Как продать квартиру с человеком, имеющим право пожизненного проживания? в 2019 году

🕒

Ситуация, когда в квартире прописан человек, имеющий пожизненное право на проживание в ней, достаточно распространенная. Продать такую недвижимость очень непросто, так как ни продавец, ни покупатель (если он решится приобрести такое жилье) не смогут выписать гражданина против его согласия. Решать пользоваться ему своим правом или отказаться может только сам проживающий.

Категории граждан, которые могут получить право пожизненного проживания

Некоторые граждане могут получить право пожизненного проживания в квартире, и никто не сможет принудить их освободить жилплощадь.

  1. Жильцы, которые в момент приватизации отказались получать долю в пользу кого-то из родственников.
  2. Граждане, право которых получено на основании завещания.
  3. Супруг, если это право закреплено брачным соглашением.
  4. Член кооператива, даже частично оплативший свой пай.
  5. Ребенок, не достигший совершеннолетия, временно живущий в интернате, или находящийся в исправительном учреждении.

Важно! При продаже квартиры с обременением в виде права пожизненного проживания не собственника, его согласие не требуется.

Если гражданин, имеющий право пожизненного проживания – взрослый, то заключается обычный договор купли-продажи, однако владелец такой квартиры должен принять тот факт, что цена недвижимости из-за такого обременения будет ниже, иначе покупателя будет сложно найти. В случае, когда на жилплощади прописан несовершеннолетний, то продать квартиру без разрешения органов опеки не удастся. При этом ребенка нужно будет снять с регистрации и прописать в другой квартире в сроки, установленные законом.

Как не обмануть покупателя?

Случаются ситуации, когда продавец умышленно скрывает факт о прописанных жильцах или гражданах, имеющих право пожизненного пользования квартирой. Так поступать не следует, так как, когда обман откроется, а это обязательно произойдет, то продавцу придется не только возвращать полученные деньги, но и, возможно, компенсировать моральные потери покупателя, если он этого потребует.

Однако чаще всего, продавец и сам не знает, что квартира, которую он реализует обременена. Такое происходит, если один из прошлых жильцов был временно выписан с жилплощади, например, на период  отбывания наказания. Так поступают родственники, чтобы не оплачивать коммунальные услуги за отсутствующего человека. Поэтому, чтобы быть абсолютно уверенным в юридической чистоте квартиры, следует при заключении сделки тщательно проверять ее историю.

Пример. Гражданин приобрел квартиру, которая на момент подписания договора купли-продажи была свободной. Он сам сходил в управляющую организацию и убедился, что все жильцы выписаны. Однако он не поинтересовался, когда и на каких основаниях происходило снятие с регистрации каждого из них. Спустя три года, явился брат прежнего хозяина, который все это время отбывал наказание, и потребовал от новых жильцов выделить ему комнату, так как восстановил временно прекращенную регистрацию. Новый собственник отказал бывшему жильцу, и тот подал иск в суд, который был удовлетворен. Собственнику пришлось освобождать комнату для бывшего жильца.

Как можно решить вопрос с пожизненным правом проживания в квартире?

Как уже было отмечено выше, никто не вправе принудить жильца с правом пожизненного пользования квартирой выписаться из нее. Однако решение существует. Если жилец не проживает в данной квартире, то с ним можно просто договориться о добровольной выписке, возможно, выдвинутые им условия не будут обременительными. В случае, когда у гражданина нет другого жилья, то новый владелец может предложить ему приобрести отдельную квартиру, или смириться с тем, что его семье придется жить в квартире с подселением.

Юридическая помощь при продаже квартиры с обременением право пожизненного проживания

Если вам надо продать квартиру с человеком, имеющим право пожизненного проживания, то вам лучше обратиться к юристу компании «Правосфера». Он оценит сложившуюся ситуацию и предложит варианты ее решения. Также специалист может взять на себя переговоры как с потенциальным покупателем, так и с жильцом, имеющим право пользоваться квартирой.

Вы можете обратиться к профессионалу тогда, когда вам понадобится помощь или консультация, а можете с первого этапа заручиться его поддержкой. В любом случае он сделает все возможное, чтобы направить дело в нужное русло, и поможет решить вопрос с наибольшей выгодой для клиента.

Вопрос, как продать квартиру с человеком, имеющим право пожизненного проживания, далеко не праздный. Всё дело в том, что в целом ряде случаев жилец может получить такое право, не будучи собственником жилплощади. И только ему решать, отказываться от своего права или нет. Если жилец не хочет выписываться из квартиры, то и продавцу, и покупателю придётся принять как должное, что выписать его в принудительном порядке они не смогут никак.

Какие категории граждан имеют право на пожизненное проживание в чужих квартирах, не будучи их собственниками?

Прежде всего — отказавшиеся приватизировать квартиру в пользу родственников. Другой категорией являются те, кто получил право пожизненно прописаться в квартире согласно завещанию. Возможность пожизненной прописки даёт и вступление в брак, если соответствующий пункт указан в брачном контракте. Если член или бывший член строительного кооператива внёс хотя бы частично свой пай за квартиру, его также нельзя выселить принудительно. И, наконец, если несовершеннолетний ребёнок находится в детдоме, детской исправительной колонии или каком-либо ином учреждении, его также нельзя лишить положенной по закону жилплощади.

При продаже квартиры согласие прописанного в ней человека, не имеющего права собственности на неё, не требуется. Если такой жилец находится в совершеннолетнем возрасте, достаточно стандартного договора купли-продажи, чтобы продать пожизненно занимаемое им жильё. Естественно, договариваясь с покупателем о цене, продавцу надо быть готовым к тому, что квартиру с жильцом придётся продать дешевле, чем если бы она была свободной.

Иная ситуация возникает, если продаётся квартира с пожизненно прописанным в ней несовершеннолетним. Для подписания договора купли-продажи придётся привлекать социальные службы, охраняющие его права. Главная трудность заключается в том, что несовершеннолетнего в таком случае требуется выписать, а затем необходимо предоставить ему другую жилплощадь — либо до заключения сделки, либо после него. При втором варианте в договоре придётся указать конкретные сроки выписки.

После того как задокументированные характеристики старого и нового жилья для несовершеннолетнего поданы в социальные органы администрации по месту жительства, ждать их согласия потребуется от 10 до 15 дней. Ответ может быть положительным, если:

Рассмотрение каждой такой ситуации происходит в индивидуальном порядке. Только получив одобрение попечительских органов, продавец может заключить договор купли-продажи на квартиру, где прописали несовершеннолетнего. В противном случае сделка признаётся незаконной и может быть обжалована в судебном порядке. Судебное разбирательство — вполне реальная перспектива и при продаже квартиры со взрослым жильцом, если продавец попытался скрыть его наличие от покупателя.

Соблазн выдать квартиру с жильцом за свободную часто возникает потому, что это относительно легко сделать на момент подписания договора. Однако обман чреват для продавца нежелательными последствиями. Ведь позже, когда новый владелец жилплощади неизбежно узнает правду, он, скорее всего, обратится в суд. А судебные инстанции, как правило, принимают сторону обманутого покупателя. Поэтому продавцу рекомендуется проявлять не только честность, но и внимательность. Ведь бывает и так, что продающий жильё собственник и сам не подозревает о претендентах на постоянное проживание в его квартире.

Бытует мнение, что если физическое лицо не прописано в квартире на момент продажи, оно не вправе претендовать на жительство в ней ни при каких обстоятельствах. В большинстве случаев это действительно так. Поэтому если на данной жилплощади кроме владельцев никто не прописан, её с уверенностью называют свободной. На самом же деле и продавцу, и покупателю требуется знать, выписывался ли кто-либо из квартиры в прошлом. И если да, то на каких условиях.

Дело в том, что в жилищном законодательстве РФ существует такое понятие, как временная выписка. В отличие от постоянной, она оставляет возможность восстановить утраченную прописку при необходимости. Бывает, что при продаже квартиры наличие таких временно выписанных жильцов не учитывается обеими заключившими договор сторонами. И когда эти жильцы восстанавливают прописку, они вполне законно могут претендовать на проживание в квартире, ставшей предметом купли-продажи.

Какие категории физических лиц могут считаться временно выписанными?

Это отбывающие тюремный срок осуждённые, больные на длительном стационарном или санаторно-курортном лечении, отправленные в долгие служебные командировки и т. д. Ранее, до 2019 года, временно выписанными считались лица, проходящие службу в рядах Вооружённых сил Российской Федерации. Однако в настоящее время за военнослужащими, даже получившими назначение в другой регион страны или за границу, сохраняется прописка по прежнему месту жительства.

Вопрос, как продать квартиру с жильцом пожизненного проживания, задается вовсе не из чистого любопытства. Причина в том, что во множестве ситуаций проживающий может обрести подобное право, не являясь владельцем жилого помещения.

И лишь он может принимать решение о том, отказаться от собственного права или нет. Если обитатель жилья не изъявляет желания сниматься с регистрации из жилья, то и продавцу, и приобретателю придётся принять тот факт, что выписать его невозможно, пока он этого не захочет.

Кто имеет право проживать в квартире, не являясь ее собственником 

Изначально к ним относятся лица, которые отказались приватизировать жилье в пользу близких родственников. Другой группой лиц считаются те, кто обрел право пожизненной регистрации в жилье в соответствии с последней волей умершего гражданина. Допустимость пожизненной регистрации предоставляет и заключение брака, когда надлежащее положение обозначено в брачном договоре. Если участник либо бывший участник строительного кооператива вносил хотя бы часть собственного пая за жилье, его тоже не получится выписать против его воли. И, также в случае, когда малолетний проживает в детском доме, исправительном учреждении или же какой-то другой организации, его тоже недопустимо лишать причитающейся по праву жилой площади.

ВНИМАНИЕ !!! Покупатель не должен доверять соглашениям, при которых бывший хозяин недвижимости обязуется снять с регистрации несовершеннолетнего жильца после реализации недвижимого имущества. Особенно если у детей имеется доли в имуществе.

В действительности, как правило,  за детьми так и остается прописка в квартире в виде  сюрприза, который доставляет неприятности новым хозяевам.

Нужно ли выписывать прописанных в квартире лиц при продаже

При продаже квартиры дозволения зарегистрированного в ней обитателя, не являющегося ее хозяином, не надо получать. Если этот гражданин является совершеннолетним, необходимо составить простой договор купли-продажи, затем чтобы совершить продажу квартиры, которую он занимает по праву пожизненного проживания. Вполне логично, что совершая договор с покупателем о стоимости, продавцу нужно подготовиться к тому, что помещение с жильцом можно совершить продажу по меньшей стоимости, чем если бы ее никто не занимал.

Иная ситуация имеет место, если на продажу выставляется жилое помещение с обладающим пожизненной  регистрацией в нем ребенком.

ВАЖНО !!! Для совершения продажи необходимо поставить в известность органы опеки и попечительства, призванные защищать его права.

Основная сложность состоит в том, что ребенка в подобной ситуации нужно выписывать, а после этого нужно гарантировать предоставление ему новой жилплощади — либо до заключения соглашения, либо после него. При втором способе в соглашении нужно будет обозначить точные сроки выселения.

Какова процедура продажи

После того как оформленные показатели мест проживания для ребенка отправлены в уполномоченные органы по месту проживания, время ожидания ответа будет составлять от десяти до пятнадцати дней.

Процедура, вероятнее всего, будет одобрена, если:

ВАЖНО !!! Анализ каждого подобного случая осуществляется индивидуально. Только заручившись поддержкой органов опеки, можно оформить договор купли-продажи на жилое помещение, где был  прописан ребенок. Иначе  сделка будет признана незаконной, ее можно будет обжаловать через суд.

Судебное разбирательство — возможный исход дела, в т.ч. при продаже жилья с совершеннолетним проживающим, если продавец постарался утаить его присутствие от приобретателя.

Зачем продавцы скрывают жильцов при продаже

Искушение скрыть проживание кого-либо в жилище зачастую появляется по той причине, что это не так уж сложно сделать на момент совершения продажи. Впрочем, утаивание грозит продавцу негативными результатами. Ведь со временем, когда другой хозяин жилого помещения рано или поздно узнает обо всем, он, вероятно, направится в суд. А суды, по общему правилу, встают на сторону покупателя.  Иногда случается и так, что осуществляющий продажу жилья хозяин даже не знает о кандидатах на постоянное проживание в его жилье.

О чем еще нужно знать 

Из вышеизложенного понятно, какими особенностями обладает продажа квартиры, где  живут лица, имеющие право пожизненного проживания. Да, отыскать покупателя в такой ситуации весьма затруднительно, но при грамотном и тщательном подходе к данной процедуре можно осуществить задуманное. Важно не обманывать покупателя.

ВАЖНО !!! Нет смысла пытаться утаить обременения, имеющиеся  у выставленной на продажу недвижимости. Иначе данное соглашение будет признано недействительным . Либо покупателю все равно станет известно о прописанных в квартире лицах и не станет ее приобретать.

На рынке недвижимости квартиры, где присутствуют какие-либо жильцы, покупают не слишком охотно. Как ранее говорилось, подобные соглашения могут оказаться весьма рискованными. Именно в связи с этим даже небольшая стоимость недвижимости не заманивает потенциальных приобретателей жилья. Обычно, продажа квартиры, где кто-то имеет прописку, более реальна, если в помещении не живут дети или нетрудоспособные граждане. Ведь совершить выселение прописанных лиц возможно, как было сказано, только в суде.

Когда в подобных ситуациях присутствуют малолетние, процедуру затрудняет требование об участии органов опеки и попечительства. Есть ли смысл приобретать жилое помещение с препятствием в виде зарегистрированных там  граждан или нет? Это все люди определяют только самостоятельно.

Некоторых это обстоятельство нисколько не волнует. Но если обрести полную уверенность в том, что владению помещением ни один человек не сможет препятствовать, лучше подобрать квартиру без обременений.

Если хозяин совершил продажу квартиры с людьми,   имеющими там регистрацию, не стоит считать его мошенником. В  нашей стране подобные процедуры не запрещаются в соответствии с законом. Продавец в подобной ситуации будет не совсем порядочным, но его поступок однозначно  легален.

Бесплатный вопрос юристу

 

Лица, имеющие право пожизненного проживания, остаются прописанными в квартире после перехода собственности к новому владельцу. Выселить пожизненных жильцов не сможет никто. Существует несколько видов сделок, позволяющих собственникам, продавшим свое жилище, оставаться в нем до смерти. Рассмотрим их подробнее.

В чем суть права пожизненного проживания

Право пожизненного проживания означает, что недвижимость может продаваться и переходить к другому владельцу, но люди, проживающие в помещении, будут оставаться, пока не сочтут нужным его покинуть. Выселить их нельзя даже принудительно – через суд.

Существуют несколько групп граждан, имеющих право быть прописанными и использовать чужую жилплощадь, независимо от воли собственника. Нельзя выселить жильцов:

В каждом случае у постоянных жильцов свои основания для пожизненной прописки. Как они возникают, описано дальше в статье.

При отказе от приватизации

Человек, написавший отказ от приватизации, может пожизненно проживать на своих квадратных метрах независимо от желания фактического хозяина квартиры. Даже если владелец надумает продать жилище вместе с прописанным в нем бывшим родственником, последний будет жить в помещении, пока сам не выпишется либо умрет.

Как возникает. Право на пожизненную прописку в определенном жилище возникает у граждан, проживавших в муниципальном помещении на момент его приватизации, но отказавшихся от оформления жилья на себя. В семьях возникают различные ситуации. В результате развода, конфликта у собственника может возникнуть желание выселить близких ему в прошлом людей на улицу. Права отказников на пожизненную прописку защищены законом.

Где посмотреть. Пожизненные жильцы – отказники по приватизации на бумаге прописываются в справке о прописанных из паспортного стола. Дополнительно можно потребовать у продавца договор соцнайма и договор приватизации. Сравнив их, можно установить перечень проживавших лиц и возможных граждан с правом пожизненного проживания.

Читайте об отказе от приватизации этот материал.

При ренте

Рентополучатель – это бывший хозяин квартиры, который продал жилье с условием, что он будет получать от нового собственника содержание и оставит за собой возможность пользоваться жильем.

Как возникает. Право на использование чужого жилья возникает на основании подписанного договора ренты. Предметом договора между сторонами является жилище и условия его перехода к другому собственнику. Иждивенец после подписания договора ренты сохраняет право пожизненного проживания до смерти.

В каждом индивидуальном случае список требований и затрачиваемые суммы зависят:

Список выдвигаемых требований может быть любым. Все условия должны быть подробно оговорены, документально оформлены, подписаны при нотариусе обеими сторонами.

Существуют два вида ренты. При первом, оплата и содержание иждивенца продолжается до его смерти. Во втором случае, новый владелец тратит деньги на бывшего хозяина, пока не погасит определенную сумму. В обоих случаях продавец и покупатель заключают нотариальное рентное соглашение с правом пожизненного проживания. Взаимоотношения сторон при оформлении ренты регулируются ст. ст. 601, 602, 603, 604, 605 гл. 33 ГК РФ.

Где посмотреть. Дополнительно к справке о зарегистрированных нужно посмотреть документ-основание. В договоре ренты будет указано, кто является рентополучателем. Возможно также, что кроме бывшего хозяина жилья в квартире может проживать любое третье лицо.

Подробнее о ренте читайте нашу предыдущую статью.

Завещательный отказ

Завещательный отказ обязывает человека, наследующего недвижимость покойного, выполнить его волю. В том числе волю предоставить квартиру третьему лицу на праве пожизненного проживания. По закону он не возникает, только в рамках завещания.

Как возникает. Право пожизненного проживания могут получить лица, упомянутые в завещании умершего собственника. В качестве условия может быть указан круг лиц, которые должны проживать в жилище пожизненно либо на ограниченный срок без права собственности.

Кроме проживания и прописки, третье лицо по завещанию усопшего может получить содержание со стороны домовладельца. На эти цели наследник расходует средства, оставленные покойным хозяином недвижимого имущества. Прописка сохранится, за указанным в завещании человеком, и после продажи жилья наследником. Покупатель не сможет выселить такого жильца из квартиры.

Где посмотреть. Справка о прописанных + свидетельство о праве на наследство. Идеально, если продавец покажет изначальное завещание.

Можно ли прописать такое право в договоре дарения

Право проживать в подаренной квартире возникнет у дарителя, который указал в договоре, что он останется прописанным и будет пользоваться квадратными метрами. По поводу правомерности такой дарственной существуют разные мнения.

ВАЖНО! Наша редакция не рекомендует составлять дарственную с подобным условием. Безопаснее оформить договор ренты у нотариуса.

Интересную статью о судьбе дарения после смерти дарителя читайте здесь.

Купля-продажа квартиры с пожизненными жильцами

Как возникает. Право на проживание может возникнуть в результате продажи жилища, когда это оговорено и вписано отдельным пунктом договора. После перехода имущества к новому хозяину продавец приобретает статус пожизненного жильца. Основанием для обременения Росреестром  это не является и собственник вправе перепродать квартиру с жильцами другому человеку.

Хозяину недвижимости не нужно получать разрешение на продажу от лиц, использующих жилплощадь. Передача домовладения (квартиры) происходит по обычной схеме. Сделка отличается от стандартной купли – продажи тем, что собственник, продающий недвижимость с существенными ограничениями, согласно ст. 558 ГК РФ, обязан предупредить покупателей о наличии жильцов заранее, и в договоре указать имена лиц, имеющих право на пожизненное проживание в жилище.

Если во время совершения сделки этого не было сделано, и сторонами был подписан стандартный документ, не содержащий пунктов, ограничивающих возможности нового владельца, покупатель будет вправе оспорить сделку и вернуть деньги.

Где посмотреть. Справка о прописанных (домовая книга) + предыдущий ДКП, в котором должны быть указаны граждане с правом пожизненного проживания.

Как выявить пожизненных жильцов

Покупка квартиры происходит обычно после предварительного просмотра объекта. Спрятать посторонних людей, проживающих в квартире, вряд ли удастся.

Дополнительно нужно проанализировать следующие документы:

Поскольку прописанные жильцы не являются обременениями, квартира может быть продана.

ВНИМАНИЕ! Если продавец заверил, что пожизненных жильцов нет, а впоследствии выяснилось, что они имеются, то покупатель может оспорить сделку через суд или потребовать возместить убытки.

Каждый случай индивидуален. Для покупателей и людей, стремящихся сохранить за собой квадратные метры, даже после получения за них денежной суммы, выгоднее обратиться за консультацией к опытному юристу. Самостоятельно разобраться в тонкостях отечественного законодательства по силам только людям, имеющим специальное образование. Получить бесплатную консультацию можно, записавшись в специально отведенном разделе внизу страницы.

Чтобы статья принесла пользу людям, ставьте лайк.

Читайте далее: купля продажа квартиры с пожизненным проживанием.

ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ – продолжение:

…Идем дальше.

Кроме права собственности существуют еще и право пользования квартирой. Это то, что кардинально отличает первичный рынок жилья от вторичного. И именно эта особенность добавляет нам (Покупателю) головную боль при выяснении всех личностей, которые могут иметь такие права пользования. Но выяснять это нам все-таки придется, и сейчас мы это выясним.

Очевидно, что каждый собственник имеет все виды прав на квартиру, в том числе и безусловное право пользования ею. Но сюрприз для Покупателя в том, что могут быть и другие люди – не собственники – которые по закону тоже имеют право пользования квартирой, т.е. право проживания в ней.

Нам, конечно же, нужна квартира, свободная от прав проживания в ней посторонних лиц. А для этого мы должны, как минимум, этих лиц знать.

Кто же может иметь право на проживание в квартире?

Есть несколько категорий таких правообладателей:

  1. Все собственники квартиры (их видно из Титула или из Выписки ЕГРП);
  2. Члены семьи собственника квартиры, в т.ч. бывшие (не имеющие прав собственности на квартиру, но прописанные в ней);
  3. Лица, получившие право пользования квартирой по завещательному отказу (в случае, когда квартира перешла хозяевам по наследству);
  4. Рентополучатели – предыдущие собственники квартиры, заключившие с текущим собственником Договор пожизненного содержания с иждивением;
  5. Лица, с которыми собственник квартиры заключил договор найма, или договор безвозмездного пользования.

Рассмотрим их по порядку. Нас будет интересовать вопрос, кто из них может сохранить право проживания в квартире после ее продажи, и как от этого права мы можем избавиться (в некоторых случаях).

Собственники квартиры, не «прописанные» в ней, теряют право пользования вместе с правом собственности при продаже квартиры.

«Прописанные» же в квартире собственники, могут сохранить право проживания в ней только если это будет прямо указано в Договоре купли продажи квартиры (ДКП), и согласовано с Покупателем (чего в практике, обычно, не бывает). В остальных случаях (т.е. в большинстве сделок) – Продавец после отчуждения квартиры обязан сняться с регистрационного учета (выписаться), и это условие обязательно указывается отдельным пунктом в договоре.

Члены семьи собственника могут иметь право пользования квартирой только если они там «прописаны». Именно наличие «прописки» подтверждает их право проживания в квартире. Выписка их из квартиры, соответственно, лишает их этого права. По общему правилу, члены семьи собственника должны выписаться из квартиры при ее продаже (эта обязанность для них установлена законом). И если они этого не делают, новый собственник может «выписать» их из квартиры через суд.

Но здесь есть нюансы!

Например, временно выписанные члены семьи собственника имеют шанс восстановить свою «прописку» (т.е. восстановить право пользования) даже после продажи квартиры, если докажут в суде, что их право было нарушено. Такими временно выписанными персонажами могут быть те, кто проходил длительное лечение в стационаре, уехал в длительную командировку, ушел служить в армию, отправился по решению суда отбывать наказание, и т.п.

Правда, с 2019 года для призывников и заключенных отменили обязательное снятие с регистрационного учета по месту жительства. То есть теперь даже если они «убыли по месту назначения» (начиная с 2019 года), они все равно остаются прописанными в своей квартире, и право проживания в ней не теряют. А те, кого отправили «на лесоповал» до 2019 года, соответственно – были сняты с регистрационного учета по месту жительства, но могут восстановить свое право на проживание в квартире по возвращении.

Прописанные в квартире несовершеннолетние дети требуют повышенного внимания. Этот случай мы рассмотрим подробно далее, на шаге ИНСТРУКЦИИ – «Покупка квартиры с несовершеннолетними».

Как узнать кто прописан в квартире?

Список всех лиц, «прописанных» (зарегистрированных по месту жительства) в данной квартире нам покажет Выписка из Домовой книги, а в некоторых городах ее заменяют Справки о регистрации по форме №9 и №12 (подробнее обо всех этих бумагах – см. по ссылкам в Глоссарии).

Различают обычную Выписку из Домовой книги и архивную (расширенную) Выписку.

Обычная Выписка дает информацию обо всех «прописанных» в данной квартире на текущий момент.

Архивная Выписка дает информацию обо всех жильцах, когда-либо бывших «прописанных» в данной квартире, включая тех, кто прописан на текущий момент.

И ту и другую выдают в паспортном столе местного домоуправления (ЖЭК, РЭУ, ТСЖ и пр.), либо в центре госуслуг МФЦ «Мои документы». Но получить их могут только собственники квартиры, либо прописанные в ней жильцы. Поэтому нам надо требовать такую бумагу с Продавца, а лучше пойти и заказать ее получение вместе с ним. Если же такой возможности нет, или есть ощущение, что Продавец что-то не договаривает, то Покупатель может заказать получение Выписки из Домовой книги специальным службам (о них ниже).

  ♦ Как выглядит архивная Выписки из Домовой книги ♦

Очевидно, что для целей проверки нас будет интересовать более полная, т.е. архивная Выписка. Именно из нее мы узнаем, существуют ли здесь лица, временно снятые с регистрационного учета или исчезнувшие в неизвестном направлении. Эти данные указаны в последней графе Выписки: «Когда и куда выбыл, временно или постоянно».

Если таковых персонажей нет – все в порядке.

Если таковые обнаруживаются, то есть шанс, что они могут вернуться, и их права на пользование квартирой могут быть восстановлены. От такой квартиры лучше отказаться. Во всяком случае, до урегулирования этого вопроса.

Как такой вопрос можно «урегулировать» лучше уточнять на дополнительной консультации юриста применительно к конкретной сделке. В том числе – если обнаруживается временно выписанный или исчезнувший непонятно куда персонаж не из числа семьи Продавца, а из числа прежних собственников (если квартира продается не первый раз).

К сожалению, практика такова, что работники паспортных столов не очень любят выдавать именно архивные Выписки (по опыту работы риэлторов в Москве). Не всегда данные о прежних жильцах собраны и сгруппированы как положено, а выполнять эту работу по просьбе заявителей многие паспортистки просто не хотят.

Здесь уже приходится рассчитывать на личное обаяние и благодарность «в пределах разумного». Если даже это не помогает, приходится обращаться «наверх» – к старшей паспортистке, либо к начальству территориального отдела ФМС. «Пинок сверху», как правило, быстро помогает нерадивой паспортистке решить задачу.

Если нет желания ублажать паспортисток лично, вытягивая из них сведения, можно обратиться за подобной услугой в специализированные коммерческие службы или юридические конторы.

Бывает, что архивные выписки отказываются давать, мотивируя это защитой персональных данных третьих лиц (тут сложно спорить).

Бывает, что в выписке информация отражена не должным образом (спишем на «человеческий фактор» или лень паспортистки), тогда недостающие сведения нужно запрашивать там же, в паспортном столе, отдельно. Например, в графе «Когда и куда убыл, временно или постоянно» зачастую может стоять только дата снятия с регистрационного учета. Этой информации явно не достаточно для Покупателя.

Здесь нам снова могут помочь вежливые люди из специализированных служб, работники которых специально «заточены» на добычу подобной информации, и получение различных справок, в т.ч. архивных Выписок из Домовой книги.

В Москве вместо Выписки из Домовой книги можно взять Единый жилищный документ (ЕЖД), который дублирует многие сведения, связанные с квартирой, ее жильцами и собственниками, в т.ч. сведения из Домовой книги.

Единый жилищный документ (ЕЖД), очевидно, более удобен для использования, и выдается он в тех же инстанциях, что и Выписка, т.е. – в районных МФЦ г. Москвы (подробнее о нем — см. по ссылке).

Но проблема здесь та же – во-первых, ЕЖД выдается только собственникам или прописанным в квартире жильцам, во-вторых, там указаны только текущие зарегистрированные лица. А значит, нужно добывать архивные сведения – самостоятельно или с помощью тех же специалистов.

Кто имеет пожизненное право проживания в квартире?

Некоторые из перечисленных выше категорий правообладателей (обладателей права пользования квартирой), обладают этим правом бессрочно, т.е. пожизненно, и независимо от смены собственника жилья. Это право у них закреплено законом. И лишиться этого права они могут только добровольно отказавшись от него (например, выписавшись из квартиры).

О ком здесь идет речь?

 Пожизненное право проживания в квартире имеют следующие лица:

Подробно о каждом из них рассказано в соответствующих статьях Глоссария (по указанным ссылкам). Нам же сейчас нужно запомнить главное – при обнаружении таких персонажей следует отказаться от такой квартиры. Во всяком случае, если не удалось уладить вопрос с их добровольным (письменным, нотариально заверенным) отказом от права пользования квартирой и выписки из нее.

Обнаружить этих персонажей позволяют Выписка из Домовой книги или ЕЖД (в случае с отказом от приватизации), и основной правоустанавливающий документ на квартиру (в случае завещательного отказа или содержания с иждивением).

Собственно наличие «прописанных» людей в квартире, даже на момент совершения сделки купли-продажи, является обычной практикой на рынке, особенно, в альтернативных сделках. Важно, чтобы все они (особенно, те, кто не является собственником, и формально не участвует в сделке) были в курсе предстоящей сделки с квартирой, были полностью дееспособными, и готовы были выписаться из квартиры после ее продажи.

Полезно будет взять отдельное письменное обязательство сняться с регистрационного учета у тех, кто «прописан» в квартире, но не является ее собственником (т.е. у «третьих лиц»).

Такая «страховка» даст нам преимущество в случае судебного спора с теми, кто не захочет выписываться из квартиры после сделки. Тогда их выписывают в принудительном порядке, по решению суда. А то самое письменное обязательство от «третьих лиц» (помимо прочих условий сделки, согласно договору), будет весомым аргументом в суде.

Перестраховка. Некоторые адвокаты, имеющие опыт судебной практики, утверждают, что даже с тех людей (не собственников), которые были выписаны из квартиры ДО ее продажи, желательно брать письменное заявление о том, что они не возражают против этой сделки. Это может звучать бредово (ведь они уже не имеют никаких прав на квартиру), но те же адвокаты приводят примеры, когда выписанные до продажи квартиры жильцы впоследствии восстанавливали свое право проживания там через суд.

Кто еще может иметь право пользования квартирой?

Вне зависимости от «прописки», права пользования квартирой могут иметь лица, с которыми собственник (Продавец) заключил договор найма или договор безвозмездного пользования. Фактически это обременение, которое может не отражаться ни в Титуле, ни в Выписке из Домовой книги. Вообще-то, Продавец имеет право продать квартиру с таким обременением, но обязан уведомить о нем Покупателя, указав это отдельным пунктом в Договоре купли-продажи квартиры (ДКП).

В этом случае нам необходимо потребовать от Продавца расторжения такого договора с пользователем (нанимателем) квартиры.

Кстати, нужно еще вложить себе в голову следующую мысль – правильное составление Договора купли-продажи квартиры (ДКП) снижает риск возможных претензий «третьих лиц», в т.ч. претензий на право пользования квартирой.

В условиях ДКП рекомендуется вписать обязательство Продавца уведомить Покупателя обо всех пользователях квартиры, обязательство снять с регистрационного учета всех «прописанных» там жильцов, и передать квартиру свободной от прав «третьих лиц».

Дополнительно в ДКП можно вписать обязательство Продавца, в случае претензий со стороны «третьих лиц», решить их самостоятельно и за свой счет (либо компенсировать судебные издержки Покупателя).

Важно, чтобы эти пункты договора были прописаны юридически грамотно, и имели однозначную трактовку.

Грамотно сформулировать эти обязательства Продавца в ДКП поможет Нотариус.

В отличие от прав пользования, права собственности и ограничения (

обременения

) этих прав проверяются по Выписке из единого государственного реестра (ЕГРН).

Заказать Выписку из ЕГРН можно на нашем сайте – ЗДЕСЬ (через встроенный сервис API Росреестра).

Еще одним применяемым на практике стимулом для Продавца «юридически освободить» квартиру после сделки, является особое условие получения денег при расчетах. Продавец получает полную сумму за квартиру только тогда, когда все жильцы будут сняты с регистрационного учета.

Подробнее об этом будет рассказано далее, по порядку, на шаге ИНСТРУКЦИИ – «Передача денег при покупке квартиры».

Снятие всех жильцов с регистрационного учета (до сделки или после) риэлторы называют «юридическим освобождением» квартиры. Конечно, ситуация значительно упрощается, если на момент сделки квартира уже «юридически свободна».

Итак, мы выяснили, кто кроме собственника имеет право пользования и проживания в квартире, изучили Выписку из Домовой книги, перечитали еще раз правоустанавливающий документ, и приняли необходимые меры для снятия всех жильцов с регистрационного учета. Глубоко вздохнули и идем дальше.