Как происходит взыскание долга по ипотеке? в 2019 году

🕒

Взыскание задолженности по ипотеке, в связи с обеспечением такого рода кредитов залогом недвижимого имущества, имеет целый ряд особенностей по сравнению как с беззалоговыми кредитами, так и залоговыми, но имеющими предметом залога иное имущество или имущественные права.

Ключевой аспект взыскания долга по ипотеке – изъятие и продажа залога с торгов, рассматриваемые в качестве основного способа погашения долга и убытков банка при ненадлежащем исполнении заемщиком своих обязательств. Такой подход является общемировой практикой и обусловлен взаимосвязанностью рынка ипотечного кредитования и рынка недвижимости.

Обращение взыскания на ипотечную недвижимость – крайняя, но эффективная мера. И только если продажа залога не способна покрыть весь долг, неустойку и убытки банка, взыскание осуществляется за счет другого имущества и денежных средств заемщика-должника. При недостаточности и этих мер взыскание может быть обращено на имущество и иные активы созаемщика, а затем – поручителя.

На особенности взыскания ипотеки также оказывают влияние:

Основные направления взыскания долга по ипотеке с заемщика

Сложившаяся на сегодняшний день мировая и российская практика взыскания долгов по ипотеке, в том числе банковская, судебная практика и нормативно-правовая база, предусматривает следующие направления решения долговой проблемы:

  1. Досудебные меры урегулирования, ориентированные на создание условий и реализацию плана рефинансирования (реструктуризации) задолженности. На этом этапе банк и заемщик совместными усилиями в рамках проведения переговоров разрабатывают взаимовыгодную программу реструктуризации, позволяющую должнику самостоятельно справляться с долговым бременем и войти в рамки надлежащего исполнения кредитного договора.
  2. При недостаточности одних только мер по рефинансированию (реструктуризации) задолженности банки в качестве дополнительной меры предлагают уменьшение выплат по неустойке или полное исключение из совокупного объема задолженности разного рода штрафных санкций.
  3. Если все меры, направленные на урегулирование долговой проблемы с наименьшими для сторон издержками, изначально выглядят бесперспективными либо не привели к ожидаемому результату, начинается процесс оперативного и полного «избавления» банка от проблемного долга, заемщика и залога.

Предпринимаемые банком крайние меры обычно разрабатываются индивидуально, применительно к конкретному кредитному договору, заемщику и недвижимости, поэтому некие универсальные подходы здесь практически не используются. Учитывается при разработке плана действий и состояние рынка недвижимости.

Как правило, процесс обращения взыскания на находящуюся в залоге недвижимость, осуществляется по трем основным направлениям:

  1. Между банком и заемщиком достигается договоренность о том, что реализацией объекта залога будет заниматься сам должник, но под контролем со стороны кредитора. После того как недвижимость будет продана, заемщик погашает долг, а кредитный договор и обязанности заемщика прекращаются исполнением. Подобное развитие ситуации обычно выгодно заемщику, оставляя простор для маневра и реализации недвижимости по более высокой стоимости, нежели смог бы реализовать банк в ходе торгов. В большинстве случаев у заемщика-должника вырученных от продажи средств хватает не только для погашения долга, но и для покупки другой недвижимости, например, меньшей по площади квартиры. Однако очень многое зависит от состояния рынка недвижимости, реализуемого объекта, размера долга по сравнению со стоимостью залога.
  2. Банк дает согласие на сдачу заёмщиком объекта залога в аренду при условии направления арендных платежей в счет погашения задолженности. Такая практика крайне зависима от состояния рынка недвижимости, поскольку арендных платежей должно быть достаточно для расчета по кредитному договору.
  3. Банк обращается в суд с требованием об обращении взыскания на залог или, если такое условие предусмотрено ипотекой, самостоятельно изымает залог и реализует его или использует иным образом на свое усмотрение. Такой сценарий всегда рассматривается как крайняя мера. Во-первых, потому что банку брать на себя организацию и осуществление процесса обращения взыскания на залог – дорого и хлопотно, а недвижимость может оказаться в категории не пользующихся спросом на рынке объектов. Во-вторых, к сумме долга по кредиту придется прибавлять затраты на оценку, реализацию залога и убытки, что чревато длительными судебными тяжбами и спорами. Наконец, частая позиция неплатежеспособных заемщиков – игнорировать проблему или пускать все на самотек, считая, что кредит будет погашен за счет залога, и проблема для должника решится сама собой.

Наиболее проблемные ситуации для всех участников кредитного правоотношения возникают, когда залога недостаточно для погашения всего объема задолженности. В такой ситуации банк будет вынужден предъявлять требования созаемщикам, а затем – поручителям.

Взыскание с созаемщика и поручителя

Созаемщики – первая после основного заемщика категория лиц, к которой банк предъявляет претензии в случае, если залога для погашения долга недостаточно, а заемщик не может или не хочет рассчитываться по кредиту. Довольно-таки часто банк предъявляет иск сразу и заемщику, и созаемщику. Поскольку оба отвечают солидарно, такие действия банка правомерны.

Если взыскать с заемщика, созаемщика не получается, банк со 100% вероятностью предъявит иск поручителю. В принципе, банк правомочен и сразу заявить иск в адрес всех созаемщиков и поручителей, если договором кредитования и поручительством предусмотрена их солидарная ответственность, что, как правило, и бывает. Однако, практика показывает, что поручителям вместе с созаемщиками иски предъявляются крайне редко. Поручитель, по общему правилу, рассматривается как запасной вариант взыскания.

Порядок взыскания задолженности с созаемщика и поручителя по ипотеке практически ничем не отличается от иных кредитов. Он осуществляется в порядке искового производства и, в случае невозможности ответчиков добровольно исполнить обязательства, предусматривает возможность возбуждения исполнительного производства со всеми вытекающими отсюда последствиями.

Взыскание с бывшего супруга заемщика

Возможность взыскания ипотечного долга с бывшего супруга заемщика допускается только, если:

При определенных обстоятельствах супруг, погасивший долг, может получить право регрессного требования к бывшему супругу. В такой ситуации значение будут иметь статус супруга, погасившего долг, в кредитном правоотношении (заемщик, созаемщик, поручитель), и порядок раздела совместно нажитого имущества, включая и раздел долгового обязательства.

Если у вас есть какие-либо вопросы по поводу обращения взыскания по ипотеке, то наш дежурный юрист онлайн готов оперативно на них ответить.

Если должник не возвращает кредит на жилье в установленные договором сроки, покупка квартиры превращается в ад, банк начинает принудительное взыскание долга по ипотеке. Это происходит не сразу, сначала можно договориться об отсрочке платежа при условии оплаты штрафа. Когда кредитуемый совсем не платит и не собирается этого делать, начинается процесс взыскания, рассмотрим его подробнее.

Когда банк имеет право подавать на взыскание

Если должник ничего не платит, банк имеет право обратиться в суд через три месяца после просрочки кредита, если же хоть какие-то выплаты идут, банк ждет определенное время, примерно пол года.

Взыскание долга по ипотеке

Основание для обращения в судебный орган — невыполнение условий поставленных банком заемщику. Не думайте, что можно не платить и финансовая организация ничего не сделает, вы подписали договор, где указано, когда следует вернуть взятую сумму. В суде банк требует полного погашения кредита, учитывая штрафы и проценты.

Как происходит взыскание долга по ипотеке, что оказывает влияние на процесс

Взыскание долга по кредиту, где в качестве залога используется недвижимое имущество, имеет множество особенностей, по сравнению с беззалоговыми и залоговыми кредитами, где в качестве залога применяется имущество другого типа или имущественные права.

Рынок ипотечного кредита и рынок недвижимости тесно связаны друг с другом, поэтому основным аспектом по взысканию задолженности по ипотеке принято считать изъятие заложенного имущества и его продажу на торгах, подобный подход применяется в большинстве стран мира

Банки редко прибегают к продаже залога должника, но метод эффективен и чаще всего покрывает долг. Если этого мало, банк обращает внимание на другое имущество кредитуемого и его денежные средства. Когда все равно не хватает, приходится затрагивать активы, счета должника, а затем обращаться к его поручителям.

Существуют еще факторы, влияющие на взыскание долга:

Основные способы взыскания долга по ипотеке с заемщика

Сейчас существует несколько направлений взыскания долгов с заемщиков. Каждое из них сформировался, опираясь на судебную и банковскую практики мира, а также установленное законодательство:

У финансовых организаций нет особого подхода в ситуациях, когда мирным путем ускорить погашение долга не удалось. Крайние меры разрабатываются индивидуально для каждого должника, банк учитывает множество факторов, составляя план действий.

Взыскание на заложенное имущество происходит по нескольким направлениям:

Взыскание с созаемщика и поручителя

Если стоимости заложенного имущества мало, чтобы погасить весь долг, в первую очередь банк предъявит претензии созаемщикам и заемщику, так как на обоих одинаковая ответственность.

Если с них ничего взыскать не удалось, кредитор переключается на поручителя физлица. Конечно он вправе предъявить иск сразу всем созаемщикам и поручителям, но на практике подобное случается редко. Поручитель рассматривается, как запасной вариант, если ничего более не действует.

Взыскание долга по ипотеке с созаемщиков и поручителей мало чем отличается от взыскания с кредитуемого. Сначала начинается исковое производство, если это не помогает, возбуждается исполнительное производство.

Взыскание с бывшего супруга заемщика

С бывшего супруга заемщика взыскать долг возможно в нескольких случаях:

Взыскание долга по ипотеке

В некоторых случаях супруг, закрывший долг по ипотеке в праве требовать возмещение суммы, уплаченной банку. Тогда в рассмотрение берется статус супруга в кредитном правоотношении и проект соглашения о разделе имущества для банка ипотека.

Что делать, если банк подал в суд по ипотеке

Перед тем, как подать иск, банк обязан напомнить кредитуемому о долге, направив документ. Если это не подействовало и банк подал в суд по ипотеке, тогда прощайтесь с заложенным имуществом, оно отойдет банку и оспорить это невозможно. Тем, кто задумывается, как узнать находится ли квартира под арестом или в залоге, рекомендуем сделать это через сайт росреестра:

  1. Перейдите на нужную страницу портала.
  2. Впишите адрес недвижимости или кадастровый номер.

Вводим адрес в росреестре

  1. Отобразятся результаты, кликните по адресу квартиры. Если ничего не найдено, значит в ЕГНР отсутствуют данные.

Смотрим результаты росреестр

  1. Откройте раздел «Права и ограничения». Если ограничений нет, строка будет пустой.

Проверка ограничений росреестр

Еще один метод как проверить находится ли квартира в залоге или под арестом — посмотреть выписку.

Определитесь, хороши ли вы знакомы с жилищным законодательством, оно понадобится при отстаивании прав в суде. Если нет, обратитесь к опытному юристу, который добьется максимальной выгоды для вас в ходе судебного производства.

Скорее всего банк повысит суммы штрафов и задолженностей. Поэтому обязательно являйтесь в суд и участвуйте в деле, чтобы постараться снизить их.

Банк вправе попытаться отнять заложенное имущество, если супруги-созаемщики развелись. Если финансовая организация не уверена, что в нынешней ситуации они погасят долги, она забирает залоговое имущество себе, при этом не важно образовалась задолженность или нет. Если недвижимость отнимут, погасить долг по ипотеке все равно придется. В случаях, когда имущество отнимают, суд все равно рассматривает иски о взыскании денег по договору ипотеки.

Если дело касается военной ипотеки, суд в основном на стороне офицеров, редки случаи, когда он позволяет выселить военного. Однако банк может навесить неустойки и компенсации. Подобное происходит из-за неточностей в законодательстве, касающегося военной ипотеки. Все же кредиторы в курсе, что суды симпатизируют офицерам и решают вопрос мирно, не подавая в суд на ипотеку.

Обязательно проверьте кредитное соглашение на неправомерные или недействительные пункты, это можно сделать самостоятельно, опираясь на законодательство или прибегнув к помощи опытного юриста.

Совет! Если вы задумываетесь, как узнать квартира в ипотеке или же нет, посмотрите свидетельство, там ставится отметка об обременении: арестована квартира или нет и прочее, так легко все выясняется.

Судебная практика по ипотеке

В большинстве случаев, судебное дело, касаемое ипотеки, в мировой практике происходит следующим образом:

Банк присылает должнику уведомление о задолженности. Если оно игнорируется, кредитор подает иск в суд, где подробно описывает обстоятельства, которые привели к неприятной ситуации, кредитование лица, просрочившего выплату более не производится. Там же указываются условия, процентная ставка и прочее.

Суд начнет изучение дела и обратит внимание, что заложенная квартира куплена в ипотеку. Однако в качестве залога может быть другое имущество: машины, участок земли и прочее. Если суд постановил выселить должника из заложенной квартиры, а имущество арестовывается вместе со счетами, никакие социальные факторы не спасут, банкротство физических лиц при ипотеке судебная практика не рассматривает, то есть, не важно, что случилось, закон есть закон.

Судебный процесс

Должники редко оспаривают, что брали кредит, ведь это легко доказать. Когда суд рассмотрит представленные обеими сторонами материалы, примет решение изъять заложенную квартиру и продаст ее на публичных торгах по своей цене.

Существует ряд дополнительных моментов в судебной практике:

Внимание! Еще раз обращаем внимание, что согласно судебной практики ипотека при банкротстве физ лиц рассматривается в общем порядке, материальное состояние кредитуемого не учитывается.

Если не вносить платежи за ипотеку, спустя несколько месяцев банк начнет взыскание долга и, скорее всего, передаст долг по ипотеке в суд. При этом не важно, по какой причине человек не платит, обанкротился он или еще что-то, в любом случае, либо он погашает долг, либо отнимают имущество на сумму долга. В случае суда, обязательно участвуйте в процессе, чтобы не получить лишние штрафы и пени. Не подставляйте поручителей и созаемщиков, если вы не платите, начнут прессовать их.

Граждане несут ответственность за оформление кредитного договора с банком, до момента погашения долговых обязательств.

При не исполнении обозначенной ответственности, оформленная в ипотеку недвижимость, затребуется банком в качестве объекта залоговой стоимости.

Что делать с долгом по ипотеке

Не справившись с платежами по погашению кредита, которые могут вызываться объективными причинами, такими как утрата работы, снижение уровня доходов семьи и иное – гражданам следует оповестить банк о сложившейся ситуации.

Несмотря на то, что при оформлении ипотеки требуется предусмотреть все возможные варианты событий, в том числе – препятствующие расчету с банком, кредиторы стараются урегулировать проблему дальнейшего поступления платежей.

Добросовестные заёмщики обращаются в банк при первых симптомах роста задолженности, с которой не могут справиться самостоятельно. Таковые пишут заявку о рассмотрении вариантов уступки в сторону заёмщика, с предоставлением временных субсидий или отсрочки платежей.

При отказе со стороны инвестора, граждане вправе обращаться в суд за разрешением реорганизации условий погашения долга (см. Рефинансирование (перекредитование) ипотечного кредита).

Недобросовестные заёмщики отличаются пассивностью, которая приводит к накоплению суммы долга, за счёт обозначенных в договоре пени и штрафных санкций, следующих за нарушением установленного регламента расчёта.

В этом случае инициатором арбитражного спора становится банк. Он вправе затребовать оформленную в ипотеку квартиру, выставив таковую на торги и погасив заём из вырученных за продажу средств.

Иногда в качестве целесообразного варианта используют немедленную продажу квартиры находяйщейся в залоге по договору переуступки. В этом случае недвижимость и долги переходят к преемнику. Одновременно в сторону заемщика прекращаются притязания кредиторов и он лишается прав на жильё (см. Последующий залог недвижимости).

При обозначенной процедуре, требуется оповещение инвестора и получение с его стороны разрешения. Исключением могут выступить ситуации, в которых договором ипотеки не предусмотрено получение разрешения инвестора.

При отсутствии инициативы заёмщика, таковую вправе проявить банк.

Допускается переуступка требования долговых обязательств заинтересованному физическому или юридическому лицу.

Исполнив взыскание банка, обозначенные преемники предъявляют требования по передаче залогового имущества в их сторону.

Взыскание долга по ипотеке с созаёмщика и поручителя

Созаёмщик и поручитель – лица, несущие солидарную ответственность за погашение долговых обязательств. Ответственность возникает при совместном оформлении договора кредитования.

Кредитор вправе требовать уплату долговых обязательств от созаёмщика на основании предоставленных при оформлении ипотеки справок о доходах. Так как партнёр по оформлению займа принял ответственность за возвращение инвестированных в недвижимость средств, он так же выступает ответчиком по доле финансирования, выданной задолженнику.

Согласно законодательным нормам, выплатив недоимку по обязательствам, принятым недобросовестным заёмщиком, созаёмщик вправе возбудить арбитражный спор по возвращению денежной суммы, уплаченной в счёт партнёра.

Те же требования предъявляются к поручителю, который выступил перед инвестором в роли гаранта возврата запрашиваемой суммы, под ипотеку. При замещении неплательщика, поручитель вправе погасить сумму задолженности, предъявив последующие требования по возвращению денежных средств или ипотечной квартиры, которая оформлена в залог или по закладной.

От поручителя допустимо требовать только продолжение погашения платежа, но не недвижимости, которой он владеет.

Лица – участники кредитного договора, выступающие на стороне заёмщика, определяются гражданскими нормами как одна из сторон, контрагентом которой является инвестор ипотеки. Поэтому при апеллировании к партнёрам по договору, контрагент не нарушает законодательных норм, а гарантирует соблюдение собственных имущественных интересов.

Взыскание долга по ипотеке с бывшего супруга

Лица, проживающие в зарегистрированном браке, несут солидарную ответственность за все гражданско-правовые операции, которые происходят от имени семьи. При оформлении ипотеки учитываются доходы семьи и согласие супруга на подписание договора.

В силу этого, мужу и жене вменяется солидарная ответственность по погашению кредита. Суд учитывает нюансы оформления займа, в силу которых ипотека может быть получена одним из членов семьи до вступления в брак. В таком случае после развода взыскания к супругу, не оформлявшему кредит, не вменяются. Кроме случаев, когда оформленная недвижимость, при разделе имущества при разводе отчуждается ему.

В то же время, таковой вправе претендовать на возмещение убытков, причинённых выплатой ипотеки за квартиру, в период совместного проживания. Кроме случаев, получения квартиры или иного имущества, компенсирующего обозначенные затраты.

В иных случаях, когда ипотека оформлялась в совместном браке, суд учитывает интересы детей, не достигших восемнадцати лет. А так же интересы лиц, нетрудоспособных по инвалидности и иждивенцев.

Правила и порядок взыскания долга по ипотеке

После прекращения поступления платежей, банк отправляет уведомление должнику с претензией о просрочке выплат. В уведомлении указывается срок, в течение которого требуется погасить недоимку. Там же формулируется предупреждение о возбуждении арбитражного производства в отношении недобросовестного плательщика.

Если уведомлённое лицо проявило пассивность, не ответив на претензию, инвестор передаёт дело в районный суд, по месту расположения недвижимости. Представитель инвестора действует по доверенности, дающей полномочие на участие в процессе.

К исковому заявлению прилагается документация:

По решению суда квартира отчуждается инвестору.

Если собственник препятствует исполнению решения суда, исполнительное производство переходит в ведение Службы судебных приставов, которые

выселяют бывшего собственника

жилья, а квартира

выставляется для продажи на аукцион

.

Полученные от сбыта недвижимости, денежные средства, вливаются в капитал инвестировавшей покупку жилья, организации.

В иных случаях кредитные учреждения переуступают право требования недвижимости (в счёт оплаты кредита) заинтересованным лицам, исходя из гражданских и финансовых правоотношений. Пользуясь полномочиями, преемники изымают недвижимость у недобросовестного собственника и проводят взаиморасчёты с банком (см. Исполнение решений судов по жилищным делам).

Исковое заявление о взыскании долга по ипотеке

Заявление подаётся в суд общей юрисдикции по району расположения квартиры. Оформляется с указанием:

  1. Сведений о мировом судье, уполномоченном на решение спорных вопросов на соответствующем участке.
  2. Сведений об истце, которым выступает инвестор ипотечной квартиры, выдавший денежные средства на её приобретение. Здесь же указываются данные представителя, действующего в интересах юридического лица.
  3. Сведений об ответчике, которым выступает недобросовестный заёмщик и иные представители, участвующие в оформлении договора – созаёмщик, поручитель или супруг.

Данные сведения указывают в верхнем правом углу формата А-4. Ниже, посередине листа указывается наименование документа.

Начало основного текста опирается на факт возникновения гражданских правоотношений между истцом и ответчиком. Здесь указывается дата и место возникновения таковых. Далее даются кадастровые и технические характеристики квартиры или иного объекта, оформленного в кредит.

Центральное место в заявлении занимает факт нарушения условий договора, который выражается в условиях погашения ипотеки.

Истец опирается на факты, которые подтверждаются прилагаемыми к заявлению документальными доказательствами.

Он заявляет о том, что заёмщик нарушил его имущественные права, нанёс материальный ущерб в крупном размере, с указанием суммы недоимки. В обращении, юридическое лицо формулирует просьбу к суду о восстановлении нарушенных имущественных прав путём удовлетворения иска.

Требования к ответчику предъявляются соразмерно допущенной недоимке по погашению ипотеки. Затребование залогового имущества допускается тогда, когда ответчик официально признан банкротом или оказался неплатёжеспособным в силу объективных обстоятельств.

К заявлению прилагаются ксерокопии документации по числу ответчиков. Ответчики устанавливаются на основании договора, в котором выступают лицами, несущими солидарную ответственность по оформлению денежных средств.

Как отсрочить взыскание долга по ипотеке

Если заёмщик полагает, что трудности с погашением ипотеки носят временный характер, ему следует обратиться в клиентский отдел банка, в котором оформлялся кредит на недвижимость.

На имя руководителя учреждения пишется заявление, в котором указываются причины, препятствующие добросовестному исполнению положений договора, и высказывается просьба к уполномоченному на принятие подобных решений лицу, отсрочить взаиморасчёты на три месяца, без вменения штрафных санкций и начисления пени за просрочку платежа.

Такое заявление рассматривается аналитическим отделом банка. При положительном решении даётся соответствующий ответ и проводится перерасчёт условий возврата остатка денежных средств.

При отрицательном решении администрации учреждения, заявителю даётся выписка с мотивированным отказом и предъявляемыми требованиями.

Выданная выписка является основанием для отстаивания своих прав на реорганизацию условий расчёта, в суде общей юрисдикции.

В этом случае истцом выступает заёмщик, а ответчиком – уполномоченное лицо учреждения, злоупотребившее правом взыскания долга.

Законопроект о моратории на взыскание долгов по валютной ипотеке

Самые слабые гарантии правоспособности у лиц, обеспечивших себя жильём за счёт оформления валютной ипотеки. Резкий скачок валюты в сторону подорожания, поставил приобретателей квартир в критическое положение, обусловленное экономическим и политическим положением в стране.

Эти объективные основания беспрецедентного подорожания квартир, заставили задуматься законодателя о гарантиях, которые позволят выжить собственникам квартир, полученных таковыми путём валютного займа.

После падения рубля, согласно статистике, каждый третий кредит оказался просроченным. Суды общей юрисдикции заполнены спорами о восстановлении нарушенных прав кредиторов. Вопреки тому, что в ст. 77 ФЗ-122 определены нормативы расчёта с валютным банком в зависимости от курса рубля, законодательство приняло решение о поддержке заёмщиков этой категории.

Группа депутатов Государственной думы внесла законопроект о моратории на просроченные задолженности по ипотеке, которые возникли после 1 октября 2019 года.

Эта дата принята в качестве отправной точки определения обвала рубля на рынке международной валюты.

Согласно положениям проекта, кредитор не вправе лишать семью использования жилого помещения путём наложения ареста и выселения, если залоговая квартира является единственным объектом недвижимости. Так, программа льготного погашения кредита (мораторий) распространяется только на лиц данной категории.

Текст законопроекта оглашает правило взыскания долгов на период моратория без начисления процентной ставки годовых, с разрешением отсрочки платежа, без начисления пени и без предъявления штрафных санкций.

После 1 июля 2019 года период замораживания активных действий в сторону задолженников, постепенно сходит, на нет.

В настоящее время рассматриваются новые законопроекты. В частности, «Справедливая Россия» выступила автором законопроекта, требующего уравнять в правах на льготы рублёвых и валютных заёмщиков.

Законы о долге по ипотеке

Перечисленные и иные законодательные источники допускают соблюдения нормативов действий сторон, оказавшихся в критической ситуации, и допустивших нарушения положений договора.

Приобретение жилья с помощью ипотечного кредита в конечном итоге заканчивается либо его погашением, либо потерей недвижимости. Часто случается, что у заемщика возникает задолженность перед банком, а, кроме квартиры, иного имущества, стоимость которого могла бы покрыть сумму долга, нет. Вследствие этого возникает обращение взыскания на заложенное имущество, то есть заложенную квартиру. Данное право банка предусмотрено законодательством РФ и беспрепятственно реализуется на практике.Обращение взыскания на заложенное по ипотеке имущество

Обращение взыскания кредитора на предмет ипотеки — это процесс, при котором происходит изъятие имущества, которое выступает в качестве залога по ипотеке, и его последующая продажа с целью получить денежные средства, предназначенные для погашения долга по кредиту. В качестве залогового имущества в случае ипотеки будут выступать загородный дом, земельный участок или квартира. Для обращения взыскания на предмет ипотеки банку необходимо обратиться в суд, и там доказать правоту своей позиции, предоставив полную информацию, подтверждающую факт нарушений условий договора ипотеки со стороны заемщика.

Обращение взыскания на заложенное имущество представители банка будут направлять в суд только в крайнем случае: если заемщик будет систематически нарушать правила возврата кредита. Сегодня банк может принудить должника по решению суда выселиться из заложенной квартиры уже на основании наличия хотя бы трех просрочек по платежам в течение одного года. Удовлетворяя иск кредитора, суд должен указать в своем решении: предмет ипотеки, сумму, подлежащую уплате банку из стоимости заложенного имущества, способ реализации и начальную цену продажи недвижимости, и т. д.

Этапы обращения взыскания

Если заемщик не может выполнять обязательства по кредиту и, скорее всего, у него такой возможности в ближайшем будущем не возникнет, то в этом случае обращение взыскания на заложенное имущество — это неотвратимый процесс, состоящий из нескольких последовательных этапов:

  1. Встреча с сотрудниками кредитной организации. На этой встрече у заемщика поинтересуются причинами просрочки платежей и наличием возможности погашения основного долга, процентов, а также штрафов за просрочку. Если заемщик не сможет убедить банк в своей дальнейшей кредитоспособности, то банк обратиться в суд.
  2. Судебное разбирательство. В суде квалифицированные юристы кредитной организации в убедительной форме докажут, что заемщик является злостным неплательщиком, и добьются положительного решения об обращении взыскания на предмет ипотеки. Практически во всех случаях суд принимает сторону кредитора, так как Закон в этом случае очень суров.
  3. Освобождение недвижимости. Вскоре после решения суда в пользу банка, заемщику предстоит встреча с судебными приставами-исполнителями. Приставы выдадут заемщику под роспись уведомление, в котором будут указаны причины освобождения недвижимости и срок, в течение которого необходимо это сделать.
  4. Продажа залогового жилья банком. Параллельно с выселением семьи заемщика, банк выставит на аукцион имущество, находящееся в залоге, снизив его оценочную стоимость на 20%-25%, чтобы быстрее реализовать недвижимость. После продажи жилья и покрытия всех расходов, остаток денежных средств от реализации имущества будет возвращен заемщику.

Если дело уже дошло до суда, то клиенту банка уже не на что надеяться, даже если в квартире с ним проживают малолетние дети, суд все равно примет сторону кредитора, согласно закону. Однако есть некоторые НО!Взыскание на предмет ипотеки в судебном порядке

Некоторые нюансы, о которых полезно знать

Все ситуации с обращением взыскания на заложенное имущество можно разделить условно на два типа:

В первом случае у заемщика помимо квартиры, на которую взят был кредит, есть другая недвижимость, которая выступила в качестве залога. Недвижимость, которая является обеспечение по кредиту, станет объектом взыскания. Если же в результате реализации данной недвижимости сумма не покроет стоимости кредита, то банк вправе оставить за собой и сам предмет ипотеки, выставив на продажу также ипотечную квартиру.

Если же заемщик и его семья проживают в квартире, которая является их единственным жильем, то банк не может их выселить прямо на улицу. В этом случае кредитор должен предоставить семье заемщика другое, пригодное для жилья, помещение. Однако на практике, жильцы выселяются в никуда. И хотя закон защищает право должника на единственное жилье, и на него невозможно обратить взыскание, опытные юристы банка находят пути, чтобы выселить должника, причем на законных основаниях.

Кроме того, заемщику будет полезно знать, что Закон об ипотеке не допускает обращение взыскания на заложенное по ипотеке имущество в судебном порядке, если должник допустил незначительное нарушение обязательств, и требования кредитора являются несоразмерными со стоимостью залога. Несоразмерность и незначительность заключается в следующем:

При этом договор ипотеки сохраняется, и банк вправе обратиться в суд с иском о взыскании, как только перечисленные выше обстоятельства будут устранены.

Как отсрочить взыскание на ипотеку?

Откровенно говоря, что-либо изменить в тот момент, когда кредитор решил обратить взыскание на предмет ипотеки, уже навряд ли удастся. Единственное на что заемщик может надеяться — это продление срока, отведенного на реализацию недвижимости до одного года. Законом установлены два случае, когда возможно отсрочить продажу заложенного имущества:

В этих случаях суд по заявлению должника отменяет решение об обращении взыскания на заложенное по ипотеке имущество, если заемщик в течение этого года удовлетворит требования банка и погасит задолженность.

Однако отсрочка взыскания на ипотеку не всегда допускается законом. Законодательство запрещает отсрочку, если она может повлечь значительное ухудшение финансового положения кредитора, а также в случаях, когда в отношении банка или заемщика возбуждено дело о дефолте или банкротстве.

Таким образом, обращение взыскания на заложенное имущество представляет собой отлично налаженный процесс в любой кредитной организации. Если обстоятельства должника таковы, что банк был вынужден прибегнуть к судебному разбирательству, то остановить его уже не получится. Лишь единицам из заемщиков удается избежать потери недвижимости.

Оценка статьи:

(

15,00

из 5)

7 июня 2016

Приобретение квартиры за счет ипотечных
программ для большинства граждан 
– едва ли не единственный способ обзавестись
собственным жильем. При этом 
на потребителя возлагаются обязательства по
надлежащему исполнению условий кредитного соглашения. В случае существенных
нарушений со стороны заемщика кредитор вправе потребовать досрочного возврата
всей суммы ссуды и наложить взыскание на саму недвижимость
. Статья ознакомит
вас с некоторыми моментами истребования кредитной задолженности по ипотечным
займам в судебном порядке
. Расскажет, в каких случаях банк вправе взыскать
предмет залога – недвижимость, приобретенную по программе.

Когда
банк вправе подать в суд по ипотечному займу

Согласно нормам действующего гражданского
законодательства кредитор вправе потребовать досрочного возврата средств в следующих случаях:

  1. Систематическое нарушение заемщиком
    сроков внесения обязательных платежей.
  2. Утрата потребителем по каким-либо
    причинам права собственности на недвижимость, выступающую обеспечением по
    ипотеке.
  3. Нарушение заемщиком обязательств по допуску представителя кредитора, осуществляющего контроль за
    целевым использованием квартиры и средств ссуды.
  4. Растрата заемщиком кредитных средств не
    по целевому назначению.

Как показывает практика, самой
распространенной причинной досрочного возврата ипотечных займов через суд является
возникновение значительной просрочки по обязательным платежам. При этом
законодательно у кредитора есть право требовать взыскания на заложенное
имущество только в случае:

Поэтому для того чтобы исключить вариант
наложения взыскания на ипотечную квартиру, заемщику необходимо придерживаться
простых правил:

Что
делать, если банк подал в суд

Когда заемщик перестает обслуживать
ипотечную ссуду, кредитор обращается в судебную инстанцию с требованиями о
расторжении кредитного соглашения, взыскании ипотечной недвижимости и самого долга: его основной части, процентов, пени и
штрафов, судебных издержек. Как показывает практика банки прибегают к
этой процедуре лишь в крайнем случае – когда все иные варианты досудебного
урегулирования использованы и не принесли никаких результатов
.

Финучреждения не меньше заемщика
заинтересованы в длительном сроке кредита и его надлежащей выплате. Поэтому как только потребитель понимает, что возникшие временные финансовые трудности
приведут к просрочкам по ссуде, не стоит избегать общения с кредитором
. Следует
сразу же письменно обратиться в банк с соответствующим заявлением о реструктуризации займа, применении кредитных каникул и т.п. Даже если кредитор
не пойдет на уступки, то такие действия со стороны заемщика сыграют
ему на руку в случае возникновения судебной тяжбы.

Если же кредитор всё же обратился в суд, то
паниковать не стоит. Дела по ипотечным ссудам рассматриваются в порядке
искового производства. При этом следует учесть, что игнорирование должником повесток
и его неявка в заседание не станут поводом отказать кредитору в удовлетворении
его требований
. Судья в любом случае рассмотрит дело и вынесет соответствующее
решение
.

Заемщику лучше выбрать стратегию
активных действий, направленных на свою защиту. Прежде всего должнику
необходимо детально изучить сам иск кредитора и его требования. При этом не
стоит надеяться только на свои силы
. Следует обратиться за помощью к
специалистам, квалифицирующимся на кредитных делах.

При значительных просрочках и нарушениях
условий кредитного соглашения выиграть судебный процесс должнику, конечно же,
не удастся. Но как показывает практика грамотный подход и правильная защита
позволяют заемщику, например, существенно уменьшить размеры требуемых
кредитором пени/штрафов, санкций и т.п
. В ходе судебного
разбирательства возможно прийти к мировому соглашению или же обязать кредитора провести
реструктуризацию долга
.

Что
может решить суд

В зависимости от предъявленных кредитором исковых требований окончательное
судебное постановление содержит в себе решение об их удовлетворении путем:

В случае правильно построенной заемщиком правовой защиты судебное
решение может, в частности, содержать и постановление об: