Как реновация коснется не пятиэтажек? в 2019 году

🕒

Если дом не попал в программу реновации, улучшить жилищные условия можно только путем приобретения квартиры на первичном или вторичном рынке недвижимости, участия в программах субсидирования и кредитования. Однако масштабное строительство неизбежно повлияет на стоимость жилья, качество вновь возводимых объектов. В этой статье разберем, как реновация коснется не пятиэтажек в столице, и на что могут рассчитывать граждане, не попавшие в указанную программу.

Плюсы и минусы реновации

В 2019 году столичные власти объявили о старте программы реновации. Ее суть заключается в сносе пятиэтажных домов, возведенных по типовым проектам в 60-80-х годах прошлого века. Такое жилье отличалось низким качеством застройки, маленькими габаритами квартир. Хотя указанные дома подпадают под действие программы капитального ремонта, восстановление их характеристик нецелесообразно.

Чтобы устранить проблему обветшания и аварийности пятиэтажек, мэрия Москвы заручилась поддержкой федерального бюджета и утвердила программу реновации. Ее суть заключается в следующем:

Ключевым преимуществом реновации является возможность улучшить жилищные условия без вложения собственных или кредитных средств. Доплатить придется только за дополнительные метры, если семья заинтересована в улучшении жилплощади. При распределении квартир в возводимых домах, будет учитываться район проживания граждан, характеристик прежнего жилья, иные факторы.

Программа реновации не отменяет действия иных мер государственной и муниципальной поддержки для улучшения жилищных условий. По-прежнему можно рассчитывать на субсидирование из бюджета, выделение средств маткапитала, льготного периода по оплате ипотеки.

Сразу после объявления условий реновации, столичные власти столкнулись с массовыми протестами и претензиями граждан. Они были вызваны объективными недостатками новой программы:

  1. строительство новых домов не гарантирует существенного улучшения качества жилья, а рассчитывать на капитальный ремонт будет невозможно;
  2. граждане, получившие новую квартиру по программе реновации, автоматически исключаются из муниципальной очереди на выделение жилья;
  3. в большинстве случаев, переселение в новые дома происходит за пределы текущего места проживания, т.е. жители центральных районов Москвы вынуждены переезжать на окраины;
  4. коммерческая стоимость нового жилья будет существенно ниже, так как на рынок будут выставлены миллионы дополнительных квадратных метров недвижимости.

Фактически, городские власти лишили граждан права выбора, так как переселение по реновации будет носить принудительный характер. Чтобы исключить дом из программы, необходимо пройти сложную процедуру обследования и общих собраний собственников.

Строительство домов за счет государственных средств неизбежно скажется на общем состоянии рынка недвижимости. Хотя столичные власти рассчитывают привлекать действующих застройщиков к участию в программе, большинству строительных компаний придется настраиваться на ужесточение конкуренции. Разберем, как реновация отразится на рынке жилья в Москве, и что изменится для рядовых граждан.

Что ждать от программы реновации

Уровень цен на недвижимость напрямую зависит от объемов вновь возводимого жилья. Первый этап программы реновации должен быть завершен уже к 2019 году, а Правительство Москвы анонсировало расселение почти 5 тыс. домов. Естественно, ввод в эксплуатацию миллионов  квадратных метров жилплощади существенно изменит ситуацию на рынке недвижимости:

В настоящее время спрос на жилье в Москве заведомо превышает предложение. Поэтому частные застройщики могли искусственно держать цены на определенном уровне, максимально учитывающем их интересы.

По мнению экспертов, кардинального изменения на рынке недвижимости стоит ожидать только в 2021-2025 годах, когда будут достигнуты максимальные объемы строительства по программе реновации. К этому времени, частные застройщики смогут повысить конкурентоспособность своих объектов за счет улучшения качества, предоставления дополнительных услуг по обслуживанию МКД. Кроме того, реновация не затрагивает рынок жилья повышенной комфортности и элитной недвижимости в столице, где цены на квартиру будут только расти.

Что будет с ценами на недвижимость в Москве

Появление в столице большого количества новых домов повлечет перераспределение интереса покупателей. На данный момент уже зафиксировано снижение объема сделок по приобретению жилья в Подмосковье, так как за аналогичную цену можно рассчитывать на покупку квартиры в домах по реновации. Учитывая снижение ставок по ипотеке, существенно расширится круг потенциальных покупателей готового жилья или новостроек.

Как реновация повлияет на цены на жилье в Москве? Это будет зависеть от следующих факторов:

  1. в 2019 году государство вводит значительные ограничения по заключению договоров долевого участия в строительстве, что повлечет уход с рынка многих застройщиков;
  2. до сих пор не утверждены показатели площадей новых домов, которые столичные власти будут продавать на рынке недвижимости (естественно, чем больше квартир будет направлено на продажу, тем ниже могут оказаться цены);
  3. качество новых домов пока остается под вопросом, поэтому оценить ликвидность квартир по программе реновации сложно;
  4. места и площадки под застройку новых объектов предоставлены на окраине столицы, что также повлияет на стоимость квартир в этих домах.

Жильцам домов, не попавших в программу реновации, придется приобретать недвижимость за свой счет, либо с использованием кредитов. Чтобы расширить перечень предложений и сэкономить на покупке, целесообразно дождаться ввода в эксплуатацию новых домов.

В условиях конкуренции с государственными программами, застройщики могут привлекать покупателей сниженными ценами или жильем повышенного качества застройки. Кроме того, столичные власти не исключают возможность привлечения частных застройщиков к возведению новых домов.

Карта сносимых пятиэтажек и стартовых площадок по программе реновации

Стартовые площадки реновации 2017-2019 гг. Стартовые площадки реновации 2020-2021 гг.
Стартовые площадки реновации после 2019 г. Сносимые пятиэтажки
Сохраняемые пятиэтажки Стартовые дома реновации

Стартовые
площадки
реновации

В перечень стартовых площадок вошли готовые и строящиеся дома, участки, занятые парковками и зданиями, пустыри

323

список

Как увеличить
жилплощадь
за доплату
при реновации

Посмотреть список доступных квартир,
рассчитать сумму доплаты и узнать перечень
необходимых документов

Стартовый дом под заселение

на 5-й Парковой улице, д. 62Б

2019 список

дома
включены
в программу
реновации

После опубликования перечня домов, которые попали под программу реновации, кто-то из жителей был рад увидеть там свой дом, а кто-то очень огорчился. С дальнейшей судьбой этих домов и жителей все предельно ясно: люди расселяются по новостройкам, старые дома сносятся. Но вот что будет с остальными домами.

Мэр города Москвы Сергей Собянин в одном из интервью сказал, что будет с пятиэтажками, которые не вошли в программу реновации. По предварительным данным известно, что эти строения будут снесены, но не в текущем проекте. Они войдут в список только после завершения реновации, которая рассчитана до 2019 года включительно. Соответственно, судьба этих многоквартирных жилых домов решиться не ранее, чем через 10-15 лет.

Дополнительные изменения могут вноситься только в том случае, если эти постройки внепланово признают аварийными и ветхими. По словам мэра, эта проблема будет решаться раньше.

Почему мой дом не вошел в программу?

При составлении списка построек для реновации учитывались такие факторы:

В случае, если какой-то из этих факторов не был подтвержден, то конкретный дом не включался в реновационный перечень. Соответственно, на ближайший десяток лет постройка остается на своем месте, и жители никуда не переезжают. Задать вопрос о том, почему дом не включен в программу реновации можно нашему юристу – он объяснит все с юридической стороны.

Виде – почему дома призраки не попали под программу

Что делать, если дом не попал в программу?

Послу опубликования списков под снос, не редко стал встречается такой случай, когда жители хотят включить свой дом в проект. Это желание приветствуется государством. Есть определенный алгоритм действий в этой ситуации:

  1. Собрать несколько активных жителей дома и начать подготовку к собранию всех жильцов. Для этого нужно уведомить всех о дате и времени сборов. Можно прикрепить письменное уведомление на дверях подъезда или разнести их в каждую квартиру (под роспись).
  2. В день собрания предоставить жителям каждой квартиры бумагу для внесения письменного решения. Не стоит забывать о том, что в квартире может быть не один собственник или жилец.
  3. После завершения голосования составить общий протокол проведенной встречи и предоставить для ознакомления тем, кто не присутствовал на собрании (вывесить в общедоступном месте).
  4. Передать нижеуказанные документы в администрацию района или Жилищное управление.

Видео – как стать участником программы расскажет Россия 24

Этот же алгоритм действий активен при исключении дома из программы. Но исключение можно произвести до момента подписания первого договора приема нового жилья.

Документы для включения/исключения дома из программы

С тем, что будет с пятиэтажками, которые не вошли в список реновации уже разобрались. Для того, чтобы внести коррективы в государственное решение по поводу конкретного дома, нужно собрать такие документы:

С полным пакетом документов следует обращение в районную администрацию.

Что будет с домами, которые отказались от реновации?

Согласно законодательной базе, участие в реновационном проекте является добровольным. Если в ходе опроса выяснилось, что жильцы дома против сноса и переезда, то дом исключается из списка и остается на своем месте в том же техническом состоянии. Дома проголосовавшие против реновации будут стоять до следующей программы, которая будет не раньше, чем через 15 лет.

Видео – Собянин дал интервью России 24 (Не хотите – живите в разрухе)

09.06.2017

Владимир Яхонтов Локальный спад цен: к чему приведет реновация пятиэтажек

Риелторы и консультанты жилой недвижимости уже почти месяц спорят о том, насколько подорожают хрущевки в связи с новыми планами столичных властей. Владимир Яхонтов, эксперт компании «Миэль-Загородная недвижимость», рассказывает, почему старые пятиэтажки не имеют потенциала к росту цены.

Мы новый мир построим — за чей счет

Для начала стоит обозначить явное отсутствие прямой необходимости сноса для пятиэтажных домов так называемых несносимых серий. Практически все пятиэтажки, изначально включенные в программу сноса 2019 года, уже снесены и расселены — порядка 2019 домов. Нынешние планы по реновации касаются абсолютно всех оставшихся пятиэтажек, как панельных, так и кирпичных.
Посыл города, на первый взгляд, выглядит благим: снос всего устаревшего жилья и части многоэтажных прилегающих домов для создания якобы нормальной современной среды проживания. Причем нельзя сказать, что принудительный снос старых жилых домов — это исключительно российское ноу-хау. Возьмем пример Лондона: в столице Великобритании нет института собственности земельных участков, а существует аренда земли на 99 лет. В законодательстве города прописано, что если за 99 лет строение на участке не приобретает исторической ценности, оно должно быть снесено за счет владельца.

Таким образом, качественное, добротное, старинное жилье остается и преображает вид города, а ветхое строение собственник обязан снести самостоятельно и возвести на его месте новый дом. При этом права аренды земли наследуются и продаются, то есть подчиняются рыночным законам. Иными словами, не хочешь перестраивать свой устаревший дом, продавай его вместе с участком, действуй на свое усмотрение — нормальная свобода выбора для владельца недвижимости.

В любом азиатском и европейском мегаполисе в старых границах города новое строительство имеет небольшие объемы, и девелоперы занимаются преимущественно реконструкцией, редевелопментом старых объектов. В этом аспекте показателен пример Франции: согласно законам этой страны, расходы на реновацию и капитальный ремонт домов ложатся на плечи непосредственно собственников. Таким образом, если у дома, к примеру, обвалился фасад, муниципалитет уведомляет собственников о необходимости затрат на ремонт и предоставляет подрядчика-девелопера, услуги которого оплачивают собственники. Если кто-то из собственников многоквартирного дома оплачивать ремонт не желает, затраты становятся его долгом перед государством.

Эта схема и видится наиболее правильной в контексте реновации старых жилых домов в Москве. В конце концов, владение недвижимостью — это не только привилегия, но обязанность, и тратить на снос и дальнейшую реновацию каких угодно территорий деньги из городского бюджета сейчас как минимум странно — городу не до жиру.

Также и справедливость сборов на капитальный ремонт вызывает у многих россиян сомнения, особенно в контексте их обязательности для жителей новостроек, где этот самый ремонт случится не раньше 2019 года. В нашем противоречивом городе новые дома бизнес-класса соседствуют со старыми хрущевками, нуждающимися в ремонте, но размер сборов на капитальный ремонт (и, как уже известно, на снос и новое строительство) примерно одинаков для всех. Такой коммунизм, когда дело касается частной собственности, неуместен.

На сегодняшний момент вопрос о том, за чей счет разыгрывается новый «банкет» на строительном рынке, остается без ответа: город осторожно заявляет о привлечении инвесторов и девелоперов, при этом расходуя на первый этап программы большие объемы бюджета. Налогоплательщики всего города фактически скидываются своими сборами за капитальный ремонт на переселение нескольких десятков тысяч семей в новостройки, причем далеко не каждый из переселенцев этим фактом доволен. В чем заключается выгода для жителей города и почему все это необходимо делать именно сейчас, в довольно сложный экономический период, — непонятно.

Снести несносимое

Проблема заключается еще и в том, что далеко не каждая московская пятиэтажка реально является недвижимостью устаревшей формации. Помимо очевидно низкокачественных хрущевок, включенных в изначальную программу сноса, городские районы застроены кирпичными пятиэтажками, которые прежде у городских властей нареканий не вызывали. Если панельные собратья сносимых серий были рассчитаны на 50-летнюю эксплуатацию, то средний срок эксплуатации кирпичной пятиэтажки — 150 лет.

Современные панельные дома экономкласса рассчитаны на 100-летнюю эксплуатацию. Получается, что срок эксплуатации нового панельного жилья и построенных в среднем полвека назад кирпичных пятиэтажных домов подойдет к концу одновременно. Срочность и острая необходимость принятия решения о сносе всех пятиэтажных хрущевок становятся еще менее очевидными.

Массовый снос качественного пятиэтажного кирпичного жилья приведет не только к увеличению плотности застройки: понятно, что на месте этих домов вырастут здания высотой не менее 16 этажей. Мы также теряем экологию, структуру района и сбалансированность его социальной и транспортной нагрузки. Население районов увеличится в разы, но кто займется возведением социальной и транспортной инфраструктуры?

Если город планирует по уже сложившейся практике возложить эту обязанность на девелоперов, то вряд ли участие в программе с такими обязательствами вызовет у них большой энтузиазм. Либо же появление дополнительной инфраструктуры в районе произойдет лишь через пять-семь лет после завершения строительства собственно домов — как обычно и происходит в застраиваемых новых микрорайонах.

Возрастают опасения и технической нагрузки на районные коммуникации: 20 пятиэтажных домов требуют в разы меньше энергии и воды, нежели 20 многоэтажек.

Как будет развиваться сеть коммуникаций, кто будет ответственен за рост нагрузки и как будет решаться потенциальная проблема — все эти вопросы до сих пор не продуманы. Нет ответа и от экологических служб: как скажется на экологии районов вырубка полувековых деревьев и когда районы смогут восстановить десятилетиями формировавшуюся экосреду?

Таким образом, мы получим не просто уплотненные жилые спальные районы с ухудшившимися социальными и транспортными характеристиками — мы получим полноценную возможность создания новых гетто за счет бюджета, где ни нормальная инфраструктура, ни нормальная экология не будут доступны переселенцам, по крайней мере в первые годы, а все самые привлекательные локации рядом с метро и транспортными развязками отданы под жилье бизнес-класса и элитного сегмента, потому что именно в этом состоит основная выгода застройщиков.

Цена вопроса

Наиболее разумно сейчас говорить о том, что в перспективе жилье в хрущевках будет только дешеветь. Разница в средних ценах квадратного метра в районах составляет 70%. О чем это свидетельствует? Вполне вероятно, что в более привлекательном для жизни Измайлове на освободившихся участках возникнут новостройки уже более высокого класса для свободной продажи, а все экономжилье для переселенцев постепенно будет смещаться ближе к МКАД.

Неясно также, что делать тем жильцам пятиэтажек, которые много лет ответственно подходили к вопросу содержания собственных домов. Большинство хрущевок в центре города и в благополучных районах за ТТК облагорожены жильцами самостоятельно: в подъездах сделан ремонт, фасады отреставрированы, лестничные клетки содержатся в чистоте, дом находится под охраной и наблюдением консьержа. Квартиры в таких домах стоят немалых по рыночным меркам денег в зависимости от локации, а некоторые жители в свое время покупали несколько квартир на этажах и создавали многокомнатное элитное жилье с помощью узаконенной перепланировки.

Принуждать собственников к переселению из высококлассной недвижимости в новую панель не кажется справедливым: жители таких квартир могут значительно проиграть в стоимости будущего жилья, и наиболее разумной в таком случае оказалась бы денежная компенсация по кадастровой стоимости квартиры, на основании которой уплачиваются налоги на имущество.

Провокация рынка

Мы уверены, что на рынке в глобальном смысле новые инициативы не отразятся никак. Однако фактор неопределенности жилищного положения десятков тысяч московских семей не дает квартирам в пятиэтажных домах дополнительного фактора роста в стоимости. Кому захочется, покупая сейчас квартиру в качественной кирпичной хрущевке рядом с метро, в перспективе оказаться переселенным неизвестно куда?

Появление новых объемов строительства жилья экономкласса для переселенцев вызовет локальный спад цен в районах, и перспективы для роста привлекательности рынка жилья в местах сноса пока не просматриваются. Разве что произойдет насыщение освободившихся площадок под застройку объектами бизнес-класса и выше, но такой тренд является позитивным не для всей Москвы, а лишь для отдельных престижных районов в ЦАО.

И здесь явно просматривается теневая сторона пятиэтажной эпопеи: все это видится попыткой исправления положения девелоперских компаний. На сегодняшний день рынок девелопмента переживает непростые времена: покупательная способность населения падает, и даже ипотека перестает справляться с ролью драйвера спроса. Возникает необходимость дозагрузки ДСК, аффилированных с девелоперскими компаниями, — и таким образом масштабный снос и новое строительство жилья в Старой Москве вполне справятся с ролью фактора роста девелоперской отрасли, которая за несколько лет работы с низкой маржинальностью начала серьезно переживать за свое будущее благополучие.

Что ж, столичные власти нашли беспроигрышный способ поправить их положение: освободить сотни гектаров в Старой Москве и искусственно спровоцировать рынок девелопмента к росту в отсутствии реальных факторов для позитивных изменений, таких как рост благополучия населения или экономический подъем.

Для нас как для старейших консультантов рынка московской жилой недвижимости остается непонятным и следующий момент: как в контексте этого строительства в старых границах Москвы будут развиваться новые присоединенные территории? Очевидно, что Новая Москва, обладающая значительным потенциалом для деятельности застройщиков, на какое-то время может быть позабыта столичными властями в ажиотаже работы над более дорогостоящими и уже освоенными территориями в границах МКАД.

Дорожно-транспортная инфраструктура, социальная инфраструктура, торговые площади и рабочие места, новые производства — все это должно развиваться на территориях двух новых округов в первую очередь, где процент старого жилья под снос минимален, а возможности — огромны. Этот тревожный звоночек дает нам понять, что урбанизацию Новой Москвы немногочисленным девелоперам, поверившим в планы Москвы по застройке и благоустройству новых территорий и пришедших с новыми проектами в округа, придется осуществлять самостоятельно.
Об авторах
Владимир Яхонтов управляющий партнер «Миэль-Загородная недвижимость»
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.

Источник: «РБК-Недвижимость»

Здравствуйте друзья, я долго оставался в стороне и нигде не писал свое мнение, зато много читал всякой бредятины на форумах и группах, да и просто в СМИ.

У меня один вопрос, Вы что, реально думаете что реновация это просто снос пятиэтажек?!

Власти затеяли глобальную реконструкцию города! Город должен стать совершенно новым и по их мнению прекрасным!

Сколько всего построено за эти годы? МЦК, реконструкция парка Зарядье и т.д. и т.п. это все и есть реновация, люди!

Я хоть и не живу в хрущевке (нормально зарабатываю слава богу) но прекрасно понимаю тех кому там надоело ютиться, а так же понимаю их опасения, но вы поймите, это все затеяно не против вас. Это глобальная реконструкция города, город приведут к новому виду новому современному облику, таких проектов в мире вообще нету!

В какой стране людям просто так предлагают квартиры в столице? Да нигде больше! Это прорыв и рекорд! А вы все пытаетесь хаять власть.

Да наша власть не идеальна и многие их поступки вызывают вопросы, НО! Не надо мести все ситуации под одну метлу!

Здесь другое, здесь глобальная реконструкция которая должна со временем охватить всю страну! Не надо думать что реновация будет только в столице, столица это лишь пилотный проект и если он удастся то пойдет волна по все РФ!

Так может не стоит ставить палки в колеса власти, а дать им шанс проявить себя? Проект Очень серьезный очень затратный НО он нам по силам, только не надо друг другу мешать.

Если он удастся то мы будем, что называется, впереди планеты всей! На нас начнут ровняться другие города! И реновация может захватить всех, а разве это плохо? Стремление к лучшей жизни — всегда в плюс!

Так давайте покажем всему миру и самим себе что мы это можем!

Да мы не дадим власти себя обидеть, выселить на задворки, дать нам плохие квартиры, плохие парки, школы и т.д. но и мешать им тоже на надо! давайте скооперируемся и найдем с властью общий язык, ведь только дипломатия- сила 21го века!

P.S. Все вышесказанное это мое личное мнение, и если кто-то здесь в состоянии его грамотно оспорить, я с удовольствием выслушаю.