Как продать квартиру, если один из собственников отсутствует в 2019 году

🕒

Вопрос, как продать квартиру, если один из собственников отсутствует, подразумевает, что продаваемое жилье находится в совместной или долевой собственности и имеет двух или более владельцев. Существует разница между этими видами владения недвижимым имуществом.

Квартира в совместной собственности

Совместными владельцами жилья, чаще всего, являются супружеские пары (ст. 256 ГК). Квартира, приобретенная супругами в период совместного проживания и в результате возмездной сделки, считается совместной собственностью обеих сторон. При заключении договора купли-продажи такой квартиры требуется присутствие каждого из супругов.

Если личное присутствие одного из собственников невозможно, то сделка оформляется при наличии его письменного согласия, заверенного нотариусом. Присутствие мужа или жены также не обязательно, если на одного из них оформлена нотариальная доверенность для проведения всех операций по сделке.

Еще один вид совместного владения недвижимостью возник в результате приватизации жилья. Здесь собственниками могут стать все, проживающие в квартире люди, которые не обязательно должны быть родственниками. Несогласие хотя бы одного человека делает продажу совместного жилья невозможной.

Долевая квартира

Если совместная квартира продается только целиком, то долевое имущество можно реализовать частями (долями). Невыделенные доли означают не физические метры жилплощади, а юридическое право на владение недвижимостью, выраженное в процентном соотношении. Совместную собственность на квартиру можно перевести в долевую. Это даст право каждому дольщику распоряжаться своей долей.

Но и здесь без согласия остальных совладельцев вы не сможете продать свою долю в квартире. В случае если все содольщики обоюдно решили продать общую недвижимость, но один из них не может присутствовать при совершении сделки, то по-прежнему необходимо письменное нотариальное согласие отсутствующего собственника на продажу жилья.

Если совладельца квартиры не удается найти

Нередко люди исчезают по объяснимым и необъяснимым причинам, таким как стихийные катаклизмы, боевые действия и техногенные катастрофы. Возможна ли в таком случае продажа квартиры остальными содольщиками?

Недвижимость с «пропавшим без вести» считается проблемной и имеет повышенный риск, прежде всего, для покупателя.

Если со времени пропажи одного из собственников жилья прошло 5,5 лет, то судебные инстанции удовлетворяют заявление остальных совладельцев и признают пропавшего умершим (ГК РФ ст. 44). Через полгода содольщики наследуют долю исчезнувшего собственника и могут продать всю квартиру по рыночной стоимости.

Наибольший риск при продаже такой недвижимости достанется все-таки продавцам-дольщикам. Потому что, если пропавший собственник объявится, то суд признает его ошибочно умершим и, по закону, все имущественные права вернутся к объявившемуся гражданину. А компенсировать материальный ущерб воскресшего наследника придется его содольщикам.

Что делать, если с одним из содольщиков потеряна связь

В соответствии со ст. 250 ГК РФ, при продаже доли в праве на собственность продавец обязан известить остальных содольщиков об этом, чтобы предоставить им преимущество в праве выкупа продаваемой доли первыми.

Сообщение оформляется в письменной форме или нотариальным извещением. В письме указываются все условия купли-продажи и точная цена сделки. Если в течение месяца преимущественным правом никто не воспользовался, то дольщик может продать свою долю кому угодно.

В случае, если один из собственников неоднократно менял место жительства и последнее его пребывание неизвестно, более того, с ним никак не удается связаться, то извещение о продаже долевой недвижимости отправляется по адресу последнего места проживания наследника. По истечении месяца, если он не заявил о себе, квартира продается, но доля не объявившегося собственника останется в его владении. Получается, что покупатель купил квартиру уже с жильцом.

Если один из наследников в тюрьме

Если долевой собственник сидит в тюрьме и, конечно же, не может присутствовать при сделке купли-продажи, но ничего не имеет против этого факта, то ему необходимо оформить на имя продавца доверенность на продажу своей доли. Документ должен быть оформлен со всеми полномочиями для продавца и заверен начальником тюрьмы.

Когда собственник долевой квартиры против ее продажи

Нередки случаи, когда один из собственников не только не может присутствовать при заключении договора купли-продажи, но и категорически против самой сделки. Часто такие несговорчивые дольщики идут на всевозможные ухищрения, чтобы затянуть процесс продажи недвижимости либо и вовсе – расторгнуть сделку.

В такой ситуации существуют «обходные пути», но они не идеальны и могут снизить рыночную стоимость квартиры.

Дарение или залог

Если один из собственников квартиры против ее продажи и не хочет участвовать в заключении договора, то проще оформить сделку с покупателем не как куплю-продажу, а как дарение. Дарственная не требует присутствия и согласия других дольщиков.

Деньги передаются продавцу через банковскую ячейку. Такой вариант продажи квартиры нужно проводить с предельной осторожностью, чтобы несговорчивый совладелец не смог доказать факт передачи денег и не аннулировал сделку.

Можно еще оформить дарственную на часть доли или долей, а затем продать остальную часть квартиры покупателю уже как собственнику, который воспользовался преимущественным правом.

Другой вариант хитрой продажи состоит в том, что покупатель дает определенную сумму денег продавцу под залог недвижимого имущества, то есть квартиры. После намеренной просрочки платежа подается иск на продавца о возмещении взятой суммы. Иск удовлетворяется заложенным имуществом – квартирой.

Продажа доли собственника без его согласия

Если доля отсутствующего наследника существенно меньше, чем доли остальных совладельцев, то можно добиться решения суда о принудительной продаже такой доли без согласия ее хозяина. При этом должны быть соблюдены некоторые условия (ГК РФ ст.252):

Конечно, хорошо, когда сонаследники имеют понимание между собой и легко приходят к обоюдному согласию. Если один из них не может присутствовать на процедуре заключения договора купли-продажи, то он не морочит голову остальным и с легкостью дает согласие на продажу квартиры и даже дарит свою долю потому, что знает – остальные содольщики не обманут его и честно разделят деньги поровну. Это в идеале, а на самом деле такие отношения редки даже среди близких родственников. Но всегда есть исключения из правил, и пусть это будет ваш случай!

Продать квартиру в отсутствии одного из собственников возможно, надо лишь со знанием подойти к данному вопросу. В любом случае, помощь юридически образованного человека не будет лишней, так как каждый случай – особенный и требует индивидуального подхода с учетом всех тонкостей и нюансов.

Если среди вашего ближайшего окружения нет человека, владеющего знаниями в области действующего законодательства, то вы можете проконсультироваться в компании «Правосфера». Все варианты связи имеются на нашем сайте. Звонки на горячую линию можно осуществлять круглосуточно из любого региона РФ, и они будут бесплатными. Также вы можете задать свой вопрос, отправив его на электронную почту или в онлайн чат портала.

Продажа квартиры, находящейся в совместной собственности

Чтобы заключить сделку по квартире, у которой несколько собственников, например, супруги, совершеннолетние дети и пр., необходимо их присутствие при подписании договора. Однако не всегда имеется возможность собрать всех заинтересованных в одно время и в одном месте. В такой ситуации можно воспользоваться письменным разрешением, заверенным нотариусом, того собственника, который не может явиться.

Очень часто супруги, имеющие равные права на недвижимость, пишут друг на друга доверенность, позволяющую им свободно распоряжаться совместным имуществом. Этот документ может быть использован и при совершении продажи квартиры. Иногда права на собственность получаются в результате приватизации, и в такой ситуации владеть квартирой могут совершенно посторонние друг другу люди.

Важно! В случае если хотя бы один из собственников не готов продавать недвижимость – сделка не состоится.

Можно ли продать квартиру в отсутствии собственника?

Конечно, можно! Если вопрос только в самой процедуре, то есть собственник знает о продаже и ничего не имеет против. В такой ситуации, как уже говорилось выше, можно либо написать доверенность, либо дать письменное согласие на совершение сделки. Любой из этих документов необходимо заверить у нотариуса. Однако встречаются и другие ситуации.

  1. Один из собственников пропал. В случае, когда срок составляет больше пяти с половиной лет, совладельцы могут поднять вопрос о признании пропавшего умершим. Как только такое решение будет вынесено и оформлено наследство, квартиру можно будет выставлять на продажу. Риск в том, что при появлении пропавшего гражданина и предъявления им своих прав, сделка может быть расторгнута.
  2. С собственником нет связи. В ситуации, когда совладелец не проживает в квартире, меняет место жительства, и в последнее время контакт с ним не налажен, можно продать квартиру без него так, как это делается при долевой собственности. То есть по последнему известному месту пребывания высылается уведомление о продаже. Через месяц, если гражданин не объявился, квартиру можно продать, но его доля сохраняется, то есть для покупателя есть риск возвращения совладельца.
  3. Собственник отбывает наказание в МЛС. В принципе, такая ситуация не считается сложной, если гражданин ничего не имеет против продажи квартиры.

Пример. Молодой человек за мошенничество был наказан и попал в МЛС. Так как, наравне с родителями, он являлся владельцем приватизированной квартиры, они обратились к нему с предложением продать ее и приобрести две других. Парень был не против, и чтобы не терять время (до окончания наказания оставалось полгода), решили, что все сделают родители без его участия. Молодой человек написал доверенность на отца (чтобы тот мог действовать от его имени), которую подписал начальник колонии. Гражданин был окончательно выписан из квартиры, которую супруги продали, а вместо этого ему была куплена новая жилплощадь.

  1. Собственник не согласен на продажу. В этом случае можно потребовать выделения своей доли через суд и попытаться продать только свою часть, что вполне реально.

Продажа квартиры без согласия собственника

Если один из собственников не желает продавать квартиру, хотя он ей не пользуется, или его доля весьма мала, то можно осуществить сделку через суд. Когда мнение собственника может быть игнорировано?

Помощь юриста при продаже квартиры в отсутствии собственника

Если вам надо срочно продать квартиру, но сделка не может состояться, так как один из собственников недоступен, обратитесь в компанию «Правосфера». Юрист предложит вам варианты решения возникшей проблемы и тогда, когда собственник не против сделки, и в случае его отказа, и тогда, когда владельца найти невозможно.

В каждой ситуации, следует действовать индивидуально, так как нет единого решения для всех возможных проблем. Несведущему человеку быстро понять все нюансы и разобраться в тонкостях очень сложно, поэтому разумнее всего заручиться поддержкой юриста. Мы смогли решить многие проблемы, поможем и вам!

Сегодня у многих граждан возникает вопрос, как продать квартиру, если один из собственников отсутствует. Необходимо отметить, что имущество может быть, как долевым, так и общим.

Требуется внимательно изучить данный вопрос и рассмотреть особенности такой процедуры, а также узнать, какие последствия могут быть, если не соблюсти требования закона.

Когда недвижимость является долевой

Долевую собственность можно продать частями. Собственники подобного имущества сами распоряжаются своими частями в жилом помещении. Но согласно законодательству, продажа долей невозможна, если один из владельцев против подобной сделки. При этом, если гражданин согласен на продажу, но не может присутствовать по объективным причинам, то в данной ситуации необходимо обратиться в нотариальную контору для заключения доверенности.

Когда недвижимость является совместной

Наиболее часто, совместное имущество находится во владении супругов. На основании Гражданского кодекса Российской Федерации, а именно статьи 256, оно является совместно нажитым, т.е. супружеская пара приобрела квартиру, находясь в официальном браке. Если один из владельцев захочет продать подобное имущество, то при заключении сделки купли-продажи необходимо, чтобы присутствовали оба супругов. Если не соблюсти предписанное законом требование, сделка признается недействительной.

ВНИМАНИЕ !!! При этом необходимо заметить, если человек по объективным причинам не может присутствовать при заключении договора купли-продажи, то его согласие на продажу должно быть оформлено через нотариальную контору. Доверенность является главным документом в подобной ситуации.

Также стоит знать о том, что если право на владение недвижимостью было получено в результате процедуры приватизации жилого помещения, то собственники могут быть все лица, которые проживают в квартире. При этом наличие родственных связей необязательное условие в данном случае. Если один из собственников не дает своего согласия на продажу жилого помещения, то сделка невозможна.

Если владелец имущества пропал

В некоторых ситуациях может произойти так, что владельца имущества разыскать не удается и у человека возникает вопрос, каким образом продать жилую площадь и возможно ли это сделать. Стоит сказать, что подобный вид недвижимости покупается достаточно редко, это связано, в первую очередь с тем, что покупатели не хотят идти на риски, если совладелец объявится.

Чтобы продать подобное жилое помещение, остальные собственники должны обратиться в высшую судебную инстанцию. Только через суд можно добиться продажи, но при этом необходимым условием является то, что со дня пропажи совладельца должно пройти не менее 5 лет. В такой ситуации, судебная инстанция признает пропавшего гражданина умершим, и имущество переходит остальным совладельцам на праве унаследования.

ВАЖНО !!! Также стоит заметить то, что если совладелец по истечению времени объявится, то суд вынесенное постановление признает ошибочным и права собственности, принадлежащие ему, перейдут обратно. Поэтому для начала стоит попробовать самостоятельно разыскать второго владельца, и если поиски не привели к результату, то нужно обращаться в суд.

Если совладелец не выходит на связь

Согласно законодательству, при продаже квартиры, находящейся в долевой или в совместной собственности, владелец должен предупредить вех остальных о предполагаемой сделке. Уведомление оформляется в произвольной форме. При этом нужно указать все основные моменты продажи, цену, условия и приблизительную дату.

ВАЖНО !!! Также стоит знать, что у дольщиков присутствует преимущественное право выкупа жилой недвижимости. Если в течение 30 дней после уведомления никто из совладельцев не воспользуется данным правом, то имущество можно продать на законных основаниях.

Уведомление необходимо направить по последнему месту жительства совладельца. Если он никак не отреагировал на данное извещение, то квартира подлежит продаже, но доля остается за ним. Если квартиру удалось продать, то покупатель, по сути, приобретает ее вместе с жильцом.

Если совладелец находится в местах лишения свободы

Если совладелец находится в местах лишения свободы, то в случае продаже — это не может стать существенным препятствием. Необходимо у заключенного спросить согласие на продажу квартиры, если оно получено, то требуется обратиться нотариальную контору для заключения доверенности.

Совладелец не дает согласие на продажу

Бывают ситуации, когда один из совладельцев против продажи долевой недвижимости или не может присутствовать при совершении сделки. Нередки случаи, когда собственники пытаются всеми возможными способами сорвать продажу или затянуть ее. При таком стечении обстоятельств есть несколько вариантов, которые помогут совершить процедуру купли-продажи.

Варианты продажи:

Требуется провести процедуру скрытно, чтобы собственник, который против данных действий, не смог доказать факта передачи денежных средств и с этим не смог обратиться в суд для признания сделки незаконной. При этом есть вариант заключить договор дарения не на всю квартиру, а то только на ее часть (долю). При этом оставшиеся части продаются покупателю, как собственнику.

Процедура продажи

Для правильно заключенной сделки купли-продажи необходимо собрать требуемый законом пакет документов.

Список требуемой документации:
Как оформить:

Законная продажа квартиры без согласия

На территории нашей страны можно произвести продажу совместного или долевого имущества на легальных основаниях через суд.

Но при этом нужно четко выполнить необходимые требования:

Какие последствия могут быть в случае продажи недвижимости без согласия

ВНИМАНИЕ !!! Согласно законодательству, для продажи совместно нажитого и долевого имущества необходимо согласие совладельцев. Без этого любые операции с недвижимостью являются недействительными. Если согласие не было получено, то собственники могут обратиться в судебную инстанцию для аннулирования сделки.

По итогам судебного разбирательства, права собственности будут возвращены продавцу. При этом ему необходимо выплатить денежную сумму, равную расходам, понесенным покупателем на покупку жилья. Также назначаются санкции, которые предусматривают компенсацию за пользование чужим имуществом.

Бесплатный вопрос юристу

 

Продажа квартиры с несколькими совладельцами имеет свои особенности. Их необходимо учитывать в процессе подготовки документов для заключения сделки купли-продажи, а также при прохождении процедуры по переоформлению прав собственности.

Порядок продажи квартиры с несколькими собственниками

Квартира, в которой несколько владельцев, может находиться в совместной либо общей долевой собственности. Долевая собственность обозначает, что каждый из владельцев имеет право распоряжаться и владеть определенной долей в рамках одной квартиры.

Если вы хотите узнать, как в 2019 году решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

Такой вариант возможен при изначальном приобретении квартиры несколькими лицами, при получении ее по наследству с распределением долей между всеми наследниками, при оформлении жилья в собственность всех прописанных в квартире лиц через приватизацию, в результате раздела собственности супругов в судебном порядке с выделением долей мужа и жены.

При совместной собственности лицам принадлежит равное право на квартиру, но доли при этом не выделены.

Такой вид владения недвижимостью и прочим имуществом возникает между супругами в период заключения брачного союза.

Отличие продажи квартиры с несколькими собственниками от обычной продажи квартиры заключается в следующем:

  1. При совместной собственности супруга продавца должна дать свое согласие на проведение сделки купли-продажи. Если такое согласие получить не удалось, то необходимо выделение доли каждой стороны в натуре в судебном порядке.
  2. При общей долевой собственности каждый совладелец вправе свободно распоряжаться принадлежащей им долей и может продавать ее кому угодно. Несколько собственников могут продать квартиру как единый объект недвижимости в рамках 1-ой сделки. Если согласие от всех сторон получить не удалось, то продавцу доли стоит учитывать правило о преимущественном праве покупки других собственников. Это значит, что заключить сделку он может только после предложения приобрести свою часть другим собственникам.

Комплект документов для заключения сделки

Для заключения сделки купли-продажи потребуется стандартный комплект документов, который включает выписку из ЕГРН/ЕГРП на объект (или свидетельство старого образца), правоустанавливающие документы, техническую документацию из БТИ. Также дополнительно понадобится:

Оформление договора купли-продажи при нескольких собственниках будет не сильно отличаться от типового. Его особенности будут состоять в следующем:

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

Допускается и иной вариант: каждый из продавцов подпишет отдельный договор купли-продажи от себя в пользу одного покупателя.

Но при этом придется дважды заплатить за перерегистрацию прав собственности на квартиру, что невыгодно для покупателя.

Порядок оформления продажи квартиры, если один из собственников против

Если квартира находится в совместной собственности, то заключение сделки купли-продажи требует обязательного согласия от обеих сторон.

Продать квартиру без согласия второй стороны нельзя ни при каких обстоятельствах. В таком случае потребуется предварительно обратиться в суд для определения долей каждой стороны.

Обычно ответчик и истец получают равные доли, но возможны и иные варианты (например, когда требуется соблюдение интересов детей). Также ответчику может быть присвоена компенсация за его часть квартиры после ее продажи.

После выделения долей в судебном порядке сторонам следует обратиться в Росреестр и зарегистрировать права на долю в официальном порядке. Далее сделка купли-продажи будет проводиться аналогично тому варианту, по которому продается квартира из долевой собственности:

1. Продавец доли направляет другим собственникам извещение о своем желании продать долю и воспользоваться преимущественным правом покупки в соответствии с 250 ст. ГК РФ. В извещении должна быть указана выкупная цена и существенные условия сделки.

2. У других собственников есть 30 дней на то, чтобы согласиться на покупку доли на предложенных условиях либо отказаться от права преимущественной покупки. Если они никак не отреагируют на поступившее предложение, то это будет приравниваться к согласию на продажу.

После того как вышеуказанные условия выполнены, продавец может приступать к заключению сделки купли-продажи с любым лицом.

Но ему следует помнить, что он не вправе продавать квартиру дешевле, чем по цене, указанной в извещении для других собственников.

Таким образом, при долевой собственности продажа квартиры лишь несколько затягивается по срокам, но отсутствие согласия всех собственников не может быть преградой для заключения сделки.

Альтернативные способы

Существует также несколько альтернативных способов обойти требование о преимущественном праве других собственников:

Квартира как единый объект может быть продана гораздо дороже, чем в случае продажи по долям. Принудить всех собственников к продаже нельзя, они могут заключать сделку купли-продажи только по своему желанию. Но есть одно исключение: если доля возражающего собственника невелика, то можно заставить его передать свою часть другим владельцам принудительно через суд с выплатой ему денежной компенсации.

Каждый сотрудник имеет право на получение

выходного пособия при увольнении по сокращению штатов

.

При задержке заработной платы работодатель обязан выплатить компенсацию. Если он отказывается это делать, читайте нашу статью, где подробно описаны права работника в этом случае.

Предоставление поддельного больничного листа — серьезное преступление. Какое наказание может понести работник в этом случае, читайте здесь.  

Чем грозит продажа квартиры без согласия других собственников?

Так как согласие других собственников является обязательным условием заключения сделки купли-продажи, то его невыполнение грозит аннулированием заключенного договора и признанием его недействительным. С таким иском вправе обратиться в суд другие собственники, имущественные права которых были нарушены. Мотивировать свое исковое заявление собственники могут п.3 ст.35 Семейного кодекса и 253 ст. ГК РФ.

В результате стороны сделки вернуться к начальной точке: права собственности на квартиру вернуться к продавцу. Он должен будет возместить покупателю уплаченную им цену за квартиру, а также выплатить неустойку в виде назначенной судом фиксированной суммы либо как платы за незаконное пользование чужими средствами за каждый день.

Если собственник проигнорирует правило ГК о преимущественной покупке, то другие дольщики могут в судебном порядке потребовать перевода обязанностей/прав покупателей на себя (согласно п.3 ст.250 ГК РФ). На это у них есть три месяца с того момента как они узнали о нарушении своих прав. Это подтверждается судебной практикой и Постановлением Верховного суда.

Другие собственники также могут оспорить сделку купли-продажи, если доля была продана по более выгодной цене, чем им было предложено продавцом в официальном извещении.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, звоните по телефонам:

Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

Как продать дом в долевой собственности

В России около 95% недвижимости числиться в долевой собственности. Это означает, что столкнуться с продажей доли в доме может каждый второй собственник. Бывает, что дом поделён на доли между несколькими представителями.

Иногда они принимают обоюдное решение о продаже, при этом один дольщик физически не может присутствовать во время проведения сделки, поскольку проживает в другом городе либо каким-либо иным причинам.

Все договора с недвижимостью, которая числится в долевом владении, осуществляются при обязательном согласии собственников жилья. Об этом подробно указывается в п. 1 ст. 246 ГК России. Нужно отметить, что само решение может быть принято в устной форме, но при регистрации документации сделки в нотариальной контроле обязательно присутствие всех законных дольщиков со стороны продавца.

Вместе они должны подписать соглашение. При необходимости один из них может предоставить доверенность одному из дольщиков для подготовки нужного пакета бумаг и подписания соглашения купли-продажи.

Нередко, один из дольщиков выступает против продажи всей недвижимости. Если же часть строения физически разделена и оформлена отдельно от общего имущества, тогда необходимость в согласовании отпадает.

Когда требуется, чтобы часть постройки была признана отдельной, заявитель обязан соблюдать ряд правил:

Процесс выделения может происходить физически, если предпринят распорядок использования долевого жилья всеми владельцами, и создаётся отдельный выход из обособляемой области строения. Обязательным требованием продажи обособленной области считается фиксация изменений в имуществе на основании закона и наличии технического паспорта. Он ставит область строения на кадастровый учёт.

Кроме этих моментов, продавец обязан определиться со стоимостью и иными, не менее важными вопросами. Заранее сообщить о своём решении других дольщиков, с предоставлением всех условий и деталей. Делать это нужно грамотно, иначе другие собственники могут обратиться в суд.

Остальным собственникам даётся ровно один месяц на предоставление ответа со дня получения уведомления. Если же ответ так и не поступит, действие автоматически приравнивается к отказу. Если время поджимает, при этом не поступает никаких возражений, тогда продавец может взять у собственников письменное согласие на осуществление сделки. Оно обязательно должно быть оформлено в письменном виде, и иметь подпись.

Совместными владельцами жилья, чаще всего, являются супружеские пары (ст. 256 ГК). Квартира, приобретенная супругами в период совместного проживания и в результате возмездной сделки, считается совместной собственностью обеих сторон. При заключении договора купли-продажи такой квартиры требуется присутствие каждого из супругов.

Если личное присутствие одного из собственников невозможно, то сделка оформляется при наличии его письменного согласия, заверенного нотариусом. Присутствие мужа или жены также не обязательно, если на одного из них оформлена нотариальная доверенность для проведения всех операций по сделке.

Еще один вид совместного владения недвижимостью возник в результате приватизации жилья. Здесь собственниками могут стать все, проживающие в квартире люди, которые не обязательно должны быть родственниками. Несогласие хотя бы одного человека делает продажу совместного жилья невозможной.

Особенности оформления доли в квартире

Если владелец желает направить свои долевые права на возмездной основе, тогда он должен действовать согласно законодательным правилам:

вслед за осуществлением купли-продажи, все бывшие владельцы проданной недвижимости уже не обязаны выплачивать налоги по дому. Данные условия подробно описывает НК России в статье 400 и 401. После покупки дома, каждый собственник получает право на использование налогового вычета по НДФЛ.

Если дом был продан как единый объект, размер НДФЛ считается общим и рассчитывается в одинаковом размере между всеми участниками процесса. Когда же недвижимость реализуется отдельными долями, несмотря на составление только одного соглашения, вычет производится по каждой из долей в полном объёме. Данные указания указаны НК России статье 220 пп. 1 п.1, пп.1,3, п. 2.

Первым шагом на пути регистрации части квартиры является установление площади, отводимой на каждого собственника.

Следующие документы могут установить размер выделяемой доли:

  1. Соглашение о разделе;
  2. Свидетельство наследования;
  3. Судебное постановление;
  4. Брачный контракт.

Дальнейший процесс представляет собой мероприятия по подготовке пакета документов для регистрации права собственника в государственном регистрирующем органе:

  1. Подготовка техпаспорта с экспликацией и планом квартиры.
  2. Оплата госпошлины по реквизитам, указанным в местном отделении Росреестра или на официальном интернет-ресурсе госоргана.
  3. Подача пакета документации на квартиру и документов, удостоверяющих личность, в регистрирующий орган.
  4. Проверка документов сотрудником Росреестра на предмет законности регистрации.
  5. Получение свидетельства собственником.

Если основанием для оформления является покупка, необходимо помнить о преимущественном праве остальных сособственников на выкуп доли. Все совладельцы квартиры должны быть оповещены о планируемой продаже (не менее одного месяца до сделки).

Если совладельца квартиры не удается найти

Нередко люди исчезают по объяснимым и необъяснимым причинам, таким как стихийные катаклизмы, боевые действия и техногенные катастрофы. Возможна ли в таком случае продажа квартиры остальными содольщиками?

Если со времени пропажи одного из собственников жилья прошло 5,5 лет, то судебные инстанции удовлетворяют заявление остальных совладельцев и признают пропавшего умершим (ГК РФ ст. 44). Через полгода содольщики наследуют долю исчезнувшего собственника и могут продать всю квартиру по рыночной стоимости.

Наибольший риск при продаже такой недвижимости достанется все-таки продавцам-дольщикам. Потому что, если пропавший собственник объявится, то суд признает его ошибочно умершим и, по закону, все имущественные права вернутся к объявившемуся гражданину. А компенсировать материальный ущерб воскресшего наследника придется его содольщикам.

Если же владельцы долей так и не смогли прийти к единому решению, то история может развиваться по одному из трёх сценариев, причём во всех из них сособственник, проживающий в квартире, продолжает в ней жить, а вот действия изгнанного совладельца могут быть различными.

Как замечают риэлторы, если человек готов купить часть квартиры именно для проживания, то правильнее будет купить не долю в квартире, а комнату в коммуналке или общежитии. В этом случае права жильцов обозначены более чётко.

Тем не менее, есть примеры, когда покупатели долей довольно мирно сосуществуют с соседями по квартире. Впрочем, есть и примеры другого рода – а именно когда доля в квартире приобретается с целью довести накал страстей до предела и поиметь с этого профит, или попросту купить долю несчастного совладельца по дешёвке.

1. Продать

Что понадобится

В идеале продажа долевой собственности осуществляется по обоюдному согласию всех дольщиков. Иным словами, они обговаривают и пролают личные доли имущества и распределяют вырученный капитал на основании размера каждой доли. Для этой цели подготавливается два пакета ценных бумаг от лица каждого владельца.

Их наполняют следующие документы:

Основная задача продавца — вызвать активный интерес у как можно большего числа потенциальных покупателей. Для этого он может подать объявления в наиболее популярные печатные СМИ, интернет — порталы и агентства недвижимости.

Предложение можно разослать всем дальним родственникам и знакомым. Весомую помощь может оказать риелтор, поскольку он изначально нацелен на быструю продажу, при максимально завышенной стоимости.

Какие объекты могут находится в частной собственности? Найдите ответ в статье:

частная собственность

.

Как происходит оплата госпошлины за регистрацию права собственности? Найдите ответ на этой странице.

Что делать отвергнутому совладельцу (три варианта решения проблемы)

В соответствии со ст. 250 ГК РФ, при продаже доли в праве на собственность продавец обязан известить остальных содольщиков об этом, чтобы предоставить им преимущество в праве выкупа продаваемой доли первыми.

Сообщение оформляется в письменной форме или нотариальным извещением. В письме указываются все условия купли-продажи и точная цена сделки. Если в течение месяца преимущественным правом никто не воспользовался, то дольщик может продать свою долю кому угодно.

В случае, если один из собственников неоднократно менял место жительства и последнее его пребывание неизвестно, более того, с ним никак не удается связаться, то извещение о продаже долевой недвижимости отправляется по адресу последнего места проживания наследника.

Если долевой собственник сидит в тюрьме и, конечно же, не может присутствовать при сделке купли-продажи, но ничего не имеет против этого факта, то ему необходимо оформить на имя продавца доверенность на продажу своей доли. Документ должен быть оформлен со всеми полномочиями для продавца и заверен начальником тюрьмы.

1. Продать

Можно ли оформить без нотариуса

Договор купли-продажи регистрируется одним документом в письменном формате. Подписи участников проставляются только у нотариуса. В соглашении обязательно обозначается количество кандидатов, которые обладают возможностью пользования жильём, то есть обладающих регистрацией. Сведения об этом указаны в ГК России, в статье 550 п.1 и 558.

Процедуре заверения подлежат совершенно все сделки, которые тем либо иным образом касаются отдельных долей имущества. Аналогичная ситуация обстоит с  отчуждением всех частей в одном договоре. Сведения об этом содержаться в законе № 218-ФЗ, ч.1, ст.42.

2 июня 2019 года в России вступил в силу закон, который запрещает дарить, менять, покупать и продавать доли в объекте недвижимости, а также целые объекты, находящиеся в долевой собственности без нотариуса.

Это означает что договор купли-продажи (мены, дарения) доли квартиры должен быть в обязательном порядке заверен нотариусом. Без этого заверения Росреестр не зарегистрирует сделку. Нотариальное удостоверение договора купли-продажи квартиры стоит 0,5% от стоимости объекта плюс 4,9 тыс.

Иногда можно услышать, что нотариальное удостоверение требуется только при продаже доли «на сторону». На самом деле это не так. Хотя первая редакция упомянутого выше «нотариального» закона действительно предполагала такой вариант, однако в ходе обсуждения Госдума ужесточила правила, и нотариально удостоверяемыми стали все сделки с долями.

Когда собственник долевой квартиры против ее продажи

Нередки случаи, когда один из собственников не только не может присутствовать при заключении договора купли-продажи, но и категорически против самой сделки. Часто такие несговорчивые дольщики идут на всевозможные ухищрения, чтобы затянуть процесс продажи недвижимости либо и вовсе – расторгнуть сделку.

Если доля отсутствующего наследника существенно меньше, чем доли остальных совладельцев, то можно добиться решения суда о принудительной продаже такой доли без согласия ее хозяина. При этом должны быть соблюдены некоторые условия (ГК РФ ст.252):

Конечно, хорошо, когда сонаследники имеют понимание между собой и легко приходят к обоюдному согласию. Если один из них не может присутствовать на процедуре заключения договора купли-продажи, то он не морочит голову остальным и с легкостью дает согласие на продажу квартиры и даже дарит свою долю потому, что знает – остальные содольщики не обманут его и честно разделят деньги поровну.

Возможные трудности

Решение вопросов может оттягиваться по разным причинам.

 Трудности с поиском дольщиков

 Данная проблема урегулируется через нахождение доказательств о том, что сообщение было отправлено по известному индексу. Если данные о жительстве собственника отсутствуют полностью, тогда этот факт подтверждается в документальном порядке.

Для этого администрация либо адресное бюро составляет соответствующее письмо. В противном случае можно прибегнуть к другим вариантам подтверждения невозможности связаться с тем либо иным собственником

 Если дольщик преднамеренно постарался избежать получения уведомления

 Каких либо нормативных актов, которые направлены на защиту содольщика в отношении получения сообщения, на сегодня не предпринято.

По данному вопросу существует обходная ситуация, которой нередко пользуются риелторы. Так, доля в доме регистрируется по соглашению дарения. Для этой цели не потребуется разрешение других собственников

 Проблемы могут вытекать из банальных взаимоотношений между дольщиками  Нередко, причиной продажи является стремление нанести вред. Обычно такой расклад возникает после развода и при разделе жилья. Понять логику продавца можно, поскольку так он получает возможность выкупа целой квартиры. Важно то, что покупка квартиры по частям обходится гораздо дешевле, поскольку отдельное имущество ценится гораздо выше

Обычно стоимость доли значительно занижена. Если комнату можно купить, к примеру, за 2,5 млн. рублей, то за 1/3 имущества, собственник может получить на пол миллиона меньше, чем это было бы при полной продажи квартиры.

Что такое общее имущество многоквартирного дома, узнайте в статье:

общее имущество многоквартирного дома

.

Процедура продажи залогового имущества в Сбербанке описывается тут.

Про право общей долевой собственности читайте здесь.

Дарение или залог

Если один из собственников квартиры против ее продажи и не хочет участвовать в заключении договора, то проще оформить сделку с покупателем не как куплю-продажу, а как дарение. Дарственная не требует присутствия и согласия других дольщиков.

Деньги передаются продавцу через банковскую ячейку. Такой вариант продажи квартиры нужно проводить с предельной осторожностью, чтобы несговорчивый совладелец не смог доказать факт передачи денег и не аннулировал сделку.

Другой вариант хитрой продажи состоит в том, что покупатель дает определенную сумму денег продавцу под залог недвижимого имущества, то есть квартиры. После намеренной просрочки платежа подается иск на продавца о возмещении взятой суммы. Иск удовлетворяется заложенным имуществом – квартирой.