Как продать приватизированную квартиру? в 2019 году

🕒

На первый взгляд в продаже приватизированной квартиры нет ничего сложного — нашел покупателя, оформил договор, получил деньги. В реальности же много нюансов. Например, как рассчитывать налог с продажи, или как распорядиться долей в приватизированной квартире и можно ли вообще ее продать? В статье мы ответили на распространенные вопросы.

Основные моменты продажи приватизированного жилья

Итак, вы продаете квартиру. На первом этапе определяете, будете ли делать это самостоятельно, либо воспользуетесь помощью агента. Нельзя точно сказать, какой из вариантов более выгодный. Важно лишь отметить, что в работе с агентом вы получаете гарантию законности проведения сделки, за что вы платите.

Если вы работаете с риэлтором, то он поможет оценить ваше жилье. Но вы можете сделать это и самостоятельно, изучив рынок аналогичных объектов. Цена на квартиру складывается из ее расположения, состояния, метража. Это основные критерии. Но покупатели будут ориентироваться и на другие показатели, важные лишь для них, например, чтобы рядом с домом в обязательном порядке находилась библиотека или фитнес-клуб.

В вопросе как продать приватизированную квартиру важно учесть процесс подготовки документов. 90% покупателей ставят условие, чтобы квартира не была юридически обременена. Например, некоторые критично относятся к тому, что в квартире прописаны дети, поскольку выписывать их придется долго. Также полностью исключены ситуации, когда на квартиру наложен арест или она находится в ипотеке. Такую квартиру продать очень трудно.

Следующий нюанс — общение с покупателем. К вам будет приходить много разных людей, у каждого из которых свои критерии для отбора подходящей жилплощади. Кто-то будет просто ходить по комнатам и одобрительно кивать. После просмотра вы больше не увидите этих людей. Как правило, если квартира покупателю нравится, то он сразу же это озвучивает и начинает торговаться. Если вас устраивают условия, которые вам предлагает покупатель, то можете смело на них соглашаться.

Следующий этап взаимодействия с покупателем — выход на задаток. За любое жилье сначала оставляется авансовая сумма. Ее размер вы решаете в индивидуальном порядке. Заключается предварительный договор, в котором указывается сумма аванса.

Последний этап продажи приватизированной квартиры — регистрация нового собственника. Для этого вам нужно собрать документы. Право собственности регистрируется на основе договора купли-продажи. После получения свидетельства покупателю передаются ключи.

На момент подписания договора деньги за жилье уже лежат в банковской ячейке. Продавец сможет их получить только после того, как предъявит в банк подписанный договор купли-продажи и копию свидетельства на покупателя.

Налоги на продажу приватизированного жилья

Чтобы вам стало понятно, как именно рассчитывается налог от продажи приватизированной квартиры, мы приведем ряд примеров. Сначала освятим общие понятия.

Когда человек продает квартиру, то он получает доход, который должен облагаться налогом. Размер налога зависит от срока владения квартирой на праве собственности.

Если человек владеет квартирой больше трех лет (дата отсчета начинается от дня выдачи свидетельства о собственности), то он освобождается от выплаты налога НДФЛ и не предоставляет декларацию 3 НДФЛ.

Если сроки владения квартирой меньше трех лет, то выплачивается НДФЛ в размере 13% от стоимости жилья, но за минусом миллиона рублей.

Человек оформил собственность на квартиру в 2014 году. Через год он решил ее продать за 4 млн рублей. Расчет налога НДФЛ будет следующим: (4 млн — 1 млн)*0,13%= 390 тыс. рублей.

Если квартира продается, а вместо нее приобретается другое жилье, то оформляется налоговый вычет. При этом соблюдаются два условия:

Приватизация квартиры произошла в 2014 году. Собственниками в итоге стали 3 человека. В следующем году они решают продать жилье за 4,5 млн. В этом случае из общей суммы вычитается миллион рублей. Тогда формула расчета следующая: (4,5 

млн-1

 млн) *0,13=455 тыс. рублей (общая сумма налога). 455 тыс. рублей\3 чел.=151666,6 рублей — должен заплатить каждый из собственников.

Но есть способ уменьшения суммы налога при продаже. Если каждый из собственников продаст свою долю в отдельности, то налог будет меньше. Расчет таков: 4,5 мгн\3= 1,5 млн будет стоить доля каждого. На одного человека налог составит: (1,5 млн — 1 млн)*0,13% = 65 тыс. рублей. Именно эту сумму должен заплатить каждый из собственников. При покупке нового жилья каждому собственнику вернется эта сумма.

Продажа долей в приватизированной квартире
Процесс продажи долей в приватизированной квартире зависит от того, какой вид права на доли стоит в свидетельстве — совместное владение или долевое. Если собственность совместная, то доля каждого из владельцев не определена. Но если собственность долевая, то в свидетельстве определяется доля каждого, например, 1\2 или 1\3.

Как правило, упоминание о совместной собственности имеется только в документах, выданных в 1992–1993 годы. То есть указывалось, что все собственники владеют недвижимостью в равных пропорциях. Если возникают споры, то эта собственность делится на равные части между владельцами. При продаже доли каждого придется определить. С 2015 года это делается в простой письменной форме через нотариуса. В более сложных ситуациях такие вопросы решаются через суд.

С продажей уже установленных долей тоже не все так просто. Дело в том, что доля может не соответствовать конкретно взятой комнате, либо быть больше или меньше.

Как в этом случае определить цену доли в приватизированной квартире?

1. провести аналитику подобных объектов при помощи объявлений в сети;
2
. воспользоваться помощью профессионального оценщика. По окончанию оценки он выдаст соответствующее заключение.

Продажа долей в приватизированном жилье — редкость. Чаще всего такая мера встречается, когда приходится взыскивать долги, решать квартирные споры. Если владельцем доли в квартире является ребенок, то продать такую часть будет невероятно сложно. При этом придется брать разрешение у органов опеки, которые обязательно потребуют документ, свидетельствующий о том, что права ребенка после продажи не будут нарушены.

Большинство объектов на рынке жилья приватизированы. Важно четко понимать и знать все тонкости продажи таких объектов. Один из ключевых факторов — расчет налога с продажи приватизированной квартиры. Мы постарались в подробностях рассказать вам о том, как посчитать сумму налога во всевозможных ситуациях при продаже квартиры. Также стоит обратить внимание на ключевые моменты в продаже доли в приватизированной квартире. Еще недавно эта процедура считалась невозможной, но сегодня есть варианты осуществить ее.

Статус приватизированной квартиры

Существует 4 типа статуса приватизированной квартиры:

Статус квартиры влияет на осуществление сделки о продаже ее, поскольку в некоторых случаях могут влиять согласие всех собственников или другие факторы, связанные с владельцами жилья.

Законодательная база

Продажа приватизированного жилья имеет очень много неожиданных «подводных камней», которые нужно заранее предусмотреть. Законодательство обязывает человека оплатить налог после продажи приватизированного жилого фонда.

Здесь действуют семейное и гражданское законодательство, которое не позволяет без согласия всех владельцев и органов опеки, если среди них есть иждивенцы продать жилую площадь.

Главным действующим законодательным актом, регулирующим соглашения по продаже приватизированного жилья между ее владельцами и покупателями, является ГК РФ. Обязанность бывшего владельца внести налог в бюджет страны с дохода продажи закреплена НК РФ.

Продавцу нужно учесть при принятии решения о продаже частной собственности, что налог в размере 13% от суммы придется заплатить в том случае, если с момента приватизации не минуло 3 года.

Если указанный период времени истек, то налогообложения по сделке купли-продажи не будет.

Процедура продажи

К процедуре продажи частного жилья необходимо относиться очень серьезно, т.к. сегодня многие мошенники наживаются на неопытности и наивности людей. Приватизированную квартиру намного легче продать, чем сделать это с муниципальным жилым помещением.

Процедура продажи квартиры заключается в составлении соглашения о купле – продаже квартиры между владельцем и покупателем. Сама процедура составления договора и подписания документов занимает несколько минут. Во всем процессе продажи квартиры львиную долю времени занимает сбор необходимых документов и справочной информации о жилье.

В зависимости от общего или долевого статуса квартиры для продажи нужно нотариусу представить соответствующие документы. От статуса будет зависеть и результат сделки купли-продажи.

Виды необходимых документов

Все необходимые документы для продажи приватизированной квартиры нужно подготовить заранее. Главными документами будут технические паспорта, выданные в БТИ и документы, подтверждающие личности владельцев, права собственности на владение жильем. Помимо этого, необходимы будут справки из жилищно-эксплуатационной конторы (ЖЭКа) о количестве проживающих, наличии или отсутствии долгов по коммунальным услугам.

Если в жилом помещении обитают или проживали иждивенцы, то документы от попечительского совета о разрешении продажи. В зависимости от того, нажито ли было частное недвижимое имущество в браке, справки из ЗАГСа или соглашение второго супруга. Свидетельства о браке или разводе.

Лучше проконсультироваться о том, какие необходимы документы и заняться их сбором задолго до того, как продавец и покупатель отправятся в нотариальную контору на регистрацию сделки купли-продажи частного жилья.

Если владельцев квартиры несколько, то обязательно должно быть согласие всех на продажу частной собственности. Если среди владельцев квартиры возникают разногласия и компромиссное решение не удается найти, нужно обратиться в суд и получить его постановление.

Документы для заключения соглашения купли-продажи квартиры

Нотариусу для оформления соглашения о переходе прав собственности на частную квартиру необходимо предъявить такой пакет документов:

Для быстрой продажи квартиры нужно, чтобы в квартире никто не был прописан и отсутствовала коммунальная задолженность в ЖЭКе. Если покупатель согласен купить квартиру с долгами, то необходима справка о существующей задолженности на дату продажи перед ЖКХ.

Документы для регистрации соглашения купли-продажи квартиры

После совершения сделки в нотариальной конторе стороны должны зарегистрировать ее в Росреестре. Для этого необходимо предоставить регистратору договор о купле-продаже недвижимости и свидетельство о праве собственности нового владельца. Регистрация документов длится на протяжении 1 месяца, после оплаты сторонами госпошлины.

Госпошлина о регистрации соглашения о совершенной сделке делиться поровну между ее участниками. Оплата регистрации права собственности на недвижимое имущество возлагается на нового хозяина приватизированного объекта недвижимости.

Иногда при совершении сделки купли-продажи квартиры вместо личного присутствия участников соглашения могут находиться их доверенные представители. В таких случаях нотариусу нужно предоставить официально заверенную доверенность о возможности представлять интересы партнера по сделке.

Доверив сделку надежной юридической организации вы гарантированно совершите законную сделку купли-продажи квартиры в короткий срок.

Последнее обновление: 20.01.2018

Что нужно знать о правилах продажи приватизированной квартиры? Какие тут особенности?

Приватизация квартиры – это бесплатная передача квартиры в собственность людям, которые проживают в ней по договору социального найма (муниципальным квартиросъемщикам). По сути, это подарок жильцам от государства.

Правда, этот подарок несет в себе не только новые права и возможности для жильцов, но и определенные обязанности и ответственность. В частности, обязанность по содержанию квартиры и территории общего пользования, обязанность по уплате налога на недвижимость и т.п.

Другими словами, как и многое в жизни, приватизация квартиры имеет свои плюсы и минусы.

  ♦ Плюсы и минусы приватизации квартиры ♦

Порядок и условия приватизации регулируются законом ФЗ-1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 4 июля 2019 г.

Квартира может быть передана проживающим в ней членам семьи как в общую совместную, так и в общую долевую собственность (подробнее о видах собственности – см. по ссылкам).

Риск при покупке приватизированной квартиры

При покупке приватизированной квартиры существует один особенный нюанс (риск), который нужно учитывать Покупателю.

Приватизация квартиры производится по заявлению проживающих (зарегистрированных) в ней жильцов, и оформляется в виде Договора передачи жилого помещения в собственность граждан. Этот договор затем регистрируется в Росреестре.

Такой подарок от государства предусмотрен для всех членов семьи, проживающих в квартире. «По умолчанию» все прописанные в квартире должны быть включены в Договор передачи и, соответственно, в число собственников. Но так как приватизация – дело добровольное, то кто-либо из членов семьи, проживающих (прописанных) в квартире может от нее отказаться. 

Отказ от приватизации оформляется также отдельным письменным заявлением гражданина с просьбой не включать его в число собственников. В этом случае он остается только пользователем жилья, и (важно!) сохраняет за собой бессрочное (пожизненное) право пользования этой квартирой. То есть Покупатель потом не сможет принудительно выписать (выселить) такого жильца.

Это основной риск покупки приватизированной квартиры.

  ♦ К слову об отказе от приватизации ♦

Этот специфический риск характерен именно для случая, когда квартира перешла в собственность Продавца путем приватизации. В остальном сделку с приватизированной квартирой для Покупателя можно считать низкорисковой.

Если в составе семьи жильцов есть несовершеннолетние дети, то в процессе приватизации они автоматически включаются в число собственников. Для «не включения» ребенка в число собственников квартиры нужно Разрешение органов опеки и попечительства.

Такое же разрешение требуется, если в квартире зарегистрированы только несовершеннолетние дети (а их родители, например – по другому адресу), и приватизацию хотят провести только на детей.

Как действовать Покупателю в случае покупки такой квартиры – рассказано на соответствующем шаге нашей ИНСТРУКЦИИ.

Какие нужны документы для продажи приватизированной квартиры?

Перечень документов для сделки будет зависеть от того, Продавец вы или Покупатель. Как так? Разве он не одинаков для обоих?

Дело в том, что Продавцу для того, чтобы продать свою приватизированную квартиру, нужен самый минимум документов, необходимый только для того, чтобы зарегистрировать переход права собственности.

А вот Покупатель (если он разумный человек) потребует от Продавца дополнительные документы, чтобы выяснить некоторые детали, которые снизят  риск признания сделки недействительной.

Итого, список документов для сделки купли-продажи квартиры (в т.ч. приватизированной):

По той же причине и условия Договора купли-продажи квартиры Покупателю надо отслеживать гораздо тщательнее, чем Продавцу. В частности – условия выписки всех жильцов из квартиры, условия денежных расчетов в сделке, условия и сроки физической передачи квартиры, и т.п.

Образец Договора купли-продажи

приватизированной квартиры можно скачать

здесь

.

Налог при продаже приватизированной квартиры

Какой налог с продажи приватизированной квартиры придется уплатить Продавцу?

Здесь размер налога будет зависеть от срока владения квартирой, т.е. от срока с момента ее приватизации, до момента ее продажи. Если Продавец владел квартирой более 3-х лет, то он полностью освобождается от уплаты налога.

Если же Продавец владел квартирой менее 3-х лет, то при ее продаже он обязан будет уплатить налог НДФЛ-13%.

От какой суммы отсчитывается этот налог и как можно его уменьшить, применив налоговый вычет – рассказано в отдельной статье Глоссария по ссылке.

До какого срока продлена бесплатная приватизация квартир?

Сроки приватизации жилья много раз продлевались и перепродлевались. А в феврале 2019 года Государственная Дума приняла, наконец, закон о бессрочной бесплатной приватизации (подтверждение – здесь).

Таким образом, срок для подачи заявления на приватизацию квартиры теперь ничем не ограничен. Бесплатно оформить свое муниципальное жилье в собственность можно когда угодно.

Приватизация жилья допустима только один раз в жизни каждого гражданина РФ, независимо от места (города) приватизации.

Исключение – несовершеннолетние дети, автоматически включенные в состав собственников квартиры, могут по достижению совершеннолетия еще раз приватизировать какую-нибудь другую квартиру, где они будут зарегистрированы.

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Правила подготовки и проведения сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Продажа приватизированного жилья, находящегося в долевой собственности нескольких людей, в наши дни производится часто. Это является следствием массовой приватизации квартир в девяностых годах XX века. Тонкости этого процесса интересны многим владельцам квартир, а также их наследникам и родственникам.

Как правильно продать приватизированную квартиру с долями?

Для того, чтобы описать весь порядок такой продажи, необходимо понять чем приватизация отличается от купли-продажи.

Приватизация с правовой точки зрения – это подарок от государства. В процессе дарения недвижимость переходит из государственной собственности в частную. Государство дарит недвижимость тем, кто написал заявление на приватизацию.

Автоматически свою часть в приватизированной собственности приобретают все несовершеннолетние жильцы данной квартиры, поскольку их интересы представляют родители, написавшие заявление.

Договор купли-продажи, в отличие от приватизации, осуществляется между двумя владельцами недвижимости на возмездной основе.

Принципиальная разница между этими двумя юридическими процессами вроде бы не велика. Однако приватизированные квартиры в подавляющем своём большинстве оформлены на несколько человек, что создаёт массу юридических проблем.

Недвижимость, находящаяся в совместной частной собственности может быть продана сразу вся при общем согласии или по частям с соблюдением определённых процедур.

Процедура продажи квартиры не зависит от того, кто проявил инициативу. Алгоритм действий в этом случае следующий.

  1. Если все жильцы квартиры дружно решили продать свою жилплощадь, то в договоре купли-продажи необходимо упомянуть в качестве продавцов все жильцов, поименованных в документе приватизации.
  2. Интересы владельцев жилья, не достигших возраста 18 лет, представляют их родители или опекуны.
  3. Для продажи жилплощади, в которой проживают несовершеннолетние граждане, следует получить согласие органов опеки.
  4. В договоре о продаже и приобретении квартиры должны быть оговорены части, приходящиеся на каждого продавца.

В соответствии с нормами закона каждый из участников продажи получает пропорциональную часть денег. На практике распределение средств осуществляется преимущественно по договорённости.

С 2019 года был принят закон, согласно которому каждый гражданин получал право оформить муниципальное жилье, в котором он проживает и зарегистрирован, в личную собственность.

Этот законодательный акт «развязал» руки нанимателям государственного жилья и предоставил им замечательные возможности:

Но вместе с тем, новые владельцы жилищ получали и обременения в виде:

Особенности продажи приватизированной квартиры

С муниципальным жильем нельзя проводить никаких операций, поэтому при определенных обстоятельствах, граждане, проживающие в государственной квартире, начинают интересоваться вопросом, можно ли продать и как это сделать с приватизированной квартирой. К примеру, необходимость продать жилье может возникнуть в случае, когда семья планирует переезд в другой микрорайон города или вообще в иной населенный пункт (или даже страну). Оставлять жилище на произвол судьбы никто не хочет, да и в другом месте новой жилплощадью никто уже не обеспечит.

Поэтому продать квартиру – единственный выход из ситуации, а к вырученным за нее средствам можно немного добавить и купить себе жилище там, куда планируется переезд. Ситуаций, когда продажа недвижимости является единственным разумным решением, немало, поэтому оформление муниципального имущества в личную собственность – правильный и законный путь в решении возникших проблем.

Но не все так просто. Продажа приватизированной квартиры имеет достаточно своих нюансов и тонкостей, которые необходимо учитывать, прежде чем затеять весь этот процесс. Прежде всего, необходимо выяснить текущий статус жилища, то есть удостовериться в том, что оно подлежит приватизации, ведь согласно российскому законодательству приватизировать нельзя:

Если недвижимость подпадает под действие закона «О приватизации жилфонда РФ» №1541-1, то можно смело приступать к сбору необходимых документов и подавать заявление в соответствующие органы для оформления жилища в личную собственность.

Только после завершения данной процедуры, которая может длиться от одного до трех месяцев, и получения в регистрационном органе Свидетельства о регистрации права собственности, можно задуматься о его продаже.

На вопрос можно ли продать приватизированную квартиру, ответ будет однозначным – да. Приватизация жилья подразумевает получение права распоряжаться им на свое усмотрение, в том числе и продавать. Поэтому теоретически квартиру можно продать сразу же после получения на руки Свидетельства о правах собственности. Закон не устанавливает никаких ограничений относительно вариантов распоряжения приватизированной недвижимостью, кроме тех, которые будут нарушать права и интересы других граждан.

Через сколько можно продать квартиру

Российское законодательство позволяет продавать или отчуждать имущество любым другим способом сразу после регистрации прав собственности в Росреестре. При положительном решении о приватизации муниципальной квартиры, собственнику или группе собственников будут выданы на руки договора приватизации, с которыми необходимо обратиться в территориальный регистрационный орган.

Также необходимо будет предоставить пакет сопроводительных документов и уже на месте написать соответствующее заявление. Процедура регистрации прав собственности в среднем займет 10-14 дней, после чего каждый участник процесса приватизации получит свой экземпляр Свидетельства.

С момента получения документа, устанавливающего права собственности на квартиру, ее хозяин (хозяева) могут совершать любые сделки с приватизированной недвижимостью. Но здесь нужно учитывать форму собственности, в которую перешла муниципальная квартира после приватизации, поскольку от этого зависит насколько легко и быстро можно будет продать недвижимое имущество.

Приватизированное жилье может быть собственностью:

Единоличная форма собственности приватизированного жилья позволяет совершить его продажу без дополнительных трудностей и проблем, ведь собственником является один человек, решение которого не зависит от третьих лиц. Исключением могут быть ситуации, когда на данной жилплощади прописаны:

Внимание! Наличие прописанных лиц в квартире существенно осложняет процесс продажи, но не делает его невозможным.

При совместной форме собственности полноправными хозяевами являются сразу оба супруга. Поэтому ни один из них не вправе распоряжаться приватизированной жилплощадью без предварительного согласования данного вопроса с другим совладельцем. Если кто-то из супружеской пары будет против продажи жилища, то второй сможет его продать только при следующих условиях:

Данное обстоятельство может стать камнем преткновения при продаже приватизированной квартиры, поэтому к выбору формы собственности нужно отнестись со всей ответственностью и серьезностью еще до начала приватизации.

Долевая форма собственности недвижимого имущества подразумевает выделение долей в квартире для каждого участника приватизации, которые достигли возраста 14 лет. Каждый из них является полноправным хозяином своей доли и вправе распоряжаться ею на свое усмотрение. Но есть одно «но». В вопросах продажи приватизированной недвижимости приоритет при выборе покупателя доли отдается другим собственникам, имеющим доли в этой квартире. Если никто из настоящих владельцев долей не желает выкупать долю, то собственник может продать ее третьим лицам со стороны.

При продаже приватизированной квартиры следует учитывать еще одно обстоятельство. Поскольку муниципальное жилье перешло в частную собственность нового владельца бесплатно, то при продаже его (переводе в денежный эквивалент) вырученная сумма расценивается законодательством как чистая прибыль. А согласно Налоговому Кодексу РФ все доходы физических лиц должны облагаться налогом – НДФЛ.

Согласно законодательству РФ любые сделки с приватизированным имуществом не являются объектом налогообложения. Поэтому если с момента приватизации квартиры прошло более трех лет, то при продаже недвижимости платить НДФЛ не нужно. Если акт продажи имущества совершается в первые три года после приватизации, то вырученная сумма за жилище будет обложена подоходным налогом.

При продаже приватизированной жилплощади продавец должен будет уплатить в казну налог.

Риски покупателя при покупке

При приобретении приватизированной квартиры покупатель может столкнуться с рядом проблем и трудностей, а то и вовсе потерять и деньги, и жилье. Даже в случаях, где с документами на недвижимость все в порядке, на руках у собственника есть Свидетельство о праве собственности, а также письменные нотариально заверенные согласия на проведение сделки от членов его семьи, все равно покупателя могут подстерегать определенные риски.

Самым распространенным явлением среди подобных сделок с недвижимым имуществом является наличие так называемых «отказников» от приватизации. Это те лица, которые имели полное право участвовать в приватизации и получить в личную собственность какую-то долю в квартире, но по некоторым соображениям они почему-то оформили официальный отказ от участия в процессе и дали свое согласие на приватизацию квартиры без них.

В таком случае квартира переходит из муниципальной собственности в частную тем гражданам, которые приватизировали жилье. «Отказники» в свою очередь, несмотря на изменения формы собственности жилплощади, сохраняют за собой право бессрочного пользования ею.

Став полноправным хозяином имущества и получив право распоряжаться им, новый владелец не вправе воспрепятствовать реализации прав на бессрочное пользование данной квартирой теми, кто ранее отказался от участия в приватизации. Соответственно при смене собственника (при продаже квартиры), новый хозяин также не может ни выселить, ни отменить прописку «отказников» в данной квартире.

Эксперты не рекомендуют приобретать приватизированную недвижимость, если в ней на момент продажи числятся зарегистрированные лица, отказавшиеся от участия в приватизации.

Если «отказники» все-таки имеются, то перед оформлением договора купли-продажи необходимо разыскать их и потребовать в письменном виде заявить о том, что место постоянного проживания они сменили добровольно, и они понимают, что этим самым они утрачивают любые права на пользование продающейся квартиры. После того, как письменные заявления каждого «отказника» будет на руках, можно оформлять сделку, но в договоре обязательно должен быть пункт с перечислением всех отказавшихся от приватизации лиц и определением их права на бессрочное пользование жильем. Покупатель, подписываясь под этим пунктом, автоматически соглашается с тем, что приобретает квартиру с «обременением».

Во избежание всевозможных неприятностей, необходимо до покупки жилища:

Несведущему человеку весьма непросто будет самостоятельно разобраться во всех этих тонкостях, поэтому лучше подстраховаться и воспользоваться услугами профессионального юриста.

Размер налога при продаже

Вместе с правом распоряжаться недвижимым имуществом собственник после приватизации приобретает еще и некоторые обязательства по отношению к объекту. Первым делом на него возлагается обязательство ежегодной уплаты имущественного налога, размер которого может отличаться в зависимости от региона, в котором приватизирована квартира.

Налоговым законодательством РФ установлена верхняя граница, которую данный вид налогообложения не может превышать – это 0,1% от рыночной стоимости приобретенного в личную собственность имущества.

Еще одним видом налога при отчуждении имущества является НДФЛ, поэтому во избежание его уплаты при оформлении сделки с недвижимостью, собственники интересуются, через сколько можно продать квартиру после приватизации, чтобы освободиться от данного обязательства?

Если новоиспеченный хозяин решил в первые три года после приватизации продать недвижимость, то он обязан будет в казну уплатить 13% от стоимости квартиры – налог на доходы физических лиц, поскольку данная следка расценивается с точки зрения закона как получение прибыли (жилье-то в собственность продавец получил бесплатно). В 2019 году были внесены некие изменения в Налоговый Кодекс РФ, согласно с которыми можно избежать уплаты НДФЛ при продаже приватизированной жилплощади, но только при условии, что приватизировалась она не менее трех лет назад с момента получения Свидетельства о регистрации прав на нее.

Внимание! Налогом при продаже не облагаются те приватизированные квартиры, рыночная стоимость которых не превышает 1 миллион рублей, независимо от сроков владения объектом недвижимости.

Если сделки по продаже квартиры в первые три года после приватизации не избежать, а соответственно и уплаты налога, расходы можно существенно сократить, если воспользоваться правом на получение налогового вычета. Суть данного метода заключается в том, что кадастровая стоимость продаваемого жилья уменьшается на 1 миллион рублей, а остаток облагается налогом, то есть база налогообложения существенно снижается. Это значит, что при продаже/покупке квартиры, кадастровая цена которой равна 1 миллиону рублей или меньше этой суммы, НДФЛ не платится.

Но и здесь есть свои нюансы:

К примеру, если гражданин в апреле осуществил продажу приватизированной квартиры за 1,5 миллиона рублей, то он должен был уплатить в казну 195 тысяч рублей. В ноябре этого же года он совершает покупку нового жилья за 3,2 миллиона рублей. Это значит, что государство должно ему выплатить налоговый вычет в размере 260 тыс. руб. (максимально допустимое значение), но с учетом его обязательств уплаты налога на сумму 195 тысяч рублей, из казны он получит только 65 тысяч руб. (260 -195 = 65).

Вопрос-ответ

Вопрос: как продать приватизированную жилплощадь с несовершеннолетним ребенком?

Ответ: если при продаже приватизированной жилплощади на ней зарегистрированы несовершеннолетние дети, данное обстоятельство существенно усложнит процесс оформления сделки. Чтобы продажа состоялась без эксцессов и была оформлена в соответствии с требованиями российского законодательства, необходимо до подписания договора выписать детей из данной жилплощади и прописать их в квартире, которая ни чем не уступает предыдущей, то есть чтобы условия проживания в результате смены места регистрации несовершеннолетних не ухудшились.

Вопрос: можно ли продать свою долю в квартире без согласия?

Ответ: данный вопрос регулируется Гражданским Кодексом Российской Федерации, который гласит о том, что продажа доли в приватизированном жилье возможна только с согласия остальных «дольщиков»-собственников. Но осуществить задуманное (продать) можно и без их согласия. Для этого необходимо соблюсти определенную законом процедуру:

  1. Письменно известить каждого совладельца о своем намерении продать долю (сделать это лучше так, чтобы потом на руках осталось документальное подтверждение письменного уведомления о своих намерениях, к примеру, заказным письмом).
  2. После получения данного уведомления «дольщикам» дается определенный период времени, чтобы подумать и принять решение на счет того, будут ли они выкупать эту долю или нет.
  3. Если по истечении установленного законом срока (1 месяц) никто из совладельцев приватизированной квартиры не изъявил о своем желании выкупить долю, то законом допускается ее продажа третьему лицу, независимо от того, согласны другие «дольщики» с таким решением или нет.

Вопрос: можно ли продать приватизированную недвижимость с прописанным человеком?

Ответ: несмотря на то, что в квартире прописаны люди, этот факт не является серьезным препятствием для отчуждения имущества путем продажи. Главное до оформления сделки купли-продажи снять прописанных лиц с регистрации. Если они отказываются выписаться в добровольном порядке, то владелец квартиры имеет полное право обратиться для решения этого вопроса в судебные инстанции и потребовать принудительной выписки данных лиц, приведя веские аргументы для данного обращения (в конкретном случае – это предстоящая продажа приватизированного жилья).