Как продать квартиру, находящуюся в залоге у банка? в 2019 году

🕒

В практике кредитования встречаются случаи, когда возникает необходимость продажи собственной квартиры находящейся в залоге у банка. На вопрос — можно ли это сделать не нарушая законодательство, финансовые эксперты отвечают утвердительно.

Существует несколько способов как это сделать, но при этом все ваши действия, в обязательном порядке, необходимо предварительно согласовывать с банком.

Стандартный вариант продажи залоговой недвижимости

На продажу залогового жилья заёмщиков толкают разные причины. Так, к примеру, потеряв работу или выйдя в декрет заёмщик может стать неплатёжеспособным, кому-то нужно переехать в другой город и сменить место проживания, ну или же срочно понадобилась крупная сумма денег.

Какой бы ни была причина, нужно сначала обратиться в банк, который является вашим кредитором

В зависимости от конкретной ситуации банк не всегда может дать соглашение на ваш запрос. Реакция банка в большей степени зависит от условий прописанных в кредитном договоре. Но в большинстве случаев, если заёмщик даст обязательство на досрочное погашение кредита в его полном объёме, то вероятность согласия банка на продажу залогового имущества существенно возрастет.

Происходит это следующим образом:

Определение рыночной стоимости залоговой квартиры с последующим выставлением жилья на продажу и поиском на неё покупателя. Когда будет найден покупатель — оформляется сделку купли-продажи таким образом, чтобы общая стоимость от квартиры была впоследствии разделена покупателем на две части – величину кредитной задолженности продавца-заёмщика и на оставшуюся часть от стоимости квартиры.

Каждая из этих частей, от общей стоимости жилья распределяется в соответствующие банковские ячейки, одна из которых принадлежит банку, а вторая продавцу. После получения кредитором своей части от совершённой сделки, он передаст в палату регистрации необходимые документы о снятии обременения с квартиры и бланки для регистрации соответствующей сделки. Обе сделки при этом заключаются параллельно друг с другом.

Продажа залоговой квартиры со сменой заёмщика

Существует и другой вариант. Если же найденный покупатель не имеет необходимой суммы средств для покупки жилья, то в этом случае возможна продажа залогового имущества со сменой прав заёмщика. Покупатель выплачивает продавцу лишь разницу между общей стоимостью квартиры и размером непогашенной банковской ссуды, оставшуюся часть которой впоследствии и выплачивает банку взяв на себя права заёмщика.

Хотя такие случаи происходят довольно часто, банки не всегда приветствуют подобные сделки. Это объясняется тем, что новоиспечённого заёмщика ещё нужно проверить на предмет платёжеспособности, а саму ставку по кредиту нужно будет рефинансировать, так как с момента оформления ипотеки прошлым заёмщиком она могла значительно измениться. Этот вариант не всегда выглядит привлекательным для покупателя недвижимости.

  1. Во-первых, ему приходится достаточно долго ждать переоформление документов собственности после того как жильё было выведено из под залога, а этот процесс может растянуться на один-два месяца.
  2. Во-вторых, размер авансового платежа обычно получается в разы большим, нежели при покупке обычного, не ипотечного жилья.

Продажа залоговой квартиры банком

Если же ситуация дошла до того, что заёмщик не может найти покупателя на залоговую недвижимость и не в состоянии своевременно вносить платежи по кредиту, то на основании предварительного решения суда жильё будет продано банком с аукциона. Помимо этого для того чтобы банк смог в судебном порядке изъять недвижимость заёмщика, необходимо соблюдение двух условий: Общая сумма по задолженности должна составлять не менее 5% от стоимости жилья указанной в кредитном договоре при его оформлении.

Период просрочки по ежемесячным платежам должен быть не менее трёх месяцев. При этом, в зависимости от условий кредитного договора, заёмщик может запросить отсрочку по выплатам задолженности до одного года по причине семейных или тяжёлых финансовых обстоятельств. В том случае если квартира всё же будет выставлен на торги, для совершения продажи необходимо наличие как минимум двух покупателей. Это достаточно сложный и трудоёмкий для банка процесс и, как правило, такие ситуации случаются достаточно редко.

Продажа залоговой недвижимости после досрочного погашения займа

Если заёмщик уже выплатил по ипотеке большую часть задолженности, то кредитные организации рекомендуют изучить принцип продажи залоговой недвижимости после досрочного погашения займа. Таким образом, если банк оформил заёмщику ипотеку на сумму в один миллион рублей, а на этот момент заёмщик остался должен ещё 200 тысяч рублей, то должник самостоятельно получив эти деньги может досрочно погасить долг.

После чего кредитор незамедлительно снимет обременение с недвижимости. А сам заёмщик таким образом без лишних трудностей сможет продать квартиру получив обратно свои деньги.

Существует два варианта ответа на вопрос – где же взять эти недостающие 200 тысяч рублей? Первый состоит в том, чтобы взять потребительский кредит в другом или этом же банке. Если заёмщик зарекомендовал себя как обязательного и платёжеспособного клиента с положительной кредитной историей, то отказ вряд ли последует, а погасить ипотечный займ можно будет сразу после продажи недвижимости. Второй способ – это договорится с покупателем жилья о задатке в размере оставшейся суммы на погашение кредита. В данной ситуации есть определённый риск для покупателя, но взамен продавец может снизить стоимость квартиры.

Продажа залогового жилья с целью изменения жилищных условий

Изменение жилищных условий в большую сторону

Также в банковской практике встречаются случаи, когда уже довольно продолжительное время выплачивающий ипотеку заёмщик решает продать залоговую недвижимость по причине нужды в жилье большего размера. Другими словами, с целью улучшения своих жилищных условий. Эта ситуация вполне привычна для кредиторов и часто они удовлетворяют подобный запрос клиента дав согласие на продажу залоговой недвижимости по вышеописанным схемам. При этом вырученная часть суммы от продажи квартиры идёт на погашение текущей задолженности, а часть средств которые остались, расходуются на первичный взнос при покупке более комфортабельного жилья, но уже по другому кредитному договору.

Изменение жилищных условий в меньшую сторону

Бывает и так, что заёмщик, не рассчитав свои силы и средства, берёт в ипотеку жильё которое ему крайне трудно оплачивать и в результате возникает желание обменять его на более скромную квартиру. Такой вариант продажи залоговой недвижимости тоже возможен, но в отличии от предыдущего варианта менее приветствуется банками и проводится при обязательном согласии кредитора под его строгим наблюдением.

Продажа залогового жилья незаконно

Напоследок стоит упомянуть о незаконной продаже залоговой недвижимости. Нюанс в том, что большинство кредитных организаций заключая договор с заёмщиком, включает в договор пункты следуя которым имущество залога не может быть передано в собственность третьим лицам, при одном лишь исключении — универсального приёма прав при получении наследства. При нарушении данного условия не только становится недействительной сделка продажи залогового жилья, но и возникает большая вероятность того, что банк потребует досрочного погашения кредита в полном его объёме невзирая на то, кому принадлежит недвижимость в данный момент.

Необходимость продать ипотечную квартиру возникает по разным причинам: смена места жительства, работы, потеря доходов или желание поменять квартиру на меньшую, чтобы рассчитаться с банком и избавиться от непосильной нагрузки ежемесячных платежей. Кроме того, если цены на квартиры будут падать, то выплатить долг  без потерь станет сложнее. Может быть, сейчас самый момент подумать о продаже, если обстоятельства вынуждают, и постараться сделать это максимально продуманно и эффективно? Но как именно?

Задолженность по просроченным ипотечным кредитам граждан выросла в России к началу 2019 года, по данным Центробанка, примерно на 12%. При этом многие заемщики при появлении финансовых проблем стараются сохранить квартиру и договориться с банком о реструктуризации долга. У должника есть только три варианта: продолжать платить, изменить условия выплаты (воспользоваться платежными каникулами, увеличить срок кредита и снизить размер платежей, взять еще один кредит, например, на 12 мес., и т.д.) и продать квартиру. Есть и четвертый, самый простой, но бессмысленный и неразумный вариант, который в конечном счете никак проблему не решит, – просто перестать платить и оттянуть время долгими судебными разбирательствами с банком в надежде как-нибудь «прорваться».

Алексей Комаров, нотариус нотариальной палаты Санкт-Петербурга: «При общении с банком по своему ипотечному кредиту, который вы уже не можете обслуживать, важно трезво понимать всю серьезность вопроса, с которым вы столкнулись. На рекламные объявления юристов, которые предлагают решить вопрос с банком, лучше вообще не обращать внимания – это лишние траты, которые ни к чему не приведут. Возвращать долг банку по кредиту придется в любом случае. Первое, о чем нужно подумать, что именно вы хотите от банка: реструктуризировать долг или продать жилье и погасить долг. Реструктуризация долга – это, по сути, отсрочка исполнения договора в связи с временными финансовыми трудностями заемщика. Продажа жилья – это способ избавиться от обязательства в принципе.

Если оплачивать кредит не получается, необходимо до момента возникновения задолженности обратиться в банк за реструктуризацией кредита. Образование задолженности ведет к изменению статуса заемщика на статус просроченного должника, и порядок работы с такими клиентами в банке меняется в худшую для клиента сторону.

Необходимость банку формировать до 100 процентов резервов от суммы просрочки по оплате кредита и процентов – серьезный мотив не любить неаккуратных заемщиков».

Если временная отсрочка проблему не решит, придется продавать квартиру.

Виталий Пономарев, управляющий «БЕСТ-Недвижимость», отделение «На Тверской»: «Если человек принял решение продать заложенную квартиру, он, конечно, вначале может обратиться в банк. Но максимум, что сможет ответить банк, так это назвать способы погашения кредита. А затем или отправит к риэлторам, или решать эту задачу самостоятельно».

Кирилл Брюлин, компания Brulin&Partners: «К сожалению, в реалиях нашей действительности такое может случиться: у заемщика изменилась жизненная ситуация, попал под сокращение на работе, развод супругов-созаемщиков. Но от этого ипотека не исчезает, за кредит надо платить, а банк не хочет идти навстречу».

Алексей Комаров:  «Согласовывая реструктуризацию, заемщику следует немедленно начать продажу жилья. В связи с тем, что на рынке жилья к заложенным под ипотеку объектам относятся с опаской, нужно рассчитывать, что вопросов будет много, сделка пройдет дольше, чем обычно, и цена за жилье будет с определенным дисконтом от аналога в рынке на 3-7 процентов. Хотя некоторые покупателю видят и плюсы такой покупки. История квартиры «прозрачна», документы были проверены банком, оценочной и страховой компаниями.  Сделки на вторичном рынке – это в 80% случаев цепочки, в которых завязано несколько сделок сразу, поэтому, не понимая тонкостей организации и расчетов, без помощи профессионала не обойтись.  Мой совет –  найти агента, который займется продажей, будет проще и эффективней, чем продавать самому».

Как продать?Если с банком обговорены условия погашения долга, то как быть дальше? Какой способ продажи выбрать и как привлечь покупателей, которые до сих пор настороженно относятся к залоговым квартирам?

Кирилл Брюлин: «Есть различные механизмы и способы урегулирования данной ситуации. Самое сложное, на мой взгляд, – определиться со способом реализации квартиры. Я не буду рассматривать такие способы, как продажа квартиры должника на торгах (с аукциона), выкуп ликвидной квартиры сотрудником банка-кредитора и т.п. Предлагаю рассмотреть два наиболее распространенных способа: первый – найти деньги, досрочно погасить ипотечный кредит и продавать квартиру, уже не обремененную ипотекой, второй, более сложный – продавать «как есть», когда квартира находится в залоге у банка.

Первый способ – досрочное погашение ипотеки и последующая продажа – легок с точки зрения реализации квартиры, поскольку продать квартиру, ничем не обремененную, проще всего. Сложность заключается в том, что нужно найти некоторую сумму денег для погашения, и тут возникают сразу несколько аспектов: если сумма относительно небольшая, несколько сотен тысяч рублей, то можно обратиться к друзьям и знакомым. Или взять потребительский кредит и погасить его с продажи квартиры. Итак, все более-менее понятно: заемщик нашел деньги, погасил ипотечный кредит, получил от банка все необходимые документы, получил в Росреестре новое свидетельство о государственной регистрации права, где уже указано, что обременений нет. Можно спокойно продавать квартиру. А что делать, если друзей с деньгами нет, а потребительский кредит не дают? Как быть в этой ситуации? Или, чтобы погасить кредит, нужно иметь несколько миллионов?  А вот тут уже без второго способа не обойтись.

Способ второй: продажа квартиры с одновременным погашением ипотечного кредита и снятием залога. Я считаю такой способ наиболее приемлемым для большинства людей, «не справившихся» с ипотекой. Заключается он в том, что квартира ставится в рекламу на продажу, при этом потенциальному покупателю надо сразу объяснить, в чем тут загвоздка: часть его денег будет заложена в отдельную ячейку, которую открывать будет сотрудник банка и в которой будет сумма, необходимая для погашения всех денежных обязательств заемщика перед банком-кредитором. Или сумма должна поступить на счет заемщика. Ну и, соответственно, банк даст согласие на снятие залога только в том случае, если увидит деньги. Согласится ли покупатель на такие условия? В большинстве случаев это вопрос компетентности риэлторов или юристов, которые участвуют в сделке и представляют интересы своих клиентов.

Сразу хочу оговориться относительно участия риэлторов или юристов: на эту тему было сломано много копий, и повторяться я не вижу смысла. Если мы рассматриваем риэлтора или юриста как профессионального участника рынка недвижимости, то я считаю его участие обязательным. Тем более что часто человек просто не знает, как правильно действовать в сложившейся ситуации, куда обращаться, какие документы ему нужны и пр.».

Действительно, без намерения лишний раз приводить доводы в пользу риэлторов, хочется отметить, что продажа залоговой квартиры – непростая сделка, где обе стороны, как правило, нуждаются в поддержке профессионалов. Это тот самый случай, когда экономия средств едва ли оправдана.

«Со вторым способом все гораздо сложнее, поэтому я считаю, что заемщику, который принял решение «завязать» с ипотекой в силу тех или иных обстоятельств, нужно обратиться к риэлтору и поручить ему все остальные действия или действовать вместе с ним. Это позволит сэкономить достаточную сумму денег и большое количество собственного времени. При обращении желательно иметь на руках все имеющиеся документы, хотя бы в копиях, чтобы можно было понять, о чем идет речь, какие проценты нужно платить банку, какие штрафные санкции предусмотрены в кредитном договоре и прочее.

После обращения заемщика к риэлтору следующий шаг – выйти на переговоры с банком, поскольку необходимо согласовать несколько моментов. Во-первых, надо сообщить банку, что вы намерены продавать ипотечную квартиру, и в связи с этим просите остановить начисление процентов и оговорить окончательную сумму, которую надо погасить. Зачастую банки идут навстречу клиенту, банку невыгодно иметь заемщика, который перестает платить. Во-вторых, нужно согласовать с банком процедуру снятия залога: готов ли банк выдать соответствующее письмо о снятии залога, если сумма погашения будет заложена покупателем в ячейку и доступ, после государственной регистрации перехода права собственности на квартиру к Покупателю, будет у сотрудника банка? Или письмо не выдается банком до тех пор, пока сумма погашения не поступит на счет заемщика? В этом случае самое сложное – объяснить покупателю, что его деньгами погашается ипотечный кредит, что другого способа договориться с банком нет и, конечно, нужно составить необходимые соглашения или предварительный договор купли-продажи, условия которых удовлетворяли бы обе стороны. В-третьих, нужно выяснить возможность продажи квартиры по ипотеке (то есть, когда покупатель также берет ипотеку) в этом же или в другом банке. Если ипотека возможна, я бы рекомендовал заранее заказать необходимые для ипотечной сделки документы, которые изготавливают 10-15 дней (кадастровый паспорт, поэтажный план с экспликацией и т.д.).

После согласования всех условий у риэлтора должна сложиться четкая картинка о способе реализации данного объекта, что позволяет при общении с потенциальными покупателями грамотно описать не только объект, но и тонкости механизма проведения сделки. Это также позволяет максимально быстро выйти на сделку, тем самым сократив финансовые потери и банка, и продавца.

Что касается самого механизма проведения сделки, он примерно всегда одинаковый, различия только в способе погашения кредита заемщиком и способа оплаты квартиры покупателем: «свободные деньги» или ипотечный кредит».

Виталий Пономарев: «В настоящий момент практикуется банками в основном два способа продажи заложенной квартиры:

Первый способ. Вначале погасить кредит (собственными средствами или средствами покупателя), а затем снять залог банка и продать квартиру покупателю.

Данный способ применяется очень редко, и лишь когда у продавца есть собственные средства для погашения кредита. Привлечь деньги покупателя на погашение кредита на данном этапе почти невозможно – рисков для покупателей здесь больше, и чаще всего, они не будут рисковать.

К сожалению, есть несколько банков, к тому же крупных, которые рассматривают только такой вариант погашения кредита при одновременной продаже. Клиентом таких банков будет намного сложнее продать ипотечную квартиру.

Но многие банки (что радует) рассматривают иной способ продажи такой квартиры, который более выгоден как продавцу, так и покупателю.

Второй способ. Вначале – с письменного разрешения банка продавец и покупатель подписывают договор купли-продажи ещё заложенной квартиры. Регистрируется право собственности на покупателя, при этом квартира остаётся в залоге у банка, где должником по кредиту является продавец (срок регистрации, как ипотечной квартиры, пять рабочих дней).

Затем продавец средствами покупателя гасит задолженность перед банком в полном объёме. Банк выдаёт письмо о погашенной задолженности (это занимает 1-3 дня, в зависимости от банка), на основании чего регистрируется снятие залога с принадлежащей уже покупателю квартиры (срок регистрации четыре дня).

Только после этого продавец получает разницу от суммы продажи квартиры и суммы погашенного долга, что является гарантией для покупателя.

Вроде всё просто и понятно, но сложности есть на каждом этапе. Первая и основная задача – это как привлечь на такую сделку покупателя, особенно когда предложения преобладают над спросом. Какой бы ни была замечательной квартира, но в такой ситуации она становится менее ликвидной. Не каждый покупатель готов идти на более сложную сделку. Даже если покупателя и интересует данная квартира в данной ситуации, не всегда его ситуация подходит этой сделке.

Если у покупателя ипотека, то он может её взять только в том банке, где заложена квартира – исключаются потенциальные покупатели с ипотекой в других банках.

Если у покупателя есть альтернатива (продажа своей квартиры), то, скорее всего, он не сможет купить ипотечную квартиру – деньги идут от «верхнего» покупателя цепочки, а тот уж, вероятнее всего, не захочет их вносить под такую сделку.

Снижение цены неизбежно, но где начинается ее «дно»?Вот и получается, что круг потенциальных покупателей значительно уменьшается, тем самым уменьшается потенциальный спрос. Квартира переходит в статус неликвидной.

Основные способы продажи такой квартиры такие же, как и при продаже любой неликвидной: снижение цены, поиск дополнительных плюсов (улучшений), которые могут привлечь покупателей.

У продавцов часто возникает вопрос: а на сколько нужно понизить стоимость квартиры, чтобы заинтересовать покупателей, и максимально получить денег за неё? Можно ответить, что на 10, 15, 20, 30% ниже рыночной, но однозначного ответа на этот вопрос нет. Как минимум, ипотечная квартира должна быть внизу списка цен подобных квартир (на уровне минимальных цен). Если продажа сверхсрочная, то цена должна быть на порядок ниже, чем у всех подобных квартир. В процессе продажи «методом проб» подбирается та цена, которая привлечёт спрос. Но это не гарантирует быструю продажу.

Также в совокупности нужно рассматривать и иные параметры квартиры, которые влияют на спрос. И при этом не всегда залог квартиры является основной причиной снижения спроса – причиной могут быть и другие условия.

Потенциальному покупателю при принятии решения покупать (или даже смотреть) квартиру нужно знать, что не будет никаких сбоев, потерянного времени или денег, со стороны покупателя будет понимание, как проводить такую сделку, и кто-то будет покупку гарантировать. Таким гарантом может выступить агентство недвижимости, сотрудники которого знают все нюансы сложной процедуры сделки и имеют опыт продаж неликвидных квартир.

Все дополнительные расходы, отличные от обычной сделки, ложатся на продавца. Расходы по оформлению сделки увеличиваются лишь на дополнительную регистрацию снятия залога в размере 6-10 тысяч рублей. В зависимости от условий кредитного договора в различных банках может взиматься какая-либо дополнительная плата за досрочное погашение кредита, но это можно заранее уточнить у сотрудников банка».

Новый способ – сделка и все расчеты через нотариусаАлексей Комаров:  «Основанием приобретения ипотечной квартиры для покупателя является договор купли-продажи, однако возникает вопрос, связанный с тем, в какой момент и как покупатель должен погасить долг, чтобы не купить квартиру с ипотечным обязательством. Покупатель должен выплатить большую часть стоимости квартиры до перехода на него права собственности, а по факту – еще и до заключения договора купли-продажи, что у многих вызывает страх и недоверие. Опасения покупателей обоснованы, так как после погашения кредита деньгами покупателя продавец может изменить условия продажи или вообще отказаться от сделки. Вот почему неоправданно рискованный способ передавать денежные средства продавцу для погашения кредита до проведения сделки и вне помещения банка, например, по предварительному договору купли-продажи.  Приобретая квартиру с долгом, при наличии согласия банка на проведение сделки, встает вопрос о необходимости несения расходов по страхованию нового владельца и объекта до момента оплаты долга, да и вообще приобретение жилья под ипотекой отпугнет многих покупателей. Решением проблемы может стать расчет через депозит нотариуса. Принятый в конце 2019 года ФЗ-457 предоставил нотариусам возможность проведения расчетов для сторон как по нотариальной сделке, так и по сделке, заключенной в простой письменной форме. Это хорошая альтернатива банковскому аккредитиву и ячейкам. Стоимость за услугу нотариуса составляет всего 2019 рублей. После удостоверения сделки купли-продажи нотариус перечислит сумму долга для погашения банку и после предоставления сторонами документа о погашении задолженности подаст сделку на регистрацию перехода права собственности, и после регистрации перечислит остаток стоимости на счет продавца. Заверенный нотариусом договор купли-продажи с удостоверенными в нем фактами имеет особую доказательственную силу, оспорить недобросовестному продавцу такую сделку практически невозможно – юридические гарантии нового покупателя перед предварительным договором купли-продажи, заключенном в простой письменной форме, очевидны».

Итак, если выплачивать ипотечный кредит стало невозможно, а реструктуризация долга проблему не решит, то лучше всего договориться с банком и продать квартиру.  Заемщик может досрочно погасить остаток долга и снять обременение, после чего квартиру можно спокойно продавать. Однако у самого продавца обычно денег нет, а покупатель редко соглашается на подобный риск. Чаще выбирают второй способ – продажу квартиры с одновременным погашением ипотечного кредита и снятием залога (продается заложенная квартира, затем гасится задолженность, затем снимается обременение). В любом случае, количество желающих купить ипотечную квартиру уменьшается из-за некоторых рисков и сложностей, что снижает ликвидность и стоимость самой недвижимости. Сделка непростая и нуждается в аккуратном и профессиональном подходе. С 2019 года появился новый способ денежных расчетов между продавцом и покупателем (в том числе и ипотечной квартиры) – как по нотариальной сделке, так и по сделке, заключенной в простой письменной форме: расчет через депозит нотариуса.

 

Последнее обновление: 20.08.2018

Вопрос:

Я купил квартиру в ипотеку. Могу ли я ее продать, если кредит еще не выплачен, и квартира находится в залоге у банка? Как это сделать?

Ответ:

Купишь вот так квартиру в ипотеку, начнешь выплачивать кредит, а тут – бац! Прибавление в семействе. Или переезд в другой город. Или с работы уволили. Или, наоборот, тебе вдруг повысили зарплату на новой работе, и ты решил строить собственный дом. В общем, планы резко изменились, а у тебя кредит на 15 лет за квартиру… Что делать? Надо как-то избавляться от этого груза. Возникает резонный вопрос – можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку, если она находится в залоге у банка?

Отвечаем – можно. И даже несколькими способами. Но тут есть свои сложности. Какие? Сейчас все покажем. Но для начала кое-что уточним.

Продажа ипотечной квартиры может происходить как на первичном рынке жилья, так и на вторичном. На «первичке» владелец квартиры в строящемся доме еще не имеет на нее прав собственности, поэтому продавать может только свои права требования на нее по Договору переуступки прав. На «вторичке» владелец продает уже свою собственность по Договору купли-продажи квартиры. В обоих случаях принцип действий одинаков, но для продажи квартиры на первичном рынке кроме согласия банка-кредитора понадобится еще и согласие Застройщика.

Как продать ипотечную квартиру, находящуюся в залоге у банка?

Ипотека – это обременение прав на квартиру. Банк-кредитор ограничивает таким образом возможность владельца-заемщика распоряжаться этой квартирой, так как она остается в залоге у банка до полной выплаты кредита. Это обременение (залог), также как и само право собственности (или право требования по ДДУ) регистрируется в Росреестре, в единой базе данных (реестре прав). Увидеть эти данные может любой человек, если закажет Выписку из реестра ЕГРН на конкретную квартиру.

Если ипотека еще не выплачена, то квартиру все равно можно продать – как с помощью самого банка-кредитора, так и без его помощи. Основные сложности при продаже заложенной недвижимости – это денежные расчеты. Ведь формально Продавец квартиры один (ее титульный владелец – физлицо), а фактически деньги за нее получают два разных субъекта – владелец-физлицо и его банк-кредитор, каждый из которых отслеживает только свои интересы.

При этом, решив продать заложенную банку квартиру, Продавец должен смириться с мыслью, что эта операция для него будет связана с ощутимыми финансовыми потерями. Почему? Читаем ниже.

Способы продажи квартиры приобретенной в ипотеку

Продать ипотечную квартиру, находящуюся в залоге у банка, владелец-заемщик может четырьмя путями:

  1. Погасить кредит досрочно (за счет внешнего источника финансирования);
  2. Погасить кредит в процессе сделки купли-продажи (за счет денег Покупателя);
  3. Продать квартиру вместе с ипотечным долгом (смена заемщика и перевод долга);
  4. Обратиться в банк с заявлением о невозможности выплачивания кредита и просьбой о продаже заложенной квартиры (банк сам реализует заложенное имущество с публичных торгов).

Рассмотрим эти варианты по порядку.

Продажа ипотечной квартиры путем досрочного погашения долга

Первое решение самое простое (технически), но трудновыполнимое из-за обычного отсутствия достаточной суммы денег. Если Продавец-заемщик может где-то найти недостающую для погашения долга сумму (например, взять краткосрочный потребительский кредит), то он просто гасит ипотечный кредит досрочно, получает из банка справку об отсутствии ипотечного долга, передает эту справку в Росреестр и снимает обременение.

После этого квартира оказывается в его полном распоряжении, и он может ее продавать обычным способом. Причем, регистрацию сделки купли-продажи квартиры и снятие обременения можно провести одновременно.

Из вырученных за квартиру денег тут же гасится и потребительский кредит. Плюс, возможно, придется уплатить некоторую сумму (штрафы) обоим банкам – за досрочное погашение ипотеки и досрочное погашение потребительского кредита, если это было предусмотрено в кредитных договорах. Поэтому такой способ продажи ипотечной квартиры, хоть он простой и быстрый, но довольно дорогостоящий для Продавца.

С другой стороны, это единственный способ продать заложенную банку квартиру по рыночной цене. Остальные способы технически сложнее и предполагают существенный ценовой дисконт, который мотивирует Покупателя пойти на эти сложности.

Продажа ипотечной квартиры с погашением долга в процессе сделки

Второй вариант – это случай, когда досрочное погашение ипотеки происходит за счет средств Покупателя. Если Покупатель с «живыми деньгами» (т.е. собственными, не заемными средствами) соглашается на покупку квартиры с ипотечным обременением, то часть его денег уходит банку (в счет долга по ипотеке), а остаток передается Продавцу. Как это технически происходит?

Если остаток долга по ипотеке небольшой, то с Покупателя можно взять аванс или задаток (под соответствующий договор – см. подробнее по ссылке), погасить им кредит, снять обременение, и продать квартиру уже «чистой».

Некоторые используют для оформления аванса Предварительный договор купли-продажи, что не меняет сути.

Если же остаток долга значительный (аванс такого размера никто не даст), то придется привлекать банк к участию в сделке. Тогда расчеты по сделке (например, наличными) происходят через две банковские ячейки, в которые Покупатель квартиры закладывает деньги (как это делается – см. по ссылке).

К одной ячейке получает доступ сотрудник банка-кредитора (он заберет долг по ипотеке), к другой – сам Продавец (заберет то, что осталось от общей суммы продажи). Оба получат доступ к ячейкам только после подписания Договора купли-продажи квартиры и регистрации сделки.

Обременение на квартиру по условиям договора переходит к Покупателю, но он сразу может его снять, т.к. банк в результате сделки получает полный расчет по кредиту и выдает Покупателю справку об этом.

Это самый распространенный вариант продажи квартиры с невыплаченной ипотекой. Причем, банк-кредитор часто предлагает услуги собственного депозитария с ячейками для проведения расчетов в таких сделках. Либо, если расчеты предполагаются по безналу, то вместо двух ячеек используются два аккредитива. Принцип доступа к деньгам здесь тот же (см. подробнее по ссылке), но вместо доступа к ячейке, каждый получает доступ к деньгам на счете после регистрации сделки.

Контроль документов для подобного случая (в т.ч. составление Договора об авансе с учетом погашения долга), лучше поручать специализированным юристам. Типовые договоры аванса/задатка и купли-продажи здесь не подойдут. Здесь надо разрабатывать персональные договоры с учетом условий конкретной сделки, сумм долга, порядка передачи денег разным получателям и т.п.

Продажа ипотечной квартиры вместе с долгом

Третий вариант применяется, когда Покупатель ипотечной квартиры, находящейся в залоге у банка, не имеет достаточных средств, и сам готов взять ипотечный кредит на ее покупку. Банк-кредитор (залогодержатель) может пойти ему навстречу (после проверки его платежеспособности).

Тогда одновременно с правом собственности на квартиру происходит продажа и долгового обязательства вместе с обременением (залогом). Фактически, банк продает тот же кредит (остаток) с тем же залогом (квартирой), новому заемщику. Банк заинтересован в продлении кредита как можно дольше, ведь он зарабатывает на процентах.

Если Продавцу повезло, и он нашел именно такого Покупателя, то по согласованию с банком происходит перемена лиц в кредитном обязательстве – на место одного заемщика встает другой. Для этого с Покупателем заключаются два договора – Договор цессии (уступки прав и обязанностей по кредиту) и Договор купли-продажи (передача прав собственности на квартиру с «привязанным» обременением).

Новый должник приобретает право собственности на заложенную квартиру, а вместе с ним и обязанность погасить остаток долга. Ипотечная квартира после продажи так и остается в залоге у банка до полной выплаты кредита. Продавцу Покупатель выплачивает (уже из собственных средств) разницу между ценой квартиры и остатком невыплаченной ипотеки.

Что об этом говорит закон:

Продажа квартиры, обремененной ипотекой, возможна только с согласия держателя залога (т.е. банка), если договором об ипотеке не предусмотрено иное (п.1, ст.37, Закона об ипотеке). По общему правилу, Покупатель такой квартиры не только получает право собственности, но и становится на место заемщика (Продавца), и должен выполнять все его обязанности по договору об ипотеке (п.1, ст.38, Закона об ипотеке).

При этом, на усмотрение банка допускается вместо перевода остатка долга на нового заемщика, заключение с ним (с Покупателем квартиры) нового кредитного договора уже на других условиях (но с тем же залогом).

Так как продажа заложенной банку ипотечной квартиры, подразумевает дополнительные сложности, которые не вызывают радости у Покупателей, то на рынке принято скидывать цену с таких квартир. Ощутимый дисконт в цене делает Покупателя более сговорчивым. Скидка может достигать 15-20% от рыночной цены – и это еще цветочки. Самый большой дисконт, убивающий последнюю надежду Продавца, происходит при продаже квартиры самим банком.

Продажа ипотечной квартиры банком-кредитором с публичных торгов

Четвертый вариант – это самый худший сценарий продажи для владельца квартиры, купленной в ипотеку. Такое может случиться, когда владелец-заемщик не в состоянии платить по кредиту, и не может (не хочет или не имеет возможности) самостоятельно найти Покупателя на ипотечную квартиру. Тогда банк-кредитор через суд обращает взыскание на заложенное недвижимое имущество, и реализует квартиру с публичных торгов (через судебных приставов).

Почему продажа ипотечной квартиры (реализация залога) самим банком – худший вариант для заемщика? Потому что банк заинтересован только вернуть свои деньги, а сколько останется бывшему владельцу – не важно. В итоге банк продает быстро и дешево, забирает себе то, что ему причитается, плюс комиссию «за труды», а если еще что-то осталось – отдает бывшему владельцу квартиры.

Продажа заложенной недвижимости происходит на специальных интернет-площадках по принципам аукциона так, что дисконт от рыночной цены квартиры может доходить до 50%.

Отдельные вопросы о продаже квартиры обремененной ипотекой

– А что будет, если продать ипотечную квартиру без согласия банка?

Во-первых, сделку купли-продажи квартиры, обремененной ипотекой, без письменного согласия банка-кредитора вообще не зарегистрируют в Росреестре. А во-вторых, если каким-то чудом регистрация все же пройдет, то по требованию банка эту сделку признают недействительной.

– Как продать ипотечную квартиру при разводе супругов?

Если супруги приобрели квартиру в ипотеку, а потом развелись, еще не выплатив кредит, то им придется делить не только совместно нажитое имущество, но и общие долги. Разделение долговых обязательств перед банком может происходить только с участием самого банка, т.к. для него развод супругов-должников не является основанием для изменения условий кредитного договора.

Изменить условия возврата ипотечного кредита можно только с согласия самого банка, и только если его устроит платежеспособность супругов по отдельности. Сами супруги, при этом, не вправе своим соглашением (между собой) изменить порядок погашения кредита. А если раздел имущества и долгов супругов происходит в судебном порядке, то банк будет участником этого гражданского процесса.

Продать ипотечную квартиру после развода супругов (созаемщиков) можно тоже только с согласия банка-кредитора, например, одним из перечисленных выше способов. Как вариант, по взаимному соглашению супругов и банка, один из супругов может отказаться от своей доли заложенного имущества (квартиры) и от своей части долга, соответственно.

– А можно ли продать ипотечную квартиру в ипотеку?

Здесь имеется в виду случай, когда Покупатель – тоже ипотечник, и имеет одобренный кредит от другого банка. То есть заложенная по ипотеке квартира продается Покупателю, который сам использует кредитные средства. Такое тоже возможно (с согласия банка-залогодержателя).

Покупатель, получив одобрение кредита в своем банке, выбирает ипотечную квартиру, заложенную другому банку. Тогда ипотечным кредитом от банка Покупателя гасится остаток долга банку Продавца, а остаток средств передается самому Продавцу. Ипотечное обременение квартиры при этом передается (перерегистрируется) от банка Продавца к банку Покупателя. Фактически, при продаже ипотечной квартиры в ипотеку происходит перекредитование с переводом долга и залога в другой банк.

– Какие риски у Покупателя при покупке ипотечной квартиры?

Серьезные риски у Покупателя могут возникнуть, если он отступит от перечисленных выше правил покупки квартиры с ипотечным обременением. Например, если у Покупателя берут слишком большую сумму аванса для погашения ипотеки, а после расчетов с банком Продавец отказывается продавать освобожденную от обременения квартиру (мол, извини, брат Покупатель, деньги я тебе потом верну, а то мне тяжело было банку кредит выплачивать – спасибо, что помог).

В остальном риски Покупателя такие же, как и при покупке обычной квартиры. А как покупать квартиру и снижать эти риски – подробно рассказано в нашей ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ.

– Какие налоги надо платить при продаже ипотечной квартиры?

Здесь налогообложение такое же, как и при продаже обычной квартиры (т.е. без кредита и без залога). Если в результате сделок по покупке квартиры в ипотеку и последующей ее продаже владелец получает прибыль, то он должен уплатить налог НДФЛ-13%. Но этот налог он может уменьшить или вовсе свести его к нулю, применив налоговые вычеты.

Подробнее о налогах и налоговых вычетах при покупке и продаже квартир – см. по ссылке в Глоссарии.

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Подробный алгоритм действий при покупке и продаже квартиры представлен в интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

По мнению риелторов, в последние годы повысился спрос на покупку залоговой недвижимости.

Возможно, эта тенденция сохранится и в будущем, учитывая тот факт, что всё больше людей приобретают ипотечное жильё.

Некоторые из заёмщиков, не справляясь со своими долговыми обязательствами, вынуждены продавать кредитную недвижимость. В некоторых случаях покупка такого жилья может оказаться весьма выгодным приобретением.

Следует только знать обо всех нюансах проведения такой сделки и свести к минимуму все риски.

Особенности

Покупка квартиры с обременением отличается от приобретения свободной недвижимости.

Что нужно знать покупателю жилплощади, находящейся в залоге у банка?

Большинство банков хранит у себя оригиналы правоустанавливающих документов на залоговый объект.

Это влечёт за собой определённые трудности для потенциального покупателя, который при подписании предварительного договора не может получить на руки документы на недвижимость (даже под гарантию задатка) и ознакомиться с ними основательно.

В этом случае риск для покупателя в том, что продавец может одновременно взять несколько задатков от разных лиц. Недвижимость остаётся в залоге у банка до полного погашения кредита. Продать и, соответственно, купить жильё с обременением можно только с согласия банка.

Подобная сделка сопровождается большими рисками, чем обычная покупка квартиры.

Залоговую недвижимость можно приобрести с участием банка и купить непосредственно у заёмщика.

С участием банка

Наиболее безопасный вариант приобретения залоговой недвижимости – покупка квартиры с участием кредитора. В этом случае банк (с помощью аккредитованного риелтора) сопровождает всю процедуру купли-продажи. Покупатель может выбрать один из вариантов оформления сделки.

Купить квартиру, выплатив за продавца оставшуюся часть долга

После закрытия кредита банк выдаёт нотариусу справку об отсутствии задолженности по кредиту, недвижимость выводится из реестра ипотеки, с неё снимается обременение.

Далее составляется договор купли-продажи, происходит полный расчёт, к покупателю переходит право собственности на жилплощадь.

Важно! Банк обеспечивает безопасность такой сделки, предоставляя в качестве гарантии сохранения средств покупателя банковскую ячейку.

Приобрести залоговую недвижимость в кредит

Это значит, что для приобретения данной недвижимости покупатель берёт кредит в этом же банке и сам становится заёмщиком. Зачастую банки даже предлагают специальные программы для таких покупателей на льготных условиях: сниженные процентные ставки, минимальный аванс и ускоренную процедуру оформления сделки.

Можно выкупить недвижимость у банка на открытом аукционе. В этом случае существует реальная возможность приобрести квартиру по цене, ниже рыночной, так как данная недвижимость была изъята принудительно у заёмщика, а банк самостоятельно назначает стартовую цену. Узнать о торгах можно на сайтах банков, из специализированных газет и журналов.

Не стоит участвовать в торгах, в том случае, если банк реализует квартиру без согласия заёмщика или в данной квартире прописаны несовершеннолетние дети.

Есть риск, что бывший заёмщик оспорит решение суда и правомерность сделки.

Покупка непосредственно у заёмщика

Купить залоговую недвижимость можно непосредственно у заёмщика без участия банка, но с согласия кредитора на продажу.

В этом случае покупатель платит за квартиру полную стоимость.

Из этой суммы заёмщик погашает задолженность банку, закрывает кредит. Далее с квартиры снимается обременение, затем следует её переоформление на нового собственника.

Внимание! Следует быть очень осторожным при совершении подобной сделки. Если аванс вносится до момента вывода квартиры из-под залога, то покупатель может лишиться своих средств. Доказать что-либо суду будет очень сложно, так как вся процедура проводилась без участия банка.

Существует также второй вариант: покупка не самой квартиры, а долга. Это значит, что покупатель приобретает жильё вместе с ипотечным обременением. Такая сделка называется «переуступкой долга». Её инициатор, то есть заёмщик, продаёт свои кредитные обязательства и право собственности на жильё за определённую компенсацию.

Проведение сделки без участия банка очень опасны. Риск попасться в сети мошенников довольно высок.

Чтобы избежать обмана, стоит учесть несколько рекомендаций.

Тщательно изучите все оригиналы документов продавца. Посетите банк и получите согласие кредитора на совершение сделки. Ни в коем случае не соглашайтесь на внесение предоплаты.

Лучше купите квартиру с обременением, а потом выплатите остаток долга банку.

Для произведения расчётов арендуйте две банковские ячейки: для продавца и для банка.

В ячейку для финансового учреждения закладываются деньги, предназначенные для погашения задолженности.

Доступ к ячейкам обе стороны получат только после регистрации прав собственности в пользу покупателя.

Риски

Что касается рисков, то они существуют всегда, даже при покупке свободного жилья, не отягощённого обременением. В случае покупки залоговой недвижимости риски немного увеличиваются.

Ранее уже говорилось о том, что самой безопасной является сделка с участием банка. Однако и здесь покупателя может ожидать «подводный камушек» в лице бывшего владельца, который попытается оспорить решение суда по разным причинам (к примеру, невыгодные условия сделки и др.). Как предусмотреть подобные казусы?

Специалисты рекомендуют заключить с продавцом предварительное соглашение, согласно которому бывший владелец и члены его семьи обязуются в дальнейшем не предъявлять покупателю никаких претензий.

Существуют также определённые риски при реализации недвижимости с торгов. Бывший собственник может предъявить разные претензии банку, вплоть до несоответствия условий квартиры параметрам, закреплённым в договоре.

Но чаще всего можно столкнуться с тем, что в квартире оказывается прописанным несовершеннолетний ребёнок.

Обычно в таких случаях недвижимость не выставляется на торги.

Но бывает, что родители малыша не оформили его регистрацию в квартире, тем не менее, ребёнок оказывается в ней прописан автоматически вслед за матерью.

Самостоятельно узнать об этом покупателю вряд ли удастся.

Лучше всего нанять специалиста, который сможет досконально проверить всю информацию, касающуюся всех собственников жилья.

Эксперты рекомендуют в качестве дополнительной гарантии для покупателя оформление титульного страхования.

Стоит ли вообще это делать?

В целом продажу залоговой квартиры потенциально можно считать выгодным предприятием для всех участников сделки.

Банк получает свои деньги, возможно, с процентами, и может воспользоваться ими для проведения дальнейших финансовых операций. Продавец избавляется от обременяющих его долговых обязательств и становится финансово независимым.

Покупатель приобретает желаемую квартиру, возможно, с определённой скидкой либо в кредит на льготных условиях, становясь при этом заёмщиком банка.

Зачем же игнорировать потенциально выгодную сделку?

Важно только не забывать про риски и обязательно их предусмотреть.

Помните, что грамотное планирование и тщательная подготовка сделки с учётом всех рисков поможет избежать неприятных моментов, связанных с покупкой залоговой недвижимости.

Большинство сделок по купле-продаже квартир происходит с привлечением заемных кредитных денежных средств. Банки, выдавая кредит на приобретение недвижимого имущества, как привило, требуют залога недвижимого имущества, на приобретение которого выдается кредит.

Залог квартиры в пользу банка влечет два основных последствия. Во-первых, в том случае, если заемщик (должник) не сможет своевременно выплачивать платежи по кредитному договору или проценты, в зависимости от условий конкретного кредитного договора, банк вправе инициировать продажу находящейся у него в залоге квартиры с целью покрыть свои расходы, либо обратить указанную квартиру в свою собственность.

Первое: в случае, если должник (заемщик) не может своевременно оплачивать предусмотренные кредитным договором платежи и проценты по ним, то в зависимости от условий конкретного кредитного договора, банк имеет право либо инициировать продажу находящейся у него в залоге квартиры, с целью компенсировать понесенные им расходы, либо обратить указанную квартиру в свою собственность, для того чтобы в дальнейшем распоряжаться ею по своему усмотрению.

Залог в пользу банка означает, что эти возможности банк может реализовать в первую очередь, даже если имеются другие кредиторы.

Во-вторых, залог недвижимого имущества в пользу банка означает, что собственник этого недвижимого имущества без согласия банка не имеет права распоряжаться им: не может продать, подарить, передать под выплату ренты. Такие действия собственник без согласия банка совершать не может.

Нередко заемщики принимают решение о продаже объекта недвижимости, который приобретался на заемные денежные средства. Соответственно, для того чтобы продать эту квартиру, необходимо получить согласие банка, однако, просто так он такого согласия не даст.

Для того чтобы получить согласие банка, ему нужно предоставить схему проведения сделки, согласно которой банк гарантировано получит полностью погашенный кредит.

Любимая схема банка выглядит следующим образом:

Издержки указанной схемы видны невооруженным глазом. В подавляющем большинстве случаев, погашение кредита осуществляется деньгами покупателя.

При этом в банке везде фиксируется, что деньги внесены продавцом квартиры, поскольку именно продавец является должником по кредитному договору.

Соответственно, никто не мешает продавцу, после того как погашен его ипотечный кредит, попрощаться с покупателем. Понятно, что эти деньги потом можно будет взыскать с продавца квартиры в судебном порядке.

Но инициация процедуры взыскания, получения судебного решения, исполнительного листа, не говорит о том, что деньги в дальнейшем можно фактически вернуть.

Так как же при заключении такой сделки обезопасить себя?

Самая оптимальная схема продажи залоговой квартиры – это схема с двумя ячейками. Данная схема, в принципе, дает гарантии всем участникам сделки получить желаемое: банк получает обратно денежные средства, продавец продает квартиру (вместе с тем гасится его кредит и, вполне возможно, он получает дополнительные средства), покупатель приобретает квартиру.

В чем суть такой схемы?

Сделка проводится и, соответственно, ячейки арендуются в банке залогодержателя. Это является обязательным условием для ячейки, в которую закладываются денежные средства на погашение ипотечного кредита.

Остальные банковские ячейки, в частности, ячейка, в которую закладываются деньги продавцу недвижимого имущества, могут арендоваться и в других банках.

Арендуется как минимум две банковских ячейки. В одну закладываются денежные средства для уплаты денежного ипотечного кредита банку, во вторую – остаток денежных средств, которые получает продавец квартиры.

Сначала на государственную регистрацию сдается пакет документов, согласно которому регистрируется переход права собственности от продавца к покупателю с сохранением залога в пользу банка.

После получения зарегистрированных документов, свидетельствующих о регистрации перехода права к покупателю (обычно это договор купли-продажи квартиры с отметкой регистрирующего органа о переходе права и выписка из ЕГРП, согласно которой право собственности зарегистрировано за покупателем), представитель банка достает из ячейки денежные средства, предназначенные для погашения ипотечного кредита, и вносит их на счет продавца, с целью погашения этого кредита. Соответственно, кредит погашен, и банк выдает справку о полной выплате кредитной задолженности.

Продавец и покупатель совместно предъявляют эту справку о погашении задолженности в регистрирующий орган, который снимает с квартиры обременение.

И уже предъявив в банк свидетельство о государственной регистрации перехода права в пользу покупателя без отметки о наличии залога (когда уже нет обременения), продавец получает свою часть денежных средств.

Собственно, это и вся схема. Она, на самом деле, достаточно простая и легко реализуется.

Также большой популярностью пользуется совершение сделок с погашением кредитной задолженности деньгами покупателя.

Подписываются все документы, которые подтверждают, что покупатель передал все денежные средства продавцу в счет оплаты квартиры.

В последующем, одновременно регистрируется и снятие обременения в пользу банка, и государственная регистрация перехода права на покупателя.

Надо отметить, что в период, пока документы находятся на государственной регистрации права, а это 10 рабочих дней, покупателю все же придется поволноваться.

Есть еще схема с участием представителя банка, который обеспечивает и регистрацию снятия обременения, и регистрацию перехода права к покупателю.

Однако, это уже более сложная схема, и в таких ситуациях, как правило, нужен всегда индивидуальный подход. То есть по каждой сделке нужно разбираться отдельно, согласовывать с банком. Это более сложный вариант.

Дорогие читатели!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!