Как происходит переоценка кадастровой стоимости земельных участков в 2019 году

🕒

Кадастровая стоимость является фактом учётных записей и определяется в результате проведения учётных работ. При этом вы всегда можете заказать кадастровую выписку на земельный участок. Однако можно допустить, что при одновременной оценке всех имеющихся в массиве земель, можно не учесть некоторые нюансы в отношении отдельной площади земли.

В этом и других аналогичных случаях, вы имеете право констатировать, что определённая в адрес вашего участка стоимость – ошибочная и добиться переоценки кадастровой стоимости участка.

Понятие переоценки, и случаи применения

Кадастровая оценка участка осуществляется по существующим правилам, общим для всех землевладельцев. Соответственно, на отдельно взятом участке оценка будет произведена аналогично другим участкам, находящимся в пределах установленной территории.

Несмотря на то, что кадастровый план предполагает наличие нюансов и уникальных характеристик в учётных записях, на практике это не всегда срабатывает. В итоге участок с имеющимся на его территории нарушением ландшафта или качества плодородной почвы, оценивается по тем же параметрам, что и более доброкачественный участок.

По логике вещей извлечение полезных свойств с наиболее доброкачественных земель можно получить в большем объёме, нежели при использовании участка, на территории которого расположены овраг, болотце или иные особенности, не позволяющие использовать площади участка в полном объёме. В этом случае некоторые землевладельцы принимают решение о проведении переоценки стоимости.

Возможны и обратные случаи. К примеру, проведение работ связанных с обработкой ЗУ, его обустройством или с обеспечением инженерными коммуникациями в принципе может увеличить кадастровую стоимость. Некоторые собственники, возводя капитальное строение с целью реализации участка на продажу, стремятся к увеличению стоимости, полагая приобретение дополнительных преимуществ.

Это не всегда оправдано, если учесть, что основной ценностью участка под ИЖС будет возведённое капитальное строение, которое может варьировать ценовые варианты стоимости участка при его продаже.

Тем не менее, такие посягательства на переоценку существуют.

В большинстве случаев уменьшение кадастровой стоимости земель планируется с целью уменьшения суммы земельного налога, которая для многих предприятий или фермеров может оказаться ощутимой.

Кроме этого переоценка кадастровой стоимости потребуется, если вы:

Необходимые основания

Переоценка кадастровой стоимости производится не реже 1 раза в 5 лет после проведения ревизии земель со стороны уполномоченной комиссии ГКН. После того как переоценка проведена, производится изменение кадастровой стоимости земель в учётных записях государственного реестра.

В этот период отдельные граждане и заинтересованные лица имеют право получить информацию об изменении стоимости своего участка. Землевладельцы, имеющие претензии к установленной сумме оценки, имеют право изложить свою претензию в письменной форме и представить её в отделение кадастра и картографии по месту нахождения земельного участка.

На эту процедуру даётся срок 6 месяцев, после которого учётные записи приобретают стабильность и изменению не подлежат.

Переоценка по инициативе граждан в этот период осуществляется на основании заявлений, в которых указаны причины изменения стоимости участка, то есть на основании указания сведений, которые не были учтены комиссией при плановой переоценке земель. Эти заявления подлежат рассмотрению и удовлетворению по усмотрению комиссии ГКН.

В прошествии определённого срока, переоценка может проводиться в индивидуальном порядке по сложившейся необходимости или в том случае, когда правообладатель участка был проинформирован о неадекватно завышенной (заниженной) стоимости.

Нередки случаи, когда после благоустройства территории в результате возведения многоэтажки, кадастровая стоимость увеличивается в результате проведения учётных мероприятий со стороны ГКН или по инициативе застройщика, передающего участок под домом в субаренду участникам долевого строительства.

Это позволяет ему существенно увеличить доход с прибыли, в то время как арендная плата остаётся прежней.

Такие случаи увеличения кадастровой стоимости осуществляются на основании изменения качества земель, приведение ранее неухоженного участка к балансу в общем градостроительном контексте.

Для таких процедур требуются усилия группы независимых оценщиков, которые устанавливают новый регламент стоимости земель в силу изменившихся обстоятельств.

На основании экспертизы может осуществиться и переоценка стоимости ЗУ в сторону снижения стоимости. Если земли пришли в негодность или подверглись порче плодородного слоя почвы по не зависящим от правообладателя причинам – их кадастровая стоимость может быть существенно снижена. Для осуществления переоценки в этом случае потребуется заключение экспертизы, подтверждающей снижение качества земель.

Эти случаи особенно важны для индивидуальных предпринимателей, имеющих огромные территории земель. В случае снижения плодородия или порчи участков им придётся тратить средства на уплату земельного налога без особой отдачи. Такие случаи могут возникнуть в результате пожаров, стихийных бедствий или порчи земель со стороны расположенного по соседству промышленного предприятия.

Жизнь богата различными примерами, когда землевладелец попадает в сложную ситуацию независимо от степени своей ответственности. Для таких ситуаций предусмотрены варианты возможного оказания поддержки от государства, в том числе – и посредством снижения кадастровой стоимости земель в результате их переоценки. Хотите узнать больше где посмотреть кадастровую стоимость земельного участка или как произвести изменение кадастровой стоимости земельного участка? Жмите на выделенные фразы.

Пошаговая инструкция при обращении в комиссию ГКН

Проблема изменения кадастровой стоимости ЗУ решается двумя способами:

  1. Административным способом, при обращении в комиссию ГКН.
  2. Обращением в суд после проведения административной процедуры решения.

Для того чтобы ваше заявление о переоценке ЗУ было рассмотрено административным способом, то есть уполномоченной комиссией, обратитесь в местное отделение кадастра и картографии того региона, к которому относится участок, подлежащий переоценке. Обращение может быть личным или посредством пересылки необходимых документов и их копий заказным письмом с вложенной в него описью.

Заявление должно быть написано по специальной форме, которую можно найти на официальном сайте Росреестра или составлено непосредственно при обращении к специалисту по кадастровым вопросам. В нём должны содержаться следующие сведения:

В основной части заявления указывается причина заявления о пересмотре земель и основания, которые подтверждают правомочность переоценки. Текст заявления должен быть лаконичным и чётким, с опорой на аргументы требующие переоценки стоимости.

Образец формы можете скачать отсюда.

Заявление может быть подано исключительно правообладателем участка с предоставлением паспорта. Если от его имени действует представитель – им должна быть представлена удостоверенная нотариусом доверенность.

К заявлению должны быть приложены следующие документы:

Экспертное заключение необходимо получить заранее, до обращения в уполномоченную комиссию. Для его получения потребуется выписка из кадастровых записей.

Обозначенные документы необходимо передать вместе с заявлением под расписку о получении кадастровому специалисту. Без указанных документов заявление к рассмотрению принято не будет. На рассмотрение заявления потребуется срок приблизительно в 40 календарных дней, в число которых входят сроки:

Обратите внимание на то, чтобы ваша претензия на переоценку, установленную ГКН, не отличалась в сторону увеличения или уменьшения более чем на 30% от установленной суммы.

Если вы придерживаетесь принципиальной позиции на более существенную разницу – то после получения отказа со стороны ГКН, вам придётся обращаться в суд.

В день, дата которого указана на обороте выданной расписки, вы явитесь за результатом. В случае положительного решения по вашему заявлению, вам должны предоставить новый кадастровый паспорт с указанием актуальной кадастровой стоимости ЗУ и выписку из записей учёта с внесением новых данных после произведённой переоценки. Интересует кадастровая и рыночная стоимость земли, как они соотносятся? Переходи по ссылке.

Платим пошлины

Размер пошлины для внесения исправлений в записи кадастра, в том числе – допущенные сотрудниками ГКН составляет 350 рублей. За получение нового кадастрового паспорта с актуальными данными о кадастровой стоимости участка вам придётся заплатить ещё 200 рублей.

Если вы будете решать вопрос в суде, государственная пошлина за подачу искового заявления составит 200 рублей. Для юридических лиц расценки по оплате государственной пошлины будут несколько выше.

Имейте в виду, что стоимость работ по получению экспертного заключения достаточно высокая. В регионах она составляет сумму от 2 тысяч рублей за участок, при общей оценке объекта. При условии необходимости проведения экспертизы, стоимость работ исчисляется от 15 000 рублей. Это не удивительно, так как для работы по достоверной оценке качества почв проводятся дорогостоящие анализы, и используется самое современное оборудование.

Заключение

После проведения планового учёта земель проводится их переоценка. В результате её проведения некоторые сведения могут оказаться не актуальными.

Подобные инциденты нередки, что позволило разработать целую систему исправления допущенных ошибок и недочётов в изменении кадастровой стоимости земельных участков.

Кроме проблемы с неучтёнными сведениями, которые можно внести путём представления на рассмотрение комиссии заявления, возникают другие ситуации, требующие рассмотрения. В их число входят случаи, когда кадастровая стоимость может быть изменена в сторону повышения или занижения в связи с изменившимся качеством участка.

• (имеется ввиду участок земли, квартира, дом и так далее)— это рыночная цена объекта недвижимости, которая была определена во время государственного оценивания способом массовой оценки.

• Если это нереально по каким-либо причинам, определяется рыночная цена недвижимости для каждого отдельного объекта, в корреляции с существующим законодательством.

2. Что представляет собой кадастровая цена участка?• Это цена участка, которая действует на рынке государственной недвижимости и может быть установлена таким действующим в стране органом, как Российская кадастровая служба. Также этот орган называется Кадастровой палатой.

• По сути, кадастровая цена является публичным эквивалентом цены какого-либо объекта недвижимости. Для проведения верного расчёта стоимости недвижимости — территория, где расположен участок(или другая недвижимость) оценивается по множеству параметров. При этом важно учитывать состояние объекта, а также его площадь.

3. Зачем может потребоваться кадастровая цена недвижимости?• Показатель цены участка или дома по кадастру нужен, чтобы понять объем возлагаемых налогов. Данный показатель может быть математически рассчитан Российской автоматической службой по вычету кадастра. Расчет происходит, на основе информации о недвижимости(она могла быть заранее занесена в кадастровый архив).

• Этим же органом может происходить оспаривание кадастровой стоимости объекта недвижимости.

• На основе кадастровой цены может определяться соответствующий объем отчислений в казну.

4. Для чего требуется такая стоимость?• В давние времена для расчета отчислений в казну государства применяли метод инвентаризационной цены жилья — она определялась согласно БТИ. Однако, на практике, стоимость одного такого объекта часто была достаточно занижена, а это приводило к тому, что страна теряла огромные деньги.

• Кадастровая цена может применяться и в случае, если квартира, либо участок земли переводится человеку в качестве наследства или при оформлении ипотеки, при определении возлагаемых платежей.

• Также следует учитывать, что кадастровая цена на недвижимость постоянно изменяется, обычно эта смена происходит в сторону роста.

1. Кадастровая стоимость недвижимости

5. Как можно рассчитать кадастровую цену квартиры или участка земли?

• При проведения расчёта этого типа стоимости могут учитываться различные факторы:

1. средняя стоимость квартиры за один квадратный метр.

2. время, когда строение было закончено — учитывается год.

• При проведении необходимых расчётов подключается отдельная формула, и на ее основе определяется цена, а также другие учитываемые коэффициенты.

• Кроме того, важно помнить о местных — региональных коэффициентах на стоимость недвижимости. Поскольку стоимость жилья часто отличается между собой на порядок даже в одного городе, при проведения вычета кадастровой цены недвижимости, определяется месторасположение недвижимости. К примеру, цена одного метра жилья в столице, по информации Росреестра — 500 тысяч рублей, тогда как в небольших населенных пунктах это значение может быть на отметке 25 и менее.

6. Что такое кадастровая цена квартиры?• Хотите продать недвижимость или взять кредит? Тогда, естественно, вам нужно знать реальную цену жилья. Следовательно, для определения суммы, хозяева часто обращаются за советом к профессиональному эксперту-оценщику. Оценщик сможет точно определить кадастровую стоимость и даст заключение.

• Однако за такую экспертизу придётся платить.

7. Вывод• Любой объект недвижимости — это может быть квартира, участок земли или частный дом, а также какое-либо здание имеет свою кадастровую цену. Эта кадастровая цена может быть определена на основе профессиональной оценки(проводится организациями, которые имеют право это делать).

• Как узнать кадастровую цену? В интернете есть сайт, на котором можно заполнить форму проведения поиска адреса объекта недвижимости, либо написать туда кадастровый номер интересующего объекта.

Под кадастровой стоимостью понимают цену участка, которая устанавливается после проведения государственной оценки, определяющей отдельные показатели, на основании которых рассчитывают цену по конкретным категориям наделов.

Кроме значений стоимости, установленных на федеральном уровне, отдельные виды цены могут устанавливаться в результате рассмотрения частных случаев по спорам, инициируемых собственниками наделов.

Как часто меняется?

Показатели кадастровой стоимости имеют различные значения для отдельно взятых категорий земель, в основном отличающихся по своему назначению или полезному качеству.

Периодически цены определенных категорий наделов пересматриваются. Часто это связано с тем, что с течением времени изменяются основные показатели, которые оказывают существенное влияние на его стоимость.

В общем порядке процедура переоценки определяется Федеральными законами, а сами сроки устанавливаются Государственным Кадастром Недвижимости.

Существуют временные рамки, в пределах которых осуществляется процедура переоценки кадастровой стоимости.

Так, максимальный срок ограничивается 5 годами, а минимальный составляет 2 года – в данном случае основным фактором, на какой опираются при пересмотре цен, это регион, в котором зарегистрирован участок.

В некоторых случаях пересмотр кадастровой стоимости может инициироваться досрочно.

В частности, такими случаями могут быть:

Переоценка земли за прошлые годы

Массовая переоценка земель была произведена еще в 2019 году, причем результат ее был таков, что в некоторых регионах рассчитанный показатель значительно превышал рыночную стоимость наделов.

Такая ситуация привела к тому, что собственники многих участков, не согласных с таким фактом, посчитали рост необоснованным, и инициировали большое количество судебных разбирательств по оспариванию установленной на государственном уровне стоимости.

Не менее существенным изменением в кадастровой стоимости стали поправки к законам, введенные в действие в декабре 2019 года, когда относительно всех категорий земельных участков произошло значительное увеличение показателей.

Прогноз

Согласно принятому Федеральному закону ФЗ № 360 от 03.07.2016 с действующими на данный момент поправками на территории всех регионов рост кадастровой стоимости на некоторое время приостановлен – вплоть до 1 января 2019 года она не будет пересматриваться.

По окончанию данного периода цена на участки будет пересмотрена, но уже согласно ФЗ № 237 «О государственной кадастровой оценке» данным процессом под надзором Росреестра будут заниматься независимые учреждения бюджетной сферы.

На что влияет корректировка

Значение кадастровой стоимости оказывает существенное влияние на следующие моменты:

Наиболее значимым в данном случае является именно влияние на расчет налога, поскольку практически каждый собственник земельного участка за редким исключениями льготных групп несет обязательство совершения таких перечислений в бюджет страны.

Именно на основании кадастровой стоимости одного квадратного метра земли определяется общая цена участка путем умножения площади земли на единицу показателя.

Вычисление налога осуществляется также на основании процента, определенного для каждой отдельной категории земель, при этом средняя ставка находится на уровне 0,3% и может значительно колебаться как в большую, так и меньшую сторону.

Как изменить при нарушении прав

При значительном завышении цен каждый собственник земельного участка имеет возможность оспорить установленное значение.

Для оспаривания цены в первую очередь необходимо иметь основания для такого действия.

Стоит понимать, что определение кадастровой стоимости осуществляется на основании конкретных показателей – местонахождения, особенностей объектов недвижимости, назначению надела, изменений на рынке.

Если изменилась кадастровая стоимость земельного участка, а какие-либо из факторов не были приняты во внимание или же данные искажены, владелец земли имеет право на оспаривание.

Куда обращаться?

На данный момент поменять кадастровую стоимость в частном порядке можно двумя возможными способами.

При обращении как в административном так и в судебном порядке владелец участка должен иметь реальные основания на уменьшение кадастровой стоимости, которые можно подтвердить или имеющимися документами или проведением дополнительной экспертизы.

Какие документы нужны, чтобы чтобы пересмотреть значение?

При обращении о необходимости пересмотреть кадастровую стоимость перечень документации выглядит следующим образом:

Планируется ли повышение налога?

Вопрос повышения налогов на земельные участки и увеличения показателя кадастровой стоимости земли связан неразрывно и на данный момент беспокоит как обычных граждан, так и физических и юридических лиц, поскольку для многих из них величина ежегодного взноса в бюджет становится достаточно большим расходом.

За последние несколько лет наметилась тенденция к продаже участков, которые не приносят прибыли и становятся обременением для их владельцев, не имеющих достаточного дохода, для того, чтобы оплатить налог в полной мере.

Стоит отметить, что новый принцип вычисления налога на основании кадастровой стоимости стал применяться не так давно – еще до 2019 года он рассчитывался исходя из балансовой цены земли.

На данный момент осуществляется постепенный переход именно на расчет от кадастровой стоимости, в связи с чем размер налогов увеличивается и такая тенденция на ближайшее время сохранится.

В общем увеличение налогообложения осуществляется поэтапно – с 2019 до 2019 года рост ставки происходит постепенно (ежегодно на 20%) и, в связи с этим, и те суммы, которая положены к оплате за собственность, аналогичным образом становятся больше.

С одной стороны, как утверждают эксперты, повышение размеров поступления в бюджет страны является необходимой мерой, которая поможет изыскать средства на развитие инфраструктуры, финансирование модернизации различных объектов.

Однако, с другой стороны, каждый отдельный собственник земельного участка не всегда может выделить такую сумму средств.

Больше всего значительным увеличением расходов обеспокоены предприниматели, относящиеся к малому и среднему бизнесу, особенно те, которые заняты деятельностью в сфере сельского хозяйства – именно для таких категорий кадастровая стоимость за последнее время выросла больше всего.

Полезное видео

Смотрите интересный видеоматериал, в котором юрист рассказывает о целесообразности и способах снижения кадастровой стоимости земельного участка.

Заключение

Итак, кадастровая стоимость участков определяется на основании показателей земли, которые могут меняться с течением времени. В соответствии с принятыми законами величина земельного налога находится в прямой зависимости от кадастровой стоимости и ежегодно будет увеличиваться.

При наличии оснований на пересмотр и уменьшение установленной цены на земельный участок ее собственник имеет право обжаловать ее в административном или судебном порядке.

Любой земельный участок или объект недвижимости в обязательном порядке должен подвергаться кадастровой оценке, так как на основании результата этой операции в дальнейшем будет проводиться множество различных мероприятий.

В первую очередь, определение кадастровой стоимости имущества осуществляется для того, чтобы рассчитать точную сумму налоговых сборов или же государственных пошлин, которые будут взыскиваться за пользование имуществом или проведение каких-либо процедур.

При этом, если в недвижимость вносятся какие-либо корректировки, в обязательном порядке должна быть проведена переоценка кадастровой стоимости земельных участков.

Определение понятий

Переоценка кадастровой стоимости осуществляется уполномоченными государственными органами как минимум каждые пять лет. Основываясь на кадастровой стоимости земельного участка, устанавливается сумма земельного налога, а также размер арендной платы.

Ключевая проблема в данном случае заключается в том, что в соответствии с нормами, указанными в Постановлении Правительства №316, однородные участки должны объединяться в специализированные оценочные зоны.

Усреднение кадастровой цены земельных участков, расположенных на одной территории, в конечном итоге приводит к тому, что установленная кадастровая стоимость определенного надела может существенно превышать рыночную, потому что такая процедура не принимает во внимание индивидуальные особенности различных участков.

В связи с этим собственникам таких территорий в конечном итоге приходится оплачивать налоги по достаточно высокой ставке, и по этой причине проводится пересмотр кадастровой цены, чтобы обеспечить уравнение

кадастровой и рыночной цен

, необходимость чего прописана в статье 66 Земельного кодекса.

Статья 66. Оценка земли

До недавнего времени вопросы, связанные с сокращением кадастровой стоимости земельных участков, решались исключительно в судебном порядке, что вызывало определенные неудобства по той причине, что в некоторых ситуациях судебные разбирательства затягивались на несколько месяцев.

На сегодняшний день есть возможность решения этой проблемы в принципе без необходимости обращения в судебные органы, и для этого достаточно обратиться к специализированной комиссии, занимающейся рассмотрением вопросов, связанных с результатами определения кадастровой цены имущества.

Образец свидетельства о праве собственности на землю

Условия и основания

Проведение переоценки кадастровой стоимости осуществляется, как минимум, раз в пять лет после того, как будет проведена ревизия земельного участка специализированной комиссией. После проведения переоценки должна осуществляться корректировка кадастровой стоимости имущества, которая указывается в учетных записях реестра.

В этот промежуток времени любое заинтересованное лицо имеет право на то, чтобы получить все необходимые данные, затрагивающие изменение стоимости определенного земельного участка.

Владельцы земельных участков, у которых есть какие-то претензии к принятой сумме оценки, имеют полное право на то, чтобы перечислить свои претензии в письменной форме для того, чтобы в дальнейшем отправить документ в территориальное отделение Росреестра, находящееся по адресу рассматриваемого земельного участка.

Данная процедура должна быть проведена на протяжении полугода, после чего учетная запись фиксируется и уже не может никоим образом корректироваться.

Проведение переоценки по личной инициативе граждан на протяжении этого промежутка времени будет осуществляться на основании поданного заявления с указанием причин, из-за которых требуется внесение корректировок в стоимость земельного участка. Эти заявления в обязательном порядке должны быть рассмотрены уполномоченными сотрудниками Государственного кадастра.

По истечению установленного срока проведение переоценки может осуществляться в индивидуальном порядке при наличии такой необходимости или же в том случае, если правообладатель земельного участка вовремя получил информацию о том, что стоимость земельного участка была необоснованно занижена или завышена.

Нередко встречаются такие ситуации, когда после проведения благоустройства определенной территории после строительства многоэтажной постройки происходит увеличение кадастровой стоимости, что связано с проведением учетных мероприятий со стороны уполномоченных сотрудников кадастрового органа или по личной инициативе застройщика. Благодаря этому застройщик получает существенную прибыль, сохраняя прежние размеры арендной платы.

Образец кадастрового паспорта на земельный участок:

Кто имеет право обращения

Лица, имеющие право на сокращение кадастровой стоимости земельного участка, должны распоряжаться указанным имуществом на правах бессрочного пользования, собственности или наследуемого пожизненного распоряжения. В данном случае не имеет разницы, кто именно подает обращение в государственный орган – физическое или юридическое лицо.

Члены коллективной собственности должны в обязательном порядке принимать любые решения, связанные с сокращением стоимости земельного участка, по совместному решению. Другими словами, государственные органы не будут принимать заявления от отдельных лиц, являющихся участниками долевого пая.

Помимо указанных выше лиц, также обратиться в государственный орган могут владельцы земельных участков, которые провели следующие операции:

Как сделать переоценку кадастровой стоимости земельного участка в 2019 году

После того, как будет проведена процедура переоценки кадастровой стоимости уполномоченными сотрудниками государственных органов, нужно будет зарегистрироваться на официальном сайте Росреестра для того, чтобы узнать текущую стоимость указанного имущества.

Если будет обнаружено неправомерное увеличение или сокращение кадастровой цены, то в таком случае собственнику нужно будет самостоятельно посетить территориальное отделение этого органа, предоставив следующий пакет документов:

Скачать бланк кадастрового паспорта земельного участка

Скачать образец свидетельства о праве собственности на землю

После этого нужно будет оформить заявление, а также запросить выписку из государственного реестра, которой будет подтверждаться реальность указанной цены. Вместе с полученным документом и остальными имеющимися бумагами нужно будет обратиться за получением соответствующих услуг к независимым оценочным экспертам.

Скачать образец заявления на выписку из ЕГРН

Запрос на проведение повторной переоценки принимается только в том случае, если предполагаемая цена территории составляет не менее, чем на 30% большую сумму по сравнению с той, которая указана в кадастре. Для этого вполне достаточно иметь единственное заключение, оформленное независимым оценщиком.

Если же будет наблюдаться превышение нормативной разницы, то в таком случае собственник земельного участка должен будет получить квалифицированный ответ сразу от нескольких экспертов.

Необходимые документы

Для того, чтобы провести переоценку кадастровой стоимости земельного участка и вызвать комиссию, которой должна будет проводиться процедура переоценки территории в установленном порядке, нужно подготовить следующий перечень бумаг:

Скачать образец иска об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка

Госпошлины

Сумма государственной пошлины, которая предусматривается при внесении корректировок в кадастровые записи, составляет 350 рублей, причем оплачивать ее нужно даже в тех ситуациях, когда ошибки допускаются самими сотрудниками государственного органа. Оформление нового документа с актуальной информацией будет стоить дополнительно 200 рублей.

Если конфликтная ситуация будет решаться в судебном порядке, нужно будет заплатить также 200 рублей за принятие искового заявления, причем юридическим лицам придется оплачивать несколько большую сумму.

Не стоит забывать о том, что отдельно нужно оплачивать стоимость работ, связанных с оформлением экспертного заключения, причем она является достаточно высокой. В регионах сумма оплаты будет начинаться от 2 000 рублей в процессе проведения общей оценки, а если же потребуется дополнительное проведение индивидуальной экспертизы, платить уже придется не менее 15 000 рублей.

Причина такой стоимости заключается в том, что для обеспечения действительно достоверной оценки требуется проведение дорогостоящих анализов, а также использование современного оборудования.

Обращение в суд

Ранее рассмотрением вопросов, связанных с переоценкой кадастровой стоимости, занимались исключительно арбитражные суды, но на сегодняшний день такие дела рассматриваются судами общей юрисдикции, сотрудники которых часто не слишком компетентны в подобных вопросах.

При этом возможность оспаривания решения комиссии в суде в любом случае является положительным моментом, который существенно расширяет возможности оспаривания вынесенного решения.

Если отчет, устанавливающий рыночную стоимость определенного участка, признается представителями специализированной комиссии как несоответствующий требованиям, предусмотренным действующим законодательством, стоит потребовать проведения судебной экспертизы, чтобы повторно установить рыночную стоимость объекта недвижимости.

Большинство из нас знакомы или слышали такое понятие, как «переоценка кадастровой стоимости», но до конца не понимают, что это такое и с какой целью используется данная схема в кадастровой системе России. Москвичи, наверное, одни из самых первых поняли, что кадастровая стоимость играет важнейшую роль при проведении различных сделок и операций по недвижимости.

В некоторых регионах России население с недоумением смотрит на этот процесс и не понимает, для каких целей предназначена официальная государственная оценка недвижимости.

Отметим сразу, что, если технические параметры недвижимости могут оставаться неизменными на протяжении всего срока «жизни» объекта права, кроме случаев выделения доли, перепланировки, то кадастровая оценочная стоимость изменяется. Обратим внимание к ФЗ-218, где оговорено, что Росреестр обязан каждые 5 лет проводить переоценку кадастровой государственной оценки или стоимости. В некоторых регионах переоценка будет проводиться один раз в 3 года, и даже каждые 2 года (это для городов федерального значения).

Переоценка кадастровой стоимости земли и земельных участков

Сейчас в Роскадастре есть специальный орган, который заработал с 2019 года. Это подразделение имеет государственную юрисдикцию, и его предназначение проверка базы данных по кадастровой стоимости, определение цены исходя из методики расчёта. До введения нового федерального закона, кадастровую оценку проводили все кому не лень, и зачастую цифры были разные.

К оценке имущества и собственности в то время были подключены как частные компании, так и сертифицированные специалисты. Чуть позже Росреестр принял решение о проведении оценки по кадастру только сертифицированным специалистам, имеющие статус в СРО кадастровых инженеров. После вступления ФЗ-218 пришлось отказаться и от их услуг. Теперь все оценочные действия возлагаются на Федеральное Бюджетное учреждение, которое находится в ведении Росреестра. Таким образом, государство берет на себя всю ответственность по определению окончательной стоимости собственности.

В ряде случаев, когда органы Росреестра допускают ошибку при проведении расчёта по кадастровой недвижимости, требуется переоценка кадастровой стоимости. На практике переоценка кадастровой стоимости вызвана несогласованностью действий Росреестра и местных органов власти. Поясним причём здесь местные органы власти. Росреестр должен осуществлять расчет исходя из специально разработанной методики, где местные органы власти должны предоставить свои данные для расчёта. То есть, местная власть даёт свои данные, Росреестр проводить расчет и проверку. После этого, кадастровая стоимость, утверждённая Росреестром, согласовывается с местными властями. Таким образом, создаётся двухфакторная система проверки расчётных данных. На самом деле местные органы власти не везде «утруждают» себя предоставить точные данные для расчёта.

Переоценка кадастровой стоимости недвижимости и квартир

Как показывает практика, чаще всего переоценка касается земельных участков, так как основная налоговая нагрузка идёт по ставкам налоговой базы ФНС на земельный участок и в 80% случаев обращений в госреестр составляют споры по земельным участкам. Переоценка недвижимости квартир и прочей недвижимости рассматривается в Росреестре, и принцип рассмотрения заявление аналогичен переоценке земельных участков. Основной спор стоимости касается даты постройки здания и материал стен, на основании которых снижается кадастровая стоимость в будущем. Сейчас данные проверяются, и Росреестр должен перепроверить все сведения до конца 2019 года.

Нюансы проведения кадастровой оценки

При проведении расчёта стоимости кадастровой недвижимости подвергаются:

При формировании цены учитываются следующие факторы:

В целом методика является единой для всех регионов, но вводятся региональные коэффициенты для некоторых регионов Российской Федерации. Кадастровая стоимость отличается от рыночной, это нужно обязательно брать во внимание. Сама рыночная цена формируется по другому принципу. Даже если вы закажите справку о кадастровой стоимости, то можете увидеть существенную разницу в цене. По общим данным разница не должна превышать 30% в ту или иную сторону, это, возможный фактор для проведения оспаривание и переоценки кадастровой стоимости.

Примеры типичных ошибок при расчетах кадастровой стоимости

В качестве примера, почему нужно будет провести переоценку, является такой интересный случай. Как известно, кадастровая фактическая цена собственности влияет на расчет налоговой базы на землю. Жительница курской области однажды увидала в своем почтовом ящике уведомление из ФНС, где была указана баснословная цена на земельный участок. Дама обратилась в ФНС, там ей сказали, мы все правильно начислили, вот вам сведения из Росреестра. Женщина решила пойти в Росреестр, чтобы выяснить, откуда у неё такая завышенная оценка на земельный надел. Оказалось, что и Росреестр провёл все верные расчёты, которые были основаны на данных местных органов власти. Дальше было еще интереснее, женщине дали расчёты по кадастровой стоимости, где она увидела не соответствующие реальной действительности данные. У женщины был дачный участок, где не было никакой инженерной инфраструктуры, ни коммуникаций, ни даже дорог. Местные власти каким-то чудным образом достали документы, где …в проекте (!!!) должны быть и дороги, и инженерные коммуникации и предъявили эти сведения в Росреестр. Естественно, Росреестр произвёл расчет согласно имеющейся базе данных от местной власти. В конечном итоге, женщина сумела оспорить кадастровую стоимость и пересмотреть неверно начисленные налоги на землю.

Таким образом, Росреестр как бы ни причём, так как данные были предоставлены местными органами власти. Сейчас этот казус отрегулирован в законодательстве. Росреестру совместно с местными органами власти необходимо до 2019 года исправить неточности в своих расчётах, в дальнейшем, если такие неточности будут выявлены, государство будет само оплачивать излишне уплаченные налоги на имущество.

Куда обращаться для переоценки кадастровой стоимости

По закону предполагается как досудебное решение вопроса, так и судебное рассмотрение спора. Для того, что оспорить стоимость, вам необходимо следующее:

Факт несоответствия цены должен в любом случае появиться, но для этого нужно заключение комиссии Росреестра. В течение 1 календарного месяца проходит проверка данных, и после этого вы должны быть уведомлены о расчётах.

В 2019 году был зафиксирован рекордный показатель данных по оспариванию стоимости. Почти в 70% случаях, Росреестр удовлетворял требования собственником недвижимости. Предстоит колоссальная работа по устранению недостатков в ближайшие годы. Если вы не уверены с правильным фактом решения службы комиссии, где оставлена прежняя сумма учетной оценки или стоимости, тогда идёте в суд, где должны окончательно утвердить, какая из сторон права при определении точной стоимости.

Пошаговая инструкция обращения для оспаривания

Оспорить неверные данные кадастровой оценки собственности могут некоторые лица, оговорённые в законе о кадастре:

Все участники спора обращаются на первом этапе только в комиссию при Росреестре.  Собрав все документы, необходимо дождаться  срока в 40 дней (иногда могут продлить до 60 дней) решение комиссии Росреестра. Специалисты дают своё согласие или отказ с требованиями владельца собственности о пересмотре кадастровой стоимости.

Если вы не согласны с решением комиссии (то есть, этот вариант считается досудебным урегулированием), можете обращаться в судебные инстанции, предварительно собрав те же самые документы, что и в Росреестре, но приложив дополнительно заключение экспертной комиссии Росреестра.  Окончательное решение суда является основополагающим для принятия точной кадастровой стоимости недвижимости.  

Какие документы нужны для переоценки кадастровой стоимости

Предполагается два фундаментальных варианта решения спора, это досудебный — то есть,путём официального обращения в комиссию Росреестра, и если вы не согласны с решением комиссии — обращаемся в суд. Досудебное решение предполагает подачу официального прошения(заявления) в Роскадастр-комиссию, как через каналы Интернет, так и при прямом посещении подразделения Росреестра. Необходимо предъявить следующие документы:

Оплата пошлин

При обращении в Росреестр никаких пошлин не нужно оплачивать, так как это досудебный вариант рассмотрения вопроса. При подаче в суд предусмотрены госпошлины следующего размера, в соответствии с НК РФ 333.19:

Какие основания пересмотра фактической кадастровой оценки

Головотяпство местных органов самоуправления, это важный момент для решения вопросов по оспаривания цены кадастра. Кроме этого есть дополнительные факторы, которые предусматривают переоценку недвижимости:

  1. Первичная постановка участка или недвижимости на учет в Росреестр, в том числе после приобретение нового права.
  2. Земельному наделу собственника, построенному и функционирующему объекту капитального строительства был нанесён вред вследствие природной стихии, военных действий, стихийных катастроф, повреждение плодородности почв вследствие иных факторов.
  3. Имеется факт незаконного повышения стоимости после проведённой ревизии.
  4. Кадастровая стоимость имеет все признаки повышения от рыночной(рекомендуемое превышение не более 30%).

Если с земельными участками Росреестр разобрался, и идёт «на уступки» собственникам, то в объектах капитального строительства есть острые углы пересмотра данных по объективной стоимости недвижимости. Главный упор, это снижение стоимости за счёт износа домов. Планируется, что в ближайшее время государство сумеет найти оптимальное решение проведения расчётов для зданий, ресурс эксплуатации которых составляет от 50 лет и более, так этот показатель сегодня занимает почти 85-87% всего жилого фонда страны.

Правительство планирует привести всю кадастровую систему России в надлежащий вид, ведь от кадастровой стоимости земли и имущества зависит экономический рост регионов, и в том числе инвестирование в региональные бюджеты. В будущем от стоимости земли будет зависеть привлекательность для инвесторов по привлечению дополнительного финансирования региона. Таким образом, если вы хотите знать объективную сторону начисления налога на землю или правильный расчет страхования, а может быть вам нужно оформить залог земли, то конечная сумма кадастровой стоимости играет важную и определяющую роль в этом процессе.