Как проводится оценка земельного участка в 2019 году

🕒

Жизнь человека всегда связана с землей. Она выступает и в качестве средства производства и как основа жизни. Сначала поговорим о самом понятии оценки.

При государственной оценке землю рассматривают с двух сторон: как природный ресурс с характеристиками пространства, состава почвы, разнообразия рельефа, особенностями флоры и фауны, а так же в качестве объекта для выполнения различных функций, необязательно связанных с извлечением дохода, и как отдельный объект недвижимости или его неотъемлемая составная часть. В этом случае земли оцениваются с точки зрения доходности и полезности.

В экономическом плане оценка земли может заключаться в оценивании имущественных прав на нее. Это может быть, например, собственность, или аренда.

Кадастровая оценка

Кадастровая оценка земель — это прикладной экономический анализ спроса и предложения ЗУ для определенного функционального использования и прогнозирование наиболее точной стоимости предложения участков на рынке.

Все виды оценки, в том числе и кадастровая, направлены на установление денежного выражения стоимости объекта (земли). Кадастровая оценка отличается от других тем, что она является основным показателем при налогообложении и проводится массовым методом. В результате проведения кадастровой оценки проводится разбивка территорий на зоны, определение стоимости земель по базовым и зональным показателям, кад. стоимость отдельного ЗУ исходя из его индивидуальных особенностей и рыночная, которая будет наиболее вероятной для продажи в условиях конкурентного рынка.

Порядок проведения такой оценки земельного участка определен российским законодательством и имеет цель определения стоимости земель различного назначения. Далее вы видите текст закона ЗК РФ, 10 главы, 66 статьи.

Для чего проводиться?

Оценка земель имеет свои цели:

Оценка земель

У земли есть свои особенности, которые имеют непосредственное отношение к результату оценки недвижимости:

Термины «земельный участок» и «земля» несколько отличаются по определению друг от друга. «Земля» — это территория, еще не освоенная и не имеющая улучшений. «Земельный участок» — это часть земли, на которой были проведены какие-либо улучшения, определяющие ее целевое назначение.

Улучшения могут быть:

Оценка применима ко всем видам земель. Стандартный объект недвижимости состоит из ЗУ и всех построек на нем. Оценка в этом случае проводится отдельно для каждого объекта – для каждой постройки и для ЗУ.

Очень часто земля может находиться не в собственности, а быть арендованной. В этом случае оцениваются права аренды на ЗУ. Хотите знать как производится оценка земли сельскохозяйственного назначения или как оспорить кадастровую стоимость земельного участка? Нажимайте на выделенные фразы.

Массовая и единичная

Мировой практикой оценочной деятельности сформировано два вида оценки ЗУ:

  1. Массовая. Может применяться сразу для нескольких видов землепользования на значительной территории.
  2. Единичная.

Оба метода являются систематическими и требуют тщательного анализа существующего рынка.

Анализ наибольшей эффективности

При оценке ЗУ должен определиться самый оптимальный вариант его использования. Для этого изучается ряд факторов. Изучаются все варианты предполагаемого использования, при котором учитываются такие показатели, как:

Методы и подходы оценки

При проведении оценочной деятельности используются несколько разных методов.

Нормативный

метод

Определяет нормативную стоимость ЗУ. Он применяется в случаях:

Когда оценивается объект, в который входит земля с правом владения на основе аренды и постройки на ней, показателем стоимости ЗУ являются затраты, понесенные при отводе его под строительство.

Метод сравнения продаж

Один из самых эффективных и удобных способов оценки. Для определения стоимости земли он основывается на фактическом положении рынка. Если оценщик не имеет примеров сделок с подобными ЗУ, он может опираться на текущий спрос. Сравнительные пункты для этого метода применяются общепринятые:

Такой подход даст наиболее точный результат при условии открытого рынка.

Метод капитализации земельной ренты (доходный)

Обрабатывает информацию об арендных ставках на ЗУ и определяет их стоимость в качестве планируемых доходов от арендной платы. Согласно такому подходу земельная рента будет рассчитываться в виде дохода с арендной платы. Эта плата капитализируется в виде регулярного дохода. Показатели капитализации вычисляются на основе данных продаж арендованной земли и стоимости аренды.

Существует формула, по которой принято вычисление стоимости арендной земли. Она равна сумме дохода с аренды, поделенной на ставку капитализации.

Ставка капитализации вычисляется путем деления сумм арендной стоимости аналогичных ЗУ на их стоимость.

Арендная ставка зависит от:

В нашей стране в аренде находятся земли, в основном принадлежащие государству или муниципалитетам. Арендная ставка в таких случаях рассчитывается исходя из нормативной стоимости, которая не всегда соответствует рыночной.

Метод распределения

Определяет долю стоимости ЗУ в общей стоимости имущественного комплекса. Основывается на соотношении цены ЗУ и построек на нем.

Такое соотношение будет являться наиболее достоверным для новостроек, которые по определению должны отвечать наилучшему варианту использования ЗУ. Земля под более старыми зданиями будет иметь большую долю в общей стоимости объекта по сравнению со зданием.

Для этого метода необходимо иметь полную информацию о соотношении в стоимости построек и земель определенного типа недвижимости и на конкретном рынке.

Значения этого метода могут считаться ориентировочными и не всегда достоверными. Поскольку его применяют только при нехватке достоверной информации о ситуации на рынке.

Как снизить кадастровую стоимость земельного участка, читайте тут.

Метод выделения

Оценивает ЗУ, на которых есть постройки и если есть информация о суммах сделок с подобными участками. Этот метод оценки выполняется в определенной последовательности:

  1. Определяются сравнительные элементы объектов;
  2. Выявляются отличия каждого из аналогичных объектов от оцениваемого;
  3. По каждому элементу рассчитывается корректировка;
  4. Выводится рыночная стоимость всего объекта на основании скорректированных данных по аналогичным сделкам;
  5. Рассчитывается стоимость улучшений;
  6. Определяется стоимость ЗУ.

Этот метод актуален для ЗУ, на которых есть небольшие постройки (вклад улучшений в общую стоимость невелик), например – дачных, а так же если отсутствуют какие-либо данные об аналогичных продажах в заданном районе.

Так же его применяют, когда на рынке нет стандартной активности.

Метод остатка

Оценивает участки, которые можно улучшить застройками и получить от этого максимальную прибыль.

Метод осуществляется по такому плану:

  1. Определяется доход от объекта, исходя из суммы рыночной ренты и планируемых расходов;
  2. Определяется доход от строений;
  3. Доход от ЗУ капитализируется в цену согласно нормам.

Метод разбивки на участки

Используют при разделении земель на мелкие участки. Он проводится в такой последовательности:

  1. Определяется количество и размеры будущих участков;
  2. Определяется цена освоенных ЗУ путем сравнения;
  3. Проводится расчет расходов, составляется график освоения, определяется примерное время продажи, рассчитывается прибыль;
  4. Рассчитывается чистая прибыль после продажи всех участков;
  5. Выбирается ставка дисконта, которая будет отражать риски во время проведения работ по освоению и продажам.

Для того чтобы освоить земли обычно учитываются следующие затраты:

Процесс проведения

Оценочной деятельность могут заниматься только оценочные компании (юр. и физ. лица – ИП). Вся процедура делится на несколько этапов.

Финальный отчет

Результаты оформляются в виде письменного отчета и являются доказательным документом для заинтересованных лиц. Форма и содержание отчета должны соответствовать требованиям федерального законодательства. На практике пока еще не сложилась единая форма отчета, поэтому разные оценочные компании могут предоставлять отчеты о выполненной работе в разной форме и отличными по содержанию. Но содержащаяся в них информация, форма проведения исследований и итоговые выводы должны отвечать определенным требованиям:

Наличие информации о стоимости объекта. Наличие информации, по которой заказчик смог самостоятельно:

При составлении отчета об оценке исполнитель должен:

Стоимость проведения

Стоимость выполнения оценочных работ зависит от площади ЗУ, его расположения и поставленных перед исполнителем задач.

В разных регионах России стоимость может отличаться, но в среднем оценка ЗУ может составлять минимально от 2 тысяч рублей и выше. Сроки проведения оценки обычно не превышают 5 рабочих дней.

Самостоятельная работа

С развитием рынка недвижимости в России собственники ЗУ ощутили на себе необходимость разбираться в стоимости о правильной оценке имеющегося недвижимого имущества.

К земле нельзя применять затратный подход в оценке, поскольку ее нельзя воспроизвести (если имеется в виду только земля без построек). Для самостоятельной оценки можно пользоваться доходным или сравнительным методами. Доходный метод несколько сложнее сравнительного, поэтому оценщики рекомендуют для первоначального определения стоимости земли применять именно этот метод.

Применение сравнительного подхода доступно практически каждому участнику рынка, его можно провести в несколько этапов:

  1. Изучается рынок предложений в интересующем районе. Подбираются аналогичные участки, выставленные на продажу.
  2. По каждому из подобранных участков вычисляется стоимость за 1 сотку. Полученную сумму стоит уменьшить примерно на 5 % — это предполагаемая сумма скидки при заключении сделки.
  3. Вычислить из полученных результатов среднюю стоимость за 1 сотку.
  4. Имея среднюю стоимость за 1 сотку вычислить стоимость своего участка.

Главная сложность в этом методе состоит в правильном подборе аналогичных предложений, а дальше – простая математика.

Стоит отметить, что подобная оценка не может являться юридически обоснованной для предъявления, например, в банк при оформлении покупателем ипотечного кредита. Юридическим документом может быть только оценка, проведенная и предоставленная в письменной форме оценочной компанией.

Заключение

Когда встает необходимость грамотной оценки ЗУ, то в расчет берутся такие показатели как расположение и экология. Рынок покажет наиболее вероятную стоимость участка, поскольку продать значительно дороже того, что предлагается в том же секторе недвижимости будет просто не реально.

Рыночная стоимость земли зависит от суммы вероятной прибыли и сроков ее получения. Со временем она может меняться, поэтому оценку стоит проводить непосредственно перед заключением сделки. Рыночная стоимость может поменяться и в связи с изменениями целевого назначения.

Оценка частных владений в садовых и дачных товариществах проводится с учетом цен продаваемых аналогичных объектов или незастроенных участков. Стоимость в этих случаях сильно зависит от наличия и интенсивности транспортного сообщения, от наличия электричества и газа и в значительной мере от экологического состояния.

Любой земельный участок независимо от его размеров обладает той или иной стоимостью. Реальная стоимость земли может быть определена путём проведения независимой оценки. В большинстве случаев оценка участка необходима для совершения какой-либо сделки либо при возникновении спорных ситуаций.

Физические лица заказывают оценку земли, как правило, при необходимости получения ссуды под залог имущества, при передаче объектов с целью установления величины налога, подлежащего оплате, при оформлении наследства, а также при разделе собственности.

Если это отклонение в меньшую сторону, то владелец земли может потерять часть потенциального дохода при её продаже.

Если же цена завышена, то вероятность продажи участка сильно уменьшается. В связи с этим рекомендуется обращаться к независимым оценщикам, имеющим большой опыт в данной сфере.

Образец свидетельства о праве собственности на землю

Для чего и когда нужна

Земля – достаточно ликвидный вид собственности, поэтому на рынке недвижимости всегда есть на нее спрос.

Земельные участки приобретают не только для возведения на них сооружений и построек, но и в целях инвестирования. Стоимость земли постоянно меняется, поэтому услуги по оценке участка всегда востребованы.

Оценка земли осуществляется в основном в следующих случаях:

Благодаря профессиональной оценке земельных участков можно решить все перечисленные вопросы на предельно качественном уровне и правильно оценить планируемый доход от использования земли.

Важные условия

Кто становится субъектом

Под субъектами оценочной деятельности подразумеваются стороны, которые проводят оценку и непосредственно представляют участок для этой цели.

Проводить оценку могут следующие лица:

Наличие права на это

Как уже было отмечено выше, профессиональную оценка могут проводить только специалисты, обладающие соответствующей лицензией. Только документ, полученный от таких экспертов, может быть принят к рассмотрению в официальных органах.

Таким документом является непосредственно отчёт об оценке земли. Он может предоставлен либо в виде акта, либо в форме справки, которая отражает результаты осуществлённых расчётов.

Если же получение официального документа не требуется, то оценку можно провести самостоятельно. Сделать это можно либо в режиме онлайн на специализированных сайтах либо провести собственную оценку, используя одну из методик оценки земельных участков.

Суть процедуры

Основная суть сценки участка заключается в определении его цены или стоимости права аренды.

Основными аспектами, которые учитываются при оценке, являются:

При оценке также учитывается наличие подключенных инженерных коммуникаций, а при их отсутствии – возможности их проведения.

Немаловажным также является состав грунта и ландшафт местности. Эти показатели учитываются при намерении возвести какие-либо сооружения на участке либо при планировании проведения аграрных работ.

Учитывая, что в этих целях в основном и используются земельные участки, то данные показатели имеет первоочередное значение.

Какие факторы влияют на итог

На результаты оценки участка влияют следующие факторы:

Категория участка Земля, предназначенная для возведения коммерческих сооружений, стоит дороже, чем для постройки жилых домов. Земля в промышленных зонах оценивается исходя из местонахождения и доступности транспортных коммуникаций. На определение цены земли, используемой в аграрных целях, также огромное влияние оказывает окружающая инфраструктура, а также то, насколько плодородной является почва.
Местоположение участка В центре больших населённых пунктов земельные участки стоят намного дороже, чем на прилегающей к городу территории либо находящееся вдали от центральных населенных пунктов. Немаловажно также наличие подъездных путей к участку.
Рыночная конъюнктура Спрос на землю в рассматриваемой зоне оказывает сильное влияние на окончательную стоимость объекта. К примеру, цена на участки в районе города Сочи сильно подскочила после объявления города центром проведения зимних игр.
Характеристика территории Ландшафт и климатическая зона оказывают огромное влияние на стоимость земли, так как от них зависит, в каких целях она может быть использована.
Площадь участка Небольшие участки, как правило, оцениваются в сотках.

Сельскохозяйственные земли

могут оцениваться в гектарах.

Состояние экономики в регионе В благополучных субъектах Федерации земля всегда будет стоить дороже, чем в депрессивных районах.
Плодородность Она важна для земель сельхозназначения. В этом плане имеют преимущество районы, в которых преобладает чернозёмные почвы.
Форма собственности На цену влияет также тот факт, находится ли земля в аренде либо в частной собственности.

Основные методы оценки земельного участка

Оценка земельных участков является довольно комплексной задачей, так как в процессе нужно учесть множество деталей.

При оценке чаще всего применяются следующие подходы:

В большинстве случаев при оценке используется сравнительный метод. Его привлекательность заключается в том, что он учитывает специфику рынка. Но основной его недостаток – это сложность определения стоимости земли в районах, где рынок недвижимости недостаточно развит.

Кроме того, при такой методике не учитывается ряд факторов, которые могут оказать существенное влияние на стоимость участка.

Доходный метод используется не так часто, но он незаменим при определении стоимости земель, которые будут использоваться в инвестиционных проектах. Данный способ позволяет проанализировать доход, который можно получить в результате использования земли.

Остаточный метод используется при оценивании участков, которые уже прошли определенные этапы по благоустройству. Основной упор при данном способе делается на расходы, понесенные владельцем на улучшение качественных показателей объекта недвижимости.

Прочие детали проведения

Необходимые документы

У многих возникает вопрос, какие нужны документы для оценки земельного участка.

Для того чтобы инициировать процесс оценки участка, понадобятся следующие бумаги:

Скачать бланк кадастрового паспорта земельного участка

Скачать образец заявления для получения кадастрового паспорта

Если участок был получен по наследству, нужно будет предъявить свидетельство о смерти наследодателя.

Образец кадастрового паспорта на земельный участок:

Общий порядок

Процесс оценки участка состоит из нескольких этапов:

Заключение соглашения на выполнение работ При этом следует согласовать даты выполнения работ и обследования участка, а также договориться о вознаграждении, которое получит оценщик.
Сбор требуемых данных На данном этапе производится выезд специалиста в целях осмотра земли и прилегающих территорий. Помимо анализа местоположения проверяются юридические документы на землю.
Анализ возможного применения земли Учитывая, что рыночная стоимость участка зависит непосредственно от того, как его можно использовать, на данном этапе производится оценка:

  • целесообразности выбранного способа использования;
  • технических возможностей по его осуществлению;
  • потенциальной экономической выгоды;
  • предельной цены, которая может быть назначена, основываясь на вышеперечисленных фактах.
Обобщение результатов и выяснение конечной стоимости Результаты всех методов суммируются, и определяется среднее значение.
Формирование отчёта В отчёте приводится конечный результат и обоснование полученных выводов.

Образец паспорта гражданина РФ

Средняя стоимость

На стоимость работ по оценке участка могут влиять следующие факторы:

Стоимость оценки также зависит от региона, в котором она проводится. Минимальная цена не в центральных субъектах Федерации, как правило, составляет 2019 руб. В Московской области и столице минимальный порог в два-три раза больше.

Ниже представлена таблица, в которой приводятся цены в 2019 году для Москвы в зависимости от разных поставленных задач и площади участка:

Земли под ИЖС, дачные участки Менее 12 сот. 12-20 сот. Более 20 сот. Выезд специалиста в пределах города Срок выполнения (раб. дней) Форма документа
Оценка стоимости (рыночной) 4 тыс. 7 тыс. 9 тыс. Входит в стоимость 2-5 Отчет
Оценка ставки ренты 4 тыс. 7 тыс. 9 тыс. Входит в стоимость 2-5 Отчет
Оценка прав аренды 6 тыс. 7 тыс. 9 тыс. Входит в стоимость 2-5 Отчет
Земли сельхозназначения либо под коллективную застройку Менее 10 га 10-100 га Более 100 га Выезд эксперта в пределах нас. пункта Срок выполнения (рабочих дней) Форма документа
Оценка стоимости (рыночной) 7 тыс. 8 тыс. 10 тыс. Входит в стоимость 2-5 Отчет
Оценка ставки ренты 7 тыс. 8 тыс. 10 тыс. Входит в стоимость 2-5 Отчет
Оценка прав аренды 9 тыс. 1 тыс. 11 тыс. Входит в стоимость 2-5 Отчет

Нюансы отчёта

В результате оценки формируется итоговый отчёт, который является документом-основанием для любого заинтересованного лица. Формат отчета должен соответствовать нормативным требованиям.

Несмотря на то что единая форма отчёта до сих пор не установлена законодательством, в нём должна быть следующая информация:

Кроме того, информация в отчете должна быть подана таким образом, чтобы любое заинтересованное лицо могло без проблем понять содержание отчёта.

В связи с этим должны соблюдаться следующие требования:

При формировании отчёта исполнительное лицо обязано:

Перераспределение земельных участков

в 2019 году регулируется специальными постановлениями правительства.

Как осуществляется проверка земельного участка перед покупкой — читайте тут.

Правила правового регулирования аренды земельных участков перечислены далее.

Здравствуйте! В этой статье мы расскажем об оценке стоимости земельного участка.

Сегодня вы узнаете:

  1. Что влияет на стоимость земли;
  2. Когда может понадобиться оценка участка;
  3. Из каких этапов состоит процедура оценки земли.

Неудивительно, что земля как вид недвижимости настолько привлекательна для инвесторов – ее ценности остаются неизменными во все времена. Ценности, но не цена – она то как раз меняется. От чего зависят ценовые колебания и как оценивается земля – в нашем материале.

Состав земель РФ по категориям

Стоимость земли во многом зависит от той категории, к которой она относится. Имея определенную принадлежность, она приобретает те юридические права, которые предписаны всем остальным землям этой группы. Но и цена внутри одной и той же категории может различаться – в зависимости от целевого назначения земли.
В Земельном кодексе имеется так называемый классификатор, где приводятся виды деятельности, разрешенные по категориям земель
. Категория земельного участка обязательно прописывается в кадастровом паспорте.

Например, для сельскохозяйственных земель будут разрешены такие виды деятельности, как пчеловодство, рыбоводство, питомники, выращивание цветов и другие. Но на такой земле нельзя возвести, например, многоквартирный дом.

Категория

Пояснения

Сельскохозяйственные земли

Эти земли расположены за границей населенных пунктов. Предназначены для производства, хранения и переработки с/х продукции, разведения домашних животных. Пример: пшеничные поля, элеваторы, птицефабрики

Земли населенных пунктов

Предназначены для застройки и развития городов и других МО. Пример: жилые массивы, земли под офисные здания

Земли спецназначения

Отведены под деятельность, связанную с промышленностью, энергетикой, обороной, транспортом, теле- и радиовещанием. Пример: земли, на которых стоят заводы, вагонные депо, телебашни

Земли особо охраняемых территорий

Ценные земли, с точки зрения их исторических, культурных или оздоровительных особенностей. Пример: природные заповедники, ботанические сады

Земли лесного фонда

Земли под ведение лесного хозяйства

Земли водного фонда

Все территории с поверхностными водами, в том числе занятыми гидротехническими сооружениями

Земли запаса

Земли, не отданные юридическим или физическим лицам. Находятся в резерве в муниципальной или государственной собственности

В каких ситуациях необходима оценка земельного участка

Земля считается одним из самых ликвидных объектов недвижимости, то есть часто появляется необходимость и возможность представить ее в денежном эквиваленте.

Это могут быть следующие основные случаи:

Факторы, влияющие на стоимость земельного участка

Наиболее важными характеристиками, определяющими спрос и, соответственно, стоимость участка, являются:

  1. Особенности самого участка.
  1. Описание прилегающей территории.

Обязательно ли обращаться за услугами к независимому оценщику

В интернете можно найти множество сайтов компаний, профессионально занимающихся оценкой недвижимого имущества. Цены варьируются от пары тысяч до нескольких тысяч рублей, в зависимости от сложности работы.

Появляется законный вопрос: а стоит ли платить деньги, если можно самостоятельно провести оценку, руководствуясь советами интернет-сайтов?

Предположим, вы продаете участок и запрашиваете цену, которую вы мысленно для себя сформировали путем просмотра похожих предложений на Авито. Никто не может помешать вам продать участок, находящийся в вашей собственности, если есть покупатель, готовый заплатить эту цену.

Но существует ряд ситуаций, когда продавец обязан обратиться к независимому оценщику. Они прописаны в Гражданском и Земельном кодексах, а также в Федеральном законе об оценочной деятельности.

Например, независимая оценка обязательна в следующих случаях:

Для всех этих случаев обязательность приглашения эксперта объясняется логикой: самостоятельная оценка либо затруднена, либо была бы намеренно необъективной, что привело бы к махинациям на земельном рынке.

Почему стоит обратиться к независимому оценщику

Предположим, что ваш случай не подпадает под обязательную работу оценщика. И все же вы решаете доверить эту работу профессионалу. Минус в таком решении для вас только один – вы потратите деньги.

Плюсы:

Разумеется, все вышеперечисленное справедливо только для проверенных компаний, давно работающих на этом рынке и дорожащих своей репутацией.

Методы оценки стоимости земельного участка

Существует утвержденный на государственном уровне перечень методов, которые применяются для оценки земли. Каждый метод предполагает различный угол зрения, и выбор метода может зависеть от преследуемых целей, типа земельного участка или имеющихся начальных данных. Любой метод относится к одному из трех подходов: затратному, сравнительному или доходному.

Перечислим самые основные методы и поясним их применение.

Метод

Пояснения

Метод сравнения продаж

Нужно иметь информацию о цене сделок по аналогичным участкам. Если таких сведений нет – используются цены спроса или предложения. Рассматривается несколько аналогичных участков со сходными характеристиками. Изучается их степень и компоненты отличия от оцениваемого. Проводится корректировка цен по отличающимся компонентам. Итоговые цены суммируются

Затратный метод

Применяется, если участок уникален по своим характеристикам и ему нет аналогов, или на него нет покупательского спроса. Измеряется размер вложений на улучшения

Распределительный

Соотносит цену самой земли и стоящими на ней объектами

Нормативный

Применяется, если владелец берет под землю кредит, либо земля изымается в пользу государства

Метод предполагаемого использования

Оценка ведется исходя из потенциальных доходов, которые принесет участок, например, при его продаже или хозяйственном использовании. Здесь принимаются во внимание расходы, необходимые для того, чтобы использование территории было максимально эффективным

Метод капитализации земельной ренты

Высчитывается потенциальный доход, который может приносить земля при ее сдаче в аренду при сложившихся рыночных условиях

Метод разбивки на участки

Метод используется, если в перспективе земли будут делиться под различное использование

Редко применяется только один какой-либо метод. Чаще всего они используются в комплексе для получения наиболее достоверной информации. Если же методы дали значительно расходящийся друг от друга результат, это говорит либо о неточности подсчетов, либо о нестабильности земельного рынка.

Порядок оценки стоимости земельного участка перед продажей

Продажа земли предполагает, что владельцу необходимо выяснить ее рыночную стоимость. Так как со временем эта стоимость меняется, оценку необходимо проводить по состоянию на конкретную дату.

Например, цена участка может измениться, если раньше он находился на окраине города, а спустя несколько лет, город сильно разросся, и территория стала располагаться в одном из центральных районов.

При проведении исследования профессиональный оценщик проходит следующие этапы:

  1. Постановка задачи. Здесь важно учесть дату, на которую делается оценка, а также основные параметры, по которым эта оценка будет проводиться.
  2. Сбор, проверка и анализ данных. Собираются все необходимые документы, анализируется вся информация, относящаяся как к самому объекту, так и к соседним.
  3. Анализ наиболее эффективного использования участка. Определяется, как выгоднее всего использовать участок, причем это должно быть не только экономически привлекательно, но и физически осуществимо. Этот этап существует, потому что рынок заинтересован в максимально возможном использовании ресурсов, что и определит предлагаемую цену.

Текущее использование участка не всегда совпадает с максимально выгодным. Тогда рассчитываются вероятные затраты по сносу существующих строений.

  1. Оценка рыночной стоимости земельного участка с применением нескольких методов. По закону оценщик должен применять три подхода – затратный, сравнительный и доходный. А методы внутри каждого подхода он может выбирать самостоятельно исходя из своего опыта. Три результата, полученные в результате такого анализа, служат базой для расчета итоговой цифры, выраженной в рублях. Ее нахождение и является конечной целью всего мероприятия.
  2. Отчет об оценке. Такой отчет оформляется в письменном виде и должен быть изложен в соответствии с федеральными законами об оценке и методическими рекомендациями.

По истечении шести месяцев отчет утрачивает свою юридическую силу.

Перечень документов для оценки

При обращении за услугами оценки специалисты запрашивают необходимые для их работы документы.

Чаще всего этот перечень выглядит так:

Две громкие истории, связанные с оценкой земли в России

Первая эпопейная история об оценке земли связана с продажей огромной территории, которая до 2019 принадлежала России – Аляски, современного сорок девятого штата США. Советники Александра II настаивали на продаже этих отдаленных, необжитых и трудноохраняемых земель, которые тогда ничем особенным, кроме пушнины, похвастаться не могли.

После переговоров с правительством президента Джонсона, Россия оценила всю территорию Аляски, протяженностью более полутора миллионов квадратных километров, всего в двести миллионов современных долларов.

Для сравнения: в то время одно только трехэтажное здание окружного суда в Нью-Йорке обошлось муниципалитету города в более весомую сумму.

Остается задаваться вопросом, как изменилась бы цена продажи Аляски, если бы тогдашним оценщикам стало известно о богатейших золотых жилах, которые были обнаружены в тех краях два десятка лет спустя после подписания договора купли-продажи. Именно те места стали центром знаменитой Золотой Лихорадки и притянули к себе тысячи золотоискателей.

Вторую историю отделяет от первой более века, и, несмотря на меньшие масштабы, она будоражила общественность нашей страны еще долго. После объявления города Сочи столицей зимних Олимпийских игр 2014, остро встал вопрос о выборе места под строительство олимпийских объектов прибрежного кластера. И оно было найдено – Имеритинская низменность, причем не пустырь, а заселенная территория с домами, преимущественно частными.

Под нужды Олимпиады государство должно было выкупить эту территорию у всех собственников. Но по какой цене? Над определением стоимости каждого владения трудился целый штат оценщиков земли, и еще в 2019 году работа над оценкой была завершена. Цены варьировались от полутора до двух с половиной миллионов за сотку земли.

В 2019 году правительство потребовало от оценщиков изменить стратегию работы. Было заявлено, что при оценке земель были взяты в расчет «спекулятивные», то есть искусственно завышенные цены вместо «справедливых» рыночных. В результате повторной проработки вопроса за ту же сотку людям было предложено уже около трехсот тысяч рублей. Такой резкий спад цены вызвал недовольство собственников и бурные обсуждения общественности.

Эти истории служат иллюстрацией того, что в оценке земли не существует нерушимых объективных критериев, а также что значительно повлиять на цену земли могут неожиданно открывшиеся, ранее неизвестные обстоятельства.

Как оценить земельный участок самостоятельно и для чего это нужно? Как правило, землю оценивают вместе с домом, который на ней стоит. Однако в ряде случаев требуется отдельная процедура оценивания земли.

Например, если гражданин является бизнесменом, то оценить участок ему нужно с целью привлечения новых клиентов. Или же если человек решил продать участок, то для определения его стоимости тоже необходимо знать рыночную цену земли. Также учитываются его месторасположение, престижность данной территории и экологическое состояние окружающей среды. Что именно нужно для определения рыночной стоимости земельного участка, рассмотрим далее.

Зачем нужно определять стоимость земельного участка

Список ситуаций, при которых необходима оценка рыночной стоимости земельного участка, обширен. Основные из них:

  1. Территория вносится на баланс предприятия.
  2. Объект служит залогом при оформлении ипотечного кредитования.
  3. Землю выставляют на продажу.
  4. Определение арендной платы при сдаче земли в аренду.
  5. Земля служит объектом страхования.
  6. Для формирования налогообложения.

Знать ликвидационную стоимость нужно для того, чтобы суметь в случае необходимости без проблем продать объект. Инвестиционная стоимость полезна в сфере бизнеса и предпринимательской деятельности.

Процедура оценивания имеет свои характерные особенности: нужно знать, к какому фонду относится рассматриваемый объект, нельзя оценивать землю без учета ограничений, которые могут быть на нее наложены.

Во внимание берутся удаленность от города, развитость инфраструктуры, наличие рядом водоемов, элитность места, его история. При этом каждый пункт имеет разную степень влияния на земли различных категорий: для земель сельскохозяйственного назначения важную роль будут играть одни факторы, а для земель особо охраняемых территорий – другие.

Самостоятельный расчет

Чтобы правильно самостоятельно рассчитать рыночную стоимость земельного участка, нужно определить его основные параметры: площадь, расположение, наличие недвижимости, ландшафт. Именно от этих факторов в основном зависит стоимость территории.

Иногда дома или другие постройки снижают стоимость участка. Представьте, что на приглянувшемся вам участке земли располагается старый дачный домик. Он не нужен ни вам, ни продавцу.

Ликвидировать этот домик, скорее всего, придется вам из личного кармана, поэтому стоимость земли снижается – это должен понимать продавец и пойти вам навстречу.

Обращайте внимание на площадь: чем она больше, тем выше стоимость. Периметр территории должен быть удобной формы: участок в виде квадрата или прямоугольника ценится выше (хотя это спорный момент, так как цели приобретения участка могут быть совершенно разные).

Важно. Чем меньше затрат на благоустройство требует земля, тем выше ее рыночная стоимость. Очевидно, что аккуратная и ухоженная территория оценивается в разы выше, чем заброшенная и поросшая травой.

Критерии оценки рыночной стоимости

Территорию можно оценивать как:

Главная цель оценивания – установление денежной стоимости объекта. Оно проводится в соответствии с определенными стандартами посредством применения точных методов. Оценка может осуществляться как физическим лицом, так и специализированной организацией.

Процедура оценивания разных участков может отличаться друг от друга в зависимости от категории земли.

Например, при оценке земель поселений большее внимание будет уделено критерию купли-продажи аналогичных территорий, экологичности района, развитости инфраструктуры, а при оценке участков земли сельскохозяйственного назначения – уровню урожайности, плодородию почв и т. д. Большое внимание обращается на развитость транспортных путей и удаленность от города.

Процедура оценивания проходит в несколько этапов:

  1. Выбор оценщика. Внимательно изучите рынок предложений и выберите подходящее именно для вас. Обратите внимание на репутацию оценщика, отзывы о нем, а также стоимость предоставляемых услуг.
  2. Заключение соглашения. Изучите все пункты договора и при необходимости задайте уточняющие вопросы. На этом этапе определяются цели оценки.
  3. Сбор нужной информации об участке и ее анализ. Берутся во внимание площадь территории, категория земли и иные характеристики, а также другие количественные и качественные особенности. Всю информацию можно классифицировать на общую и специальную.

    • участок проверяется на юридическую чистоту: выясняется регистрационный номер земли, кто является собственником, есть ли на участке обременения. Описываются расположенные на участке объекты недвижимости;
    • анализируются экологические факторы: состояние окружающей среды, воздействие объектов промышленности, плотность лесных насаждений.
  4. Выбор метода оценивания. Наиболее часто используются методы сравнения, дохода и затрат. При сравнительном способе учитывается размер спроса и предложения (значение конкуренции). При затратном способе цена участка определяется с позиции потенциальных расходов. Доходный способ основан на цене, которую покупатель готов отдать за территорию.
  5. Обобщение собранной информации и подведение итогов. На данном этапе собранная информация проверяется еще раз, проводятся расчеты, происходит этап согласования. Итоговая стоимость выражается в рублях, если в соглашении не предусмотрено иное.
  6. Составление отчета оценщиком.

    • отчет всегда предоставляется в письменном виде, в нем отображается вся информация, полученная в ходе процедуры оценивания;
    • содержание документа не должно вводить в заблуждение, все специализированные термины должны быть разъяснены;
    • документ должен быть предоставлен в точные сроки;
    • если оценщик посчитал, что в отчет необходимо включить дополнительную информацию, то он обосновывает это в отчете;
    • документ должен быть пронумерован и прошит, скреплен печатью и подписью оценщика.

От чего зависит стоимость процедуры

Однозначной стоимости оценки нет – она зависит от особенностей земельного участка (например, его удаленности от города или труднодоступности проезда). Однако можно обозначить факторы, которые будут влиять на стоимость процедуры:

Оценщики также вправе потребовать вознаграждение за оказание дополнительных услуг. Например, выезд специалиста на объект или его оценивание в срочном порядке.

Также потребуется выписка из Росреестра – ее стоимость варьируется от 350 до 700 рублей. Таким образом, в регионах минимальная стоимость оценки составляет 2019 рублей.

Как правило, стоимость определяется после предварительной консультации со специалистом, где заранее оговариваются расчеты и их размер.

Если лицу не нужен отчет об оценке, то можно и вовсе обойтись без финансовых вложений. В этом случае гражданин сам оценивает рыночную стоимость объекта с помощью анализа данных о земле: регион, адрес расположения, площадь и т. д.

Важно. Оценщики могут предоставлять скидки при коллективных заказах. Например, при обращении дачного кооператива.

Заключение

Оценка земельного участка – процедура несложная, но требует к себе большого внимания. Ответственно подойдите к выбору оценочной организации. Доверяйте только проверенным специалистам, изучите рынок предложений и обратитесь за помощью к наиболее надежному оценщику. Однако оценить земельный участок можно без помощи оценщика. Для этого вам нужно знать данные об участке: площадь, категорию земли, стоимость сотки в регионе и иные характеристики.

22.11.2018

, Сашка Букашка

Оценка стоимости земельного участка — это определение его рыночной стоимости. А рыночная стоимость объекта недвижимости — это наиболее вероятная цена его продажи на существующем свободном рынке, по которой его можно реализовать в разумные сроки. Многие граждане имеют в собственности участки земли, будь то сельскохозяйственный надел или пять соток в садоводческом товариществе. А каждому собственнику интересно знать, сколько стоит его имущество и как оценить стоимость дома и земельного участка.

Зачем нужна оценка участка

Рыночная цена для продажи любого товара назначается продавцом. Но если стоимость имущества сильно завышена, то вряд ли можно рассчитывать на то, что на него быстро найдется покупатель. А выставление низкой цены по понятным причинам невыгодно для продавца. Знать реальную цену имеющейся недвижимости бывает необходимо не только при продаже этой недвижимости. Оценка рыночной стоимости земельного участка требуется еще и в следующих случаях:

Как оценить земельный участок

Для определения цены своего надела для его продажи собственник может использовать различные варианты:

Во всех остальных случаях рыночная оценка земельного участка должна быть произведена только профессиональным оценщиком или специализированной организацией, которая выдаст официальное заключение, оформленное в соответствии с законом об оценочной деятельности.

Методики оценки земли

В настоящее время специалистами применяются различные методы оценки земельных участков. Например, при оценке стоимости земли сельскохозяйственного назначения доходным методом в формуле используют размер потенциальной прибыли от ведения сельского хозяйства или производства товара.

Одним из самых простых для самостоятельного определения цены считается метод сравнения продаж. При этом методе учитываются цены на участки похожего характера и аналогичной площади, проданные в этом же районе за достаточно небольшой промежуток времени.

Полный список методов оценки установлен законодательно — Распоряжением Минимущества РФ от 06.03.2002 № 568-р. Согласно этому документу, они бывают следующих видов:

  1. Метод сравнения продаж

    (название говорит само за себя).

  2. Метод выделения — применяется для застроенных территорий, когда вклад улучшений в общую цену земли невелик, рекомендуется для оценки загородных участков при отсутствии данных о продажах земель в окрестности.
  3. Метод распределения — применяется для застроенных территорий, стоимость земельного участка определяется на основании соотношения стоимости земли и имеющихся построек.
  4. Метод капитализации земельной ренты — применяется для застроенных и незастроенных территорий при наличии возможности получения земельной ренты от оцениваемого участка.
  5. Метод остатка — применяется для застроенных и незастроенных территорий при наличии возможности застройки оцениваемого участка улучшениями, приносящими доход.
  6. Метод предполагаемого использования — чаще применяется при оценке незастроенных территорий при наличии возможности использования земельного участка способом, приносящим доход.

От чего зависит цена

Не стоит искать в интернете онлайн-калькулятор цены дома с земельным участком — его там просто нет. Если для оценки домов и квартир такие сервисы существуют, то ценность земли зависит от целого ряда факторов. Основными из них являются следующие:

УПКС земельного участка — что это такое

Кроме рыночной стоимости земли, существует еще и ее кадастровая стоимость, которая устанавливается в процессе государственной кадастровой оценки и используется для целей налогообложения. Такая оценка должна производиться региональными властями минимум раз в пять лет. В качестве единицы измерения, используемой при определении цены каждой площади по кадастру, выступает удельный показатель кадастровой стоимости — УПКС — кадастровая стоимость в расчете за один квадратный метр.

Расчет этого показателя производится на основании объективных факторов. Но в связи с применением обобщенных статистических методов их обработки иногда полученные значения завышаются, что может повлечь за собой начисление несоразмерно высокой суммы налога. В этом случае собственник может оспорить примененный для расчета УПКС в судебном порядке. Но для этого придется доказать, что оценка была проведена неправильно. Узнать кадастровую стоимость земельного надела онлайн можно на сайте Росреестра с помощью специальной интерактивной карты.

comments powered by HyperComments

Популярные материалы:

23.11.2018

22.11.2018

22.11.2018