду опять начинают подниматься, но уже не столь стремительно.

На 2019 год пришелся новый спад под воздействием политической обстановки. Открыть бизнес с арендой земли довольно сложно при отсутствии денег.

Те не менее, история показывает, что в сложное время цены на сельскохозяйственные участки пошли в рост. Такой поворот событий обусловлен принятием закона об эмбарго и введением субсидирования для сельскохозяйственных производителей.

Рассматривая стоимость аренды на более коротком промежутке, видна явная зависимость от погодных условий и настроений граждан.

К примеру, если цены на офисные и производственные площади падают в летний период в связи с отдыхом всей страны, то на сельскохозяйственные угодья она, наоборот, достигают пиковых высот и снижаются только осенью. Такая ситуация явно показывает зависимость стоимости аренды от рыночного спроса.

Далее целесообразно перейти к рассмотрению настоящего времени. Хоть сейчас и происходит относительная стабилизация экономики, стоимость аренды земель падает.

Пусть это происходит не столь резко, как в 2014-2015 годы, но прослеживается четкая устойчивая тенденция. Отличились опять же лишь сельскохозяйственные участки. Но и на них цены пошли вниз с июня 2019 года.

Снижение наблюдается и в стоимости аренды участков под коттеджное и дачное строительство. Ее величина определяется государством. В обычных случаях она берется в размере 1,5% от оценочной кадастровой стоимости.

Так, цены за аренду 1 га сельскохозяйственного участка начинаются с 500 рублей. Стоимость же аренды 10 соток для застройки в крупных городах берет начало с 6 тысяч рублей.

В заключение стоит взглянуть на прогнозы. Как показало исследование, на стоимость аренды земельных наделов влияет ситуация в стране. Недавние новости свидетельствуют об остановке падения ВВП страны впервые с 2019 года.

Причем в 2019 году наметился даже его рост. Экспертами рынка недвижимости на 2019-2019 годы прогнозируется зависимость стоимость аренды земель от состояния российской экономики. Но уже в наши дни прослеживается тенденция к подорожанию.

Нюансы расчета аренды земельного участка от кадастровой стоимости

Поскольку самостоятельные расчеты стоимости аренды участка влекут немало ошибок, негативно отражающихся на итоговом показателе, при их произведении важно взять в учет некоторые важные нюансы:

Прочие параметры

Формулы и порядок формирования цены

Важно иметь в виду, что цена, по которой производится определение арендной платы за пользование участком, значительно разнится в зависимости от того, кто выступает арендодателем: государство или частное лицо. Для проверки правильности произведенных расчетов применяется онлайн калькулятор.

Арендная плата за земли, предоставляемые государством, рассчитывается по следующей общей формуле:

АП = Цк * %

Где:

АП Размер арендной платы, являющейся, по сути, сбором налога.
Цк Цена земли по кадастру.
% Корректирующий коэффициент, зависящий от цели аренды и вида арендатора.

Расчет стоимости аренды земли, принадлежащей частному лицу, осуществляется по иной формуле:

АП = Цр * %

Где:

АП Также арендная плата за год эксплуатации участка.
Цр Рыночная цена земельного надела.
% Ставка рефинансирования ЦБ.

В этом случае рассчитывается именно рыночная цена, которая может быть выше кадастровой. Важно понимать, что факторы, увеличивающие цену не всегда логичны и объективны. Поэтому рыночная цена должна устанавливаться независимой компанией за полгода до вступления приобретателя в собственное право.

Учёт процентов

Чтобы узнать, как рассчитать аренду земельного участка от кадастровой стоимости, следует обратиться к нормативно-правовым актам. Правила расчета арендных платежей за участки земли, находящейся в собственности государства и муниципалитета установлены в правительственном постановлении № 582 от 2019 года.

Согласно им размер арендной платы определяется по кадастровой стоимости в процентном соотношении:

0,01% Для участков, предоставляемых лицам, имеющим право на освобождение от земельного налогообложения (кроме аренды земли, приобретенной на торгах, аукционах, конкурсах) и на снижение налоговой базы по земельному налогу.
0,03% Для участков, предназначенных для сельскохозяйственного пользования, право на которые переоформлено по действующему российскому земельному законодательству или ограниченных в обороте (кроме аренды надела, полученного в результате торгов, конкурсов, аукционов).
0,60% Для земель, предоставляемых в аренду в целях ведения сельского, фермерского (крестьянского), личного подсобного хозяйства, а также огородничества, садоводства, дачного хозяйства, строительства гаражей.
1,50% Для земель, ограниченных в обороте и не относящихся к территориям сельскохозяйственного назначения, право на аренду которых переоформлено согласно действующему земельному закону; для участков, предоставляемых по договорам о развитии застроенной площади; для наделов, образованных из территории, предоставленной в целях комплексного освоения для жилой застройки согласно Земельного кодекса РФ.

Если право на аренду земельной площади приобретено в порядке, определенном земельным законодательством РФ, на аукционах, торгах, конкурсах, размер арендной платы рассчитывается по итогам таких мероприятий.

Особые случаи

Широкий перечень особых случаев полного освобождения от земельного налога установлен Законом «О плате за землю».

Так, от налогообложения освобождаются:

Экономия и оспаривание

Поскольку кадастровая стоимость земельного участка является основой для расчета налога, его владелец заинтересован в справедливой оценке. Нередко оспаривать стоимость по кадастру приходится и арендаторам. Однако, против них играет незнание собственных прав и плюсов проведения данной операции.

Арендатор вправе оспорить расчет аренды земельного участка от кадастровой стоимости, если указанный в договоре размер налога является одним из параметров для определения цены договора.

В этой ситуации следует обсудить свое намерение с владельцем имущества. При снижении кадастровой стоимости земельного участка в результате оспаривания уменьшится и арендная ставка на срок до следующей государственной переоценки.

Согласно Постановлению ВС № 28 от 2019 года в целях расчета ставки по аренде новая кадастровая стоимость должна применяться с 1 января года, в котором подавалось обращение на оспаривание.

С собственником участка следует обговорить порядок перерасчета. К примеру, если арендатор переплатил в текущем году, лишние траты собственник может зачесть в следующий год пользования. Если достигнуть согласия сторонам не получается, придется прибегнуть к помощи суда.

Таким образом, если земельный участок не получен в результате торгов, то арендная плата за его пользование рассчитывается на основании кадастровой стоимости в процентном соотношении в зависимости от предназначения земли и вида собственника.

Стоимость по кадастру определяется властными органами, регулярно меняется и может быть оспорена в судебном порядке. Последствием оспаривания становится снижение суммы арендных платежей.

Для земельного участка, который стоит на кадастровом учете, предусмотрен простой вариант расчета стоимости аренды.

Прежде, чем арендовать землю у муниципалитета или государства, можно предварительно самостоятельно рассчитать предстоящую арендную плату.

Для этого вам необходимо знать только две составляющие.

Правовое регулирование аренды земель, стоящих на учете

Ежегодная плата является одним из основных условий договоров аренды. Земельный кодекс (ЗК РФ) в настоящее время регулирует все отношения арендаторов и арендодателей. Это основной российский нормативный акт, который регулирует вопросы права в отношении земли.

Земельный кодекс России был принят в 2019 году, поправки в него вносятся до сих пор. Он рассматривает землю как объект недвижимого имущества. А также — как объект права собственности и других прав (например, аренды).

Это значит, что, в отличие от предыдущих лет земля может иметь не только статус государственной, но и частной собственности. Согласно ст. 22 ЗК РФ земельные участки (ЗУ), за исключением указанных в ст. 27, могут сдаваться в аренду.

Основные положения статьи, которые касаются аренды земли:

Для расчета используется принцип соответствия каждого земельного участка определенному коэффициенту.

Коэффициенты перечислены в Постановлении Правительства России №582 «О принципах определения арендной платы». Постановление было принято в 2019 году, изменения вносились вплоть до 2019 года. В этом нормативном акте изложены принципы определения арендной платы.

Земельный кодекс подтверждает право Правительства РФ на принятие решений такого масштаба (статья 39.7).

Напомним, что земельное законодательство состоит из ЗК РФ, федеральных и региональных законов, а также постановлений, принимаемых Правительством РФ при изменениях экономической ситуации в стране.

Какие земли упоминаются в ПП РФ?

Чаще всего на рынке аренды земельных участков плата считается, исходя из кадастровой стоимости в том случае, когда земля принадлежит государству или муниципалитету.

Также считается плата за участки, предоставленные без торгов.

У частных собственников арендная плата рассчитывается по-другому.

Основным документом, регулирующим ее размер, является договор.

Но есть и исключения.

Кадастровая стоимость — количественное (денежное) выражение стоимости земельного участка, которая определена государством в лице оценщиков.

В эту величину закладываются несколько факторов. Их учитывают эксперты. В настоящее время кадастровая стоимость полнее отражает реальное положение дел и становится ближе к рыночной стоимости.

Как узнать арендную плату за землю по кадастровому номеру? В настоящее время сведения о кадастровой стоимости можно почерпнуть в следующих источниках:

Кадастровая стоимость может ежегодно обновляться. Величина арендной платы вычисляется на основе содержащейся в базе данных величины. То есть арендная плата будет целиком и полностью зависеть от государственных интересов.

Если частный собственник включил свой земельный участок в муниципальный арендный фонд, чтобы иметь возможность сдавать свою недвижимость через него, то в этом случае и размер арендной платы также рассчитывается от кадастровой стоимости.

В противном случае арендодатель рассчитывает плату за землю, исходя из рыночных реалий.

Данные для расчета

Для того, чтобы арендодателю или арендатору самостоятельно подсчитать предстоящую плату за аренду земли, нужно знать две составляющие:

Корректирующий коэффициент зависит от нескольких обстоятельств.

Во-первых, от того, кто является землепользователем, а во-вторых, от того, какие цели преследует арендатор.

Получая землю по договору аренды, арендатор может поставить на участке магазин для розничной торговли, а может использовать его для субаренды.

Каждый способ использования предполагает определенную прибыль для ее арендатора.

К примеру, нельзя сравнить прибыль от использования земли под торговый центр и под посадку овощей. Поэтому специальный коэффициент нивелирует эту разницу. И делает выгодной аренду как для сельхозпроизводителя, так и для промышленного магната.

Как подсчитать самостоятельно?

Арендная плата, базируясь на кадастровой стоимости, определяется, исходя из следующих категорий:

К тому же при сдаче земельных участков в аренду учитывается необходимость содействия государства социально-значимых видов деятельности.

Для этого устанавливается арендная плата, которая не превышает земельный налог.

Тем категориям граждан, которые освобождены от земельного налога, предполагается снизить или освободить от арендной платы.

Органы местного самоуправления принимают решение по определению арендной платы.

Они действуют только в рамках федеральных законов и не должны самочинно устанавливать корректирующие коэффициенты.

В противном случае они ограничивают интересы и права арендаторов.

Корректирующий коэффициент

В Постановлении Правительства отдельным пунктом выделены правила, согласно которым определяется порядок расчета арендной платы.

Согласно 3 пункту важной составляющей расчета является корректирующий коэффициент (КК), который может составить от 0,01 до 2 процентов от кадастровой стоимости.

В отношении разных участков эти данные составляют:

  1. Если физическое или юридическое лицо освобождено от уплаты земельного налога согласно налоговому законодательству, то КК составляет 0,01%.
  2. Физическое лицо, имеющее право на уменьшение налоговой базы, платит арендную плату с КК 0,01%. При этом в результате уменьшения налоговая база приравнивается к нулю.
  3. Корректирующий коэффициент равен 0,01% при расчете для физического лица, которому по закону положено уменьшение налоговой базы. Эта ставка устанавливается тогда, когда налоговая база больше размера налогового вычета.
  4. КК равняется 0,01%, когда речь идет об аренде земель, выведенных из оборота, но согласно закону передан в аренду.
  5. КК равен 0,01 процента, если участок загрязнен радиоактивными отходами и другими вредными веществами.
  6. Такой же коэффициент предусмотрен для земельных участков, если они переданы для размещения Посольства и Консульства иностранных государств.
  7. КК равен 0,6 процента в случае, если участок предоставлен гражданину для строительства ИЖС, садоводства, огородничества, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, выпаса с/х животных и сенокоса.
  8. Коэффициент равен 0,6% в случае предоставления участка в аренду фермерскому хозяйству.
  9. Такой же КК предусмотрен для тех, кто берет землю с целью осуществления любой сельскохозяйственной деятельности.
  10. КК равен 1,5%, если арендатором является:
    • лицо, которое имеет право на предоставление бесплатного земельного участка;
    • лицо, заключивший с органами местного самоуправления договор на развитие территории;
    • у кого есть право на внеочередное получение земельных участков;
    • юридическое лицо, с которым заключен договор о строительстве жилья.
  11. Корректирующий коэффициент равен 2 процентам при проведении арендатором работ, связанных с использованием недр.

Вычисляемая стоимость аренды не должна превышать сумм, которые получаются, исходя из этих данных.

Годовой подсчет

Формула расчета очень проста. Она базируется на кадастровой стоимости.

Годовая плата считается по формуле: Ар = КС х КК, где:

Например, фермеру нужно рассчитать предстоящую арендную плату за земельный участок. На этом участке он предполагает разводить свиней и организовать сенокос и выращивание овощей.

Полная кадастровая стоимость участка, куда вошли площадь, ВРИ и категория, рельеф, расположение, удаленность от города, равна 2 миллионам рублей. КК — 0,6%. Перемножаем эти два значения: 2 000 000 х 0,6% = 12 000

Получаем 12 тысяч рублей.

Для частных лиц и организаций

Формула расчета для физических и юридических лиц ничем не отличается друг от друга.

Как правило в расчет принимается деятельность компании и его предполагаемая прибыль, а не форма.

Расчет формулы производится по правилам, указанных в земельном законодательстве.

Они зависят от того, какой деятельностью будет заниматься частное лицо или организация, то есть — от корректирующего коэффициента.

Плюсы и минусы способа

Основным плюсом этого способа расчета является его простота. Достаточно знать свой коэффициент и несложно будет узнать годовую арендную плату.

Сложность чаще всего заключается в том, что кадастровая стоимость оценивается раз в 3-5 лет и может существенно измениться.

Кадастровая оценка составляет сложность прежде всего для региональных подразделений федеральных органов. Но, в целом, отчисления от аренды в бюджет покрывают такие расходы.

Полезное видео

Смотрите интересный видеоматериал, в котором рассказано о нюансах аренды земельного участка и о том, как на плату влияет кадастровая стоимость.

Заключение

При заключении договора аренды с определенной арендной платой обратите внимание, каким коэффициентом будут пользоваться ваши арендодатели. Если у арендатора есть льготы, то это обязательно скажется на размере аренды.

Расчет стоимости аренды земельного участка от кадастровой стоимости

Выкупная стоимость имеет статичный характер и не подвергается влиянию тех или иных тенденций, на которые ориентирован рынок недвижимости. Например, если цены наделов поздней осенью и ранней зимой могут снижаться, то с приближением весеннего периода продавцы наделов не идут на уступки, постепенно поднимая планку установленных цен.

Согласно правил расчета (п. 3 правил), арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается в процентах от 0,01% до 2 % от кадастровой стоимости участка. То есть, арендная плата за арендуемый нами участок должна составлять:

Как правильно осуществляется расчет стоимости аренды земельного участка от кадастровой стоимости

В первую очередь, существенное отличие состоит в том, что рыночная стоимость формируется хаотично, в зависимости от требований рынка. Кадастровая стоимость устанавливается кадастровыми инженерами, и формируется она далеко не из имеющихся предложений по купли-продаже, а благодаря факторам ресурсам, который сопровождает данные земельный надел.

Безусловно, для того, чтобы ответить на этот вопрос необходимо прибегнуть к тому, какими участками распоряжается администрация. Как правило, орган местного самоуправления предлагает гражданам для получения в аренду участка, которые относятся к землям, рекомендованных для использования в области садоводчества, огородничества, строительство, ИЖС, СНТ.

Расчет стоимости аренды земельного участка по кадастровой стоимости

Экономическая ситуация в стране такова, что заниматься выращиванием и продажей сельскохозяйственной продукции стало очень выгодно. Но, как и в любом бизнесе, сначала необходимо рассчитать перспективы, затраты и получаемую прибыль, чтобы не ошибиться и не прогореть.

Кадастровая цена – это условная стоимость любого объекта (квартиры, дома, здания, участка), установленная для целей налогообложения. С 2019 года собственники недвижимости, землевладельцы обязаны платить налог, исчисленный исходя из кадастровой стоимости объекта. В Москве и некоторых других регионах страны новый расчёт уже давно начисляется.

Рассчитываем арендную плату за земельный участок: правила подсчета на основе кадастровой стоимости

Одной из таких показательных величин должна стать кадастровая стоимость арендуемого участка. Узнать ее можно несколькими способами, один из которых – через территориальные подразделения Росреестра или многофункциональные центры. Этот показатель устанавливается путем проведения соответствующей кадастровой оценки при постановке на учет.

Как рассчитывается арендная плата за земельный участок от кадастровой стоимости

Расчет арендной платы земельного участка от кадастровой стоимости по формуле

Кроме того, не совсем понятно, как годовая арендная плата может быть в разы (в 1,3 раза) больше кадастровой стоимости земельного участка и в 8,3 раза больше выкупной стоимости участка, которая составляет 8 ставок земельного налога, то есть 12% от кадастровой стоимости и равна 54143,23 р.

Произвольное, без соответствующего экономического обоснования, установление органами местного самоуправления размера арендной платы за землю нарушает права и законные интересы субъектов экономической деятельности, противоречит принципам российского права.

Как совершается расчет аренды земельного участка от кадастровой стоимости

Поскольку кадастровая стоимость земельного участка является основой для расчета налога, его владелец заинтересован в справедливой оценке. Нередко оспаривать стоимость по кадастру приходится и арендаторам. Однако, против них играет незнание собственных прав и плюсов проведения данной операции.

В этом случае рассчитывается именно рыночная цена, которая может быть выше кадастровой. Важно понимать, что факторы, увеличивающие цену не всегда логичны и объективны. Поэтому рыночная цена должна устанавливаться независимой компанией за полгода до вступления приобретателя в собственное право.

Оценка кадастровой стоимости земельных участков

Раньше возникающие споры, касательно кадастровой оценки земельного участка, разрешались в судебном порядке. В 2019 году были внесены изменения в Закон об оценочной деятельности, которые позволили оспаривать результаты оценки не только в суде, но и обращаться в комиссию, занимающуюся рассмотрением споров о результатах установленной кадастровой стоимости. Величина кадастровой стоимости может быть оспорена собственником в течение полугода с момента ее занесения в государственный кадастр недвижимости. Для решения спора создаются специальные комиссии куда входят:

Кадастровая стоимость исполняет роль расчетной величины, отражающей представление полезности, ценности конкретного участка земли при его использовании. Кроме того, это массовая оценка земель, которая всегда проводится на некоторую установленную дату, охватывая значительный перечень объектов.

Расчет аренды земельного участка от кадастровой стоимости

  1. K=0,01% устанавливается для лиц, имеющих право на налоговый вычет. Коэффициент действует лишь в том случае, если размер налогового вычета не превышает размер налоговой базы (если наоборот, то платить арендную плату нанимателю земли не нужно).
  2. К=0,6% устанавливается для лиц, использующих участок для возведения объектов ИЖС или для ведения подсобного хозяйства.
  3. К=2% в случае, если физическое или юридическое лицо заключает договор аренды земли в целях добычи полезных ископаемых, находящихся на территории участка.
  4. К=1,5% во всех остальных случаях.
  1. Услуги оценочной компании. В настоящее время на рынке работает достаточное количество оценочных компаний, производящих профессиональную оценку стоимости земли. Чтобы узнать, сколько примерно может стоить участок, потенциальный арендатор должен пригласить специалиста из фирмы, который оценит положение участка, коммуникации, удалённость от транспортных магистралей и другие важные факторы, после чего выдаст заключение.

Удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка

В различных регионах Российской Федерации значения удельного показателя различны, причем разница весьма существенна. Урегулирование вопроса – это дело будущего, а в настоящее время сотрудники госинстанций и собственники пользуются значениями, установленными в их регионе.

  1. Угодья с/х назначения.
  2. Территории, занятые внутренней инфраструктурой: выгоны, дороги, лесные полосы, склады и прочие объекты. Сюда же входят так называемые нарушенные земли, где осуществляется промышленная разработка песка, залежей глины, камня и прочее.
  3. Земли, расположенные под стоячими, то есть непроточными водоемами, такими как пруд, водохранилище, озеро и прочее.
  4. Земли болот или покрытые кустарником и деревьями. Сюда же относятся нарушенные земли, которые разрабатывают на таких территориях.
  5. Земли, находящиеся под лесными массивами, но не переданные в профильный фонд РФ. Они находятся у землевладельцев на правах пользования без срока или без оплаты.
  6. Территории, которые пригодны для пастбища для оленей.

Как рассчитать стоимость аренды земельного участка

Предположим, земли под выращивание сельскохозяйственных культур в южных регионах оценивается гораздо выше, чем аналогичные земли в северных районах, а земля, находящаяся недалеко от Москвы, имеет цену в несколько раз дороже, чем такой же по площади в отдалении от столичного региона.

Еще один немаловажный фактор, формирующий оценку земель по кадастру – территориальный рельеф. Предположим, участок располагается в низине и подвержен регулярному затоплению. Это, разумеется, отразится на его использовании в полной мере, а значит, на величине оценочной ставки.

Как рассчитать арендную плату за землю

  1. 0,01% считается, когда территории переданы во временное использование гражданину или организации, имеющим права на освобождение от оплаты налога за землю либо обладают иными налоговыми привилегиями. Этот процент применим и к территориям, изъятым из обращения (причина изъятия деградация, загрязнение, заражение и пр.), но на основании законодательных актов, допустимо передавать во временное использование посредством оформления арендного соглашения.
  2. 0,6% от цены по кадастру устанавливается при передаче земель рядовым гражданам и юрлицам, планирующим организацию личного подсобного либо коллективного фермерского хоз-ва, т.е. территории будут использоваться под сельскохозяйственные цели.
  3. 1% от стоимости кадастра предполагается при предоставлении земель с целью реализации пунктов концессионального договора.
  4. 1,5% от цены кадастра – при предоставлении участков при оформлении арендного договора, в соответствии с пунктом 5 статьи 39.7 ЗК РФ.
  5. 2% от цены кадастра – при передаче земель пользователю с целью организации работ, относящихся к использованию недр.

В первую очередь, существенное отличие состоит в том, что рыночная стоимость формируется хаотично, в зависимости от требований рынка. Кадастровая стоимость устанавливается кадастровыми инженерами, и формируется она далеко не из имеющихся предложений по купли-продаже, а благодаря факторам ресурсам, который сопровождает данные земельный надел.

27 Апр 2019     
yurisaktobe    
   
19